武漢漢正街項(xiàng)目初步調(diào)研匯報

武漢漢正街項(xiàng)目初步調(diào)研匯報創(chuàng)意生活新坐標(biāo)中冶置業(yè)集團(tuán)有限公司2016年5月目錄頁項(xiàng)目規(guī)劃第二部分

商品房市場第五部分拆遷進(jìn)展及成本分析第六部分現(xiàn)有優(yōu)惠政策第七部分項(xiàng)目推進(jìn)方案探討第八部分

項(xiàng)目概況第一部分土地市場第四部分?jǐn)M出讓地塊第三部分目錄

項(xiàng)目概況第一部分項(xiàng)目區(qū)位第一部分項(xiàng)目概況漢正街中央服務(wù)區(qū)位于武漢市核心腹地，傳統(tǒng)商貿(mào)中心，規(guī)劃為現(xiàn)代金融中心武漢市1000公里半徑范圍覆蓋珠三角、長三角、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈及中國西部經(jīng)濟(jì)區(qū)，內(nèi)陸最大的水陸空交通樞紐，實(shí)現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展的輻射極和增長級。漢正街中央服務(wù)區(qū)東接前進(jìn)一路、三民路及民權(quán)路，南抵沿江大道，西至武勝路，北臨京漢大道，規(guī)劃總面積3.46平方公里，其中硚口區(qū)2.19平方公里，江漢區(qū)1.27平方公里。總體規(guī)劃范圍（28平方公里）漢正街中央服務(wù)區(qū)核心區(qū)（3.46平方公里）長豐橋三環(huán)線南岸嘴京漢大道沿河大道武勝路民權(quán)路

項(xiàng)目規(guī)劃第二部分目錄第二部分項(xiàng)目規(guī)劃在武漢區(qū)域金融中心建設(shè)總體規(guī)劃（2014-2030）中漢正街將建設(shè)漢正街國際金融中心區(qū)，成為武漢市的金融主中心。漢正街東片規(guī)劃指標(biāo)（意向）為總建面110.2萬㎡，其中住宅30萬㎡，酒店辦公66.7萬㎡，商業(yè)10.2萬㎡，下一步有調(diào)整的可能。目錄

擬出讓地塊第三部分第三部分?jǐn)M出讓地塊★地塊規(guī)劃附圖、用地指標(biāo)以政府正式批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)A1A3A2C1C2C3B2B1漢正街東片規(guī)劃指標(biāo)（意向）：建設(shè)用地占地面積11.59萬㎡，計容總建面110.2萬㎡，其中住宅30萬㎡，酒店辦公66.7萬㎡，商業(yè)10.2萬㎡，下一步有調(diào)整的可能。

土地市場第四部分目錄2015年，武漢市新房市場全面進(jìn)入去庫存階段且優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)有限，開發(fā)商拿地趨于謹(jǐn)慎，土地成交建面同比有所下降。2013年－2015年漢正街附近無純住宅用地成交，周圍較好位置地塊的樓面價2013年已超12000元／㎡，江漢區(qū)容積率較高，其中兩塊綜合用地（含住宅）超6，規(guī)劃為超高層住宅。土地市場房地產(chǎn)市場第四部分土地市場全市2016年1月綠地集團(tuán)團(tuán)以25億元取得漢漢正街區(qū)域域的商辦用用地，成交交樓面單價價超過10000元／㎡，直接拉高高了區(qū)域的的整體地價價水平。2014年復(fù)星集團(tuán)團(tuán)取得45萬平純商業(yè)業(yè)用地，容容積率7.8，樓面價9500元／㎡且地面商業(yè)業(yè)40%需自持5年。2013年恒隆地產(chǎn)產(chǎn)取得46萬平商辦用用地，樓面面價7200元／㎡，容積率率5.6。土地市場場房地產(chǎn)市市場第四部分分土土地市場場（已出讓讓/恒隆地產(chǎn)產(chǎn)）2013年商辦用用地，建建面46萬，容積積率5.57，樓面價價7200天街片（已出讓讓/復(fù)星集團(tuán)團(tuán)）2014年商業(yè)用用地，建建面45萬，地面面40%自持5年，容積積率7.8，樓面價價9500漢正街東東片（已出讓讓/綠地集團(tuán)團(tuán)）2016年商辦用用地，建建面25萬，容積積率9.7，樓面價價10100漢正街區(qū)區(qū)域

商品房市場第五部分目錄2015年武漢全全市商品品住宅供供應(yīng)量2174萬㎡，同比增增幅8%，成交2270萬㎡，較去年年同期上上漲28%，供求比比0.96，供求基基本平衡衡。價格格同比上上漲16%至8582元/㎡，市場進(jìn)進(jìn)入實(shí)質(zhì)質(zhì)去庫存存階段。。截至2016年1月，武漢漢市商品品住宅可可售面積積2703.77萬㎡，按照近近6個月平均均銷售情情況，庫庫存消化化周期為為11.6個月。房地產(chǎn)市市場第五部分分商商品房市市場全市商品住宅宅市場項(xiàng)目位置世紀(jì)江尚開發(fā)商和記黃埔占地面積11萬㎡建筑面積60萬㎡容積率5.45綠化率25%首開時間2014年入住時間2016年下半年物業(yè)類別住宅／辦公／商鋪產(chǎn)品類型超高層裝修情況毛坯成交均價25000元/㎡房地產(chǎn)市市場競品案例例商品住宅宅市場越秀星匯云錦世紀(jì)江尚項(xiàng)目位置越秀星匯云錦開發(fā)商越秀地產(chǎn)占地面積9.5萬㎡建筑面積65萬㎡容積率6.84綠化率30%首開時間2014年入住時間2016年下半年物業(yè)類別住宅／loft公寓產(chǎn)品類型超高層裝修情況精裝成交均價21000元/㎡世紀(jì)江尚尚共2棟3層、9棟57層、1棟24層住宅樓樓，1棟42層辦公樓樓（據(jù)稱稱自持），1-3層沿街商商業(yè)建筑筑，目前前住宅均均價約25000元/㎡。越秀星匯匯云錦共共3棟45層、3棟52層、2棟60層住宅，，1棟32層loft公寓，均均價約21000元/㎡。第五部分分商商品房市市場2015年武漢寫寫字樓成成交面積積105.23萬㎡，同同比上漲漲17.5%，成交均均價12429元/㎡,同比上漲漲8%；商業(yè)成成交面積積92.34萬㎡，同同比上漲漲8%，成交均均價14193元/㎡,同比下降降14%。辦公產(chǎn)品品業(yè)態(tài)中中公寓產(chǎn)產(chǎn)品售價價明顯高高于純辦辦公產(chǎn)品品，大部部分獲得得市場認(rèn)認(rèn)可，部部分項(xiàng)目目公寓與與住宅價價格接近近。截至2013年底，武武漢市已已辦理產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記記的商業(yè)業(yè)建筑已已達(dá)2711.5萬平方米米，加上上近兩年年已建成成的面積積，武漢漢市人均均商業(yè)面面積已達(dá)達(dá)到3平方米左左右，大大大超過過了香港港人均1.52平方米左左右商業(yè)業(yè)面積。。截至2015年底，武武漢商業(yè)業(yè)樓盤和和寫字樓樓庫存分分別約為為600萬平米和和400萬平米，，大約還還分別需需要6年和4年時間消消化完。。商辦市場場房地產(chǎn)市市場第五部分分商商品房市市場全市從供銷比比來看，，武漢辦辦公及商商業(yè)表現(xiàn)現(xiàn)出較明明顯的供供過于求求的特點(diǎn)點(diǎn)，去庫庫存壓力力較大。。項(xiàng)目預(yù)期期售價定定位人信武勝里越秀國際金融匯恒隆廣場場漢正廣場場越秀星匯匯云錦商辦市場場房地產(chǎn)市市場周邊項(xiàng)目目房地產(chǎn)市市場第五部分分商商品房市市場漢正街區(qū)區(qū)域未來來4年內(nèi)商業(yè)業(yè)辦公新新增供應(yīng)應(yīng)總建面面預(yù)計300萬㎡，其中辦辦公約140萬㎡，商業(yè)約約160萬㎡。周邊無在在售新建建純辦公公或商業(yè)業(yè)，loft公寓產(chǎn)品品參考周周邊住宅宅售價，，純辦公公參考位位置更好好的泛海海國際及及武昌濱濱江商務(wù)務(wù)區(qū)，均均價17000元/㎡，商業(yè)參參考萬商商白馬服服裝中心心，一層層售價50000元/㎡，二層35000元/㎡，3-4層運(yùn)營2年后30000元/㎡。復(fù)星銀豐豐項(xiàng)目預(yù)期期售價定定位商辦市場場房地產(chǎn)市市場競品項(xiàng)目目房地產(chǎn)市市場第五部分分商商品房市市場恒隆廣場場項(xiàng)目于于2013年2月拿地，，總規(guī)劃劃建面46萬㎡，商場17.7萬㎡，辦公、、公寓酒酒店13.2萬㎡；業(yè)態(tài)定定位包括括世界級級購物中中心、甲甲級超高高層的辦辦公樓及及公寓式式酒店；；項(xiàng)目包包括一幢幢339米高的寫寫字樓，，三幢公公寓式酒酒店和6層裙樓商商場，以以及三層層地下室室。復(fù)星銀豐豐項(xiàng)目于于2014年12月拿地，，總規(guī)劃劃建面42萬㎡，包括1棟43層甲級寫寫字樓、、1棟36層蜂巢中中心、1棟46層精裝公公寓、1棟40層創(chuàng)客中中心及商商業(yè)群樓樓，地面面40%商業(yè)自持持5年。

拆遷進(jìn)展及成本分析第六部分目錄當(dāng)前進(jìn)展展第六部分分拆拆遷進(jìn)展展及成本本分析根據(jù)武漢漢市漢正正街辦和和漢正街街控股集集團(tuán)的有有關(guān)介紹紹及項(xiàng)目目現(xiàn)場踏踏勘，當(dāng)當(dāng)前漢正正街東片片區(qū)已完成拆拆遷95%以上；拆遷成本本較高，，預(yù)計土土地出讓讓時土地價款款約130億元，土地出出讓價款款基本以以地塊總總拆遷成成本出讓讓，折合綜合合樓面價價約1.2萬/㎡；漢正街東東片區(qū)預(yù)預(yù)計2016年達(dá)到供供地條件件,目前與漢漢正街辦辦和漢正正街控股股商談該該地塊的的還有中中信、中中糧、招招商等開開發(fā)商；；成本分析析第六部分分拆拆遷進(jìn)展展及成本本分析根據(jù)武漢漢市漢正正街及周周邊區(qū)域域房地產(chǎn)產(chǎn)市場情情況，結(jié)結(jié)合我公公司實(shí)際際，通過過對高層住宅宅、商住住公寓、、寫字樓樓、商業(yè)業(yè)四種業(yè)態(tài)態(tài)分別進(jìn)進(jìn)行測算算，倒推推各業(yè)態(tài)態(tài)我公司司可承受受樓面價價；本項(xiàng)目測測算原則則為保證高層層住宅及及商住公公寓一定定的項(xiàng)目目收益（（總投資資凈利潤潤率10%左右），，寫字樓樓及商業(yè)業(yè)以不虧虧損也不不盈利為為前提；項(xiàng)目測算算的財務(wù)務(wù)年化利率按6.5%進(jìn)行計算，產(chǎn)產(chǎn)品均為毛坯坯，為方便計計算，各業(yè)態(tài)態(tài)測算暫以10萬平米體量進(jìn)進(jìn)行；高層住宅及商商住公寓均價價約2.8萬/平；寫字樓均均價約1.9萬/平；商業(yè)（一一層約5萬/平、二層約3.5萬/平、三層約3萬/平、四層約2.5萬/平）；住宅及公寓成成本測算第六部分拆拆遷進(jìn)展及及成本分析成本估算表（萬元）序號項(xiàng)目名稱單位計算數(shù)量或基數(shù)每計算單位（元/平米，％）總價（萬元）占總成本比例地上單方成本1土地總成本萬元

13390052.36%133901.1摘地價格

1000001300013000050.84%130001.2契稅

1300003%3900

3902建設(shè)安裝工程費(fèi)萬元

6000023.46%60002.1高層住宅或公寓

100000400040000

2.6地下面積、車位及人防

50000400020000

3市政工程費(fèi)萬元

48041.88%4803.1大市政

1000001501500

3.2小市政

10000080800

3.3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配套費(fèi)

1500001201800

3.4綠化費(fèi)

8799800704

4前期工程費(fèi)萬元

22460.88%2254.1前期策劃研究費(fèi)

648040.25%162

4.2勘察費(fèi)

648040.25%162

4.3設(shè)計費(fèi)

648042.50%1620

4.4招標(biāo)管理費(fèi)

648040.25%162

4.5工程造價估算費(fèi)

10000014.00140

5建設(shè)期其他費(fèi)用萬元

34351.34%3435.1項(xiàng)目管理費(fèi)

648043.00%1944

5.2其他費(fèi)用

1490

6不可預(yù)見費(fèi)萬元704855.00%35241.38%3527建設(shè)期財務(wù)費(fèi)用萬元

222958.72%22308總成本合計萬元

23020490.02%230209銷售稅費(fèi)萬元2804235.60%157046.14%157010銷售推廣費(fèi)萬元2804233.50%98153.84%98111土地增值稅萬元

00.00%012總投資合計萬元

255722100.00%25572住宅或公寓敏敏感性分析第六部分拆拆遷進(jìn)展及及成本分析地價敏感性分析樓面價

（元/㎡）銷售毛利率銷售凈利率總投資稅前利潤率總投資凈利潤率凈利潤

（億元）900041.17%13.77%22.50%16.87%3.86950039.34%12.93%20.84%15.63%3.631000037.50%12.09%19.23%14.42%3.391050035.66%11.25%17.65%13.24%3.161100033.83%10.41%16.12%12.09%2.921150031.99%9.57%14.63%10.97%2.681200030.16%8.73%13.18%9.88%2.451250028.32%7.89%11.76%8.82%2.211300026.48%6.61%9.66%7.24%1.851350024.65%5.23%7.49%5.62%1.471400022.81%3.85%5.41%4.06%1.081450020.97%2.47%3.41%2.56%0.691500019.14%1.10%1.48%1.11%0.31寫字樓成本測測算第六部分拆拆遷進(jìn)展及及成本分析成本估算表（萬元）序號項(xiàng)目名稱單位計算數(shù)量或基數(shù)每計算單位（元/平米，％）總價（萬元）占總成本比例地上單方成本1土地總成本萬元

3090019.33%30901.1摘地價格

10000030003000018.77%30001.2契稅

300003%900

902建設(shè)安裝工程費(fèi)萬元

8000050.05%80002.1高層

100000600060000

2.6地下面積、車位及人防

50000400020000

3市政工程費(fèi)萬元

48043.01%4803.1大市政

1000001501500

3.2小市政

10000080800

3.3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配套費(fèi)

1500001201800

3.4綠化費(fèi)

8799800704

4前期工程費(fèi)萬元

28961.81%2904.1前期策劃研究費(fèi)

848040.25%212

4.2勘察費(fèi)

848040.25%212

4.3設(shè)計費(fèi)

848042.50%2120

4.4招標(biāo)管理費(fèi)

848040.25%212

4.5工程造價估算費(fèi)

10000014.00140

5建設(shè)期其他費(fèi)用萬元

44952.81%4495.1項(xiàng)目管理費(fèi)

848043.00%2544

5.2其他費(fèi)用

1950

6不可預(yù)見費(fèi)萬元921955.00%46102.88%4617建設(shè)期財務(wù)費(fèi)用萬元

107906.75%10798總成本合計萬元

13849486.64%138499銷售稅費(fèi)萬元1901735.60%106506.66%106510銷售推廣費(fèi)萬元1901733.50%66564.16%66611土地增值稅萬元

40522.53%40512總投資合計萬元

159852100.00%15985寫字樓敏感性性分析第六部分拆拆遷進(jìn)展及及成本分析地價敏感性分析樓面價

（元/㎡）銷售毛利率銷售凈利率總投資稅前利潤率總投資凈利潤率凈利潤

（億元）150042.65%15.67%26.42%19.82%2.98200039.95%14.44%23.84%17.88%2.75250037.24%13.20%21.35%16.01%2.51300034.53%11.96%18.97%14.23%2.27350031.82%10.72%16.67%12.51%2.04400029.11%9.48%14.47%10.85%1.80450026.41%7.46%11.05%8.29%1.42500023.70%5.43%7.81%5.86%1.03550020.99%3.40%4.75%3.56%0.65600018.28%1.37%1.86%1.40%0.26650015.57%-0.88%-0.87%-0.87%-0.17700012.87%-3.59%-3.47%-3.47%-0.68750010.16%-6.30%-5.92%-5.92%-1.20商業(yè)成本測算算第六部分拆拆遷進(jìn)展及及成本分析成本估算表（萬元）序號項(xiàng)目名稱單位計算數(shù)量或基數(shù)每計算單位（元/平米，％）總價（萬元）占總成本比例地上單方成本1土地總成本萬元

14420048.36%144201.1摘地價格

1000001400014000046.95%140001.2契稅

1400003%4200

4202建設(shè)安裝工程費(fèi)萬元

6000020.12%60002.1一層商業(yè)

25000400010000

2.2二層商業(yè)

25000400010000

2.3三層商業(yè)

25000400010000

2.4四層商業(yè)

25000400010000

2.6地下面積、車位及人防

50000400020000

3市政工程費(fèi)萬元

48041.61%4803.1大市政

1000001501500

3.2小市政

10000080800

3.3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配套費(fèi)

1500001201800

3.4綠化費(fèi)

8799800704

4前期工程費(fèi)萬元

22460.75%2254.1前期策劃研究費(fèi)

648040.25%162

4.2勘察費(fèi)

648040.25%162

4.3設(shè)計費(fèi)

648042.50%1620

4.4招標(biāo)管理費(fèi)

648040.25%162

4.5工程造價估算費(fèi)

10000014.00140

5建設(shè)期其他費(fèi)用萬元

34351.15%3435.1項(xiàng)目管理費(fèi)

648043.00%1944

5.2其他費(fèi)用

1490

6不可預(yù)見費(fèi)萬元704855.00%35241.18%3527建設(shè)期財務(wù)費(fèi)用萬元

3409311.43%34098總成本合計萬元

25230184.61%252309銷售稅費(fèi)萬元3500665.60%196046.57%196010銷售推廣費(fèi)萬元3500663.50%122524.11%122511土地增值稅萬元

140374.71%140412總投資合計萬元

298194100.00%29819商業(yè)敏感性分分析第六部分拆拆遷進(jìn)展及及成本分析地價敏感性分析樓面價

（元/㎡）銷售毛利率銷售凈利率總投資稅前利潤率總投資凈利潤率凈利潤

（億元）1300040.45%12.46%19.92%14.94%4.361400037.51%11.11%17.40%13.05%3.891500034.56%9.77%14.97%11.23%3.421600031.62%8.42%12.65%9.49%2.951700028.68%7.07%10.42%7.81%2.481800025.74%5.29%7.59%5.70%1.851900022.79%3.09%4.29%3.22%1.082000019.85%0.88%1.19%0.89%0.312100016.91%-1.77%-1.74%-1.74%-0.622200013.97%-4.71%-4.50%-4.50%-1.652300011.03%-7.65%-7.11%-7.11%-2.68240008.08%-10.60%-9.58%-9.58%-3.71250005.14%-13.54%-11.92%-11.92%-4.74土地成本分析析第六部分拆拆遷進(jìn)展及及成本分析根據(jù)武漢市漢漢正街及周邊邊區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)市場情況，，結(jié)合我公司司實(shí)際，通過過對高層住宅宅、商住公寓寓、寫字樓、、商業(yè)四種業(yè)業(yè)態(tài)分別進(jìn)行行測算，倒推推各業(yè)態(tài)我公公司可承受樓樓面價；在保證高層住住宅及商住公公寓一定的銷銷售凈利率前前提下，我司司可承受的高層住宅及商商住公寓樓面面價約13000元/平（對應(yīng)總投投資凈利率約約10%），寫字樓及及商業(yè)在盈虧虧平衡時的樓樓面價分別為為6000元/平和20000萬/平；

現(xiàn)有優(yōu)惠政策第七部分目錄第七部分現(xiàn)現(xiàn)有優(yōu)惠政政策武漢市委、市市政府聯(lián)合出出臺《中共武漢市委委武漢市人人民政府關(guān)于于加快推進(jìn)漢漢正街文化旅旅游商務(wù)區(qū)建建設(shè)的意見》（武發(fā)[2013]7號），對漢正正街地區(qū)開發(fā)發(fā)建設(shè)給予各各項(xiàng)政策支持持。財政稅收：2013年1月起，漢正街街區(qū)域規(guī)劃范范圍內(nèi)新增項(xiàng)項(xiàng)目，5年內(nèi)實(shí)現(xiàn)稅收收的市、區(qū)兩兩級所得，除除區(qū)級土地儲儲備項(xiàng)目、區(qū)區(qū)級稅收留給給相關(guān)區(qū)外，，全部返還用用于漢正街中中央服務(wù)區(qū)的的開發(fā)建設(shè)，，力爭將漢正正街中央服務(wù)務(wù)區(qū)列入CEPA目錄，在此框框架下積極向向國家爭取設(shè)設(shè)立免稅區(qū)。。審批綠色通道道：武漢全市相相關(guān)部門為漢漢正街中央服服務(wù)區(qū)開發(fā)建建設(shè)項(xiàng)目審批批開辟綠色通通道，除國家家法定要求時時限外，市權(quán)權(quán)限范圍內(nèi)一一般事項(xiàng)7天內(nèi)辦結(jié)，重重大事項(xiàng)15天內(nèi)辦結(jié)。第七部分現(xiàn)現(xiàn)有優(yōu)惠政政策招商優(yōu)惠條件件（具體優(yōu)惠惠條件以武漢漢市正式文件件為準(zhǔn)）：定制專屬企企業(yè)優(yōu)惠政策策及高管獎勵勵方案；對在在服務(wù)區(qū)新設(shè)設(shè)或由本市遷遷入的大型企企業(yè)總部及其其分支機(jī)構(gòu)，，給予相應(yīng)獎獎勵；對在服服務(wù)區(qū)新設(shè)或或由本市遷入入的大型企業(yè)業(yè)總部，自購購、自建、自自用辦公用房房給予一次性性補(bǔ)貼，并可可免收相應(yīng)比比例的租金；；鼓勵大企業(yè)業(yè)自建寫字樓樓、開發(fā)建設(shè)設(shè)特色街區(qū)，，對符合要求求的省級金融融企業(yè)和總部部型企業(yè)采取取一事一議的的方式給予財財政支持；對對企業(yè)總部的的高管人員，，對其個人所所得稅實(shí)施一一定的獎勵，，并在落戶、、出境、子女女教育等方面面提供便利；；

推進(jìn)方案探討第八部分目錄第八部分推推進(jìn)方案探探討現(xiàn)有制約條件件定位高，實(shí)施施難度大漢正街中央服服務(wù)區(qū)由武漢漢市市長牽頭頭組織，最終終目標(biāo)定位為為“國際性商商貿(mào)與金融中中心、跨國企企業(yè)總部中心心、世界級城城市文化旅游游區(qū)”，政治治意義較濃。。漢正街東片片區(qū)位于中央央服務(wù)區(qū)的核核心位置，項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃、建建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、營營銷、招商和和運(yùn)營等各方方面要求較高高，實(shí)施難度度大。拆遷成本高，，拆遷進(jìn)度不不可控根據(jù)目前所獲獲信息，漢正正街東片區(qū)已已完成拆遷95%，項(xiàng)目拆遷成成本已達(dá)樓面面價格12000元/平方米。后期期，隨著拆遷遷難度的不斷斷加大，拆遷遷成本預(yù)計將將持續(xù)增加，，項(xiàng)目拆遷進(jìn)進(jìn)度及拆遷成成本的不確定定性也進(jìn)一步步增強(qiáng)。市場價格支撐撐力度差截止2016年3月，項(xiàng)目所在在區(qū)域高容積積率商品住宅宅成交均價約約20000元/平方米，寫字字樓成交均價價約19000元/平方米，商業(yè)業(yè)成交均價約約35000元/平方米。因此此，項(xiàng)目所在在區(qū)域售價目目前尚無法支支撐項(xiàng)目較高高的拆遷和建建設(shè)成本。規(guī)劃條件和業(yè)業(yè)態(tài)配比不合合理漢正街東片規(guī)規(guī)劃總建面110.2萬㎡，其中住住宅30萬㎡，占比僅僅為27.2%，其余均規(guī)劃劃為酒店、辦辦公和商業(yè)等等業(yè)態(tài)形式，，銷售、招商商和運(yùn)營難度度大，投資回回收期長，經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)很難難平衡。其它項(xiàng)目綜合容積積率7.0，建筑密度37.5%，建設(shè)高度150-400米（僅有1居住地塊為100米）等現(xiàn)有規(guī)規(guī)劃條件，嚴(yán)嚴(yán)重制約了項(xiàng)項(xiàng)目未來調(diào)整整規(guī)劃方案和和業(yè)態(tài)配比的的可能性，規(guī)規(guī)劃住宅比例例提升的空間間有限，若強(qiáng)強(qiáng)行增加住宅宅面積，降低低辦公物業(yè)比比例，住宅品品質(zhì)將大幅下下降。第八部分推推進(jìn)方案探探討項(xiàng)目突破方向向1、漢正街領(lǐng)導(dǎo)小小組協(xié)調(diào)地方方政府及主管管部門，調(diào)整整項(xiàng)目現(xiàn)有控控制性詳細(xì)規(guī)規(guī)劃條件（如如容積率等）），爭取最佳佳的業(yè)態(tài)配比比（以居住為主），最大程度度體現(xiàn)我司的的利益；2、漢正街領(lǐng)導(dǎo)小小組協(xié)調(diào)政府土地出讓讓金免收政策策；3、漢正街領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)小組協(xié)調(diào)政政府相關(guān)機(jī)構(gòu)構(gòu)，各市政基基礎(chǔ)設(shè)施滿足足項(xiàng)目使用條條件，市政接接口不收取任任何費(fèi)用，公共配套服務(wù)務(wù)設(shè)施由政府府無償建設(shè)并并提供項(xiàng)目使使用，并免收收基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)配套費(fèi)；4、政府在企業(yè)所所得稅、契稅稅、印花稅、、土地增值稅稅、房產(chǎn)稅、、城鎮(zhèn)土地使使用稅、城市市維護(hù)建設(shè)稅稅及教育費(fèi)附附加等方面給給予我司相關(guān)關(guān)稅收減免優(yōu)優(yōu)惠政策；5、獲取政府在順順利獲取土地地方面的承諾諾和支持，并并在出讓條件件中避免出現(xiàn)現(xiàn)對商業(yè)、寫寫字樓等業(yè)態(tài)態(tài)的強(qiáng)制性自自持要求；第八部分推推進(jìn)方案探探討項(xiàng)目突破方向向6、政府給予項(xiàng)目目入駐企業(yè)及及商戶相關(guān)稅稅收減免政策策；7、政府給予商商住公寓民水水、民電、民民用燃?xì)獾却?，可落戶戶，公寓產(chǎn)權(quán)權(quán)年限延長，，可采用40年+40年或50年+30年等方方式；；8、政府對對符合合一定定條件件的入入駐企企業(yè)及及商戶戶給予予一定定的財財政獎獎勵或或補(bǔ)貼貼；9、政府細(xì)細(xì)化優(yōu)優(yōu)惠政政策，，給予予項(xiàng)目目入駐駐企業(yè)業(yè)更大大范圍圍的人人才服服務(wù)優(yōu)優(yōu)惠政政策，，匹配配優(yōu)質(zhì)質(zhì)教育育、醫(yī)醫(yī)療等等社會會資源源，重重點(diǎn)引引進(jìn)省省市級級重點(diǎn)點(diǎn)托幼幼、中中小學(xué)學(xué)；10、因本項(xiàng)項(xiàng)目拆拆遷成成本過過高，，需提提供其其他優(yōu)優(yōu)質(zhì)住住宅地地塊搭搭配，，以降降低土土地成成本；第八部部分推推進(jìn)方方案探探討雙方合合作條條件假假設(shè)1、雙方方組織織專業(yè)業(yè)人員員對項(xiàng)項(xiàng)目用用地規(guī)規(guī)劃進(jìn)進(jìn)行調(diào)調(diào)整，，以最大大限度度滿足足住宅宅用地地為主主，同時時，項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品類類別僅僅限于于高層住住宅、、商住住公寓寓、商商業(yè)、、寫字字樓；2、經(jīng)初初步測測算，，在保保證高高層住住宅及及商住住公寓寓一定定的項(xiàng)項(xiàng)目收收益前前提下下，我我司可可承受受的高高層住住宅及及商住住公寓寓樓面面價約約13000元/平（對應(yīng)應(yīng)總投投資凈凈利率率約10%），寫寫字樓樓及商商業(yè)在在不虧虧損且且不盈盈利的的前提提下，，對應(yīng)應(yīng)的樓樓面價價分別別為6000元/平和20000萬/平；若寫寫字樓樓為超超高層層，對對應(yīng)的的樓面面價將將大幅幅下降降；3、根據(jù)據(jù)雙方方最終終協(xié)商商調(diào)整整后的的項(xiàng)目目用地地規(guī)劃劃和我我司各各業(yè)態(tài)態(tài)可承承受的的樓面面價，，可倒倒推項(xiàng)項(xiàng)目總總地價價；第八部部分推推進(jìn)方方案探探討雙方合合作條條件假假設(shè)4、若項(xiàng)項(xiàng)目總總地價價不足足以涵涵蓋項(xiàng)項(xiàng)目拆拆遷成成本，，雙方方可采采取以以下措措施進(jìn)進(jìn)行解解決：：（1）由漢漢正街街中央央服務(wù)務(wù)區(qū)協(xié)協(xié)調(diào)武武漢市市各有有關(guān)部部門，，對項(xiàng)項(xiàng)目建建設(shè)、、銷售售期政政府已已承諾諾對我我司減減免的的各項(xiàng)項(xiàng)稅費(fèi)費(fèi)及行行政性性收費(fèi)費(fèi)等，，由我我公司司正常常繳納納后，，漢正街