房地產項目快周轉運營評價標準

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某集團“五五”戰(zhàn)略解讀PA

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房地產行業(yè)快周轉對標分析PA

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某項目快周轉運營評價標準PA

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某項目快周轉落地措施中交房地產“五五戰(zhàn)略”規(guī)劃根據財務運算推演，五年累計增加營收共3200萬元分析與建議分析與建議分析與建議分析與建議CATALOGPA

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某房地產集團“五五”戰(zhàn)略解讀PA

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房地產行業(yè)快周轉對標分析PA

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房地產項目快周轉運營評價標準PA

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房地產項目快周轉落地措施典型房地產企業(yè)快周轉周轉定義：就是資金投入生產再經過銷售產品而收回，指錢財進出或物品輪流使用。而房地產的所謂快周轉，即業(yè)內俗稱的“不壓貨”，拿了地、快開工、快銷售，、速回籠資金后再投資。主要是指房地產企業(yè)在樓市流動性收緊的情況下，以快速開工、銷售的方式提高資金利用效率。典型房地產企業(yè)快周轉這種轉模式最早可以追溯到2010年，萬科等房企運用快周轉模式創(chuàng)造了前所未有的銷售額，這一年也被券商稱為高業(yè)績和快周轉的“元年”。10多年前，萬科曾奉行“5986”快周轉模式，即拿地5個月即動工、9個月銷售、第1個月售出八成，六成產品必須是住宅，但這一模式因施工安全、房屋質量等問題被逐步放棄。典型房地產企業(yè)快周轉碧桂園不是快周轉模式的最先使用者，卻把這種模式發(fā)揮到了極致。碧桂園則予以傳承，他的快周轉被業(yè)內成為“456模式”，即拿地4個月開盤，5個月資金回籠，6個月資金再周轉。根據碧桂園去年流傳的內部文件，碧桂園已意圖把開盤工期壓縮到3個月，“開盤工期≤3個月，獎勵20萬元；開盤工期在3~4個月，獎勵10萬元”。碧桂園能達到6個月資金再周轉，與房地產市場上行有很大關系，特別是品牌房企開盤就能很快賣光，這使不少房企都推崇快周轉模式。典型房地產企業(yè)快周轉我們針對行業(yè)20家主流上市房企當時的數據進行分析，找到了2012年-2014年的數據，發(fā)現平均凈存貨周轉率從2012年到2013年經歷了大幅提升，從平均值0.39提升到2013年度的0.46，2014年仍然有小幅增長，從0.46提升到0.47。典型房地產企業(yè)快周轉在上圖中，我們可以看到，該指標仍然處于持續(xù)上升，說明快周轉仍是當時行業(yè)主流操作手法，也意味著行業(yè)運營效率逐步提升。與此同時，管理也在走向成熟，例如碧桂園，凈存貨周轉率排名第一，這樣主要受益于產品標準化和高效的運營體系，使得其運營效率超出同行，但碧桂園也特別強調有質量的快周轉，因此，一方面提出摘牌即開工，提高周轉效率，另一方面以銷售去化和現金流快速回籠作為核心目標，所以在考核導向上以一年內現金流回正和銷售利潤率作為考核目標。典型房地產企業(yè)快周轉此外，根據凈資產收益率（ROE）這一財務指標，也能直觀看出快周轉對一家房企收益的重要性。按照“ROE=銷售凈利率×資產周轉率×權益乘數”計算公式，在銷售凈利率因房價難以走高，權益乘數（指資產總額是股東權益總額的多少倍，權益乘數反映了企業(yè)財務杠桿的大小，權益乘數越大，說明股東投入的資本在資產中所占的比重越小，財務杠桿越大）所表達的高杠桿受限背景下，房企要不斷提升收益能力，只能依靠較高的資產周轉率這一條路。典型房地產企業(yè)快周轉碧桂園應該是快周轉模式的直接受益者。根據克而瑞地產2012年至2018年前7個月的房企銷售額排行看，碧桂園只用了6年時間就坐上了2017年銷售冠軍的寶座。其銷售金額也從2012年的475億元增至2017年的5500.1億元，增幅為10.58倍典型房地產企業(yè)快周轉如果再從ROE角度來看，資產周轉率對碧桂園收益的貢獻度超過同級別的一些房企（見表2）。以2017年為例，在4家知名房企中，盡管碧桂園權益乘數即財務杠桿并不高，但它的ROE排名卻居第二位，這與它的資產周轉率排名第一是分不開的?；诳熘苻D的企業(yè)盈利模式，可以更容易實現企業(yè)規(guī)模的快速擴張；而有了規(guī)模，則意味著對市場的影響力，意味著在拿地與融資方面的優(yōu)勢。于房企而言，在當前競爭進入肉搏戰(zhàn)的大勢下，拿地與融資優(yōu)勢意味著什么，顯然不言而喻。因此，快周轉已成為當前諸多地產企業(yè)共同的選擇。對比分析與建議按照集團對標單位的選擇，在五大建筑央企中，中國鐵建、中國中鐵、中國電建等有著與集團相似基因的房地產板塊，鐵建地產、中鐵置業(yè)、電建地產,選取了三家單位近三年的數據情況。對比分析與建議“千億”目標：鐵建地產，目標2020年實現“千億”，2019年計劃900億元；中鐵置業(yè)，目標2020年實現“千億”，2019年計劃823億元；電建地產，目標2021年實現“千億”，2019年計劃標570億元，挑戰(zhàn)655億元；地產集團，目標2023年實現“千億”，2020年實現“中交地產”品牌年度銷售合同額500億元。如何實現目標，只要選擇快周轉，也就是項目快速周轉，快速開發(fā)、快速銷售、快速回籠資金。對比分析與建議一是選擇地價交付、開工、預售、開盤、按揭等有利于高周轉比較寬松的城市；二是通過投資策略與布局，控制好地貨比、投銷比、供貨比。相對于行業(yè)項目快周轉，溫州項目于2016年10月19日摘牌，2017年4月18日取得預售許可證，4月22日項目開盤，從拿地到首次開盤用時185天，項目從摘牌到開盤歷時僅185天，2017年4月25日實現現金流歸正（含融資部分），比目標值提前85天，2017年11月25日工程結構全部封頂。這已經是中交地產開發(fā)運營最快的項目了，但是與行業(yè)還有差距，需要對標分析，梳理開發(fā)流程，提高效率。對比分析與建議針對公司的特定條件在利潤率一定的情況下，選擇快周轉，則意味著以更快的速度獲取更多的利潤。近三年，融資結構已發(fā)生較大變化，傳統(tǒng)的融資渠道已經因為嚴厲的房地產調控而收窄。現在的房企重視排名，主要是因為只有排名靠前，才更容易融資，如果不在排名機構前100名內，銀行可能都不會放貸款。對比分析與建議在高目標導向下，不得不快周轉，一些合理的快周轉越快，擴張也快，排名就很靠前。反之，如果放慢速度，資金壓力會增大，規(guī)模及排名會下降，最終可能會被淘汰出局。那如何保障企業(yè)業(yè)績快速增長的同時，又能避免因在建面積和土地儲備過多造成存貨量和資金成本的增加？這是眾多有一定規(guī)模的房企在不斷探尋的運營管理新境界。因此，需要深入到企業(yè)的生產、銷售等不同環(huán)節(jié)，對其項目運營效率進行深入剖析。CATALOGPA

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某房地產集團“五五”戰(zhàn)略解讀PA

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房地產行業(yè)快周轉對標分析PA

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房地產項目快周轉運營評價標準PA

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房地產項目快周轉落地措施投資類指標經營性現金

經營性現金流

自有資

項目建面15萬類別產品地貨比

流回正時間回正時間金IRR平以下占比（%）（含融資）

（不含融資）

（%）現金流項目均衡項目利潤項目剛需剛改＜1:2.51012122036252015＞60中高端計劃類指標（某項目運營周期實操案例）2016201710.1911.912.212.25售樓處開放1.132.212.243.14.184.22建筑工程規(guī)劃許可證建筑工建筑用地規(guī)劃許可證公司成立程施工許可證摘牌打樁預售證開盤土地證67天118天項目從摘牌到開盤共185天，約6個月；其中從摘牌到售樓處開放2個月；從售樓處開放到項目開盤約4個月；計劃類指標（中交御墅項目運營周期實操案例）計劃完成時間實際完成時間②差異③=②-①類別指標計劃開始時間①《建設用地規(guī)劃許可證》2016年12月2日2017年2月24日2016年12月11日

2016年12月20日-18（天）-4（天）《國有土地使用權證》2016年12月10日

2017年2月28日《建設工程規(guī)劃許可2017年2月21日一級節(jié)點2017年3月1日

2017年3月20日-27（天）-24（天）-3（天）證》《建設工程施工許可證》2017年3月1日

2017年3月25日

2017年3月1日2017年4月18《商品房預售許可證》

2017年4月10日

2017年4月21日日項目一級節(jié)點實際完成時間比計劃節(jié)點時間提前了76天，其中建設工程規(guī)劃許可證比預期提前了27天，施工許可證提前了24天。計劃類指標（快周轉指標一級節(jié)點建議）序號類別任務名稱責任部門建議完成時間12345678一級一級一級一級一級一級一級一級一級一級一級一級一級一級一級一級一級一級一級一級一級一級一級一級一級一級一級一級一級取得《建設用地規(guī)劃許可證》完成《項目定位報告》項目前期融資方案投資開發(fā)部營銷部財務部運營管理中心營銷部城市公司營銷部投資開發(fā)部設計部投資開發(fā)部成本部成本部投資開發(fā)部財務部項目部項目部項目部項目部項目部投資開發(fā)部營銷部財務部44天9天72天33天25天25天37天57天項目實施啟動會召開《項目整盤策劃報告》確定項目總體開發(fā)經營報告《整體營銷推廣方案》審定擴初批復（根據項目情況）完成施工報建圖93個月4個月5個月3個月4個月5個月2個月7個月2個月5個月6個月6個月6個月15個月6個月13個月30個月31個月32個月33個月34個月1011121314151617181920212223242526272829取得《建設工程規(guī)劃許可證》目標成本完成修訂并形成責任成本施工總包合同簽訂取得《建筑工程施工許可證》取得項目開發(fā)貸款項目開工工程達到正負零（±0.000）售樓區(qū)全部完成、開放樣板區(qū)全部完成、開放工程達到預售節(jié)點取得預售許可證（首批銷售單體）首次開盤現金流回正時間項目銷售完成75%主體結構封頂完成單體竣工驗收營銷部項目部項目部項目部投資開發(fā)部營銷部投資開發(fā)部完成各項驗收，取得工程竣工備案證明《交付使用許可證》或交付許可手續(xù)開始交房（結轉）取得大產證銷售類指標根據中國房地產指數系統(tǒng)，對近三年全國主要城市新開盤情況的監(jiān)控新盤去化率約為70-80%銷售類指標根據中國房地產指數系統(tǒng)，對近三年全國主要城市新開盤情況的監(jiān)控n

一線城市新盤首開去化率呈現下滑態(tài)勢，2018年為69%n

二線城市新盤首開去化率呈現上升態(tài)勢，2018年為81%銷售類指標根據中國房地產指數系統(tǒng)，對近三年全國主要城市新開盤情況的監(jiān)控n

剛需產品新盤首開去化率呈現上升態(tài)勢，2018年為81%n

中高端改善產品新盤首開去化率呈現上升態(tài)勢，2018年為77.7%n

投資產品新盤首開去化率呈現下滑態(tài)勢，2018年為76.0%銷售類指標一線城市：

60%-70%根據城市級別

二線城市：

70%-80%三四線城市：65%-75%首開去化率標準建議60-80%剛需產品：70-80%根據項目定位

中高端改善產品：65-75%投資產品：60-70%融資類指標融資原則：規(guī)模適度、結構合理；期限合理、長短兼顧；綜合權衡、降低成本；適度負債、防范風險融資時間節(jié)點指標：前端土地款融資：土地出讓合同或者合作協(xié)議簽訂后的90日內，前端土地款融資方案需要上報總部總裁辦公會；項目開發(fā)貸融資：要求在項目四證齊全后，20日內完成銀行及其他相關手續(xù)且達到放款條件（需要總部擔保予以特殊考慮）。融資類指標額度指標：前端融資：融資額度：土地款*70%成本范圍：8.5%-10%開發(fā)貸：融資額度：總投*70%與（總投-土地款）孰低原則成本范圍：4.98%-6.65%CATALOGPA

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某房地產集團“五五”戰(zhàn)略解讀PA

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房地產行業(yè)快周轉對標分析PA

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房地產項目快周轉運營評價標準PA

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房地產項目快周轉落地措施投資方面1.優(yōu)化區(qū)域布局，深入研究市場——發(fā)揮智力優(yōu)勢，提出投資導向——整合拓展力量，拿出投資策略——抓好高端對接，搶占優(yōu)質項目投資方面2.狠抓項目定位，細化投資測算——摸清市場需求——抓好項目定位——細化投資測算投資方面3.優(yōu)化投資結構，平衡投資效益——以招拍掛為主拿地，提高區(qū)域的覆蓋密度和項目儲備——優(yōu)化投資結構，平衡現金流和利潤——并購快周轉項目，快速擴充規(guī)模投資方面3.優(yōu)化投資結構，平衡投資效益——以招拍掛為主拿地，提高區(qū)域的覆蓋密度和項目儲備——優(yōu)化投資結構，平衡現金流和利潤——并購快周轉項目，快速擴充規(guī)模報建方面概述房地產開發(fā)項目前期報批報建是除取得土地之后影響項目進度以及成敗的至關重要的環(huán)節(jié)，直接影響項目融資落地、銷售回款及整個項目開發(fā)節(jié)奏。前期報建具有工作程序錯綜復雜、涉及專業(yè)和部門多、對協(xié)調溝通能力要求高等特點，是考驗開發(fā)商綜合運作能力的重要環(huán)節(jié)。在房地產行業(yè)進入快周轉模式的形勢下，更加凸顯了前期報建工作重要性，前期報建工作應做到快、準、合法合規(guī)。報建前置，合理穿插，優(yōu)化流程優(yōu)化管理管控體系、加快內部審批流程各專業(yè)、各部門相互配合、全員報建報批報建工作優(yōu)化建立報批報建知識手冊及經驗技術體系前期報建工作人員隊伍建設一、合理穿插、報建前置n

在拿地階段就進行周邊市場調研，了解通用做法，為后期方案策劃及定位做好儲備，對個別做法進行咨詢如停車、退界、配建、綠化、裝配化等進行前期了解咨詢，縮短報建咨詢時間。投

資

可

研01n

在概念設計之初，各單位相關人員n

通過對周邊競品項目的分析，在營銷策劃上立足于在本地或附近有類似做法的建筑類型，避免因產品小眾，與行政審批部門溝通時間不確02營

銷策

劃應與相關審批部門保持緊密溝通，甚至請相關審批部門提前介入，對方案設計給予指導與支持，避免溝通不暢造成的進度延誤。方

案設

計03定，另外營銷宣傳策劃應立足實際，不能夸大宣傳周邊配套情況。二、優(yōu)化管理管控體系、加快內部審批流程集團屬特大型中央直屬企業(yè)，各項規(guī)章制度完備，管理規(guī)范完善，對公司的各項事宜需要做到事事有章可依，多請示審批匯報。針對報批報建工作，受外部因素影響較大，采取扁平化管理，可建立相應制度和綠色通道，對一些重要及特殊事項，相關負責人應直接向公司主要領導溝通匯報。在合約處理上，很多前期類合同不受甲方控制，屬于政府制式合約，應審批從簡，付款從快，以便更快的推進報批報建工作。項目審批方案報批（非二級市臨水臨電…人防、消防場拿地項目）工程規(guī)劃許可證項目前期報批報建園林市政基礎環(huán)評、水評、交評…審圖預售許可施工許可證證三、各部門、各專業(yè)相互配合、通力協(xié)作，全員報建優(yōu)先選擇具備地方資主動溝通，做好設計方案，規(guī)避政策風險，確保方案合法合規(guī)源、幫助公司協(xié)調辦理審批事宜，甚至寫進合同借助項目前期各方面資源給予支撐成本部投資部設計部給予報建財務支撐，在合法合規(guī)的前提下，加快付款節(jié)奏，優(yōu)先付款做好現場管理、施工管理，避免處罰，規(guī)避停工風險，并與質安監(jiān)做好溝通協(xié)調做好后勤保障，確保報批報建工作有車用、有人用、有物料、有干勁，加強激勵措施財務部工程部辦公室四、建立報批報建知識手冊及經驗技術體系做好經驗積累及沉淀，根據各地情況，建立適應地方的報批報建知識體系，以支撐項目快速擴張五、前期報建工作人員隊伍建設具備建筑工程專業(yè)技術較強的協(xié)調溝通能力和人際交往能力熟悉房地產開發(fā)建設流程02

前期工作注意事項出現問題及時向領導匯報請示；遇到酒場，量力而行，注意保護身體。熟悉建筑房地產法律法規(guī)和相關政策熟悉當地政府部門辦理流程和規(guī)則掌握工作方式方法和技巧具有建筑房地產文件資料收集整理能力具有較強的抗壓能力和心理素質03

項目前期人員選拔培養(yǎng)內部選拔，學習培訓，實操鍛煉；01

項目前期工作人員應具備的能力和素質項目當地招聘經驗豐富、能力強的優(yōu)秀人才；適當借助外部機構力量，注意轉化風險；領導重視、提供組織保障。融資方面PART

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“能”融資、融“好”資PART

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前端融資模式分析PART

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項目貸款模式分析PART

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能融資、融好資房地產業(yè)是資金密集型產業(yè)，開發(fā)的每一階段都需要龐大的資金支持。實現集團五五戰(zhàn)略及快周轉的經營策略，擁有強勁的融資能力至關重要。在低毛利時代，產品售價受區(qū)域市場因素影響、土地成本受政府管控、建設成本基本行業(yè)透明無明顯優(yōu)勢。所以，在低毛利時代，資本優(yōu)勢無疑是新的利潤增長點。PART

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能融資、融好資地產集團五五戰(zhàn)略企業(yè)融資能力變得至關重要；資本優(yōu)勢成為新的利潤增長點。快周轉的經營策略資本優(yōu)勢主要體現在兩點：1、效率：同樣資本做更多的事，即資本周轉率2、成本：同樣資本付更少的利息，即資本成本率低毛利下利潤增長點PART

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前端融資模式分析前端融資通常是指房地產項目在符合“432”標準（即四證齊、已投資30%自有資金、項目公司或控股股東擁有二級開發(fā)資質）之前的融資定義現狀土地成本占總投資的比例保持在高位，尤其在一二線城市，土地成本在總投中的占比達到50%的項目比比皆是，成為我們最迫切的資金需求點。監(jiān)管機構對銀行、信托、公司債、私募基金等各方面收嚴，打擊對房企的違規(guī)融資，可以提供前端融資的機構和資金量急劇減少。融資成本較高。在前融資金供不應求、資金成本居高不下的情況下，我們必須進行融資創(chuàng)新。在市場上積極尋找較靈活的金融機構，可以根據每個項目的特色設計融資模式應對PART

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前端融資模式分析委托貸款模式創(chuàng)新：在市場上積極尋找較靈活的金融機構，可以根據每個項目的特色設計融資模式。比如，對于一二級聯(lián)動的開發(fā)項目，一般會在拿地前與當地政府簽訂《項目合作協(xié)議書》，此時無立項、無土地、無抵押，但可以利用《項目合作協(xié)議書》及《項目可行性研究報告》進行融資，一般形式有委托貸款。信托貸款股權融資基金融資發(fā)債融資PART

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前端融資模式分析除上述委托貸款融資外還有股權融資、發(fā)債融資、基金融資、信托貸款等。信托貸款是比較常見的融資模式，信托資金使用靈活，但資金成本相對較高，一般在10%-12%左右。近期中國建設銀行推出了拆遷補償資金融資，該融資模式一般針對一二級聯(lián)動的開發(fā)模式，需要根據開發(fā)企業(yè)與政府的合作協(xié)議、拆遷安置標準、拆遷補償費發(fā)放明細等審批資料，資金專用于支付拆遷補償費，資金成本比信托資金稍低，一般在8%-9%左右。除上述直接融資外，還有總承包商代墊土地款等間接融資模式PART

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項目貸款模式分析——開發(fā)貸款第二，貸款資金只能專用于該授信項目的開發(fā)建設支出，使資金難以有效利用。對于安置房項目或配建設施由于沒有還款來源所以銀行一般不批開發(fā)貸。第一，在設立項目公司時為了有效利用有限的資金、充分發(fā)揮杠桿作用、降低股權投資的投資風險，往往項目公司的注冊資本金極低，難以滿足已投資30%自有資金的條件，這往往是開發(fā)貸最致命的條件?？赏豢杉暗牡统杀鹃_發(fā)貸款第三，開發(fā)貸要求根據項目銷售進度還款，第四，有些地方政府規(guī)定對已設定抵押的商品房不允許網簽，導致土地或在建工程設定抵押后會影響銷售。對于去化快的住宅類產品一般從預售開盤起2個月基本去化完畢。開發(fā)貸一般要求在銷售率達到70%時全額歸還貸款本息。PART

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項目貸款模式分析——開發(fā)貸款上述種種限制條件使開發(fā)貸極難運用，但可以通過有效的整理及包裝去打破限制。比如，可以將真正需要資金的配建地塊和有現金流入等還款來源的開發(fā)地塊進行捆綁，視為一個項目，上述種種限制便可迎刃而解。地塊整理及包裝開發(fā)貸破解方案此外，通過與金融機構協(xié)商，還可以做純信用擔保的開發(fā)貸。純信用擔保PART

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項目貸款模式分析——委托貸款相比于開發(fā)貸而言，委托貸款的授信條件較為寬松、資金使用較為靈活。常見的操作模式有理財模式、結構化融資模式等。銀行理財模式的前提條件一般有：融資人資本金投入不低于土地款的30%；置換股東借款的需提供借款合同或支付憑證；土地使用權抵