商業(yè)物業(yè)的管理與工業(yè)區(qū)的物業(yè)管理共40

第24講

商業(yè)物業(yè)的管理與工業(yè)區(qū)的物業(yè)管理

餐前小吃大家為什么要選擇讀物業(yè)管理?大家覺(jué)得日常生活中的物業(yè)管理到底是什么?物業(yè)管理是以什么形式存在?在大家周?chē)心男┪飿I(yè)管理?物業(yè)管理跟房地產(chǎn)的聯(lián)系?房地產(chǎn)與物業(yè)管理的就業(yè)前景如何第十章商業(yè)物業(yè)的管理

第一節(jié)商業(yè)物業(yè)的類(lèi)型、特點(diǎn)與管理要求

一．商業(yè)物業(yè)的類(lèi)型

（一）物業(yè)的含義

物業(yè):單元性的房地產(chǎn)。具體是指已建成并投入使用的各類(lèi)房屋建筑及其附屬設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地。物業(yè)三要素:房屋建筑、設(shè)備、場(chǎng)地物業(yè)包涵的內(nèi)容:

A、具有使用功能的居住和非居住房屋

B、相配套的設(shè)施和市政、公用設(shè)施

C、房屋實(shí)體以及相連的場(chǎng)地、道路等

D、有關(guān)可使用的建筑物以及場(chǎng)所

E、有關(guān)的文化、服務(wù)物業(yè)的起源A、起源于19世紀(jì)60年代的英國(guó)B、20世紀(jì)50年代初由英國(guó)傳入香港C、20世紀(jì)80年代由香港傳入大陸深圳沿海地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)、房地產(chǎn)、物業(yè)的聯(lián)系與區(qū)別房地產(chǎn)：房地產(chǎn)是指房屋、房基地以及附屬土地，其中，包括土地和房屋作為物質(zhì)形態(tài)的財(cái)產(chǎn)和由此形成的所有權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)等財(cái)產(chǎn)權(quán)益。不動(dòng)產(chǎn)：指土地以及附著在土地上的人工構(gòu)筑物和房屋等位置固定，不可移動(dòng)的財(cái)產(chǎn)。物業(yè)：指土地和土地上的構(gòu)筑物、建筑物形式存在的不動(dòng)產(chǎn)和相關(guān)財(cái)產(chǎn)。不動(dòng)產(chǎn)、房地產(chǎn)、物業(yè)的聯(lián)系與區(qū)別不動(dòng)產(chǎn)（RealEstate）側(cè)重于指物質(zhì)形態(tài)房地產(chǎn)（Realestate，Property）物質(zhì)形態(tài)和權(quán)益并重物業(yè)（Property）側(cè)重于指權(quán)益一般情況下三者可以通用，互為替代。不動(dòng)產(chǎn)、房地產(chǎn)、物業(yè)的聯(lián)系與區(qū)別適用范圍的區(qū)別：房地產(chǎn)一般在經(jīng)濟(jì)學(xué)范疇使用，用以研究房屋及其連帶的土地的生產(chǎn)、流通、消費(fèi)和隨之產(chǎn)生的分配關(guān)系；不動(dòng)產(chǎn)一般在法律范疇使用用以研究該類(lèi)型的權(quán)益特性和連帶的經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系；物業(yè)一般在房屋消費(fèi)領(lǐng)域使用，而且特指在房地產(chǎn)交易、售后服務(wù)這一階段的針對(duì)使用功能而言的房地產(chǎn)，一般是指具體的房地產(chǎn)。不動(dòng)產(chǎn)、房地產(chǎn)、物業(yè)的聯(lián)系與區(qū)別稱(chēng)謂領(lǐng)域上的區(qū)別：房地產(chǎn)一般是廣義上對(duì)房屋的開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷(xiāo)售等方面的統(tǒng)稱(chēng)，是對(duì)房屋建筑物進(jìn)行描述時(shí)最常使用的概念；不動(dòng)產(chǎn)一般在界定法律財(cái)產(chǎn)關(guān)系時(shí)使用，其著眼點(diǎn)是該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)實(shí)物形態(tài)的不可移動(dòng)性；物業(yè)一般在描述房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)使用，是針對(duì)具體房屋建筑物及其附著物的使用、管理、服務(wù)而言的概念?！拔镂飿I(yè)業(yè)””、、““房房地地產(chǎn)產(chǎn)””用用于于指指物物質(zhì)質(zhì)形形態(tài)態(tài)時(shí)時(shí)具具體體區(qū)區(qū)別別：：其一一，，物物業(yè)業(yè)一一般般用用于于確確指指房地地產(chǎn)產(chǎn)則則一一般般用用于于泛泛指指其二二，，物物業(yè)業(yè)主主要要是是指指已已建建成成投投入入使使用用的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品品。。房地地產(chǎn)產(chǎn)往往往往指指生生產(chǎn)產(chǎn)、、流流通通、、消消費(fèi)費(fèi)整整個(gè)個(gè)過(guò)過(guò)程程的的房地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品品(二)商業(yè)業(yè)物物業(yè)業(yè)的的特特點(diǎn)點(diǎn)1、物物業(yè)業(yè)管管理理的的涵涵義義:物業(yè)業(yè)管管理理是是指指不不僅僅包包括括對(duì)對(duì)房房屋屋建建筑筑及及其其配配套套的的設(shè)設(shè)施施設(shè)設(shè)備備和和相相關(guān)關(guān)場(chǎng)場(chǎng)地地管管理理維維護(hù)護(hù)，，還還包包括括對(duì)對(duì)物物業(yè)業(yè)環(huán)環(huán)境境（（安安全全，，清清潔潔，，綠綠化化、、車(chē)車(chē)輛輛停停放放））進(jìn)進(jìn)行行統(tǒng)統(tǒng)一一整整治治、、養(yǎng)養(yǎng)護(hù)護(hù)和和管管理理2、物物業(yè)業(yè)管管理理是是一一種種集集管理理、、經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)、、服服務(wù)務(wù)為一一體體的的有有償償服服務(wù)務(wù),是實(shí)實(shí)行行社會(huì)會(huì)化化、、專(zhuān)專(zhuān)業(yè)業(yè)化化、、企企業(yè)業(yè)化化、、經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)型型的社社會(huì)會(huì)服服務(wù)務(wù)行行業(yè)業(yè).物業(yè)業(yè)管管理理與與傳傳統(tǒng)統(tǒng)房房產(chǎn)產(chǎn)管管理理的的區(qū)區(qū)別別：：傳統(tǒng)統(tǒng)的的房產(chǎn)產(chǎn)管管理理是計(jì)計(jì)劃劃經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)管管理理模模式式下下的的行行政政型型福福利利性性的的管管理理。。物業(yè)業(yè)管管理理是市市場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)管管理理模模式式下下的的開(kāi)開(kāi)放放的的經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)服服務(wù)務(wù)型型的的管管理理，，即即企企業(yè)業(yè)化化、、專(zhuān)專(zhuān)業(yè)業(yè)化化、、社社會(huì)會(huì)化化的的管管理理。。物業(yè)業(yè)管管理理與與傳傳統(tǒng)統(tǒng)房房產(chǎn)產(chǎn)管管理理的的比比較較二．．物物業(yè)業(yè)管管理理的的性性質(zhì)質(zhì)（一一））物物業(yè)業(yè)管管理理的的性性質(zhì)質(zhì)1．服服務(wù)務(wù)性性提提供供勞勞務(wù)務(wù)服服務(wù)務(wù)2．經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)性性提供供有有償償服服務(wù)務(wù)3．專(zhuān)專(zhuān)業(yè)業(yè)性性物物業(yè)業(yè)管管理理本本身身是是社社會(huì)會(huì)分分工工的的產(chǎn)產(chǎn)物物有專(zhuān)門(mén)門(mén)的組組織機(jī)機(jī)構(gòu)專(zhuān)業(yè)人人員配配備專(zhuān)專(zhuān)業(yè)工工具和和設(shè)備備專(zhuān)專(zhuān)業(yè)業(yè)公司司分包包工作作4．受聘聘、受受托性性物物業(yè)業(yè)的管管理權(quán)權(quán)來(lái)自自于物物業(yè)的的所有有權(quán)兩兩權(quán)分分離導(dǎo)導(dǎo)致5.規(guī)范性性成立、、接管管、管管理的的規(guī)范范性6.統(tǒng)一性性和綜綜合性性7．中介介性（二））優(yōu)質(zhì)質(zhì)服務(wù)務(wù)的關(guān)關(guān)鍵因因素1．強(qiáng)調(diào)以以業(yè)主主（使使用人人）為為中心心（觀觀念上上）2．建立立基本本的服服務(wù)行行為標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)每個(gè)個(gè)員工工負(fù)責(zé)責(zé)的具具體領(lǐng)領(lǐng)域有有一份份簡(jiǎn)明明扼要要的書(shū)書(shū)面工工作描描述（（做什什么））有有一一份針針對(duì)以以員工工為基基礎(chǔ)的的行為為準(zhǔn)則則（怎怎么做做）3．認(rèn)同同并嘉嘉獎(jiǎng)優(yōu)優(yōu)秀員員工（（激勵(lì)勵(lì)機(jī)制制上））4．制定不不斷提提高服服務(wù)質(zhì)質(zhì)量的的策略略（策策略及及創(chuàng)新新方面面）物業(yè)管管理是是以服服務(wù)為為宗旨旨、以以經(jīng)營(yíng)營(yíng)為手手段、、以效效益為為目的的的服服務(wù)性性行業(yè)業(yè).第二節(jié)節(jié)物物業(yè)業(yè)管理理的類(lèi)類(lèi)型和和內(nèi)容容一．類(lèi)類(lèi)型（一））按管管理性性質(zhì)分分1．行政政性管管理指公有有房屋屋的管管理由由政府府設(shè)立立的管管理機(jī)機(jī)構(gòu)或或單位位指派派部門(mén)門(mén)統(tǒng)一一管理理，政政事企企合一一。2．企業(yè)業(yè)化管管理產(chǎn)權(quán)人人聘用用物業(yè)業(yè)管理理專(zhuān)業(yè)業(yè)企業(yè)業(yè)管理理物業(yè)業(yè)（二））按產(chǎn)產(chǎn)權(quán)性性質(zhì)劃劃分1．聘用用（委委托））服務(wù)務(wù)型物物業(yè)管管理（A）聘用委委托管管理理產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人人———————→物管企企業(yè)————→物業(yè)提提供費(fèi)費(fèi)用產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)人←——簽約——→→物管企企業(yè)提提供服服務(wù)第一次次委托托：開(kāi)開(kāi)發(fā)商商——→管理企企業(yè)第二次次委托托：業(yè)業(yè)主委委員會(huì)會(huì)————→物管企企業(yè)開(kāi)發(fā)商商委托托物業(yè)業(yè)管理理企業(yè)業(yè)的兩兩種方方式:自己組組建管管理公公司招招聘聘專(zhuān)業(yè)業(yè)物業(yè)業(yè)公司司2．自主經(jīng)經(jīng)營(yíng)型物業(yè)業(yè)管理理（B）物業(yè)業(yè)業(yè)主將將物業(yè)業(yè)的經(jīng)經(jīng)營(yíng)與與管理理同時(shí)時(shí)交由由下屬屬公司司去做做。管理企企業(yè)肩肩負(fù)經(jīng)經(jīng)營(yíng)、、管理理雙重重重任任，水水平高高低對(duì)對(duì)物業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)效益益影響響大。。二者差差別:產(chǎn)權(quán)上上：A分散，，B集中管理上上：A側(cè)重售售后服服務(wù)B經(jīng)營(yíng)與與管理理并重重管理對(duì)對(duì)象方方面：A居住物物業(yè)為為主B商業(yè)物物業(yè)為為主服務(wù)對(duì)對(duì)象方方面：A居民為為主B職業(yè)人人群為為主二．物物業(yè)管管理的的內(nèi)容容（一））基本本業(yè)務(wù)務(wù)1．房屋屋管理理2．設(shè)施施、設(shè)設(shè)備管管理3．相關(guān)關(guān)場(chǎng)地地的維維護(hù)與與管理理（二））專(zhuān)項(xiàng)項(xiàng)業(yè)務(wù)務(wù)1．安全全管理理（包包括消消防管管理））2．清潔潔衛(wèi)生生管理理3．綠化化管理理4．車(chē)輛輛管理理5．能源管管理（一））、（（二））業(yè)務(wù)務(wù)屬于于公共共性、、常規(guī)規(guī)性服服務(wù)項(xiàng)項(xiàng)目。。收費(fèi)原原則：：保本本微利利。（三））特色色業(yè)務(wù)務(wù)指各種種代辦辦代做做業(yè)務(wù)務(wù)→旨在方方便住住、用用戶(hù)，，受其其委托托而提提供，，如：：代聘代代做家家政服服務(wù)代定代代送牛牛奶、、報(bào)紙紙代送兒兒童入入園上上學(xué)代定代代購(gòu)車(chē)車(chē)船票票（四））經(jīng)營(yíng)營(yíng)業(yè)務(wù)務(wù)為業(yè)主主及其其他客客戶(hù)提提供的的經(jīng)營(yíng)營(yíng)性服服務(wù)，，如：：室內(nèi)內(nèi)裝潢潢；家家電維維修；；咨詢(xún)；；代租租代售售；開(kāi)小商商場(chǎng)及及其他他經(jīng)營(yíng)營(yíng)實(shí)體體。開(kāi)展的的目的的：謀求企企業(yè)良良好的的經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益益第三節(jié)節(jié)物物業(yè)業(yè)管理理的興興起與與發(fā)展展一．物物業(yè)管管理的的起源源物業(yè)管管理作作為一一種不不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)管理理的模模式起起源于于19世紀(jì)60年代的的英國(guó)國(guó)。真正現(xiàn)現(xiàn)代意意義上上的物物業(yè)管管理起起源形形成于于19世紀(jì)末末20世紀(jì)初初的美美國(guó)。。1908年，由由芝加加哥摩摩天大大樓的的所有有者喬喬治治A·霍爾特特發(fā)起起成立立了世世界上上第一一個(gè)物物業(yè)管管理組組織——芝加哥哥建筑筑物管管理人人員組組織（（ChicagoBuildingManagersOganization，CMBO）隨后，，成立立全美美第一一個(gè)業(yè)業(yè)主組組織——““建筑物物業(yè)主主組織織”（（BuildingOwersOrganization，BOO）。最后又又成立立了““建筑筑物業(yè)業(yè)主與與管理理人員員協(xié)會(huì)會(huì)”（（BuildingOwersandManagersAssociation，BOMA）經(jīng)過(guò)上上百倍倍年的的發(fā)展展，物物業(yè)管管理的的內(nèi)容容也從從傳統(tǒng)統(tǒng)意義義上的的樓宇宇維修修、養(yǎng)養(yǎng)護(hù)、、清潔潔、保保安延延伸至至：工程咨咨詢(xún)監(jiān)監(jiān)理物業(yè)功功能布布局與與劃分分物業(yè)市市場(chǎng)行行情調(diào)調(diào)研預(yù)預(yù)測(cè)目標(biāo)客客戶(hù)群群認(rèn)定定物業(yè)保保險(xiǎn)、、物業(yè)業(yè)租售售推廣廣代理理通訊及及旅行行安排排智能系系統(tǒng)化化服務(wù)務(wù)專(zhuān)門(mén)性性社會(huì)會(huì)保障障服務(wù)務(wù)等方方面。。第四節(jié)節(jié)物業(yè)管管理市市場(chǎng)的的培育育一．物業(yè)管管理市場(chǎng)的的概念念（一））市場(chǎng)場(chǎng)客體體物業(yè)管管理勞勞務(wù)服服務(wù)包括：：一般性性服務(wù)務(wù)特約服服務(wù)經(jīng)營(yíng)性性服務(wù)務(wù)（二））市場(chǎng)場(chǎng)主體體需求主主體：業(yè)主主、使使用人人供給主主體：物業(yè)業(yè)管理理服務(wù)務(wù)經(jīng)營(yíng)營(yíng)人協(xié)調(diào)主主體：政府府和行行業(yè)組組織（三））市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境境①專(zhuān)業(yè)法法規(guī)政政策②相關(guān)的的專(zhuān)門(mén)門(mén)性法法律③管理契契約或或合同同④基本的的社會(huì)會(huì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)制度度⑤人們對(duì)對(duì)物業(yè)業(yè)管理理的認(rèn)認(rèn)識(shí)認(rèn)認(rèn)可程程度態(tài)度、、行業(yè)業(yè)風(fēng)氣氣等二．物物業(yè)管管理市市場(chǎng)的的形成成（一））對(duì)物物業(yè)管管理服服務(wù)需需求的的日益益增加加*政府從從社會(huì)會(huì)管理理、社社會(huì)效效益角角