四川房地產(chǎn)住宅項目項目定位報告254P

xx二期定位報告——xx——我們的思考提起“xx”不得不說它是一個可以令人感到興奮的項目，江景、島居、市中心區(qū)域的鬧中取靜，所有可以作為打造一個高端項目所必需的土地屬性都集中于一身，足以無限擴(kuò)大我們的想象?；陧椖堪l(fā)展背景及現(xiàn)狀，關(guān)于香嶼的二期定位我們有以下幾點考慮，主要面臨解決三個重點1、資源：項目有比較優(yōu)越的自然資源，但北島的景觀資源相對匱乏。2、產(chǎn)品：在通過修橋的方式解決客戶通達(dá)問題的同時，我們提供的產(chǎn)品如何匹配市場形象。3、客戶：我們的客戶在什么地方，他們是什么樣的，他們渴望獲得什么樣的生活。我們怎么去吸引和吸引什么類型的消費群體支撐本項目的運(yùn)營發(fā)展?思維路徑項目本體研究項目概況項目一期定位項目一期客戶訪談二期定位基礎(chǔ)區(qū)域城市競爭市場客戶調(diào)查二期定位總體開發(fā)節(jié)奏二期產(chǎn)品建議一期產(chǎn)品與市場對應(yīng)關(guān)系市場變化對定位的啟示與要求二期產(chǎn)品定位思維路徑項目本體研究項目概況項目一期定位項目一期客戶訪談二期定位基礎(chǔ)區(qū)域城市競爭市場客戶調(diào)查二期定位總體開發(fā)節(jié)奏二期產(chǎn)品建議項目區(qū)位概況宏觀區(qū)位——涪城區(qū)，游仙區(qū)之間都市風(fēng)貌區(qū)/工業(yè)快速成長區(qū)涪城區(qū)游仙區(qū)高水組團(tuán)本案涪江二橋/一環(huán)北路中觀區(qū)位——高水組團(tuán)快速開發(fā)區(qū)域/生態(tài)宜居區(qū)微觀區(qū)位——一環(huán)/二橋/五一廣場中心外溢區(qū)域，未來核心地段城市戰(zhàn)略高地/現(xiàn)狀非成熟組團(tuán)/未來的核心地段區(qū)域發(fā)展規(guī)劃要點游仙區(qū)定位為：“宜居的，重點發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的綿陽市游仙生態(tài)區(qū)”。將努力打造成為基礎(chǔ)設(shè)施最完善和最適合人們居住的區(qū)域，加強(qiáng)城市特色的塑造，形成融“山、水、林、文、城”五位一體的城市景觀，成為綿陽科技城的一張精致名片和一道靚麗的風(fēng)景。高水—綿陽市中心城區(qū)和高水組團(tuán)的重要組成部分，以發(fā)展商務(wù)商業(yè)、設(shè)計創(chuàng)意為特色的現(xiàn)代濱水居住區(qū)是以商業(yè)功能為主導(dǎo)，集居住和配套服務(wù)功能為一體的商業(yè)居住綜合片區(qū)。占地面積187201大規(guī)模體量建筑面積約50萬方容積率≦3.0常規(guī)屬性建筑密度≦20%中高舒適性地塊價值要點經(jīng)濟(jì)指標(biāo)——大體量低密度具有打造高端產(chǎn)品的可能性地塊狀況——依山環(huán)江島居，高端產(chǎn)品資源較豐富周邊配套——資源較為匱乏配套對價值的支撐力度不足靈活運(yùn)用經(jīng)濟(jì)指標(biāo)/具備打造高端精品項目的可能性項目有利條件挖掘——景觀優(yōu)勢項目整體為一個江中的小島，三面環(huán)水，有著清新的空氣，優(yōu)美的環(huán)境以及稀缺的島居生活的獨特優(yōu)勢，比住在城市核心區(qū)域有著更高的舒適性。濱水地帶生態(tài)環(huán)境良好，據(jù)現(xiàn)場觀察，有著白鷺，野鴨等多種鳥類以江邊的蘆葦為家。項目不利條件梳理資源區(qū)別落差較大項目由南往北景觀資源落差較大。區(qū)域關(guān)注度低綿陽當(dāng)前重點往西，往南發(fā)展，凸顯“綿陽會客廳”板塊優(yōu)勢。配套不成熟項目當(dāng)前周邊配套匱乏。未在市場建立高端形象被小島村以及桑林村包夾，周邊形象較差，前期推出產(chǎn)品并未建立市場高端形象。當(dāng)前交通通達(dá)性較差交通不便，無車族“有來無回”。不是“唯一的”稀缺資源綿陽市場上除了本項目外，還有小島花園和桃花島項目同樣在打島居牌，客戶選擇面大。前期定位項目發(fā)展策略對區(qū)域來說：我們要站在城市運(yùn)營的角度對區(qū)域價值進(jìn)行重塑，提升區(qū)域價值，提升項目城市形象，從而獲得政府、同業(yè)、市民對該區(qū)域的形象得高度認(rèn)知；對項目來說：我們要站在項目運(yùn)營的角度對項目進(jìn)行經(jīng)營通過公司品牌導(dǎo)入為項目品牌導(dǎo)入與發(fā)展奠定基礎(chǔ)，同時通過公司及項目品牌+產(chǎn)品的價值創(chuàng)新，為項目的營銷創(chuàng)新創(chuàng)造條件，從而獲取較高的項目及產(chǎn)品溢價產(chǎn)品力（小區(qū)環(huán)境和房屋本身）進(jìn)行創(chuàng)新打造，讓項目的產(chǎn)品形成項目的核心競爭力和與競爭對手形成顯著差異化。在營銷和推廣渠道進(jìn)行創(chuàng)新項目發(fā)展策略：以區(qū)域形象提升為契機(jī)，以公司品牌建設(shè)為先導(dǎo)，以項目品牌為引爆，以價值創(chuàng)新為根本，以營銷創(chuàng)新為載體，持續(xù)跟蹤市場變化，分階段創(chuàng)造契合、引領(lǐng)市場并客戶高度接受的產(chǎn)品和服務(wù)，從而實現(xiàn)項目的發(fā)展戰(zhàn)略。戰(zhàn)略發(fā)展性戰(zhàn)略的策略性足夠，全面性考慮也很完整。項目一期期概況本項目位位于綿陽游仙仙區(qū)內(nèi)，屬于于高水——中心城區(qū)區(qū)板塊，與與市中心涪涪城區(qū)僅僅一江之之隔，涪江二橋橋從地塊塊之上經(jīng)經(jīng)過，當(dāng)前交通通較為不不便，但但是東原原投資3500萬興建的的跨江已已經(jīng)動工工，未來來通達(dá)便便利前期項目目整體定定位為：：“50萬方，一一線濱江江華宅”。一期策略略反饋“以區(qū)域域形象提提升為契契機(jī)”通過一期期開發(fā)建建設(shè)，實實現(xiàn)了項項目內(nèi)部部環(huán)境的的改善。。但項目目與城市市相銜接接的部分分并未得得到良好好的改善善。修橋的新新聞成為為了區(qū)域域鏈接繁繁華的重重要引爆爆點。但但這距離離形象提提升尚有有呈現(xiàn)后后給市場場以信心心的時間間差。區(qū)域價值值的城市市認(rèn)可尚尚需要進(jìn)進(jìn)行大量量的營銷銷和產(chǎn)品品推動。?？蛻袈曇粢簦簩|原品品牌不了了解，甚甚至還不不知道該該怎么通通達(dá)一期策略略反饋“以公司司品牌建建設(shè)為先先導(dǎo)”東原對四四川和綿綿陽來說說是陌生生的。前前期的東東原品牌牌推廣，，在公司司領(lǐng)導(dǎo)的的示范下下，在政政府相關(guān)關(guān)部門中中留下了了很好的的印象。。但對大大眾來說說，品牌牌的知曉曉度和美美譽(yù)度尚尚出于比比較基礎(chǔ)礎(chǔ)的階段段?？蛻袈曇粢簦簴|原的房房子應(yīng)該該還是抗抗震吧？？不抗震震的話應(yīng)應(yīng)該不敢敢修這么么高一期策略略反饋“以項目目品牌為為引爆””項目在進(jìn)進(jìn)入銷售售中心前前屬于比比較平靜靜的推廣廣階段。。線上和和線下的的渠道進(jìn)進(jìn)行了有有效的工工作，但但未達(dá)到到引爆綿綿陽的效效果?？蛻袈曇粢簦簴|原的那那座橋到到底有在在修沒有有？是不不是真的的要修橋橋？一期策略略反饋“以價值值創(chuàng)新為為根本””項目及產(chǎn)產(chǎn)品價值值梳理與與產(chǎn)品力力的釋放放。島居居價值、、江景價價值，贈贈送價值值等的發(fā)發(fā)掘和利利用。高高端消費費人群沖沖動的理理由構(gòu)建建主要在在江景＋＋公共空空間之上上。私家家空間的的考慮有有待提升升。客戶聲音音：客廳和主主臥室的的空間不不夠大氣氣，客廳廳短了（（進(jìn)深不不夠），，餐廳都都不好布布置一期策略略反饋“以營銷銷創(chuàng)新為為載體””前期銷售售的艱難難與情景景營銷的的勝利。。獲取營營銷創(chuàng)新新的戰(zhàn)略略性勝利利是高難難度的動動作。持續(xù)跟蹤蹤市場變變化，分分階段創(chuàng)創(chuàng)造契合合、引領(lǐng)領(lǐng)市場并并客戶高高度接受受的產(chǎn)品品和服務(wù)務(wù)，從而而實現(xiàn)項項目的發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略略。銷售成效效：2號樓成績績尚可，，1號樓蓄客客及銷售售困難一期開盤盤銷售產(chǎn)產(chǎn)品狀況況1號樓2號樓項目目前前開始進(jìn)進(jìn)入銷售售的樓棟棟為1/2號樓，均均為1梯5/6的標(biāo)準(zhǔn)層層配置，，為大版版面觀江江設(shè)置。。2號樓為2010年9月開盤至今，，推出的312套房源共認(rèn)購購/簽約260套，約銷售83%1號樓為2010年11月開盤銷售至至今，共推出出四個批次351套房源，銷售售86套面積區(qū)間套型套數(shù)<90兩房28990-100三房96100-11091>110四房186總計6621號樓銷售詳情情12345123456一單元二單元單元房號面積套數(shù)均價銷售套數(shù)去化率一單元171.54334780824%2106.39315967929%395.073355792473%470.133354952679%5110.82315317310%二單元180.4231520026%2115.8531541713%370.49335500412%470.54335408

0%573.81314823723%676.1831470626%總計

3034535152448625%面江戶型整體體去化較快，，背江戶型去去化較慢2號樓銷售詳情情1234512345一單元二單元單元房號面積套數(shù)均價銷售套數(shù)去化率一單元1112.683248732269%2104.683055312893%394.043254053197%470.043256303094%5111.293052332583%二單元1112.683249551444%2112.293052282687%370.043255823094%494.043254043197%5104.683054812377%總計

30712312530126083%2號樓由于整體體推售時間較較長，所以整整體銷售情況況較好，但是是仍然有背江江朝向二橋位位置的戶型去去化較慢?？蛻魧嶄浰季S路徑項目本體研究項目概況項目一期定位項目一期客戶訪談二期定位基礎(chǔ)區(qū)域城市競爭市場客戶調(diào)查二期定位總體開發(fā)節(jié)奏二期產(chǎn)品建議區(qū)域城市綿陽市宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)概況城市概況地理位置：綿綿陽位于四川川省西北部，，緊鄰四川省省會成都。幅幅員面積兩萬萬多平方公里里，轄兩區(qū)六六縣一市，代代管省政府科科學(xué)城辦事處處，設(shè)有市屬屬開發(fā)園區(qū)4個。城市性質(zhì)：我我國重要的科科技城，川西西北地區(qū)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)文化中心心、四川省歷歷史文化名城城。政策環(huán)境：中中國科技城全國技術(shù)創(chuàng)新新試點城市全國電子政務(wù)務(wù)電子商務(wù)試試點城市全國信息化試試點城市全國軍轉(zhuǎn)民科科技興市試點點城市全國優(yōu)化資本本結(jié)構(gòu)試點城城市全國綜合配套套改革試點城城市綿陽市宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)狀況區(qū)域地位中國唯一的科科技城國家重要的國國防工業(yè)和科科研生產(chǎn)基地地四川省第二大大城市具備發(fā)展成為為四川省副中中心的條件成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)第第三大城市成都綿陽樂山南充遂寧資陽內(nèi)江重慶萬州在科技、文教教、電子信息息業(yè)等方面具具有領(lǐng)先優(yōu)勢勢，擁有獨立立科研院所43家，中國工程程物理研究院院、中國空氣氣動力研究與與發(fā)展中心、、中國燃?xì)鉁u渦輪研究院等等國防科研院院所18家，西南科技技大學(xué)等大專專院校10所，長虹、九九洲、東材、、新晨4個國家認(rèn)定企企業(yè)技術(shù)中心心，兩院院士士26人，各類科研研和工程技術(shù)術(shù)人員17萬人。成綿渝三角形形空間結(jié)構(gòu)綿陽市宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)狀況城市名次綜合得分城市名次綜合得分成都195.3廣元1632.5綿陽249.65簡陽1731.15攀枝花347.6雅安1830.43樂山444.9都江堰1930瀘州543.1什邡2029.77德陽642.6資陽2128.77內(nèi)江741.0邛崍2225.54自貢840.9彭州2325.25南充940.7巴中2425.16宜賓1039.3峨眉山2525.1廣漢1137.8彭州2624.39西昌1235.93閻中2722.31遂寧1335.4華鎣2819.75達(dá)州1434.07萬源29江油1532.63根據(jù)四川省各各城市發(fā)展?jié)摑摿υu估結(jié)果果，得出綿陽陽城市綜合發(fā)發(fā)展?jié)摿H次次于成都而位位居第二位。。資料來源：《四川省城鎮(zhèn)體體系規(guī)劃（2001-2020）——總報告》綿陽市宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)狀況與周邊城市關(guān)關(guān)系綿陽距離成都都90公里，距離重重慶360公里，距離德德陽50公里。隨著成成綿第二高速速公路、綿渝渝高速公路等等快速通道的的貫通，綿陽陽與成都、重重慶、德陽的的社會經(jīng)濟(jì)關(guān)關(guān)系不斷深化化。綿陽與成都的的關(guān)系綿陽距離成都都90公里，基本處處在成都市1小時都市圈范范圍內(nèi)。目前前主要通過成成綿高速，寶寶成鐵路、108國道聯(lián)系，規(guī)規(guī)劃期內(nèi)成綿綿城際鐵路、、成綿第二高高速公路將投投入建設(shè)。綿陽市宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)狀況與周邊城市關(guān)關(guān)系這條鐵路專線線將于今年內(nèi)內(nèi)建成。該鐵路客運(yùn)專專線的核心為為省會成都，，初步規(guī)劃為為向北經(jīng)德陽陽、綿陽至江江油；向南經(jīng)經(jīng)眉山、峨嵋嵋。今后在此此基礎(chǔ)上還將將從峨嵋段繼繼續(xù)建設(shè)延長長至眉山，最最后抵達(dá)樂山山。鐵路設(shè)計等級級為雙線客運(yùn)運(yùn)專線，該專專線線路正線線建設(shè)長度為為314.6公里，全線擬擬設(shè)置19個車站。將與與成都雙流國國際機(jī)場以及及成都地鐵的的部分線路進(jìn)進(jìn)行有效銜接接。該鐵路建成通通車以后，每每隔6-8分鐘就有一趟趟列車，最高高運(yùn)行速度為為250公里/小時。綿陽市宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)狀況城市規(guī)劃城市定位：根據(jù)綿陽市城城市總體規(guī)劃劃（2007-2020），將綿陽陽定位為““中國科技技城、四川川省副中心心城市、中中國旅游和和宜居名城城”。規(guī)劃人口：：預(yù)計2020年綿陽城市市人口規(guī)模模為118萬人，用地地規(guī)模116平方公里。。規(guī)劃目標(biāo)：：以科技創(chuàng)新新為先導(dǎo)，，以工業(yè)為為核心的中中國科技城城；以科技技創(chuàng)新研發(fā)發(fā)、商務(wù)金金融服務(wù)、、教育文化化、商貿(mào)物物流為支撐撐的四川省省副中心城城市；以高高新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代代制造業(yè)為為主導(dǎo)的現(xiàn)現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)業(yè)城市；集集科技、多多元文化、、山水景觀觀、自然生生態(tài)特色為為一體的山山水文化宜宜居名城。。綿陽市宏觀觀經(jīng)濟(jì)狀況況2009全市實現(xiàn)GDP820.2億元，增長長14.4％，比2008年提高10.3個百分點。。其中，第第一產(chǎn)業(yè)實實現(xiàn)增加值值156.7億元，增長長4.5%；第二產(chǎn)業(yè)業(yè)實現(xiàn)增加加值375.6億元，增長長20%；第三產(chǎn)業(yè)業(yè)實現(xiàn)增加加值287.8億元，增長長12.4%。三次產(chǎn)業(yè)業(yè)構(gòu)成比例例為19.1：45.8：35.1，與2008年相比，第第一產(chǎn)業(yè)下下降2個百分點，，第二產(chǎn)業(yè)業(yè)提高2.1個百分點，，第三產(chǎn)業(yè)業(yè)下降0.1個百分點，，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)優(yōu)化。土地市場價價格上升幅幅度較大，，競拍價格格一路走高高，其對商商品房成本本產(chǎn)生了極極大的影響響，帶來了了極大的銷銷售風(fēng)險。。為了消化化土地價格格上升所占占用成本的的比重，以以及規(guī)避開開發(fā)中的風(fēng)風(fēng)險，開發(fā)發(fā)商只能采采取各種手手段快速去去化產(chǎn)品，，加大資金金回籠，提提高營業(yè)用用房售價；；未來兩年房房地產(chǎn)供應(yīng)應(yīng)放量將持持續(xù)平穩(wěn)增增加；部分分區(qū)域土地地供應(yīng)量急急劇減少，，將拉動均均價上行的的；市中心土地地供應(yīng)量較較少，促使未來市市中心房源源緊俏；09年土地供應(yīng)應(yīng)量較少，，將影響未未來兩年商商品房供應(yīng)應(yīng)量的緊縮縮，游仙區(qū)區(qū)的露面地地價已經(jīng)突突破1500元/㎡；從土地供應(yīng)應(yīng)區(qū)域量看看，游仙區(qū)區(qū)和科創(chuàng)園園區(qū)依然是是最具規(guī)模模開發(fā)區(qū)域域；從宗地成交交價看，市市中心樓面面地價已達(dá)達(dá)4200多元，游仙仙區(qū)樓面地地價已超1500元，將決定綿陽陽房價不可可能出現(xiàn)大大幅下降現(xiàn)現(xiàn)象；綿陽市宏觀觀經(jīng)濟(jì)小結(jié)結(jié)周邊狀況小島花園（（小島村））項目西北面面的小島花花園是綿陽陽較早期興興建的島居居高端住區(qū)區(qū)，產(chǎn)品線線較為豐富富，從高層層小戶型公公寓到臨水水別墅均有有涉及，配配套相對較較為完善，，英才學(xué)校校吸引了大大量的教育育型客戶置置業(yè)。當(dāng)前前正面臨第第四期的開開發(fā)。桑林壩（桑桑林村）項目東面主主要為開元元電廠及桑桑林壩/桑林村的居居民，遙望望綿陽電視視塔，與游游仙區(qū)相對對成熟和繁繁華的一環(huán)環(huán)東路之間間被一小山山包隔開，，形象較差差，導(dǎo)視設(shè)設(shè)置困難，，但是為客客戶當(dāng)前到到訪項目的的主要通路路。桑林村居民民面臨政府府拆遷，但但是因為拆拆遷補(bǔ)償?shù)牡膯栴}遲遲遲沒有進(jìn)展展（據(jù)了解解，拆遷補(bǔ)補(bǔ)償費僅為為每平米約約450元）五一廣場項目西面，，與香嶼隔隔江而望的的五一廣場場是濱江西西路中段上上的綿陽市市民主要聚聚集地和公公共休閑區(qū)區(qū)域，xx大橋貫通以以后將連接接此地，使使得項目的的交通到達(dá)達(dá)情況大大大改善。江景項目最南面面是江景最最為開闊的的區(qū)域，遠(yuǎn)遠(yuǎn)眺東方紅紅大橋和越越王樓，地地塊的景觀觀價值極高高。項目當(dāng)前交交通條件一環(huán)路人民公園火車站綿陽機(jī)場本案城市中心區(qū)區(qū)域/交通便利項目位于綿綿陽市一環(huán)環(huán)路以內(nèi)的的中心區(qū)域域內(nèi)，距離離中心步行行商業(yè)街人人民公園僅僅3千米，距離離火車站（（綿陽中心心汽車站））僅6千米，距離離綿陽機(jī)場場不到10千米（均按按照現(xiàn)有道道路計算）），在香嶼嶼——五一廣場的的跨江大橋橋修好以后后還將會大大大縮短通通行時間，，是名副其其實的“出出則鬧，入入則靜”的的區(qū)域。項目有利條條件挖掘——區(qū)位優(yōu)勢綿陽機(jī)場中心板塊火車站園藝山板塊塊一環(huán)路人民公園本案游仙板塊城市中心區(qū)區(qū)域/交通便利項目位于綿綿陽市中心心板塊和游游仙板塊之之間，由涪涪江恰好把把它們分隔隔開來，距距離傳統(tǒng)的的中心區(qū)域域較勁的同同時，與致致力于發(fā)展展生態(tài)住區(qū)區(qū)，第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，同時時具有綿陽陽相對成熟熟的經(jīng)濟(jì)開開發(fā)區(qū)的游游仙板塊僅僅“一山之之隔”；與與綿陽較早早期的高端端項目小島島花園相連連。項目有利條條件挖掘——交通優(yōu)勢城市中心區(qū)區(qū)域/交通便利區(qū)域?qū)ν饨唤煌ǎü仿?、鐵路及及航空）優(yōu)優(yōu)勢明顯，，為項目提提供了良好好的發(fā)展機(jī)機(jī)遇；此外外，在香嶼——五一廣場大大橋建成之之后，項目所處位位置道路通通達(dá)性好，可通過濱水景觀大道直達(dá)中心商業(yè)步步行街區(qū)。。房地產(chǎn)市場場狀況2010年綿陽土地地供應(yīng)總體體情況2010年綿陽供應(yīng)應(yīng)土地108宗，共計591.74萬方，其中中可居住用用地（含居居住及商住住混合用地地）177.56萬方，占總總供應(yīng)量的的28%。土地用地成交宗數(shù)成交量（㎡）工業(yè)用地573272304.55居住用地6380308.94商住用地221395277.81商業(yè)用地6210865.52旅館業(yè)用地11580541.24公共、科研678055.08總計1085917353.14數(shù)據(jù)來源：：綿陽市國國土資源局局綿陽市土地地供應(yīng)狀況況B、2010年綿陽城區(qū)區(qū)可居住土土地供應(yīng)分分區(qū)情況2010年綿陽市區(qū)區(qū)可居住用用地供應(yīng)主主要集中在在游仙區(qū)和和經(jīng)開區(qū)，，其中游仙仙區(qū)的主要要成交量體體現(xiàn)在仙海海風(fēng)景區(qū)地地塊的114.12萬方上，除除去該部分分，2010年綿陽可居居住用地供供應(yīng)量最大大的應(yīng)是經(jīng)經(jīng)開區(qū)，其其次為游仙仙區(qū)、涪城城區(qū)、高新新區(qū)。區(qū)域成交宗數(shù)最高成交價成交面積（㎡）涪城區(qū)31740萬/畝96292.62高新區(qū)1185萬/畝6719.7經(jīng)開區(qū)3240萬/畝236469.85科創(chuàng)園2175萬/畝98214.16游仙區(qū)19290萬/畝1337890.42總計28——1775586.75數(shù)據(jù)來源：：綿陽市國國土資源局局綿陽市土地地供應(yīng)狀況況土地市場價價格上升幅幅度較大，，競拍價格格一路走高高，其對商商品房成本本產(chǎn)生了極極大的影響響，帶來了了極大的銷銷售風(fēng)險。。為了消化化土地價格格上升所占占用成本的的比重，以以及規(guī)避開開發(fā)中的風(fēng)風(fēng)險，開發(fā)發(fā)商只能采采取各種手手段快速去去化產(chǎn)品，，加大資金金回籠，提提高營業(yè)用用房售價；；未來兩年房房地產(chǎn)供應(yīng)應(yīng)放量將持持續(xù)平穩(wěn)增增加；部分分區(qū)域土地地供應(yīng)量急急劇減少，，將拉動均均價上行的的；市中心土地地供應(yīng)量較較少，促使未來市市中心房源源緊俏；08、09年土地供應(yīng)應(yīng)量較少，，將影響未未來兩年商商品房供應(yīng)應(yīng)量的緊縮縮，商品房房價格將會會穩(wěn)步上揚(yáng)揚(yáng)；從土地供應(yīng)應(yīng)區(qū)域量看看，游仙區(qū)區(qū)和科創(chuàng)園園區(qū)依然是是最具規(guī)模模開發(fā)區(qū)域域；從宗地成交交價看，市市中心樓面面地價已達(dá)達(dá)4200多元，游仙仙區(qū)樓面地地價已超1500元，將決定綿陽陽房價不可可能出現(xiàn)大大幅下降現(xiàn)現(xiàn)象；綿陽市土地地市場小結(jié)結(jié)綿陽市房地地產(chǎn)市場概概況2010年綿陽市銷銷售商品房房54492套，536.33萬平方米，，同比增長長了39.2%和36.56%，實現(xiàn)銷售售額186.46億元。其中中，綿陽城城區(qū)銷售34945套，325.63萬平方米，，同比分別別增長54.99%和46.43%，實現(xiàn)銷售售額135.16億元，同比比增長73.5%。2010年全市商品品房銷售均均價約為3476元/平方米。其其中，綿陽陽城區(qū)均價價為4151元/平方米，與與2009年相比商品品房銷售價價格出現(xiàn)較較快的增長長態(tài)勢。綿陽市房地地產(chǎn)市場概概況1-11月綿陽商品品房市場沒沒有受到新新政的顯著著影響，在在4月“國十條條”及9月“最嚴(yán)厲調(diào)控控政策”下下，2010年1-11月份，市場場供應(yīng)總量量和成交總總量均有較較大的提升升，其中供供應(yīng)量達(dá)到到了347.87萬方，成交交量達(dá)276.29萬方，均較較2009年（供應(yīng)260.56萬方，成交交153.75萬方）有明明顯增長；；面積分布圖圖產(chǎn)品分布圖圖城區(qū)1-11月住宅商品品房月交均均價走勢（（元/㎡）2010年綿陽城區(qū)區(qū)月均成交交均價增長長相對較快快，增幅在在500元左右。5月和6月份商品房房銷售價格格均有不同同程度的下下降，主要要是受到經(jīng)經(jīng)開區(qū)嘉來來·涪濱印象的的拉低以及及4月上旬出臺臺的“國十十條”調(diào)控控政策影響響，剔除該該樓盤的影影響，6月樓樓市市均均價價為為4163元/㎡㎡，隨隨著著該該樓樓盤盤的的影影響響弱弱化化，，均均價價逐逐步步回回升升，，至至11月均均價價拉拉升升至至4195元/㎡㎡。房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場價價格格情情況況分分析析近三三年年綿綿陽陽市市商商品品房房成成交交均均價價趨趨勢勢（（元元/㎡㎡）2010年綿綿陽陽商商品品房房成成交交均均價價為為3476元/㎡㎡，小小幅幅上上漲漲1.37%，與與08年相相比比漲漲幅幅為為10%，與與07年相相比比漲漲幅幅為為36%。房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場價價格格情情況況分分析析2010年綿綿陽陽城城區(qū)區(qū)月月成成交交均均價價落落差差不不大大，，整整體體保保持持上上揚(yáng)揚(yáng)趨趨勢勢；；6月受受個個盤盤影影響響，，均均價價拉拉低低，，至至十十一一月月逐逐步步回回升升至至4000元/㎡㎡以上上；；幾年年來來，，綿綿陽陽的的商商品品房房價價格格沒沒有有大大起起大大落落，，一一直直保保持持穩(wěn)穩(wěn)步步上上升升態(tài)態(tài)勢勢，，每每年年上上升升比比例例不不超超過過12%；2008年年底底的的““4萬萬億億投投資資””刺刺激激計計劃劃，第第五五次次降降息息，，國國十十條條確確定定適適度度寬寬松松的的貨貨幣幣政政策策，，以以及及災(zāi)災(zāi)后后重重建建的的相相關(guān)關(guān)優(yōu)優(yōu)惠惠政政策策，，提提速速了了08、09年綿綿陽陽房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的發(fā)發(fā)展展，，拉拉高高了了樓樓市市均均價價；；地震震剛剛需需置置業(yè)業(yè)者者的的急急劇劇增增加加，，周周邊邊購購房房者者的的涌涌入入以以及及大大量量投投資資性性需需求求的的激激活活，，加加大大了了市市場場需需求求，，拉拉升升了了09年樓樓市市均均價價；；隨著著政政策策影影響響的的顯顯現(xiàn)現(xiàn)，，部部分分購購房房者者抱抱觀觀望望情情緒緒，，但但購購房房需需求求仍仍然然旺旺盛盛，，開開發(fā)發(fā)商商加加大大營營銷銷力力度度，，增增加加優(yōu)優(yōu)惠惠幅幅度度快快速速去去化化產(chǎn)產(chǎn)品品，，一一定定程程度度上上負(fù)負(fù)面面影影響響了了2010年樓樓市市價價格格的的增增長長。。綿陽陽市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場小小結(jié)結(jié)綿陽陽市市區(qū)區(qū)域域市市場場分分析析綿陽陽市市區(qū)區(qū)域域市市場場分分析析我們們選選取取各各區(qū)區(qū)域域的的重重點點樓樓盤盤（（熱熱銷銷/熱炒炒/受關(guān)關(guān)注注））進(jìn)進(jìn)行行分分析析涪城區(qū)江御城邦九洲國際陽光曼哈頓壹北棟御景名城長虹世紀(jì)城高新區(qū)半山藍(lán)灣布魯斯國際新城樊華似錦盧卡美郡啟明星.星座神州時代名城經(jīng)開區(qū)富臨桃花島三江國際麗城科創(chuàng)園華潤中央公園田森.奧林春天游仙區(qū)富臨.原山香榭里大道小島花園城江御御城城邦邦壹北北棟棟御景景名名城城長虹虹世世紀(jì)紀(jì)城城桃花花島島三江江國國際際麗麗城城陽光光曼曼哈哈頓頓樊華華似似錦錦奧林林春春天天中央央公公園園樹高高卡卡地地亞亞布魯魯斯斯國國際際新新城城半山山藍(lán)藍(lán)灣灣盧卡卡美美郡郡富臨臨·原山山小島島花花園園香榭榭里里大大道道綿陽陽市市區(qū)區(qū)域域市市場場分分析析2010年重點項目成交產(chǎn)品面積/均價關(guān)系圖

>180115-144144-160160-18050-7070-9090-115銷售總計<30001

629>900031

2

63000-35007182169132081615963500-4000134634031261140915694000-450027695730276219578540154500-500051457412694024214695000-550041241

352114925500-6000110312

1501023596000-700012

127000-8000

242

202488000-900054481

514113總計78178182794174533171886882010年綿綿陽陽市市各各區(qū)區(qū)域域重重點點板板塊塊銷銷售售商商品品房房8688套，大部部分均價價集中于于4000-4500之間。根根據(jù)綿陽陽市2010年銷售均均價為4200原/平米表明明，綿陽陽市場產(chǎn)產(chǎn)品力差差異較小小，或者者是客戶戶對項目目產(chǎn)品的的認(rèn)同度度趨同。。綿陽市區(qū)區(qū)域市場場分析涪城區(qū)為為小戶型型產(chǎn)品主主要集中中區(qū)域，，而且由由于處于于中心地地段，均均價較高高；科創(chuàng)創(chuàng)園與高高新區(qū)因因為品牌牌開發(fā)商商的品質(zhì)質(zhì)項目入入駐，同同樣以大大戶型高高品質(zhì)產(chǎn)產(chǎn)品拉升升均價，，經(jīng)開區(qū)區(qū)目前僅僅有桃花花島一個個高端項項目，對對區(qū)域均均價拉升升不大，，游仙區(qū)區(qū)的產(chǎn)品品價值明明顯不足足。綿陽市區(qū)區(qū)域市場場分析據(jù)以上綿綿陽市主主要項目目成交數(shù)數(shù)據(jù)可見見，游仙仙區(qū)的產(chǎn)產(chǎn)品總價價主要集集中于30-35萬，高端端產(chǎn)品（（120萬以上））的數(shù)量量并不占占優(yōu)；而而當(dāng)前有有華潤中中央公園園和奧林林春天等等較大的的產(chǎn)品的的科創(chuàng)園園極大地地拔高了了該地塊塊的均價價。綿陽市區(qū)區(qū)域市場場分析據(jù)以上綿綿陽市主主要項目目成交數(shù)數(shù)據(jù)可見見，除去去總價45萬以下的的產(chǎn)品以以外，60萬以上的的產(chǎn)品所所占的比比重并不不大，以以總價反反推售價價發(fā)現(xiàn)，，在較大大的面積積里，過過低的單單價無法法支撐具具有較好好的品質(zhì)質(zhì)的產(chǎn)品品。綿陽市區(qū)區(qū)域市場場分析根據(jù)綿陽陽市各板板塊主要要項目數(shù)數(shù)據(jù)反應(yīng)應(yīng)，產(chǎn)品品主要面面積段集集中于70-144平米，其其中90-144平米產(chǎn)品品占到了了總?cè)セ实?6%之多，說說明市場場上對兩兩/三房的需需求量大大。主要競品品情況Page52項目富臨桃花島長虹國際城華潤中央公園三江麗城江御城邦香榭里大道開發(fā)商富臨房地產(chǎn)長虹置業(yè)華潤置地吉盛房地產(chǎn)凱信房地產(chǎn)銀峰置業(yè)占地面積270666平方米206000平方米500000平方米186666平方米5339平方米108667平方米建筑面積500000平方米1100000平方米270666平方米554109平方米370000平方米288420平方米容積率1.74.912.636.132.3物業(yè)形態(tài)住宅、高層高層住宅、五星級酒店、寫字樓住宅、商業(yè)普通住宅普通住宅,商住高層花園洋房開盤時間2010-6月2011-1月2010-9月2010-9月

2010-2月2010-3月均價8500元/平方米7000元/平方米待定4450元/平方米4800元/平方米4400元/平方米（高層）4800元/平方米（多層）主力面積70-150平78-121平米

138-180平米70-120平米76-139平米

79-136平米現(xiàn)有競品品項目情情況Page53項目富臨桃花島長虹國際城華潤中央公園三江麗城江御城邦香榭里大道占地面積270666平方米206000平方米500000平方米186666平方米5339平方米108667平方米建筑面積500000平方米1100000平方米270666平方米554109平方米370000平方米288420平方米容積率1.74.912.636.132.3銷售時間2010-6月至今2011-1月開盤2010-9月2010-9月

2010-2月至今2010-3月至今兩房面積70-79㎡78-87㎡104㎡

70-82㎡76—89m279-98㎡三房面積119-133㎡101-121㎡138-145㎡

101-120㎡80-139㎡102-136㎡四房及以上面積142㎡——163-306㎡——————

潛在重點點項目指指標(biāo)Page54項目名稱物業(yè)類型供應(yīng)情況2010年下半年2011上半年2011下半年2012上半年2012下半年2013上半年富臨桃花島高層供應(yīng)套數(shù)（去化套數(shù)）1172（588）600

500

500300

——

長虹國際城高層供應(yīng)套數(shù)（去化套數(shù)）

——900

500800

500

1000

華潤中央公園高層供應(yīng)套數(shù)（去化套數(shù)）

390600

500

600400

500

三江麗城高層供應(yīng)套數(shù)（去化套數(shù)）700（650）600450550500600江御城邦高層供應(yīng)套數(shù)（去化套數(shù)）500（500）600

400

600

500

600

香榭里大道高層供應(yīng)套數(shù)（去化套數(shù)）1229（1142）300400

300

200

——競品樓盤盤未來三三年供應(yīng)應(yīng)對比Page55富臨桃花島項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項目總占地面積270666平方米項目總建筑面積500000平方米項目容積率1.7項目綠化率43%項目物業(yè)形態(tài)住宅、高層車位個數(shù)地上700地下2100重點項目目——富臨·桃花島富臨·桃花島——2房3房富臨·桃花島——3房Page58長虹國際城項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項目總占地面積206000平方米項目總建筑面積1100000平方米項目容積率4.91項目綠化率25%項目物業(yè)形態(tài)高層住宅、五星級酒店、寫字樓總戶數(shù)7000戶重點項目目——長虹·國際城重點項目目——長虹·國際城長虹·國際城——2房長虹·國際城——3房Page62華潤中央公園項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項目總占地面積500000平方米項目總建筑面積270666平方米項目容積率2.6項目綠化率30%項目物業(yè)形態(tài)住宅、商業(yè)總戶數(shù)

3164重點項目目——華潤·中央公園園華潤·中央公園園——150㎡以下戶戶型華潤·中央公園園——150㎡以上戶戶型重點項目目——三江國際際麗城Page65三江麗城項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項目總占地面積186666平方米項目總建筑面積554109平方米項目容積率3項目綠化率45%項目物業(yè)形態(tài)普通住宅

總戶數(shù)4016

重點項目目——江御城邦邦Page66江御城邦項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項目總占地面積5339平方米項目總建筑面積370000平方米項目容積率6.13項目綠化率36%項目物業(yè)形態(tài)普通住宅,商住總戶數(shù)3040戶江御城邦邦——2房Page67Q2室2廳1衛(wèi)86.34㎡S2室2廳1衛(wèi)87.67㎡G2室2廳1衛(wèi)79.00㎡R2室2廳1衛(wèi)79.75㎡E1_變2室2廳1衛(wèi)81.00㎡C2室2廳1衛(wèi)85.72㎡江御城邦邦——3房Page68E3室2廳1衛(wèi)97.00㎡E變3室2廳1衛(wèi)80.60㎡A-139.00㎡P3室2廳2衛(wèi)139.00㎡㎡B3室2廳2衛(wèi)131.74㎡㎡F3室2廳1衛(wèi)88.93㎡重點項目目——香榭里大大道Page69香榭里大道項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項目總占地面積108667平方米項目總建筑面積288420平方米項目容積率2.3項目綠化率30%項目物業(yè)形態(tài)高層花園洋房總戶數(shù)2646

江御城邦邦——100㎡以下戶戶型Page70江御城邦邦——100㎡以上戶戶型Page71綿陽部分分項目銷銷售現(xiàn)狀狀調(diào)查樓盤熱銷面積（㎡）熱銷戶型滯銷面積(㎡)滯銷戶型銷售比例成交均價（元）分析科創(chuàng)園奧林春天二期50-852-2-12-2-298以上3-2-14-2-2約85%4650項目為中端品質(zhì)大盤，且中小戶型總價低，利于首次置業(yè)和大眾投資。三號樓50-70售馨，5.6號樓18層電梯緊鄰九州大道正對中庭剩余房源3套底樓，雖為大盤但價格高出類比樓盤，造成大戶型總價高，不利于銷售。城北未來城一期6790-1082-2-180-903-2-265%（開盤10日）458067經(jīng)濟(jì)套二售馨與其樓盤地段和價格優(yōu)勢相符，90-108屬該項目正南北朝向的絕佳戶型，故已售60%，其定位升值空間較大所以小戶型去化較快。多數(shù)80-90戶型在建筑設(shè)計上顯現(xiàn)出規(guī)劃設(shè)計硬傷，故去化不到30%。城東觀嶺8號91-1162-2-22-2-13-2-2125以上3-2-14-2-230%4300戶型設(shè)計偏中大、比較受40-50人士喜歡。位于游仙區(qū)中心位置、周邊配套較完善、落差約15米的半山坡地、起價較低。2、銷售現(xiàn)現(xiàn)狀調(diào)查查綿陽部分分項目銷銷售現(xiàn)狀狀調(diào)查樓盤熱銷面積（㎡）熱銷戶型滯銷面積(㎡)滯銷戶型銷售比例成交均價（元）分析城西恒業(yè)塞納河88-1442-2-13-2-1117以上113以上3-2-280％4200戶型大小比例較平均、大戶型銷售較慢、小戶型基本銷完。優(yōu)惠較多、開盤即銷售50％、綠化較多、戶型均南北走向。人和天地80-982-2-1110以上3-2-2開盤約60％4300小戶型為主、年輕人剛性購買總價較低。低密度、均為南北走向。樊華似錦80—902-2-1120以上3-2-2約100%4200小戶型占比例較大基本銷完、客戶基本為家庭成員較少，小倆口或三個。城南石橋鋪唯一大盤、自身配套較齊全。但交通較差。萬豪尊品90-1342-2-13-2-2134-1383-2-280%4400130m2以上銷售明顯較少于本地購房者喜歡小面積相關(guān)。與人和天地同一個區(qū)位、價格較低、主要交通不完善。城南三江國際麗城84-1212-2-22-2-13-2-1二期排號…………一期4700二期待定戶型設(shè)計84-110較多比較受本地人喜歡、總價較低。東邊連接綿陽城市會客廳、自身配套齊全、臨江水景、主要賣點為風(fēng)水豪宅。博亞海潤廣場86-1172-2-12-2-23-2-2…………100%57002010年7月25日開盤12月清盤、本地公務(wù)員購買占大部分、戶型以中小戶型為主86-117占60%以上、臨江豪宅，但區(qū)位配套不成熟。綿陽部分分項目銷銷售現(xiàn)狀狀調(diào)查樓盤熱銷面積（㎡）熱銷戶型滯銷面積(㎡)滯銷戶型銷售比例成交均價（元）分析城中陽光曼哈頓70-902-2-12-2-2…………約100％5700

戶型只有70-90平方適合綿陽年輕人需求與投資、區(qū)域位置在市中心。廊橋水岸80-1283-2-22-2-1…………99%5600剩余4套周邊配套較完善與陽光曼哈頓同一區(qū)位。戶型以80-102為主。泊岸1053-2-181-832-2-1約35%6680本項目除地段優(yōu)勢和臨河景觀外沒有任何可比優(yōu)勢，在建筑規(guī)劃和戶型設(shè)計是一大硬傷。105戶型僅兩個單元28套開盤售馨。其原因為在價格較高的同時，105為正南北通透可正觀江景戶型，客戶主要以改善型需求為主的當(dāng)?shù)厝巳海@得物有所超。1月1日開盤以來去化不到35%（約60套），預(yù)測，在不注重營銷手段前提下，房源將有長時間滯銷的可能。嘉來華庭60-90110-1202-2-13-2-2…………100%55002010年中旬銷完、城區(qū)中心位置、小戶型為主、東方華爾街80-1402-2-12-2-23-2-1…………100%4500戶型比例80-110較多、適合倆代人居住和投資。城市中心、生活條件便利、定價適中。淺水灣84-1063-2-12-2-1120-1574-2-270%4300城市中心長虹大道、位置優(yōu)越、面積小戶型為主、受外地投資客喜歡。崇尚國際39-1052-2=11-1-1未開盤未開盤未開盤待定地段的升值空間較大、小戶型投資價值較高。開發(fā)商：：綿陽萬萬豪房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公公司項目位置置：石橋橋鋪聯(lián)聯(lián)系電話話：8881111總占地：：107畝總總建建筑面積積：181834m2容積率：：2.5綠化率：：33％建筑形態(tài)態(tài)：高層層（26F）建筑筑風(fēng)格：：現(xiàn)代簡簡約總套數(shù)：：1446戶車車位數(shù)數(shù)量：800個工程進(jìn)度度：封頂頂項目周邊邊配套：：花園市市場、東東辰宜家家、項目自身身配套：：幼兒園園、運(yùn)動動、游泳泳池主要道路路：飛云云大道交交通通：62、74路銷售中心心：面積積-200-400m22類型-獨立（臨臨建）萬豪尊品品樊華似錦錦陽光.曼哈頓泊岸人和天地地觀嶺8號樹高.卡地亞奧林春天天圣水明珠珠.漫城未來城中央公園園凱旋大道道江岸精典典東原香嶼嶼錦林俊域域云嶺淺水灣東方華爾爾街崇尚國際際三江國際際麗城廊橋水岸岸典型項目目分析——萬豪尊尊品目前售售價：：起價：：4180最高價價：5760均價：：4400樓層差差價：：10-20元銷售政政策：：一次次性付付款優(yōu)優(yōu)惠2％按按揭付付款優(yōu)優(yōu)惠1％銷售周周期：：入市市（推推廣））時間間：2010.5首期開開盤時時間：：2010.9.28目前在在售期期數(shù)：：1期1批次960套周期預(yù)預(yù)測：：5個月典型項項目分分析——萬豪尊尊品兩室變?nèi)覗|西向98.85m225％三室東西向94.15m220％一室東西偏南34.54m210%三室東西偏南118.51m215％四室南北向138.08m210%戶型配配比：：價格分分析：：由于于交通通以及及生活活配套套不成成熟導(dǎo)導(dǎo)致價價格局局限產(chǎn)品定定位：：中檔檔核心賣賣點：：臨近近濱江江水景景資源源推廣主主題：：進(jìn)則則尊天天下，，退則則品人人生銷售現(xiàn)現(xiàn)狀及及分析析：100m22以內(nèi)已已售罄罄，銷銷售已已尾盤盤。SW分析：：優(yōu)勢-與人和和天地地同區(qū)區(qū)域，，①地地段好好②②價格格低③③周周邊可可開發(fā)發(fā)地塊塊較多多④④可形形成大大型社社區(qū)劣勢-①內(nèi)部規(guī)規(guī)劃不不完善善②②周邊邊規(guī)劃劃不完完善綜合評評述：：位于于城南南片區(qū)區(qū)邊緣緣地帶帶生活活配套套及交交通都都不完完善成成熟，，但距距離花花園市市場較較進(jìn)25分鐘步步行時時間即即可到到達(dá)。。典型項項目分分析——萬豪尊尊品典型項項目分分析——觀嶺8號開發(fā)商商：昊昊星房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限限公司司地理位位置：：綿陽陽市五五里堆堆路8號開元元中學(xué)學(xué)旁聯(lián)系電電話：地面面積：：38849.06m2建筑面面積：：85000m22容積率率：2.15綠化率率：50％建筑形形態(tài)：：小高高層建建筑筑風(fēng)格格：現(xiàn)現(xiàn)代簡簡約總套數(shù)數(shù)：847戶車車位位數(shù)量量：339個萬豪尊尊品樊華似似錦陽光.曼哈頓頓泊岸人和天天地觀嶺8號樹高.卡地亞亞奧林春春天圣水明明珠.漫城未來城城中央公公園凱旋大大道江岸精精典東原香香嶼錦林俊俊域云嶺淺水灣灣東方華華爾街街崇尚國國際三江國國際麗麗城廊橋水水岸工程進(jìn)進(jìn)度：：4F\13F\6F\2F項目周周邊配配套：：開元元中學(xué)學(xué)、五五里堆堆小學(xué)學(xué)、五五里堆堆綜合合市場場、中中行、、漢城城分理理處、、開元元社區(qū)區(qū)等項目自自身配配套：：網(wǎng)球球場、、籃球球場等等銷售中中心：：面積-200-400m2類型-獨立（（臨建建）無無樣板板間裝修檔檔次-簡裝品質(zhì)形形象及及銷售售人員員整體體素質(zhì)質(zhì)-一般銷售政政策：：一次次性優(yōu)優(yōu)惠2％按揭揭優(yōu)惠惠1％銷售周周期：：入市（（推廣廣）時時間-2010.8前期開開盤時時間-2010.12.18目前在在售期期數(shù)-1期1批次427套周期預(yù)預(yù)測：：2010年12月18日開盤盤當(dāng)天天銷售售212套，開開盤過過后銷銷售部部樂觀觀，預(yù)預(yù)計要要5個月典型項項目分分析——觀嶺8號三室正南北116.90m2占10％已售40％三室偏南北113.90m2占10％已售30％三室偏南北125m2占10％已售25％二室偏南北91.1占15％已售45％二室正南北97.5占25％已售50％二室偏南北108.4占15％已售40％目前售售價：：起價價3900最高價價4700均價4300樓層價價差：：10-20戶型配配比：：價格分分析：：①地地段優(yōu)優(yōu)越②②生活活配套套完善善，但但戶型型面積積偏大大，總總價偏偏高。。產(chǎn)品定定位：：主要要為改改善型型客戶戶群體體，項項目屬屬中檔檔。客群定定位：：項目目本地地周邊邊客群群居多多。核心賣賣點：：半山山景觀觀小高高層，，游仙仙區(qū)中中心位位置。。推廣主主題：：人生生至此此，生生活大大不同同。銷售現(xiàn)現(xiàn)在及及分析析：開開盤銷銷售200多套主主要為為前期期蓄水水客戶戶，過過后銷銷售不不樂觀觀，主主要是是由于于該項項目戶戶型偏偏大。?？蛻魬暨x擇擇的局局限同同樣也也是在在局限限自己己的客客戶群群。SW分析：：優(yōu)勢①①地段段不錯錯，位位于游游仙區(qū)區(qū)中心心位置置②周周邊的的生活活配套套相對對較完完善劣勢①①戶型型設(shè)計計偏大大②②形形成了了客戶戶的局局限性性，綜合評評述：：該項項目主主要為為三房房設(shè)計計為主主，無無套二二和小小面積積的，，相對對來說說形成成了一一個客客戶選選擇的的局限限性，，也對對該項項目的的一個個客戶戶群體體形成成了局局限性性，而而這個個局限限圈太太小，，導(dǎo)致致后期期銷售售困難難。典型項目分分析——觀嶺8號典型項目分分析——樊華似錦開發(fā)商：樊樊華房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有限限公司地理位置：：樊華大橋橋聯(lián)聯(lián)系電話話：2349999占地面積：：250畝建建筑面積：：556384m2容積率：2.69綠化率：30％建筑形態(tài)：：高層建建筑筑風(fēng)格：新新古典主義義總套數(shù)：3700戶車車位數(shù)量量：2428個景觀特點：：疊水、森森林公園萬豪尊品樊華似錦陽光.曼哈頓泊岸人和天地觀嶺8號樹高.卡地亞奧林春天圣水明珠.漫城未來城中央公園凱旋大道江岸精典東原香嶼錦林俊域云嶺淺水灣東方華爾街街崇尚國際三江國際麗麗城廊橋水岸項目周邊配配套：花園園市場、東東辰宜家居居、超市、、項目自身配配套：幼兒兒園、羽毛毛球場、籃籃球場等。。主要道路：：飛云大道道交交通：62、74路銷售中心：：面積-401m2以上類類型-獨立（臨建建）裝修檔次-精裝品品質(zhì)質(zhì)形象-良好銷售人員整整體素質(zhì)-一般典型項目分分析——樊華似錦目前銷售：：起價4140最高價5700均價4300樓層差價：：10-20銷售政策：：一次性優(yōu)優(yōu)惠2％按揭優(yōu)惠惠1％銷售周期：：入市時間間-2010.5首期開盤時時間：2010.8.25目前在售期期數(shù)：1期1批次700多戶周期預(yù)測：：5個月兩室可變?nèi)夷媳毕?06.2m2占10％三室南北西122.92m2占10％兩室可變?nèi)覗|西向199.2m2占10％兩室可變?nèi)覗|西向106.4m2占20％兩室南北向81.1m2占25％兩室南北向88m2占25％戶型配比：：價格分析：：交通及生生活配套不不成熟導(dǎo)致致價格局限限產(chǎn)品定位：：中高客群定位：：公務(wù)員、、外出務(wù)工工、為子女女置業(yè)核心賣點：：石橋鋪新新城片區(qū)，，首席生態(tài)態(tài)國際社區(qū)區(qū)推廣主題：：私享后山山，活水潺潺潺銷售現(xiàn)狀及及分析：銷銷售近80％，銷售速速度快而且且樂觀，占占地250畝城南唯一一大盤。綜合評述：：250畝，綿陽不不多的完善善內(nèi)部規(guī)劃劃大盤；豪豪華的售樓樓部為項目目提高調(diào)形形和檔次；；與人和天天地同一區(qū)區(qū)域，位于于城南片區(qū)區(qū)邊緣地帶帶生活配套套及交通都都不完善成成熟；距離離花園市場場較進(jìn)20分鐘步行時時間即可到到達(dá)。典型項目分分析——樊華似錦典型項目分分析——陽光.曼哈頓開發(fā)商：恒恒業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有限限公司地地理理位置：涪涪江區(qū)西西河?xùn)|路5號（原豐谷谷酒廠）占地面積：：80畝建建筑面積：：20萬m2容積率：3.63綠化率：37.3％建筑形態(tài)：：高層建建筑風(fēng)風(fēng)格：現(xiàn)代代總總套套數(shù)：2100戶工程進(jìn)度：：一期入住住、二期交交房、三期期封頂萬豪尊品樊華似錦陽光.曼哈頓泊岸人和天地觀嶺8號樹高.卡地亞奧林春天圣水明珠.漫城未來城中央公園凱旋大道江岸精典東原香嶼錦林俊域云嶺淺水灣東方華爾街街崇尚國際三江國際麗麗城廊橋水岸項目周邊配配套：旺客客隆超市、、人民公園園、協(xié)和醫(yī)醫(yī)院項目自自身配套：：幼兒園、、籃球場、、會所等。。銷售中心：：面積-400m2類型-獨立（臨建建）有樣板板間裝修檔次-精裝品質(zhì)形象-良好已售價：起起價4860最高價6300均價5700戶型配比：：70-90銷售率：100％銷售政策：：一次性優(yōu)優(yōu)惠3％按揭揭優(yōu)惠2％分期優(yōu)惠惠1％銷售周期：：共6個月價格分析：：地理位置置優(yōu)越，占占取先天地地段的優(yōu)勢勢，項目規(guī)規(guī)劃有大量量集中商建建，價格定定位低開高高走。典型項目分分析——陽光.曼哈頓產(chǎn)品定位：：市中心較較大樓盤，，周邊及自自身配套完完善。客群定位：：外地投資資、及本地地周邊群體體、私營業(yè)業(yè)主等核心賣點：：城市中心心,臨江水源大大盤推廣主題：：傳世名宅宅，榮耀全全城銷售現(xiàn)狀狀及分析析：①江江景稀缺缺地段好好②周邊邊生活配配套及自自身配套套成熟，，居住條條件優(yōu)越越③項項目于對對岸百盛盛步行跨跨線橋的的規(guī)劃與與城市繁繁華區(qū)無無限接近近，加大大了項目目升值空空間。典型項目目分析——陽光.曼哈頓典型項目目分析——人和天地地開發(fā)商：：三匯房房地產(chǎn)開開發(fā)有限限公司地理位置置：石橋橋鋪飛云云大道21號聯(lián)系電話話地面積積：126畝建建筑面面積：18.6萬m2容積率：：2.227綠化率：：50％建筑形態(tài)態(tài)：高層層建建筑筑風(fēng)格：：現(xiàn)代簡簡約總套數(shù)：：1760戶車車位位數(shù)量：：1030個景觀特點點：疊水水景墻、、休閑廣廣場等項目周邊邊配套：：游泳池池、無商商業(yè)配套套自身配套套：會所所、小型型菜市場場、幼兒兒園等銷售中心心：面積-200-400m22類型-獨立（臨臨建）無無樣板間間裝修檔次次-精裝品品質(zhì)形象象-一般銷售人員員整體素素質(zhì)-一般萬豪尊品品樊華似錦錦陽光.曼哈頓泊岸人和天地地觀嶺8號樹高.卡地亞奧林春天天圣水明珠珠.漫城未來城中央公園園凱旋大道道江岸精典典東原香嶼嶼錦林俊域域云嶺淺水灣東方華爾爾街崇尚國際際三江國際際麗城廊橋水岸岸典型項目目分析——人和天地地目前售價價：起價：4150最高價：：7600（頂樓躍躍層）均價：4300樓層差價價：10銷售政策策：一次性優(yōu)優(yōu)惠：2％按揭優(yōu)惠惠：1％入市（推推廣）時時間：2010.10目前在售售期數(shù)：：2期周期預(yù)測測：4個月戶型配比比：兩室南北向98m2占10％4140-6700元已售90％兩室南北向84m2占25％4140-5500元已售100％兩室南北向80m2占20％4250-5800元已售100％三室東西向126m2占10％4150-5500元已售80％三室南北向122m2占15％4250-5500元已售90％四室南北向87m2占20％4140-6550元已售80％價格分析析：由于于生活配配套及交交通的不不成熟，，導(dǎo)致價價格不高高產(chǎn)品定位位：中高高檔小區(qū)區(qū)，小區(qū)區(qū)內(nèi)居住住舒適度度高客群定位位：多為為外出務(wù)務(wù)工者為為主、以以及周邊邊客群，，不排除除鄉(xiāng)下進(jìn)進(jìn)城的剛剛性需求求克群核心賣點點：低密密度，高高綠化，，舒適的的安居環(huán)環(huán)境為推推廣路線線推廣主題題：樂享享，你所所得銷售現(xiàn)狀狀及分析析：銷售售較為樂樂觀，主主要原因因不排除除低價營營銷SW分析：優(yōu)勢①地地理②②低價③③內(nèi)部部規(guī)劃完完善劣勢①置置業(yè)顧問問素質(zhì)低低②②周邊生生活配套套不完善善綜合評述述：位于于城南片片區(qū)較邊邊遠(yuǎn)地帶帶，周邊邊的生活活配套不不完善。。但處于于一個該該片區(qū)房房地產(chǎn)開開始的階階段，可可開發(fā)的的地塊較較多，該該銷售現(xiàn)現(xiàn)場的銷銷售人員員素質(zhì)和和專業(yè)度度較低，，直接影影響整個個項目的的調(diào)形。。典型項目目分析——人和天地地上述樓盤盤均以中中小戶型型為主力力，且70-100m2的戶型面面積去化化速度較較快，入入市兩個個月熱銷銷期既去去化量達(dá)達(dá)80％，如樊樊華似錦錦，開盤盤4個月銷售售達(dá)90％，而像像桃花島島之類的的項目主主要因為為開發(fā)商商的品牌牌以及自自然資源源的支撐撐，依然然買到了了相對高高的價位位，但是是戶型面面積因為為總價關(guān)關(guān)系而盡盡量縮小小，體現(xiàn)現(xiàn)性價比比；中小面積戶型型能迎合綿陽陽市年輕人初初次置業(yè)購房房習(xí)慣，總價價低且購房者者為是小兩口口或三口之家家的占比較大大，較受投資資者喜歡；