2022年地產(chǎn)放松：節(jié)點(diǎn)、進(jìn)度與當(dāng)?shù)貥鞘斜憩F(xiàn)

12022年地產(chǎn)放松：節(jié)點(diǎn)、進(jìn)度與當(dāng)?shù)貥鞘斜憩F(xiàn)、南寧、宣城、南昌等提高公積金貸款額度，北海、福州等下調(diào)公積金二套房首付比例；淄博、海南、天津、浙江等放松落戶(hù)限制，昆明、紹興、杭州、玉林等推出購(gòu)房補(bǔ)貼政策。市。隨后，重慶、贛州、駐馬店、佛山非限購(gòu)區(qū)域、蚌埠等城市先后將首套房快放款節(jié)奏，包括廣州、深圳、南京、杭州、蘇州等。①普通二線(xiàn)和三四線(xiàn)城市大幅放松或取消“三限”政策。南寧、蘭州、南昌、州、衢州、秦皇島等取消限購(gòu)，紹興、佛山、寬限購(gòu)條件；青島、蕪湖等放松限售。②強(qiáng)一二線(xiàn)城市放松較、秦皇島、承德等；較多城市取義烏、常州等。③強(qiáng)二線(xiàn)城市放松力度加大，但核心區(qū)限購(gòu)門(mén)、南京、蘇州、西安等城市均出臺(tái)政策放松限購(gòu)、限貸政策，但涉及核心區(qū)提出鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)“在城市政策下限基礎(chǔ)上，合理確定個(gè)人住房貸款具體首付降至40%，標(biāo)志強(qiáng)二線(xiàn)城市放松提速。截至2022-11-26，已有成都和西安求端政策放松的效果。邊際略有好轉(zhuǎn)的是蘇州，近2個(gè)月成交量、庫(kù)存小幅改善，但價(jià)格回暖尚不明固定收益主題報(bào)告證券研究報(bào)告池光勝分析師gsessencecomcn陳雨田分析師enytessencecomcn相關(guān)報(bào)告10-2固定收益主題報(bào)告2內(nèi)容目錄 “三限” 4 圖表目錄圖1.南京二手房?jī)r(jià)走勢(shì)偏弱(%) 9圖2.南京一二手房銷(xiāo)售仍處于“磨底”狀態(tài)(%) 9月) 10圖4.南京土拍市場(chǎng)持續(xù)走弱(%) 10 圖6.杭州二手房?jī)r(jià)持續(xù)走弱(%) 11圖7.杭州一二手銷(xiāo)售仍處于“磨底”階段(%) 11H(%) 11圖9.杭州土拍流拍率處于偏低水平，三輪土拍溢價(jià)率小幅上行(%) 11杭州三輪土拍國(guó)企拿地占比提升，民企拿地意愿降低(%) 11Q(%) 12改善(%) 12H%) 12 城投成拿地主力，合作拿地下民企拿地占比提升(%) 13圖16.成都一二手房?jī)r(jià)表現(xiàn)仍較好(%) 13圖17.成都新房成交仍處于“磨底”狀態(tài)(%) 13 14%) 143來(lái)房地產(chǎn)需求端政策放松回顧公認(rèn)房”，濟(jì)南、青放松了公積金貸款的使用條件。2)放寬落戶(hù)方面，淄博、海南全面放開(kāi)落政策類(lèi)型地區(qū)事件簡(jiǎn)述具體內(nèi)容放松公積金貸款2022/1/1濟(jì)南放松異地貸款限制2022/1/1寧波2022/1/1南平上調(diào)家庭貸款額度2022/1/7蕪湖上調(diào)人才貸款額度2022/1/12北海下調(diào)二套首付比例二套房最低首付款比例由60%下調(diào)至40%。2022/1/17放松公積金貸款限制2022/2/1福州下調(diào)二套首付比例2022/2/1三明縮短二次貸款時(shí)間間隔職工家庭首次住房公積金貸款(含公轉(zhuǎn)商貸款)由原來(lái)的結(jié)清滿(mǎn)2年后變?yōu)榻Y(jié)清滿(mǎn)二次住房公積金貸款。2022/2/15岳陽(yáng)付比例放松落戶(hù)2022/1/3海南放開(kāi)落戶(hù)限制放寬落戶(hù)限制，開(kāi)展全島同城化戶(hù)口登記通辦試點(diǎn)。2022/1/6淄博全面放開(kāi)落戶(hù)全面開(kāi)放落戶(hù)限制，放開(kāi)購(gòu)房、租房、投靠、人才、就業(yè)、農(nóng)村落戶(hù)限制。2022/2/17杭州放寬落戶(hù)限制全面放開(kāi)杭州市區(qū)外專(zhuān)科以上學(xué)歷畢業(yè)生的落戶(hù)限制2022/1/24天津放寬落戶(hù)申請(qǐng)條件購(gòu)房補(bǔ)貼2022/1/1長(zhǎng)春人才購(gòu)房補(bǔ)貼萬(wàn)元購(gòu)房補(bǔ)貼2022/1/4昆明人才租房補(bǔ)貼對(duì)符合條件的在昆首次購(gòu)買(mǎi)商品住房且無(wú)自有住房的全日制博士、研究生，分別給2022/1/5玉林購(gòu)房現(xiàn)金補(bǔ)貼、契稅補(bǔ)貼2022/2/15紹興人才購(gòu)房補(bǔ)貼對(duì)引進(jìn)人才給予安家、房票、租房補(bǔ)貼，高校畢業(yè)生可“零門(mén)檻”落戶(hù)。2022/2/16浙江人才購(gòu)房補(bǔ)貼限購(gòu)城市先后將首套房首付比例下調(diào)至20%。與此同時(shí)，限購(gòu)城市(尤其是房利率也有不同幅度下調(diào)。此外，上海、杭州等城市加快了房貸放款進(jìn)度；上海等城市還上城市類(lèi)型地地區(qū)事件簡(jiǎn)述具體內(nèi)容非限購(gòu)城市2022/2/172022/2/182022/2/182022/2/212022/2/222022/2/222022/2/222022/2/20☆菏澤贛州駐馬店埠下調(diào)商貸首付比例下調(diào)商貸首付比例下調(diào)商貸首付比例下調(diào)商貸首付比例下調(diào)商貸首付比例下調(diào)商貸首付比例下調(diào)商貸首付比例房貸放款加快至5.6%、5.95%。根據(jù)上證報(bào)報(bào)道，部分銀行下調(diào)首套房首付比例至20%。根據(jù)上證報(bào)報(bào)道，部分銀行下調(diào)首套房首付比例至20%。調(diào)根據(jù)南通樓市動(dòng)態(tài)，“與中海翠湖溪岸項(xiàng)目合作的個(gè)別銀行首付比例可低至2成”根據(jù)第一財(cái)經(jīng)，蚌埠近期部分樓盤(pán)首套房首付比可按20%執(zhí)行。后一個(gè)月內(nèi)可放款。2022/2/21☆廣州下調(diào)房貸利率設(shè)銀率從此前的5.6%(LPR+100BP)下調(diào)至5.4%(LPR+80BP)，二套房利率從5.8% (LPR+120BP)下調(diào)至5.6%(LPR+100BP)限購(gòu)城市2022/2/21下調(diào)房貸利率套房貸款利率最低已降至4.8%。2022/2/21下調(diào)房貸利率可以低至5.6%。2022/2/21杭州房貸放款加快都不會(huì)超過(guò)一個(gè)月。2022/2/21房貸放款加快過(guò)半個(gè)月即可放款2022/2/232022/2/23杭州下調(diào)房貸利率下調(diào)房貸利率5.6%-5.65%,個(gè)別銀行最低可以做到5.5%，二套房利率則普遍在5.85%左右。深圳首套房貸利率降至4.9%為三年最低、一線(xiàn)城市最低。四線(xiàn)城市集中弱化“三限”條進(jìn)行松綁：(1)普通二線(xiàn)和三四線(xiàn)城市大幅放松或取消“三限”政策。南寧、蘭州、南昌、廊坊、連(2)強(qiáng)一二線(xiàn)城市放松相對(duì)溫和，以限售和限購(gòu)政策微調(diào)為主。蘇州、南京等微調(diào)限售政策，南京和上海非主城區(qū)限購(gòu)邊際放松，長(zhǎng)沙等推出將存量房用作租賃房以置換限購(gòu)額度的和分類(lèi)地區(qū)事件簡(jiǎn)述具體內(nèi)容普通二線(xiàn)2022-3-12022-3-42022-3-192022-3-302022-4-72022-5-5青島南寧福州蘭州南昌放松限售放松限貸取消限購(gòu)放松限貸取消限貸二套首付比例由40%降至30%。以下普通住宅，但購(gòu)買(mǎi)后該房屋仍受限售政策影響。首、二套首付比例降至20%、30%。三四線(xiàn)2022-4-12022-4-12022-4-142022-4-202022-4-262022-4-282022-4-282022-4-282022-5-6衢州秦皇島蕪湖紹興佛山東莞中山廊坊連云港取消限購(gòu)放松限售放松限購(gòu)放松限購(gòu)放松購(gòu)房條件放松限購(gòu)放松限貸放松限貸手房限售由手房限售由年下降為年；非戶(hù)籍居民購(gòu)房社保年限要求從原來(lái)的年內(nèi)連續(xù)繳納取消限購(gòu)取消二手房限售調(diào)整紹興市區(qū)(越城區(qū)、柯橋區(qū)、上虞區(qū))限購(gòu)范圍，除三區(qū)外，購(gòu)房套數(shù)不再限制恢復(fù)個(gè)稅購(gòu)房政策，既認(rèn)社保、也認(rèn)個(gè)稅；"逐月連續(xù)繳納"調(diào)整為"累計(jì)繳納"等。大專(zhuān)以上學(xué)歷，無(wú)社保證明也可以購(gòu)買(mǎi)一套新房。2022-4-11蘇州限售限購(gòu)微調(diào)二53322022-4-12南京限購(gòu)?fù)獾貞?hù)籍在溧水區(qū)、六合區(qū)購(gòu)房無(wú)需社保。2022-4-13上海臨港限購(gòu)強(qiáng)一二線(xiàn)2022-4-272022-5-92022-5-102022-5-11南京蘇州南京長(zhǎng)沙放松限購(gòu)放松限售放松限售放松限購(gòu)符合購(gòu)房條件限制轉(zhuǎn)讓年限新房限售時(shí)間從原來(lái)的辦證滿(mǎn)3年，調(diào)整為合同(備案)日期滿(mǎn)3年房套數(shù)計(jì)算。，提出將首套房貸款利率下央行、銀保監(jiān)會(huì)、財(cái)政部、稅務(wù)總局四部委陸續(xù)發(fā)布三項(xiàng)政策，提出局部階段性放寬首套房貸款利率下限、階段性對(duì)居民換購(gòu)住房繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠、下調(diào)首套公積金貸此后地方層面的房地產(chǎn)政策主要有三個(gè)特點(diǎn)：表4：“515”新政后部分城市房貸利率下調(diào)跟進(jìn)情況具具體內(nèi)容地區(qū)2022-5-155-252022-5-182022-6-11062022-5-195-256-26-72022-6-15坊圖1.“930”后各城市首套房貸利率調(diào)整情況(%)4.2%4.1%4.0%3.9%3.8%3.7%3.6%3.5%首套房貸利率(“930”后)3.70%首套房貸利率(“930”后)3.70%安慶大連大理昆明濟(jì)寧天津包頭武漢襄陽(yáng)宜昌貴陽(yáng)江門(mén)陽(yáng)江瀘州溫州秦皇島石家莊清遠(yuǎn)3.80%3.80%3.80%3.90%3.90%3.90%3.90%3.90%3.90%3.90%3.90%3.90%3.95%3.95%3.95%3.95%3.95%(2)普通二線(xiàn)、三四線(xiàn)城市的“三限”政策繼續(xù)大幅松綁。①較多普通二線(xiàn)和三四線(xiàn)城市加快，成都、杭州、廈門(mén)、南京、蘇州、西安等城市均出臺(tái)政策放松限購(gòu)、限貸大具具體內(nèi)容事件簡(jiǎn)述地區(qū)強(qiáng)二線(xiàn)城市2022-5-162022-5-172022-5-242022-5-312022-5-312022-6-62022-6-132022-8-102022-8-18成都☆杭州☆廈門(mén)☆成都寧波廣州☆南京☆南京蘇州放松限購(gòu)放松限購(gòu)放松限購(gòu)放松限購(gòu)、限售、公積金放寬限購(gòu)放松限購(gòu)放松限購(gòu)放松限貸非核心區(qū)放寬限購(gòu)近郊區(qū)(市)縣已購(gòu)或新購(gòu)住房不納入中心城區(qū)購(gòu)房時(shí)家庭名下住房總套數(shù)計(jì)算證明，即可在島外購(gòu)房;廈門(mén)戶(hù)籍二孩及以上家庭可在全市范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)第三套住房限購(gòu)放松、限售放寬、優(yōu)化公積金貸款政策、調(diào)整二手房交易增值稅免征年限等。年在本市連續(xù)繳納社?；蛘邆€(gè)稅證單位補(bǔ)繳都可以款已結(jié)清的居民家庭住房貸款首付比例下調(diào)至最低30%固定收益主題報(bào)告7西安蘇州☆蘇州武漢杭州蕭西安蘇州☆蘇州武漢杭州蕭山上海臨港北京放寬限購(gòu)放松限購(gòu)恢復(fù)原限購(gòu)政策放松限貸放松限購(gòu)放松限購(gòu)放松限購(gòu)2022-8-222022-9-142022-9-162022-9-282022-9-292022-10-282022-11-8明可直接購(gòu)房明可直接購(gòu)房符合條件家庭在本區(qū)規(guī)定鎮(zhèn)街范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)第二套住房不受落戶(hù)滿(mǎn)五年的限制整為個(gè)人普通二線(xiàn)城市2022-5-19銀川取消限貸最低首付款比例下調(diào)至30%2022-5-23濟(jì)南放松限購(gòu)不再將長(zhǎng)清區(qū)、章丘區(qū)列入限購(gòu)范圍；限售條件由取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿(mǎn)2年調(diào)整為限購(gòu)區(qū)域內(nèi)住房網(wǎng)簽滿(mǎn)2年可持證交易2022-5-23哈爾濱取消限售哈爾濱市購(gòu)房人完成不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記，取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證即可上市交易，即廢止限售3年政策2022-5-24濟(jì)南放松限貸房貸款2022-6-6青島放松限購(gòu)將黃島區(qū)、城陽(yáng)區(qū)(含高新區(qū))、嶗山區(qū)王哥莊街道調(diào)出住房限購(gòu)區(qū)域2022-6-15鄭州放松限貸促進(jìn)二套房首付比降至40%2022-7-8長(zhǎng)春取消限貸付比例20%2022-7-19青島放松限售2022-8-17福州放松限貸有房但貸款已結(jié)清，首付比例由50%降至40%2022-9-15青島取消限購(gòu)網(wǎng)傳青島對(duì)限購(gòu)政策再度做出調(diào)整，青島主城區(qū)放開(kāi)限購(gòu)2022-9-15☆濟(jì)南恢復(fù)原限購(gòu)政策繼續(xù)對(duì)二環(huán)以?xún)?nèi)的歷下區(qū)、市中區(qū)區(qū)域?qū)嵤┫拶?gòu)2022-9-16☆青島恢復(fù)原限購(gòu)政策繼續(xù)在市南區(qū)、市北區(qū)(原四方區(qū)域除外)實(shí)行限購(gòu)政策2022-9-16天津放松限購(gòu)、限貸房；已結(jié)清購(gòu)房貸款且在本市無(wú)房的居民家庭，房貸按首套房貸款政策執(zhí)行(30%)取消限貸取消限購(gòu)取消限售取消限貸取消限購(gòu)取消限貸取消限貸取消限貸放寬限購(gòu)取消限貸取取消限貸取消限購(gòu)取消限售取消限貸取消限購(gòu)取消限貸取消限貸取消限貸放寬限購(gòu)取消限貸取消限購(gòu)放松限購(gòu)房貸產(chǎn)品創(chuàng)新取消限貸放松限貸下調(diào)增值稅免征期限放松限貸非主城放松限購(gòu)取消限貸取消限貸常州湖州義烏鎮(zhèn)江唐山安陽(yáng)淮南遵義無(wú)錫亳州江門(mén)佛山溫州濮陽(yáng) 汕尾 衢州 開(kāi)封 東莞 信陽(yáng)秦皇島2022-5-192022-5-192022-5-242022-5-252022-5-252022-5-252022-5-262022-5-272022-5-302022-5-302022-5-312022-6-62022-6-142022-6-142022-6-142022-6-202022-6-242022-7-42022-7-62022-7-13可上市交易。鎮(zhèn)江市將首次購(gòu)買(mǎi)普通住宅的商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付比例下調(diào)至20%取消了路南區(qū)、路北區(qū)、高新區(qū)范圍內(nèi)的商品住房限購(gòu)、限售政策貸款購(gòu)買(mǎi)普通商品住房的，執(zhí)行首套貸款政策。30%三四線(xiàn)城市擬對(duì)購(gòu)買(mǎi)144平方米(含)以上商品住房適當(dāng)放寬限購(gòu)三四線(xiàn)城市首套最低首付比例20%蓬江區(qū)全區(qū)、江海區(qū)全區(qū)、新會(huì)區(qū)會(huì)城街道辦取消限購(gòu)實(shí)施“認(rèn)貸不認(rèn)房”，首套首付比例20%、二套首付比例25%、30%首套“認(rèn)貸不認(rèn)房”除限購(gòu)區(qū)域外，東莞市其他區(qū)域暫停實(shí)行住房限購(gòu)政策付比例20%、二套首付比例20%、30%2022-7-25承德取消限貸、二套首付比例20%、30%2022-8-9廊坊取消限購(gòu)取消限購(gòu)、限售2022-8-10湛江取消限貸首套20%2022-8-16惠州取消限貸首套20%2022-8-24常州取消限售二手房全面取消限售2022-9-20邢臺(tái)取消限貸套首付比例20%、40%2022-9-23安康取消限貸二套首付比例最低30%2022-9-26慶陽(yáng)取消限貸首套首付比例20%，全面落實(shí)“不限購(gòu)、不限價(jià)”政策固定收益主題報(bào)告-0.1-7.5南京二手房成交面積累計(jì)同比-0.1-7.5南京二手房成交面積累計(jì)同比1.5.第五階段(11月11日以來(lái))：強(qiáng)二線(xiàn)城市放松提速住房貸款具體首付比例和利率水平”。地區(qū)事件簡(jiǎn)述具體內(nèi)容2022-11-11☆杭州放松限貸二套房首付降至四成，首套房實(shí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”。知》，把除高新區(qū)南部園區(qū)外的區(qū)域統(tǒng)一為一個(gè)限購(gòu)區(qū)，具備任2022-11-17成都放松限購(gòu)《關(guān)于優(yōu)化完善商品住房公證搖號(hào)排序選房有關(guān)規(guī)定的通知》，不再區(qū)分居民家庭購(gòu)房資格的順位，登記購(gòu)房人的資格復(fù)核不再按照戶(hù)籍所在地、穩(wěn)定就業(yè)地及社保年限進(jìn)行順位排序從市外遷入西安市且在住房限購(gòu)區(qū)域無(wú)住房的居民家庭，落戶(hù)西安市后即可在住房限購(gòu)區(qū)域購(gòu)買(mǎi)首套二手2022-11-19西安放松限購(gòu)2.需求端政策放松的效果2.1.南京)降至-7.5%；成圖2.南京二手房?jī)r(jià)走勢(shì)偏弱(%)南京一手房?jī)r(jià)格指數(shù)同比南京二手房?jī)r(jià)格指數(shù)同比(貝殼)864202)4)6)8)2019/12020/12022/2019/12020/12022/1圖3.南京一二手房銷(xiāo)售仍處于“磨底”狀態(tài)(%)南京一手房成交面積累計(jì)同比-31.8%200-31.8%0%%2019/12021/120222019/12021/12022/110南京864202016/12018/12020/12016/12018/12020/12022/1圖5.南京土拍市場(chǎng)持續(xù)走弱(%)5%30%25%20%15%10% %%2021年首輪2021年二輪2021年三輪2022年首輪2022年二輪20222022年二輪2022年四輪流拍率平均溢價(jià)率流拍率平均溢價(jià)率圖6.南京2022年第四輪土拍均由城投拿地(%)0%60%40%20%%2021年首輪2022年二輪2021年二輪2022年三輪2021年三輪2022年四輪2022年首輪民企拿地金額國(guó)企拿地金額民企拿地金額國(guó)企拿地金額2.2.杭州降至-5.4%；成。杭州土地市場(chǎng)熱度一般。2022年以來(lái)的三輪土拍溢價(jià)率持續(xù)處于5%左右的低位。城投拿地11杭州二手房?jī)r(jià)格指數(shù)同比(貝殼).40(5.4)-32.7%杭州二手房?jī)r(jià)格指數(shù)同比(貝殼).40(5.4)-32.7%圖7.杭州二手房?jī)r(jià)持續(xù)走弱(%)杭州一手房?jī)r(jià)格指數(shù)同比864202)4)6)8)2019/12020/12021/12022/1圖8.杭州一二手銷(xiāo)售仍處于“磨底”階段(%)杭州一手房成交面積累計(jì)同比杭州二手房成交面積累計(jì)同比杭州二手房成交面積累計(jì)同比-41.9%0%%2019/12020/1202019/12020/12021/1H回落(%)40杭州商品房去化周4050502016/12018/12020/12016/12018/12020/12022/1圖10.杭州土拍流拍率處于偏低水平，第三輪土拍溢價(jià)率小幅上行(%)60%50%40%30%20%10%%2021年首輪2021年三輪2022年二輪2021年二輪2021年首輪2021年三輪2022年二輪2022年首輪2022年三輪流拍率平均溢價(jià)率廣流拍率平均溢價(jià)率圖11.杭州三輪土拍國(guó)企拿地占比提升，民企拿地意愿降低(%)90%80%70%60%50%40%30%20%10%%2021年首輪2021年二輪2021年三輪2022年首輪2022年二輪2022年三輪民企拿地金額國(guó)企拿地金民企拿地金額國(guó)企拿地金額12 蘇州二手房?jī)r(jià)格指數(shù)同比(貝殼)蘇州二手房成交面積累計(jì)同比 蘇州二手房?jī)r(jià)格指數(shù)同比(貝殼)蘇州二手房成交面積累計(jì)同比2.3.蘇州圖12.2022Q4以來(lái)蘇州二手房?jī)r(jià)格指數(shù)同比小幅改善(%)50505)2019/112020/52020/112021/52021/112022/5所改善(%)蘇州一手房成交面積累計(jì)同比80%60%40%20%%2020/12019/1202020/12019/12021/1蘇864202016/12018/12014/12016/12018/12014/12022/18%6%4%2%%2021年首輪2021年二輪2021年三輪2022年首輪2022年二輪2022年三輪2022年四輪流拍率平均溢價(jià)率流拍率平均溢價(jià)率固定收益主題報(bào)告13 成都一手房成交面積累計(jì)同比 成都一手房成交面積累計(jì)同比圖16.蘇州第四輪土拍城投拿地金額占比明顯提升(%)0%80%70%60%50%40%30%20%10%%2021年首輪2022年二輪2021年二輪2022年三輪2021年三輪2022年四輪2022年首輪民企拿地金額國(guó)企拿地金民企拿地金額國(guó)企拿地金額2.4.成都累計(jì)同比為-16.1%，仍處于“磨底”狀態(tài)；商品住宅去化周期2022年下半年以來(lái)小圖17.成都一二手房?jī)r(jià)表現(xiàn)仍較好(%)圖18.成都新房成交仍處于“磨底”狀態(tài)(%)86420成都一手房?jī)r(jià)格指數(shù)同比成都二手房?jī)r(jià)格指數(shù)同比 60%50%40%30%20%10% %2019/1