土地一級開發(fā)招投標(biāo)T講義

關(guān)于土地一級開發(fā)招投標(biāo)問題一、情況介紹二、《北京市國土建設(shè)用地供應(yīng)辦法》市政府2005年6號文件三、《北京市土地儲備中心和一級開發(fā)暫行辦法》市國土局[2005]540號文件四、《北京市土地一級開發(fā)項目招投標(biāo)暫行辦法》市國土局[2006]290號文件五、房地產(chǎn)開發(fā)過程——圖1頁六、關(guān)于土地一級開發(fā)概念七、關(guān)于土地一級開發(fā)工作八、一級開發(fā)實施方案編制內(nèi)容構(gòu)成九、赴某地土地一級開發(fā)評標(biāo)工作分析十、編寫土地一級開發(fā)投標(biāo)文件要點北京土地整理儲備中心網(wǎng)頁—————8.18（二）目前“熟地”入市交易的土地一級開發(fā)工作是誰做的（經(jīng)營性土地）一、情況介紹（一）上市交易情況介紹（一）上市交易情況介紹

①北京市市場交易“熟地”共283宗地上市

②上市土地面積2217公頃

③成交價604億元

2001年至2006年12月全市房地產(chǎn)開發(fā)總用地約1.67萬公頃，上市交易出讓面積占17.3%．其中：2005年全市招拍掛出讓國有土地使用權(quán)占有償出讓土地總面積35%．１、自2001年11月～2006年12月２、2006年北京市土地供應(yīng)情況—指標(biāo)項宗數(shù)面積(公頃)本年計劃供應(yīng)(公頃)計劃完成情況(％)有償出讓劃撥有償出讓劃撥全市土地供應(yīng)總量149799050765092513(38.6%)3996(64.3%)6500100%其中：土地市場公開交易土地87宗，土地面積約856公頃，占有償出讓面積34％１、直接申請入市交易——原土地使用權(quán)人，自己做土地一級開發(fā)把生地開發(fā)熟地入市。如：工業(yè)企業(yè)用地申請土地使用權(quán)收購?fù)恋厝胧薪灰祝ǘ┠壳啊笆斓亍比胧薪灰椎耐恋匾患?/p>

開發(fā)工作是誰做的（經(jīng)營性土地）２、北京市土地整理中心分中心作為土地一級開發(fā)主體，進(jìn)行土地一級開發(fā)市土地整理儲備中心運作土地１８宗——收購１２宗——277.4公頃收回４宗——110公頃一級開發(fā)２宗——270公頃其中７宗——63公頃已供應(yīng)，３宗——43公頃具備上市條件，８宗地——906.4個公頃正開發(fā)３、“458項目”——授權(quán)土地一級開發(fā)458項目即［2004]458號文件

從2004年初至2006年11月30日通過聯(lián)席會，并由土地局批復(fù)的土地一級開發(fā)項目共238個土地總面積11484公頃＝1.15萬公頃上述項目預(yù)計投資總額693億元４、土地一級開發(fā)授權(quán)①土地一級開發(fā)招標(biāo)——列入競爭機制2006年開始４宗地招標(biāo)289公頃②土地一級開發(fā)項目直接委托

二、關(guān)于土地一級開發(fā)有關(guān)政策2005年6號文件《北京市國有建設(shè)用地供應(yīng)辦法》中11條

本市有計劃地實施政府土地儲備工作收購征收收回等方式儲備國有建設(shè)用地土地儲備基構(gòu)依法通過對儲備土地實施一級開發(fā)2個主體土地儲備機構(gòu)組織實施公開招標(biāo)選擇有資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施土地一級開發(fā)后按計劃供應(yīng)市場土地[2005]540號文件三、《北京市土地儲儲備和一級開開發(fā)暫行辦法法》2條土地儲備開發(fā)發(fā)依法收購收回征收方式儲備國有有用地組織拆遷市政建設(shè)達(dá)到土地供應(yīng)應(yīng)要求4條土地儲備開發(fā)發(fā)堅持政府指導(dǎo)市場化運作實施主體土地儲備機構(gòu)構(gòu)招標(biāo)選聘房地地產(chǎn)開發(fā)公司司5條開發(fā)之后供應(yīng)市場土地開發(fā)實施施方式11條土地開發(fā)實施施方案的編制制編制人1、市土地整理理中心：重點點項目區(qū)域2、區(qū)縣土地儲儲備中心：屬屬地項目編制內(nèi)容5大項（1）宗地范圍、、土地面積（2）控制條件（4）開發(fā)成本概概算、開發(fā)收收益預(yù)測（5）開發(fā)計劃、、實施方式（3）地上物狀況況12條實施方案提交聯(lián)席會研研究，定原則則意見13~14條土地一級級開發(fā)實施（1）辦理立項手手續(xù)（2）辦理規(guī)劃手手續(xù)市規(guī)委市發(fā)改委核準(zhǔn)準(zhǔn)（3）辦理土地征征收和農(nóng)轉(zhuǎn)非非專用手續(xù)（4）辦理拆遷手手續(xù)、完成地地上物拆除市區(qū)縣建委、、房管局（5）完成項目市市政工程規(guī)劃劃方案綜合（6）完成各單項項市政接用方方案、簽協(xié)議議（7）其他工作項目建議書項目可行性研研究報告土地預(yù)審控規(guī)規(guī)條條件件1、土土地地一一級級開開發(fā)發(fā)任任務(wù)務(wù)1書2證規(guī)劃劃意意見見書書建設(shè)設(shè)用用地地許許可可證證建設(shè)設(shè)用用地地規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證+需申報市政政委委批批準(zhǔn)準(zhǔn)市國國土土局局及及各各分分局局區(qū)縣縣政政府府及及有有關(guān)關(guān)鄉(xiāng)鄉(xiāng)、、鎮(zhèn)鎮(zhèn)政政府府市政政委委、、市市政政管管理理委委、、道道路路、、雨雨排排水水、、排排污污水水、、供供水水、、燃燃?xì)鈿?、、共共熱熱、、供供電電、、信信息息管管道道、、有有線線電電視視接用用客客量量、、負(fù)負(fù)荷荷、、費費用用解解決決方方案案2、土土地地儲儲備備機機構(gòu)構(gòu)作作為為實實施施主主體體自籌籌資資（1）機機構(gòu)構(gòu)自自己己完完成成實實施施（2）機機構(gòu)構(gòu)委委托托開開發(fā)發(fā)公公司司完完成成實實施施付2%管理理費費3、招招標(biāo)標(biāo)選選聘聘房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)公公司司作作為為實實施施主主體體自籌籌資資利潤潤率率<8%24條土地地開開發(fā)發(fā)成成本本構(gòu)構(gòu)成成1、征征地地拆拆遷遷補補償償費費及及有有關(guān)關(guān)稅稅費費；；2、收收購購、、收收回回和和置置換換過過程程中中發(fā)發(fā)生生的的有有關(guān)關(guān)補補償償費費用用；；3、市市政政基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施建建設(shè)設(shè)有有關(guān)關(guān)費費用用；；4、招招標(biāo)標(biāo)、、拍拍賣賣和和掛掛牌牌交交易易中中發(fā)發(fā)生生的的費費用用；；5、貸貸款款利利息息；；6、土土地地儲儲備備開開發(fā)發(fā)供供應(yīng)應(yīng)過過程程中中發(fā)發(fā)生生的的審審計計、、律律師師、、工工程程監(jiān)監(jiān)理理等等費費用用，，不不可可預(yù)預(yù)見見費費以以及及同同級級財財政政和和土土地地主主管管部部門門核核準(zhǔn)準(zhǔn)的的其其他他支支出出；；四、、市市國國土土[2006]290號《北京京市市土土地地一一級級開開發(fā)發(fā)項項目目招招投投標(biāo)標(biāo)暫暫行行辦辦法法》2006年年5月月20日實實施施法律律法法規(guī)規(guī)依依據(jù)據(jù)《中華華人人民民共共和和國國招招投投標(biāo)標(biāo)辦辦法法》2000年年1月月1日實實施施2002年年11月月1日實實施施2005年年5月月1日實實施施《北京京市市招招投投標(biāo)標(biāo)條條例例》《北京京市市國國有有建建設(shè)設(shè)用用地地供供應(yīng)應(yīng)辦辦法法（（試試行行））》第一一章章總總則則土地地一一級級開開發(fā)發(fā)項項目目招招標(biāo)標(biāo)人人市、、區(qū)區(qū)縣縣土土地地整整理理儲儲備備中中心心原則則公開開、、公公平平、、公公正正和和誠誠實實并并接接受受社社會會監(jiān)監(jiān)督督投標(biāo)標(biāo)人人具具備備條條件件有本本市市開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)資資質(zhì)質(zhì)招標(biāo)標(biāo)人人及及其其主主要要成成員員沒沒有有不不良良記記錄錄擁有有相相應(yīng)應(yīng)數(shù)數(shù)量量項項目目資資本本金金招標(biāo)標(biāo)文文件件要要求求的的其其他他條條件件項目目開開發(fā)發(fā)實實施施方方案案招標(biāo)標(biāo)方方案案招標(biāo)標(biāo)文文件件招標(biāo)標(biāo)投標(biāo)標(biāo)開標(biāo)標(biāo)評標(biāo)標(biāo)編制組織織確定定中中標(biāo)標(biāo)人人土土地地一一級級開開發(fā)發(fā)項項目目承承擔(dān)擔(dān)實實施施主主體體2條5條4條6條編制制實實施施方方案案組織織實實施施招招投投標(biāo)標(biāo)活活動動簽訂訂委委托托開開發(fā)發(fā)協(xié)協(xié)議議開發(fā)發(fā)過過程程監(jiān)監(jiān)督督管管理理實施施方方案案招標(biāo)標(biāo)方方案案項目目用用地地范范圍圍、、控控規(guī)規(guī)條條件件開發(fā)發(fā)工工作作內(nèi)內(nèi)容容完成成開開發(fā)發(fā)時時間間和和周周期期預(yù)計計成成本本限限定定、、收收益益測測算算項目目技技術(shù)術(shù)要要求求投標(biāo)標(biāo)人人資資質(zhì)質(zhì)報價價、、有有無無標(biāo)標(biāo)底底評標(biāo)標(biāo)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)委托托協(xié)協(xié)議議主主要要條條款款內(nèi)內(nèi)容容7條9~12條17條土地地儲儲備備中中心心是招招標(biāo)標(biāo)人人有四四項項職職責(zé)責(zé)第二二章章招招標(biāo)標(biāo)1、招招標(biāo)標(biāo)前前編編制制2、實實施施方方案案內(nèi)內(nèi)容容經(jīng)聯(lián)聯(lián)席席會會審審核核3、編編織織招招標(biāo)標(biāo)方方案案、、招招標(biāo)標(biāo)書書內(nèi)內(nèi)容容對投投標(biāo)標(biāo)人人實實質(zhì)質(zhì)性性要要求求、、條條件件招標(biāo)標(biāo)書書的的編編制制招標(biāo)標(biāo)方方式式、、招招標(biāo)標(biāo)公公告告第三三章章投投標(biāo)標(biāo)投標(biāo)標(biāo)人人主主體體要要求求有房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)資資質(zhì)質(zhì)1個投投標(biāo)標(biāo)人人2個以以上上房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)組組成成的的聯(lián)聯(lián)合合體體1個投投標(biāo)標(biāo)人人21~23條編制制投投標(biāo)標(biāo)書書評標(biāo)標(biāo)專專家家組組招標(biāo)標(biāo)人人受受到到投投標(biāo)標(biāo)文文件件不不足足3個招招標(biāo)標(biāo)人人應(yīng)應(yīng)重重新新招招標(biāo)標(biāo)有下下列列情情況況之之一一，，為為無無效效投投標(biāo)標(biāo)8種投標(biāo)標(biāo)文文件件不不響響應(yīng)應(yīng)招招標(biāo)標(biāo)文文件件的的實實質(zhì)質(zhì)性性要要求求和和條條件件的的，，評評標(biāo)標(biāo)委委員員會會應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)作作廢廢標(biāo)標(biāo)處處理理中標(biāo)標(biāo)人人不不得得擅擅自自將將其其承承擔(dān)擔(dān)的的土土地地一一級級開開發(fā)發(fā)中中標(biāo)標(biāo)項項目目整整體體向向他他人人轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓，，也也不不得得將將其其土土地地一一級級開開發(fā)發(fā)中中標(biāo)標(biāo)項項目目進(jìn)進(jìn)行行直直接接后后轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)包包第四四章章開開標(biāo)標(biāo)、、評評標(biāo)標(biāo)和和中中標(biāo)標(biāo)25條27條29條30條36條五、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)過過程程政府府統(tǒng)統(tǒng)一一供供應(yīng)應(yīng)建建設(shè)設(shè)用用地地土地地一一級級開開發(fā)發(fā)商品品房房開開發(fā)發(fā)熟地地招標(biāo)標(biāo)拍賣賣掛牌牌生地地市、、分分中中心心實施施方方案案招標(biāo)標(biāo)確確定定開開發(fā)發(fā)實實施施主主體體市、、分分中中心心為為主主體體土地地使使用用權(quán)權(quán)人人為為主主體體聯(lián)合合體體成本價價.利潤率率.周期.通過確定開開發(fā)主主體底價標(biāo)底起始價價起叫價價商品房房銷售售六、關(guān)關(guān)于土土地一一級開開發(fā)的的概念念（一））土地地一級級開發(fā)發(fā)含義義1、定義義指政府府委托托土地儲儲備機機構(gòu)依據(jù)土地利利用總總體規(guī)規(guī)劃城市發(fā)發(fā)展總總體規(guī)規(guī)劃年度土土地供供應(yīng)計計劃控制性性詳細(xì)細(xì)計劃劃對確定定的宗宗地存量國國有土土地擬征用用土地地擬農(nóng)轉(zhuǎn)用用土地地統(tǒng)一辦辦理征地農(nóng)轉(zhuǎn)用用拆遷市政基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施的的建設(shè)設(shè)行為為（二））土地地一級級開發(fā)發(fā)具備備條件件1、土地地開發(fā)發(fā)主體體資格格有房地地產(chǎn)開開發(fā)資資質(zhì)資金充充足——財務(wù)狀狀況.融資能能力依法有有效存存續(xù)的的企業(yè)業(yè)2、待開開發(fā)土土地符符合規(guī)規(guī)劃、、計劃劃條件件；3、土地地一級級開發(fā)發(fā)制度度建立立，資資金監(jiān)監(jiān)控體體系完完善；；4、社會會資本本長效效吸納納機制制、風(fēng)風(fēng)險擔(dān)擔(dān)保機機制建建立，，完善善。（三））土地地一級級開發(fā)發(fā)項目目承擔(dān)擔(dān)主體體，有有4種情況況1、北京京市土土地儲儲備中中心各分中中心作主體體2、市中中心分中心心作為土土地一一級開開發(fā)項項目招招標(biāo)人人，中中標(biāo)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)做承承擔(dān)主主體。。3、房地地產(chǎn)開開發(fā)企企業(yè)和和其他他單位位利用用自有有土地地使用用權(quán)，，可以實實施土土地一一級開開發(fā)。。4、聯(lián)合合開發(fā)發(fā)——政府部部門土地儲儲備機機構(gòu)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)投資部部門聯(lián)合共共同進(jìn)進(jìn)行項項目開開發(fā)七、關(guān)關(guān)于土土地一一級開開發(fā)工工作（一））土地地儲備備機構(gòu)構(gòu)編制制土地儲儲備開開發(fā)方方案.實施方方案責(zé)任分分工市———重點地地塊區(qū)縣——屬地地地塊土地一級開發(fā)實施方案可行性研究報告六部門聯(lián)席會提原則條件1、宗地地范圍圍2、土地地條件件3、控制制條件件4、地上上物狀狀況5、儲備備開發(fā)發(fā)成本本6、土地地收益益7、開發(fā)發(fā)計劃劃8、實施施方式式各項內(nèi)內(nèi)容要求范本實施方方案等8項內(nèi)容容編制依依據(jù)土地發(fā)改委委規(guī)劃建委交通委委環(huán)保聯(lián)合對對1、土地地2、產(chǎn)業(yè)業(yè)政策策3、城市市規(guī)劃劃4、建設(shè)設(shè)資質(zhì)質(zhì)5、交通通6、環(huán)保保依據(jù)條件提出原則意見（二））土地地一級級開發(fā)發(fā)實施施部門門土地一一級開開發(fā)實實施部部門市中心心、各各區(qū)縣縣分中中心招標(biāo)委委托房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)1、資金金籌措措2%8%利潤率率管理費費——中心提提供資資金利潤率——自籌資金金2、規(guī)劃手手續(xù)——市規(guī)委3、項目審審批手續(xù)續(xù)核準(zhǔn)——市發(fā)改委委4、征地及及補償——市政府、、市國土土局5、拆遷及及補償——市建委、、相關(guān)政政府部門門6、市政各手續(xù)續(xù)各委辦局市政工程規(guī)劃劃方案結(jié)合設(shè)施施7、實施計劃土地部門與相關(guān)委辦局聯(lián)合辦公并聯(lián)審批方式式局內(nèi)部并聯(lián)合審制度度通過發(fā)通知8、市國土局向向土地一級開開發(fā)實施主體體下發(fā)批準(zhǔn)文文件授權(quán)一級開發(fā)發(fā)批復(fù)或《土地一級開發(fā)發(fā)委托合同》。建設(shè)用地批準(zhǔn)準(zhǔn)書。道路雨水排水污水排水供水燃?xì)夤峁╇娦畔⒐艿烙芯€電視八、土地一級級開發(fā)實施方方案土地一級開發(fā)實施方案編制內(nèi)容構(gòu)成一、項目基本本情況二二、土地一級級開發(fā)費用構(gòu)構(gòu)成—投資總額構(gòu)成成

三、開開發(fā)地塊與周周邊征地、拆拆遷案例對比比表

四、、項目成本分分期估算表五五、項目目進(jìn)度表六六、其它需需說明的問題題一、項目基本本情況1、地點、四至至2、土地面積、、性質(zhì)、構(gòu)成成3、土地現(xiàn)狀：：企業(yè)、居民民、農(nóng)民、占占地4、規(guī)劃現(xiàn)狀：：用地情況、、建筑規(guī)模用用途5、地價水平：：土地級別、、樓面熱地價價、樓面毛地地價價或出讓金金二、土地一級級開發(fā)費用構(gòu)構(gòu)成—投資總額構(gòu)成成1、前期費用：：10項

（1）編制項目建建議書（代可可研報告）（（2）土地一級開開發(fā)實施方案案編制費（（3）編制市政規(guī)規(guī)劃方案費（（4）用地普測及及撥地定樁費費

（5）編制環(huán)境影影響評價費（（6）編制交通影影響評估費（（7）編制土地上上市地價評價價費

（8）編制地質(zhì)災(zāi)災(zāi)害評估費（（9）委托入市交交易費

（10）其它2、征地費用：：6大項土地補償償、安置、青青苗、地上附附著著物物補償費、征征地稅費、其其它3、拆遷費用：：農(nóng)民拆遷、、居民拆遷、、固定拆遷、、集體體企企業(yè)拆遷、市市政和公共設(shè)設(shè)施拆遷、其其它費用。每每個項目目中，有若干干小項費用構(gòu)構(gòu)成4、市政基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)費（（1）道路工程（（2）雨水工程（（3）污水工程（（4）中水工程（（5）供水工程（（6）供電工程（（7）熱力工程（（8）供氣工程（（9）電信工程（（10）有線電視工工程

（11）臨時市政接接用費（（12）其它四、項目成本本分期估算表表

五、項項目進(jìn)度表六六、其它它需說明的問問題三、開發(fā)地塊塊與周邊征地地、拆遷案例例對比表征征地地案例拆拆遷案例比比較周周邊房地產(chǎn)銷銷售案例開開發(fā)地塊塊與周邊土地地招拍掛案例例對比九、赴某地土土地一級開發(fā)發(fā)評標(biāo)工作分分析（一）投標(biāo)單單位開標(biāo)報三項成本總額——相對要低利潤率率——相對要低工期期——相對要短具有虛擬性，，按一般規(guī)則則、正常情況況組成成本報報價總額投標(biāo)單位報價價缺乏中1、市場分析——依據(jù)⑴目前周邊同類類用途房屋售售價的案例分分析已發(fā)生交易房屋售價樓面熟地價土地熟地價⑵預(yù)測現(xiàn)在和未未來，市場趨趨勢⑶分析本宗地熟熟地價水平2、對宗地特點點分析如：難點、建建筑規(guī)劃特點點分析、運用政策、開開發(fā)產(chǎn)品分析析應(yīng)使成本總額額構(gòu)成因素更更充實（二）評標(biāo)、、實質(zhì)性條件件1、房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)業(yè)績2、資金實力、、融資方案3、實施計劃方方案，公司管管理水平（三）土地一一級開發(fā)成本本構(gòu)成土地一級開發(fā)發(fā)利潤率8%如何控制成本本——土地儲備機構(gòu)構(gòu)對各環(huán)節(jié)的的費用進(jìn)行審核和審批，，積累到最后后，只得承認(rèn)認(rèn)事實。土地一級開發(fā)發(fā)評標(biāo)分?jǐn)?shù)表表評分項目分值值一、綜合實力力、企業(yè)資質(zhì)質(zhì)、資格、經(jīng)經(jīng)濟能力、業(yè)業(yè)績（10分）二、土地一級級開發(fā)利潤率率。＜3%，＞8%，0分；8%為基數(shù)；少1%加一分。（10分）三、資金籌措措方案。自有有資金、貸款款比例、貸款款來源。（10分）四、項目擬定定實施。方案案合理性、可可行性措施（