知名地產(chǎn)住宅項(xiàng)目市場報(bào)告與市場定位

1xxxxxx項(xiàng)目初步市場報(bào)告與定位報(bào)告2城市研究綜述1市場初步定位3本項(xiàng)目應(yīng)特別注意的問題4本項(xiàng)目整合市場研判結(jié)論5報(bào)告框架地塊自身分析23區(qū)域市場研究城市研究綜述周邊參考項(xiàng)目分析城市市場研究本地塊區(qū)域房地產(chǎn)市場研究總結(jié)xx是東北地區(qū)最大的中心城市，城市人口713.5萬。地處東北亞經(jīng)濟(jì)圈和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的中心，具有重要的戰(zhàn)略地位。以xx為中心，半徑150公里的范圍內(nèi)，集中了以基礎(chǔ)工業(yè)和加工工業(yè)為主的8大城市，構(gòu)成了資源豐富、結(jié)構(gòu)互補(bǔ)性強(qiáng)、技術(shù)關(guān)聯(lián)度高的遼寧中部城市群。xx擁有東北地區(qū)最大的民用航空港，全國最大的鐵路編組站和全國最高等級(jí)的“一環(huán)五射”高速公路網(wǎng)；溝通世界各大港口的大連港、正在開發(fā)建設(shè)的營口新港和錦州港，距xx均不超過200公里，具有得天獨(dú)厚的地理區(qū)位優(yōu)勢，作為東北中心城市的xx，對(duì)周邊乃至全國都具有較強(qiáng)的吸納力、輻射力和帶動(dòng)力。

xx為東北地區(qū)最大的中心城市xx為東北亞經(jīng)濟(jì)圈核心城市xx為沿海經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展核心城市xx為環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈重要城市東優(yōu)：生態(tài)、旅游、度假西進(jìn)：裝備制造業(yè)、重工業(yè)南拓：新城區(qū)、高新區(qū)、物流區(qū)北統(tǒng)：農(nóng)產(chǎn)品、高效都市農(nóng)業(yè)地鐵規(guī)劃將快速改變城市發(fā)展格局，引導(dǎo)開發(fā)建設(shè)沿軌道延線發(fā)展，特別是對(duì)非傳統(tǒng)核心區(qū)將起到極大的促進(jìn)作用。于洪區(qū)鐵西區(qū)皇姑區(qū)大東區(qū)沈河區(qū)和平區(qū)渾南新區(qū)東陵區(qū)xx分為市內(nèi)五區(qū)，市外三區(qū)市內(nèi)五區(qū)：沈河區(qū)、和平區(qū)、皇姑區(qū)、鐵西區(qū)、大東區(qū)。其中沈河、和平為市中心行政區(qū)域；皇姑區(qū)為教育區(qū)，也是省委行政區(qū)域；鐵西區(qū)是老工業(yè)城區(qū)，目前正在改造階段；大東區(qū)為工業(yè)配套區(qū)域。市外三區(qū)：于洪區(qū)、東陵區(qū)、渾南新區(qū)、沈北新區(qū)。目前市場供應(yīng)量比較大的是渾南新區(qū)跟于洪區(qū)。

沈北新區(qū)

新民市位于遼寧省中部，距xx60公里，幅員3352.5平方公里，城市規(guī)劃區(qū)面積40平方公里，總?cè)丝?0萬，其中城鎮(zhèn)人口15萬，轄11個(gè)鎮(zhèn)、14個(gè)鄉(xiāng)和5個(gè)街道辦事處；

新民市工業(yè)以xx新城和新民經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)為龍頭，形成輕工、化工、機(jī)械加工和農(nóng)副產(chǎn)品深加工四大支柱行業(yè)和醫(yī)藥食品、包裝印刷、電光源等幾大產(chǎn)業(yè)集群。

新民市xx市新民市GDP總量較小，僅占xx總量的4%左右，且發(fā)展較不穩(wěn)定1新民市GDP走勢（單位：億元）xxGDP走勢（單位：億元）受金融危機(jī)影響，2008-2009年xxGDP增速出現(xiàn)回落，但受益于國家及地方投資拉動(dòng)影響，經(jīng)濟(jì)仍然保持了快速平穩(wěn)發(fā)展2001-2009年新民市GDP走勢走勢較不穩(wěn)定，2009年受益于投資建設(shè)拉動(dòng)，增幅較大。新民市經(jīng)濟(jì)發(fā)展以第二產(chǎn)業(yè)為主體，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對(duì)落后2xx經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例2008年xx市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為4.8:50.1:45.1，三次產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率分別為2.3%、55.0%和42.7%；新民市形成以第三產(chǎn)業(yè)在為主體的經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對(duì)落后。新民市經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例2009年xx固定資產(chǎn)投資同比出現(xiàn)增長，主要為房地產(chǎn)投資回暖3xx市固定資資產(chǎn)與其其他城市市對(duì)比（（2009年1-9月）xx固定資產(chǎn)產(chǎn)投資各各主要行行業(yè)比例例2009年前三季季度xx市固定資資產(chǎn)投資資在東北北區(qū)域高高于其它它主要城城市，增增速同比比也出現(xiàn)現(xiàn)上漲2009年前三強(qiáng)季季度房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)占固固定資產(chǎn)投投資的55.9%，在前十大大行業(yè)占據(jù)據(jù)第一位，，房地產(chǎn)投投資明顯回回暖，且對(duì)對(duì)經(jīng)濟(jì)起了了重要的拉拉動(dòng)作用注明：新民民數(shù)據(jù)暫未未出臺(tái)新民市實(shí)際利用外資僅為0.75億美元，為xx的1.3%4xx以及新民市市實(shí)際利用用外資對(duì)比比（2008年）（單位：億億美元）xx實(shí)際利用外外資水平較較高，在東東北區(qū)域居居于首位，，已超過大大連市水平平于洪區(qū)2008年實(shí)際利用用外資3.3億美元，新新民市實(shí)際際利用外資資僅0.75萬美元，數(shù)數(shù)額較小于洪區(qū)新民市人均可支配收入7327元，水平較低，僅為xx的一半52009年1-9月份年人均均可支配收收入為14002元，增長長幅度為10.3%，增速有所所下滑xx人均可支配配收入在東東北區(qū)域稍稍低于大連連，但高于于其它主要要城市xx市人人均均可可支支配配收收入入與與其其他他城城市市對(duì)對(duì)比比（（2009年1-9月））（單單位位：：元元））于洪區(qū)人均消費(fèi)性支出低于xx市整體水平，新民市人均消費(fèi)性支出水平較低6xx市人人均均消消費(fèi)費(fèi)性性支支出出與與其其他他城城市市對(duì)對(duì)比比（（2009年1-9月份份））（（單單位位：：元元））xx人均均消消費(fèi)費(fèi)性性支支出出占占可可支支配配收收入入的的比比重重較較大大，，高高于于東東北北區(qū)區(qū)域域其其它它主主要要城城市市，，明明顯顯為為消消費(fèi)費(fèi)型型城城市市于洪洪區(qū)區(qū)人人均均消消費(fèi)費(fèi)性性支支出出低低于于xx市整整體體水水平平，，新新民民市市人人均均消消費(fèi)費(fèi)性性支支出出水水平平較較低低15區(qū)域市場研究城市市研研究究綜綜述述周邊參考項(xiàng)目分析城市市場研究本地塊區(qū)域房地產(chǎn)市場研究總結(jié)2008年6月至至2009年12月xx市土土地地供供應(yīng)應(yīng)與與成成交交走走勢勢圖圖10-12月份份xx土地地供供應(yīng)應(yīng)與與成成交交出出現(xiàn)現(xiàn)了了2009年以以來來的的高高峰峰期期，，成成交交量量出出現(xiàn)現(xiàn)大大幅幅增增長長，，土土地地市市場場明明顯顯轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)暖暖；；10月份份主主要要為為荷荷蘭蘭村村地地塊塊總總成成交交約約280萬平平米米，，致致使使該該月月份份土土地地成成交交量量較較大大。。

xx土地市場9月份開始逐漸回暖，成交量出現(xiàn)大幅增長，并達(dá)到高峰期1單位位：：萬萬平平米米于洪洪區(qū)區(qū)與與xx新城城重重點(diǎn)點(diǎn)地地塊塊成成交交分分布布圖圖于洪洪區(qū)區(qū)荷荷蘭蘭村村01號(hào)地地塊塊177萬/畝于洪洪區(qū)區(qū)陵陵東東韌韌鐵鐵廠廠68萬/畝于洪洪區(qū)區(qū)紅紅旗旗臺(tái)臺(tái)地地塊塊34萬/畝于洪區(qū)黑黑山路地地塊190萬/畝xx新城102線以北地地塊56萬/畝xx新城102線以南南地塊塊34萬/畝新民市市遼河河大街街以東東地塊塊42萬/畝xx新城工工業(yè)用用地10萬/畝18從xx新城的的土地地供應(yīng)應(yīng)上面面來看看，以以102國道為為界，，南北北地塊塊每畝畝差價(jià)價(jià)高達(dá)達(dá)11萬元，，而具具有參參考價(jià)價(jià)值的的102國道以以北地地塊掛掛牌價(jià)價(jià)格高高達(dá)56萬元/畝。該掛牌牌價(jià)格格據(jù)xx新城招招商局局獲悉悉，掛掛牌價(jià)價(jià)與實(shí)實(shí)際成成交價(jià)價(jià)之間間會(huì)有有價(jià)格格差別別，例例如本本案目目前政政府報(bào)報(bào)價(jià)15萬元/畝住宅宅用的的，而而掛牌牌價(jià)格格屆時(shí)時(shí)公告告為30萬元/畝。但考慮慮到本本地塊塊位置置在整整個(gè)區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)屬于于上佳佳位置置，若若摘牌牌公告告地塊塊價(jià)格格低于于之前前的56萬元/畝高達(dá)達(dá)73%，故推推測56萬/畝摘牌牌地塊塊實(shí)際際成交交價(jià)水水分很很大，，甚至至有低低于本本地塊塊超過過50%的可能能性。。重點(diǎn)成交地塊名稱占地面積（平米）容積率建筑面積（平米）樓面單價(jià)（元/平米）地面單價(jià)（元/平米）每畝單價(jià)（元/畝）地塊總價(jià)（億元）受讓方成交時(shí)間于洪區(qū)荷蘭村01號(hào)地塊5187002.2114114012082657177萬13.78中海地產(chǎn)xx公司2009.10.30于洪區(qū)黑山路地塊258392.05167814252850190萬0.74遼寧省直房地產(chǎn)2009.5.21于洪區(qū)紅旗臺(tái)地塊594461.710105830051034萬0.303遼寧林成房地產(chǎn)2009.5.22于洪區(qū)陵東韌鐵廠地塊21201.94028539102468萬0.217xx富華興房地產(chǎn)2009.5.27xx新城102線以北地塊32972.5824332881956萬0.027河北乾坤房地產(chǎn)2008.12.31xx新城102線以南地塊528994.021159612650534萬0.267xx冀龍汽車銷售2008.10.14xx新城工業(yè)用地123841.5185769614410萬0.018xx市凱邦玻璃鋼2008.8.21新民市遼河大街以東地73551.51103342563842.萬0.047xx潤田房地產(chǎn)2008.12.31目前于洪區(qū)大部分土地價(jià)格為68-177萬/畝，xx新城為10-56萬/畝2于洪區(qū)區(qū)與xx新城重重點(diǎn)地地塊成成交情情況注明：：遼寧寧國土土局網(wǎng)網(wǎng)站xx新城部部分僅僅顯示示2008年數(shù)據(jù)據(jù)20從于洪洪區(qū)陵陵西地地塊取取得價(jià)價(jià)格來來看，，在68萬元/畝左右右，該該地塊塊周邊邊已有有城建建等大大型開開發(fā)商商支撐撐，價(jià)價(jià)位上上僅比比比102北已掛掛牌地地塊低低17%，這個(gè)個(gè)比例例遠(yuǎn)低低于102國道北北面和和南面面成交交價(jià)格格差額額比，，故判判斷xx新城目目前的的摘牌牌地塊塊均存存在掛掛牌價(jià)價(jià)格與與實(shí)際際成交交價(jià)格格不符符的現(xiàn)現(xiàn)象，，而差差額比比均超超過50%以上，，對(duì)于于本地地塊的的取得得土地地成本本方面面或有有下降降空間間。2009沈城商品房房的供應(yīng)量量為1134萬平米，而而銷售量達(dá)達(dá)到1380萬平米；2009年商品房市市場供應(yīng)量量明顯小于于2008年，說明受受市場供大大于求的因因素影響，，商品房上上市速度減減緩，上市市量減少；；從08年12月起，每月月的成交量量都高過供供應(yīng)量，說說明xx市場進(jìn)入了了消化存量量房的階段段，而市場場供應(yīng)量也也在逐步上上升。

2009年xx商品房銷售好于預(yù)期，使得需求量超出供應(yīng)量2注：新民市市商品房數(shù)數(shù)據(jù)未有公公布成交均價(jià)走走勢分析：：xx房地產(chǎn)市場場自三月開開始回暖，，價(jià)格環(huán)比比一路上漲漲，全年xx商品房價(jià)格格達(dá)到4166元/平，同比去去年增長了了約10.9%，增幅較大大；縱觀04-09年的價(jià)格走走勢可以看看出，xx的價(jià)格上升升比較穩(wěn)健健，即使經(jīng)經(jīng)歷08年重大金融融危機(jī)也沒沒有出現(xiàn)大大幅的回落落，但也可可以看出，，xx城市商品房房價(jià)格并沒沒有出去其其他一線城城市的報(bào)復(fù)復(fù)性增長節(jié)節(jié)點(diǎn)。

2009年受市場回暖影響，商品房價(jià)格回升幅度較大4注：：新新民民市市商商品品房房價(jià)價(jià)格格數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)未未有有公公布布，，根根據(jù)據(jù)粗粗略略調(diào)調(diào)研研，，新新民民市市房房價(jià)價(jià)大大體體在在1500-3000元/平米米之之間間xx商品品住住宅宅符符合合整整體體市市場場規(guī)規(guī)律律，，共共成成交交1251萬平平米米，，共共供供應(yīng)應(yīng)938萬平平米米，，供供應(yīng)應(yīng)量量明明顯顯小小于于銷銷售售量量，，證證明明xx存量量房房消消化化迅迅猛猛，，預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)未未來來二二級(jí)級(jí)市市場場供供應(yīng)應(yīng)量量將將會(huì)會(huì)逐逐步步增增大大。。09年商品住宅市場依然轉(zhuǎn)為存量房消化，并且銷售態(tài)勢迅猛5截至至09年xx商品品住住宅宅價(jià)價(jià)格格為為4062元/平米米可以以看看出出近近幾幾年年xx的房房地地產(chǎn)產(chǎn)走走勢勢都都是是相相對(duì)對(duì)平平穩(wěn)穩(wěn)上上升升，，并并沒沒有有發(fā)發(fā)生生高高增增長長節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)，，預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)隨隨著著供供應(yīng)應(yīng)量量減減少少跟跟銷銷量量增增加加的的影影響響，，未未來來將將迎迎來來價(jià)價(jià)格格高高增增長長階階段段。。xx商品住宅市場走勢平穩(wěn)，未出現(xiàn)過高增長階段6xx市住住宅宅市市場場劃劃分分為為五五大大板板塊塊虎石石臺(tái)臺(tái)板板塊塊造化化板板塊塊東部部板板塊塊中部部板板塊塊西部部板板塊塊高層層2500－5000元小小高高層層2500-6000多層層3000-7000元洋洋房房3500-8000高層層5500－10000高層層4000－7000元小小高高層層4500-6500洋房房6000-8000元?jiǎng)e別墅墅7000-15000住宅宅3500-4500元洋房4500-5500別墅6000-20000西部板塊：鐵鐵西板塊以高高層產(chǎn)品為主主，開發(fā)區(qū)與與于洪新城存存在低密度產(chǎn)產(chǎn)品，但檔次次較低東部板塊：東東陵板塊的低低密度中端住住宅產(chǎn)品和以以棋盤山為區(qū)區(qū)域的低密度度高端別墅產(chǎn)產(chǎn)品北部板塊：主主要為沈北新新區(qū)、于洪區(qū)區(qū)，以中低檔檔次的低密度度項(xiàng)目為主中部板塊：城城市核心區(qū)，，以高端高層層物業(yè)為主，，價(jià)格普遍較較高南部板塊：主主要作為沈河河、和平區(qū)的的南部外延，，以高層產(chǎn)品品為主，多層層及洋房產(chǎn)品品較少華潤凱旋門碧桂園銀河城城保利心語花園園高層2000－3500元小高層2500-3500多層2500-4000元洋房4000-5000元?jiǎng)e墅5500-9000北部板塊xx恒大城大溪地九如溪谷碧桂園太陽城城華潤橡樹灣萬科魅力之城城宏發(fā)長島新湖明珠城世茂五里河新世界花園華府天地保利花園萬科蘭喬圣菲菲保利十二橡樹樹xx琥珀灣xx碧桂圓萬科城中海國際社區(qū)xx國際城城金地長長青灣萬科金域藍(lán)藍(lán)灣穗港公公園里萬科深藍(lán)唯美品品格九洲灣灣景匯26區(qū)域市場研究城市研研究綜綜述周邊參考項(xiàng)目分析城市市場研究本地塊區(qū)域房地產(chǎn)市場研究總結(jié)xx新城隸隸屬于于遼寧寧省新新民市市，位位于新新民市市東南南部，，東南南鄰xx市于洪洪區(qū)。。距新新民市市區(qū)37公里，，距離離xx市中心心20公里。。xxxx新城新民市市xx新城距離xx城市中心約20公里，距離新民市約37公里，位置較為偏遠(yuǎn)xx新城區(qū)區(qū)位xx新城隸隸屬于于遼寧寧省新新民市市，享享有xx市級(jí)經(jīng)經(jīng)濟(jì)管管理權(quán)權(quán)限，，人口口3.37萬人，，區(qū)域域總面面積100.2平方公公里；xxxx新城按按照產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、、居住住和旅旅游有有機(jī)協(xié)協(xié)調(diào)發(fā)發(fā)展的的理念念，規(guī)規(guī)劃了了產(chǎn)業(yè)新新城、、商貿(mào)貿(mào)新城城、生生態(tài)新新城、、宜居居新城城、國國際新新城五大功功能定定位。。xx新城概概況xx市胡臺(tái)新城xx新城為xx母城戰(zhàn)略發(fā)展的外延輔助區(qū)域，以及城市次要產(chǎn)業(yè)發(fā)展的轉(zhuǎn)移區(qū)域區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要依靠包裝印刷、機(jī)械加工等層次較低的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)以及新興起的汽車交易業(yè)102國道項(xiàng)目地地唐軒軒·英郡郡金匯匯雅雅居居儷錦錦城城水木木城城典典距項(xiàng)項(xiàng)目目地地1公里里距項(xiàng)項(xiàng)目目地地3公里里區(qū)域域房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場在售項(xiàng)目占地面積建筑面積容積率建筑形態(tài)主力戶型開盤時(shí)間唐軒英郡23萬40萬1.74洋房、多層72-1142008.8金匯雅居9.9萬14.5萬1.46多層40-1202009.1儷錦城60萬115萬1.92多層、小高層60-1072009.9水木城典4萬4.9萬1.23多層70-1062009.7區(qū)域域房房地地產(chǎn)產(chǎn)起起步步較較晚晚，，多多數(shù)數(shù)項(xiàng)項(xiàng)目目檔檔次次較較低低，，以以多多層層產(chǎn)產(chǎn)品品為為主主，，主主力力產(chǎn)產(chǎn)品品多多為為60-110平米的中中小戶型型，平均均戶型面面積在70-80平米。區(qū)域項(xiàng)目目特征單位：平平方米區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展起步較晚，以檔次較低的多層住宅為主，主力產(chǎn)品多為60-110平米中小戶型在售項(xiàng)目開盤時(shí)間套數(shù)銷售率月均銷售面積月均銷售套數(shù)入住時(shí)間唐軒英郡2008.8110046%2560322009.4金匯雅居2009.1192016%1875252009.10儷錦城2009.926827%1600202010.12水木城典2009.790025%2775352010.3區(qū)域多數(shù)數(shù)項(xiàng)目在在08年以后開開盤，首首期多數(shù)數(shù)在在09-10年入住，，銷售率率多數(shù)在在16-46%之間，去去化速度度較慢，，月均去去化在20-32套。區(qū)域去化化分析單位：平平方米區(qū)域多數(shù)項(xiàng)目在08年以后開盤，銷售率在16-46%之間，去速度較慢，月均去化在20-32套目前區(qū)域域內(nèi)樓盤盤均有不不同程度度虧損現(xiàn)現(xiàn)象，已已經(jīng)成為為該區(qū)域域普遍現(xiàn)現(xiàn)象區(qū)域內(nèi)小小產(chǎn)權(quán)樓樓盤的夾夾攻也成成為該區(qū)區(qū)域房價(jià)價(jià)遲遲不不能上浮浮的主因因建筑形式式區(qū)域內(nèi)內(nèi)以多層層為主，，小高層層在市場場上受歡歡迎程度度很低區(qū)域多層層(唐軒英郡郡為例)均價(jià)一般般在2400元/平米，洋洋房產(chǎn)品品在2600元/平米區(qū)域內(nèi)小小高層價(jià)價(jià)格略低低于多層層價(jià)格，，但單方方建筑成成本偏高高，導(dǎo)致致虧損更更加嚴(yán)重重區(qū)域價(jià)格格分析單位:元/平方米區(qū)域多層均價(jià)一般在2400元/平米左右，洋房價(jià)格一般在2800元/平米左右在售項(xiàng)目高層多層小高層洋房別墅售價(jià)單方成本售價(jià)單方成本售價(jià)單方成本售價(jià)單方成本售價(jià)單方成本唐軒英郡//24002800//26003000//金匯雅居//24002800//////儷錦城//2850320025003600////水木城典//28003000//////在售項(xiàng)目供應(yīng)總量已售體量在售體量后續(xù)體量唐軒英郡40萬4.5萬5萬30.5萬金匯雅居14.5萬2.5萬3萬9萬儷錦城115萬0.7萬1.5萬112.8萬水木城典4.9萬1.7萬2萬2.2萬合計(jì)174.4萬9.4萬11.5萬154.5萬區(qū)域供給給分析單位:平方米區(qū)域已去去化體量量較小，，約為9.4萬平米，，僅約為為總規(guī)模模的5%，剩余體體量較大大，后續(xù)續(xù)約有165萬平米等等待消化化，未來來去化壓壓力較大大。除儷錦城城外，其其他樓盤盤開案時(shí)時(shí)間均較較早，而而儷錦城城略高的的價(jià)格也也直接導(dǎo)導(dǎo)致了其其銷售速速度明顯顯變慢，，可以看看出該區(qū)區(qū)域市場場對(duì)于價(jià)價(jià)格敏感感度很高高。從遠(yuǎn)期效效應(yīng)來看看，超百百萬的儷儷錦城將將成為未未來對(duì)本本地塊形形成競爭爭壓力最最大的對(duì)對(duì)手。區(qū)域已去化體量較小，僅約為9.4萬平米，剩余體量較大約有165萬平米，消化壓力較大客戶來源源區(qū)域由于于離城市市中心區(qū)區(qū)較偏遠(yuǎn)遠(yuǎn)，因此此客群60-70%為當(dāng)?shù)鼐泳用?，多多為拆遷遷，結(jié)婚婚，改善善居住等等購買，，另外有有來自城城市的養(yǎng)養(yǎng)老型客客戶，以以及承受受不了市市內(nèi)高房房價(jià)的外外延型客客戶客群特征征年齡段主主要在25-40，40-60歲之間職業(yè)主要要以當(dāng)?shù)氐剞r(nóng)民、、工廠工工人，城城市退休休職工等等為主區(qū)域客群群階層多多為社會(huì)會(huì)中產(chǎn)階階級(jí)以下下階層，，這部分分人群為為城市以以及郊區(qū)區(qū)中低收收入者，，以及跟跟隨城市市化進(jìn)程程而被動(dòng)動(dòng)改變身身份的農(nóng)農(nóng)民區(qū)域目標(biāo)標(biāo)客戶研研究項(xiàng)目名稱唐軒英郡開發(fā)商xx唐軒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位置xxxx新城產(chǎn)品類型洋房、多層占地面積23萬容積率1.74建筑面積40萬綠化率40%戶型72-114平米銷售率一期1100套，43%價(jià)格銷售多層2400元/平米，洋房2800元/平米園林建筑風(fēng)格英式風(fēng)格銷售周期2008.8開盤，一期2009.4入住唐軒英郡郡唐軒英郡郡項(xiàng)目名稱金匯雅居開發(fā)商xx金匯人聚房地產(chǎn)開發(fā)公司位置xxxx新城102國道北產(chǎn)品類型多層占地面積9.9萬容積率1.46建筑面積14.5萬綠化率46%戶型多層40-120平米銷售率16%，月均去化25套價(jià)格銷售多層2400園林建筑風(fēng)格一期現(xiàn)代風(fēng)格，二期德式風(fēng)格銷售周期2009.1開盤，2009.10入住金匯雅居居項(xiàng)目名稱儷錦城開發(fā)商xx澳源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位置于洪區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)北產(chǎn)品類型多層、小高層占地面積60萬容積率1.64建筑面積115萬綠化率50%戶型60-107平米銷售率開盤268套，銷售率30%價(jià)格銷售多層2850元/平米小高層2700元/平米園林建筑風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格銷售周期儷錦城共分8期，規(guī)劃10年的開發(fā)建設(shè)周期2009.9月開盤，2010.12入住儷錦城儷錦城項(xiàng)目名稱水木城典開發(fā)商遼寧地威置業(yè)有限公司位置于洪區(qū)沙嶺鎮(zhèn)中心產(chǎn)品類型多層占地面積4萬容積率1.65建筑面積4.9萬綠化率39.7%戶型70-106平米銷售率900套，銷售率25%價(jià)格銷售多層2800園林建筑風(fēng)格北歐風(fēng)格銷售周期2009.7開盤，2010年3月入住，水木城典典42區(qū)域房地地產(chǎn)市場場研判xx母城發(fā)展展的外延延輔助區(qū)區(qū)域：鐵西大部部分產(chǎn)業(yè)業(yè)主要遷遷移至經(jīng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)內(nèi)，xx新城為城城市次要要產(chǎn)業(yè)（（包裝印印刷，機(jī)機(jī)械加工工等）的的轉(zhuǎn)移配配套區(qū)域域；跟隨城市市化進(jìn)程程和政府府戰(zhàn)略規(guī)規(guī)劃而興興起的新新區(qū)域。。區(qū)域房地地產(chǎn)市場場起步較較晚，檔檔次較低低，發(fā)展展較不成成熟，產(chǎn)產(chǎn)品去化化速度較較慢，區(qū)區(qū)域市場場尚需培培育；距離城市市核心區(qū)區(qū)較遠(yuǎn)，，在目標(biāo)標(biāo)客戶群群上的尋尋找上難難有較大大突破；；由于離城市市核心區(qū)較較偏遠(yuǎn)，也也未占據(jù)城城市戰(zhàn)略發(fā)發(fā)展的核心心要塞，因因此難以成成為城市發(fā)發(fā)展的重要要區(qū)域，未未來區(qū)域房房地產(chǎn)市場場發(fā)展難有有較大作為為。區(qū)域市場總總結(jié)43城市研究綜述1市場初步定位3本項(xiàng)目應(yīng)特別注意的問題4本項(xiàng)目整合市場研判結(jié)論5報(bào)告框架地塊自身分析244SWOT分析結(jié)論地塊SWOT分析地塊自身分分析基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與地塊選擇45基本經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)與地塊塊選擇地塊自身分分析地塊在xx整體規(guī)劃中中地位4647基礎(chǔ)設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施，，新城目前前已經(jīng)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)了“七通一平”的基礎(chǔ)設(shè)施施條件：----完成了“四橫四縱”8條街路及管管網(wǎng)設(shè)施建建設(shè)，總長長度22公里，目前前已全部竣竣工通車和和投入使用用。----新城通往xx市區(qū)的雙向向六車道的的沈胡快速速干道于08年10月8日正式通車車。----新城通往沈沈西工業(yè)走走廊開發(fā)大大道的道路路已經(jīng)建成成通車。----新城供熱、、供水、排排水、電力力、電信、、寬帶工程程建設(shè)已經(jīng)經(jīng)完成并投投入使用。。2009年，新城將將完成電網(wǎng)網(wǎng)擴(kuò)建改造造工程，設(shè)設(shè)計(jì)出口12萬KVA，實(shí)現(xiàn)出口口8萬KVA，屆時(shí)，新新城將真正正擁有區(qū)內(nèi)內(nèi)雙回路供供電。新城通往xx153路已經(jīng)通車車運(yùn)營。2010年，501路公交車和和連接xx地鐵1號(hào)線沈西工工業(yè)走廊終終點(diǎn)站的公公交車陸續(xù)續(xù)開通。153公交線路48本案501路公交線路京沈高速公路預(yù)留出入口153路公交線路輕軌規(guī)劃圖xx交通網(wǎng)絡(luò)自然資源49水溫：65℃—70℃；有水面積：：100平方公里；；儲(chǔ)量超：20億噸；可開采時(shí)間間：百年以以上。水層：2100米—2500米上品溫泉水水：“偏硅硅酸、氟型型醫(yī)療熱礦礦水”。xxxx新城溫泉城城50項(xiàng)目地棲鶴湖開發(fā)帶102國道沈胡快速干道新民方向xx方向棲鶴公園，，占地40萬平方米商務(wù)中心區(qū)區(qū)，占地90萬平方米棲鶴島，占占地99萬平方米低密度住宅宅發(fā)展區(qū)，，占地約200萬平米地塊自身分分析總占地土地性質(zhì)占地面積土地取得方式商業(yè)1000出讓住宅2000出讓湖濱公園1000租賃合計(jì)4000

總建筑面積根據(jù)容積率確定

地上總建筑面積根據(jù)容積率確定容積率未定建筑密度未定綠地率未定用地性質(zhì)住宅、商業(yè)租賃租賃該地塊開發(fā)發(fā)用地分三三期開發(fā)其中河濱公公園用地性性質(zhì)為租賃賃周邊主要交交通依靠振振興八街和和一o二國道目前該地塊塊容積率未未定，初步步估計(jì)容積積率小于1比較合理目前土地售售價(jià)住宅用地15萬/畝商業(yè)用地5萬/畝租賃用地價(jià)價(jià)格議定中中53住宅用地直直接成本：：3億元商業(yè)用地直直接成本：：1.5億元租賃用地1000畝租賃直接接成本未定定54SWOT分析結(jié)論地塊SWOT分析地塊自身分分析基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與地塊選擇55優(yōu)勢（Strength）機(jī)會(huì)(Opportunity)威脅(Threat)劣勢(Weakness)300萬平米大盤盤xx開發(fā)商品牌牌實(shí)力優(yōu)秀商業(yè)奧奧特萊斯的的配套拉動(dòng)動(dòng)棲鶴湖優(yōu)秀秀的景觀資資源水電等基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施配套套的建成項(xiàng)目為凈地地，無拆遷遷難度，后后期較好動(dòng)動(dòng)工區(qū)域內(nèi)消化化量有限，，以地緣性性客戶為主主占用資金時(shí)時(shí)間過長，，帶來的成成本上升目前周邊為為待開發(fā)土土地，現(xiàn)場場形象不佳佳尚屬衛(wèi)星城城規(guī)劃，對(duì)對(duì)于xx及新民客源源吸引力不不大商業(yè)部分占占地過大，，開發(fā)后去去化速度不不樂觀周邊工業(yè)氣氣息濃厚，，居住氛圍圍較差依靠xx新城的城市市宣傳熱點(diǎn)點(diǎn)擁有xx新城內(nèi)最好好的地塊資資源周邊無項(xiàng)目目給項(xiàng)目定定性區(qū)域，，提供機(jī)會(huì)會(huì)溫泉條件尚尚屬xx稀缺資源未來有輕軌軌在該區(qū)域域經(jīng)過，未未來拉動(dòng)客客戶潛力巨巨大未來區(qū)域項(xiàng)項(xiàng)目定位未未知，難以以掌控政府招商進(jìn)進(jìn)度難以控控制區(qū)域位置相相對(duì)較偏，，短時(shí)間內(nèi)內(nèi)難以成熟熟起來輕軌沒有落落成期限該區(qū)域客源源比較認(rèn)可可現(xiàn)房，若若以期房形形象入市風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)膠套租賃的地塊塊土地性質(zhì)質(zhì)及價(jià)格、、后續(xù)轉(zhuǎn)讓讓權(quán)對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目有牽制制作用地塊自身分分析56SWOT分析結(jié)論地塊SWOT分析地塊自身分分析基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與地塊選擇57SWOT分析結(jié)論該地塊的取取得是很好好的土地儲(chǔ)儲(chǔ)備資源，，未來有機(jī)機(jī)會(huì)成為xx房地產(chǎn)熱點(diǎn)點(diǎn)區(qū)域，而而xx及奧特萊斯斯的品牌效效應(yīng)會(huì)很大大程度的加加速該地塊塊的發(fā)展。。該地塊的的凈地規(guī)劃劃及市政功功能配套完完備使該地地塊開發(fā)成成本降低，，另，通過過與xx市內(nèi)地塊價(jià)價(jià)格對(duì)于，，該地塊報(bào)報(bào)價(jià)或有下下降可能性性以降低直直接成本不能忽忽視的的是該該地塊塊的開開發(fā)周周期會(huì)會(huì)很長長，資資金的的時(shí)間間成本本代價(jià)價(jià)頗高高，而而項(xiàng)目目能否否順利利實(shí)現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)金金流動(dòng)動(dòng)主要要因素素還在在于該該區(qū)域域的招招商引引資力力度與與人口口增長長速度度，若若該部部分條條件支支撐困困難，，則拿拿地風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)較較大。。另，，地塊塊內(nèi)有有兩處處租賃賃用地地，若若前期期對(duì)于于土地地使用用性質(zhì)質(zhì)不夠夠明確確后期期很可可能成成為制制約開開發(fā)的的重要要因素素。58城市研究綜述1市場初步定位3本項(xiàng)目應(yīng)特別注意的問題4本項(xiàng)目整合市場研判結(jié)論5報(bào)告框框架地塊自身分析259價(jià)格定位產(chǎn)品定位市場初初步定定位客群定位項(xiàng)目定位60項(xiàng)目定定位市場初初步定定位61城市新新區(qū)生態(tài)度度假小小鎮(zhèn)市場初初步定定位核心賣賣點(diǎn)：：xx品牌效效應(yīng)明明顯；；優(yōu)秀商商業(yè)奧奧特萊萊斯的的配套套拉動(dòng)動(dòng)；享受便便捷的的城市市輕軌軌資源源；棲鶴湖湖景的的景觀觀資源源；溫泉的的城市市稀缺缺性市場定定位：：62客群定定位市場初初步定定位63中期遠(yuǎn)期城市·新中產(chǎn)產(chǎn)區(qū)域：：xx、沙嶺嶺、新新民區(qū)區(qū)原住住民、、城市市郊區(qū)區(qū)、工工業(yè)園園區(qū)地地緣性性客戶戶工作：：政府府、企企業(yè)中中高管管、投投資客客、原原住民民及周周邊企企業(yè)工工人家庭規(guī)規(guī)模：：1-3人/戶看重該該地塊塊景觀觀資源源，對(duì)對(duì)于稀稀缺的的溫泉泉資源源認(rèn)可可，喜喜歡田田園式式慢節(jié)節(jié)奏生生活，，對(duì)于于生活活品質(zhì)質(zhì)有一一定追追求，，注重重勞逸逸結(jié)合合中產(chǎn)和和全省省范圍圍內(nèi)的的中級(jí)級(jí)財(cái)富富階層層區(qū)域：：鐵西西、于于洪等等xx西部城城區(qū)中中高端端客源源工作：：政府府、企企業(yè)中中高管管、私私營業(yè)業(yè)主、、投資資客看重區(qū)區(qū)域的的完善善配套套，新新城的的規(guī)劃劃理念念，在在擁有有良好好景觀觀資源源的前前提下下，又又享受受到新新城帶帶來的的都市市生活活，擁擁有明明確的的投資資眼光光。市場初初步定定位64產(chǎn)品定定位市場初初步定定位產(chǎn)品定定位說說明近階段段該區(qū)區(qū)域客客群主主要分分為地地緣性性客戶戶、養(yǎng)養(yǎng)老型型客戶戶及休休閑置置業(yè)型型客戶戶地緣型型客戶戶養(yǎng)老老型型客客戶戶休閑閑置置業(yè)業(yè)型型客客戶戶多層層洋房房多層層洋房房聯(lián)排排或或雙雙拼拼小高高層層多層層洋房房聯(lián)排排或或雙雙拼拼或或獨(dú)獨(dú)棟棟該部部分分產(chǎn)產(chǎn)品品認(rèn)認(rèn)可可度度最最高高可以以作作為為主主力力開開發(fā)發(fā)建建筑筑形形式式該部部分分產(chǎn)產(chǎn)品品最最大大限限度度利利用用景景觀觀資資源源提提升升整整體體品品質(zhì)質(zhì)，，拉拉高高利利潤潤該部部分分產(chǎn)產(chǎn)品品是是未未來來利利潤潤值值體體現(xiàn)現(xiàn)但但針針對(duì)對(duì)目目前前市市場場建建議議押押后后開開發(fā)發(fā)66建筑選型雙拼拼、、聯(lián)聯(lián)排排、、低低密密度度花花園園洋洋房房為為主主獨(dú)棟棟、、小小高高層層為為輔輔市場場初初步步定定位位容積率建議0.8~1.267價(jià)格格定定位位市場場初初步步定定位位68標(biāo)準(zhǔn)基價(jià)設(shè)定市場場初初步步定定位位———住宅宅價(jià)價(jià)格格定定位位建筑形式售價(jià)小高層1800多層2200洋房2400聯(lián)排\雙拼4000獨(dú)棟6000保底成本粗步設(shè)定建筑形式容積率單方

土地成本單方建筑

綜合成本單方

樓面價(jià)單方

總成本類獨(dú)棟0.430035007504250聯(lián)排0.6530035004623962洋房130026003002900多層1.230026002502850小高層1.830030001673167漲幅確定市場場初初步步定定位位———住宅宅價(jià)價(jià)格格定定位位銷售時(shí)間銷售價(jià)格（元/平米）漲幅2010.1（標(biāo)準(zhǔn)基價(jià)）小高層多層洋房聯(lián)排雙拼獨(dú)棟5%180022002400400060002010.3—2011.3189023102520420063005%2011.3—2012.3198524262646441066155%2012.3—2013.3208425472778463169465%2013.3—2014.3218826742917

486272935%2014.3—2015.322972808

3063510576585%2015.3—2016.3241229483216536080415%2016.3—2017.3253330963377562884435%2017.3—2018.3265932503546591088655%2018.3—2019.3279234133723620593085%2020.3—2021.3293235843909651697735%2021.3—2022.33079

376341056841102625%2022.3—2023.33233395143107183107755%按照照目目前前的的價(jià)價(jià)格格梯梯度度獨(dú)棟棟及及聯(lián)聯(lián)排排產(chǎn)產(chǎn)品品在在10年可可以以實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)純純利利潤潤回回流流，，但但銷銷售售速速度度會(huì)會(huì)很很慢慢洋房、、多層層產(chǎn)品品如果果實(shí)現(xiàn)現(xiàn)凈盈盈利應(yīng)應(yīng)該在在2014~2015年小高層層產(chǎn)品品在22年實(shí)現(xiàn)現(xiàn)盈利利注：以上是是綜合成本本及5%的年增長率率做的保守守型預(yù)算小結(jié)從綜合角度度分析來看看，產(chǎn)品形形式以多層層、洋房、、聯(lián)排為主主，獨(dú)棟、、小高為輔輔是可操作作的但從區(qū)域內(nèi)內(nèi)盈虧平衡衡點(diǎn)來看，，小高層產(chǎn)產(chǎn)品押后開開發(fā)比較安安全，也建建議前期規(guī)規(guī)劃可以只只考慮聯(lián)排排、洋房等等低密度產(chǎn)產(chǎn)品目前從年增增長率設(shè)定定來看考慮慮的是5%的保守?cái)?shù)字字，購地前前要充分考考慮市場快快速變?yōu)槔眯枰{(diào)調(diào)整后期規(guī)規(guī)劃指標(biāo)（（容積率等等）的因素素，保證全全案的利潤潤最大化成本本核核算算中中設(shè)設(shè)定定的的指指標(biāo)標(biāo)也也屬屬北北方方施施工工的的平平均均直直接接成成本本