EAM資產管理第八章房地產資產管理

第八章房地產資產管理第一節(jié)房地產企業(yè)流動資產管理1.簡述流動資產的概念？答：房地產企業(yè)的流動資產是指可以在1年內或超過1年的一個感謝閱讀營業(yè)周期內變現或者耗用的資產，包括現金及各種存款、短期投資、謝謝閱讀應收及預付賬款、存貨、其他貨幣資金等。精品文檔放心下載拆遷開始到其完工銷售取得經營收入為止的時間?，F金管理1.簡述現金的含義？現金是指擁有的現款和流通票據，包括庫存現金、銀行存款、精品文檔放心下載銀行本票和銀行匯票等。2.簡述企業(yè)持有現金的動機？答：一般來說企業(yè)持有現金主要由以下3個動機。（1）支付動機。支付動機是指企業(yè)為了應付包括原材料、支付工資、交納稅金等精品文檔放心下載日常經營活動的需要，應該保持的現金。（2）預防動機。預防動機是指持有現金，以應付意外事件對現金的要求。（3）投機動機。投資動機是指企業(yè)持有現金以備用于不尋常的購買機會，從而獲精品文檔放心下載得意外利潤。3.簡述企業(yè)持有現金的成本？答：企業(yè)持有現金的總成本包括以下3各方面。（1）現金持有成本即持有現金所放棄的報酬，是持有現金的機會成本。這種成本通精品文檔放心下載常為有價證券的利息等。（2）現金轉換成本即現金與有價證券轉移的固定成本，如經紀人費用、捐稅及其他精品文檔放心下載謝謝閱讀（3）短缺成本現金短缺成本，是指在現金持有量不足而又無法及時通過有價證感謝閱讀精品文檔放心下載呈反方向變動關系。4.最佳現金持有量的概念及其計算？確定最佳現金持有量的模式有很多，但最主要的是存貨模式。謝謝閱讀存貨模式的基本原理是將現金持有量和有價證券聯系起來衡量，謝謝閱讀謝謝閱讀加總成本最低時的現金余額，從而得出最佳現金持有量。感謝閱讀感謝閱讀感謝閱讀本。當總成本最低時，即為最佳現金持有量，用公式表示為：精品文檔放心下載最佳現金持有量：N=式中：N——T——特定時間內的現金需求總額；b——現金與有價證券的轉換成本；i——短期有價證券利息率。例如：某房地產企業(yè)預計在一個月內需要現金量為90000元，每謝謝閱讀8010%謝謝閱讀該企業(yè)月內最佳現金持有量為：N=≈41569（元）月內有價證券轉化次數=90000／41569=2.17（次）感謝閱讀5.簡述現金日常管理的內容？答：現金日常管理的目的在于提高現金使用效率?，F金日常管理感謝閱讀可從以下兩方面進行：（一）現金收賬管理?，F金收賬管理的目標在于縮短子客戶付款（支票）到支票兌現，謝謝閱讀存入企業(yè)存款戶為止的時間。設計現金收賬的方法的要求是：減少客戶付款的郵寄時間；減少感謝閱讀感謝閱讀賬戶備用。現金收賬方法有：設立收賬中心、由銀行集中收賬、設立專用郵感謝閱讀政信箱、委托當地銀行代收款項等。（二）現金支出管理?，F金流出的控制方法有以下幾種：（1）延緩支付應付賬款。（2）運用現金的“浮游量?，F金的浮游量是指企業(yè)賬戶上存款余額與銀行賬戶上所示的存款精品文檔放心下載上所示的存款余額之間差額。應收賬款管理1.簡述應收賬款的概念？應收賬款是指房地產開發(fā)企業(yè)在開發(fā)經營過程中，由于銷售、謝謝閱讀感謝閱讀感謝閱讀是企業(yè)在銷售活動中產生的債權，在正常情況下，可以在短期內（1感謝閱讀年或超過1年的一個營業(yè)周期內）收回。2.簡述應收賬款機會成本的計算？答：應收賬款的機會成本是指因為資金投資投放在應收賬款上面謝謝閱讀感謝閱讀感謝閱讀資金成本率有關。其計算公式為：應收賬款機會成本=維持賒賬業(yè)務所需要的資金×資金成本率謝謝閱讀式中資金成本率一般可按有價證券利息率計算；維持賒賬業(yè)務所謝謝閱讀需要的的資金數量可按下列步驟計算：（1）計算應收賬款平均余額應收賬款平均余額=（年賒賬額/360=平均每日賒感謝閱讀賬額×平均收漲天數（2）計算維持賒賬業(yè)務所需要的資金維持賒賬義務所需的資金=應收賬款平均余額×變動成本銷售收入謝謝閱讀=應收賬款平均余額×變動成本率上式假設企業(yè)的成本水平保持不變（即單位變動成本不變，固定精品文檔放心下載謝謝閱讀例如：某房地產企業(yè)預測的年度賒銷額為3000000元，應收賬款感謝閱讀平均收賬天數為6060%10%感謝閱讀收賬款機會成本可計算如下：應收賬款平均余額=3000000/360×60=500000感謝閱讀維持賒銷業(yè)務所需的資金=500000×60%=300000（元）感謝閱讀3.簡述信用政策的概念？答：信用政策又稱應收賬款政策，信用政策主要要包括：（1）信用標準；（2）信用條件；（3）收賬政策。4.簡述應收賬款的日常管理？答：應收賬款的日常管理主要包括：（一）信用調查對顧客進行信用評價是應收賬款日常管理的重要內容。信用調查感謝閱讀有以下兩種方法：（1）直接調查直接調查是指調查人員直接與被調查單位接觸，通過當面采訪、精品文檔放心下載詢問、觀看、記錄等方式獲得信用資料的一種方法。（2）間接調查間接調查是以被調查單位及其他單位保存的有關原始記錄和核算謝謝閱讀資料為基礎，通過加工整理獲得被調查單位信用資料的一種方法。感謝閱讀（二）收賬程序催收賬款的程序一般是：信函通知，電話催收、派員面談、法律感謝閱讀行動。（三）收賬策略客戶拖欠貸款的原因可能比較多，但可概括為兩類：無力償付和感謝閱讀故意拖欠。（1）對無力償付客戶的收賬策略。無力償付是指客戶因經營不善，財務出現困難，沒有資金償付到精品文檔放心下載期債務。對這種情況要進行具體分析，如果客戶確實遇到暫時困難，謝謝閱讀感謝閱讀精品文檔放心下載及時向法院起訴，以期在破產清算時得到債權的部分清償。謝謝閱讀（2）對故意拖欠客戶的收賬策略。常見的幾種方法如下：1）講理法；2）惻隱技術；3）疲勞戰(zhàn)術；4）激將法；5）軟更技術法。存貨的管理1.簡述存貨的概念？答：存貨是指房地產開發(fā)企業(yè)在開發(fā)經營過程中，為銷售或耗用精品文檔放心下載謝謝閱讀材料、在建開發(fā)產品、已完開發(fā)產品、出租開發(fā)產品和周轉房等。謝謝閱讀2.簡述存貨的分類？答：按照存貨的經濟用途可分為以下幾個類別：（1）各種原材料；（2）設備；（3）低值易耗品；（4）開發(fā)產品；（5）出租開發(fā)產品；（6）周轉房；（7）在建開發(fā)產品。3.簡述存貨的功能？謝謝閱讀（1）保證開發(fā)活動的正常進行。（2）出自價格的考慮。4.簡述存貨的成本？答：存貨成本可分為以下幾項：（1）取得成本。TCa表示，感謝閱讀可分為購置成本和訂貨成本。1）購置成本。購置成本指存貨本身的價值，通常用數量與單位的乘積來確定。謝謝閱讀設年需要量用D表示，單位用U表示，于是購置成本為DU。精品文檔放心下載2）訂貨成本。訂貨成本是指為訂購材料、商品而發(fā)生的成本，如辦公費、差旅感謝閱讀感謝閱讀KQ感謝閱讀表示，訂貨成本的計算公式為：訂貨成本=D/Q×K訂貨成本加上購置成本，就等于存貨的取得成本，其公式可表達感謝閱讀為：TCa=D/Q×K＋DU（2）存儲成本。儲存成本是指為保存存貨而發(fā)生的成本，包括存貨占用資金所應感謝閱讀TCc感謝閱讀來表示。設單位儲存成本為Kc，則：TCc=Q/2×Kc（3）缺貨成本。缺貨成本指由于存貨供應中斷而造成的損失，包括材料供應中斷謝謝閱讀精品文檔放心下載謝謝閱讀那么缺貨成本表現為緊急額外購入成本，通常用TCs表示。謝謝閱讀如果以TC來表示儲備存貨的總成本，它的計算公式為：感謝閱讀TC=TCa＋TCc＋TCs=D/Q×K＋DU＋Q/2×Kc＋TCs5.簡述材料的日常控制？在實際工作中，對于品種繁雜、價值量不大的材料采購批量，精品文檔放心下載可以根據以往的經驗直接確定；對于價值大、種類少、批量大的材料，可以采用經濟批量法計算謝謝閱讀確定每批采購的數量。所謂經濟批量法是指能夠使一定時期存貨的相關總成本達到最低感謝閱讀點的進貨數量。開發(fā)產品管理1.簡述在建開發(fā)產品、已完開發(fā)產品、預售開發(fā)產品、分期收款謝謝閱讀開發(fā)產品、出租開發(fā)產品和周轉房的概念？答：在建開發(fā)產品是指未完工且正在開發(fā)建設的房地產商品，如謝謝閱讀正在建設的住宅樓、寫字樓、基礎設施或其他物業(yè)等。已完工開發(fā)產品是房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)經營的物質成果，是企業(yè)感謝閱讀以銷售為主要目的的開發(fā)資產。預售開發(fā)產品是指房地產開發(fā)企業(yè)將正在建設中的開發(fā)產品預先感謝閱讀出售給預售承購人，由承購人支付定金和房價款的行為。分期收款開發(fā)產品是指企業(yè)以分期收款方式銷售的在全部款項收謝謝閱讀回之前期權背部或部分產權仍歸屬于企業(yè)的開發(fā)產品。出租開發(fā)產品是指房地產開發(fā)企業(yè)利用開發(fā)完成的土地和房屋，感謝閱讀進行商業(yè)性出租的一種經營活動。周轉房是指房地產開發(fā)企業(yè)用于安置拆遷居民周轉使用、產權歸感謝閱讀本企業(yè)所有的各種房屋。第二節(jié)房地產企業(yè)固定資產管理和其他資產的管理1.簡述固定資產的概念？答：房地產企業(yè)的固定資產是指具有下列特征的資產：第一，固定資產的使用期限超過1年，或長于1年的一個經營周謝謝閱讀期。精品文檔放心下載而不是為了出售。2.簡述固定資產的分類？謝謝閱讀感謝閱讀答：固定資產按不同的標準有不同的分類：（一）按固定資產的經濟用途分類：（1）開發(fā)經營用固定資產。開發(fā)經營用固定資產，是指直接服務于企業(yè)開發(fā)過程中的各種固謝謝閱讀定資產，如開發(fā)過程中用的機器、器具、運輸設備等。（2）非開發(fā)經營用固定資產。非開發(fā)經營用固定資產，是指不直接服務于開發(fā)過程的各種固定精品文檔放心下載感謝閱讀屋、設備和其他固定資產等。（二）按固定資產使用情況分類：（1）使用中固定資產。使用中固定資產是指正在使用中的開發(fā)經營用和非開發(fā)經營用固精品文檔放心下載定資產。（2）未使用固定資產。未使用固定資產，是指已完工或已購建的尚未交付使用的新增固感謝閱讀定資產以及因進行改建、擴建等原因暫停使用的固定資產。精品文檔放心下載（3）不需用固定資產。不需用固定資產，是指本企業(yè)多余或不適用，需要調配處理的固感謝閱讀定資產。（三）按固定資產的所有分類：（1）自有固定資產。自有固定資產是指企業(yè)擁有的可供企業(yè)自由支配使用的固定資產。感謝閱讀（2）租入固定資產。租入固定資產是指企業(yè)采用租賃方式從其他單位租入的固定資產。精品文檔放心下載（四）綜合分類。按固定資產的經濟用途和使用情況等綜合分類，可把企業(yè)的固定感謝閱讀資產分為7大類：（1）開發(fā)經營用固定資產。（2）非開發(fā)經營用固定資產。（3）租出固定資產。（4）不需用固定資產。（5）未使用固定資產。（6（7）融資租入固定資產。3.簡述固定資產的日常管理？答：固定資產日常管理內容包括以下幾方面：（1）實行固定資產歸口分級管理，建立使用保管責任制。精品文檔放心下載（2謝謝閱讀檢查。（3）做好固定資產的清查盤點工作，保證固定資產的完整無缺。精品文檔放心下載（4）合理安排固定資產修理。（5）科學地進行固定資產更新。4.簡述固定資產的折舊的含義？答：房地產企業(yè)的固定資產在使用過程中不斷發(fā)生有形磨損和無感謝閱讀謝謝閱讀償稱為折舊。企業(yè)必須在固定資產使用年限內計提一定數額的折舊費，以正確精品文檔放心下載反映期間損益和保證有能力重置固定資產。5.簡述房地產企業(yè)折舊政策及對企業(yè)財務的影響？答：折舊政策對企業(yè)財務狀況的影響歸納起來主要有以下幾種：謝謝閱讀（1）對籌資的影響。對于開發(fā)企業(yè)的某一個會計年度而言，固定資產提取折舊越多，謝謝閱讀精品文檔放心下載少企業(yè)未來等籌集資金的負擔。（2）對投資的影響。固定資產折舊政策對投資的影響，主要表現在以下兩個方面：精品文檔放心下載1）折舊政策的選擇，會影響固定資產的投資規(guī)模。2）固定資產折舊政策還能對固定資產的影響。（3）對資金分配的影響。固定資產折舊政策的選擇，直接影響就開發(fā)產品成本和當期損益感謝閱讀中的折舊費。6.簡述影響固定資產折舊額的因素？答：房地產企業(yè)計算各期折舊額的依據或者說影響折舊的因素除謝謝閱讀了折舊政策以外，還有下列3各方面。（1）折舊的基數；（2）固定資產的預計凈殘值；（3）固定資產使用壽命。7.簡述固定資產折舊的范圍？答：確定固定資產折舊的范圍：一是要從空間范圍上確定哪些固定資產應當提取折舊，那些固定精品文檔放心下載資產不應當提取折舊；二是要從時間范圍上確定應提折舊的固定資產在什么時間開始提精品文檔放心下載取折舊，在什么時間提取折舊。從空間上講，企業(yè)所有的固定資產一般均應計提折舊。從時間上講，企業(yè)在具體計提折舊時，一般應按月提取折舊，當感謝閱讀謝謝閱讀固定資產，當月照提折舊，從下月起不提折舊。8.簡述年限平均法計算固定資產折舊？答：房地產企業(yè)計提固定資產折舊，一般采用年限平均法、工作感謝閱讀量法和雙倍余額遞減法。年限平均法又稱直線法，是將固定資產的折舊均衡地分攤到各期感謝閱讀的方法。采用這種方法計算的每期折舊額均是等額的。年限平均法的計算公式如下：年折舊率=【（1－預計凈產值率）/折舊年限】×100%精品文檔放心下載預計凈殘值率=【（預計殘值－預計清理費）/固定資產原值】×精品文檔放心下載100%月折舊率=年折舊率÷12月折舊額=固定資產原價×月折舊率例如：某企業(yè)新購一臺設備，原價為200000元，預計可使用10感謝閱讀2%感謝閱讀折舊額的計算如下。年折舊率=【（1－2%）/10】×100%=9.8%謝謝閱讀月折舊率=9.8%÷12≈0.82%月折舊額=200000×0.82%=1633.33（元）精品文檔放心下載9.簡述工作量法計算固定資產折舊？答：工作量法是根據實際工作量計提折舊額的一種方法。其基本感謝閱讀計算公式為：每一工作量折舊額=[固定資產折舊原價×（1－預計殘值率）]/預感謝閱讀計總工作量某項固定資產月折舊額=該月固定資產當月工作量×每一工作量折感謝閱讀舊額25000010感謝閱讀8萬h3%謝謝閱讀720h。該機器的月折舊額計算如下：每小時折舊額=[250000×（1－3%）]/80000=3.03(元）謝謝閱讀本月折舊額=720×3.03=2181.6（元）10.謝謝閱讀減法）？答：曲線法，是既考慮固定資產有形損耗，又考慮其無形損耗，謝謝閱讀精品文檔放心下載謝謝閱讀精品文檔放心下載精品文檔放心下載本在有效使用年限中加快得到補償。雙倍余額遞減法是加速折舊的一種常用方法：雙倍余額遞減法是在不考慮固定資產殘值的情況下，根據每期期感謝閱讀初固定資產賬面余額和雙倍的直線折舊率計算固定資產折舊的一種謝謝閱讀方法，計算公式為：年折舊率=【2/預計的折舊年限】×100%月折舊率=年折舊率÷12月折舊額=固定資產賬面凈值×月折舊率由于雙倍余額遞減法不考慮固定資產的殘值收入，因此，在應用感謝閱讀這種方法時必須注意不能使固定資產的賬面折余價值降低到它的預精品文檔放心下載感謝閱讀謝謝閱讀凈殘值后的余額平均攤銷。20000元，預計使用年限為6年，精品文檔放心下載預計凈殘值400謝謝閱讀如下：雙倍直線年折舊率=2/6×100%=6666（元）第1年應提的折舊額=20000×33.33%=6666（元）精品文檔放心下載第2年應提的折舊額=（20000－6666）×33.33%=13334×精品文檔放心下載33.33%=4444.22（元）第3年應提的折舊額=（13334－4444.2）×33.33%=8889.78×謝謝閱讀33.33%=2962.96（元）第4年應提的折舊額=（8889.78－2962.96）×33.33%=1975.41謝謝閱讀（元）從第5年起改按平均年限法（直線法）計提折舊。第5、6年的折舊額=（20000－6666－4444.22－2962.96－謝謝閱讀1975.41－400）/2=1775.71（元）無形資產的管理1.簡述無形資產的概念及構成？答：無形資產是指企業(yè)擁有或者控制的沒有實物形態(tài)的可辨認的感謝閱讀非貨幣性資產。無形資產主要包括：（1）專利權。專利權，是專利權人依法享有的各項權利。（2）非專利技術。非專利技術及專有技術，或技術秘密、技術訣竅，是指先進的、精品文檔放心下載未公開的、未申請專利、可以帶來經濟效益的技術及訣竅。感謝閱讀（3）商標權。商標權是商標所有人對商標依法注冊而取得的專用權。（4）著作權。著作權又稱為版權，制作者對其創(chuàng)作的文學、文學和藝術作品依謝謝閱讀法享有的某特殊權利。（5）土地使用權。土地使用權也是一種租賃權，因為我國城市土地歸國家所有，企精品文檔放心下載業(yè)單位占用土地只有土地使用權，沒有所有權。（6）特許權。特許權又稱經營特許權、專營權，指企業(yè)在某一地區(qū)經營或銷售感謝閱讀謝謝閱讀技術秘密等權利。2.簡述無形資產的特點？答：無形資產的特點包括：（1）沒有實物形態(tài)。（2）具有可辨認性。（3）屬于非貨幣性長期資產。3.簡述無形資產的運用？答：房地產企業(yè)對于無形資產大體上包括以下幾方面：（1）自用。自用，是企業(yè)將無形資產用于生產經營。（2）出售。謝謝閱讀（3）出租。出租是企業(yè)通過簽署合同，許可他人（包括單位和個人）使用無感謝閱讀形資產。（4）對外投資。對外投資是企業(yè)以無形資產作為對企業(yè)單位的投資。4.簡述無形資產的計價原則和計價方法？答：（一）無形資產的計價原則無形資產的計價原則是，按照取得無形資產的實際成本作為入賬謝謝閱讀價值。（二）無形資產的計價方法（1）自行研究開發(fā)的無形資產。企業(yè)自行開發(fā)無形資產發(fā)生的開發(fā)支出，不滿足資本化條件的，謝謝閱讀作為當前的費用；滿足資本化條件的作為無形資產的成本入賬。謝謝閱讀（2）購入的無形資產。購入的無形資產，按照實際支付的價款計價。（3）投資人投入的無形資產。精品文檔放心下載長期待攤費用1.簡述長期待攤費用的概念？感謝閱讀含1謝謝閱讀感謝閱讀費用處理。2.簡述長期待攤費用的種類？答：房地產企業(yè)的長期待攤費用，主要包括：（1）固定資產大修理支出。固定資產的大修理支出是指修理周期超過1年的大修理工程支出。感謝閱讀（2）租入固定資產的改良支出。租入固定資產的改良支出，是指對以經營租賃方式租入的固定資感謝閱讀產進行的改裝、改造發(fā)生的各項支出。（3）其他長期