房地產(chǎn)項目前期策劃相關(guān)工作方案

精品XX地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃相關(guān)工作方案XX公司2020年

5

月

30

日welcome精品前言兵法：一曰度，二曰量，三曰數(shù)，四曰稱，五曰勝。地生度，度生量，量生數(shù)，數(shù)生稱，稱生勝?！呵飼r期

孫武“為事之先者，略也”——戰(zhàn)國時期

李牧幾千年前中國人搞策劃的老祖宗就教育我們

“戰(zhàn)略”

的重要性，對于秀山縣楊梅水庫待開發(fā)項目，

我們亦從

“戰(zhàn)略”

和“度、量”開始。首先要搞清楚，

我們的戰(zhàn)略目標是什么？戰(zhàn)場格局如何？戰(zhàn)略目標基調(diào)上項目應該是什么形態(tài)？或者說我們要建設(shè)打造成什么樣的地產(chǎn)產(chǎn)品？然后再說如何打造，

什么是符合戰(zhàn)略、

戰(zhàn)場的地產(chǎn)？在正式展開項目前期工作之前，首先需要想想以下問題：1、如何將項目的合理利潤最大化？2、如何將項目的合理周期最小化？3、如何通過項目、奠定在區(qū)域內(nèi)高品牌和區(qū)域熱銷效應？welcome精品關(guān)于貴公司

XX

項目，我司將貴公司項目按照我們對秀山縣市場的認知和我們的理解，以此案表明對本案之態(tài)度、思想、觀念和行動方向，并以期能與貴司精誠合作。目

錄前言·········1·····················目錄·········2·····················概述·········3·····················第一部分

市場調(diào)研

·······4

················第二部分

項目分析

·······6

················第三部分

項目定位及定量

·····8··············welcome精品第四部分

項目發(fā)展建議及經(jīng)濟測算

····1·1

·········第五部分

關(guān)于商務(wù)

······1·3················第六部分

關(guān)于我們

······1·4················概

述本案作為前期策劃工作的指導方案，

擬定了前期策劃工作的思路：是在對整個項目前期進行市場調(diào)研分析、

項目營銷分析定位的基礎(chǔ)上，為了實現(xiàn)項目最終開發(fā)目標提出的有針對性、

前瞻性、welcome精品策略性、

可執(zhí)行又具有創(chuàng)新性的項目定位方案，

并可針對此方案提出物業(yè)發(fā)展建議與項目初步經(jīng)濟測算。前期策劃思路流程：第一步、

資料收集第六步、

項目定位第二步、

市場調(diào)研第五步、

案例研究第三步、

項目分析第四步、

開發(fā)戰(zhàn)略第七步、

項目定量第八步、

發(fā)展建議第九步、

經(jīng)濟測算又分為四個部分進行工作大綱及方式方法的簡單闡述。welcome精品第一部分

市場調(diào)研

（資料收集、

市場調(diào)研）按照城市地理學的相關(guān)理論，

任何地段的發(fā)展?jié)摿Σ辉诘囟蔚默F(xiàn)狀，而在于其未來的城市發(fā)展及功能定位。因此，任何一個地產(chǎn)項目的成敗，

都必須放在城市發(fā)展的大背景中進行考慮。

從城市結(jié)構(gòu)及其發(fā)展的脈絡(luò)來研究一個地段空間，

只有對地段的價值空間進行充分挖掘，

方能確定其在城市發(fā)展中的最佳功能定位，從而確定地塊功能定位的取向，這就是宏觀分析的意義所在。本部份主要是對項目所處的宏觀環(huán)境進行研究，

對有可能對項目價值發(fā)展趨向有較大影響的各個宏觀背景因素進行分析。一、

市調(diào)工作流程盡可能的收集所有能收集的項目資料，熟悉項目基本資料。小組討論初步形成項目定位方向的若干意向及可能問題。分析解決項目定位、問題和制定開發(fā)戰(zhàn)略所需要的市調(diào)資料welcome精品范圍（宏觀、中觀、微觀具體見前期策劃報告市場調(diào)研模板及市調(diào)表）、確定重點調(diào)查內(nèi)容。價格、產(chǎn)品、銷售率等調(diào)研內(nèi)容必須跑盤。根據(jù)項目限定時間制定市調(diào)計劃、目標、方法、人員。組織市調(diào)人員進行市調(diào)工作安排，分組、分工、明確市調(diào)內(nèi)容、目標、方法、重點。確定市調(diào)小組負責人。在市調(diào)中，定期反饋市調(diào)情況與問題，及時調(diào)整市調(diào)統(tǒng)籌。市調(diào)資料整理、分類、匯總、分析、總結(jié)。（整理是對市調(diào)資料中對項目分析、

定位、戰(zhàn)略確定有指導意義的內(nèi)容篩選、分析、總結(jié)的過程。要去粗取精。二、市調(diào)涉及區(qū)域此部分對市場調(diào)查研究所涉及的區(qū)域進行簡要描述。宏觀背景調(diào)研經(jīng)濟環(huán)境調(diào)研人口與社會環(huán)境調(diào)研區(qū)域及城市規(guī)劃調(diào)研區(qū)域市場調(diào)研welcome精品消費群體的調(diào)研三、市調(diào)采用方法視市調(diào)實際情況，

將對市場調(diào)研的進行及分析方法進行簡要概述，如對抽樣調(diào)查結(jié)果，進行綜合分析。四、市調(diào)揭露概要主要對調(diào)查得出的主要結(jié)論進行概要敘述，形成市調(diào)報告。第二部分

項目分析（項目分析、開發(fā)戰(zhàn)略、案例研究）在市場調(diào)研的資料基礎(chǔ)上對項目進行分析，分析內(nèi)容包括（項目概況、宏觀環(huán)境分析、中觀片區(qū)市場趨勢分析、微觀項目競爭分析、客戶分析、開發(fā)商內(nèi)部分析、綜合SWOT

分析、分析結(jié)論得出項目綜合評價）

。項目分析的目的是發(fā)現(xiàn)項目競爭優(yōu)welcome精品勢、尋找項目的市場機會、

制定針對競爭與風險的解決辦法與措施。根據(jù)項目分析中的關(guān)鍵性結(jié)論確定項目開發(fā)戰(zhàn)略。

項目分析與項目開發(fā)戰(zhàn)略是項目定位思路來源，為項目定位埋下伏筆。一、項目分析項目概況宏觀環(huán)境影響分析中觀片區(qū)市場發(fā)展趨勢分析微觀產(chǎn)品競爭分析目標客戶分析發(fā)展商內(nèi)部資源分析綜合

SWOT

分析分析結(jié)論與項目綜合評價二、

項目開發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略項目開發(fā)戰(zhàn)略與方向形成思路：如果在

SWOT

分析后直接得出唯一的項目開發(fā)方向，在此welcome精品方向下直接給出項目開發(fā)戰(zhàn)略。

如在

SWOT

分析后會得出若干個項目開發(fā)方向思路，

需對若干個開發(fā)方向思路進行分析研究與論證評價，主要是若干項目開發(fā)方向下的客戶群進行分析篩選，客戶所對應的市場的產(chǎn)品特征是什么，

其次對各個開發(fā)方向進行匹配度條件的評估。若干項目開發(fā)方向的目標客戶與產(chǎn)品特征分析片區(qū)潛在客戶與潛在市場特征與發(fā)展機會分析項目目標市場與開發(fā)方向選擇項目開發(fā)戰(zhàn)略建議三、

案例研究通過選取對本項目有參考借鑒意義的項目進行研究，

以總結(jié)出對本項目有參考與學習的方面。項目基本資料，包括項目位臵、項目規(guī)模、項目特色等；項目發(fā)展歷史背景，主要介紹項目發(fā)展過程與相關(guān)城市、政策、經(jīng)濟等背景；項目發(fā)展模式，

介紹項目開發(fā)模式、分期開發(fā)、

盈利模等；項目成功與失敗的分析總結(jié)，

分析項目成功與失敗要點；welcome精品對本項目的借鑒意義。第三部分

項目定位及項目定量一、

項目定位根據(jù)項目開發(fā)戰(zhàn)略與案例借鑒思路，

確定項目前期策劃報告中的項目定位思路，

確定項目定位，

主要是物業(yè)定位、

形象定位、客戶定位、

產(chǎn)品定位等方面。

涉及綜合性物業(yè)在確定項目整體定位后，給出分物業(yè)的形象定位與客戶定位、

物業(yè)定位、產(chǎn)品定位。項目思路定位客戶定位物業(yè)定位產(chǎn)品定位形象定位價格定位welcome精品二、項目定量根據(jù)項目開發(fā)戰(zhàn)略與項目定位，

在原有規(guī)劃指標的基礎(chǔ)上對項目進行定量研究，

確定項目各項定量指標，

綜合物業(yè)需確定分物業(yè)定量指標。已確定具體規(guī)劃指標的需對定量部分進行驗證。項目定量分析主要有兩種情況，

一是項目各項指標均不確定，需要分析研究后確定。

二是項目各項指標已經(jīng)確定，

則需要分析驗證其是否適合。第一種情況，項目各項指標均不確定，需要分析研究后確定。項目容積率的確定·根據(jù)我國城市規(guī)劃建成區(qū)區(qū)域的平均容積率的理論研究項目所屬大的城市或規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的整體容積率；·采用層次分析法(AHP

法)分析大的區(qū)域內(nèi)各子地塊容積率的相對比值，針對性確定本項目在整體區(qū)域容積率中的相對比值；·對本項目的容積率進行調(diào)整；·用案例法進行修正，研究各相似案例中的容積率關(guān)系，進行welcome精品驗證及修正。在整體容積率確定后，根據(jù)前期定位，研究各分物業(yè)功能的定理指標?！ど虡I(yè)定量研究確定，包括零售商業(yè)、

餐飲娛樂、

專業(yè)市場等，見具體的研究成果；·寫字樓定量研究確定；·酒店定量研究確定；·公寓住宅定量研究確定；·其他定理研究確定。項目總體定量匯總分析第二種情況，

項目各項指標均已確定，

需要分析研究后驗判定量的適合度。項目容積率的研究與驗判·根據(jù)我國城市規(guī)劃建成區(qū)區(qū)域的平均容積率的理論研究項目所屬大的城市或規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的整體容積率；·采用層次分析法(AHP

法)分析大的區(qū)域內(nèi)各子地塊容積率的相對比值，針對性確定本項目在整體區(qū)域容積率中的相對比值；welcome精品·對本項目的容積率進行調(diào)整；·用案例法進行修正，研究各相似案例中的容積率關(guān)系，進行驗證及修正。·對項目容積率進行分析驗判，給出建議。在整體容積率確定后，根據(jù)前期定位，研究各分物業(yè)功能的定理指標?！ど虡I(yè)定量研究及驗判，給出建議，包括零售商業(yè)、餐飲娛樂、專業(yè)市場等，見具體的研究成果；第四部分

項目發(fā)展建議及經(jīng)濟測算一、

項目發(fā)展建議welcome精品根據(jù)項目定位與定量研究，給出項目開發(fā)模式、開發(fā)進度、分期開發(fā)建議，給出項目規(guī)劃、項目設(shè)計、項目物業(yè)服務(wù)、項目裝修、項目設(shè)備與設(shè)施、物業(yè)運營及管理方面的具體建議。項目規(guī)劃設(shè)計標準項目規(guī)劃設(shè)計原則根據(jù)市場調(diào)查及前期定位從項目開發(fā)的角度來確定規(guī)劃原則，同時考慮規(guī)劃設(shè)計要求，

包括一般設(shè)計所遵循的原則外還有根據(jù)項目特質(zhì)的不同所應遵循的獨特原則。項目整體規(guī)劃理念項目功能布局道路系統(tǒng)與交通組織建筑空間組合景觀與環(huán)境設(shè)計建議公共服務(wù)設(shè)施項目開發(fā)進度與分期開發(fā)建議商業(yè)規(guī)劃建議welcome精品戶型建議物業(yè)管理模式二、

初步經(jīng)濟測算根據(jù)項目定位、

定量、物業(yè)發(fā)展建議進行項目初步經(jīng)濟測算分析。根據(jù)測算結(jié)果，分析項目的盈利能力、市場風險、確定項目的可行性?？尚行苑治鼋Y(jié)論總結(jié)項目經(jīng)濟測算條件經(jīng)濟效益分析市場風險規(guī)避根據(jù)項目的進展、發(fā)展商的需求，我司將定期、不定期組織或參與項目規(guī)劃設(shè)計和開發(fā)相關(guān)的各類研討會、

發(fā)布會、論證會、組織重大活動等，并不斷修改、調(diào)整規(guī)劃設(shè)計方案。負責與本項welcome精品目的宣傳推廣商對項目的廣告包裝、

銷售推廣提出書面指導建議和研討。第五部分

關(guān)于商務(wù)前期策劃方案包括內(nèi)容：市場調(diào)研及分析項目分析項目定位及定量初步經(jīng)濟測算及可行性分析報告成果：《秀山市場調(diào)研及分析報告》《項目定位及定量報告》5

份5

份5

份《項目經(jīng)濟測算及初步可行性分析報告》welcome精品報告時間：提供報告時間為一個半月。報告收費：費用

28

萬元。第六部分

關(guān)于我們作為一家服務(wù)于房產(chǎn)開發(fā)商、房產(chǎn)終端消費者的房產(chǎn)全程營銷代理機構(gòu)，

公司通過全國性的市場平臺為房地產(chǎn)開發(fā)商提供房產(chǎn)前期市場調(diào)研、

產(chǎn)品定位、營銷推廣及銷售等一系列全程服務(wù)。憑借“用心鑄就專業(yè)、細節(jié)決定成敗”的發(fā)展理念，迅速與重慶、貴州、四川、云南等地的房產(chǎn)企業(yè)建立了良好而長期的戰(zhàn)略合作，形成跨區(qū)域的專業(yè)房產(chǎn)服務(wù)。welcome精品公司總經(jīng)理

XX

先自

2006

年第一次擔任項目負責人以來，10

年的辛勤，

10

年項目的操盤經(jīng)驗，造就他在房地產(chǎn)行業(yè)的專業(yè)性、權(quán)威性。長期在周邊區(qū)縣從事各個項目的營銷策劃工作，對周邊區(qū)縣的房地產(chǎn)市場、購房人購房需求、市場環(huán)境、消費習慣了如指掌。部分區(qū)縣前期策劃項目：XX項目描述：【

XX】位于北部新區(qū)核心地段，總建筑面積達28

萬平米，總投資額

10

億元。其規(guī)劃打造的商業(yè)——風情步行街，

占地

50000㎡，為

XX

首個天街式商業(yè)。

商業(yè)運營以吸收品牌商家入駐為主，多個主題商業(yè)綜合發(fā)展。

目前大型品牌超市、

100

余品牌已入駐，構(gòu)筑起強大“品牌聯(lián)盟”，整個步行街商業(yè)獲得了長足發(fā)展。XX項目描述：【

XX】占地

16

萬方商住綜合體項目，位于

XX，其商業(yè)面積達welcome精品26591.54

平方米。

社區(qū)商業(yè)涵蓋超市、

干洗店、

美容美發(fā)、SPA水療、網(wǎng)吧、洗車行、

汽修等業(yè)態(tài)，

采用“統(tǒng)一管理，

分散經(jīng)營”模式，社區(qū)商業(yè)必須由代表業(yè)主權(quán)利，

受業(yè)主委托的管理公司統(tǒng)一管理，各租戶自主經(jīng)營、自負盈虧。多樣業(yè)態(tài)、科學管理，商業(yè)一經(jīng)推出，就收到市場熱烈追捧。XX；項目描述：【XX】總投資約

13

億元，坐落于

XX4A

景區(qū)腳下，占地

235畝、總建筑面積約

15

萬平方米。為政府重點旅游開發(fā)項目，擁一線長江和名山、天堂山、雙桂山絕佳風光，近享三峽首個豪華游輪母港，長江二橋。深厚的歷史人文基礎(chǔ)，集休閑、娛樂、餐飲、住宿、購物于一體的全方位配套服務(wù)，將幫助向目的地游升級，成為豐都旅游業(yè)的一張嶄新名片！XX

由過境游XX；項目描述：【XX】項目位于

XX——未來城市核心區(qū)域、政務(wù)文化中心、商貿(mào)金融中心、科教體育中心。東鄰

XX，西靠

XX；北接城市動步welcome精品公園。

項目占地

124

畝，總建筑面積約

24

萬方，

容積率僅

2.3（其中洋房為

1.0），