揚(yáng)州座規(guī)劃預(yù)案

47/48揚(yáng)州東方銀座策劃案contents項(xiàng)目?jī)r(jià)值攻防體系營(yíng)造

東方銀座希爾頓級(jí)私家飯店金套房

縱論：揚(yáng)州都市進(jìn)展與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)趨勢(shì)隨著江蘇經(jīng)濟(jì)圈與南京的小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈戰(zhàn)略架構(gòu)的確立，與都市交通管網(wǎng)的健全。揚(yáng)州作為江蘇中心都市之一，其都市地位將進(jìn)一步提升，同時(shí)從周邊都市獲得更多的資源注入，正是由揚(yáng)州所處的都市關(guān)系與進(jìn)展走向，我們能夠大體推斷出其進(jìn)展趨勢(shì)。并將其作為我們策劃運(yùn)作揚(yáng)州房地產(chǎn)項(xiàng)目的策劃基礎(chǔ)。以揚(yáng)州都市進(jìn)展主力借助南京與鎮(zhèn)江資源來(lái)推斷，都市進(jìn)展大體上可描述為“西進(jìn)東移、東城西市”。以都市西南區(qū)作為都市重心，實(shí)現(xiàn)都市人口擴(kuò)容，并形成都市中心生活區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)、商業(yè)服務(wù)休閑區(qū)與都市生態(tài)景觀區(qū)等都市功能區(qū)。具體闡述如下：都市擴(kuò)容：揚(yáng)州目前人口約107萬(wàn)，其中市區(qū)60萬(wàn)、邗江區(qū)含鄉(xiāng)鎮(zhèn)50萬(wàn)、開(kāi)發(fā)區(qū)部分20萬(wàn)，以后揚(yáng)州將擴(kuò)容為180-200萬(wàn)的中型都市。這部分人口的就業(yè)與居住就成為揚(yáng)州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的指向。以西南向作為都市進(jìn)展主力路線：西南往儀征、南京可至揚(yáng)州，借助儀征的化工行業(yè)資源，南京的都市資源與旅游資源，南向往鎮(zhèn)江，潤(rùn)揚(yáng)大橋的興建與瓜洲工業(yè)園的進(jìn)展將使揚(yáng)州更具都市實(shí)力與協(xié)作效應(yīng)。西進(jìn)東移：進(jìn)展都市西部借助南京經(jīng)濟(jì)圈的能量形成揚(yáng)州重心區(qū)域。都市東部進(jìn)展將江都納入都市增強(qiáng)揚(yáng)州的綜合實(shí)力。東城西市：東城區(qū)以古運(yùn)河為縱軸，進(jìn)展體現(xiàn)歷史人文與生態(tài)的人文景觀區(qū)。西城區(qū)進(jìn)展為都市居住商業(yè)功能的核心區(qū)。功能分區(qū)：以文昌西路為軸線，進(jìn)展為生活層次較高的西城中心生活區(qū)。以江陽(yáng)路為軸線，進(jìn)展為都市商業(yè)休閑服務(wù)區(qū)。以揚(yáng)子江路為軸線，作為都市進(jìn)展中期的集中辦公區(qū)。以史可法路為軸線，進(jìn)展為城北生活區(qū)，要緊針對(duì)都市中產(chǎn)階級(jí)。以古運(yùn)河為中軸，進(jìn)展為都市人文生態(tài)景觀區(qū)。老城區(qū)：揚(yáng)州老城區(qū)目前在微小的中心區(qū)域內(nèi)集中了十多萬(wàn)人口，政府要緊以經(jīng)營(yíng)歷史人文古城為宗旨，促進(jìn)人口西遷，并以該區(qū)兩千年古城文化為背景開(kāi)發(fā)揚(yáng)州旅游資源。都市進(jìn)展的走向與脈絡(luò)為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供了平臺(tái)與基調(diào)，而項(xiàng)目策劃的精髓則在于能充分整合其區(qū)域資源并凸顯差異化優(yōu)勢(shì)。

本案酒店式小套房定位的可行性。就市場(chǎng)需求與同意程度而言，酒店式小套房也具有較強(qiáng)的可操作性：購(gòu)買者類型：使用者類型：提升核心提升核心支撐利基凸顯投資價(jià)值：（小成本）穩(wěn)賺超值的絕版投資機(jī)會(huì)產(chǎn)品營(yíng)造產(chǎn)品價(jià)值：生活機(jī)能完善的酒店式優(yōu)雅生活（空間及服務(wù)）市場(chǎng)基礎(chǔ)地段價(jià)值：項(xiàng)目位于江陽(yáng)路都市商務(wù)休閑服務(wù)區(qū)弱勢(shì)項(xiàng)目區(qū)域目前人氣高不足，都市中心地位感不足弱勢(shì)項(xiàng)目區(qū)域目前人氣高不足，都市中心地位感不足應(yīng)對(duì)策略1、參照第一章縱論，以都市進(jìn)展趨勢(shì)為項(xiàng)目區(qū)域作論證，地圖表現(xiàn)專門重要。通過(guò)報(bào)紙軟性報(bào)道引導(dǎo)社會(huì)認(rèn)識(shí)，為項(xiàng)目銷售提早加溫造勢(shì)。2、便民消費(fèi)與時(shí)尚高業(yè)薄弱，2、便民消費(fèi)與時(shí)尚高業(yè)薄弱，生活機(jī)能感不足2、以四星級(jí)酒店、娛樂(lè)行業(yè)的發(fā)達(dá)為項(xiàng)目周邊以后生活機(jī)能作注腳，并以項(xiàng)目西南側(cè)好又多的興建與揚(yáng)子江路的時(shí)代超市補(bǔ)強(qiáng)項(xiàng)目的配套與機(jī)能。作為銷售講辭的補(bǔ)充。2、以四星級(jí)酒店、娛樂(lè)行業(yè)的發(fā)達(dá)為項(xiàng)目周邊以后生活機(jī)能作注腳，并以項(xiàng)目西南側(cè)好又多的興建與揚(yáng)子江路的時(shí)代超市補(bǔ)強(qiáng)項(xiàng)目的配套與機(jī)能。作為銷售講辭的補(bǔ)充。3、3、3、揚(yáng)州目前的項(xiàng)目在產(chǎn)品營(yíng)造與宣傳傳達(dá)方面都較薄弱，本案地塊并不優(yōu)異，項(xiàng)目的價(jià)值要靠人為營(yíng)造才能釋放出來(lái)。4、以地段價(jià)值與投資方式的比較，凸顯項(xiàng)目的投資潛力。4、以地段價(jià)值與投資方式的比較，凸顯項(xiàng)目的投資潛力。4、揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)不溫不火，購(gòu)買尚處于自發(fā)狀態(tài)，投資尚未成為社會(huì)普遍的理財(cái)意識(shí)。項(xiàng)目主輔牌設(shè)計(jì)繁華都市新城心，最炫的休閑度假私家酒店?yáng)|方銀座希爾頓級(jí)私家飯店金套房建筑表現(xiàn)室內(nèi)格局及裝潢酒店式物業(yè)服務(wù)休閑配套國(guó)際衛(wèi)視案名：東方銀座希爾頓級(jí)私家飯店金套房項(xiàng)目性格：以酒店式建筑風(fēng)格（外觀、大堂、中庭）金套房的空間設(shè)計(jì)概念及完備機(jī)能為結(jié)合點(diǎn)，營(yíng)造完美生活空間，給予投資者清晰的投資概念，引導(dǎo)其入場(chǎng)。推案主題配合以酒店式建筑風(fēng)格（外觀、大堂、中庭）金套房的空間設(shè)計(jì)概念及完備機(jī)能為結(jié)合點(diǎn)，營(yíng)造完美生活空間，給予投資者清晰的投資概念，引導(dǎo)其入場(chǎng)。推案主題配合（參看詳解）形象包裝策略執(zhí)行推廣力之配合預(yù)備期：預(yù)備期：目標(biāo)：選擇項(xiàng)目形象代言人，利用“項(xiàng)目形象代言人選秀活動(dòng)”迅速預(yù)熱市場(chǎng)訴求：通過(guò)選秀活動(dòng)快速積聚人氣，為項(xiàng)目的后期推廣提供鋪墊；以“白領(lǐng)麗人”形象魅力映射樓盤優(yōu)雅氣質(zhì)；媒體：揚(yáng)州晚報(bào)、電視臺(tái)、廣電臺(tái)地點(diǎn)：新世紀(jì)大酒店促銷期：目標(biāo)：維持人潮，督促進(jìn)場(chǎng)，消除障礙促銷期：目標(biāo)：維持人潮，督促進(jìn)場(chǎng)，消除障礙行銷手段廣告促銷：送北戴河假期蔚藍(lán)三日引導(dǎo)試銷期：引導(dǎo)試銷期：目標(biāo)：傳達(dá)項(xiàng)目定位，以高頻率的視覺(jué)接觸積存知名度訴求：項(xiàng)目定位——希爾頓級(jí)私家飯店金套房休閑生活目標(biāo)客戶：?jiǎn)紊碣F族、粉領(lǐng)新貴與鐘愛(ài)男女意象配合——核心意象——白領(lǐng)麗人媒體應(yīng)用：1、10輛車體廣告（4路與12路）2、工地圍墻3、旗幟4、現(xiàn)場(chǎng)看板5、大型定點(diǎn)看板6、廣告海報(bào)7、NP稿+售樓處海報(bào)促銷：來(lái)就送見(jiàn)面禮，大伙兒來(lái)捧場(chǎng)右側(cè)：LOGO右側(cè)：LOGO—[首付2萬(wàn)，我的家就在星級(jí)酒店]左側(cè)：LOGO—[首付2萬(wàn)，買一個(gè)只會(huì)賺鈔票可不能花鈔票的金娃娃][首付2萬(wàn)，收藏希爾頓級(jí)私家飯店]公開(kāi)期：公開(kāi)期：目標(biāo)：蓄集人潮、樹立知名度訴求：“東方銀座”定位及格調(diào)“聰慧的人民幣，通通涌向東方銀座”——價(jià)格攻勢(shì)行銷手段廣告促銷：前50戶家私家電大抽獎(jiǎng)強(qiáng)銷期強(qiáng)銷期：目標(biāo)：操縱銷勢(shì)與人潮塑造唯一私家飯店之形象。行銷手段：廣告促銷摩登彩禮熱情無(wú)休東方銀