T房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險及風(fēng)險管理144

房地產(chǎn)開發(fā)中的

風(fēng)險及風(fēng)險管理房地產(chǎn)開發(fā)中的風(fēng)險及風(fēng)險管理房地產(chǎn)開發(fā)中的風(fēng)險管理一、房地產(chǎn)開發(fā)中的風(fēng)險1.3投資決策階段的風(fēng)險1.4土地獲取階段的風(fēng)險1.5項目建設(shè)階段的風(fēng)險1.6租售管理階段的風(fēng)險1.4投資決策階段的風(fēng)險1.4.1投資決策階段的任務(wù)投資決策階段是房地產(chǎn)開發(fā)過程中一個最重要的環(huán)節(jié)。本階段的任務(wù)是通過對國家、地區(qū)和地方的政治、經(jīng)濟和社會發(fā)展趨勢的研究，綜合考慮市場的供應(yīng)、需求等經(jīng)濟環(huán)境，制定自己的房地產(chǎn)開發(fā)策略，以確定房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的區(qū)域、類型和時機。即決定在何地、何時、開發(fā)何種房地產(chǎn)。

1.4.2開發(fā)區(qū)域與風(fēng)險

開發(fā)區(qū)域風(fēng)險可能來源于開發(fā)區(qū)域的政治環(huán)境、政策環(huán)境、社會環(huán)境和經(jīng)濟環(huán)境風(fēng)險。1.4.2.1政治環(huán)境風(fēng)險政治環(huán)境風(fēng)險主要是指在一個國家和地區(qū)發(fā)生戰(zhàn)爭、工潮和社會動蕩等社會性的政治事件，以及當(dāng)?shù)卣牟淮_定性而給房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營帶來的可能經(jīng)濟損失。（1）戰(zhàn)爭。戰(zhàn)爭一旦爆發(fā)，不但對房地產(chǎn)業(yè)的打擊是沉重的，對戰(zhàn)爭爆發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展也將產(chǎn)生毀滅性的打擊。房地產(chǎn)經(jīng)營者的樓房可能毀于一旦，房地產(chǎn)的商品價格也會急劇下降，幾乎沒有人會進行房地產(chǎn)投資和交易，整個房地產(chǎn)的市場活動都會處于停滯狀態(tài)。如1990年8月，伊拉克入侵科威特。

1.4.2開發(fā)區(qū)域與風(fēng)險（2）工潮。工人罷工形成的工潮會直接或間接地給房地產(chǎn)市場帶來損失，比如工人罷工會直接導(dǎo)致建筑工期的延長和成本增加，因而使房地產(chǎn)商品開發(fā)者遭受利潤損失。工人罷工是一種嚴重的社會渙散劑，會使人們對社會產(chǎn)生悲觀，對生產(chǎn)和經(jīng)濟活動喪失信心，由此會間接導(dǎo)致人們對房地產(chǎn)市場的冷淡，造成房地產(chǎn)市場活動的蕭條，給從事房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和經(jīng)營的投資者帶來損失。

1.4.2開發(fā)區(qū)域與風(fēng)險（3）社會動蕩。在一個動蕩的社會環(huán)境里，人們對經(jīng)濟前景的預(yù)測是很不確定的，對房地產(chǎn)這樣的固定商品投資會保持在非常有限的程度。這種有限性將會極大地減少房地產(chǎn)市場的交易活動，從而減少了房地產(chǎn)商品生產(chǎn)者和經(jīng)營者獲得利潤的機會。如1992年11月，香港新任總督制定了所謂的“政改方案”，使港人對香港的前途產(chǎn)生迷茫，房地產(chǎn)業(yè)受到嚴重影響：寫字樓空置率上升，樓宇無法如期出售或租賃出去，資金回收期延長，貸款利息增多。香港股市大幅度跌落，其中房地產(chǎn)股損失最為嚴重，在損失的近2000億港元的幣值中，地產(chǎn)股占了l／4。這個例子充分說明了社會動蕩給房地產(chǎn)市場帶來的嚴重風(fēng)險。

1.4.2開發(fā)區(qū)域與風(fēng)險（4）政府。來源于政府的風(fēng)險因素可能有：政局穩(wěn)定程度，如朝野爭斗、政府內(nèi)派系斗爭；決策的民主性、管理透明度、行政效率；官員的事業(yè)心、知識水平、素質(zhì)、廉政程度。

1.4.2.2政策環(huán)境風(fēng)險

政策環(huán)境風(fēng)險是指由于政策的潛在變化可能給房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者帶來的各種形式的經(jīng)濟損失。（1）產(chǎn)業(yè)政策。國家產(chǎn)業(yè)政策的變化不僅影響房地產(chǎn)商品需求結(jié)構(gòu)的變化，而且決定著房地產(chǎn)業(yè)的興衰。國家強調(diào)大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，直接促進了城市商業(yè)和服務(wù)業(yè)樓宇市場的繁榮；將住宅產(chǎn)業(yè)作為促進經(jīng)濟發(fā)展的新的經(jīng)濟增長點，為房地產(chǎn)的興旺發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。因此，研究擬投資國家和區(qū)域的產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策對房地產(chǎn)的投資決策有重要意義。

1.4.2.2政策環(huán)境風(fēng)險（2）土地政策。土地是房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)，土地管理政策的變化必然對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生影響。土地政策風(fēng)險來源于土地產(chǎn)權(quán)制度的變更、不確定，不同的土地取得方式（公開拍賣、招標(biāo)和協(xié)議方式）、土地調(diào)控制度，以及不同的土地政策執(zhí)行力度。如在土地相對過剩的情況下，政府可能采取高地價，或?qū)r格較低的地塊行使優(yōu)先購買權(quán)，以控制土地出讓數(shù)量和市場土地存量，這時會給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來增加成本的風(fēng)險。又如在我國，集體土地使用權(quán)是不允許出讓的，如需出讓，必須先由國家征為國有土地，然后才能出讓。但有些地方政府或開發(fā)商卻不顧國家法律規(guī)定，縱容或私自與集體土地所有者簽訂土地使用合同，在僅支付土地安置補償費后，便進行房地產(chǎn)開發(fā)。這種土地對房地產(chǎn)開發(fā)商和購得房地產(chǎn)的房地產(chǎn)經(jīng)營者都會面臨巨大的風(fēng)險——土地被政府無償收回，或補交巨額地價款和罰金。

1.4.2.2政策環(huán)境風(fēng)風(fēng)險（3）住房政策策。住房作作為人們生生活的基本本必需品，，是政府為為保持社會會穩(wěn)定需關(guān)關(guān)注的一個個方面，而而國家不同同的住房政政策使開發(fā)發(fā)商面臨著著不同的風(fēng)風(fēng)險。如果果政府大力力推行福利利政策，大大量建設(shè)公公房或安居居工程用房房，且對安安居工程用用房建設(shè)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、銷售售對象不加加以有效限限制，這樣樣會使開發(fā)發(fā)商建設(shè)的的完全市場場商品房受受到市場需需求短缺的的壓力，因因銷售不暢暢蒙受經(jīng)濟濟損失。同同時，政府府關(guān)于已售售公房上市市的規(guī)定，，房地產(chǎn)交交易管理規(guī)規(guī)定也影響響房地產(chǎn)市市場的活躍躍程度，投投資決策時時也應(yīng)注意意分析。1.4.2.2政策環(huán)境風(fēng)風(fēng)險（4）稅收政策策。稅收政政策和土地地調(diào)控政策策是市場經(jīng)經(jīng)濟條件下下政府調(diào)節(jié)節(jié)房地產(chǎn)市市場的兩個個有力工具具，稅收手手段的應(yīng)用用更是直接接、速成。。1993年土地增值值稅出臺，，對房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營營者的利潤潤曾產(chǎn)生重重大影響。。近幾年，，國家大力力清理房地地產(chǎn)開發(fā)中中的不合理理收費，減減輕了新開開發(fā)項目的的開發(fā)成本本，但卻使使收費取消消前已投入入開發(fā)的房房地產(chǎn)項目目面臨較大大的成本風(fēng)風(fēng)險。1.4.2.2政策環(huán)境風(fēng)風(fēng)險（5）金融政策策。國家金金融政策的的調(diào)整可使使房地產(chǎn)商商品的開發(fā)發(fā)者和經(jīng)營營者賺取額額外利潤或或遭受額外外損失。國國家連續(xù)幾幾次降息刺刺激了房地地產(chǎn)市場的的繁榮，令令開發(fā)者喜喜笑顏開，，但卻使降降息前貸款款開發(fā)房地地產(chǎn)項目的的開發(fā)商喜喜中有憂：：相對較高高的開發(fā)成成本如何才才能消化?!1.4.2.2政策環(huán)境風(fēng)風(fēng)險（6）城市規(guī)劃劃。城市規(guī)規(guī)劃的變動動對已經(jīng)建建成的、正正在建設(shè)中中的以及將將要建設(shè)的的房地產(chǎn)商商品的價值值都會產(chǎn)生生影響，使使開發(fā)商和和經(jīng)營者面面臨風(fēng)險。。城市規(guī)劃劃對房地產(chǎn)產(chǎn)的影響主主要通過規(guī)規(guī)劃指標(biāo)如如規(guī)劃用途途、容積率率、建筑覆覆蓋率、建建筑限高和和道路交通通的變化以以及行政隸隸屬的變更更來引起。。在進行房地地產(chǎn)開發(fā)時時，還應(yīng)考考慮到特殊殊區(qū)域的房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)風(fēng)險，如如行滯洪區(qū)區(qū)、文物古古跡保護范范圍、自然然風(fēng)景保護護區(qū)。這些些地區(qū)雖暫暫時沒有具具體規(guī)劃限限制，或僥僥幸能獲得得主管部門門的批準(zhǔn)，，但不排除除今后制定定嚴格規(guī)劃劃限制條件件，并堅決決執(zhí)行的可可能。盲目目在這些區(qū)區(qū)域開發(fā)，，存在著遭遭受巨額經(jīng)經(jīng)濟損失的的風(fēng)險。如如湖南張家家界國家自自然保護區(qū)區(qū)；又如武武漢長江外外灘花園，，投資1.6億元人民幣幣，2002年春季被全全部炸毀拆拆除。北京京市開發(fā)地地塊交通流流量論證。。1.4.2.2政策環(huán)境風(fēng)風(fēng)險（7）環(huán)保政策策。近幾年年來，人們們環(huán)保意識識逐漸加強強，新的環(huán)環(huán)保政策不不斷制定，，舊的環(huán)保保政策不斷斷強化，這這都對房地地產(chǎn)的開發(fā)發(fā)投資產(chǎn)生生了巨大的的影響。如如城市噪音音防治規(guī)定定的執(zhí)行，，已經(jīng)使原原來廣泛采采用的預(yù)制制打入樁施施工工藝從從城市基礎(chǔ)礎(chǔ)施工中淡淡出，從而而引起開發(fā)發(fā)成本的變變化；而噪噪音控制的的嚴格要求求，限制了了現(xiàn)場施工工時間（早早6：30以前，晚10：00以后不準(zhǔn)施施工），延延長了建設(shè)設(shè)工期，這這既增加了了建設(shè)成本本，又增加加了項目能能否按期交交付使用的的風(fēng)險。1.4.2.3社會環(huán)境風(fēng)風(fēng)險（1）社會安定定。良好的的社會治安安狀況是人人們安家置置業(yè)、投資資經(jīng)營、購購物消費的的前提條件件。某一地地區(qū)流氓滋滋事、刑事事案件犯罪罪率居高不不下，盜竊竊案件頻發(fā)發(fā)，生命財財產(chǎn)安全得得不到保障障，這會嚴嚴重打擊該該地區(qū)居民民消費信心心，房地產(chǎn)產(chǎn)商品會極極度貶值，，房地產(chǎn)投投資者會面面臨極大風(fēng)風(fēng)險。1.4.2.3社會環(huán)境風(fēng)風(fēng)險（2）風(fēng)俗習(xí)慣慣。不同地地區(qū)的風(fēng)俗俗習(xí)慣、文文化傳統(tǒng)、、宗教信仰仰、風(fēng)土人人情、價值值觀念、風(fēng)風(fēng)水概念等等不僅影響響開發(fā)成本本，而且制制約著房地地產(chǎn)需求。。如有的教教每年宗教教節(jié)日長達達1個多月，在在此期間教教民都不工工作，政府府處于半癱癱瘓狀態(tài)。。再如不同同地區(qū)對房房地產(chǎn)提出出不同要求求，盲目照照搬國外經(jīng)經(jīng)驗，強調(diào)調(diào)著名設(shè)計計院設(shè)計、、沿海地區(qū)區(qū)流行，可可能冒不適適合當(dāng)?shù)匦栊枰?、消費費者不認可可的風(fēng)險。。1.4.2.3社會環(huán)境風(fēng)風(fēng)險（3）公眾參與與和素養(yǎng)。。隨著社會會文明的發(fā)發(fā)展，人們們的參與意意識逐漸增增強，公眾眾對開發(fā)項項目的態(tài)度度將通過這這樣或那樣樣的行動表表達出來。。由此可能能延緩，甚甚至取消項項目的開發(fā)發(fā)。如北京京王府井某某廣場的建建設(shè)，因市市民的廣泛泛關(guān)注促使使政府下令令停工，后后經(jīng)各方努努力，做了了大量說服服解釋工作作，項目才才得以重新新開工建設(shè)設(shè)。1.4.2.4經(jīng)濟環(huán)境風(fēng)風(fēng)險（1）經(jīng)濟形勢勢。區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟形勢是是影響開發(fā)發(fā)風(fēng)險的決決定性因素素。經(jīng)濟發(fā)發(fā)展，則房房地產(chǎn)市場場繁榮；經(jīng)經(jīng)濟停滯，，則房地產(chǎn)產(chǎn)市場蕭條條。反映區(qū)區(qū)域經(jīng)濟形形勢的因素素有：經(jīng)濟濟增長率、、通貨膨脹脹率、財政政收支平衡衡、貨幣供供給政策等等。曾作為為激勵德國國年輕人勇勇于創(chuàng)業(yè)的的榜樣，一一度在德國國最負盛譽譽的房地產(chǎn)產(chǎn)巨子于爾爾根·施奈德就是是因為錯誤誤判斷國家家經(jīng)濟發(fā)展展形勢，而而導(dǎo)致陷入入萬劫不復(fù)復(fù)的境地。。背景知知識施奈德出身身于一個普普通家庭，，中學(xué)畢業(yè)業(yè)后，曾做做過泥瓦匠匠。在大學(xué)學(xué)主修建筑筑業(yè)，后又又獲得企業(yè)業(yè)管理博士士學(xué)位。實實踐經(jīng)驗和和專業(yè)知識識的結(jié)合，，成為其從從事房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)礎(chǔ)；而富有有的妻子，，又為他提提供了起步步的資金。。初步的成成功，使其其才能引起起了銀行界界的關(guān)注，，因此得到到數(shù)額可觀觀的貸款。。當(dāng)時，適適逢戰(zhàn)后德德國經(jīng)濟的的迅速增長長期，社會會財富的快快速增加和和資金的相相對充裕，，必然會擴擴大對房地地產(chǎn)的需求求。在這一一時期，施施奈德的事事業(yè)發(fā)展順順利，積累累起巨額財財富，并建建立了良好好的信譽，，成為銀行行和社會公公認的德國國房地產(chǎn)業(yè)業(yè)之王。導(dǎo)致施奈德德最終失敗敗的原因，，是他對德德國經(jīng)濟走走勢的錯誤誤判斷。1990年兩德統(tǒng)一一以后，施施奈德認為為德國經(jīng)濟濟會以更快快的速度發(fā)發(fā)展，遂動動用數(shù)十億億馬克在德德國14個城市的黃黃金地段以以高價購入入大量房地地產(chǎn)，改建建成商業(yè)中中心、寫字字樓或高級級公寓，準(zhǔn)準(zhǔn)備出售或或出租。但但德國統(tǒng)一一后，為了了重建東部部，出現(xiàn)大大量財政赤赤字，只得得采取經(jīng)濟濟緊縮政策策。在此形形勢下，已已經(jīng)過度膨膨脹的房地地產(chǎn)業(yè)首先先受到了嚴嚴重打擊。。處于頂峰峰的施奈德德突然發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，投資巨巨款興建的的房地產(chǎn)已已無人問津津，巨額銀銀行貸款必必須償還，，在建項目目也還需要要大量資金金繼續(xù)投入入，而他的的公司已沒沒有足夠的的支付能力力。陷入困困境的施奈奈德并未依依照一般慣慣例申請破破產(chǎn)保護，，而是指使使手下人偽偽造文件，，繼續(xù)騙取取銀行的大大量貸款，，以償還舊舊貸款的本本金和利息息。但由于于全球性經(jīng)經(jīng)濟衰退的的影響，德德國的房地地產(chǎn)業(yè)處于于不斷下滑滑的狀態(tài)，，他的債務(wù)務(wù)也越滾越越多。最后后，施奈德德選擇了逃逃跑這條路路，并于1994年4月6日離離開開德德國國前前，，給給德德意意志志銀銀行行董董事事長長寫寫了了告告別別信信，，至至此此，，二二戰(zhàn)戰(zhàn)后后德德國國最最大大的的經(jīng)經(jīng)濟濟丑丑聞聞才才為為世世人人知知曉曉。。1995年5月，，施施奈奈德德在在美美國國被被捕捕，，后后被被引引渡渡回回德德國國。。1996年1月，，他他因因欺欺詐詐罪罪而而被被起起訴訴，，將將在在獄獄中中度度過過晚晚年年。。1.4.2.4經(jīng)濟濟環(huán)環(huán)境境風(fēng)風(fēng)險險（2）區(qū)區(qū)域域發(fā)發(fā)展展。?？紤]慮開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)域域風(fēng)風(fēng)險險，，還還應(yīng)應(yīng)注注意意近近鄰鄰地地區(qū)區(qū)發(fā)發(fā)展展風(fēng)風(fēng)險險和和類類似似地地區(qū)區(qū)發(fā)發(fā)展展風(fēng)風(fēng)險險。。近鄰鄰地地區(qū)區(qū)發(fā)發(fā)展展風(fēng)風(fēng)險險是是指指近近鄰鄰地地區(qū)區(qū)社社會會、、經(jīng)經(jīng)濟濟和和各各類類設(shè)設(shè)施施的的變變化化，，給給本本地地區(qū)區(qū)投投資資者者帶帶來來的的風(fēng)風(fēng)險險。。如如近近鄰鄰地地區(qū)區(qū)開開通通交交通通干干線線、、增增設(shè)設(shè)商商業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)中中心心、、建建設(shè)設(shè)新新公公園園、、增增添添生生活活服服務(wù)務(wù)設(shè)設(shè)施施等等等等，，該該地地區(qū)區(qū)的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)價價格格便便會會上上升升；；而而當(dāng)當(dāng)近近鄰鄰地地區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)中中心心遷遷移移別別處處、、生生活活服服務(wù)務(wù)設(shè)設(shè)施施減減少少時時，，該該地地區(qū)區(qū)房房地地產(chǎn)產(chǎn)價價格格將將會會下下降降。。類似似地地區(qū)區(qū)發(fā)發(fā)展展風(fēng)風(fēng)險險是是指指類類似似地地區(qū)區(qū)發(fā)發(fā)展展經(jīng)經(jīng)濟濟的的繁繁榮榮與與發(fā)發(fā)展展，，一一方方面面有有可可能能形形成成區(qū)區(qū)域域經(jīng)經(jīng)濟濟規(guī)規(guī)模模協(xié)協(xié)同同發(fā)發(fā)展展，，優(yōu)優(yōu)勢勢互互補補，，共共同同繁繁榮榮的的景景象象；；另另一一方方面面，，也也有有可可能能分分散散購購買買力力，，使使項項目目競競爭爭力力下下降降。。例例如如，，現(xiàn)現(xiàn)在在香香港港是是國國際際金金融融中中心心之之一一，，這這使使得得香香港港的的寫寫字字樓樓租租金金保保持持在在較較高高水水平平。。然然而而有有專專家家預(yù)預(yù)測測，，新新加加坡坡有有成成為為國國際際金金融融中中心心的的跡跡象象。。倘倘若若果果真真如如此此，，在在香香港港開開發(fā)發(fā)寫寫字字樓樓便便前前景景不不妙妙。。1.4.2.4經(jīng)濟濟環(huán)環(huán)境境風(fēng)風(fēng)險險（3）市市場場供供求求。。市市場場的的供供給給與與需需求求都都具具有有動動態(tài)態(tài)性性和和不不確確定定性性，，由由此此導(dǎo)導(dǎo)致致了了市市場場中中經(jīng)經(jīng)營營者者收收入入的的不不確確定定性性。。由由于于房房地地產(chǎn)產(chǎn)商商品品消消費費的的區(qū)區(qū)域域性性特特點點，，其其價價格格受受供供求求影影響響的的幅幅度度更更大大，，因因此此房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)經(jīng)經(jīng)營營者者承承擔(dān)擔(dān)的的市市場場供供求求風(fēng)風(fēng)險險遠遠比比一一般般市市場場情情況況下下要要大大。。按發(fā)發(fā)生生的的形形式式和和影影響響的的方方式式，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的市市場場供供求求風(fēng)風(fēng)險險又又可可以以分分為為供供給給風(fēng)風(fēng)險險和和需需求求風(fēng)風(fēng)險險。。一一方方面面，，當(dāng)當(dāng)房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場出出現(xiàn)現(xiàn)供供給給過過剩剩時時，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)商商品品經(jīng)經(jīng)營營者者會會因因大大量量的的商商品品在在市市場場中中沒沒有有顧顧客客而而蒙蒙受受損損失失，，從從而而發(fā)發(fā)生生供供給給風(fēng)風(fēng)險險。。另另一一方方面面，，需需求求量量的的變變化化也也給給房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)經(jīng)經(jīng)營營者者帶帶來來風(fēng)風(fēng)險險。。一一般般來來講講，，市市場場需需求求分分潛潛在在需需求求和和有有效效需需求求兩兩種種。。潛潛在在需需求求是是一一種種無無經(jīng)經(jīng)濟濟購購買買力力的的欲欲念念需需求求。。有有效效需需求求是是具具有有經(jīng)經(jīng)濟濟購購買買能能力力的的現(xiàn)現(xiàn)實實需需求求，，即即既既有有客客觀觀上上的的需需要要，，又又有有經(jīng)經(jīng)濟濟上上的的購購買買能能力力。。因?qū)κ袌龉┣笄笮蝿菖凶x失失誤，洛克菲菲勒大廈交易易就曾使日本本三菱地所遭遭受巨額損失失。三菱地所的悲悲哀1990年，美國洛克克菲勒財團因因金融危機，，公開出售位位于紐約市黃黃金地段的洛洛克菲勒大廈廈群中的12幢大廈(共計14幢，統(tǒng)稱為洛洛克菲勒大廈廈)，當(dāng)時物業(yè)的的總價值約為為17億美元。日本本三菱地所先先出資購入51％的股份，取取得了控股權(quán)權(quán)。一般來說說，許多企業(yè)業(yè)都以取得控控股權(quán)為滿足足，而三菱地地所為炫耀實實力及賺取更更多的利潤，，再次增資，，拿出總計14億美元，在物物業(yè)股份中占占到80％，并且沒有有收回經(jīng)營權(quán)權(quán)，仍由洛克克菲勒財團經(jīng)經(jīng)營。當(dāng)時日日本正處于泡泡沫經(jīng)濟的頂頂峰，國內(nèi)房房地產(chǎn)市場也也正在高潮期期，價格不斷斷攀升，三菱菱地所就是在在這種盲目樂樂觀的情緒支支配下完成了了這筆交易。。但是，就在在進行這筆交交易時，美國國房地產(chǎn)市場場已呈現(xiàn)出萎萎縮跡象，以以后則進入持持續(xù)下滑階段段。由于經(jīng)濟濟不景氣，大大廈的經(jīng)營虧虧損十分嚴重重，1985年大廈每平方方英尺的月租租金為55美元，但到90年代中期，月月租金已降到到30美元；當(dāng)時市市值20美元的股票，，已跌到5美元一股。如如三菱立即出出售，則損失失巨大；繼續(xù)續(xù)維持，將不不斷加重虧損損。就在于三菱地地所在承受市市場變化所帶帶來的經(jīng)營損損失的同時，，還要承受匯匯率損失。那那些年美元對對日元的匯率率一直呈下降降趨勢，已由由交易時的1美元兌160日元，降至后后來的的1美元兌80多日元，貶值值將近一半。。而當(dāng)時三菱菱是在國內(nèi)發(fā)發(fā)行日元債券券籌集的資金金，僅從資金金匯兌這一項項來看，賬面面損失率已近近50％。另外，1985年洛克菲勒大大廈已被洛克克菲勒財團抵抵押，獲得貸貸款13億美元，到2000年將是大廈抵抵押權(quán)轉(zhuǎn)換期期。到時如聽聽由債權(quán)人折折價收回大廈廈，則三菱投投資的大部分分將化為烏有有；如償還抵抵押款，則還還需付出大筆筆資金，投資資總額將遠遠遠超出大廈的的價值。在目目前情況下脫脫手，凈損失失額將在10億美元左右，，如加上匯兌兌損失，幾乎乎可以說是全全軍覆沒。在在這種進退兩兩難的情況下下，三菱地所所只好申請破破產(chǎn)保護。1.4.2.4經(jīng)濟環(huán)境風(fēng)險險（4）通貨膨脹。。正常的經(jīng)濟濟環(huán)境都存在在通貨膨脹，，只不過每年年膨脹幅度不不同而已。如如果膨脹率下下降（這主要要發(fā)生在經(jīng)濟濟活動不十分分活躍，或是是銀行利率提提高時），會會抑制對房地地產(chǎn)商品的需需求，房地產(chǎn)產(chǎn)價格下跌，，給房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營者就就會產(chǎn)生損失失；當(dāng)膨脹率率增大時，會會刺激對房地地產(chǎn)的需求，，這對房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者者是有利。但但當(dāng)通貨膨脹脹率大幅度上上升時，會引引起各種建筑筑材料價格上上升，以及勞勞動力和管理理費用的上升升，因此會大大大增加房地地產(chǎn)的開發(fā)成成本，而當(dāng)房房地產(chǎn)商品價價格增長幅度度小于通貨膨膨脹率（通常常如此），或或開發(fā)房屋已已預(yù)售時，會會對開發(fā)商產(chǎn)產(chǎn)生一定的風(fēng)風(fēng)險。1.4.3開發(fā)物業(yè)類型型與風(fēng)險房地產(chǎn)開發(fā)存存在著風(fēng)險，，但并非任何何類型開發(fā)項項目的風(fēng)險都都是相同的。。各類開發(fā)項項目具有不同同的功能、用用途及技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟特性，因因而具有不同同的風(fēng)險1.4.4開發(fā)時機與風(fēng)風(fēng)險由于經(jīng)濟發(fā)展展的周期性，，房地產(chǎn)產(chǎn)品品的供求關(guān)系系隨時間而變變化。而房地地產(chǎn)的不可移移動性和地區(qū)區(qū)性，使一個個地區(qū)空余的的房地產(chǎn)并不不能彌補另一一地區(qū)的短缺缺，這導(dǎo)致房房地產(chǎn)開發(fā)收收益隨開發(fā)時時機不同而異異。圖3—3為香港中環(huán)、、上環(huán)住宅價價格變動情況況，圖3—4為馬來西亞科科倫坡寫字樓樓物業(yè)收益變變化情況[4]。從中可以看看出，房地產(chǎn)產(chǎn)市場的價格格和收益水平平變動的幅度度是相當(dāng)大的的，這種短時時間內(nèi)大幅度度的變化，從從一個側(cè)面說說明了開發(fā)時時機與風(fēng)險的的關(guān)系。因此此，選擇合理理的開發(fā)時機機，保證項目目開發(fā)完畢有有良好的市場場需求，顯得得非常重要。。1.4.4開發(fā)時機與風(fēng)風(fēng)險同時，開發(fā)項項目在年內(nèi)的的推出時機也也同開發(fā)風(fēng)險險密切相關(guān)，，如一般住宅宅項目最好在在年底推出，，以適應(yīng)國人人喜歡年終集集中消費的習(xí)習(xí)慣；購物中中心宜在購物物旺季到來之之前交工，游游樂項目應(yīng)在在冬春季竣工工等。當(dāng)然，，不同類型的的開發(fā)項目對對時間的敏感感程度有所差差別。例如，，工業(yè)貨倉的的時間性就不不如購物中心心明顯，后者者較前者有比比較明顯的淡淡季和旺季之之分。1.5土地獲取階段段的風(fēng)險1.5.1土地獲取階段段的任務(wù)①研究地塊的的特性，分析析地塊的最佳佳利用方式；；②進行市場分分析和預(yù)測，，估算開發(fā)成成本，初定租租金和售價水水平，評價開開發(fā)項目獲利利能力；③獲取土地使使用權(quán)；④制定規(guī)劃設(shè)設(shè)計方案，并并征得有關(guān)部部門許可；⑤拆遷、安置置、補償，落落實建設(shè)條件件；⑥安排短期和和長期資金，，以滿足征地地及開發(fā)建設(shè)設(shè)需要。在土地獲取階階段，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)者承擔(dān)擔(dān)的主要風(fēng)險險有：土地風(fēng)險、市市場風(fēng)險、征征地安置風(fēng)險險、籌資風(fēng)險險。1.5.2土地風(fēng)險土地風(fēng)險主要要來自土地自自然屬性、社社會屬性及規(guī)規(guī)劃部門對土土地使用性質(zhì)質(zhì)和規(guī)劃設(shè)計計指標(biāo)認可的的不確定性。。對開發(fā)商而言言，土地的自自然屬性風(fēng)險險來源于地塊塊的工程地質(zhì)質(zhì)條件、水文文地質(zhì)條件及及地下埋藏物物等的不確定定性。工程地質(zhì)、水水文地質(zhì)條件件應(yīng)注意地基基承載力、軟軟弱土層、地地質(zhì)斷裂帶、、不良地質(zhì)結(jié)結(jié)構(gòu)（滑坡、、泥石流等））、地下水埋埋深、水質(zhì)污污染的不確定定性；地下埋藏物應(yīng)應(yīng)注意防空洞洞、通信、供供電、給水、、排水、燃氣氣等地下管線線、文物古跡跡、墳?zāi)?、廢廢棄礦井等的的不確定性。。如中房集團團某市分公司司在住宅小區(qū)區(qū)開發(fā)中，未未對地下埋藏藏物進行詳細細調(diào)查，基礎(chǔ)礎(chǔ)開挖時，無無知的壯工挖挖斷軍用通訊訊電纜又不及及時匯報，其其后幾天惡劣劣的雨夾雪天天氣，使得軍軍用通訊中斷斷3天，加加上其其后遷遷移軍軍用電電纜，，造成成開發(fā)發(fā)商幾幾十萬萬元經(jīng)經(jīng)濟損損失和和近三三個月月的工工期延延誤。。1.5.2土地風(fēng)風(fēng)險土地的的社會會屬性性是指指地塊塊的區(qū)區(qū)位條條件及及配套套設(shè)施施狀況況等。。海外外房地地產(chǎn)界界認為為：房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)成功功的要要素是是Location,Location,Location，這突突出強強調(diào)了了地塊塊的區(qū)區(qū)位條條件對對開發(fā)發(fā)成敗敗的重重要作作用。。配套套設(shè)施施狀況況不僅僅影響響項目目投資資額的的多少少，而而且制制約著著項目目建成成以后后能否否正常常啟用用，故故開發(fā)發(fā)商應(yīng)應(yīng)格外外關(guān)注注。規(guī)劃部部門對對土地地使用用性質(zhì)質(zhì)和規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計指指標(biāo)的的認可可的不不確定定性來來源于于城市市規(guī)劃劃設(shè)計計的滯滯后性性和規(guī)規(guī)劃管管理的的透明明度低低。如如果開開發(fā)商商先獲獲得一一塊土土地，，然后后再向向有關(guān)關(guān)部門門提交交規(guī)劃劃設(shè)計計方案案，以以求批批準(zhǔn)，，這樣樣他就就承擔(dān)擔(dān)了使使用性性質(zhì)不不被批批準(zhǔn)的的風(fēng)險險。若若要繼繼續(xù)開開發(fā)只只有修修改項項目用用途以以符合合規(guī)劃劃部門門要求求，或或者是是放棄棄這項項地產(chǎn)產(chǎn)的開開發(fā)，，這都都會給給他帶帶來損損失。。有時時，開開發(fā)商商為減減少不不被規(guī)規(guī)劃部部門認認可的的風(fēng)險險，將將購買買地塊塊決策策推到到規(guī)劃劃部門門正式式明確確地塊塊規(guī)劃劃設(shè)計計指標(biāo)標(biāo)之后后。但但此時時，開開發(fā)商商可能能要承承擔(dān)土土地價價格大大幅度度上升升的風(fēng)風(fēng)險，，因為為規(guī)劃劃設(shè)計計條件件明確確的土土地要要升值值很多多。1.5.3征地拆拆遷風(fēng)風(fēng)險購買土土地使使用權(quán)權(quán)僅是是獲取取土地地過程程中的的一個個環(huán)節(jié)節(jié)，之之后，，便是是大量量的征征地，，拆遷遷、安安置和和補償償工作作。征征地拆拆遷涉涉及許許多法法律和和社會會問題題，一一方面面，我我國現(xiàn)現(xiàn)行拆拆遷安安置法法規(guī)規(guī)規(guī)定太太籠統(tǒng)統(tǒng)，各各地情情況千千差萬萬別，，法規(guī)規(guī)可操操作性性比較較差；；另一一方面面，地地塊上上原房房產(chǎn)所所有者者基于于社會會的、、心理理的、、經(jīng)濟濟的原原因，，可能能不愿愿意出出售、、或搬搬出原原有房房屋，，千方方百計計阻撓撓者有有之、、軟磨磨硬抗抗者有有之、、威脅脅恐嚇嚇者有有之、、借機機刁難難提出出大大大高于于原房房地產(chǎn)產(chǎn)實際際價值值的賣賣價或或及其其苛刻刻的回回遷安安置條條件者者有之之。特特別是是當(dāng)欲欲開發(fā)發(fā)土地地上的的舊建建筑所所有權(quán)權(quán)分屬屬若干干個所所有者者時。。此時時，開開發(fā)商商將面面臨艱艱難的的選擇擇是，，要么么接受受高昂昂的賣賣價或或苛刻刻的不不公平平條件件，承承受遠遠超過過預(yù)期期的額額外投投資；；要么么無限限期拖拖延時時間，，喪失失寶貴貴的開開發(fā)時時機，，同時時支出出大量量資金金利息息，面面對不不能按按期交交付項項目的的違約約和信信譽風(fēng)風(fēng)險；；要么么放棄棄開發(fā)發(fā)項目目，前前功盡盡棄，，前期期投入入的巨巨額資資金付付之東東流；；要么么采取取法律律訴訟訟，卷卷入無無休止止的耗耗神費費資的的法庭庭爭議議。1.5.4籌資風(fēng)險房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)所需巨額額資金的籌籌集和融通通是開發(fā)商商最為關(guān)切切和頗費心心機的問題題，籌資手手段合理，，可以減少少籌資成本本，降低籌籌資風(fēng)險；；籌資措施施不當(dāng)，輕輕者造成籌籌資成本大大幅度上升升，開發(fā)建建設(shè)資金拮拮據(jù)，流動動資金周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)困難，開開發(fā)項目干干干停停，，難以為繼繼，項目質(zhì)質(zhì)量工期均均無保證；；重者導(dǎo)致致巨額虧損損，開發(fā)項項目失敗，，企業(yè)面臨臨破產(chǎn)?；I資的風(fēng)險險發(fā)生在資資金籌集過過程中。由由于各種籌籌資方式所所用手段、、工具和所所面臨的環(huán)環(huán)境不同，，因而各種種籌資方式式也具有不不同的風(fēng)險險。1.5.4籌資風(fēng)險自有資金：：自有資金運運用方便，，不受任何何限制，且且資金成本本低廉、來來源安全及及有保障。。但房地產(chǎn)產(chǎn)投資者一一般不可能能，也不愿愿意全部依依賴自有資資金，自有有資金通常常數(shù)量有限限，常用于于支付地價價款和前期期開辦費用用。銀行貸款：銀行借款具具有財務(wù)杠杠桿效應(yīng)，，也具有抵抵稅功能，，彈性較大大。但借款款數(shù)量有限限和限制較較多、風(fēng)險險較高，有有可能沖擊擊企業(yè)財務(wù)務(wù)收支安排排等不足之之處。銀行行貸款受國國家政治、、經(jīng)濟形勢勢變化和有有關(guān)金融政政策變動的的影響較大大，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項目目有可能因因此而被終終止、推遲遲或調(diào)整。。而且，貸貸款利率隨隨國家政策策變動而浮浮動。因此此，銀行貸貸款具有利利率變動、、匯率變動動和信用風(fēng)風(fēng)險。1.5.4籌資風(fēng)險發(fā)行企業(yè)債債券債券籌資資資金使用期期限長、方方便，支出出固定，企企業(yè)所有權(quán)權(quán)、控制權(quán)權(quán)不被稀釋釋，債券利利息可進入入成本，可可少納所得得稅而成為為企業(yè)籌集集開發(fā)資金金的有效途途徑。企業(yè)發(fā)行債債券受許多多限制：國國有投資主主體投資設(shè)設(shè)立的有限限責(zé)任公司司，才有資資格發(fā)行企企業(yè)債券。。股份有限限公司的凈凈資產(chǎn)不低低于人民幣幣3000萬元，有限限責(zé)任公司司的凈資產(chǎn)產(chǎn)不低于人人民幣6000萬元，累計計債券發(fā)行行總額不超超過公司凈凈資產(chǎn)的40％。要求企企業(yè)最近三三年平均可可分配利潤潤足以支付付公司債券券一年的利利息等。債債券利息的的固定，使使企業(yè)蒙受受銀行貸款款利率可能能下調(diào)產(chǎn)生生的風(fēng)險；；債券發(fā)行行手續(xù)復(fù)雜雜，耗費時時間長，籌籌資成本高高，可能使使債券利息息率高于企企業(yè)資金收收益率，由由于財務(wù)杠杠桿作用，，降低企業(yè)業(yè)自有資金金收益率；；開發(fā)企業(yè)業(yè)盈利波動動較大，有有時可能不不能按期償償付本息，，這增加了了企業(yè)債務(wù)務(wù)風(fēng)險，降降低了企業(yè)業(yè)財務(wù)信譽譽。發(fā)行股票可獲得使用方便、、來源穩(wěn)定定可靠的永永久資金，，并在資金金周轉(zhuǎn)困難難時不必增增加負擔(dān)。。而銀行貸貸款和債券券不論企業(yè)業(yè)是否盈利利或是否短短缺現(xiàn)金，，到期均要要支付利息息或本金，，如果企業(yè)業(yè)沒有現(xiàn)金金，則需舉舉借新債償償付舊債。。但是，通常常股份公司司經(jīng)營狀況況都比較好好，優(yōu)先股股的股息和和普通股的的紅利比債債券利息和和存款利息息都要高，，并需在稅稅后利潤中中支付，這這意味著開開發(fā)商多支支付了籌資資成本，增增加了稅收收負擔(dān)。而而且，股票票的發(fā)行和和上市手續(xù)續(xù)復(fù)雜，影影響因素多多，企業(yè)須須定期公布布經(jīng)營狀況況、財務(wù)報報表、重大大事項，這這也給企業(yè)業(yè)經(jīng)營帶來來一定的不不確定性。。同時由于于股票的特特點，在股股票發(fā)行數(shù)數(shù)量、發(fā)行行價格、發(fā)發(fā)行時機、、股利分配配政策不當(dāng)當(dāng)仍存在一一定風(fēng)險。。租賃籌資風(fēng)風(fēng)險租賃按其性性質(zhì)可分為為經(jīng)營租賃賃和融資租租賃兩種。。經(jīng)營租賃賃僅解決承承租人短期期資金需求求，不屬于于借貸關(guān)系系范疇。融資租賃是是由出租人人按照承租租人的要求求融資購買買設(shè)備，并并在合同規(guī)規(guī)定的長時時期內(nèi)提供供給承租人人使用的信信用業(yè)務(wù)。。這種租賃賃租期較長長，一般接接近資產(chǎn)經(jīng)經(jīng)濟使用年年限的70％左右，我我國規(guī)定不不低于經(jīng)濟濟使用壽命命的一半，，甚至可以以是全部物物理使用年年限。且在在租賃期任任何一方不不得任意中中止合同，，租賃期結(jié)結(jié)束承租人人既可以退退回設(shè)備，，也可以采采用續(xù)租或或留購方式式處理。融資租賃可可以使企業(yè)業(yè)不必經(jīng)過過購置資產(chǎn)產(chǎn)的資金準(zhǔn)準(zhǔn)備階段而而快速形成成生產(chǎn)經(jīng)營營能力，有有利于及時時引進設(shè)備備，加速技技術(shù)改造；；租金可按按期計入成成本，租入入設(shè)備可計計提折舊，，承租人可可享受稅收收減免的收收益；租金金在租期內(nèi)內(nèi)分期支付付，可降低低不能償付付風(fēng)險。但但融資租賃賃籌資成本本較高，大大致高于設(shè)設(shè)備價款的的30％左右；需需承擔(dān)資產(chǎn)產(chǎn)陳舊過時時帶來的風(fēng)風(fēng)險；而且且固定的租租金支出和和設(shè)備價款款的分期償償還對企業(yè)業(yè)現(xiàn)金流量量安排有較較高要求。。引進外資資風(fēng)險引進外資資籌資風(fēng)風(fēng)險來源源于投資資資金逾逾期不到到位、外外商通過過不法手手段謀取取自身利利益、外外商套取取國內(nèi)資資金轉(zhuǎn)移移國外。。1.6項目建設(shè)設(shè)階段的的風(fēng)險1.6.1建設(shè)階段段的任務(wù)務(wù)建設(shè)階段段是進行行單體與與群體建建筑物的的建造。。本階段段的具體體任務(wù)包包括：(1)進行開發(fā)發(fā)項目設(shè)設(shè)計。(2)采用合適適的招標(biāo)標(biāo)模式，，招標(biāo)選選擇承包包商。(3)擬定合同同條款，，簽訂承承包合同同。(4)在施工過過程中，，采取各各種措施施，確保保開發(fā)項項目工期期、成本本和質(zhì)量量目標(biāo)的的實現(xiàn)。。1.6.2招標(biāo)模式式與風(fēng)險險公開招標(biāo)標(biāo)可在較大大范圍內(nèi)內(nèi)，從眾眾多的投投標(biāo)者選選定承包包企業(yè)，，這有助助于承包包企業(yè)開開展競爭爭，改善善經(jīng)營管管理，從從而降低低工程造造價、提提高工程程質(zhì)量。。但公開開招標(biāo)對對招標(biāo)者者而言，，招標(biāo)工工作量大大，費用用支出多多，耗費費時間長長，且對對中標(biāo)者者可能不不了解，，如中標(biāo)標(biāo)者可能能是一個個素質(zhì)較較差的企企業(yè)，這這增加了了今后雙雙方協(xié)調(diào)調(diào)困難。。邀請招標(biāo)標(biāo)可有效地地縮短招招標(biāo)時間間，減少少招標(biāo)工工作量，，節(jié)省費費用開支支。但這這種模式式限制了了競爭范范圍，失失去了獲獲得更低低報價、、更佳承承包商的的機會。。協(xié)商議標(biāo)標(biāo)可以大大大地節(jié)省省招標(biāo)費費用，減減少招標(biāo)標(biāo)時間。。但因該該方式缺缺乏競爭爭，開發(fā)發(fā)商可能能不得不不接受較較高的報報價，且且容易出出現(xiàn)賄賂賂行為，，使開發(fā)發(fā)商蒙受受損失。。1.6.3承包方式式與風(fēng)險險建設(shè)全過過程承包包便于充分分利用承承包商雄雄厚的技技術(shù)經(jīng)濟濟力量及及豐富的的組織管管理經(jīng)驗驗，以降降低工程程造價，，縮短建建設(shè)工期期。且開開發(fā)商不不實際參參加設(shè)計計、施工工，他也也不承擔(dān)擔(dān)設(shè)計施施工中的的風(fēng)險。。承包商商要對設(shè)設(shè)計和施施工負責(zé)責(zé)，并承承擔(dān)其中中的全部部風(fēng)險。。但如果果承包商商工作不不負責(zé)任任或工作作不力，，開發(fā)商商可能會會付出昂昂貴的代代價，得得到低劣劣的完工工項目。。因此，，開發(fā)商商要冒承承包商選選擇不當(dāng)當(dāng)?shù)娘L(fēng)險險。階段承包包可以發(fā)揮揮各專業(yè)業(yè)承包單單位的專專業(yè)特長長，但同同時也增增加了開開發(fā)企業(yè)業(yè)進行組組織、協(xié)協(xié)調(diào)和控控制的難難度。①①包工包料料，可以充充分利用用承包商商的材料料供應(yīng)渠渠道，便便于建筑筑材料余余缺調(diào)劑劑，節(jié)約約材料費費用。但但也隱藏藏有承包包商使用用劣質(zhì)材材料，損損害工程程質(zhì)量的的風(fēng)險。。②包工部分分包料，可以在在建材市市場混亂亂時確保保建筑材材料質(zhì)量量，但同同時易導(dǎo)導(dǎo)致材料料調(diào)劑困困難，增增加了材材料供應(yīng)應(yīng)不及時時耽誤施施工、承承包商索索賠的風(fēng)風(fēng)險。③③包工不包包料，造成材材料供應(yīng)應(yīng)同施工工生產(chǎn)相相脫節(jié)，，影響施施工單位位按建設(shè)設(shè)程序組組織施工工，不利利于發(fā)揮揮他們的的積極性性和主動動性，且且極易造造成承包包商索賠賠。1.6.4承包合同同風(fēng)險合同風(fēng)險險有兩類類，一類類是由于于合同條條款不完完善，敘敘述不嚴嚴密，有有漏洞，，或部分分條款與與法規(guī)相相抵觸，，存有“陷阱”，在執(zhí)行中可可能給合同中中某一方造成成損失的可能能，即合同不不完善風(fēng)險。。第二類是由由于合同條款款規(guī)定而引起起的風(fēng)險在合合同雙方間的的不同分配，，即純合同風(fēng)風(fēng)險。本節(jié)主主要針對后一一類風(fēng)險就施施工承包合同同予以分析。。施工合同按計計價方式的不不同，可劃分分為三大類型型，即固定總總價合同、單單價合同和成成本加酬金合合同，下面分分別介紹各種種合同的風(fēng)險險特性。1.6.4承包合同風(fēng)險險固定總價合同同對開發(fā)商而言言，施工過程程中管理較為為簡便，消除除了建造成本本增加的風(fēng)險險。對承包商商而言，如果果圖紙和技術(shù)術(shù)說明書相當(dāng)當(dāng)詳細，市場場上材料設(shè)備備價格、人工工工資穩(wěn)定，，建設(shè)條件明明確，能據(jù)此此比較準(zhǔn)確的的確定造價，，也是可以接接受的。但是是，如果設(shè)計計圖紙和說明明書不夠詳細細，未知因素素比較多，或或市場材料設(shè)設(shè)備價格、工工資極不穩(wěn)定定，承包商必必須承擔(dān)相應(yīng)應(yīng)的風(fēng)險。為避免此風(fēng)險險，承包商通通常會加大投投標(biāo)報價中的的不可預(yù)見費費，用來消除除不確定因素素帶來的風(fēng)險險，因而提高高了開發(fā)項目目報價，這對對開發(fā)商又是是不利的。針針對這種情況況可行的辦法法是在固定總總價合同中，，增加一些必必要的調(diào)價條條款，開發(fā)商商分擔(dān)建設(shè)期期的部分風(fēng)險險，從而降低低承包商的不不可預(yù)見費用用，使總承包包價下降。固定總價合同同的調(diào)價條款款大致可歸納納為兩種形式式，一是開發(fā)發(fā)商同意對合合同簽字日與與實際施工安安裝時的材料料、設(shè)備、人人工等價格的的差異全部予予以補償。二二是規(guī)定材料料、設(shè)備和人人工價格差異異在一定幅度度內(nèi)，由承包包商承擔(dān)；超超過一定幅度度的風(fēng)險由雙雙方分擔(dān)或完完全有開發(fā)商商承擔(dān)，以便便于讓承包商商有效地降低低承包報價。。1.6.4承包合同風(fēng)險險固定單價合同同①估量計價合合同，首先開發(fā)商委委托設(shè)計單位位和專業(yè)估算算師，提出工工程量估算表表，列出分部部分項工程量量；然后，承承包商以此為為基礎(chǔ)填報單單價，計算出出總報價，開開發(fā)商以總價價和單價為依依據(jù)，確定中中標(biāo)者，并簽簽訂合同；最最后工程竣工工按實際完成成的工程數(shù)量量和合同單價價結(jié)算工程價價款。這種合合同雙方承擔(dān)擔(dān)的風(fēng)險均較較小，但如遇遇某一分項工工程量大幅度度增減，可能能影響工程成成本，使某一一方蒙受風(fēng)險險。在實踐中中，常規(guī)定工工程量極限變變動幅度，某某分項工程量量變幅超過極極限幅度時，，允許適當(dāng)調(diào)調(diào)整該分項工工程單價。②純單價合同同，開發(fā)商僅開列列分部分項工工程名稱和計計量單位，由由承包商逐項項填報單價，，經(jīng)雙方磋商商后簽訂單價價合同，工程程竣工后，按按合同單價和和實際完成的的工程量結(jié)算算工程造價。。此時，因為為工程量多少少直接影響成成本高低，雙雙方均可能要要承擔(dān)工程量量不確定而引引起的成本高高或低的風(fēng)險險。1.6.4承包合同風(fēng)險險成本加酬金合合同成本加酬金合合同是按開發(fā)發(fā)項目實際發(fā)發(fā)生的成本（（包括人工費費、材料費、、施工機械使使用費、其他他直接費和施施工管理費以以及各項獨立立費，但不包包括承包商的的總管理費和和應(yīng)交所得稅稅），加上商商定的酬金（（總管理費和和利潤），來來確定承包工工程的總造價價。此種合同同主要用于開開工前對工程程狀況不十分分清楚，開發(fā)發(fā)商與承包商商相互信任的的情況，如邊邊設(shè)計、邊施施工的緊急工工程和搶險救救急的開發(fā)項項目。1.6.4承包合同風(fēng)險險①成本加固定百百分比酬金。開發(fā)商對承承包商花費的的人工、材料料、機械使用用費、其他直直接費用和施施工管理費等等實際直接成成本全部據(jù)實實補償。同時時，按照實際際直接成本的的固定百分比比作為酬金付付給承包商。。這種合同，，承包商所得得酬金與工程程直接成本成成正比，開發(fā)發(fā)商面臨承包包商故意提高高直接成本，，惡意浪費，，故意增加酬酬金收入的較較大風(fēng)險。②成本加固定定額酬金。開發(fā)商承擔(dān)實實際直接成本本，酬金是雙雙方事先商定定的一筆固定定金額，這種種合同雖不會會使承包商故故意浪費，提提高直接成本本，但承包商商也沒有降低低成本的動力力和壓力。③成本加浮動酬酬金。作法是承發(fā)發(fā)包雙方事先先商定目標(biāo)成成本，由實際際成本高低確確定承包商酬酬金的數(shù)額。。如果開發(fā)項項目完工后，，實際成本恰恰好為目標(biāo)成成本，承包商商所得為成本本加某一數(shù)額額的酬金；如如果實際成本本低于目標(biāo)成成本，承包商商所得除實際際成本加那一一定數(shù)額的酬酬金外，還可可根據(jù)成本降降低額的一定定比率額外獲獲得一筆酬金金；當(dāng)實際成成本高于目標(biāo)標(biāo)成本時，開開發(fā)商根據(jù)成成本增加額的的一定比率，，從酬金中扣扣除一部分，，作為對承包包商的懲罰。。④限額成本加浮浮動酬金。采用這種合合同，首先，，要確定限額額成本、報價價成本和最低低成本。當(dāng)實實際成本低于于最低成本時時，承包商花花費的成本和和應(yīng)得酬金均均可得到支付付，并可分享享低于最低成成本的成本節(jié)節(jié)約額；如果果實際成本在在最低成本和和報價成本之之間，承包商商僅能得到成成本和酬金；；如果實際成成本在報價成成本與限額成成本之間，只只有全部成本本可以支付，，酬金不再考考慮；實際成成本超過限額額成本，超過過部分成本不不予支付。1.6.5自然條件風(fēng)險險自然條件風(fēng)險險是指工程項項目所在地區(qū)區(qū)客觀存在的的惡劣自然條條件，工程實實施期間可能能碰到的惡劣劣氣候等因素素可能給開發(fā)發(fā)商構(gòu)成的威威脅。自然條件隨不不同地域而異異。如寒帶地地區(qū)嚴冬不能能施工，或施施工時會增加加大量冬季施施工措施成本本；酷暑地帶帶施工作業(yè)時時間短，并增增加額外成本本。地震多發(fā)發(fā)帶、洪水、、海嘯、海潮潮、火山影響響區(qū)潛伏著威威脅項目的嚴嚴重自然災(zāi)害害。惡劣氣候是指指偶爾發(fā)生的的超出正常規(guī)規(guī)律的氣候變變化，如暴雨雨、臺風(fēng)、、、暴雪，一旦旦發(fā)生，會給給工程實施帶帶來不便，導(dǎo)導(dǎo)致工期延長長、成本增加加。1.6.6工期拖延風(fēng)險險房地產(chǎn)開發(fā)建建設(shè)階段每個個環(huán)節(jié)的時間間損失，都會會使工期拖延延。而工期延延長，一方面面房地產(chǎn)市場場狀況可能會會發(fā)生比較大大的變化，錯錯過最佳租售售時機，如已已提前售出，，應(yīng)承擔(dān)逾期期交付的違約約損失、信譽譽損失；另一一方面，工期期延長會增加加投入資金利利息支出，增增加管理費。。同時，當(dāng)開開發(fā)施工采用用成本加百分分比酬金合同同時，施工工工期的延長還還會因直接成成本的增加大大大增加開發(fā)發(fā)總成本。1.6.6工期拖延風(fēng)險險影響建設(shè)階段段工期的因素素很多，如人人為因素、技技術(shù)因素、材材料和設(shè)備因因素、機具因因素、地基因因素、資金因因素、氣候因因素、環(huán)境因因素。其中，，人的因素是是最主要的干干擾因素。國國內(nèi)外專家分分析了上述干干擾因素，認認為常見的有有以下幾種情情況[26]。（1）錯誤估計了了項目的特點點及項目的實實施條件。包包括低估了項項目實現(xiàn)在技技術(shù)上的困難難，沒有考慮慮到某些設(shè)計計和施工問題題的解決必須須進行科研和和試驗，而這這既需要資金金，也需要時時間；低估了了多個單位參參加項目建設(shè)設(shè)將產(chǎn)生工作作協(xié)調(diào)的困難難；對環(huán)境因因素了解不夠夠，如交通運運輸、供水供供電等條件事事先沒搞清；；對建材設(shè)備備供應(yīng)條件、、市場價格的的變化趨向預(yù)預(yù)測不準(zhǔn)，勞勞動力季節(jié)性性短缺，建筑筑材料季節(jié)性性緊張；遇到到了復(fù)雜的地地質(zhì)條件或地地下文物、古古跡；因因噪聲、固體體廢物等污染染引起與工地地左鄰右舍的的糾紛，因環(huán)環(huán)境污染而被被有關(guān)部門罰罰款、停工整整頓或被媒體體曝光。1.6.6工期拖延風(fēng)險險（2）項目參加者者工作失誤。。包括：設(shè)計計者拖延設(shè)計計進度，未能能在規(guī)定時間間內(nèi)提供或修修訂圖紙；承承包商項目管管理水平低，，施工方法不不符合要求，，機械設(shè)備落落后，人力材材料設(shè)備等資資源供應(yīng)不足足；或質(zhì)量控控制不好，導(dǎo)導(dǎo)致返工、加加固、處理；；勞動糾紛引引起工人消極極怠工、罷工工；總承包商商將任務(wù)分包包給了不合格格的分包商；；開發(fā)商未能能就自身負責(zé)責(zé)的功能、質(zhì)質(zhì)量問題及時時做出必要的的決策；開發(fā)發(fā)商資金供應(yīng)應(yīng)不能滿足進進度需要；開開發(fā)單位與施施工單位、銷銷售單位或客客戶因各種糾糾紛扯皮、訴訴訟，拖延項項目建設(shè)進度度；建設(shè)管理理部門和質(zhì)量量監(jiān)督部門拖拖延審批時間間。（3）不可預(yù)見事事件發(fā)生，如如工程事故、、惡劣氣候條條件和政治變變動、戰(zhàn)爭與與天災(zāi)、人禍禍?zhǔn)录陌l(fā)生生。1.6.7項目質(zhì)量風(fēng)險險房地產(chǎn)開發(fā)良良好的投資效效果要通過優(yōu)優(yōu)良的房地產(chǎn)產(chǎn)質(zhì)量來實現(xiàn)現(xiàn)，地段只是是誘人的手段段，而房地產(chǎn)產(chǎn)質(zhì)量才是留留人的法寶。。一個設(shè)計陳陳舊、材料低低劣、裝飾粗粗糙的房屋，，地段再好也也難圓美夢。。只有設(shè)計新新穎、結(jié)構(gòu)安安全、材料優(yōu)優(yōu)良、裝飾精精細的房屋才才能有效地實實現(xiàn)地段的功功能，為開發(fā)發(fā)者帶來高額額的開發(fā)利潤潤。例如，“金都碧海山莊莊”建于1995年，位于青島島市東部嶗山山區(qū)的黃金海海岸線上，分分南北兩區(qū)，，總共100多幢別墅。因因存在著規(guī)劃劃和設(shè)計上的的缺陷，樓間間距太小，綠綠化率太低，，建筑材料落落伍，一直賣賣不出去，有有幾幢勉強賣賣出去了，也也沒人來住。。2002年3月5日，無奈的開發(fā)發(fā)商只得將北北區(qū)的數(shù)十幢幢別墅夷為平平地。與之一一路之隔的南南區(qū)50多幢別墅現(xiàn)雜雜草叢生，一一片沉寂，估估計也難逃厄厄運。質(zhì)量風(fēng)風(fēng)險由此可見見一斑。1.6.8開發(fā)成本風(fēng)險險房地產(chǎn)項目開開發(fā)成本風(fēng)險險源于開發(fā)的的各個階段，，但不同階段段對成本影響響程度相差懸懸殊。（1）項目規(guī)劃、、設(shè)計深度不不夠。規(guī)劃設(shè)設(shè)計深度不夠夠，設(shè)計內(nèi)容容不全、缺陷陷、錯誤和遺遺漏；采用規(guī)規(guī)范不恰當(dāng)，，設(shè)計參數(shù)選選用不合理；；未考慮當(dāng)?shù)氐毓こ痰刭|(zhì)水水文地質(zhì)條件件；未考慮施施工可行性等等。（2）規(guī)劃設(shè)計方方案陳舊，未未進行優(yōu)化優(yōu)優(yōu)選。設(shè)計中中未采用現(xiàn)代代優(yōu)化設(shè)計方方法，如價值值工程、最優(yōu)優(yōu)化方法，對對設(shè)計方案進進行優(yōu)化優(yōu)選選等。（3）地基勘測資資料不全，地地下埋藏物未未事先考慮，，臨時處理不不當(dāng)。（4）承發(fā)包方式式選擇不當(dāng)；；合同類型選選擇有誤；合合同條款遺漏漏、表達有誤誤，不嚴謹；；合同管理不不力，引起大大量索賠。（5）項目實施期期間通貨膨脹脹，材料、人人工費用上漲漲；或國家調(diào)調(diào)整產(chǎn)業(yè)政策策，采用新的的要求或更高高的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，從而導(dǎo)致致房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資額外大大幅增加。如如國家規(guī)定從從2002年7月1日起禁止在城城市使用實心心粘土磚。1.6.8開發(fā)成本風(fēng)險險（6）匯率變化。。當(dāng)代房地產(chǎn)產(chǎn)高檔開發(fā)項項目可能需要要大量進口建建材及裝飾材材料，項目投投資估算時按按當(dāng)時外匯匯匯率預(yù)留了進進口材料的費費用，但當(dāng)實實際需要進口口材料時，需需支付的外幣幣升值，開發(fā)發(fā)商需額外付付出開發(fā)費用用。（7）不可抗力。。不可抗力是是指不能預(yù)見見、不能避免免、并且不能能克服的客觀觀情況。不可可抗力包括自自然現(xiàn)象，例例如地震、火火山爆發(fā)、雪雪崩、暴雨、、暴雪、颶風(fēng)風(fēng)、洪水、泥泥石流等；也也包括某些社社會現(xiàn)象，如如政府禁令、、戰(zhàn)爭、爆炸炸、火災(zāi)等。。工程項目施施工最易受到到自然環(huán)境的的影響，特別別是異常惡劣劣的氣候條件件，如超出正正常年份的雨雨季、寒冷的的冬季等，都都會嚴重影響響正常施工，，降低生產(chǎn)效效率，甚至停停工。由不可可抗力引起的的風(fēng)險，如洪洪水、地震、、泥石流等災(zāi)災(zāi)害雖然出現(xiàn)現(xiàn)的機會較低低，但是一旦旦出現(xiàn)，造成成的危害是相相當(dāng)嚴重的。。1.6.9施工索索賠風(fēng)風(fēng)險工程索索賠是是指承承包商商由于于業(yè)主主的原原因或或發(fā)生生承包包商和和業(yè)主主不可可控制制的因因素而而遭受受損失失時，，向業(yè)業(yè)主提提出的的補償償要求求。（1）工程程變動動。業(yè)業(yè)主或或工程程師指指令增增加附附加工工程；；設(shè)計計和施施工質(zhì)質(zhì)量標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)提提高而而引起起的價價差，，如提提高裝裝飾標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、、提高高混凝凝土標(biāo)標(biāo)號；；設(shè)計計錯誤誤或業(yè)業(yè)主、、業(yè)主主工程程師錯錯誤的的指令令造成成工程程修改改、返返工、、窩工工，造造成工工程停停滯；；業(yè)主主要求求加快快工程程進度度，指指令承承包商商采取取加速速措施施；各各項額額外試試驗和和檢查查費用用。（2）施工工條件件變化化。①①不可可抗力力因素素，如如洪水水、地地震、、政變變、戰(zhàn)戰(zhàn)爭、、禁運運等，，造成成工程程中斷斷或合合同終終止；；②不不利自自然條條件：：指在在投標(biāo)標(biāo)時經(jīng)經(jīng)過現(xiàn)現(xiàn)場調(diào)調(diào)查及及根據(jù)據(jù)業(yè)主主所提提供的的資料料，一一個有有經(jīng)驗驗的承承包商商都無無法預(yù)預(yù)料到到的其其他不不利自自然條條件，，如惡惡劣的的氣候候條件件（暴暴風(fēng)雨雨、雷雷電、、風(fēng)沙沙）、、地下下水、、地質(zhì)質(zhì)斷層層、溶溶洞、、沉陷陷等；；③客客觀障障礙：：是指指經(jīng)現(xiàn)現(xiàn)場調(diào)調(diào)查無無法發(fā)發(fā)現(xiàn)、、業(yè)主主提供供的資資料中中也未未提到到的客客觀存存在的的障礙礙物，，如下下水道道、地地下管管線、、古墓墓、古古跡、、文物物化石石等；；④工工程地地質(zhì)狀狀況與與合同同規(guī)定定不一一致，，如地地基實實際承承載力力遠低低于業(yè)業(yè)主所所提供供的工工程地地質(zhì)資資料上上的數(shù)數(shù)據(jù)，，因而而需加加固地地基。。（3）業(yè)業(yè)主主違違約約。。①①沒沒有有按按合合同同規(guī)規(guī)定定的的時時間間和和數(shù)數(shù)量量交交付付設(shè)設(shè)計計資資料料和和圖圖紙紙，，造造成成工工期期延延長長；；②②沒沒有有按按規(guī)規(guī)定定的的時時間間向向承承包包商商提提供供場場地地使使用用權(quán)權(quán)及及合合格格的的施施工工場場地地，，使使承承包包商商人人員員、、施施工工設(shè)設(shè)備備不不能能進進場場或或不不能能正正常常施施工工，，使使工工程程拖拖延延；；③③沒沒有有及及時時交交付付行行駛駛道道路路、、接接通通水水電電，，并并保保持持水水電電穩(wěn)穩(wěn)定定的的供供應(yīng)應(yīng)；；④④業(yè)業(yè)主主或或其其工工程程師師未未能能在在規(guī)規(guī)定定時時間間內(nèi)內(nèi)發(fā)發(fā)出出有有關(guān)關(guān)指指令令、、批批復(fù)復(fù)各各種種證證書書，，如如進進度度付付款款簽簽證證、、移移交交證證書書等等；；⑤⑤業(yè)業(yè)主主未未按按時時按按量量支支付付工工程程預(yù)預(yù)付付款款、、進進度度款款及及結(jié)結(jié)算算款款；；⑥⑥業(yè)業(yè)主主負負責(zé)責(zé)提提供供的的設(shè)設(shè)備備、、材材料料供供應(yīng)應(yīng)延延誤誤或或不不符符合合合合同同標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)；；⑦⑦業(yè)業(yè)主主指指定定的的分分包包商商或或供供貨貨商商延延誤誤造造成成工工程程延延誤誤；；⑧⑧業(yè)業(yè)主主或或其其工工程程師師的的不不適適當(dāng)當(dāng)決決定定和和苛苛刻刻檢檢查查等等。。（4）國家經(jīng)經(jīng)濟狀況況及政策策變化。。通貨膨膨脹導(dǎo)致致物價全全面上漲漲，造成成材料價價格、工工資標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)等大幅幅度上升升；國家家相關(guān)政政策及法法律、法法令的變變更，如如限制進進口、外外匯管制制、提高高稅收等等。（5）業(yè)主或或其工程程師管理理不當(dāng)。。業(yè)主操操作人員員使用操操作不當(dāng)當(dāng)，造成成保修期期間的工工程損壞壞；業(yè)主主提前使使用尚未未驗收交交付使用用的已完完或未完完工程，，造成工工程損壞壞。1.7租售管理理階段的的風(fēng)險1.7.1租售物業(yè)業(yè)管理階階段的任任務(wù)項目開發(fā)發(fā)完畢后后，開發(fā)發(fā)商面臨臨的主要要任務(wù)是是通過房房屋出租租或房產(chǎn)產(chǎn)出售，，盡快實實現(xiàn)投資資的回