明珠雅苑 (商住) 發(fā)展項目可行性研究報告

明珠雅苑(商住)發(fā)展項目可行性研究報告目錄第1章總論 11.1。項目背景和概述的 11.2。主要技術(shù)經(jīng)濟指標 111.3。問題和建議12第2章項目投資環(huán)境與市場研究 132.1。投資環(huán)境分析的 132.2。區(qū)域房地產(chǎn)市場分析的 152.3。銷售預(yù)測232.4。營銷策略26第3章建設(shè)規(guī)模與項目開發(fā)條件 283.1。建設(shè)規(guī)模283.2。項目概述的 283.3。項目施工條件的 29第4章建筑平面圖 354.1。設(shè)計基礎(chǔ)的 354.2。項目設(shè)計主題和開發(fā)理念的 354.3。項目總體規(guī)劃的 364.4。建筑設(shè)計374.5。結(jié)構(gòu)設(shè)計384.6。給排水設(shè)計的 39第5章節(jié)能節(jié)水措施 405.1。設(shè)計基礎(chǔ)405.2。建筑節(jié)能設(shè)計的 40第6章環(huán)境影響評價 416.1。基于416.2。環(huán)境狀況的 416.3。項目建設(shè)環(huán)境影響的 416.4。環(huán)境保護措施的 41第7章勞動衛(wèi)生與消防 437.1。指導(dǎo)思想437.2。職業(yè)安全健康對策與措施 437.3。消防設(shè)計的 44第8章組織與人力資源配置 468.1。組織的 468.2。人力資源分配 錯誤!書簽沒有定義。第9章項目實施進度 479.1。項目開發(fā)周期479.2。項目實施時間表的 479.3。項目實施過程控制措施的 47第10章工程招標 4910.1。項目招標 4910.2。工程招投標因素分析的 5010.3。招標基礎(chǔ)的 5210.4。招標范圍 5210.5。投標方式 52第11章投資估算與融資 5311.1。投資估價的 5311.2。關(guān)于融資的 53第12章財務(wù)評價 5512.1。項目評估基礎(chǔ)的 5512.2。財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)選擇的 5512.3。財務(wù)評價5512.4。不確定性分析的 56第13章社會評價 5713.1。社會影響分析的 5713.2。風險分析5813.3。社會評價結(jié)論的 58第14章研究結(jié)論與建議60 14.1?？尚行匝芯拷Y(jié)論的 6014.2。建議60總則1個項目的背景和概述1.項目名稱:明珠雅苑(商住)發(fā)展2.承包商概述機構(gòu)名稱:****生物科技有限公司.單位性質(zhì):有限責任公司(自然人獨資)注冊資本:人民幣500萬元經(jīng)營范圍:生物技術(shù)、富硒大豆法定代表人:***建設(shè)單位簡介:****生物科技有限公司前身為****泰坤生物科技開發(fā)有限公司，成立于2005年9月13日。后因公司經(jīng)營發(fā)展需要，經(jīng)***省工商行政管理局備案，變更為***生物科技有限公司。8月***公司注冊資本500萬元，辦公地址位于花垣縣建設(shè)東路88號，占地面積近30畝?，F(xiàn)任法定代表人為本公司唯一股東***，本公司為一人有限公司。2007年末，公司總資產(chǎn)為4000萬元，負債為0元，資產(chǎn)負債率為0。公司現(xiàn)有富硒蛋白加工廠1個，2個1,000畝富硒大豆標準種植基地(分布在團結(jié)鎮(zhèn)長興村青山果園和花園王鎮(zhèn))，3100畝富硒大豆標準種植基地(龍?zhí)舵?zhèn)樟皮馬、半塘村600畝，馬力場鎮(zhèn)150畝)。***公司主要從事硒蛋白技術(shù)的研究與開發(fā)，生物技術(shù)，生物制品的研究與開發(fā)以及相關(guān)農(nóng)副產(chǎn)品的開發(fā)。3.可行性研究報告的編制依據(jù)與委托方的協(xié)商協(xié)議；經(jīng)國家計委規(guī)劃辦投[2002]15號文批準的《投資項目可行性研究指南(試行版)》；國家發(fā)展改革委、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)(第三版)》；《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理規(guī)定》；房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價方法4.準備范圍按照國家有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范的目的、必要性、項目區(qū)域概況、項目規(guī)劃方案和建設(shè)內(nèi)容、項目建設(shè)組織管理、項目招標方案、投資估算、并對明珠雅苑項目的融資方案進行了效益分析、財務(wù)分析、項目風險分析等方面的綜合論證和研究。5.項目原因項目的建設(shè)符合國民經(jīng)濟的發(fā)展。當前，我國國民經(jīng)濟運行正處于一個特殊的發(fā)展時期。為促進國民經(jīng)濟平穩(wěn)健康發(fā)展，必然要擴大內(nèi)需，優(yōu)化消費結(jié)構(gòu)，把住房建設(shè)作為推動國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。根據(jù)國家統(tǒng)計局的分析研究，房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟的拉動作用約為1.5-2個百分點。當前，花垣縣正處在改造舊城、發(fā)展新城、擴大內(nèi)需、調(diào)整結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵時期。住宅和商業(yè)地產(chǎn)將進一步增強縣域經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)占GDP的比重也將快速上升。對GDP的貢獻率將逐步提高。根據(jù)國家有關(guān)部門的分析和預(yù)測，目前中國的居住建筑正在從生存型向舒適型轉(zhuǎn)變。到2012年，我國城鎮(zhèn)居民人均建筑面積將達到25平方米，每戶都有一套基本齊全的功能。住房消費將占總消費的17%，城市化水平將上升到43%左右。中國住宅的近期發(fā)展目標是:每戶一套、人均一間房，力爭2015年人均建筑面積達到42平方米。優(yōu)勢單位為4室兩廳和3室兩廳。由于房地產(chǎn)投資的帶動作用較大，國家為促進我國國民經(jīng)濟持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展，已將房地產(chǎn)業(yè)列為國家的支柱產(chǎn)業(yè)之一。因此，本項目的建設(shè)是國民經(jīng)濟發(fā)展的需要。②該項目將促進城市建設(shè)。對于花垣縣未來的建設(shè)發(fā)展藍圖，花垣縣委、縣政府有著清晰的認識和戰(zhàn)略定位。提出把花垣縣建設(shè)成為功能互補的商貿(mào)中心、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、發(fā)展布局合理的新型城市連片區(qū)、武陵山特別是湘西地區(qū)領(lǐng)先的現(xiàn)代商務(wù)區(qū)、生態(tài)優(yōu)美宜居的綜合生態(tài)區(qū)。華垣縣，武陵山的1顆璀璨明珠，地處湘、渝、黔交界地區(qū)，總面積1平方公里以上，總?cè)丝?60000人。是以苗族為主的少數(shù)民族聚居的山區(qū)。花垣縣創(chuàng)建于清嘉慶三年(1798年)。縣城輻射規(guī)劃控制面積38平方公里，其中市中心14.5平方公里。古為辰陽縣，名永綏縣，1953年改名花垣縣，屬****湘西土家族苗族自治州管轄。地勢由南向北傾斜，形成高山臺地、丘陵地帶和沿河河流。平均海拔500米，最高的蓮花山海拔1,159米，最低的獅子橋海拔216米。這里的氣候四季分明，年平均氣溫16攝氏度，年平均降雨量1,418毫米，年平均日照1,324小時，無霜期269天。新中國成立后，特別是改革開放以來，這里歷史悠久，自然風光優(yōu)美，礦產(chǎn)資源豐富，農(nóng)村景致繁盛，鄉(xiāng)土文化燦爛，名勝古跡眾多，風土人情獨特……如山花，星星閃爍，展現(xiàn)在人們面前?；ㄔh是一座雄偉高大的大山，溝壑的水色構(gòu)成了豐富多彩的旅游風景。沈從文小說中的邊城查東，林立著吊腳樓，清清通透的清水河繞城而過。情感的吸引力就像一幅美麗的畫。排屋的石欄桿，鋸齒狀的巖石和不可思議的工藝，形狀各異，壯觀。彎彎沉靜的古苗河流過群山，青松翠柏映水，猶如流淌的詩篇。麻田的尖石猶如天南柱，刺破藍天，小龍洞瀑布和大龍洞瀑布從懸崖上直下，仿佛銀河在天上墜落九天……目前，花垣縣雖然經(jīng)濟發(fā)展較快，人均收入居湘西自治州各縣之首，但現(xiàn)有人均居住面積較小，居住條件相對較差，與省住房和房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃相去甚遠。因此，改善花垣縣人民的生活條件，成為花垣縣政府特別關(guān)注的問題之一。同時，隨著花垣縣經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，人們對居住環(huán)境的要求也越來越高。近年來實施的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，是為了使花垣縣居民的居住環(huán)境、居住環(huán)境不斷得到改善。如今，當你徜徉在素有"城市心臟"之稱的邊城廣場，休憩在花草飄香典雅的邊城花園，入住城南的花園式紫竹院商住樓，當你流連于素有“華苑王府井”之稱的邊城步行街，登上廣場酒店、古廟河度假村等高樓大廈俯瞰花墻全景時，展現(xiàn)在眼前的是寬敞整潔的環(huán)城道路，鱗次櫛比的山樓和仿古街巷……可以預(yù)期的是，在湖南，貴州和重慶的邊界上，花園般的新城區(qū)正在崛起。見證城市建設(shè)的歷史，我們不妨打開歷史的長卷，審視人生的滄桑。據(jù)有關(guān)史料記載，慶嘉元年(1795年)，因原永綏廳治雞刀坪“孤懸苗”，常遭苗族叛軍襲擊，不利戰(zhàn)火和補給，故撥銀2000余。在花園村旁邊，新建了一座石頭城，稱為“花園石頭城”。嘉慶3年石頭城建成，嘉慶七年(1802年)，永綏署從吉道坪遷至花園石頭城。這座新的石頭城周長為573.6英尺，高度為1.3英尺，底部寬度為0.9英尺，頂部寬度為0.6英尺。東、南、西、大北、小北共5座城門，分別刻有“太平”和“入籍”?！坝鳌钡乳T號，并有城樓，城內(nèi)有拐杖、炮臺。嘉慶5年，東、西門外另筑護城河，俗稱“小城”?！墩撐摹吩?“元，墻”?！皦?，元也”?！坝海菈σ病?。于是，花園的“花園”逐漸演變?yōu)榛▔Φ摹皦Α?。華遠的城市建設(shè)如何發(fā)展？是躺在祖宗留下的遺產(chǎn)書上看園地守攤嗎？還是在繼承中發(fā)展，在保護中發(fā)展建設(shè)？花垣縣委、縣政府清醒地認識到，只有經(jīng)濟發(fā)展，城市建設(shè)才能得到推進。在當今世界，洶涌而來的新城運動不亞于1場波瀾壯闊的戰(zhàn)爭。誰的城市品牌出名，誰的城市品位高，誰的城市風貌美，就會成為世界的中心。比如在國際上，紐約成為世界政治中心，瑞士成為世界金融中心，巴西成為足球王國，維也納成為音樂之都。在中國，有春城昆明、綠都長春、冰城哈爾濱、牡丹國洛陽、東方圣城曲阜……那么，地處湘黔渝交界地區(qū)的華遠舉什么旗，打造什么品牌，突出什么風格？用原縣委書記吳延成的話說，“歷史上從未有過縣委、縣政府對城市建設(shè)的認識更清晰、思想更統(tǒng)一、目標更明確、效果更明顯的情況。”的確，思想解放帶來了城市建設(shè)理論的觀念更新和創(chuàng)新。把握苗族邊城的歷史脈絡(luò)。花垣是以苗族為主的少數(shù)民族聚居的山區(qū)。濃濃的苗族風情令人陶醉。文學(xué)大師沈從文小說中的邊城茶洞，讓華遠充滿了無限的神秘色彩。經(jīng)過近代200年的風雨，濃縮了豐富多彩的苗族文化和邊城文化。這些文化源遠流長，是城市建設(shè)的內(nèi)在特征?？h內(nèi)的所有建筑活動都應(yīng)該與他們相似?？茖W(xué)調(diào)整城市布局，合理確定城市區(qū)劃。該縣在對城市發(fā)展史考證的基礎(chǔ)上，廣泛征求城建專家和社會各界的意見和建議，結(jié)合城市總體規(guī)劃布局中的地域、人口、交通、資源、產(chǎn)業(yè)等特點，并提出在“十五”期間依靠區(qū)位。優(yōu)勢，著力推進城鎮(zhèn)化，打造湘黔渝交界地區(qū)“明珠縣”的口號，按照“山縣、城市標準、東開西開”的思路和目標要求，大江南北，小縣建大市”已定。實現(xiàn)了城市建設(shè)與發(fā)展的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移。推進市場經(jīng)濟以來，城市發(fā)展面臨許多新情況、新問題、新挑戰(zhàn)。如何主動適應(yīng)市場經(jīng)濟規(guī)律，縣委、縣政府高瞻遠矚地提出了5大戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)移:一是從舊城改造向新區(qū)發(fā)展轉(zhuǎn)移，吸納農(nóng)村富余人口，提高城鎮(zhèn)化水平；2是從單純的建設(shè)城市向全面運營的城市轉(zhuǎn)移，整合城市資源，努力突破制約城市建設(shè)發(fā)展的資金“瓶頸”；3是從被動解決歷史遺留問題、償還歷史欠賬，向完善城市功能、提升城市建設(shè)品質(zhì)轉(zhuǎn)變;4是注重從局部區(qū)域建設(shè)向綜合整治、體現(xiàn)特色轉(zhuǎn)變，突出城市個性，向打造品牌城市邁進；5是從改善居住條件轉(zhuǎn)向改善居住環(huán)境，改善城市面貌，特別是改善生態(tài)環(huán)境。規(guī)劃了城市化發(fā)展的藍圖。圍繞提升縣域檔次，嚴格按照“優(yōu)化城市環(huán)境、完善城市功能、塑造城市特色、提升城市檔次”的思路，狠抓規(guī)劃和規(guī)劃管理，做到“規(guī)劃一張圖、審核一支筆、建立一盤棋。"配套服務(wù)一條龍”，其“龍頭”作用凸顯。2003年，《花垣縣總體規(guī)劃》通過縣人大常委會審議;2005年，《花垣縣邊城總體規(guī)劃》、《城北控制詳細規(guī)劃》和縣郵政局編制完成。上半年2006年完成了“團結(jié)鎮(zhèn)來子堡村移民新區(qū)總體平面設(shè)計”、“縣農(nóng)貿(mào)市場二期工程”等8個方案?！耙越?jīng)濟發(fā)展為依托”的思想深入人心。在城市建設(shè)過程中，華遠十分注重加大產(chǎn)業(yè)建設(shè)力度，以產(chǎn)業(yè)的做大做強促進經(jīng)濟發(fā)展，以經(jīng)濟發(fā)展促進城市化進程。他們在擴大工業(yè)產(chǎn)業(yè)的同時做活生生的商業(yè)產(chǎn)業(yè)。“十五”期間，通過招商引資和聚集國有、集體、民間資本籌集資金近4億元，城關(guān)集貿(mào)市場、邊貿(mào)市場、金三角市場、商業(yè)中心、文化街、建成了邊城步行街等商貿(mào)流通市場，新建了國雄、四方、古廟河度假村、泰豐、天豐等一批檔次較高的酒店。同時，降低農(nóng)民進城門檻，在入學(xué)、就業(yè)、保險等方面給予農(nóng)民優(yōu)惠，促進農(nóng)民向非農(nóng)業(yè)地區(qū)轉(zhuǎn)移。城鎮(zhèn)常住人口和流動人口從35,0002000年發(fā)展到近80,000人。商業(yè)設(shè)施的改善和縣城人口的增加，不僅聚集了人氣，提振了財富，而且繁榮了縣城。現(xiàn)在的花垣縣，從東門，西到?jīng)鏊?，南到鐵合金廠，北到花果山，商店、超市、飯店、娛樂場所、賓館和招待所，一排又一排，熱鬧非凡。在城南城北開發(fā)和舊城改造中，他們實行舊城開發(fā)與新區(qū)開發(fā)并舉，個體建設(shè)與開發(fā)商不斷發(fā)展互動，以及單位融資和個人融資相結(jié)合，大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。通過5年的努力，投資近2億元的邊城步行街一期工程已經(jīng)建成。城南紫竹院投資3000萬元的商住樓已售罄。安居小區(qū)、商業(yè)中心、農(nóng)貿(mào)中心文化街、邊城公園等一批優(yōu)質(zhì)住宅區(qū)的房地產(chǎn)交易十分火爆。華遠房地產(chǎn)市場已成為湘黔渝交界地區(qū)最活躍的市場之一。交通是一個城市的名片。所有經(jīng)過華遠的人，首先要從交通的名片上認識華遠。隨著城市道路的建設(shè)和建成，209、319國道上的過境車輛全部繞城通行，從而緩解了老城區(qū)主要街道的壓力，拓展了花園縣城的空間，大大提高了花園城市建設(shè)的質(zhì)量。本案所在的建設(shè)道路改造，既是建設(shè)美麗花垣縣的百年戰(zhàn)役，也是深受支持的民心工程。整個工程共拆除26個單元、333戶民居、15,000平方米的黃金鋪面，涉及1200多人。建設(shè)道路的全面改造，不僅是道路，而且是交通。也極大地刺激了民間資本對基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投入，拉動了內(nèi)需，激活了市場，整個建設(shè)道路的改造。民間資本投資5000萬元，街上新建樓房300多棟，新增商業(yè)門面1000多棟。2004年，縣里投入420萬元改造縣城老街。這是繼修筑道路改造后，縣委、縣政府為提升縣城質(zhì)量而采取的又一重大舉措?？h內(nèi)老街東起河碼頭，西至花園鎮(zhèn)小學(xué)，包括西昌街道、解放街道、老鄭街道、東鄭街道、瓦昌平，全長3.4公里，共2000多戶，17,000人。由于年久失修，路面、排水系統(tǒng)及各項配套設(shè)施受損嚴重。老街通過5200米排水溝、2000米供水干管、12000米支管等方式進行了改擴建。拆除占道臺階10450米;電力、廣電、電信“三線”全部落地。設(shè)置了28個消防栓。路面上覆蓋著15厘米厚的青石板。整修后的老街干凈、整潔、簡樸，成為縣城一道亮麗的風景。2005年，縣里又投入900萬元，把全縣所有的小街小巷都硬化了。對41條小街小巷19.3公里的路面進行了高標準的硬化，新建了排水溝，安裝了路燈，一次性解決了小街小巷的泥頭路、斷頭路、死角和一些建筑障礙。在舊城水門洞一帶，由于亂建亂占，巷子只能容納一兩個人。消防車和救護車無法進入。人們形象地說，他們甚至不能攜帶棺材。通過建設(shè)者們艱苦細致的工作，硬是從老百姓的圍墻上拆了一條路，全部硬化了。通過對大街小巷的改造，使縣城的道路全部硬化，徹底告別了晴天和泥濘的歷史，提高了城市的品位和品位，并加快了城市的發(fā)展，使花垣縣走上了良性循環(huán)的軌道。發(fā)展的快車道。通過舊城改造，建成一條長980米、寬100米的商業(yè)步行街。主要建筑包括市政道路、休閑廣場、商業(yè)步行街、批發(fā)市場和安置商住小區(qū)。步行街的規(guī)劃設(shè)計理念別具一格，集商業(yè)、休閑、生活于一體。建筑風格兼具現(xiàn)代城市氣息和地方民族風情。請著名藝術(shù)大師黃永玉先生寫街名，這是必須的。老農(nóng)市場改造工程。通過改造，市場面積由原來的3000多平方米增加到21000平方米，成為全州最大的單體建筑市場。經(jīng)營戶從600多家發(fā)展到1300多家，年交易金額從1.2億元擴大到2億多元。市場內(nèi)設(shè)有5部電梯，各超市、多功能購物中心，全方位電子監(jiān)控。里面的人流井然有序，人潮興旺。商業(yè)建筑項目。該項目位于建設(shè)路與高秋路交叉口的金碼頭，總建筑面積25000平方米，總造價5800萬元。主樓樓高15層，為華苑第一高樓。二層外立面以每平方米數(shù)萬元的“天價”成交，創(chuàng)造了4省市邊境地區(qū)的最高外立面。同時，城南、城北兩個新區(qū)的開發(fā)也在進行中。城南新區(qū)，位于縣城南部，與舊城1a河相隔。它曾經(jīng)是一片貧瘠的土地。通過政府規(guī)劃投資、修建橋梁、修建道路、涌入民間資本等方式，投入近4億元，將城南建設(shè)成為高樓林立、商業(yè)繁榮的新區(qū)。同時，城北的開發(fā)項目也在逐步實施。2006年，縣委、政府投資1100萬元建成邊城公園，位于縣城老城區(qū)和城南新區(qū)之間，占地250畝。通過建設(shè)者們的緊張施工，僅用了幾個月時間，就已初具規(guī)模。公園已成為全縣最美麗的風景。投資600萬元位于園區(qū)內(nèi)的邊城圖書館也在緊張建設(shè)中。沒有痛苦，沒有收獲。如今的花垣縣，確實呈現(xiàn)出一派日新月異的景象，今非今日了。游客們感受到了花墻，并表示花墻變得更加大氣和美麗。市民們覺得家鄉(xiāng)的天更藍了，山更清了，水更綠了，路更寬了，樓房更美了。人類住區(qū)的水平有了質(zhì)的提高。在花垣縣房地產(chǎn)、住宅開發(fā)產(chǎn)業(yè)逐步向支柱產(chǎn)業(yè)邁進的同時，人居環(huán)境更加注重人性化標準，營造親山、親水、親綠的和諧自然氛圍。目前，邊城廣場商品房、邊貿(mào)市場二期、紫竹院市場、商廈等5個房地產(chǎn)開發(fā)項目正在如火如荼地進行，使得華遠房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展、蓬勃發(fā)展。旅游景點越來越美麗?；ㄔh境內(nèi)雄偉高大的山溝，構(gòu)成了豐富多彩的旅游風景。投資2000萬元的邊城查東項目一期工程已全面竣工。中國邊城翠翠島和中國邊城百家書法園已建成。邊城古街青石磚的鋪設(shè)和部分民居建筑的改造已經(jīng)完成。以邊城(茶東)為龍頭的文化旅游產(chǎn)業(yè)建設(shè)取得了成效，為花墻帶來了大量的人氣和財富。悠久的歷史、優(yōu)美的自然風光、豐富的礦產(chǎn)資源、繁華的鄉(xiāng)村景象、燦爛的鄉(xiāng)土文化、眾多的名勝古跡、獨特的民俗風情……如山花，星星閃爍，告訴人們這一幕應(yīng)該只在天空。漫步在這個天然的花園中，給人一種清爽的清香和醉人的感覺。正是在這種良好的環(huán)境下，本案中的明珠雅苑項目完全符合花垣縣城市建設(shè)總體規(guī)劃，實施國家西部大開發(fā)和湘西規(guī)劃的城市群建設(shè)戰(zhàn)略。城市化進程，美化城市空間，打造城市新景觀，提升城市品質(zhì)，都具有積極意義。(三)解決勞動就業(yè)需要由于我國目前正處于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整時期，一些行業(yè)的職工下崗再就業(yè)在所難免。拓寬就業(yè)渠道，解決人民生活和就業(yè)問題，已成為各級政府的當務(wù)之急。投資、消費和出口是國民經(jīng)濟增長的動力。因此，國家固定資產(chǎn)投資的總方針是繼續(xù)保持投資總量的穩(wěn)定增長，以創(chuàng)造更多的就業(yè)機會。據(jù)有關(guān)部門測算，我國GDP每增加1%，國家可提供800,000個以上的新增就業(yè)崗位，而住宅投資每增加10%，可帶動GDP增長約0.5個百分點，可提供400,000個以上的就業(yè)崗位。因此，住房建設(shè)投資的增加對增加社會就業(yè)機會具有重要作用。該項目作為花垣縣重點商品住宅軍民兩用建設(shè)項目之一，將為花垣縣增加當?shù)厣鐣蜆I(yè)做出一定貢獻。6.擬建場地本項目位于花垣縣建設(shè)東路主城區(qū)。中心區(qū)商戶眾多，人流、物流繁忙。項目位于兄弟河?xùn)|岸南段，總占地面積16000平方米，建筑面積80000平方米。社區(qū)的西部與沿江的風光帶相連，南部與XX路相連，東部與規(guī)劃中的XX社區(qū)和XX路相連，北部與社區(qū)的主要路口相連。這個項目伴隨著花垣縣著名的兄弟和義河。距濟渝高速公路入口僅10分鐘車程，自然環(huán)境優(yōu)越，道路交通便利。7.預(yù)期目標明珠雅苑項目計劃在占地18000平方米的土地上建設(shè)總建筑容積率2.63、建筑密度24.4%、總建筑面積81200.6平方米的小型高層電梯住宅(含65,975.39平方米的住宅小區(qū)、1-3層15225.09平方米的商店和9,748平方米的地下停車場)。8.主要施工條件明珠雅苑建設(shè)項目是“明珠雅苑”房地產(chǎn)開發(fā)項目的一部分。該項目分為城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)(沿江風景帶)和商品房開發(fā)兩個部分。該項目基于建筑，自然與人之間的和諧理念。創(chuàng)造尊嚴、健康、運動、休閑、生態(tài)、健康的濱水生活。為加快招商引資力度，加快花垣縣城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，促進經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展，把花垣縣建設(shè)成為縣級中心城市，花垣縣啟動了兄弟江畔堤防道路工程建設(shè)。這個案子正好處于兄弟河沿岸的最佳位置。是花垣縣城市建設(shè)的重點項目，得到了縣委、縣政府和國土、建設(shè)等部門的大力支持。9.主要技術(shù)經(jīng)濟指標序號項目單位數(shù)值1總土地面積㎡18,000.02計劃的GFA㎡81200.62.1其中:住宅建筑面積㎡65,975.392.2其中:1-3樓商鋪建筑面積㎡15225.092.3其中:地下停車場施工區(qū)㎡9,748.03建筑密度%24.44容積率2.635綠地率%38.36項目總投資萬元11,650.447財務(wù)凈現(xiàn)值萬元3,001.068財務(wù)內(nèi)部收益率%73.869靜態(tài)投資回收期年0.8310動態(tài)回收期年0.88問題和建議項目開發(fā)商已合法取得本項目土地使用權(quán)，各項建設(shè)手續(xù)正在辦理中。分析計算過程假設(shè)該項目在土地取得、項目立項、開發(fā)建設(shè)、銷售等方面均符合國家及華源市房地產(chǎn)項目開發(fā)程序和規(guī)定。據(jù)測算，該項目在預(yù)期銷售價格和銷售率下具有較好的可行性?；ㄔh房地產(chǎn)市場正處于發(fā)展的高潮，競爭越來越白熾化。因此，要考慮市場容量和市場銷售節(jié)奏;在施工過程中，要嚴格控制項目成本和管理成本。充分利用地塊的區(qū)域優(yōu)勢和景觀資源;與知名專業(yè)設(shè)計公司、中介咨詢公司合作，打造社區(qū)品牌和企業(yè)品牌;制定合理的營銷方案，擴大媒體宣傳，注重營銷推廣，確保銷售資金回籠。項目投資環(huán)境與市場研究投資環(huán)境分析國家政治經(jīng)濟形勢及相關(guān)政策從1月到2009年11月，我國城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資12.7614萬億元，同比增長26.8%。其中，國有及國有控股投資完成5.3365萬億元，增長21.6%;房地產(chǎn)開發(fā)完成投資2.6546萬億元，增長22.7%。從項目隸屬關(guān)系看，中央項目投資1.3124萬億元，同比增長31.8%;地方項目投資11.449萬億元，增長26.3%。11月年，我國居民消費價格總水平同比上漲2.4%。其中，城市2.2%上漲，農(nóng)村2.9%上漲;食品價格5.9%上漲，非食品價格0.6%上漲;消費品價格3.1%上漲，服務(wù)項目價格0.3%上漲。從1月到11月，居民消費價格總水平同比上漲6.3%。其中，城市上漲6.0%，農(nóng)村上漲6.9%。從1月到11月，全國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)(年主營業(yè)務(wù)收入500萬元以上的企業(yè)，下同)實現(xiàn)利潤2.4066萬億元，同比增長4.9%。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)稅收總額1.8314萬億元，同比增長20.7%。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入43.9464萬億元，同比增長24.1%。11月末，規(guī)模以上工業(yè)應(yīng)收賬款4.5006萬億元，同比增長12.3%。產(chǎn)成品資金2.3114萬億元，同比增長25.0%。11月，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)(年主營業(yè)務(wù)收入500萬元以上的企業(yè))增加值同比增長5.4%，比上年同期回落11.9個百分點。從主要產(chǎn)品看，原煤、原油分別為2.3億噸、1586萬噸，同比分別增長5.2%、4.9%;發(fā)電量2540.2億千瓦時，同比下降9.6%;生鐵產(chǎn)量、粗鋼和鋼材分別為3351.6萬噸、3518.9萬噸和4230.1萬噸，分別下降16.2%、12.4%和11%。從1月到11月，全國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)增加值同比增長13.7%。11月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲0.2%，漲幅比10月低1.4個百分點，環(huán)比下降0.5%個百分點。其中，新建住房銷售價格同比上漲0.2%，漲幅比10月低1.6個百分點，比10月低0.6%個百分點。11月年，中國工業(yè)品出廠價格同比上漲2.0%，原材料、燃料和動力采購價格上漲4.7%。其中，生產(chǎn)資料出廠價格同比上漲2.0%。從1月到11月，工業(yè)品出廠價格同比上漲7.6%，原材料、燃料和動力購進價格上漲11.6%。海關(guān)總署數(shù)據(jù)顯示，今年前11個月，我國外貿(mào)總值達2.37837萬億美元，比去年同期增長20.9%。其中，出口1.31716萬億美元，增長19.3%;進口1.06121萬億美元，增長22.8%。累計貿(mào)易順差2559.5億美元，同比增長6.9%，凈增長163.9億美元。11月11月末，中國社會消費品零售總額9790.8億元，同比增長20.8%。分行業(yè)看，批發(fā)和零售業(yè)零售額8226.2億元，同比增長20.6%;住宿和餐飲業(yè)零售額1376.6億元，增長25.1%;其他行業(yè)零售額188億元，增長3.0%。從1月到11月，社會消費品零售總額9.77592萬億元，同比增長21.9%。我國金融機構(gòu)人民幣貸款余額29.57萬億元，按可比口徑同比增長16.03%，比上月末高1.45個百分點。當月人民幣貸款按可比口徑增加4769億元，比上年同期增加3895億元。從1月到11月，人民幣貸款在可比基礎(chǔ)上增加4.14萬億元，比去年同期增加5554億元。11月末，我國金融機構(gòu)人民幣存款余額為46.24萬億元，同比增長19.94%，比上月末低1.16個百分點。當月人民幣存款增加4038億元，同比減少2986億元。從1月到11月，人民幣存款增加7.3萬億元，比去年同期增加2.3萬億元。2008年11月末，我國廣義貨幣供應(yīng)量(M2)余額為45.86萬億元，同比增長14.8%，比上月末低0.22個百分點;狹義貨幣供應(yīng)量(M1)余額為15.78萬億元，同比增長6.8%，增速比上月末低2.05個百分點;市場貨幣流通余額(M0)3.16萬億元，同比增長9.04%。從1月到11月，現(xiàn)金凈額為1232億元，比去年同期減少683億元。數(shù)據(jù)顯示，積極財政政策實施后的第一個月，全國財政赤字11月為1461.63億元。11月年全國財政收入3792.4億元，支出5254.03億元。其中，財政收入比去年同期下降3.1%;財政支出比去年同期增加745.84億元，增長16.5%。從1月到11月，從我國建設(shè)和新開工項目來看，建設(shè)項目328977個，同比增加26170個;建設(shè)項目計劃總投資28.8467萬億元，同比增加19.7%個；新開工項目228776個，同比增加17649個;新開工項目計劃總投資7.7539萬億元，同比增加5.4%個。中央經(jīng)濟工作會議將調(diào)控政策行業(yè)2009年置于緊縮之中。為了“防止經(jīng)濟增長由偏快轉(zhuǎn)為過熱，防止價格由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@通貨膨脹”，國家出臺宏觀調(diào)控政策的頻率很高。力度之大前所未有，以“土地從嚴調(diào)控、信貸從緊”為基礎(chǔ)的宏觀調(diào)控措施，緊緊扼殺了房地產(chǎn)開發(fā)的兩大命脈，房貸利率持續(xù)走高，同時地方政府也加大了對房地產(chǎn)稅的調(diào)控力度。上述政策對打擊炒房行為、消除房地產(chǎn)泡沫、保障房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展起到了巨大作用。2.項目開發(fā)區(qū)域的經(jīng)濟社會狀況和管理政策因素2009年，在國際金融危機的嚴重沖擊下，全縣經(jīng)濟社會發(fā)展遇到了前所未有的困難和挑戰(zhàn)。面對嚴峻復(fù)雜的經(jīng)濟形勢，縣委、縣政府全面分析、準確判斷、果斷決策、沉著應(yīng)對，帶領(lǐng)全縣人民堅定信心，迎難而上，共克時艱，努力化挑戰(zhàn)為機遇。以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，積極落實國家擴大內(nèi)需、促進經(jīng)濟增長的各項政策措施，全力以赴“保增長、保民生、保穩(wěn)定、強基礎(chǔ)”，通過全縣上下的共同努力，經(jīng)濟社會發(fā)展經(jīng)受住了重大挑戰(zhàn)和考驗，全縣經(jīng)濟有所回升。1.花垣縣2009年經(jīng)濟運行情況(一)經(jīng)濟增長企穩(wěn)回升，逐步進入復(fù)蘇通道3季度以來，在宏觀經(jīng)濟形勢好轉(zhuǎn)和全縣工業(yè)生產(chǎn)恢復(fù)性增長的帶動下，全縣經(jīng)濟逐步企穩(wěn)回升。據(jù)初步測算，2009年，全縣實現(xiàn)生產(chǎn)總值47.5663億元，同比增長1.7%，增速比前3個季度回升3.7個百分點。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值3.8758億元，增長4.9%;第二產(chǎn)業(yè)增加值32.8269億元，下降1.6%;第三產(chǎn)業(yè)增加值10.8636億元，增長6.9%。(二)行業(yè)累計降幅繼續(xù)收窄，月度均同比增長。在宏觀經(jīng)濟形勢好轉(zhuǎn)，以及錳、鋅價逐步回升的帶動下，花垣縣工業(yè)經(jīng)濟自3季度以來出現(xiàn)扭轉(zhuǎn)扭做，開始逐步擺脫低迷狀態(tài)恢復(fù)，工業(yè)生產(chǎn)逐步恢復(fù)，返工企業(yè)增多，企業(yè)利潤增加，整體經(jīng)濟明顯好轉(zhuǎn)。1月12月累計完成工業(yè)增加值31.801億元，同比下降3.4%，降幅比前3個季度收窄9.1個百分點。其中，規(guī)模工業(yè)增加值25.8572億元，同比下降3.2%，降幅比前3季度收窄10.2個百分點。12月，本月增加值為3.8019億元，環(huán)比增長17.5%，同比增長32.4%，呈現(xiàn)同比雙增長態(tài)勢。復(fù)產(chǎn)復(fù)工的企業(yè)數(shù)量進一步增加。全縣恢復(fù)生產(chǎn)的大型企業(yè)由上半年的39家增加到91家，電解錳企業(yè)的生產(chǎn)速度比上半年提高80.3%到93%家，電解鋅企業(yè)的生產(chǎn)速度比上半年29.8%提高到53.2%。重點產(chǎn)品穩(wěn)步增長，但大部分產(chǎn)品仍處于下降趨勢。錳礦成品礦259萬噸，同比增加30.2%;電解鋅60,400噸，同比減少43.4%;電解錳189,000噸，同比增加20.8%;硫酸117,000噸，同比減少23.2%;硅錳2,900噸，同比減少60.8%;水泥85,000噸，下降57.0%;發(fā)電量9776萬千瓦時，增長79.0%;用電量16.395億千瓦時，增長4.0%。經(jīng)濟效益有所回升，但仍然很低。1月至12月，全縣規(guī)模工業(yè)企業(yè)共實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入74.8039億元，同比下降17.1%，降幅由1月至11月收窄5.9個百分點。127家規(guī)模企業(yè)中，虧損企業(yè)32家，虧損面為25.2%家。盈虧抵消后，實現(xiàn)盈利1708萬元，同比下降92.1%，比1-11下降10.7個百分點，實現(xiàn)利稅總額6.7062億元，下降37.6%，從1-11下降了17.4個百分點。固定資產(chǎn)投資持續(xù)強勁增長隨著擴大內(nèi)需政策效應(yīng)的不斷顯現(xiàn)，全縣全社會固定資產(chǎn)投資呈快速上升趨勢，增速達到近年來的最高點。1月到12月，全社會固定資產(chǎn)投資21.7509億元，同比增長62.9%;其中，城鎮(zhèn)以上投資16.8888億元，增長46.9%;農(nóng)村投資9621萬元，下降33.8%；跨區(qū)域項目投資3.9億元，增長875.0%。在城鎮(zhèn)以上投資中，城鎮(zhèn)投資16.505億元，增長46.2%;房地產(chǎn)投資3838萬元，增長82.8%。重大項目建設(shè)取得新突破。彰化、冀察高速公路華苑段建設(shè)加快。319國道團結(jié)段、華民公路龍?zhí)娥堟?zhèn)線改造已基本完成。朱菊灘水電站已完成總工程量的55%。220kV輸變電工程的基本建設(shè)。消費市場持續(xù)繁榮在國家擴大內(nèi)需和多項刺激消費政策的推動下，積極開展家電下鄉(xiāng)、汽車下鄉(xiāng)、購物節(jié)等促銷活動，有效激發(fā)了消費潛力。從1月到12月，全縣社會消費品零售總額達6.7794億元，增長17.7%。分行業(yè)看，批發(fā)和零售貿(mào)易業(yè)5.8562億元，增長17.8%;住宿和餐飲業(yè)8722萬元，增長17.4%;其他510萬元，增長11.1%。分地區(qū)看，城市零售額4.6854億元，同比增長18.5%;農(nóng)村零售額2.094億元，同比增長15.9%。財政總收入繼續(xù)收窄。1月至12月，全縣完成財政總收入6.1489億元，同比下降8.6%，降幅由1月至11月收窄6.7個百分點。總則預(yù)算收入3.0508億元，下降3.3%，比1月11月下降5.3個百分點。在財政十分困難的情況下，仍然保證各項重點支出到位。從1月到12月，全縣完成財政支出9.5506億元，同比增長25.1%。(七)存貸款增長較快，支持經(jīng)濟發(fā)展力度加大12月末，全縣金融機構(gòu)存款余額34.2351億元，比年初增加6.4193億元，增幅23.1%，其中城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額26.1511億元，比年初增加5.0451億元或23.9%。12月末各項貸款余額12.1944億元，比年初增加2.2113億元22.1%。存貸款增加，金融支持全縣經(jīng)濟發(fā)展力度不斷加大。年(八)城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)定增長今年以來，全縣上下積極努力消除全球金融危機的影響，把增加居民收入作為構(gòu)建和諧社會的重要內(nèi)容，城鎮(zhèn)居民收入持續(xù)穩(wěn)定增長。從1月到12月，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到11342元，比去年同期增長10.1%。城鎮(zhèn)居民家庭人均總收入中，工資性收入8234元，增長8.0%;轉(zhuǎn)移性收入835元，下降10.9%;經(jīng)營性收入2494元，增長26.5%。從1月到12月，農(nóng)村居民人均純收入2980元，同比增長10.1%。其中，工資性收入1189元，增長16.2%;家庭經(jīng)營性收入1353元，增長7.8%;財產(chǎn)性收入167元，下降9.5%;轉(zhuǎn)移性收入270元，增長11.3%。區(qū)域房地產(chǎn)市場分析1、花垣縣房地產(chǎn)市場區(qū)域分布及特點1月至9月，花垣縣房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，宏觀調(diào)控效果逐步顯現(xiàn)。但也存在一些問題，主要是:購房觀望氣氛濃厚，商品房和二手房交易銷售明顯放緩，受價格指數(shù)上漲影響，開發(fā)成本上升較快，商品房空置率提高，金融部門房地產(chǎn)貸款收縮，開發(fā)企業(yè)資金鏈進一步收緊，房地產(chǎn)市場發(fā)展存在風險。花垣縣房地產(chǎn)開發(fā)基本情況，1.目前，花垣縣從事房地產(chǎn)開發(fā)活動的企業(yè)有11家，省外2家。分別是貴州雷宇房地產(chǎn)開發(fā)公司在城南開發(fā)的“興夢苑”項目和江西新余市新泉房地產(chǎn)公司開發(fā)的“香錘花園”項目。全省有9家企業(yè)，分別是省干城公司、懷化宏昌公司、州駿化公司、州新會公司、州天之風公司、州金圖公司、縣榮新公司、縣新瑞公司、縣忠旺公司。其中，有2家開發(fā)企業(yè)從事新項目。操作2?；ㄔh房地產(chǎn)市場1月至2009年9月，花垣縣完成投資3.28億元，同比增長11.2%，面積193,200平方米，同比增長9%;在建項目投資6490萬元，同比下降4.4%，和面積64,900平方米，同比減少5.1%;新開工項目投資1.2173億元，同比減少7.4%，面積95,000平方米，同比減少8.2%。同時，房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長，花垣縣房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長。2008年共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資3.28億元，同比增加11.2%，竣工面積193,200平方米，同比增加9%。投資增幅上升的主要原因是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繼續(xù)看好花垣縣房地產(chǎn)市場，積極籌措資金，加大資金購買力度。隨著國家從緊的貨幣政策和房地產(chǎn)市場秩序整頓政策的實施，花垣縣金融機構(gòu)加強房地產(chǎn)信貸管理，房地產(chǎn)貸款規(guī)模高位下降;房地產(chǎn)市場日趨規(guī)范。截至9月末，全縣房地產(chǎn)按揭貸款金額為1.08億元，同比下降18個百分點?；ㄔh今年計劃新開工房地產(chǎn)開發(fā)項目，投資1.2億元，建筑面積95,000平方米。房地產(chǎn)新開工規(guī)模放緩的主要原因是受國家調(diào)控政策的影響、我縣礦業(yè)經(jīng)濟的特有因素以及拆遷成本的增加。在解決城市低收入家庭住房困難方面將取得實質(zhì)性突破。隨著政府按計劃落實全省為民辦實事的要求，花垣縣將加大財政對保障性住房的投入力度，確保廉租房建設(shè)進一步加快。到2009年底，該縣將發(fā)放租房補貼189,800元，惠及226戶低收入住房困難家庭。新建(籌集)廉租住房面積2400平方米，將有效擴大低收入家庭的住房需求，解決其住房困難。當前，國家利用經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展，地方經(jīng)濟隨著國民經(jīng)濟的穩(wěn)步發(fā)展加快城市化進程，消費品價格指數(shù)進一步回落。這些都會催生新的住房需求，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。3.花垣縣房地產(chǎn)市場從2009年到2010年的趨勢預(yù)測根據(jù)1月至9月年全國市場調(diào)控政策和花垣縣房地產(chǎn)市場運行情況的影響，預(yù)測今年底至明年初房地產(chǎn)市場發(fā)展將呈現(xiàn)以下特點:1.隨著國家從緊的貨幣政策和房地產(chǎn)市場秩序整頓政策的實施，房地產(chǎn)貸款規(guī)模將繼續(xù)放緩。2.在一線市場，房地產(chǎn)市場供過于求。上半年商品房新開工面積增速高于銷售增速，且大于銷售規(guī)模。預(yù)示著年底到年初房地產(chǎn)市場將維持供大于求的局面，商品房銷售壓力較大。市場競爭加劇。另一方面，2。三線市場正好相反。它蘊藏著巨大的市場潛力，并且具有萌芽。像花墻一樣。這是因為，近年來，隨著國民經(jīng)濟的快速發(fā)展和城市化進程的加快，花垣縣房地產(chǎn)市場取得了長足的發(fā)展，投資穩(wěn)步增長，商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理，住房消費需求旺盛，而房價繼續(xù)保持平穩(wěn)上漲態(tài)勢，商品房建設(shè)與供需協(xié)調(diào)發(fā)展。房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，對推進城鎮(zhèn)化、提高城市居民生活水平、改善居住環(huán)境、促進經(jīng)濟增長起到了積極作用。雖然房價上漲速度有所放緩。目前需求推動型的房價已經(jīng)消失，但成本推動型的房價已經(jīng)出現(xiàn)。征地拆遷成本的快速上升、建材成本的普遍上升、人工成本的上升，都將導(dǎo)致商品房成本的上升，房價下降的空間有限。房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲的原因分析4.1、人們對房地產(chǎn)投資的熱情提高，帶動了房地產(chǎn)需求的增長。從20世紀90年代的股市投資熱潮，逐漸轉(zhuǎn)向?qū)Ψ康禺a(chǎn)投資的興趣。近年來，隨著房地產(chǎn)價格的不斷上漲，房地產(chǎn)升值潛力明顯。尤其是投資商鋪，自古就有“1店富三代”之說，可以說是投資安全性、收益性和流動性的最佳組合。相比之下，人們把投資目標從股票市場轉(zhuǎn)向了房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致了房地產(chǎn)需求的增長。2、個人住房按揭貸款，促成房地產(chǎn)需求的爆發(fā)式釋放。住房不僅是人們需要的，而且非常昂貴。以一個普通人的收入，1次買房很難還清。如果銀行不提供個人住房按揭貸款，或者個人住房按揭貸款利率很高，即使老百姓有住房消費需求，也很難變成現(xiàn)實。然而，1998年我國開辦了個人消費信貸業(yè)務(wù)，央行1996年多次降息，不僅幫助成千上萬的人實現(xiàn)了置業(yè)夢，也將我縣的個人住房貸款推向了快速增長的軌道，而且增速已經(jīng)遠遠超過房地產(chǎn)開發(fā)貸款。3.花垣縣人口城鎮(zhèn)化步伐加快，為花垣縣房地產(chǎn)需求增長提供了廣闊空間。為了加快城市化的步伐，政府出臺了一些政策，以最大程度地減少居住在城市的人口的所有復(fù)雜程序?！熬G燈”一路開啟，城鎮(zhèn)化率逐年提高。新增城市人口需要解決住房問題。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景廣闊。4、地價的上漲，直接推動了房地產(chǎn)價格的上漲?；ㄔh成立了土地儲備中心，所有土地由土地儲備中心收購拍賣。推行土地儲備制度的目的在于強化政府對土地一級市場的壟斷，規(guī)范土地市場行為，抑制土地投機行為，實現(xiàn)土地資源的合理配置，及時調(diào)整土地供應(yīng)。隨著近年來土地儲備和"招拍掛"制度的實施，增加了土地出讓的透明度，提高了房地產(chǎn)的拿地價格，這推動了房地產(chǎn)價格的上漲。5.金融政策和融資渠道的變化推動房價上漲。由于房貸收緊情況的變化，相當一部分企業(yè)發(fā)展資金短缺，影響了一些開工項目的進度和速度，導(dǎo)致供應(yīng)數(shù)量下降，增加了融資成本和融資風險，導(dǎo)致風險成本增加。6、建材價格的上漲直接導(dǎo)致了商品房建造成本的上漲。據(jù)調(diào)查，1月至2008年6月，全縣建筑材料上漲6.3%，其中水泥上漲6.1%，木材上漲7.0%，鋼材上漲8.3%。2、花垣縣房地產(chǎn)投資分析2003房地產(chǎn)開發(fā)投資一覽表2003房地產(chǎn)開發(fā)投資一覽表-20095.987.4811.5112.4813.2316.5923.5101020302003200420052006200720082009房地產(chǎn)開發(fā)完成投資(億元)從上圖數(shù)據(jù)可以看出，花垣縣房地產(chǎn)投資出現(xiàn)了兩次較大幅度的上漲，這一熱潮被推到了頂峰2007年。投資熱潮源于市場需求的煽動，兩者都呈現(xiàn)出良好的增長勢頭。從近幾年的數(shù)據(jù)來看，我們分析其房地產(chǎn)投資的增長情況如下:年2005200620072008房地產(chǎn)開發(fā)投資(億元)8.489.2312.5919.51增長率8.43%6.01%25.4%41.71%上表可見，2006、2007年是花垣縣房地產(chǎn)投資快速增長的年份，投資的快速增長來自于花垣縣房地產(chǎn)市場需求的增加。從走訪的樓盤來看，很多都是2006年建的。僅銷售1-2年，項目基本售罄，說明銷售速度大大提高。3、花垣縣房地產(chǎn)供需分析1)供應(yīng)分析2)需求分析從上一頁的系列圖表可以看出，無論是商品房銷售額還是銷售總額都保持了較大的增長態(tài)勢，市場需求整體向好。4、花垣縣房地產(chǎn)市場特征分析:綜上所述，我們可以將近年來花垣縣房地產(chǎn)市場的特點摘要如下:房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長，但增長速度與市場需求的增長具有良性發(fā)展關(guān)系。增量土地供應(yīng)明顯增加，土地存量減少，住宅用地供應(yīng)總量增加。商品房供應(yīng)增長較快，市場需求相對穩(wěn)定。產(chǎn)品建筑設(shè)計水平的提高，無論是立面設(shè)計、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、實用率、園林等，任何項目都不會有非常明顯的優(yōu)勢。5.花垣縣樓市2010年分析(1)花垣縣房地產(chǎn)市場走勢隨著國家宏觀調(diào)控政策的落實，花垣縣2010年，特別是下半年房地產(chǎn)市場預(yù)計將呈現(xiàn)以下特點:1)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整加快。根據(jù)國家調(diào)控政策的要求，建筑面積在90平方米以下的住房供應(yīng)將明顯增加，中低價位、中小套型普通商品住房的土地供應(yīng)也將明顯增加，而大戶型住房的建設(shè)和供應(yīng)將受到相應(yīng)的限制。中小套型普通商品房將逐漸成為房地產(chǎn)市場的主流產(chǎn)品。但是，像這樣的豪宅和中央商店的組合將成為罕見的杰出建筑。2)土地供應(yīng)將進一步收緊。繼續(xù)執(zhí)行從嚴從緊控制新增建設(shè)用地的政策，住宅用地增加的土地供應(yīng)將更加困難，存量土地供應(yīng)將繼續(xù)增長，但供應(yīng)總量將減少。房地產(chǎn)投資需求弱而有力，短期內(nèi)土地供需矛盾難以緩解。但此案所在地是政府支持的項目，土地的使用早已規(guī)劃，與華遠新城建設(shè)有關(guān)，牽一發(fā)而動全身。因此，土地審批既沒有困難，也沒有限制。審批等因素。(2)2010華垣縣樓市走勢花垣縣房價走勢目前受宏觀調(diào)控政策影響，cpi指數(shù)持續(xù)上漲，居民生活壓力加大，股市震蕩跌破3000點。樓價的增長勢頭會相對放緩，但總體上仍呈現(xiàn)增長的勢頭，主要是因為土地成本上升，建材價格上漲，人工工資上漲，直接導(dǎo)致開發(fā)成本大幅上升，因此，房地產(chǎn)價格仍有2010年上漲的空間。銷售預(yù)測1.項目需求分析項目所在的建設(shè)道路位于花垣縣的規(guī)劃中，地處宜居最集中的居住區(qū)。它人口眾多，交通便利。但兄弟河沿岸并沒有一個具有一定規(guī)模的高檔商住區(qū)。這里有很多人在工作和做生意。學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園、商品經(jīng)營、批發(fā)都聚集在這里，人流量非常大。人們物質(zhì)生活的不斷改善帶來了消費的增加，人們對住房的要求也越來越高。這個項目位于花垣縣境內(nèi)的兄弟河?xùn)|岸中部，與沿河美景息息相關(guān)。該項目將利用其良好的生態(tài)和“水與城”的區(qū)位優(yōu)勢，打造花垣縣人類共生生態(tài)示范社區(qū)，以創(chuàng)新的發(fā)展理念和生活方式，打造花垣縣高品質(zhì)、高標準、不可復(fù)制的江涇住宅，讓沿江生活成為花垣縣人民追求新生活的時尚，成為追求高品質(zhì)生活的必需品。2、項目銷售目標群體定位該項目規(guī)劃為花垣縣中高檔樓盤，銷售目標客戶群定位如下:(1)一類客戶:民營企業(yè)老板集團。這個項目周邊有很多大型民營企業(yè)，特別是很多礦主大多集中在這里。其中大多數(shù)價值數(shù)千萬至數(shù)億美元。這部分客戶將成為明珠雅園的重要客戶群。他們要求很高，渴望享受奢華的生活條件，以體現(xiàn)自己的地位和身份。因此，良好的生活條件是他們的首選。珍珠花園及其精湛的設(shè)計符合他們的追求和標準。據(jù)估計，該組可以購買120-300單位。而更多的是1大數(shù)量的私營企業(yè)主和商人價值在數(shù)百萬至數(shù)千萬元之間。他們世世代代、祖祖輩輩地生活在華苑這片神奇美麗的土地上。他們的家鄉(xiāng)是一座山，他們的家鄉(xiāng)是一條河。家鄉(xiāng)的風景使他們夢想著生活。因此，他們中的大多數(shù)人會在花垣縣購買和發(fā)展，或繼續(xù)奮斗，或安居樂業(yè)，或安居樂業(yè)。因此，這是一個不可忽視的潛在消費群體。住房和商店是他們不可或缺的基礎(chǔ)。這一塊的消耗量估計在500套左右。2)花垣縣公務(wù)員小組花垣縣是全縣公務(wù)員的主體。他們過著無憂無慮的生活，并表現(xiàn)出自己的身份。因此，擁有一套令人羨慕的房子也是他們非常普遍的需求趨勢。這部分客戶也將成為明珠雅園的購買客戶群。(2)二類客戶:周圍的私人業(yè)主項目毗鄰花垣縣繁華地段，也是中心商業(yè)區(qū)。周邊中小私營業(yè)主眾多，主要分布在花垣縣的主要批發(fā)市場，擁有大量10,000多家具有采購實力的經(jīng)營戶和商鋪老板。而且，目前面臨著家庭人口眾多、居住空間不足的問題。迫切需要購買財產(chǎn)來解決親戚的生活問題。(3)三類客戶:周邊學(xué)校的老師花垣縣學(xué)校眾多，教師近1,000人，學(xué)校教師待遇高，購買力強。④五類客戶:外地花垣縣成功人士目前，整個花垣縣在高端時尚社區(qū)中并不多見。對于花垣縣人在外打工到老家買房，一定要選擇景觀好、品質(zhì)高的大型社區(qū)。作為兄弟河邊唯一的高檔商住小區(qū)，明珠雅園無疑是這個金字塔里高端人群的首選。這是因為他們有著強烈的愛情情結(jié)，而外地的成功人士總則都愿意在當?shù)刂脴I(yè)，一方面是為了改善父母的居住環(huán)境;另一方面，他們還考慮在假期回家時擁有良好的生活環(huán)境。⑤六類客戶:所轄縣區(qū)鄉(xiāng)成功人士“生活從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市”，總則是大多數(shù)縣市以下居民的愿望。其中一些經(jīng)濟條件較好的將會投資到市區(qū)，這對明珠雅苑的銷售也會起到很大的促進作用。(6)七類客戶:來自世界各地的房地產(chǎn)投資者。目前，花垣縣的房價在全國偏低，升值空間很大，會吸引全國各地有眼光的人前來購買。根據(jù)以上各種消費對象的不同口味和要求，選擇了多種戶型，如下表所示:家庭類型分配表建筑類型胡興格式面積(㎡)數(shù)量(套)(1)A3室2廳2衛(wèi)1廚房1陽臺128.5264B3室2廳1衛(wèi)2廚房2陽臺131.2264②C2室2廳1衛(wèi)1廚房陽臺90.0880D3室、2廳、健康1、廚房3陽臺168.4480③E4個房間，2個大廳，3個浴室，1個廚房，2個陽臺，1個書房181.2690F3個房間，2個大廳，3個浴室，1個廚房，2個陽臺，1個書房165.8290④G3室1廳1衛(wèi)1廚房1陽臺90.79264H2室1廳1衛(wèi)1廚房1陽臺81.44264這個項目暫時沒有廣告。有近500組客戶以穆明珠雅苑風光帶的美譽來公司注冊，希望能在第一時間買到明珠雅苑的房子。銷售部門計劃在項目開盤前持有3個月的客戶儲存期，并計劃儲備600多批次的客戶。銷售收入預(yù)測1)周邊城市房價比較:不少業(yè)內(nèi)人士認為，目前花垣縣的房價水平處于全省中下水平，但經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿Υ笥谫彿繚摿ΑＮ磥?，在相當長的一段時間內(nèi)，還會有較好的增長空間。以省建設(shè)廳，統(tǒng)計局，國土資源廳，發(fā)展改革委于2007年10月月下旬在長沙舉行的前三季度全省房地產(chǎn)市場聯(lián)席會議上發(fā)布的數(shù)據(jù)為例，中國人民銀行長沙中心支行、銀監(jiān)局、國家統(tǒng)計局和國家統(tǒng)計局調(diào)查隊為例:全省商品房平均價格為2291元/平方米，而且花垣縣的均價是****元/平方米，更低。據(jù)周邊城市開發(fā)辦介紹，前3季度部分城市商品房均價長沙為3709元/平方米，邵陽為2222元/平方米，永州為1562元/平方米。吉首市新建商品均價在2705元/平方米以上。從簡單的數(shù)據(jù)來看，花垣縣的房屋均價低于上述地區(qū)。但一個重要的發(fā)展趨勢是，花垣縣樓市向品質(zhì)、人文、住宅等高端方向發(fā)展。項目銷售價格定位:根據(jù)本項目住宅及商業(yè)用房銷售價格預(yù)測，標準層住宅銷售均價不低于3700元/㎡;其中，1號住宅銷售均價為3800元/平方米，2號樓住宅銷售均價為4600元/平方米，3、4號樓住宅銷售均價為5800元/平方米，1至2號樓公共停車場為3000元/平方米，而3至4號樓公共停車場為4500元/平方米;1~3號樓一層商鋪銷售均價為9000元/平方米，而4層二樓商鋪銷售均價為11000元/平方米。本項目預(yù)計銷售收入總額為×10,000元。詳見附表5“銷售收入及稅金估算表”。營銷策略本項目擬采取低開高走的定價策略，在價格策略上向市場本項目價格上漲空間較大，升值潛力較大。該項目將確定以下推廣策略:1.推廣渠道(1)報紙廣告包括***日報、瀟湘晨報和三湘都市報都是典型的政府報紙。報紙不應(yīng)投入太多。開推新品前1-2周進行3-4次促銷是可以接受的。②短信推廣成本低，覆蓋面廣，操作簡單靈活，可作為一種長期的營銷手段。(3)影視廣告幾家地方電視臺收視率較低，主要用于開業(yè)和新產(chǎn)品。電視廣告是唯一的動態(tài)廣告平臺，值得定期高密度投放。(4)傳單分發(fā)縱觀項目營銷一直是宣傳利器，花垣縣面積小、人口集中，發(fā)放宣傳單能取得良好效果。⑤市場營銷活動活動一:“濱江風帶竣工儀式”、“明珠雅園開業(yè)儀式”?；顒佣?“大湘西炒房團花垣縣購房活動”?；顒尤?“百年花垣縣兄弟河”圖片展?；顒铀?華遠人說華遠大型文化論壇?；顒游?系列名人講座?；顒恿?神秘華遠旅游休閑購房活動。2.媒體宣傳組合開業(yè)前3個月，公司將以電視廣告、平面媒體和戶外廣告3個主要廣告重點推廣珍珠雅園，增強前期注冊客戶數(shù)量，擴大客戶存儲數(shù)量，為開業(yè)銷售的一半做準備。開業(yè)的一個月，該公司將配合風光帶的完成，舉辦各種活動，擴大在花垣縣的知名度，促進銷售。開業(yè)3個月后，公司將盡快開放樣板房和實景花園，并加大廣告投放力度。公交及站臺廣告:開業(yè)前3個月至開業(yè)后3個月，周期為半年。路橋廣告:貫穿整個項目營銷。影視廣告:開盤前一個月高密度投放，開盤后各推在新品發(fā)布前一周?；ㄔh報:開業(yè)前一個月3-4次，每次新品1次。散發(fā)傳單:每天都需要進行的一種推廣方式，力爭將傳單傳播到花垣縣的每個角落。短信推廣:總則每月發(fā)放4-6次，開通前每周發(fā)放2-3次。公關(guān)活動:開幕日前舉辦1場活動，開幕當天舉辦1至2場活動，視開幕后的銷售情況而定。建設(shè)規(guī)模與項目開發(fā)條件建設(shè)規(guī)模項目總占地面積18000平方米，總建筑面積81200.6平方米，總?cè)莘e率2.63，建筑密度24.4%，及建設(shè)內(nèi)容4棟(1-4號樓)高層電梯住宅(含住宅面積65,975.39平方米，1-3層商鋪面積15225.09平方米，地下停車場面積9,748平方米)。項目概述的當前狀態(tài)1.位置和地理位置本項目位于花垣縣境內(nèi)兄弟河?xùn)|岸中段，總占地面積18000平方米。社區(qū)內(nèi)的兄弟河西岸與沿江的風景帶相連，南到道路，東到規(guī)劃道路，北到社區(qū)的主要路口。本項目與著名的花垣縣××島隔江相望;距包茂高速、張花高速的入口不足10公里，與長榆高速相連。自然環(huán)境優(yōu)越，交通十分便利。它是商業(yè)和家庭的理想風水寶地。此案的鳥瞰圖:2.土地所有權(quán)類型和土地狀況本項目開發(fā)建設(shè)的土地位于花園縣建設(shè)路88號，面積18000平方米。經(jīng)花垣縣人民政府批準，國家使用(×)號。×城市商業(yè)/住宅用途土地使用證。本項目土地開發(fā)建設(shè)規(guī)劃已經(jīng)花垣縣規(guī)劃局審核通過。項目施工條件1.地形、地貌和地震條件花垣縣位于***省西北部，西部和西北部分別與貴州省松桃苗族自治縣和重慶市秀山縣接壤。地勢由南向北傾斜，形成高山臺地、丘陵地帶和沿河河流。平均海拔500米，最高的蓮花山海拔1,159米，最低的獅子橋海拔216米。境內(nèi)以山地地貌為主，層層疊疊，溪河縱橫，山川壯麗。花垣屬四季氣候，年平均氣溫16攝氏度，年平均降雨量1,418毫米，年平均日照1,324小時，無霜期269天。華源資源豐富，已探明礦產(chǎn)20多種。其中，錳礦和鉛鋅礦儲量分別居全國第二和第三位。這里被譽為“東方錳都”和“有色金屬之鄉(xiāng)”。水能資源豐富，土地肥沃，有著名的農(nóng)林牧特產(chǎn)，是一片厚實的土壤，發(fā)展?jié)摿薮蟆５貏萦赡舷虮眱A斜，形成高山臺地、丘陵地帶和沿河河流。平均海拔500米，最高的蓮花山海拔1,159米，最低的獅子橋海拔216米。這里的氣候四季分明，年平均氣溫16攝氏度，年平均降雨量1,418毫米，年平均日照1,324小時，無霜期269天。根據(jù)《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖》(GB18306-2001)，地震動峰值加速帶(g)<0.05，地震動響應(yīng)譜特征周期為0.33s，控制地震基本烈度<VI，為弱震區(qū)。2.氣候條件氣候特征1。冬暖夏涼，四季分明。盡管年平均氣溫和積溫;0℃低于該省同緯度的湖濱地區(qū)，但1月的平均氣溫相對較高。據(jù)1990年1961年氣象資料統(tǒng)計，最冷月1月平均氣溫在4.4℃以上，最高5.2℃，比同緯度湖濱地區(qū)高0.4℃~1.2℃，冬季寒冷。天數(shù)少10至17天，寒冷持續(xù)時間短16至32天。盛夏時，有許多地形雨。夏季氣溫低，炎熱天氣少。在最熱的月份，7月的平均氣溫比濱湖區(qū)的同緯度低1%。8℃~2.0℃。最高氣溫大于35℃的天數(shù)少8~15天。根據(jù)8個縣市196l1990年的氣象資料統(tǒng)計，春季從3月中下旬開始，持續(xù)約75天。夏季從5月下旬到6月中旬開始約110天。秋季從9月初到10月初開始約65天，而冬季從11月中后期開始約115天，冬夏長，春秋短。其中春季總則為陰雨天氣，氣溫逐漸回升。秋初秋高氣爽，秋風秋雨過后。四季的長度，隨著海拔的增加，夏季縮短，冬季延長。2.降水豐富，總光熱少。境內(nèi)位于全國降水較多的地區(qū)。降水時段為4月至6月(俗稱雨季)，降水量約占全年的41-47%。雨季從4月初由南向北開始，7月初由南向北結(jié)束?？倓t雨季基本上在7月中期結(jié)束。與全國、全省相比，該州光熱總量明顯低于同緯度東部地區(qū)。多年平均氣溫低至0.7℃(例如，與保靖北緯2841'和平江北緯2842'相比)，積溫≥10℃小于250℃，活躍積溫&ge；10℃小于約185℃。龍山相對華容、永順低于常德。日照時數(shù)，因州內(nèi)8縣市地處山區(qū)，日照時數(shù)比濱湖區(qū)少得多。如保靖日照時數(shù)比平江少520小時，其他縣市與同緯度的濱湖區(qū)相同。少。3.光、熱水基本同季節(jié)，前期協(xié)調(diào)性較好，后期經(jīng)常出現(xiàn)不平衡現(xiàn)象。4月年至9月年，8個縣市的光、熱水比例平均分別為68.9%、71.%和73.0%。4月到6月，氣溫逐月上升，日照逐月增加，降水量逐月增加，光熱水的協(xié)調(diào)還是不錯的。從7月中后期開始，隨著雨季北移，副熱帶高壓向西、向北延伸，降水明顯減少。全年高值時段日照、氣溫為7月至9月550小時，占全年43%。積溫2,350℃，占全年的40%，而降水只占全年的29%，降水往往強度大、成效差、利用率低。因此，后期光和熱水的協(xié)調(diào)性較差，容易出現(xiàn)夏秋干旱。4.氣候類型多樣，垂直方向立體特征明顯。年平均氣溫每海拔100米下降0.55℃~0.60℃，降雨量增加30~50毫米，日照減少，無霜期縮短5天，溫暖作物生長季縮短6。五天，形成不同層次的氣候類型。在水平方向上，由于地形和坡度方向不同，接收的太陽輻射量也不同，迎來的氣流也不同，光照和熱水有很大的區(qū)別。總則南坡或開闊地形的光照強度較高，空氣相對較高。干燥，北坡或峽谷山溪則相反。該州有許多山地盆地。由于冬季冷空氣的困難或夜間反向輻射降溫的影響，一定程度上容易發(fā)生逆溫并產(chǎn)生暖區(qū)，許多地區(qū)會產(chǎn)生小的“暖區(qū)”。在冬季氣溫異常低的情況下，暖區(qū)溫度比總則地區(qū)高2℃~9℃，暖區(qū)溫度比下層高2℃~8℃?；ㄔh地處亞熱帶，屬中亞熱帶季風濕潤氣候，四季分明，光熱充足，年平均氣溫16-18℃，日照時數(shù)1300-1800小時，無霜期260-310天。自然資源極其豐富。花垣縣位于***省西北部，西部和西北部分別與貴州省松桃苗族自治縣和重慶市秀山縣接壤。地勢由南向北傾斜，形成高山臺地、丘陵地帶和沿河河流。平均海拔500米，最高的蓮花山海拔1,159米，最低的獅子橋海拔216米?；ㄔh境內(nèi)山勢壯闊，最高的蓮花山海拔1,159米。境內(nèi)以山地地貌為主，層層疊疊，溪河縱橫，山川壯麗。花垣屬四季氣候，年平均氣溫16攝氏度，年平均降雨量1,418毫米，年平均日照1,324小時，無霜期269天。(1)、溫度年平均氣溫為18.4℃1月的溫度是3.5℃7月的溫度是28.3℃極端最低溫度-2.9℃極端最高溫度38.7℃②、降水年平均降水量1960.7毫米157天的年降雨量最大日降水量142.5毫米③、濕度最冷月份的平均相對濕度81%平均相對濕度75%在最熱月④。風年平均風速為2.7米/主導(dǎo)風向夏季NNW2.6m/sNNW冬季2.8米/30年最大風速為23m/s⑤、最大雪深30厘米⑥最大凍土深度為9厘米⑦，年日照時數(shù)1513.0h3.水文地質(zhì)學(xué)花垣縣屬酉水水系。位于云貴高原東北側(cè)和鄂西山脈南、西兩端的交界處。武陵山脈由北向東、南南西斜貫全境。地勢南向東低，北向西高。自西向東屬于中國。逐漸降低第二步的東部邊緣。西部與云貴高原相連，北部與鄂西山地相連，東南部為雪峰山所覆蓋。武陵山脈蜿蜒穿過境內(nèi)。地勢由西北向東南傾斜，平均海拔800~200米。西北邊界的龍山縣大龍山1736.5米海拔，為全州最高點;蘆溪縣上堡鄉(xiāng)大龍河出口處河床97.1米海拔。該州的最低點。西南地區(qū)的石灰?guī)r分布非常廣泛，喀斯特發(fā)育充分，洞穴和水流較多;西北地區(qū)的石英砂巖分布密集，由于地殼的作用而形成小峰。東西為低山丘陵區(qū)，平均海域面積200~500米，溪流、河流縱橫交錯，兩側(cè)多沖積平原。地貌總體輪廓為以山地為主，丘陵小平原，向北、向西突出的弧形山地地貌。湘西州境內(nèi)的主要水系為南部的沅江干流，酉水河干流和烏水河干流橫穿西部和東部，花垣西鄉(xiāng)河上中游由南向北經(jīng)茶東進入。元江全長1,033公里，流域面積89,163平方公里。發(fā)源于貴州省都勻縣云霧山雞冠嶺，于德山入洞庭湖。干流從瀘西縣蒲石鎮(zhèn)小樹坪上游進入約1.0公里處，流經(jīng)蒲石鎮(zhèn)、白沙鎮(zhèn)、巫溪鎮(zhèn)的回烏河，向下流至大龍河出口。過境里程約/10公里，在該州流域面積1,158.8平方公里。酉水是沅江最大的一級支流，自古被稱為南北兩源。北苑為主要主流，發(fā)源于湖北省宣恩縣的游園山，向南蜿蜒至湖北省的宣恩、來鳳，***省的龍山與重慶市的秀山、酉陽接壤，其中56公里已成為湖南、湖北、四川三省的分界線。干流向南流經(jīng)重慶市酉陽縣溪州鎮(zhèn)龍山縣灣塘水電站至秀山縣石堤鎮(zhèn)，與秀山河匯合。南苑稱秀山河，發(fā)源于貴州省松桃縣山羊溪。南北兩源在秀山石堤交匯后，順流而下經(jīng)大橋村10余公里進入州內(nèi)，至龍頭左匯以南的洗車河、河口右側(cè)的花園河、四溪河，右方的勐東河、石榮河、白溪、古掌河，再由鳳潭水力發(fā)電廠大壩出州。經(jīng)沅陵郡入沅江。酉水干流長477千米，流域面積18,530平方千米，其中州干流長222.5千米，流域面積9,098平方千米。水能資源理論蘊藏量為118萬千瓦，可能開發(fā)能力為748,300千瓦。武水是沅江的一級支流。發(fā)源于花垣縣老人山、火眼洞一帶。從柳東到鳳凰縣六波鄉(xiāng)小水坨流6公里。大部分水從大龍瀑布的河口流入暗河。另一部分水沿牛角河在大龍瀑布下13公里處流淌，稱為侗河。沿下游經(jīng)哀寨、吉首市，至張牌寨會合萬榮河，至河西會沱江，故稱武水。繼續(xù)經(jīng)黃連河進入瀘溪縣，并匯入沅江至巫溪鎮(zhèn)。武水干流全長141公里，流域面積3,676平方公里，其中州內(nèi)有3,624平方公里。水能資源理論蘊藏量為210,000千瓦，可能開發(fā)量為6。940,000千瓦?；▓@河是酉水最大的支流。發(fā)源于重慶市秀山縣的椅山和貴州省松桃縣的耳溪。流經(jīng)松桃縣，從花垣縣查東入州，流經(jīng)兄弟河縣城。流到保靖縣口后，匯入酉水。干流全長187公里，流域面積2,797平方公里，其中湖南、貴州兩省以河流為界為22。千米，全州干流53.5千米，流域面積1,07平方千米。由石灰?guī)r、板巖、變質(zhì)巖組成的山脈多為東北偏東及北北偏東。由于受新構(gòu)造運動的強烈影響，在地貌上形成了山頂?shù)亩嗉壠秸脚_和河谷的多級階地，并在其中嵌入了一些小的山盆和河谷平原。該地區(qū)主要河流有沈城干流及其支流酉水、武水、曲水、武水、錦江等。歷史上稱“武陵巫溪蠻夷區(qū)”。它不僅對船只有利，而且重要的灌溉水源，因其豐富的水電資源而被譽為全國十大著名水電基地之一。該地大部屬亞熱帶季風山地氣候，日平均氣溫)30℃高溫天氣僅見于少數(shù)低洼山地盆地，呈現(xiàn)冬暖夏涼的特點。各地年平均降水量為1200-1700毫米，多集中在春、夏、秋三季，季節(jié)性干旱較輕。累積溫度(8%保證率)與年平均溫度≥10℃為4900-5150℃，全區(qū)日照時數(shù)為1273-1642h。4.運輸條件花垣縣交通發(fā)達，目前規(guī)劃的修吉宜鐵路:自西向東經(jīng)過花垣、保靖、吉首、瀘西。公路:1.漢瑞高速:經(jīng)魯西、吉首、鳳凰，設(shè)計時速80km。與張華高速公路連接；2.包茂高速:經(jīng)花垣、吉首、鳳凰，設(shè)計時速80km。3.張華高速:途經(jīng)張家界、永順、保靖、華源，設(shè)計時速80公里。主干道:有龍山經(jīng)永順保靖花垣至鳳凰公路(G209外等)、花垣經(jīng)吉首至魯西公路(G319外等)、花垣經(jīng)清水坪至龍山公路(S231II)。5.生態(tài)和環(huán)境條件風水有云:居所“藏風聚氣，水為頂”。該項目在該地區(qū)有一個干凈的水面，寬度約為800米。是湘江花垣縣河段最寬的地方。水脈長而流動。整個被河流和水包圍著。它是非凡的，俯瞰廣闊的區(qū)域，吞噬和吐出成千上萬的匯款，聚集了天然氣和財富。該住宅開發(fā)項目位于花垣縣沿江風景區(qū)的中部。它靠近沿河風景優(yōu)美的風景區(qū)。它靠近沿河風景優(yōu)美的風景區(qū)。它與東部居民區(qū)的計劃小學(xué)相連，南部與道路相連。仁者樂島，智者樂水，近江而居，近水而居，吸收天地靈性，培養(yǎng)開放的胸懷。臨江觀道，詩情畫意，自然生活，這是中國人追求的理想家園。6.施工條件本項目所處位置平坦，不占用城市主要道路，不需要大規(guī)模拆遷。全市主次干道上的水、電、氣、通訊等市政設(shè)施設(shè)備齊全，承擔施工任務(wù)的施工隊只要企業(yè)符合施工資質(zhì)，就可以完成施工任務(wù)。但***省有幾十家企業(yè)符合資質(zhì)要求，施工隊伍不成問題。施工所需的場地、施工道路、水電均已滿足，因此施工條件較好。7.政策環(huán)境本項目建設(shè)符合花垣縣城市建設(shè)總體規(guī)劃，實施花垣縣政府城市建設(shè)發(fā)展戰(zhàn)略。對于加快城市化進程，美化城市空間，打造城市新景觀，提高城市品位，具有積極意義。目前，花垣縣成立了花垣縣沿江風光帶建設(shè)協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組，政府相關(guān)職能部門領(lǐng)導(dǎo)和負責人為成員。該項目已納入自治州、縣重點項目，享受了政府給予的相關(guān)優(yōu)惠政策。建筑平面圖設(shè)計基礎(chǔ)1.《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》(2002版)GB50180-932.民用建筑設(shè)計的總則原則GB50352-20053.《高層民用建筑防火設(shè)計規(guī)范》GB50045-954.車庫，維修車庫和停車場GB50067-97的防火設(shè)計規(guī)范5.城市規(guī)劃編制辦法6.花垣縣城市規(guī)劃行政技術(shù)導(dǎo)則7.花垣縣2007城市總體規(guī)劃8、本項目毗鄰兄弟河沿河風光帶設(shè)計項目設(shè)計主題與開發(fā)理念明珠雅苑，位于花垣縣兄弟河側(cè)，位于兄弟河?xùn)|岸。項目所在的“兄弟江畔風光帶中段工程”屬于花垣縣政府主建的“歷史文化長廊”，全長3.7公里。它享有原生態(tài)的武陵山水文化，并實現(xiàn)了地域獨特性。該項目的建筑設(shè)計由全國知名的“****建筑設(shè)計事務(wù)所”承擔。項目剛開始，設(shè)計公司就被花垣縣所蘊含的厚重文化所折服，而明珠雅園創(chuàng)造的輝煌，在建設(shè)的幫助下得以延續(xù)，綻放的光芒得以升華。在建筑設(shè)計中，以江景為先導(dǎo)，考慮到花垣縣當?shù)鼐用竦纳盍?xí)慣，利用地形使建筑布局合理，充分保持景觀的均勻性，通風采光的自然暢通，而且每棟樓之間都有較寬的距離，讓每戶都能欣賞到寬闊的視野，捕捉到自然稟賦的自然美。在項目整體規(guī)劃上，立足西方建筑特色，融入東方生活理念，著力打造國際化生活水準社區(qū)，為業(yè)主營造高品位、高品質(zhì)的生活氛圍。明珠雅園項目以建筑、自然、人和諧為理念，旨在打造有尊嚴、健康、運動、休閑、生態(tài)、健康的濱水生活。在住宅的設(shè)計理念上，項目引入“新城主義”、“街區(qū)規(guī)劃”、“仿生規(guī)劃”等先進的設(shè)計理論，力求將歐洲經(jīng)典藝術(shù)的氛圍與尊嚴與東方文化的“天人合一”。把“和諧”的理念有機結(jié)合起來，把營造和諧的生活氛圍融入到社區(qū)文化建設(shè)的精神層面。項目總體規(guī)劃1.規(guī)劃和設(shè)計原則(1)從城市連片營地的商業(yè)角度挖掘地塊核心價值，規(guī)劃社區(qū)；(2)以銷售為主導(dǎo)的階段性規(guī)劃設(shè)計，確保項目滾動有序運行；(iii)節(jié)點花園景觀視線軸的設(shè)計，以創(chuàng)造靈活多變的環(huán)境空間，并封閉建筑群；(4)人車雙路線設(shè)計，即對面人車分流系統(tǒng)，避免通過破壞流向社區(qū)的交通流量。2.項目結(jié)構(gòu)和布局本項目總體規(guī)劃領(lǐng)先于眾多大型規(guī)劃***和花垣縣，力求體現(xiàn)開發(fā)商前瞻性的發(fā)展愿景和產(chǎn)品開發(fā)的可持續(xù)性?？偯娣e16000平方米，總建筑面積80000平方米。該項目結(jié)合了現(xiàn)代高尚生活的特點和東方傳統(tǒng)人文精神，強調(diào)人與人之間的溝通，動與靜的有機結(jié)合，社區(qū)停車方式的多樣化，生活方式的多樣化，使用公、商、文、娛樂建筑和住宅小區(qū)，確保項目能站在花垣縣房地產(chǎn)業(yè)的高端，對市民擇居的審美趨勢和生活方式產(chǎn)生積極影響，在規(guī)劃上采用低密度、低容積率、高綠化率控制指標，重視社區(qū)生態(tài)環(huán)境的塑造和人文環(huán)境的培育，努力把項目發(fā)展成為具有大型貴族社區(qū)特色的一流示范居住區(qū)。通過獨具特色的物業(yè)服務(wù)，向人們詮釋了“新居住文化”的陽光理念。(1)獨特的水系布局。水系形成了獨特的水景和海旁民居群，強化了“水景”住宅的概念。居住模式從有限的室內(nèi)居住空間延伸到有水系的居住區(qū)，延伸到兄弟江畔，真正做到了景觀的整齊劃一。(2)更多的廣場和綠色開放空間。小區(qū)里蜿蜒的小路，幽幽而步步。設(shè)計了一個地下陽光車庫。即使在車庫里，也能看到如詩如畫的景觀，形成獨特的下沉景觀，使整個空間錯落有致。(3)充分考慮花垣縣的氣候特點，在平面布局上強調(diào)南北通透性，力求通風系統(tǒng)通暢。(4)采用最經(jīng)濟的核心筒尺寸，合理組織交通，并盡可能減少共享面積。3、住宅物業(yè)類型及商業(yè)布局。本項目的物業(yè)類型考慮了高層商業(yè)辦公和高層公寓的性質(zhì)，物業(yè)類型較為多樣。這個項目的商業(yè)類型齊全，包括臨街商業(yè)街、集中商業(yè)和社區(qū)俱樂部。結(jié)合社區(qū)正門的設(shè)置，形成了一條人流集中、商業(yè)氛圍濃厚的商業(yè)街。沿著小區(qū)兩側(cè)的市政道路，規(guī)劃了最底層的沿街商業(yè)，提升了小區(qū)外的商業(yè)氛圍。建筑設(shè)計1.主要規(guī)格和標準建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范[GB50009-2001]建筑基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范[GB50007-2002]混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范[GB50010-2002]建筑物抗震設(shè)計規(guī)范[GB50011-2001]建筑樁基技術(shù)規(guī)范[JGJ94-94]地下工程防水技術(shù)規(guī)范[GB50108-2001]砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范的GB50007-2002《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》JGJ3-2002《高層建筑箱筏基礎(chǔ)技術(shù)規(guī)范》的JGJ6-99《建筑地基處理技術(shù)規(guī)范》的JGJ79-2002《人防地下室設(shè)計規(guī)范》的GB50038-94考慮內(nèi)力再分配的鋼筋混凝土連續(xù)梁和框架設(shè)計規(guī)范CECS51:932.建筑風格與立面特征①按照“以人為本”的建筑設(shè)計理念，體現(xiàn)了休閑簡約的建筑風格，充分體現(xiàn)了新古典主義美學(xué)的精細度、質(zhì)感、厚度和美感。建筑立面采用歐洲城堡的色彩，以復(fù)雜的線條和曲線來展現(xiàn)優(yōu)美動感多變的視覺效果。群樓部分采用文化磚裝飾，使建筑更具有歐式風格的古樸和深沉，并表現(xiàn)出高貴、典雅和奢華的設(shè)計理念。建筑立面體現(xiàn)了優(yōu)雅精致的新古典主義風格。它采用了大型的陽光露臺和經(jīng)典的三段式立面，在寫意和浪漫中展現(xiàn)出優(yōu)雅高貴的藝術(shù)氣息。3、建筑公寓特點(1)細化功能，把握尺度營造氛圍，更加靈活的平面設(shè)