某集團專業(yè)分包化精裝修管理

**的專業(yè)分包化精裝修管理

及交樓

【精裝修的發(fā)包】

1.發(fā)包原則

2.招標計劃3.材料招標樣板4.精裝修招標樣板房精裝修發(fā)包原則

**的精裝修工程采用單獨精裝修總包，甲方分包材料供應商及甲方專業(yè)分包方式招標，分別有：

1，精裝修總包單位，主要項目包括：鋪貼墻地磚及石材，涂料，木作業(yè)造型，水電安裝等。2，甲方分包材料供應商，包括有：墻地磚，涂料，開關插座，燈具，潔具，五金等，特點是只供貨。3，甲方專業(yè)分包，包括有：木門，木地板，櫥柜，淋浴屏，電器（抽油煙機，煤氣爐，熱水器等），特點是包供貨包安裝。其優(yōu)點：專業(yè)分包有利于成本的控制和各部位質量控制，各部位及總體裝修品質比較容易保障。

其難點：施工單位數量過多，甲方協調工作量很大，容易有施工時間工序上及成品保護上的扯皮，容易出現責任不明確的事項需導致甲方產生損失，增加無效成本。

【精裝修的發(fā)包】

1.發(fā)包原則

2.招標計劃3.材料招標樣板4.精裝修招標樣板房發(fā)包原則、材料招標樣板、精裝修招標樣板房

招標計劃

其精裝修在施工前至少兩個月就確定各施工單位及材料供應商，以便各施工單位組織施工人員及材料生產。材料招標樣板

所有標準裝修材料以已對外開放的標準裝修交樓樣板房為準進行對外招標，已在樣板房標注品牌的材料選用同品牌材料，沒有標注的不限品牌，但必須同種款式同等品質以上材料。精裝修招標樣板房

標準精裝修施工是比較簡單的基本的裝修施工，對施工的技術性要求不算高，其特點是套數多和直接面對各種各樣的小業(yè)主，對工序安排及施工質量的感觀要求比較高，對成品的完好很在意。按已對外開放的標準裝修交樓樣板房的標準，讓每個投標單位各做一套投標樣板房，以比較直觀的對施工管理與質量做出評價?！就两ㄒ平痪b修】

1.概述

2.檢查分類3.檢查步驟及重點

精裝修的施工是在土建完成室內粗裝修（外墻，室內砌筑抹灰，水電管線鋪設，鋁合金門窗，欄桿，樓梯間等）后在其基礎上進行的二次裝修，其特別注重土建的質量，因為其直接影響到精裝修的質量?！就两ㄒ平痪b修】

1.概述

2.檢查分類3.檢查步驟及重點

檢查分類

土建移交精裝修作為精裝修施工的第一部工序，需時大概兩個月，主要檢查項目大致分為三類：1，對于精裝修來說是無法遮掩的質量問題，如：墻體的方正，墻面天花的平整度，房間地坪標高，建筑1米線誤差等等。

2，精裝修施工過程中容易破壞的土建施工成品，如：冷熱給水管的打壓試驗，地漏及排水管的排水試驗，強電線管及線的驗收等等。3，土建直接面對小業(yè)主的成品，如：陽臺地磚，陽臺外墻涂料，欄桿，鋁合金窗等。【土建移交精裝修】

1.概述

2.檢查分類

3.檢查步驟及重點

檢查步驟及重點

土建移交精裝修是精裝修施工的第一次多方會檢，其采取的步驟為：

土建完工自檢：土建單位按國家規(guī)范，合同的質量要求及圖紙進行自我檢查，主要檢查項目如上述三大類，檢查并整改完畢，時間要求為一個月。精裝修驗收檢查：下部工序對上部工序的例行檢查，主要檢查內容為第一類和第二類，這兩類檢查為責任移交類檢查，精裝修檢查出來的問題土建單位必須按時整改完，否則委托精裝修單位整改，按精裝修單價加15%管理費對土建單位進行扣款，精裝修未檢查出來的問題由精裝修自行承擔，時間要求為一個月。驗收用表、精裝修單位對土建工程質量移交的要求見以下附件：監(jiān)理，客服，項目工程師檢查：主要檢查項目為第三類，關鍵任務為督促精裝修驗收檢查問題的整改情況，確保土建單位按時整改?！揪b修樣板施工】

1.施工原則

2.施工前準備工作3.施工工藝細節(jié)4.樣板施工確認

其精裝修施工嚴格按照樣板先行原則，每種戶型一個樣板，時間充足安排樣板房全部項目做完，時間緊張安排分工序做，做完一項驗收后這項便開始大面積施工?！揪b修樣板施工】

1.施工原則

2.施工前準備工作3.施工工藝細節(jié)4.樣板施工確認施工前準備工作裝修圖紙會審：在精裝修施工前需根據已對外開放的標準裝修交樓樣板房對精裝修施工圖紙進行對照，看做法及材料是否一致，部分如鏡柜，洗手臺等等因戶型不同，其尺寸是否需調整等，由項目部組織設計，客服，項目，監(jiān)理，施工單位等進行圖紙會審。材料明細表及裝修標準：在精裝修施工前準備全部的施工材料樣板，包括甲供材料及施工單位自行采購的材料，并列明細表，由設計，采購，客服，項目部四個部門會簽。【精裝修樣板施工】

1.施工原則

2.施工前準備工作

3.施工工藝細節(jié)4.樣板施工確認施工工藝細節(jié)

樣板施工注意細節(jié)，精裝修精在細節(jié)：為提高裝修細節(jié)做法，不斷向好的樓盤學習或借鑒，附件為香港住宅裝修細節(jié)處理（部分）：

【精裝修樣板施工】

1.施工原則

2.施工前準備工作3.施工工藝細節(jié)

4.樣板施工確認樣板施工確認

施工樣板經設計管理部確認，設計變更會盡快體現在樣板施工中，各分部施工完畢后經設計確認，防止在大面積施工完成后再做變動造成大的損失。【精裝修修大面面積施施工】1.合理工工期及及關鍵鍵節(jié)點點2.施工過過程控控制3.施工工工藝、、工序序4.成品保保護合理工工期及及關鍵鍵節(jié)點點其精裝裝修大大面積積施工工的合合理工工期一一般為為3個月。。按3個月工工期要要求施施工單單位排排出施施工總總進度度計劃劃并對對其進進行審審核。。其關鍵的節(jié)節(jié)點在在于：：1，木門門公司司成品品門進進場安安裝時時間2，櫥柜柜公司司柜身身進場場安裝裝時間間3，木門門上鎖鎖時間間4，木地地板進進場安安裝時時間【精裝修修大面面積施施工】1.合理工工期及及關鍵鍵節(jié)點點2.施工過過程控控制3.施工工工藝、、工序序4.成品保保護施工過過程控控制1，每天天的監(jiān)監(jiān)理及及項目目工程程師例例行現現場巡巡查。。2，在每每周二二由監(jiān)監(jiān)理主主持召召開精精裝修修周例例會。。會議內內容主主要包包括：：A\各施工工單位位提交交周報報，匯匯報上上周的的進度度情況況、人人員安安排、、材料料安排排等及及本周周計劃劃，并并提出出需監(jiān)監(jiān)理及及甲方方協調調的問問題。。B\監(jiān)理根根據現現場實實際質質量與與進度度對各各施工工單位位進行行點評評，對對現場場出現現的質質量問問題及及進度度滯后后現象象進行行警告告，嚴嚴重則則向項項目部部工程程師提提出處處罰建建議。。對施施工單單位提提出的的需協協調的的問題題進行行針對對性解解決。。對上上周現現場施施工質質量及及安全全文明明施工工檢查查的本本周復復查結結果進進行通通報并并對最最差單單位向向項目目部工工程師師提出出處罰罰建議議。C\項目工工程師師解決決監(jiān)理理未能能協調調或需需甲方方確認認的事事宜，，對各各施工工單位位強調調整體體質量量及進進度，，成品品保護護，安安全文文明施施工等等。并并針對對部分分分包包及總總包之之間的的配合進進行協協調，，對出出現嚴嚴重質質量及及進度度問題題的單單位進進行處處罰。。D\會議形形成會會議紀紀要。。3，每周周四由由監(jiān)理理牽頭頭對現現場施施工質質量及及安全全文明明施工工檢查查?！揪b修修大面面積施施工】1.合理工期期及關鍵鍵節(jié)點2.施工過程程控制3.施工工藝藝、工序序4.成品保護護施工過程程控制1，精裝修修施工工工藝制定相應應的分項項施工工工藝要求求。2，對精裝裝修施工工中容易易出現的的質量問問題及前前期交樓樓問題點點進行分分析3，施工工工序【精裝修大大面積施施工】1.合理工期期及關鍵鍵節(jié)點2.施工過程程控制3.施工工藝藝、工序序4.成品保護護成品保護護精裝修施施工存在在多個公公司、多多種項目目及工序序交叉作作業(yè)，其其成品（（特別是是木制品品、鋁合合金）也也是非常常容易受受損害并并難以完完全修復復，容易易成為投投訴熱點點，成品品保護是是精裝修修施工中中重要的的一部分分。如電梯不不銹鋼門門已劃傷傷。成品保護護要求在在每項工工作完成成之后立立刻按要要求保護護，原則則為誰的的成品誰誰保護。其成品保保護會根根據現場場施工條條件及合合同要求求盡量做做到更好好?！緲I(yè)主開放放日及小小業(yè)主個個性化變變更】1.概述2.第一次業(yè)業(yè)主開放放日3.第二次業(yè)業(yè)主開放放日概述為了加強強與準業(yè)業(yè)主之間間的溝通通和感情情培養(yǎng)，，建立良良好客戶戶關系，，提升服服務附加加值和客客戶滿意意度。**由客客戶關系系中心主主導，項項目部、、設計部部和物業(yè)業(yè)服務中中心配合合，舉行行名稱定定為“家家之初體體驗--業(yè)主家園園開放日日”的活活動。活活動分‘‘第一次次’和‘‘第二次次‘兩大大階段。?！緲I(yè)主開放放日及小小業(yè)主個個性化變變更】1.概述2.第一次業(yè)業(yè)主開放放日3.第二次業(yè)業(yè)主開放放日第一次業(yè)業(yè)主開放放日開放日時時間：裝修完完成30%左右（即即濕作業(yè)業(yè)基本完完工）這個階段段很多業(yè)業(yè)主都對對自己的的房子沒沒有具體體的視覺覺感官印印象，對對于房子子的大部部分信息息可能都都來源于于銷售承承諾，對對于能到到自己的的房子看看，業(yè)主主主要關關心的多多數在于于房子的的位置，，房子的的硬件條條件（面面積，花花園，朝朝向，造造型等））是否符符合銷售售承諾。。個性化變變更接受受第一次業(yè)業(yè)主開放放日為集集中接受受業(yè)主個個性化變變更的申申請。每每一期的的業(yè)主所所需要的的個性化化變更在在第一次次業(yè)主開開放日接接受申請請，之前前不接受受個性化化變更申申請，其其申請范范圍及收收費按相相關規(guī)定定，由客客服收取取統(tǒng)一交交給財務務，項目目部負責責按已簽簽協議發(fā)發(fā)指令單單給施工工單位進進行現場場變更，，以簽證證的形式式結帳。。此流程程的優(yōu)點點在于通通過項目目部對變變更質量量進行監(jiān)監(jiān)督管理理，避免免施工單單位與小小業(yè)主直直接對接接引起的的投訴隱隱患。。（因該工作作存在諸諸多的困困難，現現已較淡淡化處理理）第二次業(yè)業(yè)主開放放日【業(yè)主開放放日及小小業(yè)主個個性化變變更】1.概述2.第一次業(yè)業(yè)主開放放日3.第二次業(yè)業(yè)主開放放日開放日時時間：裝修已已基本完完成（木木地板沒沒有鋪設設）這個階段段的業(yè)主主會著重重看自己己房子的的裝修質質量問題題，及裝裝修標準準，還有有之前所所提的問問題的整整改情況況和個性性化變更更的完成成情況。。可以有有效引導導業(yè)主對對房屋質質量進行行驗收，，提前暴暴露并解解決問題題，降低低正式收收樓時的的投訴點點。開放日問問題整改改跟進對于業(yè)主主在開放放日提出出的問題題，先區(qū)區(qū)分是否否質量問問題，要要求對質質量問題題整改完完成率為為100%，由項目目部督促促施工單單位完成成，對非非質量問問題的回回復率為為100%，由客服服負責完完成。【模擬驗收收與整改改】1.概述2.模擬驗收收集中檢檢查3.督促整改改及銷項項概述模擬驗收收時間：：在精裝修修大面基基本完工工后其模擬驗驗收背景景：精裝修完完工后接接著是大大量的收收尾工作作，這段段時間普普遍會存存在施工工單位不不予重視視，人手手大量撤撤走等現現象。其模擬驗收的的意義：：裝修完工工后存在在問題的的檢查發(fā)發(fā)現是模模擬驗收收的關鍵鍵，單獨獨依靠施施工單位位的自檢檢很難達達到理想想的效果果，組織織一對一一專業(yè)的的分項驗驗房小組組，全面面檢查暴暴露每套套房間存存在的各各種問題題，以督督促各施施工單位位加大收收尾整改改的力度度與深度度?！灸M驗收收與整改改】1.概述2.模擬驗收收集中檢檢查3.督促整改改及銷項項模擬驗收收集中檢檢查模擬驗收收集中檢檢查以專專業(yè)為分分工依據據，每人人負責一一個項目目，其優(yōu)優(yōu)點在于于檢查比比較專業(yè)業(yè)及到位位，避免免漏項，，以下為為**四四季花城城一期及及二期模模擬驗收收的具體體分項及及驗收標標準。對于模擬擬驗收人人員（一一般組織織物業(yè)技技術員））需進行行現場培培訓，讓讓其對各各自負責責的項目目的驗收收標準有有準確的的認識，，并對其其余項目目的驗收收標準有有足夠的的了解。。其模擬驗驗收的時時間標準準為每人人每項在在每套房房半小時時左右。?！灸M驗收收與整改改】1.概述2.模擬驗收收集中檢檢查3.督促整改改及銷項項督促整改改及銷項項模擬驗收收集中檢檢查在每每天檢查查完后其其由專人人及時將將所檢查查的問題題表復印印給相應應的施工工單位，，由施工工單位安安排工人人整改，，并根據據問題點點的多少少判斷施施工單位位安排整整改的人人手是否否合理，，若發(fā)現現不夠人人手則及及時要求求其增加加人手。。模擬驗收收問題（（包括業(yè)業(yè)主開放放日問題題）督促促整改及及消項時時，技術術員分工工原則與與集中驗驗收期間間不同，，是按棟棟號分工工，有利利于比較較集中的的督促施施工單位位整改，，這樣復復查及消消項的效效率也比比較高，，并對技技術員的的全面培培養(yǎng)有利利，以爭爭取日后后集中檢檢查也可可以每人人按棟號號分?！疽平晃飿I(yè)業(yè)、開荒荒清潔】1.移交物業(yè)業(yè)2.開荒清潔潔移交物業(yè)業(yè)完成模擬擬驗收整整改后，，下一部部工作便便是移交交物業(yè)公公司。由由物業(yè)公公司安排排驗收并并安排全全面的開開荒清潔潔。物業(yè)公司司驗收主主要在于于每套房房是否達達到交樓樓標準，，物品的的齊全，，水電等等功能的的驗收，，分電氣氣，給排排水，精精裝修三三個專業(yè)業(yè)項目進進行驗收收移交。?！疽平晃飿I(yè)業(yè)、開荒荒清潔】1.移交物業(yè)業(yè)2.開荒清潔潔物業(yè)開荒荒清潔清潔開荒荒是房子子交給業(yè)業(yè)主前的的最后步步驟，由由物業(yè)公公司請專專業(yè)清潔潔公司完完成，由由于房子子都是易易破壞的的成品，，且留給給開荒清清潔的時時間一般般只有10天左右，，因此對對開荒清清潔公司司的要求求很高，，特別在在成品保保護上。。這時需需要并特特別強調調物業(yè)公公司對清清潔公司司的選定定及督導導工作務務必做到到位。【交樓前例例會】1.模擬驗收收整改會會2.交樓整動動員改會會3.交付工作作例會4.返修工人人動員會會模擬驗收收整改會會其由項目目部組織織的技術術員，監(jiān)監(jiān)理及施施工單位位參加的的交樓前前模擬驗驗收整改改會，每每兩天一一次。內內容為：：1，下發(fā)模模擬驗收收檢查的的問題清清單。2，通報模模擬驗收收整改情情況及普普遍存在在的問題題通病。。3，以正式式整改單單形式下下發(fā)復檢檢問題單單并要求求限時整整改完成成，否則則按規(guī)定定罰款。。4，根據問問題的多多少與整整改難度度對施工工單位進進行施加加壓力，，提出人人手和加加班等要要求。5，施工單單位答復復其整改改項目的的完成率率及之后后的安排排，并提提交整改改方案。。附件為為裝修公公司提交交的整改改方案：【交樓前例例會】1.模擬驗收收整改會會2.交樓整動動員改會會3.交樓工作作例會4.返修工人人動員會會交樓整改改動員會會其交樓整整改會由由項目部部組織施施工單位位主要負負責人參參加。根根據現場場整改情情況不定定時召開開，物業(yè)業(yè)也分派派人員參參加?！窘粯乔袄龝?.模擬驗收收整改會會2.交樓整動動員改會會3.交樓工作作例會4.返修工人人動員會會交樓工作作例會由地產客客服牽頭頭組織的的項目部部，設計計，物業(yè)業(yè)參加的的交樓工工作例會會，每周周一次。。先進行行現場巡巡查，然然后集中中開會。?！窘粯乔袄龝?.模擬驗收收整改會會2.交樓整動動員改會會3.交付工作作例會4.返修工人人動員會會返修工人人動員會會由地產返返修辦組組織的項項目部、、施工單單位、物物業(yè)參加加的返修修人員安安排會，，交樓前前兩天開開。【集中交樓樓】1.概述2.集中交樓樓即時整整改集中交樓樓**的集集中交樓樓活動由由地產客客戶關系系中心主主導并具具體組織織實施，，公司相相關部門門配合，，包括：：項目部部、項目目事務部部、營銷銷組、設設計部、、工程部部、物業(yè)業(yè)公司和和服務中中心。以以下附件件某次交交樓方案案：【集中交付付】1.概述2.集中交樓樓即時整整改集中交樓樓即時整整改集中交樓樓是精裝裝修質量量接受業(yè)業(yè)主最正正式檢驗驗的時候候，直接接影響到到地產是是否按合合同要求求將合格格的產品品交給業(yè)業(yè)主，交交樓時的的戶平均均問題點點數是精精裝修質質量的最最直接體體現。為為減少投投訴點及及減輕返返修辦在在業(yè)主收收樓之后后的返修修壓力，，**在在集中交交樓期間間業(yè)主在在交樓驗驗樓的同同時采用用了及時時返修的的方式，，其出發(fā)發(fā)點如下下：1，讓業(yè)主主覺得地地產公司司對于他他們房子子的質量量非常重重視。2，在業(yè)主主監(jiān)督下下維修的的