房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算-印刷

房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算-印刷第一頁(yè)，共133頁(yè)。會(huì)計(jì)稅收有差異財(cái)務(wù)核算需規(guī)范游走方園要謹(jǐn)慎凡事都得講規(guī)則第二頁(yè)，共133頁(yè)。稅收籌劃與會(huì)計(jì)核算的關(guān)系1.會(huì)計(jì)核算是達(dá)到稅收籌劃目標(biāo)的基礎(chǔ)。2.一切稅收籌劃都要通過會(huì)計(jì)核算來實(shí)現(xiàn)。3.規(guī)范的會(huì)計(jì)核算是實(shí)現(xiàn)稅收籌劃的關(guān)鍵。第三頁(yè)，共133頁(yè)。房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的特點(diǎn)

1.開發(fā)產(chǎn)品的成本核算復(fù)雜。

2.經(jīng)營(yíng)收入及其相關(guān)稅金核算特殊。

3.涉稅環(huán)節(jié)多。

4.涉及的稅種多、稅目多、費(fèi)用多。第四頁(yè)，共133頁(yè)。稅收籌劃與會(huì)計(jì)核算的關(guān)系通常都有的費(fèi)用：建設(shè)用地有償使用費(fèi)、城市房屋拆建管理費(fèi)城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、建設(shè)工程施工圖審查咨詢費(fèi)、綠化補(bǔ)償費(fèi)、綠化帶開口費(fèi)、環(huán)保檢測(cè)費(fèi)、土地交易手續(xù)費(fèi)、施工污水排放費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、工程報(bào)建手續(xù)費(fèi)、水利建設(shè)基金、施工占道費(fèi)、消防方案審核費(fèi)、消防驗(yàn)收檢測(cè)費(fèi)、測(cè)繪費(fèi)、散裝水泥專項(xiàng)基金、墻體材料專用基金、建筑噪音超標(biāo)費(fèi)土地登記代理費(fèi)、規(guī)劃紅線定位費(fèi)、建筑碴土處置費(fèi)人防異地建設(shè)費(fèi)……第五頁(yè)，共133頁(yè)。“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)的影響適用的稅種稅目發(fā)生變化企業(yè)的主管稅務(wù)部門發(fā)生變化納稅人身份發(fā)生變化會(huì)計(jì)核算發(fā)生變化收入和成本的計(jì)量發(fā)生變化影響企業(yè)的財(cái)務(wù)信息和成果第六頁(yè)，共133頁(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的會(huì)計(jì)科目開發(fā)產(chǎn)品投資性房地產(chǎn)預(yù)收賬款開發(fā)成本開發(fā)間接費(fèi)用應(yīng)交稅費(fèi)第七頁(yè)，共133頁(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的會(huì)計(jì)科目一、開發(fā)產(chǎn)品的賬務(wù)處理

開發(fā)產(chǎn)品是指企業(yè)已經(jīng)完成全部開發(fā)過程，已驗(yàn)收合格符合設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，可以按照合同規(guī)定的條件移交購(gòu)貨單位，或者可以作為商品對(duì)外銷售的產(chǎn)品。應(yīng)于竣工驗(yàn)收時(shí)，按實(shí)際成本，借記本科目，貸記“開發(fā)成本”科目。

第八頁(yè)，共133頁(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的會(huì)計(jì)科目二、投資性房地產(chǎn)的賬務(wù)處理1.“開發(fā)產(chǎn)品”“投資性房地產(chǎn)”2.“投資性房地產(chǎn)”“開發(fā)產(chǎn)品”

第九頁(yè)，共133頁(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的會(huì)計(jì)科目三、應(yīng)交稅費(fèi)的賬務(wù)處理

耕地占用稅印花稅車輛購(gòu)置稅契稅

不在“應(yīng)交稅費(fèi)”科目里核算的稅第十頁(yè)，共133頁(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的會(huì)計(jì)科目三、應(yīng)交稅費(fèi)的賬務(wù)處理

1.契稅的計(jì)稅依據(jù)

財(cái)稅【2004】134號(hào)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知》第十一頁(yè)，共133頁(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的會(huì)計(jì)科目三、應(yīng)交稅費(fèi)的賬務(wù)處理

1.契稅的計(jì)稅依據(jù)

一、出讓國(guó)有土地使用權(quán)的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。第十二頁(yè)，共133頁(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的會(huì)計(jì)科目三、應(yīng)交稅費(fèi)的賬務(wù)處理

1.契稅的計(jì)稅依據(jù)

以協(xié)議方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為成交價(jià)格。成交價(jià)格包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益。第十三頁(yè)，共133頁(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的會(huì)計(jì)科目三、應(yīng)交稅費(fèi)的賬務(wù)處理

2.契稅的稅率

《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》第三條契稅稅率為3%—5%。契稅的適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實(shí)際情況確定，并報(bào)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局備案。第十四頁(yè)，共133頁(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的會(huì)計(jì)科目三、應(yīng)交稅費(fèi)的賬務(wù)處理

3.契稅納稅義務(wù)時(shí)間

《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》第八條契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天。第十五頁(yè)，共133頁(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的會(huì)計(jì)科目三、應(yīng)交稅費(fèi)的賬務(wù)處理

4.耕地占用稅計(jì)稅依據(jù)

《中華人民共和國(guó)耕地占用稅暫行條例》

第四條耕地占用稅以納稅人實(shí)際占用的耕地面積為計(jì)稅依據(jù)，按照規(guī)定的適用稅額一次性征收。第十六頁(yè)，共133頁(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的會(huì)計(jì)科目三、應(yīng)交稅費(fèi)的賬務(wù)處理

3.契稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間

《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》第九條納稅人應(yīng)當(dāng)自納稅義務(wù)發(fā)生之日起10日內(nèi)，向土地、房屋所在地的契稅征收機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在契稅征收機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納稅款。第十七頁(yè)，共133頁(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的會(huì)計(jì)科目三、應(yīng)交稅費(fèi)的賬務(wù)處理

5.耕地占用稅適用稅額

《中華人民共和國(guó)耕地占用稅暫行條例》

第五條耕地占用稅的稅額規(guī)定如下：(一)人均耕地不超過1畝的地區(qū)，

每平方米為10元至50元；(二)人均耕地超過1畝但不超過2畝的地區(qū)，每平方米為8元至40元；(三)人均耕地超過2畝但不超過3畝的地區(qū)，每平方米為6元至30元；(四)人均耕地超過3畝的地區(qū)，

每平方米為5元至25元。第十八頁(yè)，共133頁(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的會(huì)計(jì)科目三、應(yīng)交稅費(fèi)的賬務(wù)處理

6.耕地占用稅納稅時(shí)間

《中華人民共和國(guó)耕地占用稅暫行條例》第十二條獲準(zhǔn)占用耕地的單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)在收到土地管理部門的通知之日起30日內(nèi)繳納耕地占用稅。第十九頁(yè)，共133頁(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的會(huì)計(jì)科目三、應(yīng)交稅費(fèi)的賬務(wù)處理

7.城鎮(zhèn)土地使用稅計(jì)稅依據(jù)

《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》

第三條土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計(jì)算征收。第二十頁(yè)，共133頁(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的會(huì)計(jì)科目三、應(yīng)交稅費(fèi)的賬務(wù)處理

8.城鎮(zhèn)土地使用稅適用稅額

《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》

第四條土地使用稅每平方米年稅額如下

(一)大城市1.5元至30元；

(二)中等城市1.2元至24元；

(三)小城市0.9元至18元；

(四)縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元。第二十一頁(yè)，共133頁(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的會(huì)計(jì)科目三、應(yīng)交稅費(fèi)的賬務(wù)處理

9.城鎮(zhèn)土地使用稅納稅時(shí)間

《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》

第九條新征用的土地，依照下列規(guī)定繳納土地使用稅：

(一)征用的耕地，自批準(zhǔn)征用之日起滿1年時(shí)開始繳納土地使用稅；

(二)征用的非耕地，自批準(zhǔn)征用次月起繳納土地使用稅。第二十二頁(yè)，共133頁(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的會(huì)計(jì)科目三、應(yīng)交稅費(fèi)的賬務(wù)處理

10.城鎮(zhèn)土地使用稅截止時(shí)間

財(cái)稅【2008】152號(hào)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》

第二十三頁(yè)，共133頁(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的會(huì)計(jì)科目三、應(yīng)交稅費(fèi)的賬務(wù)處理

10.城鎮(zhèn)土地使用稅截止時(shí)間

財(cái)稅【2008】152號(hào)第三條規(guī)定：關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)截止時(shí)間的問題納稅人因房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。

第二十四頁(yè)，共133頁(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的會(huì)計(jì)科目三、應(yīng)交稅費(fèi)的賬務(wù)處理

10.城鎮(zhèn)土地使用稅截止時(shí)間

應(yīng)交納城鎮(zhèn)土地使用稅=【總土地面積-總土地面積*(已售房屋建筑面積/總的建筑面積)】*當(dāng)?shù)厮m用的每平方米應(yīng)納稅金額

第二十五頁(yè)，共133頁(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的會(huì)計(jì)科目三、應(yīng)交稅費(fèi)的賬務(wù)處理

11.房產(chǎn)稅的納稅依據(jù)

《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》

第三條房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納。具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。

第二十六頁(yè)，共133頁(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的會(huì)計(jì)科目三、應(yīng)交稅費(fèi)的賬務(wù)處理

12.房產(chǎn)稅稅率

《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》

第四條房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，稅率為1.2%；

依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12%。第二十七頁(yè)，共133頁(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的會(huì)計(jì)科目三、應(yīng)交稅費(fèi)的賬務(wù)處理

13.房產(chǎn)稅納稅時(shí)間

《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》

第七條房產(chǎn)稅按年征收、分期繳納。納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。第二十八頁(yè)，共133頁(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的會(huì)計(jì)科目國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于新疆地下人防工程征收房產(chǎn)稅問題的批復(fù)

稅總函【2013】602號(hào)

新疆自治區(qū)地方稅務(wù)局：你局《關(guān)于地下人防工程征收房產(chǎn)稅問題的請(qǐng)示》（新地稅發(fā)〔2013〕196號(hào)）收悉。經(jīng)研究，現(xiàn)對(duì)有關(guān)問題批復(fù)如下：按照現(xiàn)行房產(chǎn)稅暫行條例有關(guān)規(guī)定，房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。請(qǐng)示中所反映的地下人防工程，已按商品房銷售并辦理產(chǎn)權(quán)證，購(gòu)房人即是產(chǎn)權(quán)所有人，應(yīng)按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。國(guó)家稅務(wù)總局2013年10月31日第二十九頁(yè)，共133頁(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的會(huì)計(jì)科目財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知財(cái)稅〔2009〕128號(hào)

為完善房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅政策，堵塞稅收征管漏洞，現(xiàn)將房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題明確如下：一、關(guān)于無租使用其他單位房產(chǎn)的房產(chǎn)稅問題無租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個(gè)人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。第三十頁(yè)，共133頁(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的會(huì)計(jì)科目財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知財(cái)稅〔2009〕128號(hào)

四、關(guān)于地下建筑用地的城鎮(zhèn)土地使用稅問題對(duì)在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)單獨(dú)建造的地下建筑用地，按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。其中，已取得地下土地使用權(quán)證的，按土地使用權(quán)證確認(rèn)的土地面積計(jì)算應(yīng)征稅款；未取得地下土地使用權(quán)證或地下土地使用權(quán)證上未標(biāo)明土地面積的，按地下建筑垂直投影面積計(jì)算應(yīng)征稅款。對(duì)上述地下建筑用地暫按應(yīng)征稅款的50%征收城鎮(zhèn)土地使用稅。第三十一頁(yè)，共133頁(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的會(huì)計(jì)科目四、預(yù)收賬款的賬務(wù)處理

一般企業(yè)的“預(yù)收賬款”核算一般的企業(yè)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則應(yīng)用指南—會(huì)計(jì)科目和主要賬務(wù)處理（2205預(yù)收賬款）核算企業(yè)按照合同規(guī)定向購(gòu)貨單位預(yù)收的款項(xiàng)。銷售實(shí)現(xiàn)時(shí)，按實(shí)現(xiàn)的收入記入主營(yíng)業(yè)務(wù)收入確認(rèn)增值稅銷項(xiàng)。第三十二頁(yè)，共133頁(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)“預(yù)收賬款”的特殊性

思考：房地產(chǎn)企業(yè)收到“預(yù)收賬款”要交哪些稅？第三十三頁(yè)，共133頁(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)“預(yù)收賬款”的特殊性

思考：增值稅納稅、扣繳義務(wù)發(fā)生的時(shí)間

已開票？已收款？已簽合同？第三十四頁(yè)，共133頁(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)“預(yù)收賬款”的特殊性一、增值稅納稅、扣繳義務(wù)時(shí)間發(fā)生的

1.納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。2.納稅人提供建筑服務(wù)、租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。第三十五頁(yè)，共133頁(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)“預(yù)收賬款”的特殊性一、增值稅納稅、扣繳義務(wù)發(fā)生的時(shí)間

3.納稅人從事金融商品轉(zhuǎn)讓的，為金融商品所有權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天。

4.納稅人發(fā)生視同銷售的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。

5.增值稅扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人增值稅納稅義務(wù)發(fā)生的當(dāng)天。第三十六頁(yè)，共133頁(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)“預(yù)收賬款”的特殊性一、增值稅納稅、扣繳義務(wù)發(fā)生的時(shí)間

思考：房開企業(yè)的銷售額與預(yù)收款的增值稅納稅、扣繳有區(qū)別嗎？第三十七頁(yè)，共133頁(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)“預(yù)收賬款”的特殊性二、收取預(yù)收款納稅義務(wù)發(fā)生的時(shí)間

1.一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

2.應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計(jì)算：

應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%

3.適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照11%的適用稅率計(jì)算；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照5%的征收率計(jì)算。

4.一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。第三十八頁(yè)，共133頁(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)“預(yù)收賬款”的特殊性三、與預(yù)收賬款相關(guān)的增值稅納稅申報(bào)

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，按照本辦法規(guī)定預(yù)繳稅款時(shí)，應(yīng)填報(bào)《增值稅預(yù)繳稅款表》。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。第三十九頁(yè)，共133頁(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)“預(yù)收賬款”的特殊性三、與預(yù)收賬款相關(guān)的增值稅納稅申報(bào)

2.一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)按照財(cái)稅【2016】36號(hào)文件印發(fā)，《試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當(dāng)期銷售額和11%的適用稅率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。第四十頁(yè)，共133頁(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)“預(yù)收賬款”的特殊性三、與預(yù)收賬款相關(guān)的增值稅納稅申報(bào)

3.一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)按照《試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當(dāng)期銷售額和5%的征收率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。第四十一頁(yè)，共133頁(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)“預(yù)收賬款”的特殊性四、企業(yè)所得稅納稅、扣繳義務(wù)發(fā)生的時(shí)間

會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定：會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)—收入1.企業(yè)已經(jīng)將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方。

2.企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對(duì)已售出的商品實(shí)施有效控制。

3.收入的金額可靠計(jì)量。

4.相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)。

5.相關(guān)的已發(fā)生的或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠計(jì)量。第四十二頁(yè)，共133頁(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)“預(yù)收賬款”的特殊性四、企業(yè)所得稅納稅、扣繳義務(wù)發(fā)生的時(shí)間

稅收政策規(guī)定：國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)

第六條企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。第四十三頁(yè)，共133頁(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)“預(yù)收賬款”的特殊性五、收入的計(jì)量依據(jù)

1.一次性全額收款實(shí)際收訖價(jià)款

按約定的價(jià)款2.分期收款

提前付款，按實(shí)際

首付，實(shí)際收訖價(jià)款3.銀行按揭

余款，銀行按揭款轉(zhuǎn)入第四十四頁(yè)，共133頁(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)“預(yù)收賬款”的特殊性五、收入的計(jì)量依據(jù)

①支付手續(xù)費(fèi)收到銷售清單高于，實(shí)際價(jià)款

②視同買斷

低于，按買斷價(jià)4.委托銷售

③基價(jià)（保底價(jià)）高于，實(shí)際價(jià)款+超基價(jià)分成低于，按基價(jià)包銷期內(nèi)，參照1-3種情況④包銷

包銷期滿，未售部分按協(xié)議確定銷售收入

第四十五頁(yè)，共133頁(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)“預(yù)收賬款”的特殊性六、完工產(chǎn)品收入與未完工產(chǎn)品收入

納稅的區(qū)別

國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)1.企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。第四十六頁(yè)，共133頁(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)“預(yù)收賬款”的特殊性六、完工產(chǎn)品收入與未完工產(chǎn)品收入

2.開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。第四十七頁(yè)，共133頁(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)“預(yù)收賬款”的特殊性六、完工產(chǎn)品收入與未完工產(chǎn)品收入

3.在年度納稅申報(bào)時(shí)，企業(yè)須出具對(duì)該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況的報(bào)告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料。第四十八頁(yè)，共133頁(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)“預(yù)收賬款”的特殊性六、完工產(chǎn)品收入與未完工產(chǎn)品收入

符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工1.開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。2.開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。3.開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。第四十九頁(yè)，共133頁(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)“預(yù)收賬款”的特殊性七、企業(yè)季度所得稅預(yù)繳申報(bào)

國(guó)家稅務(wù)總局公告2015年第31號(hào)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報(bào)表(2015年版)等報(bào)表》的公告第五十頁(yè)，共133頁(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)“預(yù)收賬款”的特殊性八、企業(yè)所得稅季度預(yù)繳企業(yè)所得稅案例

第五十一頁(yè)，共133頁(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)“預(yù)收賬款”的特殊性九、企業(yè)所得稅季度預(yù)繳申報(bào)

第五十二頁(yè)，共133頁(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)“預(yù)收賬款”的特殊性十、土地增值稅納稅、扣繳義務(wù)發(fā)生的時(shí)間

第五十三頁(yè)，共133頁(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)“預(yù)收賬款”的特殊性十、土地增值稅納稅、扣繳義務(wù)發(fā)生的時(shí)間

《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條規(guī)定：納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。第五十四頁(yè)，共133頁(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)“預(yù)收賬款”的特殊性十一、土地增值稅預(yù)繳

財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅【2006】21號(hào)）第三條關(guān)于土地增值稅的預(yù)征和清算問題1.各地要進(jìn)一步完善土地增值稅預(yù)征辦法，根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)增值水平和市場(chǎng)發(fā)展情況，區(qū)別普通住房、非普通住房和商用房等不同類型，科學(xué)合理地確定預(yù)征率，并適時(shí)調(diào)整。工程項(xiàng)目竣工結(jié)算后，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。第五十五頁(yè)，共133頁(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)“預(yù)收賬款”的特殊性十一、土地增值稅預(yù)繳

國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（國(guó)稅發(fā)【2010】53號(hào)）二、科學(xué)合理制定預(yù)征率，加強(qiáng)土地增值稅預(yù)征工作除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率（地區(qū)的劃分按照國(guó)務(wù)院有關(guān)文件的規(guī)定執(zhí)行）。第五十六頁(yè)，共133頁(yè)。開發(fā)成本科目設(shè)置及處理技巧一、開發(fā)成本科目設(shè)置

1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)2.前期工程費(fèi)3.建筑安裝工程費(fèi)4.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)5.公共配套設(shè)施費(fèi)6.開發(fā)間接費(fèi)第五十七頁(yè)，共133頁(yè)。開發(fā)成本科目設(shè)置及處理技巧財(cái)法字【1995】6號(hào)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》

第七條計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。第五十八頁(yè)，共133頁(yè)。開發(fā)成本科目設(shè)置及處理技巧財(cái)法字【1995】6號(hào)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》

第七條計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：（二）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。第五十九頁(yè)，共133頁(yè)。開發(fā)成本科目設(shè)置及處理技巧

國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知》第二十七條開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出的內(nèi)容如下：（一）土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（二）前期工程費(fèi)（三）建筑安裝工程費(fèi)（四）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（五）公共配套設(shè)施費(fèi)（六）開發(fā)間接費(fèi)第六十頁(yè)，共133頁(yè)。開發(fā)成本科目設(shè)置及處理技巧

1.“開發(fā)成本—土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”科目核算的內(nèi)容

土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)是指房地產(chǎn)企業(yè)為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。第六十一頁(yè)，共133頁(yè)。開發(fā)成本科目設(shè)置及處理技巧

一、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)【指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等】【土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛?dòng)遷用房支出等。】1、土地征用費(fèi)土地買價(jià)或出讓金拍賣傭金大市政配套費(fèi)稅金（契稅、耕地占用稅）土地使用費(fèi)土地閑置費(fèi)土地開發(fā)費(fèi)補(bǔ)交地價(jià)款（變更、超面積）合作款項(xiàng)（地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)）其他2、拆遷補(bǔ)償費(fèi)拆遷補(bǔ)償費(fèi)安置及動(dòng)遷費(fèi)回遷房建造費(fèi)農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)危房補(bǔ)償費(fèi)勞動(dòng)力安置費(fèi)其他第六十二頁(yè)，共133頁(yè)。開發(fā)成本科目設(shè)置及處理技巧

思考：用于建造固定資產(chǎn)的土地記入什么科目第六十三頁(yè)，共133頁(yè)。開發(fā)成本科目設(shè)置及處理技巧

思考：收到土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)返還時(shí)如何賬務(wù)處理？第六十四頁(yè)，共133頁(yè)。開發(fā)成本科目設(shè)置及處理技巧

《青島市土地增值稅清算管理辦法》青地稅發(fā)【2008】100號(hào)》第二十二條

對(duì)于開發(fā)企業(yè)因從事拆遷安置、公共配套設(shè)施建設(shè)等原因，從政府部門取得的補(bǔ)償以及財(cái)政補(bǔ)貼款項(xiàng)，抵減房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的金額。第六十五頁(yè)，共133頁(yè)。開發(fā)成本科目設(shè)置及處理技巧

2.“開發(fā)成本—前期工程費(fèi)”科目核算的內(nèi)容

前期工程費(fèi)是指在取得土地開發(fā)權(quán)之后、項(xiàng)目開發(fā)前期的籌建、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、“三通一平”等前期費(fèi)用。第六十六頁(yè)，共133頁(yè)。開發(fā)成本科目設(shè)置及處理技巧

二、前期工程費(fèi)【指項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用】【規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出?！?、報(bào)批報(bào)建費(fèi)規(guī)劃管理費(fèi)拆遷管理費(fèi)施工許可證費(fèi)工程造價(jià)管理費(fèi)人防報(bào)建費(fèi)土地登記費(fèi)新材料基金圖紙審查費(fèi)定額測(cè)定費(fèi)定額勞保費(fèi)城市綠化費(fèi)其他2、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)單體設(shè)計(jì)費(fèi)管線設(shè)計(jì)費(fèi)改造設(shè)計(jì)費(fèi)施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)小市政施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)環(huán)境設(shè)計(jì)費(fèi)人防設(shè)計(jì)費(fèi)可行性研究編制費(fèi)制圖費(fèi)曬圖費(fèi)測(cè)繪費(fèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)方案評(píng)審費(fèi)其他第六十七頁(yè)，共133頁(yè)。開發(fā)成本科目設(shè)置及處理技巧

二、前期工程費(fèi)【指項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用】【規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出?！?、勘察丈量費(fèi)建筑面積丈量費(fèi)產(chǎn)權(quán)面積實(shí)測(cè)費(fèi)樓房放線驗(yàn)線費(fèi)地基測(cè)量釘樁費(fèi)水文勘測(cè)費(fèi)地質(zhì)勘測(cè)費(fèi)文物勘測(cè)費(fèi)地基勘測(cè)費(fèi)沉降觀測(cè)費(fèi)日照測(cè)試費(fèi)其他4、工程招標(biāo)費(fèi)工程招投標(biāo)管理費(fèi)工程招投標(biāo)交易服務(wù)費(fèi)工程招投標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)第六十八頁(yè)，共133頁(yè)。開發(fā)成本科目設(shè)置及處理技巧

二、前期工程費(fèi)【指項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用】【規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。】5、三通一平費(fèi)臨時(shí)道路臨時(shí)用電臨時(shí)供水建設(shè)場(chǎng)地平整6、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)臨時(shí)辦公室臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi)臨時(shí)借用空地租金臨時(shí)圍墻臨時(shí)圍欄臨時(shí)圍板檔土墻其他7、其他擋光費(fèi)危房補(bǔ)償鑒定費(fèi)施工噪音管理費(fèi)第六十九頁(yè)，共133頁(yè)。開發(fā)成本科目設(shè)置及處理技巧

3.“開發(fā)成本—建筑安裝工程費(fèi)”科目核算的內(nèi)容建標(biāo)【2013】44號(hào)

項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的列入建筑安裝工程施工圖預(yù)算項(xiàng)目?jī)?nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用（含向承包方支付的臨時(shí)設(shè)施費(fèi)和勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)），包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費(fèi)。具體包括土建工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)和裝修工程費(fèi)等。第七十頁(yè)，共133頁(yè)。開發(fā)成本科目設(shè)置及處理技巧

三、建筑安裝工程費(fèi)【指開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。主要包括開發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等】【是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)?！?、基礎(chǔ)工程費(fèi)土石方工程樁基工程2、主體工程費(fèi)柱梁板工程墻體工程樓地面工程屋蓋工程3、主體安裝工程費(fèi)電梯工程費(fèi)暖通空調(diào)工程費(fèi)消防工程費(fèi)門窗工程費(fèi)照明系統(tǒng)工程費(fèi)給排水安裝工程費(fèi)排污安裝工程費(fèi)燃?xì)獍惭b工程費(fèi)其他4、裝修工程費(fèi)內(nèi)外墻裝修費(fèi)室內(nèi)精裝修費(fèi)樣板房裝修費(fèi)（銷售）電梯間裝修費(fèi)公共部位裝修費(fèi)其他第七十一頁(yè)，共133頁(yè)。開發(fā)成本科目設(shè)置及處理技巧

4.“開發(fā)成本—基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”科目核算的內(nèi)容

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)是指項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的小區(qū)內(nèi)、建筑安裝工程施工圖預(yù)算項(xiàng)目之外的道路、供電、供水、供氣、供熱、排污、排洪、通信、照明、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施工程費(fèi)用，紅線外兩米與大市政接口的費(fèi)用，以及向水、電、氣、熱、通訊等大市政公司繳納的費(fèi)用。第七十二頁(yè)，共133頁(yè)。開發(fā)成本科目設(shè)置及處理技巧

四、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)【指開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)】【小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出?！?、社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)給排水工程費(fèi)排洪工程費(fèi)排污工程費(fèi)供電工程費(fèi)燃?xì)夤こ藤M(fèi)供暖工程費(fèi)通訊工程費(fèi)照明工程費(fèi)電視工程費(fèi)智能化系統(tǒng)費(fèi)其他2、環(huán)衛(wèi)工程費(fèi)垃圾站（箱）建設(shè)費(fèi)公廁建設(shè)費(fèi)其他3、園林工程費(fèi)道路工程費(fèi)綠化工程費(fèi)景觀工程費(fèi)其他第七十三頁(yè)，共133頁(yè)。開發(fā)成本科目設(shè)置及處理技巧

5.“開發(fā)成本—公共配套設(shè)施費(fèi)”科目核算的內(nèi)容

配套設(shè)施費(fèi)是指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出第七十四頁(yè)，共133頁(yè)。開發(fā)成本科目設(shè)置及處理技巧

五、公共配套設(shè)施費(fèi)【指開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出】【包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出?！?、不可經(jīng)營(yíng)性公共配套設(shè)施消防設(shè)施水泵房水塔鍋爐房、熱力站物業(yè)管理用房居委會(huì)派出所崗?fù)ぷ孕熊嚺镒冸娝?、變電站公共廁所其?、可經(jīng)營(yíng)性公共配套設(shè)施幼兒園/托兒所/學(xué)校醫(yī)院郵電、通訊圖書館/閱覽室健身房游泳池球場(chǎng)其他3、其他配套設(shè)施人防工程設(shè)施地下室地下車位/車庫(kù)其他第七十五頁(yè)，共133頁(yè)。開發(fā)成本科目設(shè)置及處理技巧

6.“開發(fā)成本—開發(fā)間接費(fèi)”科目核算的內(nèi)容

開發(fā)間接費(fèi)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為直接組織和管理開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。第七十六頁(yè)，共133頁(yè)。開發(fā)成本科目設(shè)置及處理技巧

六、開發(fā)間接費(fèi)用【指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)等】【是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等?！?、工資

2、職工福利費(fèi)

3、折舊費(fèi)

4、修理費(fèi)

5、辦公費(fèi)

6、水電費(fèi)

7、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)

8、工程管理費(fèi)預(yù)決算編審費(fèi)工程監(jiān)理費(fèi)工程保險(xiǎn)費(fèi)工程咨詢費(fèi)工程質(zhì)監(jiān)及安監(jiān)費(fèi)工程質(zhì)量鑒定費(fèi)工程驗(yàn)收費(fèi)其他第七十七頁(yè)，共133頁(yè)。開發(fā)成本科目設(shè)置及處理技巧

六、開發(fā)間接費(fèi)用【指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)等】【是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等?！?、周轉(zhuǎn)房攤銷

10、營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)自用、樣板房、會(huì)所、臨建、租用11、低值易耗品攤銷

12、物業(yè)完善費(fèi)公建維修基金前期物業(yè)管理費(fèi)其他13、借款費(fèi)用（資本化）利息支出匯兌損益14、其他

第七十八頁(yè)，共133頁(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算基本程序

一、成本核算的基本程序1.確定成本核算對(duì)象2.歸集開發(fā)成本3.確定成本分?jǐn)偡椒?.在成本核算對(duì)象之間分?jǐn)偝杀?.計(jì)算各成本核算對(duì)象的開發(fā)總成本8第七十九頁(yè)，共133頁(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本分?jǐn)偱c核算

6.正確劃分完工和在建開發(fā)產(chǎn)品之間的開發(fā)成本7.正確劃分可售面積、不可售面積（由主管部門劃分提供）8.編制成本報(bào)表第八十頁(yè)，共133頁(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本分?jǐn)偱c核算

二、確認(rèn)成本核算對(duì)象的原則

成本核算對(duì)象的確定是企業(yè)在成本核算中面臨的首要任務(wù)。也就是說，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)前，首先要確定開發(fā)項(xiàng)目的成本核算對(duì)象。第八十一頁(yè)，共133頁(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本分?jǐn)偱c核算

財(cái)稅法【2009】31號(hào)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知》第二十六條成本對(duì)象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項(xiàng)耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)項(xiàng)目。計(jì)稅成本對(duì)象的確定原則如下：第八十二頁(yè)，共133頁(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本分?jǐn)偱c核算

1.可否銷售原則

開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷售的，應(yīng)作為獨(dú)立的計(jì)稅成本對(duì)象進(jìn)行成本核算；不能對(duì)外經(jīng)營(yíng)銷售的，可先作為過渡性成本對(duì)象進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷售的成本對(duì)象。第八十三頁(yè)，共133頁(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本分?jǐn)偱c核算

2.分類歸集原則對(duì)同一開發(fā)地點(diǎn)、竣工時(shí)間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項(xiàng)目，可作為一個(gè)成本對(duì)象進(jìn)行核算。

3.功能區(qū)分原則開發(fā)項(xiàng)目某組成部分相對(duì)獨(dú)立，且具有不同使用功能時(shí)，可以作為獨(dú)立的成本對(duì)象進(jìn)行核算。第八十四頁(yè)，共133頁(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本分?jǐn)偱c核算

4.定價(jià)差異原則

開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價(jià)存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。第八十五頁(yè)，共133頁(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本分?jǐn)偱c核算

5.成本差異原則開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。6.權(quán)益區(qū)分原則

開發(fā)項(xiàng)目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對(duì)象進(jìn)行核算。第八十六頁(yè)，共133頁(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本分?jǐn)偱c核算

三、確定成本核算對(duì)象的方法

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)地點(diǎn)、開發(fā)期次、開發(fā)產(chǎn)品產(chǎn)權(quán)歸屬、功能設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)類型等因素，具體確定成本核算對(duì)象。第八十七頁(yè)，共133頁(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本分?jǐn)偱c核算

1.單體開發(fā)項(xiàng)目,一般以每一獨(dú)立編制設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算的單項(xiàng)開發(fā)工程為成本核算對(duì)象。

2.成片分期開發(fā)的項(xiàng)目,可以以各期為成本核算對(duì)象。第八十八頁(yè)，共133頁(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本分?jǐn)偱c核算

3.在同一開發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同、開竣工時(shí)間相近、由同一施工單位施工或總包的群體開發(fā)項(xiàng)目，可以合并為一個(gè)成本核算對(duì)象。4.對(duì)于開發(fā)規(guī)模較大、工期較長(zhǎng)的開發(fā)項(xiàng)目，可以結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)和成本管理的需要，按開發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域或部位或周期劃分成本核算對(duì)象。第八十九頁(yè)，共133頁(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本分?jǐn)偱c核算

5.同一項(xiàng)目有裙樓、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期劃分成本核算對(duì)象的基礎(chǔ)上，還應(yīng)按功能劃分成本核算對(duì)象。6.同一分期有高層、多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)類型的，還應(yīng)按結(jié)構(gòu)類型劃分成本核算對(duì)象。第九十頁(yè)，共133頁(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本分?jǐn)偱c核算

7.獨(dú)立編制設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算的配套設(shè)施，不論其支出是否攤?cè)敕课莸乳_發(fā)產(chǎn)品成本，均應(yīng)單獨(dú)作為成本核算對(duì)象。8.對(duì)只為一個(gè)單體開發(fā)項(xiàng)目服務(wù)的、應(yīng)攤?cè)腴_發(fā)項(xiàng)目成本且造價(jià)較低的配套設(shè)施，可以不單獨(dú)作為成本核算對(duì)象，發(fā)生的開發(fā)費(fèi)用直接計(jì)入單體開發(fā)項(xiàng)目的成本。第九十一頁(yè)，共133頁(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本分?jǐn)偱c核算

四、成本分?jǐn)偡椒?/p>

成本分?jǐn)偅壕褪菍⒂?jì)入成本項(xiàng)目的成本支出進(jìn)行合理分?jǐn)?，并?jì)入成本對(duì)象的過程。第九十二頁(yè)，共133頁(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本分?jǐn)偱c核算

國(guó)稅發(fā)【2006】187號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》

屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。第九十三頁(yè)，共133頁(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本分?jǐn)偱c核算

國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知》

第二十九條

企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計(jì)量與核算。第九十四頁(yè)，共133頁(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本分?jǐn)偱c核算

其中，應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用屬于直接成本和能夠分清成本對(duì)象的間接成本，直接計(jì)入成本對(duì)象，共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對(duì)象，具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一。第九十五頁(yè)，共133頁(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本分?jǐn)偱c核算

（一）占地面積法。指按已動(dòng)工開發(fā)成本對(duì)象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。

（二）建筑面積法。指按已動(dòng)工開發(fā)成本對(duì)象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。第九十六頁(yè)，共133頁(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本分?jǐn)偱c核算

（三）直接成本法。指按期內(nèi)某一成本對(duì)象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對(duì)象直接開發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。

（四）預(yù)算造價(jià)法。指按期內(nèi)某一成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)占期內(nèi)全部成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)的比例進(jìn)行分配。第九十七頁(yè)，共133頁(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本分?jǐn)偱c核算

成本分?jǐn)?層高系數(shù)法1、《南寧市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算若干政策問題的通知》（南地稅發(fā)【2008】221號(hào)）2、《福州市地方稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅若干政策問題的通知》（榕地稅發(fā)【2008】108號(hào)）3、《福建省地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅管理的通知》（閩地稅發(fā)【2008】64號(hào)）4、《河北省地方稅務(wù)局關(guān)于對(duì)地方稅有關(guān)業(yè)務(wù)問題的解答

》第九十八頁(yè)，共133頁(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本分?jǐn)偱c核算

例1:2015年3月，西南房地產(chǎn)開發(fā)公司通過競(jìng)拍拍得了A塊土地，A塊土地價(jià)款總額為3億元，A塊土地上整體項(xiàng)目規(guī)劃分為商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)和別墅區(qū)，具體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)還未知。第九十九頁(yè)，共133頁(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本分?jǐn)偱c核算

例2：2015年9月該地塊占地面積8萬平方米，總建筑面積為20萬平方米。整體項(xiàng)目分為商業(yè)區(qū)、普通住宅區(qū)和別墅區(qū)三個(gè)區(qū)域，具體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下：（1）商業(yè)區(qū)：總占地面積2萬平方米，開發(fā)產(chǎn)品為三層裙樓為商場(chǎng)和七層寫字樓，總建筑面積l0萬平方米，其中：裙樓建筑面積3萬平方米，寫字樓建筑面積7萬平方米。（2）普通住宅區(qū)：占地面積4萬平方米，建筑面積8萬平方米（3）別墅區(qū)：占地面積2萬平方米，建筑面積2萬平方米第一百頁(yè)，共133頁(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的費(fèi)用

1、管理費(fèi)用1、職工薪酬工資職工福利費(fèi)社保費(fèi)住房公積金工會(huì)經(jīng)費(fèi)職工教育經(jīng)費(fèi)其他2、辦公費(fèi)

3、差旅費(fèi)

4、水電費(fèi)

5、會(huì)議費(fèi)

6、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)

7、折舊費(fèi)

8、修理費(fèi)

第一百零一頁(yè)，共133頁(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的費(fèi)用

1、管理費(fèi)用9、車輛使用費(fèi)油燃料費(fèi)過路過橋費(fèi)停車費(fèi)10、業(yè)務(wù)招待費(fèi)

11、低值易耗品攤銷

12、開辦費(fèi)攤銷

13、咨詢顧問費(fèi)

14、審計(jì)費(fèi)

15、董事會(huì)費(fèi)

16、稅金房產(chǎn)稅車船稅印花稅城鎮(zhèn)土地使用稅17、其他

第一百零二頁(yè)，共133頁(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的費(fèi)用

2、銷售費(fèi)用1、銷售推廣費(fèi)媒介廣告費(fèi)廣告制作費(fèi)促銷廣告費(fèi)展位費(fèi)宣傳資料及禮品費(fèi)現(xiàn)場(chǎng)銷售器具費(fèi)燈箱制作費(fèi)展板制作費(fèi)樓書印刷費(fèi)戶外發(fā)布費(fèi)其他第一百零三頁(yè)，共133頁(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的費(fèi)用

2、銷售費(fèi)用2、合同交易費(fèi)總產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)分戶產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費(fèi)交易手續(xù)費(fèi)網(wǎng)上備案費(fèi)其他3、銷售中介費(fèi)中介策劃及咨詢費(fèi)銷售代理費(fèi)及傭金其他

4、銷售機(jī)構(gòu)費(fèi)用職工薪酬辦公費(fèi)差旅費(fèi)修理費(fèi)水電費(fèi)租賃費(fèi)其他第一百零四頁(yè)，共133頁(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的費(fèi)用

3、財(cái)務(wù)費(fèi)用利息（資本化利息、費(fèi)用化利息）匯兌損益金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)其他第一百零五頁(yè)，共133頁(yè)。“增值稅”科目會(huì)計(jì)核算一般納稅人的增值稅會(huì)計(jì)處理（財(cái)會(huì)〔2016〕22號(hào)）

1.在“應(yīng)交稅費(fèi)”下設(shè)置11個(gè)二級(jí)科目“應(yīng)交增值稅”“未交增值稅”“增值稅留抵稅額”“增值稅檢查調(diào)整”“待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額”“簡(jiǎn)易計(jì)稅”“預(yù)交增值稅”“轉(zhuǎn)讓金融商品應(yīng)交增值稅”“待認(rèn)證進(jìn)項(xiàng)稅額”“待轉(zhuǎn)銷項(xiàng)稅額”“代扣代交增值稅”第一百零六頁(yè)，共133頁(yè)?！霸鲋刀悺笨颇繒?huì)計(jì)核算一般納稅人的增值稅會(huì)計(jì)處理（財(cái)會(huì)〔2016〕22號(hào)）

2.在“應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅”下設(shè)置10個(gè)三級(jí)科目“進(jìn)項(xiàng)稅額”“銷項(xiàng)稅額”“減免稅款”“出口退稅”“已交稅金”“進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出”“轉(zhuǎn)出未交增值稅”“轉(zhuǎn)出多交增值稅”“出口抵減內(nèi)銷產(chǎn)品應(yīng)納稅額”“銷項(xiàng)稅額抵減”共21個(gè)科目核算增值稅第一百零七頁(yè)，共133頁(yè)。

“增值稅”科目會(huì)計(jì)核算

原科目《增值稅會(huì)計(jì)處理規(guī)定》的通知

財(cái)會(huì)【2016】22號(hào)1.應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅-進(jìn)項(xiàng)稅額1.應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅-進(jìn)項(xiàng)稅額

-銷項(xiàng)稅額

-銷項(xiàng)稅額

-減免稅款

-減免稅款

-出口退稅

-出口退稅

-已交稅金

-已交稅金

-進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出

-進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出

-轉(zhuǎn)出未交增值稅

-轉(zhuǎn)出未交增值稅

-轉(zhuǎn)出多交增值稅

-轉(zhuǎn)出多交增值稅

-出口抵減內(nèi)銷產(chǎn)品應(yīng)納稅額

-出口抵減內(nèi)銷產(chǎn)品應(yīng)納稅額

-銷項(xiàng)稅額抵減2.應(yīng)交稅費(fèi)-未交增值稅2.應(yīng)交稅費(fèi)-未交增值稅3.應(yīng)交稅費(fèi)-待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額3.應(yīng)交稅費(fèi)-待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額4.應(yīng)交稅費(fèi)-增值稅留抵稅額4.應(yīng)交稅費(fèi)-增值稅留抵稅額5.應(yīng)交稅費(fèi)-增值稅檢查調(diào)整5.應(yīng)交稅費(fèi)-增值稅檢查調(diào)整

6.應(yīng)交稅費(fèi)-簡(jiǎn)易計(jì)稅

7.應(yīng)交稅費(fèi)-預(yù)交增值稅

8.應(yīng)交稅費(fèi)-待認(rèn)證進(jìn)項(xiàng)稅額

9.應(yīng)交稅費(fèi)-待轉(zhuǎn)銷項(xiàng)稅額

10.應(yīng)交稅費(fèi)-轉(zhuǎn)讓金融商品應(yīng)交增值稅

11.應(yīng)交稅費(fèi)-代扣代交增值稅第一百零八頁(yè)，共133頁(yè)?！霸鲋刀悺笨颇繒?huì)計(jì)核算

假定下列案例均是獨(dú)立的，并且無期初余額例1：

本月發(fā)生的增值稅銷項(xiàng)稅額為100萬元，進(jìn)項(xiàng)稅額為80萬元。

本月末應(yīng)編制如下會(huì)計(jì)分錄：

第一百零九頁(yè)，共133頁(yè)。

“增值稅”科目會(huì)計(jì)核算

例2：本月發(fā)生的增值稅銷項(xiàng)稅額為100萬元，進(jìn)項(xiàng)稅額為105萬元。

第一百一十頁(yè)，共133頁(yè)。

“增值稅”科目會(huì)計(jì)核算

例3：本月發(fā)生的增值稅銷項(xiàng)稅額為100萬元，進(jìn)項(xiàng)稅額為80萬元，已交稅金30萬元（當(dāng)月交納當(dāng)月增值稅在已交稅金明細(xì)科目核算）。

月末應(yīng)編制如下會(huì)計(jì)分錄：

第一百一十一頁(yè)，共133頁(yè)。

“增值稅”科目會(huì)計(jì)核算

例4：本月發(fā)生的增值稅銷項(xiàng)稅額為100萬元，進(jìn)項(xiàng)稅額為120萬元，已交稅金30萬元，則月末應(yīng)編制如下會(huì)計(jì)分錄：

第一百一十二頁(yè)，共133頁(yè)?！霸鲋刀悺笨颇繒?huì)計(jì)核算

例5：2016年5月，銀行首次購(gòu)入增值稅稅控系統(tǒng)設(shè)備，支付價(jià)款5400元，同時(shí)支付當(dāng)年增值稅稅控系統(tǒng)專用設(shè)備技術(shù)維護(hù)費(fèi)500元。當(dāng)月兩項(xiàng)合計(jì)抵減當(dāng)月增值稅應(yīng)納稅額5900元。

第一百一十三頁(yè)，共133頁(yè)?！霸鲋刀悺笨颇繒?huì)計(jì)核算

例5：①首次購(gòu)入增值稅稅控系統(tǒng)專用設(shè)備并支付防偽稅控系統(tǒng)專用設(shè)備技術(shù)維護(hù)費(fèi)

②抵減當(dāng)月增值稅應(yīng)納稅額第一百一十四頁(yè)，共133頁(yè)。

“增值稅”科目會(huì)計(jì)核算

例5：③每月計(jì)提折舊時(shí)（假設(shè)按3年折舊，無殘值）第一百一十五頁(yè)，共133頁(yè)。

“增值稅”科目會(huì)計(jì)核算

例6：2016年5月1日，購(gòu)進(jìn)辦公室一間，取得增值稅專用發(fā)票價(jià)款300萬元，增值稅額15萬元。第一百一十六頁(yè)，共133頁(yè)。“增值稅”科目會(huì)計(jì)核算

例7：2016年5月，一般納稅人購(gòu)進(jìn)一批辦公用品，支付不含稅貨款3萬元、運(yùn)費(fèi)0.5萬元，取得合法票據(jù)。月底將購(gòu)進(jìn)該批辦公用品的20%發(fā)放給員工當(dāng)福利。第一百一十七頁(yè)，共133頁(yè)?！霸鲋刀悺笨颇繒?huì)計(jì)核算

例8：甲企業(yè)選用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，于2017年1月收到客戶預(yù)收房款105萬元。該筆房款在2017年2月開具發(fā)票，在3月份確認(rèn)收入，如何進(jìn)行賬務(wù)處理？第一百一十八頁(yè)，共133頁(yè)。“增值稅”科目會(huì)計(jì)核算

例9：1月購(gòu)進(jìn)材料一批，取得增值稅專用發(fā)票價(jià)款100萬元，增值稅額17萬元，可抵扣進(jìn)項(xiàng)發(fā)票當(dāng)月未認(rèn)證。2月通過稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)證。第一百一十九頁(yè)，共133頁(yè)。

“增值稅”科目會(huì)計(jì)核算

例10：某建筑公司,20*6年6月開工，采用一般計(jì)稅方法。10月30日工程項(xiàng)目完工后與業(yè)主一次性辦理工程價(jià)款結(jié)算,稅前工程價(jià)款為1000萬元,增值稅110萬元。業(yè)主支付了90%的工程價(jià)款,其余部分作為質(zhì)保金于第二年10月30日支付。第一百二十頁(yè)，共133頁(yè)。

“增值稅”科目會(huì)計(jì)核算

例11：甲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為一般納稅人，老項(xiàng)目選擇適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，假設(shè)