土地一級開發(fā)整理流程及融資渠道選擇課件

土地一級開發(fā)整理流程及融資渠道選擇流程and融資渠道土地一級開發(fā)整理流程及融資渠道選擇流程and融資渠道目錄土地一級開發(fā)整理流程土地一級開發(fā)的概念土地一級開發(fā)整理流程土地一級開發(fā)主要內(nèi)容土地一級開發(fā)整理費用土地一級開發(fā)成本土地一級開發(fā)模式土地一級開發(fā)盈利模式總括土地一級開發(fā)整理模式對比土地一級開發(fā)整理融資渠道選擇融資需求開發(fā)融資模式及優(yōu)缺點土地一級開發(fā)渠道的現(xiàn)狀及未來前景其他融資渠道現(xiàn)狀及未來前景如何拓寬和創(chuàng)新融資渠道目錄土地一級開發(fā)整理流程土地一級開發(fā)整理融資渠道選擇第一章節(jié)土地一級開發(fā)整理流程第一章節(jié)土地一級開發(fā)整理流程土地一級開發(fā)的概念

土地一級開發(fā)，是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地、鄉(xiāng)村集體土地進行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補償，并進行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件（熟地），再對熟地進行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。目的：生地達到熟地并有償出讓或轉(zhuǎn)讓土地一級開發(fā)VS

土地二級開發(fā)

土地二級開發(fā),是指土地使用者將達到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地通過流通領(lǐng)域進行交易的過程。包括土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等。以房地產(chǎn)為例，房地產(chǎn)二級市場，是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設(shè)，將新建成的房地產(chǎn)進行出售和出租的市場。即一般指商品房首次進入流通領(lǐng)域進行交易而形成的市場。土地一級開發(fā)的概念土地一級開原土地使用者鄉(xiāng)，鎮(zhèn)同意向市國土局提出土地一級開發(fā)申請市國土局受理申請并進行土地開發(fā)項目預(yù)審。通過土地預(yù)審的項目，委托市、區(qū)、縣土地儲備機構(gòu)編制土地儲備開發(fā)實施方案國土局會同發(fā)改委、規(guī)劃、建設(shè)、交通、等部門開展聯(lián)審會土地儲備機構(gòu)負責(zé)聯(lián)審會確定開發(fā)主體招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)實施土地開發(fā)土地開發(fā)實施單位辦理相關(guān)手續(xù)涉及農(nóng)用地征收、農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)、收回國有土地使用權(quán)，需獲得人民政府批準土地儲備開發(fā)實施單位到相關(guān)委辦局辦理征地、拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等相關(guān)手續(xù)建設(shè)項目的土地一級開發(fā)完成后由市國土局組織相關(guān)委辦局進行驗收

土地一級開發(fā)整理流程原土地使用者鄉(xiāng)，鎮(zhèn)同意向市國土局提出土地一級開發(fā)申請 土地TwitterFacebookDribbbleEmail

對一定區(qū)域內(nèi)的城市國有土地和農(nóng)村集體土地進行統(tǒng)一征用、拆遷、補償、安置，并進行適當(dāng)?shù)幕A(chǔ)設(shè)施建設(shè)和社會公共設(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)土地達到“幾通一平”的建設(shè)條件，從而可以凈地出讓土地使用權(quán)的行為。辦理一級開發(fā)相關(guān)政府審批手續(xù)，包括規(guī)劃、項目核準或備案、征地、拆遷、市政建設(shè)、交評、環(huán)評等一級開發(fā)審批手續(xù)實施集體土地征收工作;實施國有土地收回(收購)及地上建筑物征收工作完成地上附著物拆除、地下構(gòu)筑物拆移等工作根據(jù)規(guī)劃條件進行土地平整及其他市政、配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)土地一級開發(fā)的主要內(nèi)容TwitterFacebookDribbbleEmail土地開發(fā)費用三通一平：通水、通路、通電；平整地面基礎(chǔ)設(shè)施配套費七通一平：上水、下水、通電、通訊、通氣、通熱、通路；平整地面公共事業(yè)配套費用小區(qū)開發(fā)配套費用土地開發(fā)費用貸款利息財務(wù)費用及稅費前期費用基礎(chǔ)設(shè)施費市政基礎(chǔ)設(shè)施；公共配套設(shè)施建設(shè)費；公共維修基金不可預(yù)見費土地及大配套費土地出讓金；土地交易費；征地補償費；拆遷補償費設(shè)計費；勘察放線費；行政經(jīng)營收費；三通一平等銀行可以對土地一級開發(fā)發(fā)放的貸款，但主要是信用貸款，?？顚Ｓ每紤]建設(shè)期可能發(fā)生的風(fēng)險因素而導(dǎo)致的建設(shè)費用增加的這部分內(nèi)容（漲價因素；自然災(zāi)害）相關(guān)財務(wù)費用；土地契稅土地一級開發(fā)成本貸款利息財務(wù)費用及稅費前期費用基礎(chǔ)設(shè)施費市政基礎(chǔ)設(shè)施；公共配招親式政府公開招標(biāo)方案優(yōu)、成本廉的企業(yè)承擔(dān)一級開發(fā)新城公司式成立新的城區(qū)公司壟斷一級開發(fā)經(jīng)營割臘肉式誰看上哪一塊割給誰，開發(fā)商、用地單位自行做一級和二級開發(fā)借殼上市式與境外有信譽、有資質(zhì)機構(gòu)合作土地一級開發(fā)，借殼上市融資招婚式成立土地儲備機構(gòu)或指定專門成立的國有公司承擔(dān)一級開發(fā)土地一級開發(fā)模式招親式政府公開招標(biāo)方案優(yōu)、成本廉的企業(yè)承擔(dān)一級開發(fā)新城公司式土地儲備機構(gòu)負責(zé)實施開發(fā)的，其為主體。通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)負責(zé)整理的，開發(fā)企業(yè)的管理費用不高于土地儲備開發(fā)成本的2%，并由土地儲備中心同開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)管理委托協(xié)議。工程總承包模式

利潤分成模式土地補償模式土地一級開發(fā)企業(yè)接受土地整理儲備中心的委托，市土地儲備中心按照總建設(shè)成本的一定百分比作為經(jīng)營利潤。（利潤率不高于預(yù)計成本的8%）土地一級開發(fā)企業(yè)接受土地整理儲備中心的委托進行土地一級開發(fā)，生地變成熟地之后，土地儲備中心進行招拍掛出讓，出讓所得扣除開發(fā)成本后在市政府和企業(yè)之間按照一定的比例進行分成。土地一級開發(fā)企業(yè)在完成規(guī)定的土地一級開發(fā)任務(wù)后，土地儲備中心并不是給予現(xiàn)金計算，而是給予開發(fā)企業(yè)一定面積土地作為補償（可能需要走形式上的招拍掛）

一般情況下，無論是政府還是一級開發(fā)商，總會把目光聚焦在生地變熟地后的土地增值獲利，當(dāng)成了土地一級開發(fā)獲益的唯一來源，事實上，只要我們敢于挖掘，在一級開發(fā)過程中還有很多、甚至很大的、而且肯定是合法的獲利空間。盈利模式總括土地儲備機構(gòu)負責(zé)實施開發(fā)的，其為主體。通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企BT模式BT模式又稱固定收益模式或工程總包模式，指土地一級開發(fā)企業(yè)接受土地儲備中心的委托，按照土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃等，對確定的存量國有土地、擬征用和農(nóng)轉(zhuǎn)用土地，統(tǒng)一組織進行征地、農(nóng)轉(zhuǎn)用、拆遷和市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，土地儲備中心按照總建設(shè)成本的一定百分比作為經(jīng)營加成。最新土地一級開發(fā)整理模式對比

經(jīng)過近20年的不斷探索，我國土地一級開發(fā)領(lǐng)域在任務(wù)界定、權(quán)責(zé)分配、商業(yè)模式、資金融通、監(jiān)管機制、風(fēng)險控制等方面不斷規(guī)范，從商業(yè)模式上看，我國土地一級開發(fā)經(jīng)歷了從BT模式到土地補償模式再到利潤分成模式的演進，未來將向PPP模式進一步發(fā)展。BT模式土地補償模式利潤分成模式PPP模式特點：BT模式簡潔明了，企業(yè)收益穩(wěn)定，風(fēng)險較小，是一級開發(fā)企業(yè)常用的商業(yè)模式。地區(qū)政策：如北京規(guī)定：通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)實施土地開發(fā)的，由開發(fā)企業(yè)負責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實施。招標(biāo)底價包括土地儲備開發(fā)的預(yù)計總成本和利潤，利潤率不高于預(yù)計成本的8％；杭州規(guī)定：開發(fā)整理單位的利潤和工作經(jīng)費按照實施方案測算的開發(fā)整理成本總額的10%以內(nèi)予以核定；昆明規(guī)定：市級國有投資公司組織實施的土地一級開發(fā)整理項目，統(tǒng)一按照審計所確定的總投資額的16%給予投資回報，并計入土地收儲成本。BT模式BT模式又稱固定收益模式或工程總包模式，指土地一級開土地補償模式土地補償模式指土地一級開發(fā)商在完成規(guī)定的土地一級開發(fā)任務(wù)后，土地儲備中心并不是給予現(xiàn)金計算，而是給予開發(fā)企業(yè)一定面積土地作為補償（可能需要走形式上的招拍掛）。在土地補償模式下，項目竣工后需由第三方審計機構(gòu)、第三方土地評估機構(gòu)對開發(fā)成本及土地價值進行科學(xué)評估，以便合理結(jié)算。最新土地一級開發(fā)整理模式對比

經(jīng)過近20年的不斷探索，我國土地一級開發(fā)領(lǐng)域在任務(wù)界定、權(quán)責(zé)分配、商業(yè)模式、資金融通、監(jiān)管機制、風(fēng)險控制等方面不斷規(guī)范，從商業(yè)模式上看，我國土地一級開發(fā)經(jīng)歷了從BT模式到土地補償模式再到利潤分成模式的演進，未來將向PPP模式進一步發(fā)展。BT模式土地補償模式利潤分成模式PPP模式特點：對于開發(fā)商而言，該模式有利于獲取優(yōu)質(zhì)土地，從二級開發(fā)市場獲取遠多于一級開發(fā)的資金回報，但要承擔(dān)巨大的現(xiàn)金流壓力；對于政府而言，該模式無需政府財政兜底，減輕了財政壓力，同時擁有該地塊的規(guī)劃權(quán)和土地經(jīng)營權(quán)，有利于確保項目的整體發(fā)展方向，但土地補償繞開了招拍掛，或使招拍掛形式化，有悖公開、公平、公正原則，具有一定的灰色性和政治風(fēng)險，因此，土地補償屬于較為隱秘的商業(yè)模式。土地補償模式土地補償模式指土地一級開發(fā)商在完成規(guī)定的土地一級利潤分成模式利潤分成模式指土地一級開發(fā)商接受政府的委托進行土地一級開發(fā)，將生地做成熟地后移交給政府，政府以招拍掛的形式進行土地出讓，土地出讓金扣除土地開發(fā)成本、國有土地收益基金、農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金、征地農(nóng)民基本生活保障資金、教育資金、農(nóng)田水利資金、市集中資金等計提款項后的收益部分在政府和企業(yè)之間按照一定的比例進行分成，一般而言，在土地出讓金無法彌補土地開發(fā)成本的情況下，政府會承諾給予開發(fā)商較低的保本收益。最新土地一級開發(fā)整理模式對比

經(jīng)過近20年的不斷探索，我國土地一級開發(fā)領(lǐng)域在任務(wù)界定、權(quán)責(zé)分配、商業(yè)模式、資金融通、監(jiān)管機制、風(fēng)險控制等方面不斷規(guī)范，從商業(yè)模式上看，我國土地一級開發(fā)經(jīng)歷了從BT模式到土地補償模式再到利潤分成模式的演進，未來將向PPP模式進一步發(fā)展。BT模式土地補償模式利潤分成模式PPP模式特點：在分成模式下，分成比例因政府和企業(yè)博弈的結(jié)果而不同，不同的項目之間分成比例差別很大，有政府與企業(yè)按6:4分成的較低的比例，已有政府與企業(yè)按1：9分成的極高的比例。通常情況下，分成比例跟土地一級開發(fā)的難度大小有關(guān)，一些拆遷難度比較大，或者是地理位置相對較偏的地塊，土地一級開發(fā)商的分成通常要高些。利潤分成模式利潤分成模式指土地一級開發(fā)商接受政府的委托進行土PPP模式PPP模式也叫公私合營模式，即政府授權(quán)民營部門代替政府建設(shè)、運營或管理基礎(chǔ)設(shè)施（如道路、橋梁、電廠、水廠等）或其他公共服務(wù)設(shè)施（如醫(yī)院、學(xué)校、監(jiān)獄、警崗等）并向公眾提供公共服務(wù)，利益共享，風(fēng)險共擔(dān)的一種商業(yè)模式。土地一級開發(fā)包含大量的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)內(nèi)容，是理想的PPP模式運行領(lǐng)域。土地一級開發(fā)的主要收入來源為土地出讓收入，目前我國還沒有允許私營部門出讓土地、分享收益的法律法規(guī)，因此，真正意義上的PPP模式尚未在土地一級開發(fā)中明確使用，以供參考。最新土地一級開發(fā)整理模式對比

經(jīng)過近20年的不斷探索，我國土地一級開發(fā)領(lǐng)域在任務(wù)界定、權(quán)責(zé)分配、商業(yè)模式、資金融通、監(jiān)管機制、風(fēng)險控制等方面不斷規(guī)范，從商業(yè)模式上看，我國土地一級開發(fā)經(jīng)歷了從BT模式到土地補償模式再到利潤分成模式的演進，未來將向PPP模式進一步發(fā)展。BT模式土地補償模式利潤分成模式PPP模式特點：在PPP模式下，開發(fā)商成為土地開發(fā)、土地經(jīng)營甚至區(qū)域經(jīng)營的絕對主力，其既有土地規(guī)劃權(quán)也有土地經(jīng)營權(quán)，不僅負責(zé)常規(guī)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，也負責(zé)公共設(shè)施的建設(shè)管理，還要負責(zé)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)招商等產(chǎn)業(yè)服務(wù)工作，其收益主要來自由區(qū)域經(jīng)營而新產(chǎn)生的土地、稅收等收入，合作期限完成后，將項目所有權(quán)、經(jīng)營無償移交給政府。政府將土地開發(fā)、土地經(jīng)營、區(qū)域經(jīng)營的權(quán)利授權(quán)給開發(fā)商，掌控區(qū)域發(fā)展方向的難度增大，但政府無資金投入，也無需兜底，沒有任務(wù)財政壓力，但需要制定嚴密、周全的監(jiān)督監(jiān)管措施，以防項目失敗或發(fā)生重大發(fā)展偏差。PPP模式PPP模式也叫公私合營模式，即政府授權(quán)民營部門代替第二章節(jié)土地一級開發(fā)整理融資渠道選擇第二章節(jié)土地一級開發(fā)整理融資渠道選擇土地一級開發(fā)所需資金量很大，少則幾千萬，多則幾個億，十幾個億，甚至幾十個億。土地一級開發(fā)，從征地拆遷到施工開發(fā)到竣工轉(zhuǎn)讓，所需時間往往很長，少則一年半載，多的兩年，有的長達三五年甚至更長。大多數(shù)情況下，土地一級開發(fā)的深入分階段逐步投入的，而不是一次性全部投入。即使已經(jīng)開發(fā)完完成并開始轉(zhuǎn)讓，在許多情況下，到最終全部收回資金，也需要較長時間，有的長達幾年。資金需求量大資金占用時間長分階段投入回收期長土地一級開發(fā)融資需求從資金運動角度考慮，與其他生產(chǎn)經(jīng)營活動相比，土地一級開發(fā)資金運動具有如下幾方面特點：土地一級開發(fā)所需資金量很大，少則幾千萬，多則幾個億，十幾個億土地機構(gòu)直接安排融資，并承擔(dān)責(zé)任義務(wù)土地儲備機構(gòu)負責(zé)開發(fā)融資模式及優(yōu)缺點優(yōu)點：擁有行政權(quán)力支撐，公信力無可比擬能爭取到財政撥款和貸款支持可以利用政府信用發(fā)行土地開發(fā)債券or城市建設(shè)債券缺點：根據(jù)法律法規(guī)，不可以以實際儲備的土地及資產(chǎn)作為抵押，只能以信譽作為擔(dān)保財政能給予的支持力度有限政策性銀行資金能力有限債券開發(fā)只是探討，還未能實施土地儲備機構(gòu)一級開發(fā)企業(yè)二級開發(fā)企業(yè)金融機構(gòu)直接安排土地機構(gòu)直接安排融資，并承擔(dān)責(zé)任義務(wù)土地儲備機構(gòu)負責(zé)開發(fā)融資土地儲備機構(gòu)擔(dān)保一級開發(fā)企業(yè)直接安排融資，而土地儲備機構(gòu)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任優(yōu)點：土地儲備機構(gòu)提供擔(dān)保，公信力增強，融資難度降低缺點：一級開發(fā)企業(yè)本身不具備土地使用權(quán)，因此不能以土地使用權(quán)進行抵押以獲取金融機構(gòu)的貸款央行121文件，商業(yè)銀行嚴格控制房地產(chǎn)貸款，同時禁止施工企業(yè)貸款墊資開發(fā)，融資難度加大融資由開發(fā)企業(yè)全部承擔(dān)，如果資金周轉(zhuǎn)有問題，不僅無法完成土地一級開發(fā)任務(wù)，還會危及開發(fā)企業(yè)生存土地儲備機構(gòu)一級開發(fā)企業(yè)二級開發(fā)企業(yè)金融機構(gòu)擔(dān)保開發(fā)融資模式及優(yōu)缺點土地儲備機構(gòu)擔(dān)保一級開發(fā)企業(yè)直接安排融資，而土地儲備機構(gòu)承擔(dān)第1.2種融資方案進行優(yōu)化：土地儲備機構(gòu)一級開發(fā)企業(yè)金融機構(gòu)二級開發(fā)企業(yè)目的：由于一級、二級開發(fā)企業(yè)是平等主體，所以二級開發(fā)企業(yè)經(jīng)常拖欠一級開發(fā)企業(yè)開發(fā)成本，不利于一級開發(fā)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)，償還金融機構(gòu)貸款本息。開發(fā)融資模式及優(yōu)缺點第1.2種融資方案進行優(yōu)化：土地儲備機構(gòu)一級開發(fā)企業(yè)金融機構(gòu)成立項目公司項目投資人為項目公司提供擔(dān)保，項目公司向金融機構(gòu)直接融資。土地儲備機構(gòu)一級開發(fā)企業(yè)二級開發(fā)企業(yè)金融機構(gòu)項目公司投資人擔(dān)保優(yōu)點：幾家公司共同出資組建項目公司，資金實力雄厚幾家公司品牌信譽支持和擔(dān)保，融資難度降低可以通過項目融資方式進行融資，拓寬了融資渠道缺點：幾家公司共同出資組建項目公司，中途項目運營情況比較復(fù)雜，不易掌控二級開發(fā)市場很容易出現(xiàn)長期拖欠開發(fā)成本的現(xiàn)象開發(fā)融資模式及優(yōu)缺點成立項目公司項目投資人為項目公司提供擔(dān)保，項目公司向金融機構(gòu)

如前所說，土地一級開發(fā)的融資渠道可能有很多，這些渠道大體可以分為幾類：一是財政資金，包括財政撥款、財政貸款、轉(zhuǎn)移支付的土地出讓收入或收益等等；財政資金占有的比重較小，隨著政府對土地儲備和土地一級開發(fā)的關(guān)注，這部分資金的總量及其在全部資金來源中比重，有較大增加的空間。但這取決于政府的相關(guān)政策。二是政策性銀行的信貸資金；政策性銀行的信貸資金，目前在資金來源中占比較小，也有很大的增長空間，但這取決于政府及土地儲備機構(gòu)的運作力度。三是商業(yè)性金融機構(gòu)的信貸資金，商業(yè)銀行和其他金融機構(gòu)的信貸資金，目前占有最大比重，但由于宏觀環(huán)境的緊縮和土地一級開發(fā)本身的特點，比重會持續(xù)下降。四是開發(fā)單位的自有資金；開發(fā)企業(yè)自有資金，目前在資金來源中占有一定比重，隨著土地儲備機構(gòu)對開發(fā)企業(yè)自有資金比例要求的提高，其比重也會略有上升，但空間有限。五是外資、其他企業(yè)、事業(yè)單位和城鄉(xiāng)居民資金。

外資、企業(yè)單位、事業(yè)單位和城鄉(xiāng)居民個人資金占比很小，但只要采取合理的融資模式，增長空間會非常巨大。土地一級開發(fā)渠道的現(xiàn)狀及未來前景如前所說，土地一級開發(fā)的融資渠道可能有很多，這些渠道土地一級開發(fā)融資主要渠道的現(xiàn)狀及未來前景簡表融資渠道現(xiàn)狀（在全部資金來源中的比重）趨勢（在全部資金來源中的比重）財政資金比重很小有較大增長空間政策性銀行信貸資金比重較小有較大增長空間商業(yè)銀行和其他金融機構(gòu)信貸資金比重很大逐漸下降開發(fā)單位自有資金有一定比重增長空間有限外資、其他企業(yè)、事業(yè)單位和城鄉(xiāng)居民個人資金比重很小增長空間很大土地一級開發(fā)融資主要渠道的現(xiàn)狀及未來前景簡表融資渠道現(xiàn)狀（在

在目前土地一級開發(fā)的各種融資方式中，吸收直接投資，嚴格來講是開發(fā)單位為取得土地一級開發(fā)經(jīng)營權(quán)的一種前提條件，自有資金達不到一定規(guī)模，就無法取得土地一級開發(fā)的經(jīng)營權(quán)。但是由于土地一級開發(fā)本身利潤率較低，并支付給投資者的股利無法計入項目成本，因此，開發(fā)單位不可能主要通過吸收直接投資去籌集一級開發(fā)項目所需的資金，未來也不可能有較大增長空間；發(fā)行股票也是開發(fā)單位（如果是股份有限公司）籌集資金的渠道，由于土地一級開發(fā)本身利潤率較低，并支付給投資者的股利無法計入項目成本，另外發(fā)行股票需要嚴格的審批程序和較高的發(fā)行費用，因此通過發(fā)行股票籌集開發(fā)資金的余地很小。債權(quán)分為政府債券，金融債券和公司債券，在土地及一級開發(fā)中，土地儲備機構(gòu)可以接受政府委托，發(fā)行政府土地開發(fā)證券，籌集一部分社會閑置資金；開發(fā)單位如果是股份有限公司，可以發(fā)行公司債券，向社會公開籌集資金；地方政府債券目前在我國尚未立法，但是如果未來有政策引導(dǎo)，會有較大空間。商業(yè)信用在前些年占有較大比重，主要是施工單位墊資和預(yù)收款，隨著121號文件的實施，施工單位墊資被禁止，因而商業(yè)信用在未來比重空間不大。租賃作為融資和融物的相結(jié)合的信用業(yè)務(wù)，在目前占有一定比重，但不可能有很大增長，而且會下降。除此之外，基金融資，信托融資在目前土地一級開發(fā)中使用的并不普遍，占比也小，可能增長空間會越來越大。其他融資渠道現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢在目前土地一級開發(fā)的各種融資方式中，吸收直接投其他融資渠道現(xiàn)狀及未來前景簡表融資方式現(xiàn)狀（在全部資金來源中的比重）趨勢（在全部資金來源中的比重）吸收直接投資占有一定比重增長空間有限發(fā)行股票比重很小增長空間有限發(fā)行債券空白增長空間很大商業(yè)信用占有一定比重有所減少租賃比重不大有一定增長空間基金融資、信托融資比重很小增長空間很大其他融資渠道現(xiàn)狀及未來前景簡表融資方式現(xiàn)狀（在全部資金來源中成立土地一級開發(fā)儲備基金土地一級開發(fā)地方政府債券加大信托融資力度以土地收益作為擔(dān)保發(fā)行證券國家開發(fā)銀行貸款PPP的商業(yè)模式在目前的土地一級開發(fā)中，融資渠道和方式較為單一，過分依賴銀行資金和銀行貸款，造成土地一級開發(fā)的資金瓶頸，解決資金瓶頸問題，基本思路是實施融資多元化。如何拓寬和創(chuàng)新融資渠道？城投公司首先對擬進行證券化的土地未來現(xiàn)金流進行資產(chǎn)估算，確定土地證券資產(chǎn)數(shù)。然后將擬進行證券化的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給SPV。SPV是一個資產(chǎn)證券的特設(shè)機構(gòu)，是以土地資產(chǎn)證券化為唯一目的、獨立的信托實體。二級開發(fā)回款成立一個土地儲備基金，為一級土地開發(fā)超過2年的項目提供銀行貸款擔(dān)保，或直接參加資金短缺項目由城投公司作為融資人，信托公司作為受托人，發(fā)行信托計劃，向委托人取得信托資金后，購買融資人的優(yōu)先收益權(quán)，信托計劃期滿時，融資人按照協(xié)議規(guī)定溢價購回有限收益權(quán)。受托人將溢價作為信托受益進行分配.根據(jù)國家有關(guān)支持土地儲備貸款的規(guī)定，土地一級開發(fā)貸款為土地儲備貸款，使用期限2年，要求自有資金投入不低于30%。eg:海口城投歷年來同開發(fā)銀行建立了良好合作關(guān)系專門為土地一級開發(fā)成立的地方政府債券目前我國尚未見到，未來需要國家政策引導(dǎo)。土地一級開發(fā)包含大量的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)內(nèi)容，通過土地出讓、稅收、特許經(jīng)營等方式能夠產(chǎn)生可預(yù)期的穩(wěn)定的現(xiàn)金流，是理想的PPP模式運行領(lǐng)域。SPV：是指實現(xiàn)特定目的（如持有資產(chǎn)，便于未來資產(chǎn)交易等）根據(jù)現(xiàn)行法規(guī)而設(shè)立的公司。公司最好能有盡可能低的稅負成本、寬松的公司體制、盡可能簡單的政府管理程序，以及被主要金融服務(wù)商（銀行，券商等）認可，方便資金流動。成立土地一級開發(fā)儲備基金土地一級開發(fā)地方政府債券加大信托融資感謝觀看GoodGoodstudy,DayDayUp!感謝觀看GoodGoodstudy,DayDayUp土地一級開發(fā)整理流程及融資渠道選擇流程and融資渠道土地一級開發(fā)整理流程及融資渠道選擇流程and融資渠道目錄土地一級開發(fā)整理流程土地一級開發(fā)的概念土地一級開發(fā)整理流程土地一級開發(fā)主要內(nèi)容土地一級開發(fā)整理費用土地一級開發(fā)成本土地一級開發(fā)模式土地一級開發(fā)盈利模式總括土地一級開發(fā)整理模式對比土地一級開發(fā)整理融資渠道選擇融資需求開發(fā)融資模式及優(yōu)缺點土地一級開發(fā)渠道的現(xiàn)狀及未來前景其他融資渠道現(xiàn)狀及未來前景如何拓寬和創(chuàng)新融資渠道目錄土地一級開發(fā)整理流程土地一級開發(fā)整理融資渠道選擇第一章節(jié)土地一級開發(fā)整理流程第一章節(jié)土地一級開發(fā)整理流程土地一級開發(fā)的概念

土地一級開發(fā)，是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地、鄉(xiāng)村集體土地進行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補償，并進行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件（熟地），再對熟地進行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。目的：生地達到熟地并有償出讓或轉(zhuǎn)讓土地一級開發(fā)VS

土地二級開發(fā)

土地二級開發(fā),是指土地使用者將達到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地通過流通領(lǐng)域進行交易的過程。包括土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等。以房地產(chǎn)為例，房地產(chǎn)二級市場，是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設(shè)，將新建成的房地產(chǎn)進行出售和出租的市場。即一般指商品房首次進入流通領(lǐng)域進行交易而形成的市場。土地一級開發(fā)的概念土地一級開原土地使用者鄉(xiāng)，鎮(zhèn)同意向市國土局提出土地一級開發(fā)申請市國土局受理申請并進行土地開發(fā)項目預(yù)審。通過土地預(yù)審的項目，委托市、區(qū)、縣土地儲備機構(gòu)編制土地儲備開發(fā)實施方案國土局會同發(fā)改委、規(guī)劃、建設(shè)、交通、等部門開展聯(lián)審會土地儲備機構(gòu)負責(zé)聯(lián)審會確定開發(fā)主體招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)實施土地開發(fā)土地開發(fā)實施單位辦理相關(guān)手續(xù)涉及農(nóng)用地征收、農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)、收回國有土地使用權(quán)，需獲得人民政府批準土地儲備開發(fā)實施單位到相關(guān)委辦局辦理征地、拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等相關(guān)手續(xù)建設(shè)項目的土地一級開發(fā)完成后由市國土局組織相關(guān)委辦局進行驗收

土地一級開發(fā)整理流程原土地使用者鄉(xiāng)，鎮(zhèn)同意向市國土局提出土地一級開發(fā)申請 土地TwitterFacebookDribbbleEmail

對一定區(qū)域內(nèi)的城市國有土地和農(nóng)村集體土地進行統(tǒng)一征用、拆遷、補償、安置，并進行適當(dāng)?shù)幕A(chǔ)設(shè)施建設(shè)和社會公共設(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)土地達到“幾通一平”的建設(shè)條件，從而可以凈地出讓土地使用權(quán)的行為。辦理一級開發(fā)相關(guān)政府審批手續(xù)，包括規(guī)劃、項目核準或備案、征地、拆遷、市政建設(shè)、交評、環(huán)評等一級開發(fā)審批手續(xù)實施集體土地征收工作;實施國有土地收回(收購)及地上建筑物征收工作完成地上附著物拆除、地下構(gòu)筑物拆移等工作根據(jù)規(guī)劃條件進行土地平整及其他市政、配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)土地一級開發(fā)的主要內(nèi)容TwitterFacebookDribbbleEmail土地開發(fā)費用三通一平：通水、通路、通電；平整地面基礎(chǔ)設(shè)施配套費七通一平：上水、下水、通電、通訊、通氣、通熱、通路；平整地面公共事業(yè)配套費用小區(qū)開發(fā)配套費用土地開發(fā)費用貸款利息財務(wù)費用及稅費前期費用基礎(chǔ)設(shè)施費市政基礎(chǔ)設(shè)施；公共配套設(shè)施建設(shè)費；公共維修基金不可預(yù)見費土地及大配套費土地出讓金；土地交易費；征地補償費；拆遷補償費設(shè)計費；勘察放線費；行政經(jīng)營收費；三通一平等銀行可以對土地一級開發(fā)發(fā)放的貸款，但主要是信用貸款，?？顚Ｓ每紤]建設(shè)期可能發(fā)生的風(fēng)險因素而導(dǎo)致的建設(shè)費用增加的這部分內(nèi)容（漲價因素；自然災(zāi)害）相關(guān)財務(wù)費用；土地契稅土地一級開發(fā)成本貸款利息財務(wù)費用及稅費前期費用基礎(chǔ)設(shè)施費市政基礎(chǔ)設(shè)施；公共配招親式政府公開招標(biāo)方案優(yōu)、成本廉的企業(yè)承擔(dān)一級開發(fā)新城公司式成立新的城區(qū)公司壟斷一級開發(fā)經(jīng)營割臘肉式誰看上哪一塊割給誰，開發(fā)商、用地單位自行做一級和二級開發(fā)借殼上市式與境外有信譽、有資質(zhì)機構(gòu)合作土地一級開發(fā)，借殼上市融資招婚式成立土地儲備機構(gòu)或指定專門成立的國有公司承擔(dān)一級開發(fā)土地一級開發(fā)模式招親式政府公開招標(biāo)方案優(yōu)、成本廉的企業(yè)承擔(dān)一級開發(fā)新城公司式土地儲備機構(gòu)負責(zé)實施開發(fā)的，其為主體。通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)負責(zé)整理的，開發(fā)企業(yè)的管理費用不高于土地儲備開發(fā)成本的2%，并由土地儲備中心同開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)管理委托協(xié)議。工程總承包模式

利潤分成模式土地補償模式土地一級開發(fā)企業(yè)接受土地整理儲備中心的委托，市土地儲備中心按照總建設(shè)成本的一定百分比作為經(jīng)營利潤。（利潤率不高于預(yù)計成本的8%）土地一級開發(fā)企業(yè)接受土地整理儲備中心的委托進行土地一級開發(fā)，生地變成熟地之后，土地儲備中心進行招拍掛出讓，出讓所得扣除開發(fā)成本后在市政府和企業(yè)之間按照一定的比例進行分成。土地一級開發(fā)企業(yè)在完成規(guī)定的土地一級開發(fā)任務(wù)后，土地儲備中心并不是給予現(xiàn)金計算，而是給予開發(fā)企業(yè)一定面積土地作為補償（可能需要走形式上的招拍掛）

一般情況下，無論是政府還是一級開發(fā)商，總會把目光聚焦在生地變熟地后的土地增值獲利，當(dāng)成了土地一級開發(fā)獲益的唯一來源，事實上，只要我們敢于挖掘，在一級開發(fā)過程中還有很多、甚至很大的、而且肯定是合法的獲利空間。盈利模式總括土地儲備機構(gòu)負責(zé)實施開發(fā)的，其為主體。通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企BT模式BT模式又稱固定收益模式或工程總包模式，指土地一級開發(fā)企業(yè)接受土地儲備中心的委托，按照土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃等，對確定的存量國有土地、擬征用和農(nóng)轉(zhuǎn)用土地，統(tǒng)一組織進行征地、農(nóng)轉(zhuǎn)用、拆遷和市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，土地儲備中心按照總建設(shè)成本的一定百分比作為經(jīng)營加成。最新土地一級開發(fā)整理模式對比

經(jīng)過近20年的不斷探索，我國土地一級開發(fā)領(lǐng)域在任務(wù)界定、權(quán)責(zé)分配、商業(yè)模式、資金融通、監(jiān)管機制、風(fēng)險控制等方面不斷規(guī)范，從商業(yè)模式上看，我國土地一級開發(fā)經(jīng)歷了從BT模式到土地補償模式再到利潤分成模式的演進，未來將向PPP模式進一步發(fā)展。BT模式土地補償模式利潤分成模式PPP模式特點：BT模式簡潔明了，企業(yè)收益穩(wěn)定，風(fēng)險較小，是一級開發(fā)企業(yè)常用的商業(yè)模式。地區(qū)政策：如北京規(guī)定：通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)實施土地開發(fā)的，由開發(fā)企業(yè)負責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實施。招標(biāo)底價包括土地儲備開發(fā)的預(yù)計總成本和利潤，利潤率不高于預(yù)計成本的8％；杭州規(guī)定：開發(fā)整理單位的利潤和工作經(jīng)費按照實施方案測算的開發(fā)整理成本總額的10%以內(nèi)予以核定；昆明規(guī)定：市級國有投資公司組織實施的土地一級開發(fā)整理項目，統(tǒng)一按照審計所確定的總投資額的16%給予投資回報，并計入土地收儲成本。BT模式BT模式又稱固定收益模式或工程總包模式，指土地一級開土地補償模式土地補償模式指土地一級開發(fā)商在完成規(guī)定的土地一級開發(fā)任務(wù)后，土地儲備中心并不是給予現(xiàn)金計算，而是給予開發(fā)企業(yè)一定面積土地作為補償（可能需要走形式上的招拍掛）。在土地補償模式下，項目竣工后需由第三方審計機構(gòu)、第三方土地評估機構(gòu)對開發(fā)成本及土地價值進行科學(xué)評估，以便合理結(jié)算。最新土地一級開發(fā)整理模式對比

經(jīng)過近20年的不斷探索，我國土地一級開發(fā)領(lǐng)域在任務(wù)界定、權(quán)責(zé)分配、商業(yè)模式、資金融通、監(jiān)管機制、風(fēng)險控制等方面不斷規(guī)范，從商業(yè)模式上看，我國土地一級開發(fā)經(jīng)歷了從BT模式到土地補償模式再到利潤分成模式的演進，未來將向PPP模式進一步發(fā)展。BT模式土地補償模式利潤分成模式PPP模式特點：對于開發(fā)商而言，該模式有利于獲取優(yōu)質(zhì)土地，從二級開發(fā)市場獲取遠多于一級開發(fā)的資金回報，但要承擔(dān)巨大的現(xiàn)金流壓力；對于政府而言，該模式無需政府財政兜底，減輕了財政壓力，同時擁有該地塊的規(guī)劃權(quán)和土地經(jīng)營權(quán)，有利于確保項目的整體發(fā)展方向，但土地補償繞開了招拍掛，或使招拍掛形式化，有悖公開、公平、公正原則，具有一定的灰色性和政治風(fēng)險，因此，土地補償屬于較為隱秘的商業(yè)模式。土地補償模式土地補償模式指土地一級開發(fā)商在完成規(guī)定的土地一級利潤分成模式利潤分成模式指土地一級開發(fā)商接受政府的委托進行土地一級開發(fā)，將生地做成熟地后移交給政府，政府以招拍掛的形式進行土地出讓，土地出讓金扣除土地開發(fā)成本、國有土地收益基金、農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金、征地農(nóng)民基本生活保障資金、教育資金、農(nóng)田水利資金、市集中資金等計提款項后的收益部分在政府和企業(yè)之間按照一定的比例進行分成，一般而言，在土地出讓金無法彌補土地開發(fā)成本的情況下，政府會承諾給予開發(fā)商較低的保本收益。最新土地一級開發(fā)整理模式對比

經(jīng)過近20年的不斷探索，我國土地一級開發(fā)領(lǐng)域在任務(wù)界定、權(quán)責(zé)分配、商業(yè)模式、資金融通、監(jiān)管機制、風(fēng)險控制等方面不斷規(guī)范，從商業(yè)模式上看，我國土地一級開發(fā)經(jīng)歷了從BT模式到土地補償模式再到利潤分成模式的演進，未來將向PPP模式進一步發(fā)展。BT模式土地補償模式利潤分成模式PPP模式特點：在分成模式下，分成比例因政府和企業(yè)博弈的結(jié)果而不同，不同的項目之間分成比例差別很大，有政府與企業(yè)按6:4分成的較低的比例，已有政府與企業(yè)按1：9分成的極高的比例。通常情況下，分成比例跟土地一級開發(fā)的難度大小有關(guān)，一些拆遷難度比較大，或者是地理位置相對較偏的地塊，土地一級開發(fā)商的分成通常要高些。利潤分成模式利潤分成模式指土地一級開發(fā)商接受政府的委托進行土PPP模式PPP模式也叫公私合營模式，即政府授權(quán)民營部門代替政府建設(shè)、運營或管理基礎(chǔ)設(shè)施（如道路、橋梁、電廠、水廠等）或其他公共服務(wù)設(shè)施（如醫(yī)院、學(xué)校、監(jiān)獄、警崗等）并向公眾提供公共服務(wù)，利益共享，風(fēng)險共擔(dān)的一種商業(yè)模式。土地一級開發(fā)包含大量的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)內(nèi)容，是理想的PPP模式運行領(lǐng)域。土地一級開發(fā)的主要收入來源為土地出讓收入，目前我國還沒有允許私營部門出讓土地、分享收益的法律法規(guī)，因此，真正意義上的PPP模式尚未在土地一級開發(fā)中明確使用，以供參考。最新土地一級開發(fā)整理模式對比

經(jīng)過近20年的不斷探索，我國土地一級開發(fā)領(lǐng)域在任務(wù)界定、權(quán)責(zé)分配、商業(yè)模式、資金融通、監(jiān)管機制、風(fēng)險控制等方面不斷規(guī)范，從商業(yè)模式上看，我國土地一級開發(fā)經(jīng)歷了從BT模式到土地補償模式再到利潤分成模式的演進，未來將向PPP模式進一步發(fā)展。BT模式土地補償模式利潤分成模式PPP模式特點：在PPP模式下，開發(fā)商成為土地開發(fā)、土地經(jīng)營甚至區(qū)域經(jīng)營的絕對主力，其既有土地規(guī)劃權(quán)也有土地經(jīng)營權(quán)，不僅負責(zé)常規(guī)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，也負責(zé)公共設(shè)施的建設(shè)管理，還要負責(zé)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)招商等產(chǎn)業(yè)服務(wù)工作，其收益主要來自由區(qū)域經(jīng)營而新產(chǎn)生的土地、稅收等收入，合作期限完成后，將項目所有權(quán)、經(jīng)營無償移交給政府。政府將土地開發(fā)、土地經(jīng)營、區(qū)域經(jīng)營的權(quán)利授權(quán)給開發(fā)商，掌控區(qū)域發(fā)展方向的難度增大，但政府無資金投入，也無需兜底，沒有任務(wù)財政壓力，但需要制定嚴密、周全的監(jiān)督監(jiān)管措施，以防項目失敗或發(fā)生重大發(fā)展偏差。PPP模式PPP模式也叫公私合營模式，即政府授權(quán)民營部門代替第二章節(jié)土地一級開發(fā)整理融資渠道選擇第二章節(jié)土地一級開發(fā)整理融資渠道選擇土地一級開發(fā)所需資金量很大，少則幾千萬，多則幾個億，十幾個億，甚至幾十個億。土地一級開發(fā)，從征地拆遷到施工開發(fā)到竣工轉(zhuǎn)讓，所需時間往往很長，少則一年半載，多的兩年，有的長達三五年甚至更長。大多數(shù)情況下，土地一級開發(fā)的深入分階段逐步投入的，而不是一次性全部投入。即使已經(jīng)開發(fā)完完成并開始轉(zhuǎn)讓，在許多情況下，到最終全部收回資金，也需要較長時間，有的長達幾年。資金需求量大資金占用時間長分階段投入回收期長土地一級開發(fā)融資需求從資金運動角度考慮，與其他生產(chǎn)經(jīng)營活動相比，土地一級開發(fā)資金運動具有如下幾方面特點：土地一級開發(fā)所需資金量很大，少則幾千萬，多則幾個億，十幾個億土地機構(gòu)直接安排融資，并承擔(dān)責(zé)任義務(wù)土地儲備機構(gòu)負責(zé)開發(fā)融資模式及優(yōu)缺點優(yōu)點：擁有行政權(quán)力支撐，公信力無可比擬能爭取到財政撥款和貸款支持可以利用政府信用發(fā)行土地開發(fā)債券or城市建設(shè)債券缺點：根據(jù)法律法規(guī)，不可以以實際儲備的土地及資產(chǎn)作為抵押，只能以信譽作為擔(dān)保財政能給予的支持力度有限政策性銀行資金能力有限債券開發(fā)只是探討，還未能實施土地儲備機構(gòu)一級開發(fā)企業(yè)二級開發(fā)企業(yè)金融機構(gòu)直接安排土地機構(gòu)直接安排融資，并承擔(dān)責(zé)任義務(wù)土地儲備機構(gòu)負責(zé)開發(fā)融資土地儲備機構(gòu)擔(dān)保一級開發(fā)企業(yè)直接安排融資，而土地儲備機構(gòu)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任優(yōu)點：土地儲備機構(gòu)提供擔(dān)保，公信力增強，融資難度降低缺點：一級開發(fā)企業(yè)本身不具備土地使用權(quán)，因此不能以土地使用權(quán)進行抵押以獲取金融機構(gòu)的貸款央行121文件，商業(yè)銀行嚴格控制房地產(chǎn)貸款，同時禁止施工企業(yè)貸款墊資開發(fā)，融資難度加大融資由開發(fā)企業(yè)全部承擔(dān)，如果資金周轉(zhuǎn)有問題，不僅無法完成土地一級開發(fā)任務(wù)，還會危及開發(fā)企業(yè)生存土地儲備機構(gòu)一級開發(fā)企業(yè)二級開發(fā)企業(yè)金融機構(gòu)擔(dān)保開發(fā)融資模式及優(yōu)缺點土地儲備機構(gòu)擔(dān)保一級開發(fā)企業(yè)直接安排融資，而土地儲備機構(gòu)承擔(dān)第1.2種融資方案進行優(yōu)化：土地儲備機構(gòu)一級開發(fā)企業(yè)金融機構(gòu)二級開發(fā)企業(yè)目的：由于一級、二級開發(fā)企業(yè)是平等主體，所以二級開發(fā)企業(yè)經(jīng)常拖欠一級開發(fā)企業(yè)開發(fā)成本，不利于一級開發(fā)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)，償還金融機構(gòu)貸款本息。開發(fā)融資模式及優(yōu)缺點第1.2種融資方案進行優(yōu)化：土地儲備機構(gòu)一級開發(fā)企業(yè)金融機構(gòu)成立項目公司項目投資人為項目公司提供擔(dān)保，項目公司向金融機構(gòu)直接融資。土地儲備機構(gòu)一級開發(fā)企業(yè)二級開發(fā)企業(yè)金融機構(gòu)項目公司投資人擔(dān)保優(yōu)點：幾家公司共同出資組建項目公司，資金實力雄厚幾家公司品牌信譽支持和擔(dān)保，融資難度降低可以通過項目融資方式進行融資，拓寬了融資渠道缺點：幾家公司共同出資組建項目公司，中途項目運營情況比較復(fù)雜，不易掌控二級開發(fā)市場很容易出現(xiàn)長期拖欠開發(fā)成本的現(xiàn)象開發(fā)融資模式及優(yōu)缺點成立項目公司項目投資人為項目公司提供擔(dān)保，項目公司向金融機構(gòu)

如前所說，土地一級開發(fā)的融資渠道可能有很多，這些渠道大體可以分為幾類：一是財政資金，包括財政撥款、財政貸款、轉(zhuǎn)移支付的土地出讓收入或收益等等；財政資金占有的比重較小，隨著政府對土地儲備和土地一級開發(fā)的關(guān)注，這部分資金的總量及其在全部資金來源中比重，有較大增加的空間。但這取決于政府的相關(guān)政策。二是政策性銀行的信貸資金；政策性銀行的信貸資金，目前在資金來源中占比較小，也有很大的增長空間，但這取決于政府及土地儲備機構(gòu)的運作力度。三是商業(yè)性金融機構(gòu)的信貸資金，商業(yè)銀行和其他金融機構(gòu)的信貸資金，目前占有最大比重，但由于宏觀環(huán)境的緊縮和土地一級開發(fā)本身的特點，比重會持續(xù)下降。四是開發(fā)單位的自有資金；開發(fā)企業(yè)自有資金，目前在資金來源中占有一定比重，隨著土地儲備機構(gòu)對開發(fā)企業(yè)自有資金比例要求的提高，其比重也會略有上升，但空間有限。五是外資、其他企業(yè)、事業(yè)單位和城鄉(xiāng)居民資金。

外資、企業(yè)單位、事業(yè)單位和城鄉(xiāng)居民個人資金占比很小，但只要采取合理的融資模式，增長空間會非常巨大。土地一級開發(fā)渠道的現(xiàn)狀及未來前景如前所說，土地一級開發(fā)的融資渠道可能有很多，這些渠道土地一級開發(fā)融資主要渠道的現(xiàn)狀及未來前景簡表融資渠道現(xiàn)狀（在全部資金來源中的比重）趨勢（在全部資金來源中的比重）財政資金比重很小有較大增長空間政策性銀行信貸資金比重較小有較大增長空間商業(yè)銀行和其他金融機構(gòu)信貸資金比重很大逐漸下降開