某地產(chǎn)顧問公司法律常識培訓

法律常識培訓(合同法)

二ＯＯ四年八月合同是重要的法律行為合同是我們公司業(yè)務的載體，我們要認識到合同的以下幾個特點：合同是一種民事法律行為，它以發(fā)生一定的民事法律后果為目的，以當事人的意思表示為基本特征合同是一種雙方或多方法律行為合同是一種旨在產(chǎn)生債權債務關系的締約行為《中華人民共和國合同法》第二條

合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協(xié)議（合同法第二條）。合同對于當事人各方而言，是產(chǎn)生權利義務最重要的依據(jù)，由于房屋屬于不動產(chǎn)，標的額高價值不菲，對當事人各方的影響較大，因此法律規(guī)定有關房屋買賣租賃的合同應當采用書面形式，這就要求我們在合同的書寫過程中一定要嚴謹規(guī)范。

要約與承諾

訂立合同是一個相互協(xié)商、討價還價、相互妥協(xié)的過程，合同法規(guī)定，締結(jié)合同分為兩個階段：第一個階段叫要約，第二個階段叫承諾.

要約是針對特定人發(fā)出的希望和他訂立合同的有具體內(nèi)容并表明自己要受其約束的意思表示（合同法第十四條），承諾是受要約人同意要約的意思表示。

我們XX在特區(qū)報、商報上做的那些樓盤信息屬于要約還是承諾呢？

這些樓盤信息既不是要約，也不是承諾，而是要約邀請，要約邀請是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示，寄送的價目表、拍賣公告、招標公告、招股說明書、商業(yè)廣告等都是要約邀請。要約可以撤回也可以撤銷，撤回要約的通知應當在要約到達受要約人之前或者與要約同時到達受要約人，撤銷要約的通知應當在受要約人發(fā)出承諾通知之前到達受要約人。承諾只可以撤回不能夠撤銷，撤回承諾的通知應當在承諾通知到達要約人之前或者與承諾通知同時到達要約人。

我們XX地產(chǎn)在在房屋買賣或是租賃中是要約方還是承諾方呢？

我們XX地產(chǎn)既不是要約方也不是承諾方，我們是提供居間服務的居間方，也就是經(jīng)紀人。我們XX既不是買方也不是賣方，既不是出租方也不是承租方，我們只不過是為交易雙方提供一個締約的平臺，為他們創(chuàng)造一個談判的機會，因此，我們也就用不著為合同標的的各種狀況承擔瑕疵擔保責任，合同中有關房屋交易的所有條件都是買賣、租賃雙方自己認可確認的，我們不可以隨便附合買賣雙方或是租賃雙方及其任意一方的各種無理要求。

《中華人民共和國合同法》合同法第四百二十四條：

居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。

居間人的義務僅僅限于向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，除此之外，盡管合同上的空白部分、備注條款、補充約定可能全部都是由我們的業(yè)務員填寫，但我們不能對買賣或租賃合同內(nèi)容做任何承諾、保證或是證明。

《中華人民共和國合同法》合同法第四百二十五條：居間人應當就有關訂立合同的事項向委托人如實報告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應當承擔損害賠償責任。

居間人對合同有關的重要事實要盡到一個適當?shù)膶彶榱x務，如果由于我們審查不嚴或是某些業(yè)務員惡意操作的話，我們公司將承擔敗訴的不利后果。案例胡煒華訴葉世理、XX案

《中華人民共和國合同法》合同法第四百二十六條：居間人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付報酬。因居間人提供訂立合同的媒介服務而促成合同成立的，由該合同的當事人平均負擔居間人的報酬。居間人促成合同成立的，居間活動的費用，由居間人負擔。

由于交易雙方或是其中一方的原因合同沒有促成的情況，我們是不可以收取傭金的，雖然我們習慣上稱之為追傭，但事實上我們只能說是向其追償我公司的損失。

合同同構構成成的的核核心心環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)合同同主主體體法律律對對合合同同主主體體的的要要求求是是：：主體體適適格格合同同標標的的合同都是圍繞繞著標的來設設計和談判的的，具體到到我們的合同同，標的毫無無疑問就是房房屋。合同履行法律對履行的的要求是完整、適當、、及時、如約約在合同主體方方面書寫合同同應注意賣方、出租方方如果是個人人的話，賣方方、出租方必必須是房產(chǎn)證證上的權利人人本人。不是是權利人本人人的話，那么么一定要提交交本人的授權權委托書（最好進行公證證），還要提交交權利人本人人及受托人雙雙方的身份證證復印件。即即使提交了上上述法律文件件及身份證明明，在各種法法律文書、合合約、定金收收據(jù)上簽署的的一定要是委委托人本人的的名字（即真真正的買賣雙雙方或租賃雙雙方的名字，，要使合同對對真正的交易易雙方產(chǎn)生約約束力，受托托人必須在各各種法律文書書、合約、收收據(jù)上簽署委委托人的名字字。在合同主體方方面書寫合同同應注意當事人（包括括買賣雙方、、租賃雙方））必須年滿18周歲，如果當當事人年滿16周歲又是以自自己的勞動收收入為生活來來源的話，他他是可以簽署署合約的，但但如果不是這這種情況的話話，不滿18周歲的人不可可以單獨簽署署房屋買賣或或是租賃的有有關合約，必必須在其監(jiān)護護人、法定代代理人的陪同同下才可以完完成，而且要要由其監(jiān)護人人、法定代理理人也在相關關的法律文書書、合約上簽簽字確認。在合同主體方方面書寫合同同應注意如果房屋屋屬于夫夫妻共有有或基于于繼承而而造成的的兄弟姐姐妹共有有以及其其他一切切共有之之情形，，合約應應當由所所有共有有人共同同簽署，，如果前前來談判判簽約的的只是共共有人其其中的一一部分，，那么他他必須提交沒有有來的共共有人同同意轉(zhuǎn)讓讓或出租租的書面面材料以以及公證證授權委委托書（（這兩個個可以合合二為一一）最高人民民法院關關于貫徹徹執(zhí)行《中華人民民共和國國民法通通則》若干問題題的意見見第８９９條．共共同共有有人對共共有財產(chǎn)產(chǎn)享有共共同的權權利，承承擔共同同的義務務。在共共同共有有關系存存續(xù)期間間，部分分共有人人擅自處處分共有有財產(chǎn)的的，一般般認定無無效。在合同主主體方面面書寫合合同應注注意如果當事事人雙方方或有一一方是公公司的話話，合約約及相關關法律文文書、收收據(jù)必須須要有公司蓋章章，而且前前來簽約約的代表表人一定定要提交交公司的營營業(yè)執(zhí)照照復印件件（最好好公司蓋蓋章）、、公司對對他從事事本次交交易的授授權委托托書以及及他本人人的身份份證復印印件、名名片等。。如果當事事人雙方方或一方方是公司司時，還還有一種種情況要要防備，，比如說說：前來談判判簽約的的是子公公司或分分公司，，而最終終成交時時卻變成成了母公公司或總總公司，這種情況況下我們們追傭非非常困難難。簽約涉及及到作為為標的的的房屋時時應注意意合同中一一定要明明確書寫寫房屋的的具體位置置、名稱稱，如果該房房屋的產(chǎn)產(chǎn)權證上上的名稱稱也就是是報建名名稱與該該樓盤的的推廣名名不一致致時，兩個名稱稱都要書書寫在合合同之上上。經(jīng)紀人對對房屋的的質(zhì)量瑕瑕疵與權權利瑕疵疵不承擔擔任何擔擔保義務務，經(jīng)紀人對對房屋有有一個適適當審查查的義務務，但僅僅僅限于于適當審審查而已已，只能能對國地地局的查查檔單上上載明的的狀況予予以說明明，對房房屋的表表面狀態(tài)態(tài)進行簡簡單的介介紹。案例新浩城在合同履行過過程中應注意意金額的大小寫寫一定要同時時規(guī)范書寫，，在金額大寫之之后在括號內(nèi)內(nèi)留下小寫就就不容易發(fā)生生錯誤，規(guī)范范的小寫書寫寫應該在前面面留下貨幣符符號，小寫要要保留小數(shù)點點后兩位數(shù)。。在合同履行過過程中應注意意合同履行過程程中對日期的的確定一定要要慎重，我們只可以對對自己的行為為予以承諾，，對交易雙方的的行為予以約約定，但對國國土部門或是是銀行以及其其他部門的行行為卻不能進進行確定或是是說明，在確確定行為日期期時也就只能能約定，在某某個主體完成成了一定行為為后幾日內(nèi)去去從事另一個個行為，我們不能對該該主體完成其其自身行為的的時間進行肯肯定性的確認認。在合同履行過過程中應注意意定金的“定””非此“訂””，也不同于于“履約保證證金”、“誠誠意金”，只只有定金才能能適用定金罰罰則。有關定金的法法律條文是擔擔保法及其解解釋中的相關關規(guī)定：第八十九條當事人可以約約定一方向?qū)Ψ浇o付定金金作為債權的的擔保。債務務人履行債務務后，定金應應當?shù)肿鲀r款款或者收回。。給付定金的的一方不履行行約定的債務務的，無權要要求返還定金金；收受定金金的一方不履履行約定的債債務的，應當當雙倍返還定定金。第九十條定金應當以書書面形式約定定。當事人在在定金合同中中應當約定交交付定金的期期限。定金合合同從實際交交付定金之日日起生效。第九九十十一一條條定金金的的數(shù)數(shù)額額由由當當事事人人約約定定，，但但不不得得超超過過主主合合同同標標的的額額的的百百分分之之二二十十。。定金金約約定定時時應應注注意意定金金必必須須用用書書面面形形式式約約定定。。定金金必必須須交交付付才才能能成成效效，，所以就算是是托管在我我們公司，，也必須在在合約中約約定由業(yè)主主簽收后交交由我公司司托管，同同時，業(yè)主主必須在三三方合約的的最后面那那一部分涉涉及定金的的條款中簽簽收。交易糾紛的的解決方式式仲裁仲裁是一裁裁終局制的的，仲裁的的裁決一經(jīng)經(jīng)做出就即即時生效，，沒有上訴訴的機會，，而且仲裁裁的費用高高于訴訟。訴訟糾紛解決方方式中一般般都要求約約定為訴訟訟方式，最最好約定向向深圳市人人民法院提提起訴訟。訴訟舉證時時應注意對當事人主主體身份的的證明一定定要認真檢檢查，身份份證原件和和復印件一一定要對照照看，公司司的營業(yè)執(zhí)執(zhí)照復印件件最好要有有公司蓋章章，國土部部門查檔單單以及銀行行的放款承承諾函等書書面材料最最好長期保保存，錄音取證的的時候一定定要冷靜，，首先要表表明自己的的主體身份份，然后確確認對方的的主體身份份，再對要要確定的內(nèi)內(nèi)容一一予予以說明，，盡量不要要自己說出出實質(zhì)內(nèi)容容后要對方方確認，而而應該是引引導對方自自己主動說說出來。例如A：“你上回回說8月12號交樓的對對吧”B：“嗯”A：“你上回回告訴我是是什么