物業(yè)資質(zhì)審核文件匯編培訓(xùn)文件

382/382目錄一企業(yè)概況 7二注冊資本證明文件___營業(yè)執(zhí)照（三證合一） 8三經(jīng)營資質(zhì)證明文件___物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書（×級） 9四經(jīng)營實(shí)力證明文件___質(zhì)量治理體系認(rèn)證證書 10五經(jīng)營實(shí)力證明文件___環(huán)境治理體系認(rèn)證證書 11六經(jīng)營實(shí)力證明文件___職業(yè)健康安全治理體系認(rèn)證證書 12七企業(yè)榮譽(yù) 13八工作人員任命書 14九工作人員社保購買證明 15十工作人員職稱表 16十一工作人員職稱證件及《勞動(dòng)合同》影印件 17 17十二現(xiàn)在管項(xiàng)目 18 18十三新簽項(xiàng)目 19十四公司制度明細(xì)表 20十五公司制度匯編 21第一篇服務(wù)質(zhì)量治理制度 21第一章物業(yè)前期介入、查驗(yàn)制度 221、目的 222、范圍 223、定義與工作目標(biāo) 224、職責(zé) 225、方法和過程操縱 226、規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)期前期介入工作內(nèi)容與要求 237、營銷策劃時(shí)期前期介入工作內(nèi)容與要求 288、施工建設(shè)時(shí)期前期介入工作內(nèi)容與要求 289、竣工驗(yàn)收時(shí)期前期介入工作內(nèi)容與要求 3010、修訂與解釋 30第二章入住治理制度 311、目的 312、適用范圍 313、職責(zé) 314、程序要點(diǎn) 315、支持文件 326、記錄表格 32第三章裝修、驗(yàn)收治理制度 331、目的 332、適用范圍 333、裝修治理流程 334、裝修申請辦理 345、裝修開工預(yù)備 356、裝修過程監(jiān)管 357、裝修工程驗(yàn)收 388、退款及資料的歸檔 399、違章裝修的處理 3910、證件的使用原則 4011、其他規(guī)定 40第四章公用設(shè)施設(shè)備作業(yè)規(guī)程及治理制度 411、工程值班及維修工作 412、治理制度 453、共用設(shè)施設(shè)備治理工作標(biāo)準(zhǔn) 484、公共設(shè)備設(shè)施日常維護(hù)保養(yǎng)治理 49第五章安全秩序治理制度 731、總則 732、公共安全防范工作治理標(biāo)準(zhǔn) 743、封閉式治理工作標(biāo)準(zhǔn) 754、安防巡邏工作標(biāo)準(zhǔn) 765、監(jiān)控中心值班工作標(biāo)準(zhǔn) 786、建立健全消防組織及相關(guān)制度 807、停車場與停車治理 818、安防隊(duì)伍建設(shè)與治理標(biāo)準(zhǔn) 81第六章停車場（庫）治理制度 821、通則 822、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 823、治理標(biāo)準(zhǔn) 824、車輛停放治理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 82第七章消防安全治理制度 841、治理責(zé)任 842、火災(zāi)預(yù)防方案 843、建立消防操縱指揮中心制度 844、消防設(shè)備 855、消防治理規(guī)定 856、防火組織和防火責(zé)任人的職責(zé) 867、消防治理要求 868、施工動(dòng)火治理 869、消防應(yīng)急方案 87 88第八章消防器材治理作業(yè)規(guī)程 891、通則 892、工作流程 893、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 894、治理標(biāo)準(zhǔn) 905、公共消防安全教育工作標(biāo)準(zhǔn) 90 91第九章應(yīng)急響應(yīng)與突發(fā)事件處理程序及應(yīng)急預(yù)案 921、發(fā)生火警應(yīng)急處理 922、發(fā)生治安事件應(yīng)急處理 933、發(fā)生斗毆事件應(yīng)急處理 944、發(fā)覺可疑分子的處理 945、發(fā)覺客人醉酒、鬧事或精神病人的處理 946、遇臺(tái)風(fēng)突擊的處理 957、臺(tái)風(fēng)來臨后的處理 958、突發(fā)水浸的處理 959、遇地震的處理 9610、遇急癥病人的處理 9611、觸電事故的應(yīng)急處理 9612、丟失物品的處理 9613、損壞財(cái)物的處理 9714、爆炸事故的處理 9715、車輛被損、被盜的應(yīng)急處理 9716、停電時(shí)電梯困人的處理 9817、停水的處理 9818、燃?xì)庑孤┑奶幚?9919、高空墜物的處理 9920、公共衛(wèi)生突發(fā)事件的處理 99第十章交接班制度 1011、通則 1012、工作流程 1013、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 1014、治理標(biāo)準(zhǔn) 102第十一章內(nèi)務(wù)治理制度 1031、目的 1032、宿舍治理職責(zé)劃分 1033、宿舍入住條件 1034、宿舍的配置標(biāo)準(zhǔn) 1035、宿舍的日常治理規(guī)定 1046、宿舍內(nèi)務(wù)評分細(xì)則 1047、附則 1058、相關(guān)記錄 105第十二章環(huán)境衛(wèi)生治理制度 1061、總則 1062、公共區(qū)域清潔保養(yǎng)工作 107 108第十三章綠化養(yǎng)護(hù)工作方案 1091、通則 1092、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 1093、治理標(biāo)準(zhǔn) 109第十四章業(yè)主投訴接待處理工作程序 1101、通則 1102、工作流程 1103、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 1104、治理標(biāo)準(zhǔn) 111第十五章業(yè)主檔案治理制度 1121、目的 1122、范圍 1123、職責(zé) 1124、程序 112第十六章服務(wù)質(zhì)量操縱治理程序 1141、目的 1142、適用范圍 1143、職責(zé) 1144、工作流程 1145、檢查的現(xiàn)場確認(rèn) 1156、考核評比 1157、檢查整改與復(fù)查 1158、檢查記錄治理 115第十七章標(biāo)識(shí)治理方法 1161、目的 1162、適用范圍 1163、職責(zé) 1164、工作規(guī)程 1165、相關(guān)支持文件 1176、相關(guān)支持表格記錄 117第十八章業(yè)主中意率測量治理制度 1181、目的 1182、適用范圍 1183、工作程序 1184、支持文件及記錄 118第二篇服務(wù)收費(fèi)治理制度 119第一章企業(yè)服務(wù)收費(fèi)治理制度 1201、目的 1202、適用范圍 1203、職責(zé) 1204、程序要點(diǎn) 1205、記錄表格 1236、附則 123第二章財(cái)務(wù)治理制度 1241、總則 1242、治理架構(gòu)與人員治理 1243、財(cái)務(wù)核算 1244、會(huì)計(jì)核算治理 1245、資金治理 1246、預(yù)算治理 1257、合同治理 1258、收入、成本、費(fèi)用 1259、附則 125第三章內(nèi)部審計(jì)制度（財(cái)務(wù)檢查） 1261、目的 1262、適用范圍 1263、職責(zé) 1264、程序要點(diǎn) 1265、附則 128第四章內(nèi)部審計(jì)制度（內(nèi)部稽核） 1291、總則 1292、內(nèi)部稽核細(xì)則 1293、附則 130第五章經(jīng)濟(jì)合同、協(xié)議、合約治理制度 1311、目的 1312、適用范圍 1313、職責(zé) 1314、活動(dòng)描述 1315、記錄表格 133第三篇內(nèi)部治理制度 134第一章各部門、崗位治理制度 1351、總經(jīng)理 1352、副總經(jīng)理 1353、物業(yè)治理部 1364、財(cái)務(wù)治理部 1365、行政治理部 1376、人力資源部 1377、工程治理部 1388、市場拓展部 1389、各服務(wù)中心 13910、服務(wù)中心經(jīng)理職責(zé) 13911、客服部經(jīng)理職責(zé) 14012、客服員職責(zé) 14013、安防部經(jīng)理職責(zé) 14014、安防部領(lǐng)班職責(zé) 14115、秩序維護(hù)員職責(zé) 14116、工程部經(jīng)理職責(zé) 14117、值班電工職責(zé) 14218、弱電工職責(zé) 14219、消防/給排水工職責(zé) 14320、電梯工職責(zé) 14321、綜合維修工職責(zé) 1431、目的 1442、適用范圍 1443、定義 1444、績效考核的差不多原則 1445、職責(zé) 1446、績效考核的周期與適用崗位 1457、考核方法 1458、績效指標(biāo)目標(biāo)值和評分標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)定 1459、績效考核評級方法 14510、績效考核的實(shí)施 14611、績效面談與監(jiān)管 14612、績效考核工資核算 14713、績效考核結(jié)果運(yùn)用 14714、附則 14715、附件 147第三章檔案治理制度 1491、目的 1492、適用范圍 1493、職責(zé) 1494、活動(dòng)描述 1495、檔案室治理方法 1526、記錄表格 152第四章培訓(xùn)治理制度 1531、目的 1532、適用范圍 1533、職責(zé) 1534、相關(guān)文件 1535、工作程序 1536、記錄 155十五制度運(yùn)用 156十六上年度信用評價(jià)分值及等級 157十七上年度企業(yè)不良行為記錄（無） 158十八上年度企業(yè)良好行為記錄 159十九客戶及業(yè)主委員會(huì)反饋意見 160二十其它部門反饋意見 161 161二十一上年度企業(yè)審計(jì)報(bào)告影印件 162二十三治理服務(wù)現(xiàn)場影集 163

企業(yè)概況一企業(yè)概況企業(yè)概況二注冊資本證明文件___營業(yè)執(zhí)照（三證合一）企業(yè)證照企業(yè)證照三經(jīng)營資質(zhì)證明文件___物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書（×級）企業(yè)證照企業(yè)證照四經(jīng)營實(shí)力證明文件___質(zhì)量治理體系認(rèn)證證書企業(yè)證照企業(yè)證照五經(jīng)營實(shí)力證明文件___環(huán)境治理體系認(rèn)證證書企業(yè)證照企業(yè)證照六經(jīng)營實(shí)力證明文件___職業(yè)健康安全治理體系認(rèn)證證書企業(yè)證照企業(yè)證照七企業(yè)榮譽(yù)企業(yè)榮譽(yù)企業(yè)榮譽(yù)企業(yè)榮譽(yù)企業(yè)榮譽(yù)企業(yè)榮譽(yù)企業(yè)榮譽(yù)八工作人員任命書人員資格人員資格人員資格人員資格人員資格人員資格人員資格人員資格人員資格人員資格人員資格人員資格九工作人員社保購買證明人員資格人員資格人員資格人員資格十工作人員職稱表人員資格人員資格十一工作人員職稱證件及《勞動(dòng)合同》影印件人員資格人員資格十二現(xiàn)在管項(xiàng)目在管項(xiàng)目在管項(xiàng)目在管項(xiàng)目十三新簽項(xiàng)目在管項(xiàng)目十四公司制度明細(xì)表序號(hào)制度類不服務(wù)質(zhì)量治理制度1物業(yè)前期介入、查驗(yàn)制度2入住治理制度3裝修、驗(yàn)收治理制度4公用設(shè)施設(shè)備作業(yè)規(guī)程及治理制度5安全秩序治理制度6停車場（庫）治理制度7消防安全治理制度8消防器材治理作業(yè)規(guī)程9應(yīng)急響應(yīng)與突發(fā)事件處理程序及應(yīng)急預(yù)案10交接班制度11內(nèi)務(wù)治理制度12環(huán)境衛(wèi)生治理制度13綠化維護(hù)工作方案14業(yè)主投訴接待處理工作程序15服務(wù)質(zhì)量操縱治理程序16標(biāo)識(shí)治理方法17業(yè)主中意率測量治理制度服務(wù)收費(fèi)治理制度18企業(yè)服務(wù)收費(fèi)治理制度19財(cái)務(wù)治理制度20內(nèi)部審計(jì)制度21經(jīng)濟(jì)合同、協(xié)議、合約治理制度內(nèi)部治理制度22各部門、崗位治理制度23績效考評制度24治理制度檔案治理制度治理制度25培訓(xùn)治理制度十五公司制度匯編第一篇服務(wù)質(zhì)量治理制度治理制度治理制度第一章物業(yè)前期介入、查驗(yàn)制度1、目的規(guī)范公司物業(yè)治理前期項(xiàng)目介入工作，指導(dǎo)前期介入工作的開展，提高公司的前期介入工作的專業(yè)水平。2、范圍適用于公司全資及控股的所有物業(yè)治理公司。3、定義與工作目標(biāo)物業(yè)治理前期介入是指物業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目的前期開始至建成交付的各個(gè)時(shí)期，包括項(xiàng)目決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、營銷策劃、施工建設(shè)、竣工驗(yàn)收等，全面參與介入，從物業(yè)治理運(yùn)作和業(yè)主使用角度對物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設(shè)計(jì)、材料選用、設(shè)備選型、配套設(shè)施、管線布置、房屋租售、施工質(zhì)量、竣工驗(yàn)收等多方面提出改進(jìn)意見，關(guān)心開發(fā)商減少產(chǎn)品設(shè)計(jì)和建筑過程中的失缺和陷誤，持續(xù)改進(jìn)設(shè)計(jì)和建筑質(zhì)量，提高產(chǎn)品的客戶中意度，給開發(fā)商制造經(jīng)濟(jì)和品牌價(jià)值，同時(shí)，也為物業(yè)投入使用后的物業(yè)治理制造更好的條件。4、職責(zé)4.1公司物業(yè)治理部負(fù)責(zé)編制、公布和修訂本工作指引。4.2各公司、項(xiàng)目部必須參照本工作指引，結(jié)合各項(xiàng)目的實(shí)際情況制定具體工作方案和打算。5、方法和過程操縱5.1前期介入的一般程序5.1.1開發(fā)商向物業(yè)發(fā)出書面通知。治理制度5.1.2雙方確定工作內(nèi)容要求。治理制度5.1.3物業(yè)組成工作小組。5.1.4開發(fā)商提供資料。5.1.5組織相關(guān)部門召開項(xiàng)目情況講明會(huì)。5.1.6物業(yè)制定《前期介入工作方案和打算》。5.1.7工作方案和打算實(shí)施。5.1.8工作成果評估和經(jīng)驗(yàn)總結(jié)。5.2物業(yè)治理前期介入工作關(guān)注重點(diǎn)在物業(yè)治理前期介入工作中，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注安保系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、治理用房、車位配置、交通系統(tǒng)、綠化配置、常見施工質(zhì)量問題、機(jī)電設(shè)備、空調(diào)安置、工程設(shè)備的售后服務(wù)、物業(yè)治理方案和治理合同的確認(rèn)。5.3物業(yè)與開發(fā)商雙方的協(xié)調(diào)研討應(yīng)形成書面資料，以備復(fù)查。5.4對涉及物業(yè)利益的文件應(yīng)由物業(yè)確認(rèn)，如：治理費(fèi)、物業(yè)治理合同、銷售中涉及物業(yè)的承諾、設(shè)備設(shè)施合同中的售后服務(wù)等。5.5物業(yè)治理的前期介入要緊分三個(gè)時(shí)期實(shí)現(xiàn)：規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)期、營銷策劃時(shí)期和施工建設(shè)時(shí)期，三個(gè)要緊時(shí)期結(jié)束后配合開發(fā)商進(jìn)行竣工驗(yàn)收。5.5.1規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)期包括：對總體設(shè)計(jì)、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、設(shè)備配套、新材料、新技術(shù)、治理用房、生態(tài)環(huán)保、公共空間、景觀配置、綠化配置、室內(nèi)配置、房屋單體、智能化配置、治理用房等方面應(yīng)注意的內(nèi)容。5.5.2營銷策劃時(shí)期包括：物業(yè)治理方案策劃、物業(yè)治理模式研究、以及銷售推介應(yīng)注意的內(nèi)容。5.5.3施工建設(shè)時(shí)期包括：電氣設(shè)備、給排水工程、門窗工程、裝飾工程、砌筑工程、樓面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面應(yīng)注意的問題。6、規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)期前期介入工作內(nèi)容與要求6.1規(guī)劃設(shè)計(jì)評估預(yù)備工作6.1.1規(guī)劃設(shè)計(jì)評估需要獲得的資料：6.1.1.1報(bào)批報(bào)建文件：《可行性研究報(bào)告》及批復(fù)、《詳規(guī)》及批復(fù)、項(xiàng)目選址意見書、《勘測定界報(bào)告》、配套條件明細(xì)資料、擴(kuò)初批復(fù)。6.1.1.2企劃文件：市場調(diào)研、產(chǎn)品定位、目標(biāo)客戶定位、目標(biāo)客戶資料。6.1.1.3設(shè)計(jì)文件：總講明、修建性詳規(guī)規(guī)劃圖、建筑〈設(shè)計(jì)講明書、設(shè)計(jì)圖紙（平面圖、立面圖、***圖）〉、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)講明書、給水排水設(shè)計(jì)講明書、電氣設(shè)計(jì)講明書、弱電設(shè)計(jì)講明書、采暖通風(fēng)空調(diào)設(shè)計(jì)講明書、動(dòng)力設(shè)計(jì)講明書、交通分析、綠化分析、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等。6.1.2開發(fā)商需組織項(xiàng)目講明會(huì)，會(huì)同其所屬項(xiàng)目、設(shè)計(jì)、工程、營銷、物業(yè)等相關(guān)部門專題介紹項(xiàng)目情況并解答疑問。6.1.3物業(yè)組織工作小組成員對項(xiàng)目宗地狀況、類似典型樓盤，周邊配套狀況，進(jìn)行實(shí)地考察。6.2項(xiàng)目評估的差不多方法。6.2.1.1總體評估的差不多標(biāo)準(zhǔn)（住宅項(xiàng)目）：6.2.1.2住宅區(qū)規(guī)劃功能區(qū)分合理，居住私密性和社區(qū)交流協(xié)調(diào)。6.2.1.3住宅區(qū)道路交通規(guī)劃合理，車流人流組織兼顧，停車位充足。6.2.1.4建筑與自然和諧，采光、通風(fēng)充足，環(huán)境優(yōu)美。治理制度6.2.1.5生活便利，差不多生活配套齊全，出行便捷。治理制度6.2.1.6設(shè)備、設(shè)施保障充分，水、電、煤、電信、廣播電視、電梯、污水處理等可靠完善。6.2.1.7注重環(huán)境生態(tài)，使用環(huán)保、節(jié)能等環(huán)保材料、設(shè)備設(shè)施。6.2.1.8安全防衛(wèi)設(shè)計(jì)完備，運(yùn)用先進(jìn)技防手段，安全及消防配置充分。6.2.1.9智能化配置先進(jìn)，網(wǎng)絡(luò)資源充分，便于數(shù)字化小區(qū)建設(shè)。6.2.1.10便于物業(yè)組織治理，節(jié)約治理成本。6.2.1.11各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在同類住宅區(qū)中水平領(lǐng)先。6.2.2分類評估的差不多標(biāo)準(zhǔn)6.2.2.1安保布局6.2.2.1.1便于安保治理區(qū)域分割，消除治理死角。6.2.2.1.2便于安保治理視線的巡查，幸免治理的盲點(diǎn)。6.2.2.1.3人員及車輛各級出入口設(shè)置清晰，便于動(dòng)態(tài)治理。6.2.2.1.4安保設(shè)備設(shè)施配置齊全，可采取有效措施防范。6.2.2.1.5安保技防措施完備，形成多層次的安保體系，信息匯總通暢，反應(yīng)快速（詳見6.2.2.6智能化設(shè)備）。6.2.2.2消防布局6.2.2.2.1消防設(shè)備、設(shè)施配置（滅火器、消防箱、室內(nèi)（外）消防栓、消防泵、煙感、自動(dòng)噴淋等）充分合理，使用可靠。6.2.2.2.2消防車道設(shè)置合理，其位置及轉(zhuǎn)變半徑符合國家規(guī)范。6.2.2.2.3消防登高面（場地）設(shè)置合理，其位置及面積符合國家規(guī)范。6.2.2.2.4消防通道、門、墻、避難區(qū)設(shè)置合理，符合國家規(guī)范。6.2.2.3交通布局6.2.2.3.1各級道路的功能分配充分合理，有層次感，線路清晰，便于分流治理。6.2.2.3.2要緊道路和出入口人車分流，在設(shè)計(jì)和設(shè)施配置上考慮到限速要求及回車余地。6.2.2.3.3機(jī)動(dòng)車位配置充分（一般住宅許多于戶數(shù)的2：1、另加訪客車位占車位數(shù)的4%，聯(lián)排不墅等高標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)按戶數(shù)1：1,另加訪客車位占車位數(shù)的10%）。6.2.2.3.4非機(jī)動(dòng)車位配置充分（一般住宅許多于戶數(shù)1：1.4），便于停放。6.2.2.3.5有條件，宜設(shè)置地下機(jī)動(dòng)車停車庫，應(yīng)符合國家規(guī)范。6.2.2.4生活配置6.2.2.4.1依照小區(qū)周邊（1公里范圍）市場、商業(yè)配套狀況設(shè)置充足市政、商業(yè)用房。6.2.2.4.2一般應(yīng)考慮超市、菜市場、醫(yī)療、教育、郵政、銀行、餐飲、美容美發(fā)、建材、文化娛樂、交通等的配套服務(wù)功能。6.2.2.4.3如住宅區(qū)設(shè)置商業(yè)配套，宜獨(dú)立集中，并事先規(guī)劃商業(yè)功能的劃分和商業(yè)經(jīng)營的配套條件，應(yīng)盡量幸免產(chǎn)生干擾。如利用住宅層設(shè)置營業(yè)場所，出入口或樓梯須與住宅分開。6.2.2.4.4如住宅區(qū)設(shè)置會(huì)所，宜獨(dú)立設(shè)計(jì)。會(huì)所面積、活動(dòng)項(xiàng)目宜依照住宅區(qū)面積、檔次、經(jīng)營方式合理配置。例如：一般10萬平方米以上的住宅小區(qū)宜設(shè)置項(xiàng)目：健身、乒乓、閱覽、兒童活動(dòng)室、棋牌、桌球、多功能廳等；面積在400平方米左右，住宅區(qū)建筑面積每增加10萬平方米會(huì)所面積增加200平方米。6.2.2.5設(shè)備配套治理制度6.2.2.5.1水、電、煤、電信、廣播電視、污水處理等的設(shè)計(jì)容量應(yīng)能滿足使用需要，并留有適當(dāng)擴(kuò)展余地。治理制度6.2.2.5.2配電、水泵、電梯、中央空調(diào)的設(shè)備定型成熟可靠。6.2.2.5.3溝、管、渠、井的設(shè)置合理，便于維護(hù)保養(yǎng)。6.2.2.5.4公共照明、樓道照明配置合理。公共照明數(shù)量、亮度、位置合適，宜采納節(jié)能裝置。樓道照明十層以下住宅宜采納節(jié)能自熄開關(guān)，十八層以上高層住宅宜應(yīng)設(shè)疏散誘導(dǎo)照明和燈光疏散指示標(biāo)志。6.2.2.5.5配電房、水泵房、電梯機(jī)房、中央空調(diào)機(jī)房等設(shè)備房設(shè)計(jì)應(yīng)符合國家規(guī)范。水泵房不應(yīng)設(shè)在住宅建筑內(nèi)，給水泵房內(nèi)不應(yīng)有污水管穿越，電梯井不應(yīng)緊鄰臥房，緊鄰書房及起居室時(shí)，應(yīng)采取隔音措施。6.2.2.6智能化配置6.2.2.6.1安保智能化一般可配置紅外線周界防越系統(tǒng)、門禁可視對講系統(tǒng)、小區(qū)巡更系統(tǒng)，電視監(jiān)控系統(tǒng)、車輛道匣治理系統(tǒng)、室內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、電梯內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、居家安防系統(tǒng)等，并與中央操縱中心聯(lián)網(wǎng)。6.2.2.6.2網(wǎng)絡(luò)智能化一般可配置社區(qū)寬帶、電子公告牌、社區(qū)物業(yè)治理網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)、家電遠(yuǎn)程操縱系統(tǒng)。6.2.2.6.3設(shè)備治理智能化一般可配置公共照明治理系統(tǒng)、停車庫治理系統(tǒng)、電梯運(yùn)行狀態(tài)治理系統(tǒng)、消防治理系統(tǒng)、配電及給排水治理系統(tǒng)、家庭表具治理系統(tǒng)、煤氣泄漏報(bào)警系統(tǒng)、緊急廣播系統(tǒng)等，并與中央操縱中心聯(lián)網(wǎng)。6.2.2.6.4中央操縱中心位置宜設(shè)于治理部內(nèi)，或與治理部相鄰相近，布線系統(tǒng)應(yīng)分考慮與中央操縱中心的距離和由此造成的信號(hào)衰減。6.2.2.6.5智能化設(shè)備和技術(shù)應(yīng)考慮技術(shù)先進(jìn)性、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)化、網(wǎng)絡(luò)開放性、系統(tǒng)可靠性及可擴(kuò)性，采納成熟產(chǎn)品。6.2.2.7房屋單體6.2.2.7.1屋面應(yīng)充分考慮到防水及隔熱效果，可上人屋面及屋頂花園滿足其專門要求。6.2.2.7.2墻體應(yīng)充分考慮到防水、隔熱、隔音效果。6.2.2.7.3樓板厚度與隔音符合國家規(guī)范。6.2.2.7.4住宅分戶門宜采納統(tǒng)一制作的安全防衛(wèi)門。6.2.2.7.5住宅外窗應(yīng)考慮開啟方便，尺度（安裝空調(diào)要求），隔音防水效果好，不宜近距離直接面對其他住戶的門窗。6.2.2.7.6廚房設(shè)計(jì)應(yīng)遵循洗、切、炒流線，操作面長度宜在2—3米，燃?xì)鉄崴魑恢煤侠?，灶宜避開窗口設(shè)置。6.2.2.7.7衛(wèi)生間不應(yīng)直接開向起居房，餐廳或廚房不應(yīng)布置在下屋住戶廚房、臥房、起居房和餐廳上層，有上下水的潔具宜盡量避開臥房墻面布置。6.2.2.7.8廚房、衛(wèi)生間隔樓板及墻身應(yīng)充分考慮防水隔聲設(shè)置，地漏位置合理，便于檢修。6.2.2.7.9管道、管線布局合理、互不干擾碰撞，尺寸符合國家規(guī)范，管道井檢修孔應(yīng)設(shè)置合理，便于檢修。6.2.2.7.10宜采納垂直煙道，斷面尺寸充分（一般許多于240mm），應(yīng)有防止油煙回流和串煙措施。出屋頂口高度適中，高層宜安裝無動(dòng)力風(fēng)帽。6.2.2.7.11底層地坪應(yīng)充分考慮防潮措施。治理制度6.2.2.7.12房型設(shè)計(jì)應(yīng)考慮生活適應(yīng)，不宜引起裝修時(shí)的大改動(dòng)（敲墻、再次分隔等）。治理制度6.2.2.7.13有上部屋面陽臺(tái)或管道可直接下至下一層屋面（陽臺(tái)）時(shí)，應(yīng)考慮防盜措施。6.2.2.7.14陽臺(tái)欄桿或欄板高度合理（一般許多于1.10M），宜采納垂直桿件，桿件距小于0.10M，防止兒童攀爬。6.2.2.8室內(nèi)配置6.2.2.8.1室內(nèi)空調(diào)機(jī)位設(shè)置合理，應(yīng)與家具布置一并考慮。臥房內(nèi)宜幸免對床直吹。6.2.2.8.2室外空調(diào)機(jī)位應(yīng)考慮外墻美觀、設(shè)置統(tǒng)一機(jī)座、安全隱蔽。6.2.2.3外空調(diào)機(jī)位應(yīng)考慮安裝及維修便利。距離過近而對吹的室外機(jī)應(yīng)相互錯(cuò)開，與鄰套住宅機(jī)座相鄰時(shí)，應(yīng)采取安全隔離措施。6.2.2.8.4空調(diào)機(jī)冷凝水和隔霜水應(yīng)設(shè)專管排放，或接入陽臺(tái)排水系統(tǒng)。6.2.2.8.5室內(nèi)空調(diào)洞位置合理，應(yīng)靠近室內(nèi)機(jī)位，管中應(yīng)距地2.2米左右，向外傾斜10度左右。6.2.2.8.6當(dāng)戶型或廳房過大時(shí)，應(yīng)考慮柜式空調(diào)的要求。6.2.2.8.7如使用小型中央空調(diào)，層高應(yīng)大于3.3m，并留有室外機(jī)位置。6.2.2.8.8室內(nèi)各類插座、開關(guān)位置合理，應(yīng)與家俱布置和使用適應(yīng)一并考慮。配電箱配出回路設(shè)計(jì)分配合理。6.2.2.8.9電視、信息（電話和數(shù)據(jù)）插座宜在主臥、起居、書房分不設(shè)置，且不宜并行設(shè)置。6.2.2.8.10聯(lián)排不墅及躍層宜在二層設(shè)置進(jìn)戶對講。6.2.2.8.11高檔住宅宜考慮居家安防系統(tǒng)的配置及擴(kuò)展功能。6.2.2.9綠化配置6.2.2.9.1綠化布局合理，喬木、灌木、花、草的配置層次豐富，數(shù)量品種充足，造型優(yōu)美。6.2.2.9.2綠化率、集中綠地率設(shè)置合理，分布均衡，集中綠地位置適中，便于人流自然匯聚。6.2.2.9.3綠化品種適宜當(dāng)?shù)貧夂驐l件，以變色觀葉植物為主，茂盛期長，成活率高，抗病蟲性好。6.2.2.9.4綠化品種便于養(yǎng)護(hù)，養(yǎng)護(hù)成本節(jié)約。6.2.2.9.5綠化布局不遮擋住宅采光，便于人行通行，宜考慮行走適應(yīng)。6.2.2.9.6綠化品種宜無污染，兼具汲取有害污染功能（如尾氣）。6.2.2.9.7主干道兩側(cè)及集中綠地宜有大型樹木。6.2.2.10景觀配置6.2.2.10.1景觀裝飾布局合理，宜處于相對而言對人流集中的區(qū)域。6.2.2.10.2采納水景應(yīng)考慮水系的水質(zhì)、清理、保潔、排泄、補(bǔ)充、養(yǎng)護(hù)。6.2.2.10.3水系岸床設(shè)計(jì)應(yīng)考慮防滲漏效果。6.2.2.10.4不宜在小區(qū)內(nèi)設(shè)置深度超過1米的水系，并有防護(hù)或警示。如利用自然河道水系超過1.4米,，還應(yīng)配置相應(yīng)的救生設(shè)備、設(shè)施。6.2.2.10.5景觀裝飾應(yīng)便于清潔、養(yǎng)護(hù)，宜采納牢度較高、不易污染、損壞、變型、破舊的材料。6.2.2.10.6泛光照明不阻礙住戶，不造成光污染。6.2.2.11公共空間6.2.2.11.1應(yīng)充分考慮雨水排泄能力的設(shè)計(jì)，幸免排泄不暢通。6.2.2.11.2宜設(shè)置可開展社區(qū)活動(dòng)的集中場所及避難場所。6.2.2.11.3公共活動(dòng)區(qū)域分布合理、均衡，位置適中，并盡量減少對住戶的阻礙。6.2.2.11.4綠化及保潔用水取水口設(shè)置合理（一般距離不大于140m）。治理制度6.2.2.11.5各類表具、表箱設(shè)置合理，便于查看、收發(fā)。樓道內(nèi)應(yīng)設(shè)置公告欄，宜預(yù)留牛奶箱，休閑椅位置，室外信報(bào)箱應(yīng)有防雨措施。治理制度6.2.2.11.6樓宇入口處及公共場所宜考慮殘障人員出入，宜設(shè)置無障礙通道和設(shè)施。6.2.2.11.7公共空間的道路、踏步、坡道應(yīng)考慮老人、小孩等行動(dòng)不便人員，宜設(shè)置相應(yīng)愛護(hù)措施。6.2.2.11.8高層住宅通至屋頂平臺(tái)宜為一般玻璃門。6.2.2.11.9樓道、樓梯、過道便于家具搬運(yùn)、人員不易碰撞。6.2.2.12生態(tài)環(huán)保6.2.2.12.1住宅區(qū)內(nèi)無污染環(huán)境的生產(chǎn)性經(jīng)營性項(xiàng)目。6.2.2.12.2住宅區(qū)內(nèi)污水處理排放符合國家規(guī)范。6.2.2.12.3住宅區(qū)內(nèi)無各類污染源。6.2.2.12.4周邊應(yīng)無直接或間接嚴(yán)峻阻礙住戶的污染源。6.2.2.12.5宜采納對太陽能、雨水、綠化枝葉等的再次利用技術(shù)。6.2.2.12.6垃圾收集宜采納有害、有機(jī)、無機(jī)的分類收集，宜采納垃圾壓縮或生化技術(shù)處理。6.2.2.12.7垃圾房及變電房、煤氣調(diào)壓站或其他信號(hào)發(fā)射裝置應(yīng)選擇隱蔽位置，盡量不阻礙住戶及環(huán)境。6.2.2.12.8宜在住宅區(qū)內(nèi)形成自然生態(tài)鏈。6.2.2.13治理用房6.2.2.13.1物業(yè)服務(wù)中心6.2.2.13.1.1治理中心功能：經(jīng)理室、接待區(qū)、資料室、辦公區(qū)、會(huì)議室、衛(wèi)生間、中央監(jiān)控。6.2.2.13.1.2作業(yè)用房功能：保安值勤室、用具房、維修清潔綠化工具房、職員休息室、職員生活用房。6.2.2.13.1.3總面積：依照住宅區(qū)治理面積和功能配置，但必須符合當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)要求。一般配置面積標(biāo)準(zhǔn)：治理部用房面積=住宅區(qū)總建筑面積/100X0.2；位置首選在住宅區(qū)中央、底層，治理本部及各作業(yè)面相對集中。6.2.2.13.2業(yè)委會(huì)、居委會(huì)（依照當(dāng)?shù)卣撸?.2.2.13.2.1功能：辦公室、資料室、會(huì)議室、接待室。6.2.2.13.2.2面積：依照具體情況而定。6.2.2.13.2.3位置：和治理部相對接近，業(yè)委會(huì)與居委會(huì)可聯(lián)合設(shè)置于一處。6.2.2.14新材料、新技術(shù)6.2.2.14.1應(yīng)盡量采納較為成熟并有先例的新材料、新技術(shù)。6.2.2.14.2試驗(yàn)性新材料、新技術(shù)應(yīng)充分論證，先行試點(diǎn)。6.2.2.14.3采納新材料、新技術(shù)應(yīng)預(yù)留充足備品備件。6.2.2.14.4采納新材料、新技術(shù)應(yīng)充分考慮今后的維修養(yǎng)護(hù)便利及成本。6.2.2.14.5治理成本測算：6.2.2.14.5.1對規(guī)劃應(yīng)充分測算今后產(chǎn)生的治理成本。6.2.2.14.5.2治理成本應(yīng)與市場上類似住宅接近，如因規(guī)劃設(shè)計(jì)緣故造成差距過大，應(yīng)知會(huì)開發(fā)商共同協(xié)商，相應(yīng)改進(jìn)規(guī)劃、設(shè)計(jì)。6.2.2.15與相似典型項(xiàng)目的比較：6.2.2.15.1相似點(diǎn)。治理制度6.2.2.15.2差異點(diǎn)。治理制度6.2.2.15.3優(yōu)勢。6.2.2.15.4劣勢。6.2.2.15.5改進(jìn)建議。6.3規(guī)劃設(shè)計(jì)評估的程序：6.3.1開發(fā)商提早1個(gè)月向物業(yè)提出書面知會(huì)，要求物業(yè)參與某項(xiàng)具體項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的評估，并提供評估報(bào)告。6.3.2物業(yè)接到書面知會(huì)后，于3日內(nèi)回復(fù)，由相關(guān)部門牽頭組成評估小組，并向開發(fā)商提交評估所需的開發(fā)資料目錄。6.3.3開發(fā)商接到資料目錄后3日內(nèi)向物業(yè)提供具體資料，對不能提供的資料，書面知會(huì)物業(yè)，并于一周內(nèi)組織所屬項(xiàng)目、設(shè)計(jì)、工程、營銷等部門召開項(xiàng)目講明會(huì)，介紹項(xiàng)目情況并解答疑問。6.3.4物業(yè)接到開發(fā)資料后一周內(nèi)，組織評估小組研究，完成項(xiàng)目及類似典型項(xiàng)目的實(shí)地考察。6.3.5評估小組依照開發(fā)資料中針對項(xiàng)目評估標(biāo)準(zhǔn)所列內(nèi)容，及項(xiàng)目講明會(huì)、實(shí)地考察情況，于一周內(nèi)詳細(xì)編寫完成《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評估報(bào)告》，并提交物業(yè)相關(guān)部門。6.3.6相關(guān)部門在評估小組提交報(bào)告3日內(nèi)，組織公司評審組對《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評估報(bào)告》進(jìn)行評審。6.3.7評估小組依照公司評審會(huì)議的意見，于3日內(nèi)完成對《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評估報(bào)告》的修改。6.3.8經(jīng)修改的《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評估報(bào)告》由公司相關(guān)部門組織相關(guān)評審組成員會(huì)簽后，提交公司總經(jīng)理審核簽發(fā)。6.3.9公司總經(jīng)理簽發(fā)后，評估報(bào)告提交開發(fā)商。6.4現(xiàn)在期系統(tǒng)評估工作應(yīng)以滿足開發(fā)商要求為目的，是屬于開發(fā)商托付物業(yè)治理業(yè)務(wù)關(guān)系類型，責(zé)任關(guān)系界定可參考《物業(yè)與開發(fā)商相關(guān)業(yè)務(wù)操作指引》原則執(zhí)行。若開發(fā)商沒有明確要提交《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評估報(bào)告》的要求，物業(yè)可依照以上要點(diǎn)參與設(shè)計(jì)規(guī)劃的評審，并提交意見，責(zé)任關(guān)系界定可按照《物業(yè)與開發(fā)商相關(guān)業(yè)務(wù)操作指引》前期介入相關(guān)規(guī)定操作。7、營銷策劃時(shí)期前期介入工作內(nèi)容與要求7.1物業(yè)治理模式研究：一般項(xiàng)目在編制銷售包裝設(shè)計(jì)任務(wù)書和營銷工作方案時(shí)需要物業(yè)治理概念及模式研究作為項(xiàng)目策劃的一部分，以滿足銷售包裝設(shè)計(jì)內(nèi)容的要求，同時(shí)現(xiàn)在的研究又是日后物業(yè)治理方案和特色服務(wù)設(shè)計(jì)的核心。物業(yè)治理概念研究完成后需要報(bào)物業(yè)治理部備案。詳見《物業(yè)治理方案策劃指引》。7.2《物業(yè)治理方案》策劃：一般在項(xiàng)目正式完成營銷推廣方案前，需要確定《物業(yè)治理方案》，應(yīng)包含治理模式、服務(wù)創(chuàng)新、內(nèi)部治理機(jī)制、治理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、品質(zhì)操縱方法、治理費(fèi)測算等。此方案需獲得物業(yè)治理部、財(cái)務(wù)治理部等部門的確定。詳見《物業(yè)治理方案策劃指引》。7.3《物業(yè)治理方案》經(jīng)開發(fā)商確認(rèn)后，據(jù)此在房屋銷售前簽訂《物業(yè)治理托付合同》，同時(shí)物業(yè)應(yīng)協(xié)助開發(fā)商在銷售商品房時(shí)，與購買者簽訂《前期物業(yè)治理服務(wù)協(xié)議》。7.4物業(yè)應(yīng)主動(dòng)了解開發(fā)商在銷售時(shí)對外宣傳和承諾的內(nèi)容，依照開發(fā)商需要提供物業(yè)推介資料，開發(fā)商對與物業(yè)治理有關(guān)的宣傳和承諾內(nèi)容需要獲得物業(yè)書面確認(rèn)。開發(fā)商應(yīng)適時(shí)安排物業(yè)相關(guān)人員參加相關(guān)培訓(xùn)，依照開發(fā)商托付要求，物業(yè)可在銷售現(xiàn)場協(xié)助開發(fā)商進(jìn)行銷售推廣，了解客戶情況，進(jìn)行客戶調(diào)查，并現(xiàn)場解答有關(guān)物業(yè)治理承諾問題。治理制度8、施工建設(shè)時(shí)期前期介入工作內(nèi)容與要求治理制度8.1物業(yè)在施工建設(shè)時(shí)期的介入要緊側(cè)重于項(xiàng)目土建工程的尾聲，即在設(shè)備、門窗安裝時(shí)期，時(shí)刻上大致在竣工驗(yàn)收前4個(gè)月。8.2施工建設(shè)介入程序與內(nèi)容8.2.1成立介入小組，一般2—3人，專業(yè)組人員專業(yè)搭配合理，具有水電氣專業(yè)知識(shí)和良好的溝通技巧，并通過相關(guān)工作的培訓(xùn)。開發(fā)商目部應(yīng)設(shè)定專人與物業(yè)對接，及時(shí)回復(fù)物業(yè)的建議。8.2.2介入小組按照施工安裝進(jìn)度進(jìn)行現(xiàn)場跟進(jìn)，發(fā)覺問題及時(shí)通過與開發(fā)商、施工方等進(jìn)行溝通解決。要建立對日常各項(xiàng)工作的監(jiān)督和記錄制度，通?？赏ㄟ^建立一套報(bào)表體系來實(shí)施，報(bào)表包括的要緊內(nèi)容有：工作打算、檢查情況及對問題處理的建議。8.2.3實(shí)行填報(bào)前期介入情況周報(bào)制度，將在施工現(xiàn)場發(fā)覺的問題以周報(bào)的形式書面呈報(bào)給開發(fā)商相關(guān)部門，并跟進(jìn)所呈報(bào)問題解決情況。8.2.4物業(yè)定期參加開發(fā)商組織的項(xiàng)目現(xiàn)場工作協(xié)調(diào)會(huì)，及時(shí)溝通相關(guān)問題和進(jìn)度。8.2.5物業(yè)對介入中發(fā)覺的重要問題應(yīng)以書面報(bào)告的形式上報(bào)給開發(fā)商，并跟進(jìn)問題整改落實(shí)情況。8.2.6物業(yè)公司在項(xiàng)目施工時(shí)期介入應(yīng)注意的要點(diǎn)：8.2.6.1了解托付項(xiàng)目各類機(jī)電設(shè)施設(shè)備配置或容量、設(shè)施設(shè)備的安裝調(diào)試、各類管線的分布走向、隱蔽工程、房屋結(jié)構(gòu)等，并指出設(shè)計(jì)中缺陷、遺漏的工程項(xiàng)目，加強(qiáng)常見工程質(zhì)量通病及隱蔽工程等專門過程的監(jiān)控。從業(yè)主使用功能角度，注意完善相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)劃缺陷，包括各類開關(guān)、空調(diào)位（孔）、插座、排水、預(yù)留電源、排煙道、門的開啟方向等。8.2.6.2地下室工程地下室因其結(jié)構(gòu)埋藏于地表以下，受地下水或雨季雨水滲入泥土里形成的水壓環(huán)境，是滲漏問題的常發(fā)部位。因此，依照其設(shè)計(jì)采取的防水施工方案而相應(yīng)地重點(diǎn)監(jiān)理以下事項(xiàng)：8.2.6.2.1不管采取何種防水設(shè)計(jì)施工，基坑中不應(yīng)積水，如有積水，應(yīng)予排除。嚴(yán)禁帶水或泥漿進(jìn)行防水工程施工。8.2.6.2.2采納防水混凝土結(jié)構(gòu)時(shí)，除嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)要求計(jì)算混凝土的配合比之外，應(yīng)重點(diǎn)檢查：砼攪攔時(shí)刻不得少于2分鐘(用機(jī)械攪攔)；底板應(yīng)盡量連續(xù)澆注，須留設(shè)施工縫時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)范中的留設(shè)要求和施工要求施工后，墻體只同意留水平施工縫；后澆帶、沉降縫等應(yīng)盡量要求在底板以下，墻體外側(cè)相應(yīng)部位加設(shè)防水層(可用卷材、涂膜等)；預(yù)埋件的埋設(shè)應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)范施工；養(yǎng)護(hù)時(shí)刻和養(yǎng)護(hù)方式應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)控，此項(xiàng)是承建商經(jīng)常忽視的工序，但對砼的防水能力有較大的阻礙。8.2.6.2.3采納水泥砂漿防水層，除按設(shè)計(jì)及規(guī)范施工外，應(yīng)注意陰陽角應(yīng)做成圓弧形或鈍角；剛性多層作法防水層宜連續(xù)施工，各層緊密貼合不留施工縫。8.2.6.3回填土工程：回填土工程涉及首層樓地面(無地下室結(jié)構(gòu)的)、外地坪的工程質(zhì)量，如回填質(zhì)量不行，將會(huì)導(dǎo)致地面投入使用一段時(shí)刻后出現(xiàn)下沉、損壞埋設(shè)管道，使地面開裂等問題。因此，應(yīng)對此項(xiàng)工程回填土成份、分層打夯厚度進(jìn)行監(jiān)控，有問題應(yīng)堅(jiān)決要求返工。8.2.6.4樓面、屋面砼