小產權也有春天德州某社區(qū)營銷策劃報告

『精品』小產權也有春天-德州某社區(qū)營銷策劃報告『精品』小產權也有春天-德州某社區(qū)營銷策劃報告項目分析銷售分析推廣包裝項目定位報告構成簡報構成項目分析銷售分析推廣包裝項目定位報告簡報構成第一部分項目分析第一部分項目分析地塊理解配套條件周邊生活設施不完善，遠離生活中心。經濟指標項目一期共11棟樓，建筑規(guī)模3萬5千平，其中可售房源住宅96套，門市27套區(qū)位條件依靠城市主干道之一寧德路，處于正陽路延長線

地塊條件一期地塊完整，二期地塊較為分散，增加規(guī)劃難度交通條件臨寧德路，正陽路與濱德高速，交通道路系統(tǒng)較為完善，居民出行較便利。

環(huán)境條件處于會寧湖與康寧湖之間，處于城市發(fā)展主方向地塊開發(fā)既要符合發(fā)展商利益，又要受市場歡迎產品在結合客群特點上進行創(chuàng)新，發(fā)揮地塊最大價值地塊理解配套條件經濟指標區(qū)位條件地塊條件交通條件項目優(yōu)勢1、處于城市發(fā)展主方向，升值潛力巨大；2、處于會寧湖與康寧湖中間，環(huán)境優(yōu)美；3、戶型設計實用，面積設置合理；4、精裝修；5、太陽能入戶；6、樓間距38米，層高3米，車庫高2.5米，產品設計品質過硬；7、可售5棟樓，獨立成區(qū)，一定程度上打消客戶對小區(qū)居住素質的疑慮；8、交通方便；9、天然氣、地暖，配套建設完善項目優(yōu)勢項目劣勢1、位置偏遠，生活配套不方便；2、小產權，市場抗性較大；3、居住素質較低，客戶對居住氛圍存在疑慮；4、一次性付款，壓力大；項目劣勢項目機會1、城市南向發(fā)展，處于規(guī)劃中的主要居住區(qū)；2、“限購令”一定程度上催熱小產權房；3、國家對小產權房政策有逐漸放寬的趨勢；4、寧津市場總體供應量偏小，供小于求項目機會項目威脅競爭樓盤存在分流客戶的危險；項目威脅項目總結項目產品本身品質過硬，在市場上占有顯著優(yōu)勢，但地理位置偏遠、小產權的問題將會大大地阻礙項目的銷售項目總結

如何突圍，才能打破寒冰，迎來春天？『精品』小產權也有春天-德州某社區(qū)營銷策劃報告方法一精準的市場定位是項目取得市場優(yōu)勢的關鍵方法一第二部分項目定位第二部分項目定位

總體思路

5棟樓，在市場定位上并不劃在社區(qū)一期內，而劃入二期項目內，作為二期大證項目的一批次樓盤推入市場，相信借助5棟樓過硬的產品品質以及超低的單價定會為二期的成功入市打下堅實的基礎。總體思路項目核心優(yōu)勢提取1、產品品質過硬，市場優(yōu)勢顯著；2、處于城市發(fā)展主方向，升值潛力巨大；3、單價低；4、居于會寧湖與康寧湖之間，環(huán)境優(yōu)美項目核心優(yōu)勢提取項目USP產品價格升值項目USP產品價格升值產品定位精裝修實用型經濟房項目定位湖景福地花園香房產品定位方法二實用的銷售手段與適時的促銷方式相互結合方法二第三部分銷售分析第三部分銷售分析

一、推盤思路

5棟樓，作為二期大證項目的一批次樓盤推入市場，借助5棟樓過硬的產品品質以及超低的單價樹立項目形象，為二期的成功入市打開市場。一、推盤思路二、售樓處考慮到位置的偏遠，建議項目在市中心位置租賃一套門面，作為項目的售樓處進行項目展示、銷售，借助中心的繁華位置，從而能夠大大地提升項目的客戶量。二、售樓處三、針對項目劣勢制定銷售說辭劣勢1、位置偏遠（借助陽光大街的崛起過程進行闡述）說辭：居于城市發(fā)展發(fā)展方向，是城市規(guī)劃中的主要居住區(qū)，并且隨著雙湖公園的施工，周邊地塊升值巨大，就像陽光大街一樣剛開始感覺偏僻，800元一平方都沒人買，現(xiàn)在2800元都買不到好樓層劣勢2、小產權說辭：單價低，并且可以分期付款；小產權不算二套房，對于以后貸款買房沒有副作用；項目由縣政府統(tǒng)一規(guī)劃、拆遷、建設，走的是正規(guī)手續(xù)，不等同于以前的村民自修房因此合法權益能夠得到保障；買的是宅基地，享有永久居住權；項目居住區(qū)規(guī)模大，縣政府不會說拆就拆；由于項目走的是正規(guī)程序，并且國家對小產權房政策愈來愈寬松，因此，有轉大證的可能;劣勢3、擔心社區(qū)居民素質，能不能與村民和平相處說辭：獨立成區(qū)，與二期大產權共同規(guī)劃，共同管理；現(xiàn)在寧津縣城購房群體中鄉(xiāng)鎮(zhèn)比重占到30%，基本都是混居，未發(fā)現(xiàn)相處問題。三、針對項目劣勢制定銷售說辭四、分期付款，分解壓力針對項目一次性付款壓力大的問題，可以采取靈活的分期付款的形式，具體為，先期首付30%，交房前三天交齊70%，中間獎勵補款。四、分期付款，分解壓力五、低門檻蓄客蓄客方式：低門檻蓄客，200元封房；蓄客時間：一個月蓄客數(shù)量：50批注意問題：暫不出實價蓄客意義：讓市場更多的熟知項目的優(yōu)勢，保證開盤成功，并且也有助于項目價格的提升。五、低門檻蓄客六、促銷手段

1、針對項目距離中心遠的問題，采用“買房送電動車”的促銷手段，打消客戶項目位置偏遠的顧慮；2、通過“買房抽獎贏取QQ車”的活動，為項目制造話題，快速提升項目認知度。六、促銷手段方法三具有吸引力的充足有效的廣告宣傳方法三第四部分包裝推廣第四部分包裝推廣一、案名建議花香小鎮(zhèn)注釋：“花香”：體現(xiàn)出項目的環(huán)境優(yōu)美的特點，并且非常容易引起客戶的向往與憧憬；“小鎮(zhèn)”：與項目的鄉(xiāng)村氣味相吻合，寧靜致遠；整個案名將一副花香撲鼻、寧靜致遠的美麗生活展現(xiàn)在客戶面前，讓人久久回味，深深向往。一、案名建議案名備選格林小鎮(zhèn)注釋：“格林”是英文“GREEN”的中文翻譯，是綠色的意思，跟項目綠意盎然，景色優(yōu)美的生活環(huán)境相吻合，此外，在形象上也顯得比較西洋，提升檔次。案名備選項目標志設計調性項目標志設計調性二、推廣語形象湖景福地花園香房裝修豪華精裝修拎包入住倍顯尊崇悠然自得戶型95平兩室、115平三室居住者追逐的寵兒產品3米層高38米樓間距絕無僅有全城唯一升值向南中央新城的方向升值無限二、推廣語三、媒體選擇根據(jù)公司多年操作的經驗以及本項目的具體特點，在媒體選擇上，我們建議：以單頁為主，電視廣告輔助，適當?shù)膽敉鈴V告支持。經濟實用。三、媒體選擇突圍方式回顧：一、精準的項目定位二、實效的銷售促銷三、充分有吸引力的廣告宣傳三者有效的相互結合以及我們雙方的互相信任與互相理解，定會保證項目的成功銷售，讓我們一起迎接小產權房春天的到來！突圍方式回顧：園林景觀建議

園林景觀以中式為主，水、亭、走廊點線組合勾勒出園林架構，中間輔以雕塑、小品景觀、花草樹木、健身配套，使得園林景觀豐富的同時滿足業(yè)主休閑、娛樂的需求。園林景觀建議園林景觀以中式為主，水、亭、走廊點線組合勾整體景觀整體景觀整體景觀整體景觀入口處景觀入口處景觀點綴點綴樓盤展示豐澤園御景家園陶然居京杭商業(yè)街浩天嘉苑錦繡香江樓盤展示豐澤園御景家園陶然居京杭商業(yè)街浩天嘉苑錦繡香江樓