105年度租屋法律問題概述與實務(wù)課件

租屋法律關(guān)係概述與實例解析報告人：秘書室法務(wù)專員張士元2016.11.29

租屋法律關(guān)係概述與實例解析報告人：秘書室法務(wù)專員不動產(chǎn)租賃的社會功能出租人可以保留不動產(chǎn)所有權(quán)之交換價值而僅提供不動產(chǎn)之用益功能換取經(jīng)濟(jì)利益承租人無庸支出鉅額購置不動產(chǎn)僅支付租金即可取得物權(quán)之用益功能。不動產(chǎn)租賃的社會功能出租人可以保留不動產(chǎn)所有權(quán)之交換價值而僅何謂租賃？民法421條：『稱租賃者，謂當(dāng)事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約。』租賃契約當(dāng)事人出租人（房東)當(dāng)事人承租人（房客)何謂租賃？民法421條：『稱租賃者，謂當(dāng)事人約定，一方以物租租賃契約的性質(zhì)債權(quán)契約vs.物權(quán)契約雙務(wù)契約vs.單務(wù)契約有償契約vs.無償契約不要式契約vs.要式契約繼續(xù)性契約vs.一次性契約租賃契約的性質(zhì)債權(quán)契約契約自由原則契約自由締結(jié)自由相對人自由內(nèi)容自由契約應(yīng)予嚴(yán)守原則契約自由原則契約自由締結(jié)自由相對人自由內(nèi)容自由契約應(yīng)予嚴(yán)守原房屋租賃契約之結(jié)構(gòu)要素出租人承租人租賃標(biāo)的物租金常素租賃期間修繕義務(wù)保管義務(wù)租賃物返還稅金負(fù)擔(dān)水電費負(fù)擔(dān)押租金偶素*不得養(yǎng)寵物*不可抽菸*不得烹煮*不得帶異性房屋租賃契約之結(jié)構(gòu)要素出租人租賃標(biāo)的物租金常素租賃期間修繕義義務(wù)（過失）的輕重程度過失種類注意義務(wù)程度適用輕過失抽象輕過失欠缺善良管理人之注意義務(wù)

有償契約具體輕過失欠缺與處理自己事務(wù)相同之注意義務(wù)

無償契約

重大過失

重大過失欠缺一般人應(yīng)有之注意義務(wù)房屋承租人失火責(zé)任（民434條）過失程度愈高注意義務(wù)愈高義務(wù)（過失）的輕重程度欠缺過失程度愈高注意義務(wù)愈高房屋出租人之義務(wù)房東義務(wù)提供合於契約約定之房屋維持房屋之用益狀態(tài)修繕義務(wù)必要費用及有益費用之償還房屋出租人之義務(wù)房東義務(wù)提供合於契約約定之房屋維持房屋之用益

房屋出租人之義務(wù)1/2

一、用益狀態(tài)之提供（民423）（1）租賃房屋之交付與任承租人用益義務(wù)。

ex.交付租賃之房屋與承租人，並任由承租人遷入居住。（2）交付之租賃房屋應(yīng)合於約定之用益狀態(tài)。ex.所交付之房屋應(yīng)適於居住且無危及居住安全之瑕疵。二、用益狀態(tài)之維持義務(wù)（民423）（1）出租人不得無故剝奪或干擾承租人對租賃房屋之占有及用益，並須容忍承租人以合於所約定使用方法用益租賃物；第三人對於承租人之用益加以干擾、妨礙或侵奪時，出租人應(yīng)設(shè)法為承租人除去之。房屋出租人之義務(wù)1/2房屋出租人之義務(wù)2/2

（2）修繕義務(wù)。依民法第429條規(guī)定，租賃期間對於租賃房屋之必要之保存費用及修理工作所支出之費用，原則上應(yīng)由出租人負(fù)擔(dān)。

負(fù)擔(dān)方式通知出租人修繕出租人經(jīng)通知不為修繕時，承租人自行修繕，請求承租人償還費用出租人經(jīng)通知不為修繕時，承租人自行修繕，修繕費用自租金中抵扣房屋出租人之義務(wù)2/2（2）修繕義務(wù)。負(fù)擔(dān)一屋二租甲乙2個租約均有效對於不能履行租約者負(fù)損害賠償責(zé)任一屋二租甲乙2個租約均有效對於不能履行租約者負(fù)損害賠償責(zé)任房屋出租人之義務(wù)3/3

以上出租人之義務(wù)皆屬民法之任意規(guī)定，並非強制規(guī)定，可以經(jīng)由當(dāng)事人之契約約定變更或免除。

訂定租賃契約承租人應(yīng)詳細(xì)審視契約，是否有原應(yīng)屬出租人之義務(wù)經(jīng)契約明訂，排除了民法租賃任意規(guī)定之適用。房屋出租人之義務(wù)3/3以上出租人之義務(wù)皆屬民法房屋承租人之義務(wù)房客義務(wù)按約定時間支付房租依約定方法使用房屋不得擅自轉(zhuǎn)租或提供第三人使用善良管理人之保管義務(wù)房屋承租人之義務(wù)房客義務(wù)按約定時間支付房租依約定方法使用房屋承租人之義務(wù)1/2一、支付租金

1.支付時期：依契約之約定。無約定時依習(xí)慣，無約定亦無習(xí)慣時應(yīng)於每期屆滿時支付。房屋租賃習(xí)慣上租金先付。

2.租金調(diào)整：租賃契約為繼續(xù)性契約，有因情勢變更而調(diào)整的可能，為於租賃契約期間內(nèi)之變更應(yīng)依契約當(dāng)事人雙方之合意為之。但是訂有期限租賃契約不得主張調(diào)整。

3.減少租金：民435條第一項「租賃關(guān)係存續(xù)中，因不可歸責(zé)於承租人之事由，致租賃物一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金?！钩凶馊酥x務(wù)1/2一、支付租金承租人之義務(wù)2/2二、依合於契約目的之方法用益租賃物。（民438）三、承租人未經(jīng)出租人同意不得轉(zhuǎn)租及將租賃物提供第三人用益。（繼續(xù)性契約、信賴基礎(chǔ)）（此第三人解釋上應(yīng)不包括非獨立使用之第三人）四、保管義務(wù)。（民432應(yīng)盡善良管理人之注意義務(wù)）五、通知義務(wù)。（民437）（1）租賃物有修繕必要應(yīng)由出租人負(fù)擔(dān)修繕者。（2）租賃物有造成某種危險之虞，為防止危害之發(fā)生。六、租賃關(guān)係終止後返還租賃物義務(wù)。（民455）承租人之義務(wù)2/2承租人違反義務(wù)之效果1/3欠繳租金定期催告終止契約欠繳租金須達(dá)2個月租金總額才可終止租約（民440)承租人違反義務(wù)之效果1/3欠繳租金定期催告終止契約欠繳租金承租人違反義務(wù)之效果2/3未依約定方法使用租賃物阻止違法轉(zhuǎn)租終止契約承租人違反義務(wù)之效果2/3未依約定方法使用租賃物阻止違法承租人違反義務(wù)之效果3/3未盡保管義務(wù)因重大過失致失火房屋毀損請求損害賠償民法226條債務(wù)不履行民法184條侵權(quán)行為承租人違反義務(wù)之效果3/3未盡保管義務(wù)因重大過失致失火房契約之解除與終止1/2◎契約解除指當(dāng)事人之一方行使解除權(quán)，使契約之效力溯及於訂約時歸於消滅的意思表示?！蚪獬龣?quán)之發(fā)生一、由於當(dāng)事人契約約定者（意定解除權(quán)）二、由於法律規(guī)定者（法定解除權(quán)）

1.第254條

契約當(dāng)事人之一方遲延給付者，他方當(dāng)事人得定相當(dāng)期限催告其履行，如於期限內(nèi)不履行時，得解除其契約。

2.第256條

因可歸責(zé)於債務(wù)人之事由，致給付不能者，債權(quán)人得解除契約。給付一部不能者，若其他部分之履行，於債權(quán)人無利益時，債權(quán)人得解除全部契約。契約之解除與終止1/2◎契約解除契約之解除與終止2/2◎解除權(quán)行使方式→向他方當(dāng)事人以意思表示為之?！蚪獬跫s的效力→雙方當(dāng)事人互負(fù)回復(fù)原狀之義務(wù)。（民法259條）◎合意解除→性質(zhì)上為契約行為，即以第二次契約解除第一次契約。◎契約終止（通常為繼續(xù)性契約）→指當(dāng)事人本於終止權(quán)，使繼續(xù)的契約關(guān)係向?qū)硐麥绲囊馑急硎?。終止權(quán)的發(fā)生有出於法律明定，亦有出於契約之約定者。契約之解除與終止2/2◎解除權(quán)行使方式契約之解除與終止3/3租賃契約之法定終止內(nèi)文類目條文終止原因

出租人的終止

438承租人非法為租賃物使用、收益，經(jīng)阻止而仍繼續(xù)。

440承租人支付租金遲延，經(jīng)催告仍不依限期支付。

443承租人非法轉(zhuǎn)租租賃物。

447Ⅱ承租人乘出租人不知或不顧異議取去留置物。

承租人的終止

424供居住處所之租賃，租賃物有瑕疵危及安全健康。

430出租人有修繕義務(wù)，經(jīng)催告仍不修繕。

435Ⅱ租賃物存餘部分，不能達(dá)租賃之目的。

436因第三人主張權(quán)利，致不能對租賃物使用收益。契約之解除與終止3/3租賃契約之法定終止內(nèi)承租人債務(wù)之擔(dān)保

押租金（民法就押租金未設(shè)明文規(guī)定，基於契約自由原則，可任意加以約定）（要物契約）

定義：係指租賃契約成立時，為擔(dān)保承租人之租金或損害賠償債務(wù)，而由承租人交付出租人之金錢。出租人應(yīng)於租賃

關(guān)係終了後，承租人無債務(wù)不履行且將租賃物返還出租

人時，將其返還於承租人。如承租人有欠租或應(yīng)負(fù)損害

賠償責(zé)任之情形者，出租人即可自押租金中直接受償並

返還其餘額。

房客於租賃期間無權(quán)向房東主張以押金抵繳租金承租人債務(wù)之擔(dān)保押租金房客於租賃期間無權(quán)向房東主張以押金有關(guān)「房屋租賃定型化契約應(yīng)記載及不得記載事項」

106年1月1日生效有關(guān)「房屋租賃定型化契約應(yīng)記載及不得記載事項」

105年度租屋法律問題概述與實務(wù)課件內(nèi)政部於105年6月23日公告「房屋租賃定型化契約應(yīng)記載及不得記載事項」，新增許多具法規(guī)效力之強制規(guī)定，例如不得拋棄契約審閱期、不得約定禁止入戶籍、不得約定稅賦轉(zhuǎn)嫁、不得排除民法瑕疵擔(dān)保責(zé)任等，若在契約中列入「不得記載事項」條文，則該條文無效。就押金、水電費、修繕費用等常見租屋「大地雷」做出詳細(xì)規(guī)定，如擔(dān)保金(押金)最高不得超過2個月房屋租金之總額、水費、電費單價計算、設(shè)備損壞以房東修繕為原則等。內(nèi)政部於105年6月23日公告「房屋租賃定型化契約應(yīng)記載及不依據(jù)行政院消費者保護(hù)會解釋，不論公司、團(tuán)體或個人，若反覆實施出租行為，非屬偶一為之，並以出租為業(yè)者，均可認(rèn)定為企業(yè)經(jīng)營者，而得以應(yīng)記載及不得記載事項加以規(guī)範(fàn)。倘租約內(nèi)容與內(nèi)政部公告事項未合，將依消費者保護(hù)法第56條之1規(guī)定限期改正，屆期不改正者可處3萬至30萬元罰鍰。內(nèi)政部刻正研擬「住宅租賃法」發(fā)展住宅租賃產(chǎn)業(yè)，以保障租賃當(dāng)事人之權(quán)益。依據(jù)行政院消費者保護(hù)會解釋，不論公司、團(tuán)體或個人，若反覆實施房屋租賃定型化契約應(yīng)記載事項壹、應(yīng)記載事項一、契約審閱期二、房屋租賃標(biāo)的(一)房屋標(biāo)示(二)租賃範(fàn)圍三、租賃期間四、租金約定及支付五、擔(dān)保金（押金）約定及返還六、租賃期間相關(guān)費用之支付：(一)管理費(二)水費

(三)電費(四)瓦斯費(五)其他費用及其支付方式七、稅費負(fù)擔(dān)之約定房屋租賃定型化契約應(yīng)記載事項壹、應(yīng)記載事項房屋租賃定型化契約應(yīng)記載事項八、使用房屋之限制九、修繕及改裝十、承租人之責(zé)任十一、房屋部分滅失十二、提前終止租約十三、房屋之返還十四、房屋所有權(quán)之讓與十五、出租人終止租約十六、承租人終止租約房屋租賃定型化契約應(yīng)記載事項八、使用房屋之限制房屋租賃定型化契約應(yīng)記載事項十七、通知送達(dá)及寄送十八、其他約定十九、契約及其相關(guān)附件效力二十、當(dāng)事人及其基本資料房屋租賃定型化契約應(yīng)記載事項十七、通知送達(dá)及寄送房屋租賃定型化契約不得記載事項貳、不得記載事項一、不得約定拋棄審閱期間。二、不得約定廣告僅供參考。三、不得約定承租人不得申報租賃費用支出。四、不得約定承租人不得遷入戶籍。五、不得約定應(yīng)由出租人負(fù)擔(dān)之稅賦，若較出租前增加時，其增加部分由承租人負(fù)擔(dān)。房屋租賃定型化契約不得記載事項貳、不得記載事項問題：契約範(fàn)本與應(yīng)記載及不得記載事項的法律

效力為何？

1、契約範(fàn)本只是參照用，並不具法律效力，但仍建議消費者依行政院消保會通過的契約書範(fàn)本與租賃業(yè)者協(xié)商作為契約內(nèi)容；至於應(yīng)記載或不得記載事項的條款就具有相當(dāng)?shù)姆尚Я?，如果消費者與業(yè)者所簽訂的定型化契約，有違反應(yīng)記載或不得記載事項的條款，就可視為無效。2、如果消費者發(fā)現(xiàn)，中央主管機關(guān)公告應(yīng)記載的事項，卻沒有記載在您與租賃業(yè)者所簽定的定型化契約中，依法仍然可屬於契約的內(nèi)容，這些內(nèi)容是受到法律保障的。3、消費者如果遇到業(yè)者使用的契約，違反定型化契約應(yīng)記載或不得記載的事項時，除了可向消保官申訴外，也可依公告事項來主張您的權(quán)利。問題：契約範(fàn)本與應(yīng)記載及不得記載事項的法律

惡房東張OO訛詐房客9大手法1.照片不實：租屋網(wǎng)刊登全新美照，實際擺置舊家

具。2.租A給B：房客租A屋，入住卻發(fā)現(xiàn)A已出租，只得

改租較貴B屋。3.追加費用：簽約時不提磁卡、鑰匙等押金，簽約

後再增收費用。4.推翻承諾：簽約前同意租押金可分期，簽約後反

咬分期違約並索賠。5.抽換契約：故意不在契約蓋騎縫章、不給正本，

事後抽換更改內(nèi)容。

惡房東張OO訛詐房客9大手法1.照片不實：租屋網(wǎng)刊登全新美照6.擅增條約：簽約時隱匿寫有各項不平等條約的頁

面，一旦解約就出示求償。7.連帶賠償：要求父母親友為「連帶保證人」，有

爭議一併提告索賠。

8.惡意逼退：房客解約，張女故意不接電話、斷電

等，逼走房客索賠。

9.誣指毀損：退租不點交，事後誣指毀損設(shè)備，索

高額賠償或提告。

資料來源：新北市地檢署惡房東張OO訛詐房客9大手法6.擅增條約：簽約時隱匿寫有各項不平等條約的頁惡房東張OO訛防治惡房東租屋注意事項1.現(xiàn)場看屋：許多人慣用網(wǎng)路看屋，未免圖文不符，一定要現(xiàn)場看。2.訂金合理：合理訂金通常落在租金的10％~30％。3.詳讀契約：任何契約都要詳讀，因為簽了就具法律效力。4.契約一式兩份：經(jīng)簽名蓋章的文件，雙方都要各持一份。5.當(dāng)面修改契約：若要修改契約，必須雙方都在場，並於塗改處簽名蓋章。6.拒不合理條約：若發(fā)現(xiàn)不合理條約，應(yīng)當(dāng)場提出刪修，或拒簽。

資料來源：崔媽媽基金會防治惡房東租屋注意事項1.現(xiàn)場看屋：許多人慣用網(wǎng)路看屋，未免常見租屋糾紛1/2一、房客無法定原因於租賃期間內(nèi)要求退租依契約約定處理。

契約未約定時，需得房東同意，契約始能合法終止。二、房客未告知房東即更換所附設(shè)備房客於租約消滅後應(yīng)回復(fù)原狀。

不能回復(fù)原狀時應(yīng)負(fù)損害賠償責(zé)任。三、房客遷走前未打掃房屋

房客於租約消滅後復(fù)返還租賃物之義務(wù)，亦即必須回復(fù)租賃房屋原狀。如未清理房東得雇工清理費用由房客負(fù)擔(dān)。常見租屋糾紛1/2一、房客無法定原因於租賃期間內(nèi)要求退租常見租屋糾紛2/2四、房東於租賃關(guān)係消滅後要求房客負(fù)擔(dān)粉刷費用

房東有提供房客使用收益租賃房屋之義務(wù)，包含正常方法使用租賃物所生之合理耗損，不得將粉刷費用轉(zhuǎn)嫁房客負(fù)擔(dān)。五、房東除套房內(nèi)電錶計算電費外，更要求房客分擔(dān)公共區(qū)域電費

除契約已明訂外，依租賃習(xí)慣，套房房客僅負(fù)擔(dān)依套房分電表度數(shù)計算之電費。另電費計價方式宜明訂於租約內(nèi)，每期電費總度數(shù)等相關(guān)數(shù)據(jù)應(yīng)透明化。常見租屋糾紛2/2四、房東於租賃關(guān)係消滅後要求房客負(fù)擔(dān)粉刷租賃房屋紛爭解決方式協(xié)調(diào)（本誠信原則)調(diào)解（訴訟外解決紛爭)訴訟（進(jìn)行訴訟程序)租賃房屋紛爭解決方式協(xié)調(diào)調(diào)解訴訟

應(yīng)適用之訴訟程序強制調(diào)解訴訟標(biāo)的金額在30萬元以下小額訴訟程序訴訟標(biāo)的金額在10萬元以下簡易訴訟程序訴訟標(biāo)的金額在50萬元以下應(yīng)適用之訴訟程序強制調(diào)解訴訟標(biāo)的金額小額訴訟程序訴訟標(biāo)的簡易訴訟之特色

1.由地方法院簡易庭審理（獨任法官）2.得以言詞起訴3.就審期間縮短（5日）4.得於期日攜帶證物及偕同所舉證人到場5.以一次辯論終結(jié)為原則6.言詞辯論期日他造不到場者，法院得依職權(quán)由一造辯論而為判決7.二審終結(jié)（第二審採上訴許可制）簡易訴訟之特色簽訂賃契約前應(yīng)注意事項簽約前多打聽、多比較。簽約前應(yīng)詳細(xì)閱讀契約內(nèi)容，如有疑義應(yīng)立即溝通修改。簽約時應(yīng)留存雙方身分證影本附於契約，或?qū)㈦p方身分證重要內(nèi)容（字號、姓名、出生、戶籍地址）及聯(lián)絡(luò)方式記載於契約上。簽約時應(yīng)將房東所附設(shè)備清點並確認(rèn)其狀況。簽訂賃契約前應(yīng)注意事項簽約前多打聽、多比較。

簡報完畢

感謝聆聽房東房客互信互諒，營造良好租屋關(guān)係簡報完畢

租屋法律關(guān)係概述與實例解析報告人：秘書室法務(wù)專員張士元2016.11.29

租屋法律關(guān)係概述與實例解析報告人：秘書室法務(wù)專員不動產(chǎn)租賃的社會功能出租人可以保留不動產(chǎn)所有權(quán)之交換價值而僅提供不動產(chǎn)之用益功能換取經(jīng)濟(jì)利益承租人無庸支出鉅額購置不動產(chǎn)僅支付租金即可取得物權(quán)之用益功能。不動產(chǎn)租賃的社會功能出租人可以保留不動產(chǎn)所有權(quán)之交換價值而僅何謂租賃？民法421條：『稱租賃者，謂當(dāng)事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約?！蛔赓U契約當(dāng)事人出租人（房東)當(dāng)事人承租人（房客)何謂租賃？民法421條：『稱租賃者，謂當(dāng)事人約定，一方以物租租賃契約的性質(zhì)債權(quán)契約vs.物權(quán)契約雙務(wù)契約vs.單務(wù)契約有償契約vs.無償契約不要式契約vs.要式契約繼續(xù)性契約vs.一次性契約租賃契約的性質(zhì)債權(quán)契約契約自由原則契約自由締結(jié)自由相對人自由內(nèi)容自由契約應(yīng)予嚴(yán)守原則契約自由原則契約自由締結(jié)自由相對人自由內(nèi)容自由契約應(yīng)予嚴(yán)守原房屋租賃契約之結(jié)構(gòu)要素出租人承租人租賃標(biāo)的物租金常素租賃期間修繕義務(wù)保管義務(wù)租賃物返還稅金負(fù)擔(dān)水電費負(fù)擔(dān)押租金偶素*不得養(yǎng)寵物*不可抽菸*不得烹煮*不得帶異性房屋租賃契約之結(jié)構(gòu)要素出租人租賃標(biāo)的物租金常素租賃期間修繕義義務(wù)（過失）的輕重程度過失種類注意義務(wù)程度適用輕過失抽象輕過失欠缺善良管理人之注意義務(wù)

有償契約具體輕過失欠缺與處理自己事務(wù)相同之注意義務(wù)

無償契約

重大過失

重大過失欠缺一般人應(yīng)有之注意義務(wù)房屋承租人失火責(zé)任（民434條）過失程度愈高注意義務(wù)愈高義務(wù)（過失）的輕重程度欠缺過失程度愈高注意義務(wù)愈高房屋出租人之義務(wù)房東義務(wù)提供合於契約約定之房屋維持房屋之用益狀態(tài)修繕義務(wù)必要費用及有益費用之償還房屋出租人之義務(wù)房東義務(wù)提供合於契約約定之房屋維持房屋之用益

房屋出租人之義務(wù)1/2

一、用益狀態(tài)之提供（民423）（1）租賃房屋之交付與任承租人用益義務(wù)。

ex.交付租賃之房屋與承租人，並任由承租人遷入居住。（2）交付之租賃房屋應(yīng)合於約定之用益狀態(tài)。ex.所交付之房屋應(yīng)適於居住且無危及居住安全之瑕疵。二、用益狀態(tài)之維持義務(wù)（民423）（1）出租人不得無故剝奪或干擾承租人對租賃房屋之占有及用益，並須容忍承租人以合於所約定使用方法用益租賃物；第三人對於承租人之用益加以干擾、妨礙或侵奪時，出租人應(yīng)設(shè)法為承租人除去之。房屋出租人之義務(wù)1/2房屋出租人之義務(wù)2/2

（2）修繕義務(wù)。依民法第429條規(guī)定，租賃期間對於租賃房屋之必要之保存費用及修理工作所支出之費用，原則上應(yīng)由出租人負(fù)擔(dān)。

負(fù)擔(dān)方式通知出租人修繕出租人經(jīng)通知不為修繕時，承租人自行修繕，請求承租人償還費用出租人經(jīng)通知不為修繕時，承租人自行修繕，修繕費用自租金中抵扣房屋出租人之義務(wù)2/2（2）修繕義務(wù)。負(fù)擔(dān)一屋二租甲乙2個租約均有效對於不能履行租約者負(fù)損害賠償責(zé)任一屋二租甲乙2個租約均有效對於不能履行租約者負(fù)損害賠償責(zé)任房屋出租人之義務(wù)3/3

以上出租人之義務(wù)皆屬民法之任意規(guī)定，並非強制規(guī)定，可以經(jīng)由當(dāng)事人之契約約定變更或免除。

訂定租賃契約承租人應(yīng)詳細(xì)審視契約，是否有原應(yīng)屬出租人之義務(wù)經(jīng)契約明訂，排除了民法租賃任意規(guī)定之適用。房屋出租人之義務(wù)3/3以上出租人之義務(wù)皆屬民法房屋承租人之義務(wù)房客義務(wù)按約定時間支付房租依約定方法使用房屋不得擅自轉(zhuǎn)租或提供第三人使用善良管理人之保管義務(wù)房屋承租人之義務(wù)房客義務(wù)按約定時間支付房租依約定方法使用房屋承租人之義務(wù)1/2一、支付租金

1.支付時期：依契約之約定。無約定時依習(xí)慣，無約定亦無習(xí)慣時應(yīng)於每期屆滿時支付。房屋租賃習(xí)慣上租金先付。

2.租金調(diào)整：租賃契約為繼續(xù)性契約，有因情勢變更而調(diào)整的可能，為於租賃契約期間內(nèi)之變更應(yīng)依契約當(dāng)事人雙方之合意為之。但是訂有期限租賃契約不得主張調(diào)整。

3.減少租金：民435條第一項「租賃關(guān)係存續(xù)中，因不可歸責(zé)於承租人之事由，致租賃物一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。」承租人之義務(wù)1/2一、支付租金承租人之義務(wù)2/2二、依合於契約目的之方法用益租賃物。（民438）三、承租人未經(jīng)出租人同意不得轉(zhuǎn)租及將租賃物提供第三人用益。（繼續(xù)性契約、信賴基礎(chǔ)）（此第三人解釋上應(yīng)不包括非獨立使用之第三人）四、保管義務(wù)。（民432應(yīng)盡善良管理人之注意義務(wù)）五、通知義務(wù)。（民437）（1）租賃物有修繕必要應(yīng)由出租人負(fù)擔(dān)修繕者。（2）租賃物有造成某種危險之虞，為防止危害之發(fā)生。六、租賃關(guān)係終止後返還租賃物義務(wù)。（民455）承租人之義務(wù)2/2承租人違反義務(wù)之效果1/3欠繳租金定期催告終止契約欠繳租金須達(dá)2個月租金總額才可終止租約（民440)承租人違反義務(wù)之效果1/3欠繳租金定期催告終止契約欠繳租金承租人違反義務(wù)之效果2/3未依約定方法使用租賃物阻止違法轉(zhuǎn)租終止契約承租人違反義務(wù)之效果2/3未依約定方法使用租賃物阻止違法承租人違反義務(wù)之效果3/3未盡保管義務(wù)因重大過失致失火房屋毀損請求損害賠償民法226條債務(wù)不履行民法184條侵權(quán)行為承租人違反義務(wù)之效果3/3未盡保管義務(wù)因重大過失致失火房契約之解除與終止1/2◎契約解除指當(dāng)事人之一方行使解除權(quán)，使契約之效力溯及於訂約時歸於消滅的意思表示?！蚪獬龣?quán)之發(fā)生一、由於當(dāng)事人契約約定者（意定解除權(quán)）二、由於法律規(guī)定者（法定解除權(quán)）

1.第254條

契約當(dāng)事人之一方遲延給付者，他方當(dāng)事人得定相當(dāng)期限催告其履行，如於期限內(nèi)不履行時，得解除其契約。

2.第256條

因可歸責(zé)於債務(wù)人之事由，致給付不能者，債權(quán)人得解除契約。給付一部不能者，若其他部分之履行，於債權(quán)人無利益時，債權(quán)人得解除全部契約。契約之解除與終止1/2◎契約解除契約之解除與終止2/2◎解除權(quán)行使方式→向他方當(dāng)事人以意思表示為之?！蚪獬跫s的效力→雙方當(dāng)事人互負(fù)回復(fù)原狀之義務(wù)。（民法259條）◎合意解除→性質(zhì)上為契約行為，即以第二次契約解除第一次契約。◎契約終止（通常為繼續(xù)性契約）→指當(dāng)事人本於終止權(quán)，使繼續(xù)的契約關(guān)係向?qū)硐麥绲囊馑急硎?。終止權(quán)的發(fā)生有出於法律明定，亦有出於契約之約定者。契約之解除與終止2/2◎解除權(quán)行使方式契約之解除與終止3/3租賃契約之法定終止內(nèi)文類目條文終止原因

出租人的終止

438承租人非法為租賃物使用、收益，經(jīng)阻止而仍繼續(xù)。

440承租人支付租金遲延，經(jīng)催告仍不依限期支付。

443承租人非法轉(zhuǎn)租租賃物。

447Ⅱ承租人乘出租人不知或不顧異議取去留置物。

承租人的終止

424供居住處所之租賃，租賃物有瑕疵危及安全健康。

430出租人有修繕義務(wù)，經(jīng)催告仍不修繕。

435Ⅱ租賃物存餘部分，不能達(dá)租賃之目的。

436因第三人主張權(quán)利，致不能對租賃物使用收益。契約之解除與終止3/3租賃契約之法定終止內(nèi)承租人債務(wù)之擔(dān)保

押租金（民法就押租金未設(shè)明文規(guī)定，基於契約自由原則，可任意加以約定）（要物契約）

定義：係指租賃契約成立時，為擔(dān)保承租人之租金或損害賠償債務(wù)，而由承租人交付出租人之金錢。出租人應(yīng)於租賃

關(guān)係終了後，承租人無債務(wù)不履行且將租賃物返還出租

人時，將其返還於承租人。如承租人有欠租或應(yīng)負(fù)損害

賠償責(zé)任之情形者，出租人即可自押租金中直接受償並

返還其餘額。

房客於租賃期間無權(quán)向房東主張以押金抵繳租金承租人債務(wù)之擔(dān)保押租金房客於租賃期間無權(quán)向房東主張以押金有關(guān)「房屋租賃定型化契約應(yīng)記載及不得記載事項」

106年1月1日生效有關(guān)「房屋租賃定型化契約應(yīng)記載及不得記載事項」

105年度租屋法律問題概述與實務(wù)課件內(nèi)政部於105年6月23日公告「房屋租賃定型化契約應(yīng)記載及不得記載事項」，新增許多具法規(guī)效力之強制規(guī)定，例如不得拋棄契約審閱期、不得約定禁止入戶籍、不得約定稅賦轉(zhuǎn)嫁、不得排除民法瑕疵擔(dān)保責(zé)任等，若在契約中列入「不得記載事項」條文，則該條文無效。就押金、水電費、修繕費用等常見租屋「大地雷」做出詳細(xì)規(guī)定，如擔(dān)保金(押金)最高不得超過2個月房屋租金之總額、水費、電費單價計算、設(shè)備損壞以房東修繕為原則等。內(nèi)政部於105年6月23日公告「房屋租賃定型化契約應(yīng)記載及不依據(jù)行政院消費者保護(hù)會解釋，不論公司、團(tuán)體或個人，若反覆實施出租行為，非屬偶一為之，並以出租為業(yè)者，均可認(rèn)定為企業(yè)經(jīng)營者，而得以應(yīng)記載及不得記載事項加以規(guī)範(fàn)。倘租約內(nèi)容與內(nèi)政部公告事項未合，將依消費者保護(hù)法第56條之1規(guī)定限期改正，屆期不改正者可處3萬至30萬元罰鍰。內(nèi)政部刻正研擬「住宅租賃法」發(fā)展住宅租賃產(chǎn)業(yè)，以保障租賃當(dāng)事人之權(quán)益。依據(jù)行政院消費者保護(hù)會解釋，不論公司、團(tuán)體或個人，若反覆實施房屋租賃定型化契約應(yīng)記載事項壹、應(yīng)記載事項一、契約審閱期二、房屋租賃標(biāo)的(一)房屋標(biāo)示(二)租賃範(fàn)圍三、租賃期間四、租金約定及支付五、擔(dān)保金（押金）約定及返還六、租賃期間相關(guān)費用之支付：(一)管理費(二)水費

(三)電費(四)瓦斯費(五)其他費用及其支付方式七、稅費負(fù)擔(dān)之約定房屋租賃定型化契約應(yīng)記載事項壹、應(yīng)記載事項房屋租賃定型化契約應(yīng)記載事項八、使用房屋之限制九、修繕及改裝十、承租人之責(zé)任十一、房屋部分滅失十二、提前終止租約十三、房屋之返還十四、房屋所有權(quán)之讓與十五、出租人終止租約十六、承租人終止租約房屋租賃定型化契約應(yīng)記載事項八、使用房屋之限制房屋租賃定型化契約應(yīng)記載事項十七、通知送達(dá)及寄送十八、其他約定十九、契約及其相關(guān)附件效力二十、當(dāng)事人及其基本資料房屋租賃定型化契約應(yīng)記載事項十七、通知送達(dá)及寄送房屋租賃定型化契約不得記載事項貳、不得記載事項一、不得約定拋棄審閱期間。二、不得約定廣告僅供參考。三、不得約定承租人不得申報租賃費用支出。四、不得約定承租人不得遷入戶籍。五、不得約定應(yīng)由出租人負(fù)擔(dān)之稅賦，若較出租前增加時，其增加部分由承租人負(fù)擔(dān)。房屋租賃定型化契約不得記載事項貳、不得記載事項問題：契約範(fàn)本與應(yīng)記載及不得記載事項的法律

效力為何？

1、契約範(fàn)本只是參照用，並不具法律效力，但仍建議消費者依行政院消保會通過的契約書範(fàn)本與租賃業(yè)者協(xié)商作為契約內(nèi)容；至於應(yīng)記載或不得記載事項的條款就具有相當(dāng)?shù)姆尚Я?，如果消費者與業(yè)者所簽訂的定型化契約，有違反應(yīng)記載或不得記載事項的條款，就可視為無效。2、如果消費者發(fā)現(xiàn)，中央主管機關(guān)公告應(yīng)記載的事項，卻沒有記載在您與租賃業(yè)者所簽定的定型化契約中，依法仍然可屬於契約的內(nèi)容，這些內(nèi)容是受到法律保障的。3、消費者如果遇到業(yè)者使用的契約，違反定型化契約應(yīng)記載或不得記載的事項時，除了可向消保官申訴外，也可依公告事項來主張您的權(quán)利。問題：契約範(fàn)本與應(yīng)記載及不得記載事項的法律

惡房東張OO訛詐房客9大手法1.照片不實：租屋網(wǎng)刊登全新美照，實際擺置舊家

具。2.租A給B：房客租A屋，入住卻發(fā)現(xiàn)A已出租，只得

改租較貴B屋。3.追加費用：簽約時不提磁卡、鑰匙等押金，簽約

後再增收費用。4.推翻承諾：簽約前同意租押金可分期，簽約後反

咬分期違約並索賠。5.抽換契約：故意不在契約蓋騎縫章、不給正本，

事後抽換更改內(nèi)容。

惡房東張OO訛詐房客9大手法1.照片不實：租屋網(wǎng)刊登全新美照6.擅增條約：簽約時隱匿寫有各項不平等條約的頁

面，一旦解約就出示求償。7.連帶賠償：要求父母親友為「連帶保證人」，有

爭議一併提告索賠。

8.惡意逼退：房客解約，張女故意不接電話、斷電

等，逼走房客索賠。

9.誣指毀損：退租不點交，事後誣指毀損設(shè)備，索

高額賠償或提告。

資料來源：新北市地檢署惡房東張OO訛詐房客9大手法6.擅增條約：簽約時隱匿寫有各項不平等條約的頁惡房東張OO訛防治惡房東租屋注意事項1.現(xiàn)場看屋：許多人慣用網(wǎng)路看屋，未免