上海知名地產(chǎn)養(yǎng)老產(chǎn)品介紹T共23

上海萬科養(yǎng)老產(chǎn)品介紹12養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)背景研究上海萬科養(yǎng)老產(chǎn)品發(fā)展定位與途徑上海養(yǎng)老社會背景上海養(yǎng)老政策背景80%為獨生子女家庭02020201獨生子女贍養(yǎng)壓力大市區(qū)機(jī)構(gòu)床位數(shù)緊缺政府會加大政策支持力度，以居家型社區(qū)養(yǎng)老為著力點，鼓勵社會的各種力量參與進(jìn)來，減輕獨生子女老人家庭的贍養(yǎng)壓力。鼓勵郊區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)分擔(dān)床位壓力，增加其交通便利性，逐步實現(xiàn)門診報銷，讓老人愿意到郊區(qū)去養(yǎng)老。03退休長者社會適應(yīng)難鼓勵低齡退休長者為養(yǎng)老事業(yè)發(fā)揮余熱，強(qiáng)調(diào)以老助老的社區(qū)氛圍。養(yǎng)老發(fā)展現(xiàn)狀與困境—贍養(yǎng)壓力大、現(xiàn)有機(jī)構(gòu)難以滿足老人需求李克強(qiáng)總理參觀養(yǎng)老機(jī)構(gòu)2013年8月16日國務(wù)院常務(wù)會議主題讓社會資本轟轟烈烈地辦好養(yǎng)老服務(wù)業(yè)政府“保基本、兜底線”發(fā)揮市場活力，推動社會力量成為發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的“主角”把“夕陽紅”事業(yè)打造成“蓬勃發(fā)展的朝陽產(chǎn)業(yè)”2013年8月23日國務(wù)院常務(wù)會議主題放寬健康服務(wù)市場準(zhǔn)入，讓社會力量成為勁旅放寬市場準(zhǔn)入，鼓勵社會資本以多種形式投資健康服務(wù)業(yè)加強(qiáng)醫(yī)療衛(wèi)生支撐，建立健全醫(yī)療機(jī)構(gòu)和老年護(hù)理院、康復(fù)療養(yǎng)等養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的轉(zhuǎn)診與合作機(jī)制國家政策—加大養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的推進(jìn)力度，鼓勵社會資本投入支持民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的發(fā)展社會興辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)是重要的為老服務(wù)力量，政府會加大支持力度，破除阻礙市場開放的政策。通過政府購買服務(wù)等途徑推動社會養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的發(fā)展。獨生子女父母養(yǎng)老，政府會持續(xù)加大投入力度要建立多樣化、多層次的養(yǎng)老體系，以滿足高低不同的需求。進(jìn)一步完善對低收入群體的保障體系，重度困難補(bǔ)貼增至1000元增加市中心床位，將養(yǎng)老床位建設(shè)列入各區(qū)考核“硬指標(biāo)”市中心養(yǎng)老床位的增設(shè)將作為“硬指標(biāo)”分?jǐn)偟礁鱾€區(qū)域。增加交通的便捷性，讓市區(qū)老人愿意到郊區(qū)養(yǎng)老。目前部分養(yǎng)老機(jī)構(gòu)實現(xiàn)門診報銷，逐步把報銷范圍擴(kuò)大，解決郊區(qū)看病難問題。完善“時間儲蓄銀行”退休老年人可通過時間儲蓄銀行等志愿者方式，發(fā)揮較年輕老人活力居家養(yǎng)老中的親情關(guān)愛強(qiáng)調(diào)親人陪護(hù)，鼓勵社區(qū)居家養(yǎng)老加大政策支持力度，加強(qiáng)養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)人才培養(yǎng)上海政策—發(fā)展多層次養(yǎng)老服務(wù)體系，支持社會投入養(yǎng)老服務(wù)上海萬科養(yǎng)老產(chǎn)品介紹12養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)背景研究上海萬科養(yǎng)老產(chǎn)品發(fā)展定位和途徑上海萬科養(yǎng)老產(chǎn)品啟動狀況及定位分析上海萬科養(yǎng)老產(chǎn)品目標(biāo)人群分析上海萬科養(yǎng)老產(chǎn)品盈利模式1社區(qū)嵌入式養(yǎng)老

“鄰居·城花”產(chǎn)品定位：面向社區(qū)護(hù)理老人的中端連鎖品牌

客戶定位：城市花園小區(qū)內(nèi)60歲以上的老人擁有城市花園房產(chǎn)證，是城花老年業(yè)主或城花業(yè)主的老年父母啟動狀況：正式開動，預(yù)計2014年10月2日開業(yè)綜合性養(yǎng)老公寓“地杰G”產(chǎn)品定位：混合功能型的中高端養(yǎng)老公寓客戶定位：健康、可自理的老人為主，兼顧一部分須護(hù)理老人周邊小區(qū)具有一定經(jīng)濟(jì)實力的老人啟動狀況：快速推進(jìn)中大型養(yǎng)老社區(qū)“馬橋海上精粹”產(chǎn)品定位：上海第一個融銷售、持有于一體的混合型養(yǎng)老社區(qū)客戶定位：具有上海戶籍的60歲以上老人健康的、全自理老人啟動狀況：快速推進(jìn)中消費(fèi)者人群特征:本地年輕老人，中高學(xué)歷為主根據(jù)本次調(diào)研，考慮養(yǎng)老住宅的老人本地化明顯，87.4%為老上海人，即使有新上海人，也幾乎均為有戶口的；年齡，年輕老人為主，集中在70歲以下，平均年齡66.6歲，60-65歲的特別明顯（因為本次調(diào)研有年齡配額，因此該數(shù)據(jù)并不能反映市場真實分布）；學(xué)歷中高，9成高中及以上，3成大專及以上；退休前基本在企事業(yè)單位工作，其中有1/3中高層管理人員。性別年齡(Mean=66.6歲）學(xué)歷職位/職務(wù)（當(dāng)前或退休前）男48.5%60-65歲53.4%初中11.7%企事業(yè)單位高管3.9%女51.5%66-70歲19.4%高中58.3%企事業(yè)單位中層管理人員29.1%71-75歲24.3%大專24.3%企事業(yè)單位一般職員53.4%75歲以上2.9%大學(xué)本科5.8%公務(wù)員5.8%

專業(yè)人士（教師/記者/醫(yī)生/律師等）6.8%

個體戶/個體執(zhí)業(yè)者/自由職業(yè)者1.0%客群來源N=103籍貫N=103消費(fèi)者人群特征（老人）：5成不需要照顧子女的老兩口獨居家庭結(jié)構(gòu)子女收入（Mean=41.4萬）我獨自一人居住1.9%25萬以下4.1%我和老伴一起住50.5%25-40萬元64.3%我和子女一起住23.3%41-60萬元28.6%我和孫輩一起住1.0%61-80萬元3.1%我和子女、孫輩都一起住23.3%名下房產(chǎn)總價N=97是否需要照顧子女生活N=103家庭結(jié)構(gòu)，一半老兩口，一半與子女/子女+孫輩，即和子女同住；不和子女住的老人基本不需要照顧子女的生活，和子女住的老人基本都需要照顧子女的生活；6成以上老人的子女家庭年收入為25-40萬元，平均41.4萬元；103位老人中97名回答了名下房產(chǎn)，超過9成名下房產(chǎn)總價200萬以上，主要集中在200-300萬元。是否需要照顧子女生活（與是否和子女同住交叉），N=103性別年齡(Mean=41.7歲）學(xué)歷職位/職務(wù)男47.1%35-40歲53.8%高中25.0%企事業(yè)單位高管3.9%女52.9%41-50歲36.5%大專42.3%企事業(yè)單位中層管理人員39.8%51-55歲9.6%大學(xué)本科31.7%企事業(yè)單位一般職員32.0%國內(nèi)研究生及以上1.0%公務(wù)員1.0%

專業(yè)人士（教師/記者/醫(yī)生/律師等）6.8%

個體戶/個體執(zhí)業(yè)者/自由職業(yè)者15.5%家庭主婦1.0%消費(fèi)者人群特征(子女）：3/4本地人，35-40歲，4成以上企事業(yè)單位的中高層管理人員客群來源N=104根據(jù)本次調(diào)研，考慮養(yǎng)老住宅的子女，本地人與新上海人的比例約為3：1；新上海人江浙：其他地區(qū)=1：1；年齡，集中在50歲以下，平均年齡41.7歲，35-40歲的特別明顯；學(xué)歷中高，75%為大專及以上學(xué)歷；主要在企事業(yè)單位工作，4成以上為中高層管理人員。籍貫-新上海人N=38消費(fèi)者人群特征（子女）：三口之家，另2成家中有老人為上海本地人家庭結(jié)構(gòu)家庭年收入（Mean=42.4萬）父母年齡（Mean=70.5歲）兩口之家（夫妻二人）3.8%25-40萬元65.4%60-65歲20.2%三口之家（夫妻+子女）74.0%41-60萬元32.7%66-70歲28.8%夫妻+父母2.9%61-80萬元1.0%71-75歲28.8%三代同堂19.2%80萬元以上1.0%75歲以上22.1%家庭結(jié)構(gòu)，以三口之家為主，74%，另有2成家中有老人。家中有老人的情況基本存在于上海本地人，新上海人基本家中無老人；家庭年收入60萬以下，主要集中在25-40萬，平均42.4萬；父母年齡集中在66-75歲。家庭結(jié)構(gòu)（與上海人/新上海人交叉），N=104動機(jī)：老人更希希望比較能能自理時入入住，子女女則更認(rèn)為為需要生活活協(xié)助開始始父母需要要入住總體N=207老人N=103子女N=104總體，近4成認(rèn)為會在行動不便（無法出門門，需要家家人/專業(yè)護(hù)理））的情況下下入住養(yǎng)老老住宅，45%認(rèn)為行動略有或或比較不便便（需要拐杖杖/輪椅）的情情況下入住住養(yǎng)老住宅宅，而僅有有16.9%認(rèn)為完全能自理理時入住。幾幾乎沒有人會選擇需需要重度護(hù)理（24小時護(hù)士、、醫(yī)生護(hù)理理）時入住?。焕先吮旧砀J(rèn)為為當(dāng)他們比較能自理理的情況下會會入住，該該比例為57.3%；子女則相反，僅僅29.8%認(rèn)為自己的的父母在完完全能自理理/比較能自理理（需拐杖杖）時需要要入住養(yǎng)老老住宅，超超過7成的認(rèn)為自己的父母在需要要生活協(xié)助助、無法出門，需要家人/專業(yè)護(hù)理的情況下入入住養(yǎng)老院院。附圖：老人人入住養(yǎng)老老住宅的情情況關(guān)注因素分分層：最注重醫(yī)醫(yī)療、餐飲飲、起居便便利性、家家人溝通便便利性、價價格、環(huán)境境、安全12項關(guān)注指標(biāo)標(biāo)中，醫(yī)療療配套、餐餐飲配套、、老年人生生活起居便便利性、綜綜合安全性性、與家人人溝通便利利性、社區(qū)區(qū)環(huán)境、價價格是必要性指標(biāo)標(biāo)，表示客戶認(rèn)認(rèn)為如果有有了此功能能，才會考考慮購買該該養(yǎng)老住宅宅。其中綜合安全性性、社區(qū)環(huán)環(huán)境、價格格這三項促進(jìn)進(jìn)購買相比比必要性大大幅度下降降，說明該該三項指標(biāo)標(biāo)一定要做做好，也不具備營銷銷效果，而其他4項（醫(yī)療配套、、餐飲配套套、老年人人生活起居居便利性、、與家人溝溝通便利性性）不僅必要，，而且兼具營銷作用。生活區(qū)位便便利性、娛娛樂配套、、運(yùn)動配套套為彈性指標(biāo)，即必要性性不強(qiáng)，但但會有營銷銷功能；而居所私密密性、開發(fā)發(fā)商品牌為為弱勢指標(biāo)，即消費(fèi)者者對于這個個功能并不不太關(guān)注，，有無此功功能對他們們的購買決決策影響微微弱；附圖：總體必要關(guān)注因素/促進(jìn)購買關(guān)注因素N=207

必要性指標(biāo)彈性指標(biāo)弱勢指標(biāo)注：根據(jù)零零點經(jīng)驗。。必要性指指標(biāo)為必要要性超過60%的指標(biāo)，彈彈性指標(biāo)為為必要性在在40%-60%，弱勢指標(biāo)標(biāo)的必要性性小于40%，而在必要要性指標(biāo)中中，必要性性與購買促促進(jìn)性的差差值在30%及左右，即即為促進(jìn)購購買相比必必要性大幅幅度下降購買關(guān)注因因素差異：：子女要求高高于老人，，老人把安安全性、環(huán)環(huán)境作為彈彈性指標(biāo)附圖：購買買養(yǎng)老住宅宅時必要的的關(guān)注因素素總體，子女女比老人在在購買養(yǎng)老老住宅時關(guān)關(guān)注因素更更豐富一些些，說明子女對養(yǎng)老老住宅的要要求高于老老人；總體分層類類似，在一一些個別指指標(biāo)上有些些差異；綜合安全性性，老人并不不覺得非常常必要，而而子女認(rèn)為為是必要性性最強(qiáng)的指指標(biāo)；社區(qū)環(huán)境，老人并不不覺得非常常必要，而而子女認(rèn)為為必要性達(dá)達(dá)7成；開發(fā)商品牌牌，老人幾乎乎沒有在關(guān)關(guān)注，但有有23.1%的子女關(guān)注注開發(fā)商品品牌。附圖：本地地人與新上上海人關(guān)注注因素購買關(guān)注因素：新上上海人更關(guān)關(guān)注生活起起居、區(qū)位位便利性，，及娛樂配配套新上海人因為長期和和老人分居居兩地，購購買養(yǎng)老住住宅希望老老年人能生生活便利、、玩的好，，因而在生活起居便便利性、生生活區(qū)位便便利性及娛娛樂配套上上相比本地地人更加關(guān)關(guān)注；附圖：不和和子女同住住與和子女女同住的老老人關(guān)注因因素購買關(guān)注因素：單獨獨居住的老老人更加關(guān)關(guān)注生活區(qū)區(qū)位便利性性、娛樂配配套單獨居住的的老人對各項因素素的關(guān)注度度高于和子子女同住的的老人，特特別是生活區(qū)位便便利性、娛娛樂配套；區(qū)位：客戶選擇擇本區(qū)位的的概率為91.8%總體，潛在客戶選擇自身所所在地的概率為91.8%，所在地以以外的區(qū)域，最最可能選擇擇的是松江江和嘉定，，郊區(qū)選擇擇的可能性性高于市區(qū)區(qū)，市區(qū)中中選擇可能能性相對高高一些的是是徐匯區(qū)、、黃浦區(qū)；；老人選擇閔閔行的概率率為88.3%，子女為為95.2%。總體N=207老人N=103子女N=104附圖：區(qū)區(qū)位選擇擇總價預(yù)算算：50-110萬，老人人偏50-70萬，子女女偏70-90萬總體總價價預(yù)算集集中在50-110萬，50-70萬、70-90萬、90-110萬均為27.5%；老人總價價低于子子女，雖然老老人總價價預(yù)算同同樣集中中在50-110萬，但更更多在于于51-70萬（33%）；子女，更多在在于70-90萬（34.6%）。附圖：總總價預(yù)算算目標(biāo)人群群分析購買方式式：更傾向總總價低的的使用權(quán)權(quán)制總體，更傾向總價低的使用權(quán)制（64.7%）；老人相比子女該趨趨勢更明顯，，老人70.9%，子女58.7%，這可能跟老老人總價預(yù)算算低一些有關(guān)關(guān)，而子女認(rèn)認(rèn)為當(dāng)前投資資行情一般，，不想投入過過多的錢到養(yǎng)養(yǎng)老住宅上有有關(guān)。附圖：產(chǎn)權(quán)制制與會員制（（價格大約是是產(chǎn)權(quán)制的70%，有使用權(quán)可可轉(zhuǎn)售、轉(zhuǎn)租租、交易沒有有契稅）的選選擇開發(fā)商品牌：具有一定的的品牌效應(yīng)絕大多數(shù)消費(fèi)費(fèi)者認(rèn)為開發(fā)發(fā)商品牌（全全市排名前5、知名品牌開開發(fā)商）會促促進(jìn)他們對養(yǎng)養(yǎng)老住宅的購購買，其中促促進(jìn)程度為比較促進(jìn)為主主，非常促進(jìn)進(jìn)的占比較少少。附圖：開發(fā)商商品牌（全市市排名前5、知名品牌開開發(fā)商）對購購買促進(jìn)的影影響程度，N=207醫(yī)療配套：最關(guān)注身體體檢查、24小時醫(yī)生值班班、醫(yī)?？ㄊ故褂每傮w，關(guān)注度度排名前三的的是：定期身體檢查查（血壓血糖糖等）、24小時醫(yī)生值班班、能否能用用醫(yī)保；不太被關(guān)注注的前三名為為：醫(yī)療服務(wù)務(wù)中包括急診診或重癥監(jiān)護(hù)護(hù)病房、設(shè)備備和服務(wù)支持持，有醫(yī)療康康復(fù)器械和社社區(qū)外配套醫(yī)醫(yī)院。除了以上三個個方面，老人人還比較關(guān)注注提供配藥服服務(wù)，但是對對于社區(qū)內(nèi)設(shè)設(shè)有醫(yī)院的關(guān)關(guān)注卻不高。。對于子女客群群，除以上三三個關(guān)注方面面外，子女客客群對于社區(qū)區(qū)內(nèi)設(shè)有醫(yī)院院的關(guān)注度較較高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高高于老人對這這個因素的關(guān)關(guān)注度。附圖：醫(yī)療配配套選擇總體N=207老人N=103子女N=104運(yùn)動設(shè)施配套套：最關(guān)注是否否配備溫水游游泳池、專業(yè)業(yè)健身器材和和乒乓房總體來看，老老年人和子女女消費(fèi)者有相相似的運(yùn)動設(shè)設(shè)施需求。多多數(shù)消費(fèi)者需需要的運(yùn)動設(shè)設(shè)施配套排在在前三的是：：溫水游泳池、、專業(yè)健身器器材和乒乓房房，前三名消費(fèi)費(fèi)者不太在意意的設(shè)施是：：門球、高爾爾夫球場和室室內(nèi)網(wǎng)球場；；有9.7%的消費(fèi)者是不不在乎運(yùn)動設(shè)設(shè)施配套的。。和子女消費(fèi)者者相比，老年年人消費(fèi)者更更不在乎運(yùn)動動設(shè)施的配套套。總體N=207老人N=103子女N=104附圖：運(yùn)動設(shè)設(shè)施配套選擇擇電話回訪：被被訪者理解的的專業(yè)健身器器材指的是一一般社區(qū)健身身、活動器材材娛樂設(shè)施配套套：最關(guān)注是否否配備圖書閱閱覽、麻將棋棋牌、電影/活動中心總體來看，多多數(shù)消費(fèi)者偏偏愛的娛樂設(shè)設(shè)施有：圖書館/報刊閱覽室、、麻將棋牌室室、電影放映廳和和多功能廳或或老年活動中中心，桌球室、長長期有志愿者者陪伴老人和和KTV是相對不