房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識、術(shù)語

第一章房地產(chǎn)基礎(chǔ)術(shù)語、知識房地產(chǎn)業(yè)包括土地的開發(fā)，房屋的建設、維修和管理，土地使用權(quán)的有償房屋建筑概述出讓、轉(zhuǎn)讓，房屋所有權(quán)的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押貸款，以及由此形成的通常認為，建筑是建筑物和構(gòu)筑物的總稱。其中供人們生產(chǎn)、生活或進行房地產(chǎn)市場。房地產(chǎn)業(yè)涉及房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費、管理的全過程，它是商其它活動的房屋或場所都叫做“建筑物”，如住宅，學校，辦公樓等，人習慣品經(jīng)濟發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。屬于第三產(chǎn)業(yè)范疇。上也稱之為建筑。而人們不在其中生產(chǎn)，生活的建筑，稱為“構(gòu)筑物”，如水什么是房地產(chǎn)交易？壩，煙囪等。房地產(chǎn)交易是指房地產(chǎn)作為商品而進行的各種交易活動，包括土地使用權(quán)房地產(chǎn)相關(guān)詞語解釋的出讓、轉(zhuǎn)讓、出租抵押和各種所有制房屋連同相關(guān)土地使用權(quán)的買賣、租賃、什么叫房地產(chǎn)？典當、互換、拍賣，以及其它在房地產(chǎn)流通過程中的各種經(jīng)營活動。根據(jù)國家指房屋財產(chǎn)和土地財產(chǎn)的總和，指土地上的建筑物和附著物。法規(guī)規(guī)定，一切房地產(chǎn)交易活動都必須進入房地產(chǎn)市場，納入政府管理，通過什么是房產(chǎn)？房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)辦理房地產(chǎn)交易手續(xù)。房地產(chǎn)交易的構(gòu)成要素有三個方指在土地上面以房屋的實物形態(tài)體現(xiàn)的財產(chǎn)，它在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)面：一是交易的主體，即從事房地產(chǎn)交易的組織或個人，他們在交易活動中構(gòu)系。成買賣的雙方或供求雙方；二是交易的客體，即用于交易的對象，它包括土地什么是房地產(chǎn)業(yè)？和房屋，有關(guān)房地產(chǎn)知識、情報信息、有價證券也屬房地產(chǎn)交易的市場的客體；三是交易的媒體，即房地產(chǎn)交易活動中介機構(gòu)，具體可分為交易媒體（如經(jīng)紀活動可以一次完成，也可以分期陸續(xù)完成。人、信托公司、交易所等）、融資媒體（如各種房地產(chǎn)投資提供貸款的金融機3、地產(chǎn)交易區(qū)域性強，不同地域的房地產(chǎn)價格有很大差異。構(gòu)）。4、房地產(chǎn)交易是有條件的，必須受國家法律法規(guī)的制約，交易雙方必須簽訂交易合同，經(jīng)房地產(chǎn)交易管理部門登記、審核并進行產(chǎn)權(quán)變更登記。由于房地產(chǎn)本身具有不可移動性、地區(qū)性和個別性的特點，形成了房地產(chǎn)5、房地產(chǎn)的增值保值作用，體現(xiàn)房地產(chǎn)交易還具有消費與投資的雙重性交易與一般商品交易的不同特點，如一般商品交易可以集中一個固定場所供人質(zhì)。們選擇，而房地產(chǎn)交易則必須對每宗房地產(chǎn)進行實地調(diào)查。因而房地產(chǎn)市場是什么是房地產(chǎn)市場？一個沒有柜臺的市場。同時，房地產(chǎn)交易在很多情況下并不能“一手交錢，一房地產(chǎn)市場：是由房地產(chǎn)一級市場、二級市場、三級市場組成。以上三個手交貸”，土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)換往往不能在瞬間完成，由此可以概級別的市場稱為房地產(chǎn)市場。括房地產(chǎn)交易具有以下特點：一級市場：即土地市場，是由國土部門掌握，通過協(xié)議，招標或拍賣的方1、進行交易的房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的無形權(quán)利的轉(zhuǎn)移，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的式，將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給具有開發(fā)資格的房地產(chǎn)開發(fā)商。有機統(tǒng)一。二級市場：即是房地產(chǎn)開發(fā)商在獲得土地使用權(quán)后，在土地上興建物業(yè)，2、地產(chǎn)交易投資金額大，費用昂貴，可采取分期付款方式。房地產(chǎn)交易 然后通過銷售，將該物業(yè)銷售給廣大的小業(yè)主。三級市場：即是小業(yè)主在開發(fā)商處購買物業(yè)后，擁有該物業(yè)的所有權(quán)（以房地產(chǎn)證為依據(jù)），然后將該物業(yè)的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給受讓方。從房產(chǎn)性質(zhì)來區(qū)分房地產(chǎn)可分為以下幾大類：A、商品房 B、非商品房 C、集資房 D、福利房 E、私房從房地產(chǎn)用途來區(qū)分可以分為以下幾點：寫字樓：1、標準寫字樓 2、商住寫字樓住 宅：1、高層住宅（小高層） 2、多層住宅商 鋪：1、臨街地鋪 2、裙樓商鋪所謂土地使用權(quán)，是指依法取得的對某一地塊的地上的經(jīng)營權(quán)和利用權(quán)，即具有使用土地的主體資格的單位或個人，依照法定程序辦理土地使用權(quán)的申請登記，取得土地使用權(quán)證書，被法律確認對土地享有的占有、使用和部分收土地相關(guān)名詞解釋益、處分的權(quán)利。它是我國土地使用制度在法律上的體現(xiàn)。土地使用權(quán)是土地什么是土地？所有權(quán)的內(nèi)容之一，它的使用必須符合土地所有權(quán)人的利益，同時也必須符合狹義：土地僅指地球上的陸地表面；社會利益。如對土地的使用權(quán)用必須考慮周圍環(huán)境，不能給自然環(huán)境和鄰里造廣義：土地不僅包括空中環(huán)境和地下物質(zhì)層，還包括陸地、內(nèi)陸水域、灘成不良影響，亦即不能污染、破環(huán)自然環(huán)境，不能給鄰理的通風、透氣、采光涂和島嶼。土地作為生產(chǎn)資料，具有數(shù)量有限，位置固定，使用經(jīng)久，即是生造成影響。使用權(quán)土地的單位和個人，有保護、管理和合理利用土地的義務。產(chǎn)資料，又是生產(chǎn)關(guān)系的客體的四個方面的特征。土地類型是什么？土地使用權(quán)出讓方式有哪些？土地按其性質(zhì)劃分為：居住、商住、工業(yè)、倉儲、綜合用地、公共設施用1、協(xié)議出讓土地使用權(quán)：協(xié)議出讓土地使用權(quán)，是指由土地管理部門代地及自由集資，微利房地產(chǎn)。表政府與土地使用者以土地的公告市場價格為基準，經(jīng)協(xié)商確定的土地價格，什么是土地使用權(quán)？ 并將土地使用權(quán)出讓與土地使用者的行為。2、招標出讓土地使用權(quán)：是指由土地管理部門公開招標或邀請符合條件什么是土地使用權(quán)年限？的投標人投標，通過競標后確定的中標人取得土地使用權(quán)的行為。土地使用權(quán)年限是指政府以拍賣、招標、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)3、拍賣出讓土地使用權(quán)：是指在指定時間、公開場合，在土地管理部門在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，土地使用權(quán)滿后，如該土地用途符合當時城授權(quán)的拍賣主持人的主持下，競投者按規(guī)定的方式應價，有出價最高者獲得土市規(guī)劃需要的，土地使用者可申請續(xù)用，經(jīng)批準補清地價后繼續(xù)使用，如果不地使用權(quán)的行為。符合則該土地使用權(quán)由政府無償收回。什么是地價？土地使用出讓的價格，包括土地使用出讓金，市政配套設施和土地開發(fā)費。土地的使用年限是如何確定的？現(xiàn)行的土地獲取方式（來源）?凡與國土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的用地，其土地使用年期按國1、劃撥家規(guī)定執(zhí)行，即：居住用地七十年；工業(yè)、商業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、2、出讓：分為招標、拍賣、掛牌三種體育用地五十年；綜合用地或其它用地五十年；旅游、娛樂用地四十年。根據(jù)2003年6月1日頒布的《天津市國有土地有償使用辦法》，對于經(jīng)濟性用地必須采用土地出讓的方式獲得。什么是居住區(qū)用地?居住區(qū)用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項用地的總稱。道路用地?道路用地是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團路及非公建配建的居民小汽車、單位總用地面積？通勤車等停放場地。經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的用地范圍內(nèi)的土地面積；什么是公共綠地?建設用地面積（凈用地面積）？公共綠地是指滿足規(guī)定的日照要求，適合于安排游憩活動設施的、供居民共享經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的建設用地范圍內(nèi)的土地面積；的游憩綠地，應包括居住區(qū)公園、小游園和組團綠地及其他塊狀帶狀綠地等。什么是住宅用地?住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地含宅間綠地和三通一平？宅間小路等的總稱。是指水通、電通、路通及場地平整；什么是公共服務設施用地?公共服務設施用地一般稱公建用地，是與居住人口規(guī)模相對應配建的、為居民七通一平？服務和使用的各類設施的用地，應包括建筑基底占地及其所屬場院、綠地和配通水(上、下水)、通電、通路、通郵、通訊、通暖氣、通天燃氣或煤氣、平整建停車場等。 土地紅線圖？又叫（宗地圖），是按一定比例尺制作的用以標示一宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖。它由政府土地管理部門頒發(fā)給土地使用權(quán)受讓者，受讓者只能在紅線范圍內(nèi)施工建房；住宅名詞解釋什么是住宅？住宅，就是供人居住的房子。人在任何房子里都可居住，但并不是所有的房子都可稱為住宅。可供人們居住的房子，應當具備可供人們生活起居的功能和設施。那些不具備居住用途的房子，如辦公室、商店、廠房，一般不具備這些功能設施，這是劃分住宅與非住宅的一個根本標志。人們?yōu)樽陨砩钇鹁釉O計、建造住宅也經(jīng)歷了一個從無到有的過程，最初的樹洞、巖穴只是為我們的祖先提供了天然的棲身之地。隨著人類的進化和勞動本領(lǐng)的增強，人們逐步意識到要通過勞動來創(chuàng)造和改變自身的居住條件，于是通過人工的勞動與大自然提供人類不斷地建造和完善著住宅及其各項功能，住宅作為人類勞動的結(jié)晶，反過來又為人類的生存、享受和發(fā)展提供必備的條件。 并不為交通干道所穿越的完整居住地段。 住宅小區(qū)一般設置一整套可滿足居民什么是住宅的產(chǎn)權(quán)？日常生活需要的基層專業(yè)服務設施和管理機構(gòu)。如果某人同時擁有對某所住宅的占用、使用、收益和處分權(quán)利，也就擁有

住宅包括哪些類型？現(xiàn)代城鎮(zhèn)住宅分類很多：了住宅的產(chǎn)權(quán)。住宅的產(chǎn)權(quán)等同于住宅所有權(quán)。特征為：1、所有權(quán)在行使時不需要他人的協(xié)助是一種絕對權(quán)。 1、按照住宅層數(shù)分類，可分為：2、住宅的產(chǎn)權(quán)是對住宅的支配權(quán)，任何人不得干預。低層住宅（庭院式住宅） 、多層住宅、高層住宅（超高層住宅）3、一處住宅只有一項產(chǎn)權(quán)，具有排他性。2、按照住宅承重結(jié)構(gòu)所選用的主要材料分類，可分為：什么是住宅產(chǎn)權(quán)“共同共有”？混合結(jié)構(gòu)住宅（磚木、砌塊、磚混、鋼混） 、大模板結(jié)構(gòu)住宅（內(nèi)外墻現(xiàn)是以數(shù)人共有關(guān)系來確定對住宅產(chǎn)權(quán)的共有。最常見的如夫妻關(guān)系。各共澆、內(nèi)墻現(xiàn)澆外墻掛板，內(nèi)墻現(xiàn)澆外墻磚砌） 、框架輕板住宅、簡單結(jié)構(gòu)住宅有人并不能擁有自己的產(chǎn)權(quán)部分，因此對于住宅共有產(chǎn)權(quán)一般是分享權(quán)利、分（干打壘、生木結(jié)構(gòu)、拱券結(jié)構(gòu)、竹木結(jié)構(gòu)、泥石結(jié)構(gòu)、輕鋼骨結(jié)構(gòu)）擔義務。除非共同關(guān)系消滅或解除，否則共有的房產(chǎn)住宅不能請求分割。3、按照住宅的平面布局分類，可分為：什么是住宅小區(qū)？住宅小區(qū)也稱“居住小區(qū)”是由城市道路以及自然只是線 （如河流）劃分， 點式（墩式、塔式）住宅、條式（板式）住宅4、按照住宅的設計特點分類，可分為：什么是私有住宅？內(nèi)廊式住宅、外廊式住宅（筒子樓）、退臺式住宅（臺階式住宅）、躍層式是由個人或家庭購買、建造的住宅。公有住宅通過住宅市場出售給個人和住宅（復式住宅）、錯層式住宅（梯間式住宅）；家庭，也就是轉(zhuǎn)為私有住宅。什么是住宅建筑安裝費？5、按照住宅的用途和功能分類，可分為：主要指用于住宅主體工程本身的建筑工費、機械使用費、技術(shù)裝備費、技普通住宅、青年住宅、老年人住宅、殘疾人住宅、別墅式住宅（庭院式住術(shù)裝備、施工管理費等。其中建筑材料費所占比重較大。整個建安工程總造價宅）通常稱為“工程總造價” 。什么是預售商品住宅？毛坯房？指建筑工程尚未完成，而預先出售的商品住宅。是指沒有進行裝修過的房。什么是期房？什么是公有住宅？指消費者在購買時不具備即買即可入住的商品房， 即房地產(chǎn)開發(fā)商從取得是指由國家及國有企業(yè)、事業(yè)單住投資興建、銷售的住宅。在住宅未出售商品房預售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止， 所出售的商品房稱為期之前，住宅的產(chǎn)權(quán)歸國家所有。房。消費者在購買期房時應簽商品房預售合同。什么是現(xiàn)房？指消費者在購買時具備即買即可入住的商品房， 即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)證的商品房，與消費者簽定商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。什么是商品房？商品房是指開發(fā)商以市場地價取得土地使用權(quán)進行開發(fā)建設并經(jīng)過國土局批準在市場上流通的房地產(chǎn)，它是可領(lǐng)獨立房產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、贈予、交換的房地產(chǎn)。什么是福利商品房？福利商品房是指政府按住房制度改革方案免除房地產(chǎn)地價、 按房屋的成本造價售給企業(yè)或符合條件的職工，帶有福利性質(zhì)的房屋。什么是微利商品房？

微利商品房與福利房不同在于不免地價，并有略高于房地產(chǎn)成本的微利，這類房屋由政府主管單位籌資建設，可來解決企業(yè)職工住宅困難房，價格由政府確定實行優(yōu)惠價格政策。什么是安居房？安居房是指實施國家“安居工程而建設的住房（屬經(jīng)濟適用房一類） ，是國家安排貸款和地方自籌資金建設的面向廣大中低收入家庭， 特別是4平米以下特困戶提供的銷售價格低于成本，由政府補貼的非營利性住房。什么是經(jīng)濟適用房？經(jīng)濟適用房是指具有社會保障性質(zhì)的商品住宅， 具有經(jīng)濟性和適用性的特點。經(jīng)濟性是指住宅價格相對市場價格而言，是適中的，能夠適應中低收入家庭的消費能力；適用性是指在住房設計及其建筑標準上強調(diào)住房的使用效果，而不是降低建筑標準。 它是國家為解決中低收入家庭住房問題而修建的普通住房。這類住宅因減免了工程報建中的部分費用，其成本略低于普通商品房，故又稱經(jīng)濟實用房。經(jīng)濟適用房包括安居房、解困房。集資房？使用權(quán)房？是改變住房建設由國家和單位包的制度，實行政府、單位、個人三方面共同承是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標準擔，通過籌集資金，進行住房建設的一種房屋。職工個人可按房價全額或部分出租給居民的公有住房。出資，政府及相關(guān)部門用地、信貸、建材供應、稅費等方面給予部分減免優(yōu)惠。產(chǎn)權(quán)房？集資所建住房的權(quán)屬，按出資比例確定。個人按房價全額出資的，擁有全部產(chǎn)是指產(chǎn)權(quán)人對房屋（指建筑物）擁有所有權(quán)，對該房屋占用范圍內(nèi)的土地擁有權(quán)，個人部分出資的，擁有部分產(chǎn)權(quán)。使用權(quán)，產(chǎn)權(quán)人對這兩項權(quán)利享有占有。使用，收益和處分的權(quán)利。這種權(quán)利集資建房有兩種產(chǎn)權(quán)；一種是該房屋出售的價格高于當年的房改成本價。其產(chǎn)是絕對的、排他的，不受其他任何人的干涉和影響，產(chǎn)權(quán)人可以轉(zhuǎn)讓、商品房權(quán)界定為經(jīng)濟適用住房產(chǎn)權(quán)。另一種是低于當年的房改成本價格，其產(chǎn)權(quán)為房是指具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司（包括外商投資企業(yè)）開發(fā)經(jīng)營的住宅。改成本價房。由于我國長期以來在住房體制上實行的是供給制，所以，商品房是80年代以房改房？后才出現(xiàn)的。其價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、已購公有住房，是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房質(zhì)量、材料差價等組成。制度改革政策規(guī)定，按照成本價或者標準價購買的已建公有住房。按照成本價購買的，房屋所有權(quán)歸職工個人所有，按照標準價購買的，職工擁有部分房屋所有權(quán)，一般在5年后歸職工個人所有.權(quán)。1、房改房是國家對職工工資中沒有包含住房消費資金的一種補償，是住空置商品住宅房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資建設，取得房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）已超過一房制度向住房商品化過渡的形式，它的價格不由市場供求關(guān)系決定，而是由政年的商品住宅。府根據(jù)實現(xiàn)住房簡單再生產(chǎn)和建立具有社會保障性的住房供給體系的原則決期房？定，是以標準價或成本價出售。是指開發(fā)商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一2、房改房的銷售對象是有限制的，不是任何人都可以享受房改的優(yōu)惠政期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。期房策，購買房改出售的住房的人只能是承住獨用成套公有住房的居民和符合分配在港澳地區(qū)稱作為買“樓花”，這是當前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷住房條件的職工。售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項目。3、在房改售房中對購房的面積有所控制，規(guī)定人均可購房的建筑面積的現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費者在這一階段購控制指標，以防止一些人人大量低價購買公有住房，造成國有資產(chǎn)的流失。買商品房時應簽出售合同。在通常意義上指的現(xiàn)房是指項目已經(jīng)竣工可以入住4、購買房改出售的公有住房有一定的優(yōu)惠政策，公有住房的價格在標準的房屋。價或成本價的基礎(chǔ)上還有工齡、職務或職稱方面的優(yōu)惠折扣。 Townhouse?房改房產(chǎn)權(quán)分為三個級別： 成本價產(chǎn)權(quán)和標準價產(chǎn)權(quán)以及標準價優(yōu)惠產(chǎn) 也叫聯(lián)排別墅，正確的譯法應該為城區(qū)住宅，系從歐洲舶來的，其原始意義上指在城區(qū)的沿街聯(lián)排而建的市民城區(qū)房屋。落地窗。酒店式服務公寓？中空玻璃？是指提供酒店式管理服務的公寓。始于1994年，意為“酒店式的服務，公寓中空玻璃由美國人于1865年發(fā)明，是一種良好的隔熱、隔音、美觀適用、并式的管理”，市場定位很高。它是集住宅、酒店、會所多功能于一體的，具有可降低建筑物自重的新型建筑材料，它是用兩片（或三片）玻璃，使用高強度“自用”和“投資”兩大功效。除了提供傳統(tǒng)酒店的各項服務外，更重要的是高氣密性復合粘結(jié)劑，將玻璃片與內(nèi)含干燥劑的鋁合金框架粘結(jié)，制成的高效向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務，讓人有賓至如歸的感覺。能隔音隔熱玻璃。中空玻璃多種性能優(yōu)越于普通雙層玻璃，因此得到了世界各灰空間？國的認可，中空玻璃是將兩塊或兩塊以上的玻璃邊部密封在一起，玻璃之間形灰空間最早是由日本建筑師黑川紀章提出。其本意是指建筑與其外部環(huán)境之間成靜止干燥氣體，并且有一定的真空性能。其主要材料是鋁間隔條、彎角栓、的過渡空間，以達到室內(nèi)外融和的目的，比如建筑入口的柱廊、檐下等。也可丁基橡膠、聚硫膠、干燥劑。理解為建筑群周邊的廣場、綠地等。外飄窗？外飄窗指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面為玻璃，從而使人們擁有更廣闊的視野，更大限度地感受自然、親近自然。通常它的窗臺較低甚至為房地產(chǎn)銷售證件名詞解釋什么是商品房的“五證”？房地產(chǎn)商在預售商品房時應具備：1、《國有土地使用證》 ：我國的《土地管理法》規(guī)定，土地屬于國家或集體所有，能轉(zhuǎn)讓的只能是國有土地使用權(quán)，集體土地使用權(quán)只有通過征用等方式變成國有土地使用權(quán)才能轉(zhuǎn)走，只有在國有土地上所建的房屋才能用于出售。如果不能取得國有土地使用權(quán)就不能取得房產(chǎn)證，房屋就不能進行正常的轉(zhuǎn)讓、抵押、出租等。要取得國有土地使用權(quán)就得向國家交納土地出讓金；2、《建設用地規(guī)劃許可證》：根據(jù)我國《土地管理法》規(guī)定，建設用地要凡對境外預售的房屋者要辦理此證才可銷售。符合國家的土地利用總體規(guī)劃；什么是房地產(chǎn)買賣合同？3、《建設工程規(guī)劃許可證》：房子建在什么地方、要建多高、容積率是多房地產(chǎn)買賣合同是由房管局統(tǒng)一編制，用以明確買賣雙方權(quán)利，所有的商少，都要經(jīng)過規(guī)劃部門的規(guī)劃許可；品房銷售都須簽訂此合同，目前，內(nèi)銷的房地產(chǎn)合同亦需做公證，外銷的房地4、《建設工程施工許可證》：只有擁有此證工程才能施工；產(chǎn)合同必須做公證。5、《商品房預售許可證》：沒有此證，房子就不能銷售或預售，一般來說契稅？開發(fā)商如果沒有前四證，就辦不下來此證。是在土地、房屋不動產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，按當事人雙方訂立契約等對產(chǎn)權(quán)隨人兩書？征收的一種稅。a《住宅質(zhì)量保證書》、b《住宅使用說明書》；征稅范圍及納稅人契稅的征稅對象是發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動的土地、房屋。在中國房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)？境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地房屋權(quán)屬承受的單位和個人為契稅的納稅人。是指產(chǎn)權(quán)人對房屋的所有權(quán)和對該房屋所占用土地的使用權(quán)。具體內(nèi)容是產(chǎn)權(quán)（1）國有土地使用權(quán)出讓；（2）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈予、交換；人對房地產(chǎn)的占有、使用、收益和依法處分的權(quán)利；（3）房屋買賣；（4）房屋贈予。什么是外銷許可證？什么是商品房維修基金 ? 權(quán)等權(quán)利是指按建設部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》 （建住房[1998]213 號）的規(guī)定，新建商品住宅（包括經(jīng)濟適用住房）出售后建立的共用部位、共用設施設備維修基金。 什么是銀行按揭？什么是確權(quán)? 銀行按揭是指購買樓房時與銀行達成抵押貸款的一種經(jīng)濟行為。 業(yè)主先付是依照法律、政策的規(guī)定，經(jīng)過房地產(chǎn)申報、 權(quán)屬調(diào)查、地籍勘丈、審核批準、 一部分樓款，余款由銀行代購房者支付，購得樓房所有權(quán)將抵押在銀行，購房登記注冊、發(fā)放證書等登記規(guī)定程序，確認某一房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)的隸 者將分期付銀行的本金與利息。這種方式稱為銀行按揭。屬關(guān)系和他項權(quán)利。 什么是樣板房？什么是土地使用權(quán) ? 樣板房是指與實際房屋的結(jié)構(gòu)相同， 但裝修標準按發(fā)展商的售樓書而定的是指土地使用者在法律允許范圍內(nèi)對依法交由其使用的國有土地或者集體土 房子。地的占有、使用以及部分收益、處分的權(quán)利。 什么是示范房？房屋的他項權(quán)利 ? 示范房與樣板房的裝修有區(qū)別，目的是為提供給客戶裝修參考。房屋的他項權(quán)利是指由房屋的所有權(quán)衍生出來的典權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、繼承 房屋的建筑面積、公共面積是由什么部門來確定？房屋的建筑面積、公共面積由市房管局地籍測繪部門負責確定。 3、預售價：指商品房預售的價格，也是商品房預（銷）售合同中的專用向開發(fā)商購買一手商品房屬什么轉(zhuǎn)移？術(shù)語。屬房地產(chǎn)二級市場轉(zhuǎn)移。4、一次性買斷價：買方與賣方商定的一次性定價。一次性買斷價屬房產(chǎn)向開發(fā)商購買一手商品房申請登記時，購房者需交的稅費有哪些？銷售合同中的專用價格術(shù)語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房1、印花稅：數(shù)額為交易價的萬分之五的義務，不得隨意變更。2、登記費：定額80元商品房買賣合同有哪些內(nèi)容？3、契稅：指導價以下1.5%指導價以上3%1、用地依據(jù)、商品房坐落位置、商品房交付使用時間4、公共維修基金：數(shù)額為交易價的1%（2008年4月后取得土地標準改2、總價款、付款方式、付款時間變）3、建筑面積、套內(nèi)面積、分攤面積和分攤部位分別標明。什么是商品房的起價、均價、預售價和一次性買斷價？4、商品房的銷售方式（預售或現(xiàn)房銷售）1、起價：指商品房在銷售時各樓層銷售價格中的最低價格，即是起價。 5、商品房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、產(chǎn)權(quán)登記約定的期限和有關(guān)方面的責任。2、均價：指商品房在銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)， 6、發(fā)生設計變更的約定即得出每平方米的均價。 7、關(guān)于商品房屋裝飾、設計標準、房屋質(zhì)量的承諾和責任。8、物業(yè)管理方式及售后保修、維修責任9、合同約定面積與實測面積發(fā)生差異的處理方式、違約責任什么是入伙？是指業(yè)主領(lǐng)取鑰匙，接房入住。什么是物業(yè)管理？物業(yè)管理是物業(yè)管理企業(yè)接受房屋產(chǎn)權(quán)人或業(yè)主委員會的委托， 依照物業(yè)管理合同或協(xié)議， 對已投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設施及場地進行管理，同時對房屋區(qū)域周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠地、道路養(yǎng)護統(tǒng)一實施專業(yè)化管理，并向住用人提供多方面的綜合性服務。物業(yè)管理是集管理、經(jīng)營、服務為一體的有償勞動，它按照社會化、市場化、專業(yè)化原則進行管理。

什么是業(yè)主委員會？是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運作的一個民間性組織。業(yè)委會的權(quán)力基礎(chǔ)是其對物業(yè)的所有權(quán)，它代表該物業(yè)的全體業(yè)主，對該物業(yè)有關(guān)的一切重大事項擁有決定權(quán)。業(yè)主委員會是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主實施自治管理的組織。 業(yè)主委員會 由業(yè)主大會從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生，是經(jīng)政府批準成立的代表物業(yè)全體業(yè)主合法權(quán)益的社會團體，其合法權(quán)益受國家法律保護。業(yè)主委員會委員從業(yè)主中選舉產(chǎn)生，每屆任期 3年，可連選連任。業(yè)主委員會由道德品質(zhì)好、熱心公益事業(yè)、責任心強、有一定的組織能力和必要工作時間的成年人擔任。 在任期內(nèi)，委員的撤換、增減，由業(yè)主委員會會議通過后，提交業(yè)主大會確認。會所？的功能和建設檔次可分為基礎(chǔ)型和超級型， 基礎(chǔ)設施提供業(yè)主最基本的健康生活需求，可讓人免費使用；超級會所則適當對其中部分設施的使用收取一定的費用。如果會所一味追求高檔而不顧及業(yè)主的能力與需求，勢必會形同虛設；如降低物業(yè)管理費，將影響房產(chǎn)的整體品質(zhì)。會所的設置，還要考慮工程分期施工的因素。會所原則上只對社區(qū)業(yè)主服務，不對外開放，保證了業(yè)主活動的私密性和安全性。 作為休閑健身的場所， 會所也給業(yè)主提供了良好的社交場所。什么是共有建筑面積 ?房屋系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積 。什么是公用建筑面積 ?電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。 獨立使用的地下室、 車棚、車庫、

為多幢服務的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。什么是公用建筑面積分攤系數(shù) ?將整棟建筑物的公用建筑面積除以整棟建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和， 得到建筑的公用建筑面積分攤系數(shù)。銷售面積？銷售面積是指商品房按 "套"或"單元"出售，其銷售面積為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（ 以下簡稱套內(nèi)建筑面積）與應分攤的共有建筑面積之和。什么是建筑密度 ?規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底占地面積與地塊面積之比。什么是日照間距？建筑物與建筑物之間的距離。日照有沒有規(guī)定每天最少保證幾小時日照時間？我國《中華人民共和國國家標準城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范（GB50180-93）》什么是人口凈密度?的規(guī)定：“大城市住宅日照標準為大寒日≥2小時，冬至日≥1小時，老年人居每公頃住宅用地上容納的規(guī)劃人口數(shù)量(人/ha)。住建筑不應低于冬至日日照2小時的標準；在原設計建筑外增加任何設施不應總建筑面積？使相鄰住宅原有日照標準降低；舊區(qū)改造的項目內(nèi)新建住宅日照標準可酌情降指在建設用地范圍內(nèi)單棟或多棟建筑物地面以上及地面以各層建筑面積之和；低，但不應低于大寒日日照1小時的標準?！比莘e率？什么是樓間距?是指總建筑面積與建設用地面積之比值。（如：在10萬平方米的土地上，有東西向樓間距為1：1，南北偏東為1：1.3，南北向為1：1.5。20萬平方米的建筑總面積，其容積率為2.0）什么是建筑層高?建筑面積？層高是指住宅高度以“層”為單位計量，每一層的高度國家在設計上有個要求，指建筑物外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外這個高度就叫層高。具體地說，層高是指下層地板面或樓板上表面（或下表面）樓梯等。且具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固、層高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。到相鄰上層樓板上表面（或下表面）之間的豎向尺寸?！蹲≌ㄖ?shù)協(xié)調(diào)標建筑覆蓋率（建筑密度）？準》（GBI100-87）中規(guī)定，住宅的層高采用下列參數(shù)：2.6米、2.7米、2.8建設用地范圍內(nèi)所有建筑物基底面積之和與建設用地面積的比率；（如：在10米。凈高則是指層高減去樓板厚度的凈剩值。萬平方米的土地上，建筑用地凈面積為8萬平方米，其建筑覆蓋率為0.8〈建筑密度為80%〉）套內(nèi)使用面積？綠化率？指室內(nèi)實際能使用的面積，不包括墻體、柱子等結(jié)構(gòu)面積，使用面積的計算應綠地率,居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和占居住區(qū)用地的比率(%)。綠地應包符合以規(guī)定：括：公共綠地、宅旁綠地、無經(jīng)營性質(zhì)的水域、公共服務設施所屬綠地和道路A、室內(nèi)使用面積按結(jié)構(gòu)墻體內(nèi)表面尺寸計算，墻體有復合保溫、隔熱層、按綠地(即道路紅線內(nèi)的綠地)，不應包括屋頂、天臺和垂直綠化；（如：在10萬復合層內(nèi)皮尺寸計算；平方米的土地上有3萬平方米的綠化面積，其綠化率為30%）B、煙囪、通風道、各種管道豎井等均不計入使用面積；綠化覆蓋率？C、非公用樓梯（包括躍層住宅中的套內(nèi)樓梯）按自然層數(shù)的使用面積總和計建設用地范圍內(nèi)全部綠化和植物水平投影面積之和與建設用地面積的比率；入使用面積；房屋銷售面積？D、住宅使用面積包括：臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、餐廳、過廳、過道、房屋按套（單元）出售時，房屋銷售面積為該套（單元）的建筑面積，即為該前室、貯藏室等。套（單元）的使用面積與該套（單元）應分攤的公用建筑面積之和；單元內(nèi)使用面積系數(shù)=單元內(nèi)使用面積/單元內(nèi)建筑面積+按規(guī)定應分攤公用套內(nèi)建筑面積：房屋按單元計算的建筑面積，為單元門內(nèi)范圍的建筑面積，包建筑面積。括套（單元）內(nèi)的使用面積、墻體面積及陽臺面積；公共建筑面積？各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積，指各套（單元）以外為各戶共同使用，不可分割的建筑面積。可分為應分攤的公共建筑面積和不能分攤的公共建筑面積；實用面積？它是套內(nèi)建筑面積扣除公共建筑面積后的余額；公攤面積 ？商品房分攤的公用建筑面積主要由兩部分組成：電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務的公共用房和管理用房的建筑面積；各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50％。得房率？是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑面積之比。

套內(nèi)建筑面積 =套內(nèi)使用面積 +套內(nèi)墻體面積 +陽臺建筑面積。套（單元）建筑面積 =套內(nèi)建筑隊面積 +分攤得公用建筑隊面積。玄關(guān) ？玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。居室是家庭的“領(lǐng)地”，講究一定的私密性，大門一開，有玄關(guān)阻隔，外人對室內(nèi)就不能一覽無余。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時，玄關(guān)也是接受郵件、簡單會客的場所。房地產(chǎn)面積的測算計算全部建筑面積有哪些？永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積總和計算。1.屋內(nèi)的夾層、 插層、技術(shù)層及樓梯、 電梯間等其高度在 2.20米以上部位計算建筑面積。 包括采光井、防潮層及保護墻）水平投影面積計算。2.穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內(nèi) 11.有柱或有圍護結(jié)構(gòu)的門廊，門斗、按其柱或圍護結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積的回廊部分，層高在 2.20米以上的，按其水平投影面積計算。 計算。3.樓梯間、電梯（觀井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然層計算面積。 12.有玻璃幕墻、金屬板幕墻、石材幕墻或組合幕墻作為房屋外圍的，當幕墻4.房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20米以上的樓梯間、冰箱間、電梯機框架突出主體結(jié)構(gòu)距離已有設計數(shù)據(jù)或?qū)嶋H測量數(shù)據(jù)時，按幕墻外圍水平投影房及斜面構(gòu)屋頂設計在2.20米以上的部位，按外圍水平投影面積計算。面積計算建筑面積；在建筑施工圖報建時，還沒有設計數(shù)據(jù)的，幕墻框架突出6）挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。主體結(jié)構(gòu)距離一律按150毫米計算，竣工后計算竣工面積時仍采用150毫米7.屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算建筑面積，無頂?shù)臄?shù)據(jù)。蓋的室外樓梯按各層水平投影面積一半計算建筑面積。13..屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。8.房屋相連的柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影14.依坡地建筑的房屋利用吊腳做架空層，有圍護結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20米面積計算。以上部分的外圍水平面積計算。9.建筑間永久性的封閉架空通廊，按其外圍水平投影面積計算建筑面積。 15.有伸縮的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計算建筑面積。10.地下室、半地下室及其相應出入口，層高在 2.20米以上的，按其外圍（不 2、計算一半的建筑面積有哪些？1.有蓋無柱的外走廊、檐廊、掃頂蓋水平投影面積一半計算面積。 6.建筑物內(nèi)外的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺。2..獨立柱在雨篷，單排柱的車棚、貨棚、站臺等，按其頂蓋水平投影面積的一半計算面積。哪些公用面積應分攤？3.未封閉的陽臺，按其水平投影面積一半計算面積。應分攤的公用面積包括套（單元）門以外的室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外廊、公共門廳、4.建筑物外有頂蓋，無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計算面積。通道、電梯、配電房、設備層、設備用房、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、技術(shù)層、空調(diào)機房、5.建筑物間有頂蓋的架空通廊，按其投影面積的一半計算面積。消防控制室、為整棟樓層服務的值班警衛(wèi)室、建筑物內(nèi)的垃圾房以及空出屋面有圍護結(jié)構(gòu)的樓梯間、電梯機房、水箱間等。不計算建筑面積的有那些?哪些公用面積不能分攤？1.空出房屋墻面構(gòu)件、藝術(shù)裝飾，如柱、垛、無柱雨篷、懸挑窗臺等。不能分攤的公用面積為底層架空層中作為公共使用的機動車庫、非機動車庫、2.檢修、消防等室外爬梯。公共開放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公用開放使用的建筑面積、消3.沒有圍護結(jié)構(gòu)的屋頂水箱、建筑物上無頂蓋的平臺（露臺）、游泳池等。防避難層；為了整棟建筑物使用的配電房；公民防護地下室以及地下車庫、地4.建筑物如獨立煙囪、油罐、貯油（水）池、地下人防干道、支線等。下設備用房等。5.舞臺及后臺懸掛幕布、布景的天橋、挑臺。建筑、房屋相關(guān)名詞解釋房屋建筑分類 ?1、從構(gòu)成房屋建筑結(jié)構(gòu)的材料分：①木結(jié)構(gòu)（老樓，一般為 1——2層建筑）②磚木結(jié)構(gòu)（老樓，一般為

1——

3層建筑）③磚混結(jié)構(gòu)（一般為

6或

7層建筑）④鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（高層建筑，為 8層以上的建筑）⑤鋼結(jié)構(gòu)（紐約市貿(mào)大廈）2、從房屋層數(shù)高度分：②居住建筑；①低層1～3層（木結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)）③公共建筑②多層4～6層（磚混結(jié)構(gòu)）③中高層7～9層（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)）房屋建筑結(jié)構(gòu)?④高層10～30層（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)）1、房屋建筑構(gòu)件⑤超高層40層以上（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)）一幢建筑物一般是由基礎(chǔ)、墻體（或柱）、樓地層（或梁）、樓梯、屋頂、門窗等六大部分組成。3、按房屋建筑耐火性和耐久性程度分：2、房屋承重結(jié)構(gòu)的基本構(gòu)件類型①一級100年以上（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)）鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（還包括鋼結(jié)構(gòu)、鋼和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)）：承重的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)②二級50～100年以上(磚混)件全部采用鋼筋混凝土建造（主要承重部件為梁和柱）。③三級25～50年（平房）磚混結(jié)構(gòu)：承重的主要結(jié)構(gòu)采用梁、柱和墻體建造。梁和柱是指4、房屋建筑用途分： 磚混結(jié)構(gòu)房屋樓板及梁是鋼筋混凝土建造，墻體是用磚或砌體建筑的。①生產(chǎn)性建筑； 磚木結(jié)構(gòu)：承重的主要結(jié)構(gòu)采用磚、木建造的。其他結(jié)構(gòu)（簡易結(jié)構(gòu)） ：承重的主要結(jié)構(gòu)采用竹、磚石、等材料建造的簡易房屋。地基與基礎(chǔ)?地基：地基指基礎(chǔ)底面以下，受到荷載作用影響范圍內(nèi)的部分巖、土體。整個建筑物的全部荷載都通過基礎(chǔ)傳給地基來承受。地基承受荷載的能力是有一定限度的。什么是基礎(chǔ)?基礎(chǔ)是房屋的重要組成部分，位于房屋的最下部位，直接作用在土上并埋入地下，即是房屋的墻或柱埋入地下的擴大部分，稱為基礎(chǔ)?；A(chǔ)用來承受房屋的全部荷載，并將荷載傳給地基。基礎(chǔ)的類型？按基礎(chǔ)的材料及受力特點分類：

剛性基礎(chǔ)：剛性基礎(chǔ)是指由磚石、素混凝土、灰土等剛性材料制作的基礎(chǔ)，這種基礎(chǔ)抗壓強度高而抗拉、抗剪強度低。柔性基礎(chǔ)：鋼筋混凝土基礎(chǔ)稱為柔性基礎(chǔ)?；A(chǔ)按構(gòu)造形式分？條形基礎(chǔ)：獨立基礎(chǔ)：指呈獨立柱墩形式的基礎(chǔ)，是鋼筋混凝土排架結(jié)構(gòu)柱下基礎(chǔ)的主要形式之一。筏板基礎(chǔ)：又叫滿堂紅，一般為 50CM 厚，對多層和高層建筑， 當?shù)鼗临|(zhì)差，采用條形基礎(chǔ)不能滿足地基的容許承載力和建筑物上部結(jié)構(gòu)的容許變形時或當建筑物要求基礎(chǔ)具有足夠的剛度以調(diào)節(jié)不均勻下沉時，可采用筏板基礎(chǔ)。箱型基礎(chǔ)：用于高層建筑。樁基礎(chǔ)：預制樁、灌注樁、鋼樁、組合材料樁混合結(jié)構(gòu)：是指承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混凝土和磚木建造的。如一幢房屋的基礎(chǔ)的應用？梁是用鋼筋混凝土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是用木材建造，柱是用鋼筋多層住宅七層及其層以下可采用磚混結(jié)構(gòu)，可根據(jù)地基情況采用柔性基礎(chǔ)、筏混凝土建造。板基礎(chǔ)，如需要與樁相結(jié)合。什么是框架結(jié)構(gòu)?中高層住宅可采用框輕結(jié)構(gòu)、框剪結(jié)構(gòu)，根據(jù)地基情況采用柔性基礎(chǔ)、條形基指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、礎(chǔ)、筏板基礎(chǔ)，如需要與樁基礎(chǔ)結(jié)合。蛭石、陶爛等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配成而的住宅。高層住宅可采用框剪結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)，根據(jù)地基情況采用筏板基礎(chǔ)、箱型基磚混結(jié)構(gòu)：承重的主要結(jié)構(gòu)采用梁、柱和墻體建造。梁和柱是指磚混結(jié)構(gòu)房屋礎(chǔ)并與樁基礎(chǔ)相結(jié)合。樓板及梁是鋼筋混凝土建造，墻體是用磚或砌體建筑的。什么是鋼結(jié)構(gòu)?框剪結(jié)構(gòu)：框架-剪力墻結(jié)構(gòu)也稱框剪結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)是在框架結(jié)構(gòu)中布置一是指承重的主要構(gòu)件是用鋼材料建造的，包括懸索結(jié)構(gòu)。定數(shù)量的剪力墻，構(gòu)成靈活自由的使用空間，滿足不同建筑功能的要求，同樣鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：是指承重的主要構(gòu)件是用鋼、鋼筋混凝土建造的。又有足夠的剪力墻，有相當大的剛度，框剪結(jié)構(gòu)的受力特點，是由框架和剪力鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：是指承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混凝土建造的。包括薄殼結(jié)構(gòu)、墻結(jié)構(gòu)兩種不同的抗側(cè)力結(jié)構(gòu)組成的新的受力形式，所以它的框架不同于純框大模板現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)及使用滑模、升板等建造的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑物。架.結(jié)構(gòu)中的框架，剪力墻在框剪結(jié)構(gòu)中也不同于剪力墻結(jié)構(gòu)中的剪力墻。梁的種類：玄關(guān)?梁的種類按受力狀態(tài)分為：設玄關(guān)的目的有三:（1）簡支梁：單跨梁一般為簡支梁，如過梁、托墻梁。1.是為了保持主人的私密性。避免客人一進門就對整個居室一覽無余，也（2）連續(xù)梁：兩跨以上的梁為連續(xù)梁。就是在進門處用木質(zhì)或玻璃作隔斷，劃出一塊區(qū)域，在視覺上遮擋一下。（3）懸臂梁。如陽臺梁、雨篷梁等。2.是為了起裝飾作用。進門第一眼看到的就是玄關(guān)，這是客人從繁雜的外2、以上三種梁可根據(jù)建筑實際情況設計為上返梁或下返梁。界進入這個家庭的最初感覺?？梢哉f，玄關(guān)設計是設計師整體設計思想的濃縮，不同建筑結(jié)構(gòu)的優(yōu)缺點比較？它在房間裝飾中起到畫龍點睛的作用。磚混結(jié)構(gòu)住宅與框輕結(jié)構(gòu)住宅相比保溫性能好，隔聲性能好，抹灰不易開裂，3.是方便客人脫衣?lián)Q鞋掛帽。最好把鞋柜、衣帽架、大衣鏡等設置在玄關(guān)施工周期短，造價低。但抗震性能差，抗地基變形能力差，出房率低，樓房層內(nèi)、鞋柜可做成隱蔽式，衣帽架和大衣鏡的造型應美觀大方，和整個玄關(guān)風格數(shù)要求七層以下，不太適合超大開間住宅。協(xié)調(diào)。玄關(guān)的裝飾應與整套住宅裝飾風格協(xié)調(diào)，起到承上啟下的作用。玄關(guān)有以下三方面的作用：什么是建筑線?1.視覺屏障作用：玄關(guān)對戶外的視線產(chǎn)生了一定的視覺屏障，不至于開門建筑線一般稱建筑控制線，是建筑物基底位置的控制線。見廳，讓人們一進門就對客廳的情形一覽無余。它注重人們戶內(nèi)行為的私密性及隱蔽性，保證了廳內(nèi)的安全性和距離感，在客人來訪和家人出入時，能夠很好的解決干擾和心理安全問題，使人們出門入戶過程更加有序。2.較強的使用功能：玄關(guān)在使用功能上，可以用來作為簡單地接待客人、接受郵件、換衣、換鞋、擱包的地方，也可設置放包及鑰匙等小物品的平臺。3.保溫作用：玄關(guān)在北方地區(qū)可形成一個溫差保護區(qū)，避免冬天寒風在開門時和平是通過縫隙直接入室。玄關(guān)在室內(nèi)還可起到非常好的美化裝飾作用。什么是隔斷?指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚?.什么是過道?指住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。什么是墻?墻是建筑物的承重構(gòu)件和圍護構(gòu)件。作為承重構(gòu)件，承受著建筑物由屋頂或樓

板層傳來的荷載，并將這些荷載再傳給基礎(chǔ)。作為圍護構(gòu)件，外墻起著抵御自然界各種因素對室內(nèi)侵襲的作用，內(nèi)墻起著分隔房間、創(chuàng)造室內(nèi)舒適環(huán)境的作用。什么是橫墻、山墻、縱墻 ?凡沿建筑物短軸方向布置的墻稱橫墻，橫向外墻一般稱山墻；而沿建筑物長軸方向布置的墻稱縱墻，縱墻有內(nèi)縱墻與外縱墻之分；在一片墻上，窗與窗或門與窗之間的墻稱窗間墻；窗洞下部的墻稱窗下墻。什么是樓板層 ?樓板層是樓房建筑中水平方向的承重構(gòu)件。樓板層承受著家具、設備和人體的荷載以及本身自重，并將這些荷載傳給墻。什么是地坪?地坪是底層房間與土層相接觸地部分，它承受底層房間內(nèi)地荷載。什么是樓板面層 ?又稱樓面或地面。起著保護樓板層、分布荷載和絕緣的作用。屋頂？墻體分類？屋頂由屋面、屋頂承重結(jié)構(gòu)、保溫隔熱層和頂棚組成。按平面位置：外墻和內(nèi)墻；屋頂類型：按墻的方向：縱墻和橫墻；①平屋頂：平屋頂?shù)钠露群苄?，一般采?%以下，上人屋頂坡度為1%--2%。通常縱墻間的間距為房屋的進深，橫墻間的間距為房屋的開間；②坡屋頂：坡度較陡，一般在10%以上。按墻的受力分：承重墻、非承重墻。③曲面屋頂：一般用在大跨度的大型建筑。樓層、地面？樓層類型：現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓層、裝配式鋼筋混凝土樓層、木樓層。層高？按施工方法：現(xiàn)澆、預制。層高是指住宅高度以“層”為單位計量，每一層的高度國家在設計上有要求，樓梯？這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距樓梯組成：由樓梯段、平臺和中間平臺、扶手、欄桿（或欄板）。離。樓梯形式：直跑式、雙跑式等。凈高？樓梯的使用性質(zhì)：主要樓梯、輔助樓梯、疏散樓梯、消防樓梯住宅的凈高，指樓面或地面至上部樓板底面之間的最小垂直距離。可理解為：下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離，凈高和層高的關(guān)系可結(jié)構(gòu)沒什么大的影響。以用公式來表示：什么是預置板與現(xiàn)澆板？凈高＝層高－樓板厚度，即層高和樓板厚度的差叫凈高。預置板指預先按照尺寸統(tǒng)一制作的樓板，到時候在直接鋪上去，這樣可以什么是中線？使施工速度加快，造價低，但整體抗震性和抗?jié)B性較差。現(xiàn)澆板指在施工現(xiàn)場指墻的中間的一條線，到兩個墻表面的距離都一樣。直接用水泥澆筑的樓板，整體抗震性和抗?jié)B性較好。什么是商品房變頻水？什么是一磚墻，半磚墻？指居住在樓房的居民生活用水直接來自設立在小區(qū)的變頻泵房輸入輸出。一塊標準磚長為240毫米，寬為115毫米，高為53毫米，一磚墻指墻厚什么是進深?為240毫米，半磚墻指墻厚為120毫米。（不包括水泥砂漿和粉刷層）在建筑學上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實什么是承重墻和非承重墻？際長度。承重墻指支撐著上部樓層重量的墻體，在工程圖上為黑色墻體，打掉會破什么是開間?壞整個建筑結(jié)構(gòu)；非承重墻是指不支撐著上部樓層重量的墻體，只起到把一個即住宅的寬度。指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離，房間和另一個房間隔開的作用，在工程圖上為中空墻體，有沒有這堵墻對建筑因為就一個自然間的寬度而言，故又稱為開間。公攤面積?什么是地下室?商品房分攤的公用建筑面積主要由兩部分組成：地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／2者。（1）電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等功能上什么是半地下室?為整樓建筑服務的公共用房和管理用房的建筑面積；半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／3，且不（2）各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平超過1／2者。投影面積的50％。什么是房型？什么是陽臺?指幾房幾廳幾衛(wèi)幾陽臺。陽臺是指供居住者進行室外活動、晾曬衣物等的空間。什么是動線？什么是平臺?進住宅入戶門后，各個功能區(qū)域之間的活動路線。平臺是指供居住者進行室外活動的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。裂縫產(chǎn)生的原因？什么是走廊?裂縫產(chǎn)生的原因很多，但從產(chǎn)生的原因歸結(jié)起來可分為結(jié)構(gòu)強度、溫度、沉降走廊是指住宅套外使用的水平交通空間。幾大類。裂縫是否有害與裂縫出現(xiàn)的部位、裂縫出現(xiàn)的原因以及裂縫的寬度和長度有 比。關(guān)。裂縫如出現(xiàn)在結(jié)構(gòu)性部位且裂縫的寬度和長度均較大則為有害裂縫。磚混 高度低于 0.5米的窗洞口面積不計入采光面積內(nèi)。窗洞口上沿距地面結(jié)構(gòu)以磚砌體和樓板（可分為現(xiàn)澆和預制）為受力結(jié)構(gòu)，因此在磚厚大于 240 高度不宜低于 2米。的磚墻以及樓板上出現(xiàn)的裂縫均屬于結(jié)構(gòu)性裂縫， 但如果表面抹灰開裂而磚體及樓板本身并未開裂則不屬于結(jié)構(gòu)性裂縫。 框輕結(jié)構(gòu)以梁、板、柱為受力結(jié)構(gòu)，若非表面抹灰裂或填充砌體裂縫則屬于結(jié)構(gòu)性裂縫?；炷亮芽p寬度小于0.3mm 即使出現(xiàn)在結(jié)構(gòu)性部位也非有害裂縫，但應注意其發(fā)展。關(guān)于室內(nèi)采光有何要求？1、每套住宅至少應有一個居住空間內(nèi)獲得日照，當一套住宅中居住空間總數(shù)超過四個時，其中宜有二個獲得日照。2、采光系數(shù)：室內(nèi)為 1，窗地面積比 1/7；樓梯間 0.5窗地面積比 1/12。窗地面積比值為直接天然采光房間的側(cè)窗洞口面積 Ac與該房間地面面積 Ad之第二章 市場調(diào)研一、房地產(chǎn)市場調(diào)研的含義房地產(chǎn)市場調(diào)研，就是以房地產(chǎn)為特定的商品對象，對相關(guān)的市場信息進行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進而對房地產(chǎn)市場進行研究與預測，為決策者了解房地產(chǎn)市場的變動趨勢，制定公司營業(yè)計劃，擬訂經(jīng)營策略提供參考與建議。通俗地說，房地產(chǎn)市場調(diào)查就是房地產(chǎn)經(jīng)營者的“千里眼”和“順風耳”。二、房地產(chǎn)市場調(diào)研的重要性a) 市場調(diào)研是一樓盤定位銷售正確決策的前提； b) 是銷售穩(wěn)定和提高的基礎(chǔ)；c)是了解競爭對手優(yōu)、劣勢的有力方法；d)是樓盤本身提付款等）高經(jīng)濟效益的主要方法。11．客戶群體（客戶群體分布情況）12．樓盤優(yōu)、劣勢等三、市場調(diào)研的內(nèi)容四、調(diào)研方法1．地段（地點、交通、環(huán)境等）2．公司組成（發(fā)展商、設計單位、承建單位、1．網(wǎng)絡調(diào)查法通過電腦網(wǎng)絡進行一些基本資料收集，了解樓盤的概況。物業(yè)公司、環(huán)境設計等）2．電話調(diào)查法直接打電話到售樓處，電話調(diào)查時可用很客氣的語調(diào)表3．基本參數(shù)（占地面積、總建筑面積、容積率等）4．建筑類別（商場、住宅、明自己是同行調(diào)研。商住房、別墅等）3．親臨現(xiàn)場調(diào)查法親臨現(xiàn)場調(diào)查法可采用以下幾種方法：5．面積與戶型（面積與戶型配比情況）1)扮客戶買房：優(yōu)點----可以從銷售人員口中獲得有效信息；缺點----6．周邊及區(qū)內(nèi)配套設施（周邊包括教育、購物、醫(yī)療、金融等；區(qū)內(nèi)包括會不夠詳細，只能針對小范圍了解數(shù)據(jù)，如問太專業(yè)太多的問題會讓售樓員察覺所、健身房等）你是同行，反而無法獲得調(diào)研表需要填寫的內(nèi)容。7．價格（起價、均價、最高價）8．推廣策略（現(xiàn)場促銷方式、廣告推廣方2)以同行身份直接調(diào)研獲取相關(guān)數(shù)據(jù)：優(yōu)點----以同行身份可以直接式）請銷售人員幫助填寫調(diào)研表的所有內(nèi)容；缺點-----內(nèi)容雖然詳細，但不夠真9．銷售情況（銷售率等）10．付款方式（一次性付款、銀行按揭、免息分期實，實質(zhì)性的數(shù)據(jù)無法獲得。3) 以同行身份去買房：同行也要買房，抱著確實要買房的心態(tài)去踩盤（切記：態(tài)度一定要好）你會收到意想不到的效果，而且可以間隔性地去調(diào)研。優(yōu)點-----可以用專業(yè)的語言去問對方樓盤的詳細情況，讓售樓員感覺你是準客名詞解釋補充戶時，你會得到樓盤的真實有效的信息。招標、拍賣、掛牌的區(qū)別？招標定義招標是指在一定范圍內(nèi)公開貨物、工程或服務采購的條件和要求，邀請眾多投標人參加投標，并按照規(guī)定程序從中選擇交易對象的一種市場交易行為。招