房地產(chǎn)管理法概述

第五章

房地產(chǎn)管理法思考1.什么是房地產(chǎn)？2.近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況？房產(chǎn)：指土地上的建筑物及構(gòu)筑物等建筑。房產(chǎn)區(qū)別于房屋：房屋指建筑物的自然形態(tài)，客體。房產(chǎn)則指其法律形態(tài)、社會(huì)形態(tài)，調(diào)整對(duì)象。地產(chǎn)：在一定土地所有制下作為財(cái)產(chǎn)的土地以及地下基礎(chǔ)設(shè)施。房地產(chǎn)：房屋財(cái)產(chǎn)和土地財(cái)產(chǎn)的總稱(chēng)。房產(chǎn)與地產(chǎn)有時(shí)可分，有時(shí)不可分。

進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨火爆，創(chuàng)造出了一個(gè)又一個(gè)的財(cái)富奇跡，在很多地區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)甚至成為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱。在這種大的風(fēng)潮之下，人們紛紛涌向房地產(chǎn)領(lǐng)域，不論之前做過(guò)何種工作，仿佛一旦進(jìn)入房地產(chǎn)就可以資產(chǎn)翻倍。中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展及預(yù)測(cè)然而，經(jīng)過(guò)幾年盲目的火爆之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫不斷增大。投機(jī)，不同于投資，是指貨幣所有者以其所持有的貨幣購(gòu)入非貨幣資產(chǎn)，然后在未來(lái)將購(gòu)得的非貨幣資產(chǎn)再次轉(zhuǎn)換為貨幣資產(chǎn)，以賺取較低的購(gòu)入價(jià)格和較高的出售價(jià)格之間的利潤(rùn)，即差價(jià)。進(jìn)行投機(jī)活動(dòng)的人被稱(chēng)為投機(jī)者。投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致大量資金消耗，造成房地產(chǎn)行業(yè)的虛假繁榮，致使其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)局面混亂，引發(fā)通貨膨脹，甚至經(jīng)濟(jì)危機(jī)。虛增長(zhǎng)房地產(chǎn)供求嚴(yán)重失衡，房產(chǎn)大量滯留在開(kāi)發(fā)商手中，而沒(méi)有實(shí)際銷(xiāo)售出去。中國(guó)房地產(chǎn)泡沫破滅的后果

房地產(chǎn)泡沫破滅的后果一：經(jīng)濟(jì)和社會(huì)結(jié)構(gòu)失衡房地產(chǎn)泡沫的存在意味著投資于房地產(chǎn)有更高的投資回報(bào)率。在泡沫經(jīng)濟(jì)期間，大量的資金向房地產(chǎn)行業(yè)集聚，投機(jī)活動(dòng)猖獗。大量的資金向房地產(chǎn)業(yè)流動(dòng)，意味著生產(chǎn)性企業(yè)缺乏足夠的資金，或者說(shuō)難以用正常的成本獲得生產(chǎn)所必須的資金。一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，經(jīng)濟(jì)和社會(huì)結(jié)構(gòu)將受到嚴(yán)重影響。房地產(chǎn)泡沫破滅的后果二：金融危機(jī)房地產(chǎn)業(yè)與銀行的關(guān)系密切主要是由房地產(chǎn)業(yè)投入大、價(jià)值高的特點(diǎn)決定的。有資料表明，目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目投入資金中約20%～30%是銀行貸款；建筑公司往往要對(duì)項(xiàng)目墊付約占總投入30%～40%的資金，這部分資金也多是向銀行貸款。此外，至少一半以上的購(gòu)房者申請(qǐng)了個(gè)人住房抵押貸款。這幾項(xiàng)累加，房地產(chǎn)項(xiàng)目中來(lái)自于銀行的資金高達(dá)61%。因此一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，銀行就成為最大的買(mǎi)單者。房地產(chǎn)泡沫破滅的后果三：生產(chǎn)萎縮、消費(fèi)銳減房地產(chǎn)泡沫的破滅往往伴隨著經(jīng)濟(jì)蕭條，股價(jià)下跌，企業(yè)財(cái)務(wù)營(yíng)運(yùn)逐漸陷入困境。企業(yè)收益的減少又使得投資不足，既降低了研究開(kāi)發(fā)投資水平，又減少了企業(yè)在設(shè)備上的投資。生產(chǎn)的不景氣又導(dǎo)致雇傭環(huán)境的惡化和居民實(shí)際收入的下降。企業(yè)倒閉意味著大量的失業(yè)員工，由于收益的下降要不斷裁減人員。此外，地價(jià)的下跌還使得居民個(gè)人所保有的土地資產(chǎn)貶值。由于經(jīng)濟(jì)不景氣和個(gè)人收入水平的下降，居民對(duì)未來(lái)懷有不同程度的憂心，因此會(huì)減少當(dāng)期的消費(fèi)，擴(kuò)大收入中的儲(chǔ)蓄部分，以防不測(cè)。個(gè)人消費(fèi)的萎縮又使生產(chǎn)消費(fèi)品的產(chǎn)業(yè)部門(mén)陷入困境。房地產(chǎn)泡沫破滅的后果四：引發(fā)政治和社會(huì)危機(jī)隨著中國(guó)房地產(chǎn)泡沫破裂和經(jīng)濟(jì)危機(jī)的發(fā)生，大量的工廠倒閉，失業(yè)人數(shù)劇增。在金融危機(jī)下，犯罪案件激增。以馬來(lái)西亞為例，1997年房地產(chǎn)泡沫破滅以后，當(dāng)年的犯罪率比1996年增加了38%，1998年第一季度犯罪率比1997年更增加了53%，由于人們對(duì)日益惡化的經(jīng)濟(jì)危機(jī)感到不滿，社會(huì)危機(jī)逐漸加劇。工人、學(xué)生反政府的示威游行引起暴亂，社會(huì)動(dòng)蕩不安。

國(guó)家和政府也已經(jīng)意識(shí)到了這個(gè)問(wèn)題，一些調(diào)控措施不斷出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)終于開(kāi)始逐漸回歸理性。我國(guó)頒布的與房地產(chǎn)有關(guān)的法律法規(guī)包括：《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》等。房地產(chǎn)管理法是指調(diào)整在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)和各種服務(wù)活動(dòng)中形成的一定社會(huì)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱(chēng)；1994年7月5日第八屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第八次會(huì)議通過(guò)了《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》，并于1995年1月1日施行；2009年8月27日第十一屆全國(guó)人民代表大會(huì)常委會(huì)第十次會(huì)議修改《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》。第一節(jié)概述一、房地產(chǎn)管理法的概念第一章為總則，論述了立法目的、適用范圍、立法基本原則及房地產(chǎn)管理體制等；第二章為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，論述了土地使用權(quán)的出讓制度和土地使用權(quán)的劃撥制度；第三章為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，論述了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本原則、開(kāi)發(fā)土地的期限、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工及竣工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的設(shè)立等；第四章為房地產(chǎn)交易，論述了房地產(chǎn)交易的一般規(guī)定、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房屋租賃和中介服務(wù)機(jī)構(gòu)等；第五章為房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度。第六章為法律責(zé)任；第七章為附則；全文共7章，72條。二、房地產(chǎn)管理法立法目的（1）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)的管理（首要目的）；國(guó)民經(jīng)濟(jì)的三大支柱產(chǎn)業(yè)：房地產(chǎn)業(yè)、汽車(chē)、鋼鐵。房地產(chǎn)業(yè)國(guó)家重要財(cái)源?。?）維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序；開(kāi)發(fā)投資結(jié)構(gòu)不合理：中下等收入階層居民住房困難、城鎮(zhèn)居民住房不均衡。。。市場(chǎng)行為不規(guī)范：虛假?gòu)V告、炒二手房、假離婚、雇人買(mǎi)房、房子買(mǎi)的差不多了，小區(qū)里面原有的園林湖景不見(jiàn)了。。。。。。。。。。。。（3）保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法利益。涉及抵押、遺囑、贈(zèng)與等行為的權(quán)利人。（4）促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展（根本目的）房地產(chǎn)發(fā)展首先要穩(wěn)定。房地產(chǎn)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱，對(duì)相關(guān)行業(yè)有明顯的促進(jìn)和帶動(dòng)作用。其上下游產(chǎn)業(yè)鏈很長(zhǎng)，從輕工業(yè)到重工業(yè)，交通運(yùn)輸業(yè)、金融業(yè)、乃至農(nóng)民工就業(yè)都與之有關(guān)。三、房地產(chǎn)管理法的調(diào)整對(duì)象

和適應(yīng)范圍調(diào)整對(duì)象：是指人們?cè)诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)活動(dòng)中所形成的一定的社會(huì)關(guān)系；調(diào)整對(duì)象民事關(guān)系行政管理經(jīng)濟(jì)關(guān)系（1）房地產(chǎn)民事關(guān)系是指平等主體之間依法形成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，如土地使用權(quán)出讓法律關(guān)系、房地產(chǎn)租賃法律關(guān)系、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓關(guān)系等；（2）房地產(chǎn)行政管理關(guān)系是指政府及其職能部門(mén)之間，政府與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司之間、因行政管理依法形成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，如土地征用關(guān)系、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的審批法律關(guān)系等；（3）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)關(guān)系是指政府及其職能部門(mén)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、公民及其法人和社會(huì)組織之間因宏觀調(diào)控依法形成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的計(jì)劃和計(jì)劃法律關(guān)系，房地產(chǎn)價(jià)格管理法律關(guān)系等；房地產(chǎn)管理法的適應(yīng)范圍房地產(chǎn)管理法調(diào)整范圍是指在中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃區(qū)，國(guó)有土地范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房屋開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)交易及實(shí)施房地產(chǎn)管理；調(diào)整范圍限定在我國(guó)城市規(guī)劃區(qū)；按照《城市規(guī)劃法》第三條的規(guī)定：“本法所稱(chēng)城市規(guī)劃區(qū)：是指城市市區(qū)、近郊區(qū)以及城市行政區(qū)域內(nèi)因城市建設(shè)和發(fā)展需要實(shí)行規(guī)劃控制的區(qū)域”；區(qū)別于中華人民共和國(guó)境內(nèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是指依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施，房屋建設(shè)的行為；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具體包括新城區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和舊城區(qū)的拆遷改造兩種形式；新城區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，是為城市的新建擴(kuò)建和改造提供新的建設(shè)地段、為城市各項(xiàng)建設(shè)事業(yè)順利進(jìn)行提供基礎(chǔ)條件，一般需要經(jīng)過(guò)依法征用土地和進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來(lái)實(shí)現(xiàn)；房地產(chǎn)管理法的調(diào)整對(duì)象和適應(yīng)范圍舊城區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要環(huán)節(jié)是拆遷和改造；舊城區(qū)的土地屬于國(guó)家所有，不需要通過(guò)征用土地這個(gè)環(huán)節(jié)，但需要服從城市的總體規(guī)劃，進(jìn)行必要的拆遷工作；房地產(chǎn)管理法的調(diào)整對(duì)象和適應(yīng)范圍

房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃；（1）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)侵阜康禺a(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為，包括交換、繼承等；（2）房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為；債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償；房地產(chǎn)管理法的調(diào)整對(duì)象和適應(yīng)范圍房地產(chǎn)抵押是抵押擔(dān)保中的一種最普遍、最重要的形式；設(shè)定房地產(chǎn)抵押的目的是為了保證債權(quán)人債權(quán)地實(shí)現(xiàn)，以維護(hù)交易安全，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)秩序，促進(jìn)資金的融通，房地產(chǎn)抵押的抵押權(quán)人為債權(quán)人，抵押人可以為債務(wù)人，也可以為第三人；（3）房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，有承租人向出租人支付租金的行為；實(shí)施對(duì)城市房地產(chǎn)的管理，

具體包括：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的管理；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理；房地產(chǎn)交易價(jià)格的管理；商品房預(yù)售的管理；房屋租賃的管理；房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的管理；房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理；四、房地產(chǎn)管理法的基本原則1.節(jié)約用地，保護(hù)耕地的原則；我國(guó)耕地面積少，人均耕地面積僅占世界人均數(shù)3.73畝的47%，隨著人口的增長(zhǎng)，到2010年和2030年，人均耕地將下降到1.43畝和1.34畝。保護(hù)耕地就是保護(hù)我們的生命線！2.國(guó)家實(shí)行國(guó)有土地有償、有限期使用原則獲得土地使用權(quán)的方式出讓劃撥有償無(wú)償經(jīng)濟(jì)適用房：社會(huì)保障性商品住宅。新房。劃撥。中低收入家庭。3.國(guó)家扶持發(fā)展居民住宅建設(shè)，逐步改善居民的居住條件的原則廉租房：最低保障住房。新房、控制樓盤(pán)、改造危房等特困戶(hù)4.國(guó)家保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益和房地產(chǎn)權(quán)利