10月 新型養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式與案例分析

2016新型養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式與案例分析--2016.10.2220載青蔥，40載事業(yè)，20載年邁，時間都去哪了？兩小無猜情竇初開兩情相悅相敬如賓生死契闊落葉歸根序：時間都去哪了還沒好好感受年輕就老了生兒養(yǎng)女一輩子滿腦子都是孩子哭了笑了時間都去哪了還沒好好看看你眼睛就花了柴米油鹽半輩子轉(zhuǎn)眼就只剩下滿臉的皺紋了門前老樹長新芽院里枯木又開花半生存了好多話藏進了滿頭白發(fā)記憶中的小腳丫肉嘟嘟的小嘴巴一生把愛交給他只為那一聲爸媽當我們年邁，都會面臨什么問題？孤獨

農(nóng)村留守了

子女出國了

子女工作忙

老年喪偶了…………病痛

高血壓糖尿病

失去行動能力

成為醫(yī)院?？褪?/p>

容顏不再了

退休離職了最后一通電話你會打給誰?衰老是個人生課題，但每個人都會衰老，則是一個人類問題，是全社會的痛點。如果企業(yè)能解決這個問題，將創(chuàng)造一個新的盈利爆點。來看看幾個養(yǎng)老大數(shù)據(jù)老齡化2015年2.21億，17.5%2030年30%截至2015年底，全國60歲以上老年人口達到2.21億，占總?cè)丝?7.5%。并且60歲以上的老年人口正在以每年超過5.4%的速度遞增。預計2050年，60歲以上人口將激增到4.4億，占全國總?cè)丝诘?4%。我國是世界上唯一一個老年人口超過1億的國家，是世界上老齡化速度最快、老齡化問題最嚴重的國家，中國已經(jīng)“未富先老”！撫養(yǎng)比2013年老年撫養(yǎng)比21.58%，床位比2012年養(yǎng)老院44304所養(yǎng)老床位416.5萬張占總?cè)藬?shù)2.15%資金缺口2012年養(yǎng)老保險個賬虧空2.2萬億虧空比例88%2010年中國養(yǎng)老缺口已達16.48萬億元，在不改革情況下，假設GDP每年增長6%，到2033年時養(yǎng)老金缺口將達到68萬億元；到2050年，職工養(yǎng)老金累計缺口將達到802萬億元，占2050年當年GDP的比例達到91%。政府在做什么——政府出招定原則立規(guī)范貼補助定原則

90、7、3（上門服務）△生活照料△家政服務△康復護理△醫(yī)療保健△精神慰藉居家養(yǎng)老△設施建設為重點△老年養(yǎng)護機構(gòu)（失能、半失能）△生活照料△康復護理△緊急救援△醫(yī)療機構(gòu)機構(gòu)養(yǎng)老社區(qū)養(yǎng)老△社區(qū)日間照料△居家養(yǎng)老支持政策來源：社會養(yǎng)老服務體系建設規(guī)劃（2011-2015）立規(guī)范新建、擴建、改建、購置一方面新建小區(qū)要統(tǒng)籌規(guī)劃，將養(yǎng)老服務設施建設納入公建配套實施方案。另一方面鼓勵通過整合、置換或轉(zhuǎn)變用途等方式，將閑置的醫(yī)院、企業(yè)、農(nóng)村集體閑置房屋以及各類公辦培訓中心、活勱中心、療養(yǎng)院、小旅館、小招待所等設施資源改造用于養(yǎng)老服務。貼補助16萬/床位<

一>政府投資及政府補貼的養(yǎng)老機構(gòu)建設標準1.床位建筑面積為25-42.5平方米。2.建設成本按照每床16萬元（不含土地成本）核定，市級建設財力給予相應補貼政策來源：上海市人民政府關于推進本市“十二五”期間養(yǎng)老機構(gòu)建設的若干意見除了體系內(nèi)的養(yǎng)老，政府并沒有到位。中國人的養(yǎng)老大業(yè)政府不靠譜，還得靠市場涉足房企目前有大小20余家房企涉足養(yǎng)老地產(chǎn)是目前養(yǎng)老地產(chǎn)市場上的生力軍，截止2012年底投資超500億元中國石化和中國水電在四川、重慶兩個養(yǎng)老地產(chǎn)項目投資額已達到160億元人民幣遍布區(qū)域京津冀都市圈北有太陽城長三角都市圈南有親和源購買人群這群人，生在紅旗下，恰逢改革開放，當下社會的中堅力量、財富人群，

一部分人接受教育成為企業(yè)中高層

一部分人下海從商生下了富二代

一部分成為工人，最早享受福利分房為80、90后買房，為自己改善，未來十年后，步入老齡。也是養(yǎng)老地產(chǎn)的核心客戶壓力的80’錢艱苦的50’探索階段（一）探索階段（二）探索階段（三）探索階段（四）——適老部件的研發(fā)【2004-2008】廚房衛(wèi)生間智能化探索階段（一）探索階段（二）探索階段（三）探索階段（四）——適老戶型的設計【2009-2011】北京萬科幸福匯青島萬科城老年公寓杭州萬科隨園嘉樹

類酒店公寓

首次雙床設計

核心功能精細化

輔助空間公眾化

戶型回歸方正

雙面寬陽臺

收納功能進一步強化探索階段（一）探索階段（二）探索階段（三）探索階段（四）——服務的建設【2012-2013】探索階段（一）探索階段（二）探索階段（三）探索階段（四）——完整的解決方案【2014】提供完整的養(yǎng)老生活解決方案讓我們了解下開發(fā)模式與案例——養(yǎng)老地產(chǎn)的三大類型類型1：類型2：類型3：城市模式

社區(qū)模式

度假模式類型1：起源日本（木下介護）城市模式醫(yī)養(yǎng)結(jié)合型養(yǎng)老公寓（養(yǎng)護院/護理院）（1）盈利模式：出租（或出售返租）+統(tǒng)一經(jīng)營管理（2）用地性質(zhì)：商服（3）養(yǎng)老配套：提供介助和介護養(yǎng)老服務（4）目標客群：可以離開家但不想離開城市環(huán)境的老人，需要專門的照護（5）典型案例：日本木下豐州設施、香港彩頤居、雙井恭和苑類型2：起源美國（太陽城）社區(qū)模式CCRC/CCC租售結(jié)合型居住區(qū)（1）盈利模式：銷售產(chǎn)權(quán)+會員卡（租金）+月費（2）用地性質(zhì)：住宅+商服+公建（3）養(yǎng)老配套：老人與用活動設施+提供介助和介護養(yǎng)老服務（4）目標客群：擺脫了工作和家庭的束縛、喜歡不其他老人群居活動的健康老人；需要上門服務，或日托、短期寄養(yǎng)服務，需要在社區(qū)內(nèi)得到與業(yè)護理的半自理、全自理老人；希望一站式養(yǎng)老、不希望再搬家；第二代、第三代周末來看望或一起居住兩天（5）典型案例：美國鳳凰城太陽城、北京太陽城、上海親和源、邢臺悅檀臺、宜興九如城類型3：結(jié)合旅游地產(chǎn)度假模式旅游度假型養(yǎng)老酒店/生態(tài)旅游康養(yǎng)新城（1）盈利模式：產(chǎn)權(quán)酒店+分時度假+異地連鎖互換（2）用地性質(zhì)：商服/旅游（3）養(yǎng)老配套：溫泉+康復+理療+營養(yǎng)膳食+文體活勱（4）目標客群：健康活躍老人和部分需要介助的老人，愛好旅游（5）典型案例：今典·紅樹林（一卡在手、全國度假）、悅榕莊案例1：綠城藍庭頤養(yǎng)公寓項目位置：平茅山腳下650畝大生活社區(qū)，一棟7層小高層，原規(guī)劃為酒店項目東區(qū)引入老年地產(chǎn)概念，設置了老年大學、老年公寓、老年護理院等配套設施西區(qū)別墅中區(qū)小高層+花園洋房東區(qū)頤養(yǎng)公寓

項目位置：位于臨平茅山腳下項目規(guī)模：總占地面積640畝，總建筑面積70萬平方米，

項目規(guī)劃：東區(qū)為8～18層景觀電梯公寓，約220畝。醫(yī)療配套：1200㎡社區(qū)健康服務中心，為社區(qū)居民提供日常醫(yī)療、養(yǎng)老保健、社區(qū)康復和慢性病管理等服務，滿足社區(qū)居民門診、保健和健康咨詢的需求。同時在藍庭每戶家庭都將配置緊急呼叫按扭，24小時連通健康服務中心。會所及頤養(yǎng)院接待處園區(qū)食堂各類活動及保健室老年配套：設置方便老人的社區(qū)老年大學、老年活動中心、社區(qū)食堂等，關注老人生活中醫(yī)保健室乒乓球室棋牌室學習書屋90高齡打乒乓球服務體系：為每位社區(qū)居民建立健康檔案，關注業(yè)主健康，提供保健咨詢頤養(yǎng)設施：標準化頤養(yǎng)公寓配置，適合不同家庭結(jié)構(gòu)，專屬護士及護工負責制收費體系：完善的入住老人能力評估體系，合理的護理收費標準

評估體系：由綠城自己研究的老人行動能力評估體系；

收費標準：針對不同老人的行動能力設置針對性的收費標準；

客群特征：本社區(qū)家庭中的老人占較大比例；

客群階層：由于收費體系較為合理，客群階層從中端的工薪階層至高級干部等高端階層均有一定比例；

盈利狀況：經(jīng)過數(shù)年運營，目前收支平衡且略有盈余；

社區(qū)養(yǎng)老模式的代表作，開山鼻祖。

也是以會員制模式開發(fā)的最成功項目。

07年開始盈利，至今終于實現(xiàn)收支平衡。親和源宣傳片背景資源：上海南匯區(qū)康橋鎮(zhèn)，屬城市近郊，土地成本低廉，規(guī)模體量適中

占地面積：

83680平米

總建筑面積：10萬平米老年公寓:

72355.3平米健康會所:

8000平米頤養(yǎng)院:

9736.1平米配餐中心:

2574.6平米功能構(gòu)成：醫(yī)院、會所、配餐中心等配套設施同會員生活融合在一起頤養(yǎng)院：大樓分布：醫(yī)院、臨終關懷、護理中心老年公寓：共12棟樓索迪斯餐廳：法國著名餐飲公司事務中心：銷售大廳老年度假酒店：客戶人群：試住老人、短期度假、探親子女美格菲健康會所：專業(yè)的管理團隊先進的設備器材特設的療養(yǎng)、康復區(qū)入住人群：老年公寓針對活躍老人；頤養(yǎng)院針對失能老人老年公寓(生活可自理)頤養(yǎng)院(需專人照料,全護理型)

由12幢多層電梯住宅樓組成

老年公寓設838套居室，可供1600位左右的老人享受其中生活照料服務：提供或協(xié)助日常就餐、生活起居（穿衣、修飾、如廁等）、洗澡、清洗衣物、居家助潔醫(yī)療和康復的服務：頤養(yǎng)院的內(nèi)設醫(yī)療機構(gòu)為入住老人提供常見病的檢查和治療，同時為老人提供康復服務?；痉?/p>

居室建筑面積約58到119㎡

室內(nèi)櫥柜床椅、家用電器一應俱全，有線電視、寬帶網(wǎng)絡、電話全部開通，冷暖水二十四小時供應康樂服務：為提升住養(yǎng)老人的身心健康水平，安排適合老年人心理、生理特點的康樂活動。安全性：建立危險預防管理體制，根據(jù)危險評估，建立個案危險預防措施并落實在日常服務的具體方案中。特色服務貼心服務先進性：根據(jù)老人的實際狀況，通過介護評估制定個性化養(yǎng)老介護計劃，隨時記錄并確認介護主題、定期評估與狀態(tài)跟蹤、及時調(diào)整介護方案。定期為老人提供陪同就醫(yī)和代配藥服務（每周四上午）；委托代發(fā)口服藥、服藥介助服務；老人貴重物品及錢財?shù)谋９艿姆?；代買代辦：定期為老人外出購買物品為入住老人提供年度體檢的服務。配套機構(gòu)：引進美國愛瑪克、法國索迪斯、香港美格菲、上海曙光醫(yī)院等著名的公司和單位，分別提供物業(yè)、餐飲、健身、醫(yī)療服務，形成服務支撐體系美格菲健身會所接待處、銷售辦公室、小賣部、游泳池、一樓二樓更衣室、毛巾及鑰匙辦理柜臺兒童及休閑室、行政辦公室水療區(qū)、洗浴室、果汁臺、健身房、醫(yī)療檢測房、康復理療區(qū)、健身器械區(qū)更衣室三樓四樓五樓康復咨詢/理療多功能會議廳盈利模式：兩部收費制，即會員卡費用（45-88萬）+年費（3-7萬/年）咨詢合同章程入會申請入會審核會員確認會員信息登記權(quán)益人合約入住合同推薦人擔保人體檢合格入住會員卡享受使用權(quán)年限小戶型A卡（不記名）B卡（記名)與房屋土地年限同（70年）至老人壽終（15年）45萬55萬88萬購買會員卡費用中戶型大戶型小戶型中戶型大戶型75萬2.98萬/年/套4.98萬/年/套年費2.38萬/年/套6.98萬/年/套允許轉(zhuǎn)讓會員卡，第一批50萬A卡已升值為75萬未滿15年，多余費用可退超過15年，超過時間免費備注戶型面積小戶型（58平方米）、中戶型（72平方米）、大戶型（120平方米）生活環(huán)境打造—清潔、宜居,一塵不染生活環(huán)境打造—休閑配套兒童游樂休閑露臺塑膠操場小型GOLF門球陽光房宜老設施細節(jié)—指示系統(tǒng)軟性服務—豐富的活動考察當天正值母親節(jié)垂釣K歌房項目選址：生態(tài)山林，4A景區(qū)，景觀資源良好萬科良渚文化村內(nèi)依附文化村核心配套區(qū)塊，強調(diào)養(yǎng)老的配套完善和生活便捷。項目概況：占地總建639000平方米639000平方米40年隨園嘉樹

位于良渚文化村核心區(qū)，項目包含4500㎡中央“金十字”養(yǎng)生休閑區(qū)。3000㎡風雨連廊，僅為1.0容積率，更疏朗的建筑規(guī)劃，容納更多陽光。35%綠地率，嘉樹廣場、隨園等七大景觀組團環(huán)伺；產(chǎn)權(quán)年限建筑類型總戶數(shù)面積段5-6F多層575戶75-110㎡隨園嘉樹盈利模式：13000-14000元/㎡銷售2500-3200元/月房總價x60%收費不足15年退還剩余年限房款，超過15年，免費住；租賃15年2500-3200元/月適老及無障礙設計--戶型中小面積，大開間、大陽臺、雙床設計，無障礙空間設計雙床臥室適老及無障礙設計--衛(wèi)生間1234567896121038112114795適老及無障礙設計--廚房12345抽拉式水龍頭3241適老及無障礙設計--臥室1234312適老及無障礙設計--智能化12345隨處可見的緊急呼叫按鈕43入戶門、插卡取電一卡通512一定時間不上洗手間，將報警安全中心適老及無障礙設計--設施設備123456778液晶顯示屏信息公布系統(tǒng)368適老及無障礙設計--無障礙5各棟入戶大堂出的液晶顯示頻123456各棟全風雨連廊連通，打造無障礙園區(qū)62外部配套系統(tǒng)：選址在良渚文化街主商業(yè)配套周邊隨園嘉樹選址：良渚文化村核心配套區(qū)塊，強調(diào)養(yǎng)老的配套完善和生活便捷；玉鳥流蘇配套商業(yè)：涵蓋食堂、餐飲、菜場、銀行、幼兒園、活動室、便利店等生活必備商業(yè)；浙江大學醫(yī)學院第一附屬醫(yī)院（三等甲級）：直屬門診、設置全科、滿足老年人常規(guī)慢性病的治療和取藥；內(nèi)部配套細讀“金十字”4500方養(yǎng)生休閑區(qū)，規(guī)劃在中心區(qū)域，老年人生活所需的各類設施一應俱全，老年人每個月可根據(jù)需求定制個性化服務，1、老年大學2、生活服務配套(理發(fā)屋、便利店)3、景觀養(yǎng)生餐廳4、茶吧5、健康管理中心“金十字”中央配套大廳老年大學周一到周五，每天安排不同的課程，供老人學習教室棋牌健身美術書法多功能廳閱覽室生活服務配套配備理發(fā)室、便利店等為老人提供便利服務景觀養(yǎng)生餐廳聘請專業(yè)膳食師，采用有機食材，定制營養(yǎng)菜單茶吧提供老人一個茶余飯后的休憩、交流、接待朋友的空間健康管理中心儀器齊全，專業(yè)中西醫(yī)坐診，提供中醫(yī)理療服務隨園嘉樹誕生紀區(qū)位認知：位于烏鎮(zhèn)南新城區(qū)，毗鄰國家級休閑旅游景區(qū)的居住新城區(qū)國家5A級旅游景區(qū)——烏鎮(zhèn)旅游景區(qū)烏鎮(zhèn)旅游業(yè)發(fā)展迅猛，2012年旅游人次高達825萬，年均增長超過15%。大區(qū)域區(qū)域認知烏鎮(zhèn)：國家級景區(qū)、旅游、休閑配套非常成熟毗鄰休閑旅游景區(qū)、配套缺乏的居住新城區(qū)項目區(qū)域鎮(zhèn)南新城區(qū)：居住新城，配套依托老城區(qū)1500畝占地面積85萬平方米建筑面積3大主題度假酒店區(qū)6大板塊特色商業(yè)區(qū)養(yǎng)老示范區(qū)占地7.8萬醫(yī)療康復區(qū)占地13萬平，建面8萬占地34萬，建面48萬已售區(qū)域洋房350套，聯(lián)排20套頤樂學院占地10萬，建面3.5萬特色商業(yè)區(qū)在長滿荷花的生態(tài)濕地邊緣修建起中式特色商業(yè)區(qū)，塑造一種公園與商業(yè)相互融合的狀態(tài)：夕陽西斜，晚餐過后，攜親朋知己三五人，漫步于中式古街之上，共賞“映日荷花別樣紅”的美景……場景示意度假酒店在生態(tài)濕地的北面建起養(yǎng)生度假酒店，為養(yǎng)生者創(chuàng)造自然和諧的環(huán)境：在接天荷葉下鄰水而坐，煮一壺養(yǎng)生花茶，拋開城市的煩惱，靜享人生……場景示意雅達國際康復醫(yī)院雅達國際康復醫(yī)院由康復醫(yī)院、體檢中心和社區(qū)門診組成，床位350張。國際養(yǎng)老中心引進國際知名護理服務品牌，將被建設成半護理和全護理養(yǎng)老中心，采用先進的養(yǎng)老護理模式，提供訂單式服務，滿足養(yǎng)生居住區(qū)老人的護理需求。烏鎮(zhèn)雅園養(yǎng)生居住區(qū)綠城烏鎮(zhèn)雅園充分遵循江南水鄉(xiāng)人文特色，采用新民國建筑風格，白墻灰瓦，端莊典雅，沉穩(wěn)大氣。公寓效果圖別墅效果圖頤樂學院綠城烏鎮(zhèn)雅園核心的園區(qū)配套，建筑面積約3.5萬平方米，相當于浙江老年大學的1.5倍，將成為長者生活、學習、娛樂的最主要活動空間。烏鎮(zhèn)頤樂學院活動管理中心教學管理教學管理中心課題研發(fā)中心學員服務中心烏鎮(zhèn)頤樂學院垂釣臺

球網(wǎng)球乒乓球運動健身太

極門球健身房游泳館效果圖烏鎮(zhèn)頤樂學院健康服務：

第一項是360健康體檢

第二項是持續(xù)性的健康監(jiān)測

第三項是24H的健康管家服務

第四項是100%健康促進服務烏鎮(zhèn)頤樂學院商業(yè)配套花店洗衣房藥膳房銀行超市記錄：老人在綠城烏鎮(zhèn)雅園里一天的生活場景10：00

AMLEARN

MOREINTERESTING樂器、書法、歌唱更趣味選擇自己的愛好，嘗試新的愛好，發(fā)現(xiàn)更多美好11：00

AMLNUTRITIOUS

LUNCH更多選擇，科學的營養(yǎng)搭配美味健康的食物總會讓人的心情更加愉悅，美食是每個人的基本追求19：00

PMEVENING

PARTY團結(jié)、合作帶來完美演出夜晚是寂寞的，但是在這里你會收獲更多的熱鬧養(yǎng)老地產(chǎn)怎么賺錢？老年生活再定義三種盈利途徑1、賣產(chǎn)權(quán)、賣卡3、下游服務附加費老年生活再定義2、服務年費4、對外營業(yè)盈利盈利模式一：賣產(chǎn)權(quán)賣卡賣產(chǎn)權(quán)、賣卡45-88萬元/套?

親和源會員卡繳費表老年生活再定義盈利模式二：服務年費服務年費2.38-11.4萬元/年健康老人老年生活再定義臥床老人11.4萬/年9.6萬/年3.72萬/年3.24萬/年盈利模式三：下游服務附加費下游服務附加費老年生活再定義盈利模式四：對外營業(yè)盈利對外營業(yè)盈利會所0.6-2.88萬元/年，酒店380-680元/晚健康會所收費老年生活再定義度假酒店收費總結(jié)

目前養(yǎng)老地產(chǎn)盈利艱難，但未來隨著需求的擴張，模式的成熟

住宅只賺一筆錢，而養(yǎng)老地產(chǎn)擁有多種盈利模式老年生活再定義養(yǎng)老地產(chǎn)勢必走向可持續(xù)的系統(tǒng)化盈利模式養(yǎng)老地產(chǎn)怎么做營銷？老年生活再定義案例一：養(yǎng)老營銷示范中心四川某養(yǎng)老地產(chǎn)營銷示范中心（2萬平米）展示1000畝項目。老年生活再定義五大流程廣場場景演示產(chǎn)品成交流程一流程二流程三舞蹈室閱覽室理療室棋牌室健康促進室6大演示通道老年生活再定義樣板區(qū)體能恢復中心洽談室VIP廳影音室體能檢測中心門廳流程四流程五廣

場心之向往，調(diào)動欲望流程一：老年生活再定義產(chǎn)生恐懼，渴望健康