奧特萊斯業(yè)態(tài)分析報(bào)告

奧特萊斯業(yè)態(tài)解析報(bào)告一、國(guó)際上奧特萊斯發(fā)展現(xiàn)狀（一）國(guó)際上奧特萊斯的演進(jìn)奧特萊斯（英文Outlet）最早出生于美國(guó)，迄今已有100多年的歷史。其雛形是最早的“廠家直銷店”（FactoryOutletStore），即有的工廠為了辦理商品庫(kù)存，將一些庫(kù)存余量商品和殘損商品發(fā)給雇員，并打開庫(kù)房就地銷售。廠家直銷店（factoryoutlet平常設(shè)在生產(chǎn)地周邊，甚至就在生產(chǎn)地內(nèi)，其優(yōu)惠的價(jià)格吸引了眾多的花銷者。今后這類廠家直銷店逐漸齊聚，慢慢形成近似ShoppingMall的大型奧特萊斯購(gòu)物中心，并逐漸發(fā)展成為一種獨(dú)立的零售業(yè)態(tài)，經(jīng)營(yíng)品牌的下架商品、過季商品和斷碼商品，從高檔專賣店或商場(chǎng)下架今后轉(zhuǎn)到奧特萊斯銷售的，所以價(jià)格折扣平常很高。誠(chéng)然Factory奧特萊斯這類業(yè)態(tài)在美國(guó)已有100多年的歷史，但真切大規(guī)模的發(fā)展是

）從1970年左右開始的，至二十世紀(jì)九十年代發(fā)展到巔峰期。1995年，全美奧特萊斯折扣商店銷售收入為1380億美元，占全美百貨業(yè)銷售的57%。進(jìn)入二十一世紀(jì)，美國(guó)已有325個(gè)以上的大型奧特萊斯中心。在日本，奧特萊斯在經(jīng)濟(jì)不景氣的情況下更是逆勢(shì)上揚(yáng)，顯示出激烈的爆發(fā)力；在歐洲及東南亞，這類業(yè)態(tài)均已出現(xiàn)高速發(fā)展的態(tài)勢(shì)。另一方面，新的直銷中心功能更加齊全，實(shí)行休閑購(gòu)物一體化，工廠直銷中心與購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)邊緣模糊。很多中心已打破該業(yè)態(tài)原有剛性化的數(shù)量指標(biāo)，即必定多數(shù)以上的租戶是工廠直銷零售商的界線。2005年國(guó)際購(gòu)物中心協(xié)會(huì)(ICSC)新更正的購(gòu)物中心分類中已正式將直銷中心（OutletCenter）列為購(gòu)物中心種類之一。（二）國(guó)際上奧特萊斯的發(fā)展情況1、規(guī)模增加下降資料表示，目前美國(guó)的工廠直銷零售業(yè)出現(xiàn)步履困難的場(chǎng)面，奧特萊斯零售業(yè)務(wù)遇到許多困難以致于很多工廠直銷中心關(guān)閉和出局。圖3-1反響了美國(guó)奧特萊斯中心數(shù)量及增加呈下降趨勢(shì)的情況。35031132432931235294303002752932842782612524925023022520222200183151421015051000-550-100-151988198919901991199219931994199519961997199819992000200120032005奧特萊斯數(shù)量比上年增加率美國(guó)奧特萊斯中心歷年數(shù)量表2、經(jīng)營(yíng)企業(yè)漸趨集中從整體上看，美國(guó)奧特萊斯的優(yōu)越劣汰的過程中促進(jìn)了經(jīng)營(yíng)企業(yè)的集中。如世界上經(jīng)營(yíng)奧特萊斯規(guī)模最大的業(yè)主和運(yùn)營(yíng)商ChelseaPropertyGroup于2004年10月14日被美國(guó)最大的商業(yè)房地產(chǎn)商SimonPropertyGroup,Inc.收買。至2004年終，企業(yè)在國(guó)內(nèi)的31個(gè)奧特萊斯中心出租率達(dá)99%，每平方英尺平均可比銷售達(dá)412美元；在日本的4其中心出租爆滿，每平方英尺平均銷售高出820美元。截止2005年4月Chelsea在美國(guó)、日本和墨西哥擁有全產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)的奧特萊斯中心PremiumOutlet?60個(gè)和其他一些購(gòu)物中心總計(jì)1710萬(wàn)平方英尺。奧特萊斯經(jīng)營(yíng)上的兩極分化促進(jìn)了產(chǎn)業(yè)并購(gòu)步伐的加快。在美國(guó)，奧特萊斯經(jīng)營(yíng)的集中度在加大。下表是美國(guó)排名前五位經(jīng)營(yíng)奧特萊斯的企業(yè)，他們經(jīng)營(yíng)的奧特萊斯中心共有139個(gè)，出租面積有3291萬(wàn)多平方英尺。分別占美國(guó)奧特萊斯中心總數(shù)的61.8%和59.9%。美國(guó)排名前五位的奧特萊斯發(fā)展商奧特萊斯面積（GLA）每平方英尺每平方英尺出租率%中心數(shù)量(平方英尺)平均銷售基本租金ChelseaPropertyGroup5312,138,096$379*（額外）98（其他）91PrimeRetail4211,943,531$241TangerFactoryOutletCenters295,141,744$29496HorizonGroupProperties91,791,383-3.2%76NewPlanExcelRealtyTrust61,899,000NA86Total13932,913,7563、業(yè)態(tài)異化更加明顯由于經(jīng)營(yíng)困難，奧特萊斯中心的一些商店撤出，余下的商店不足以支撐奧特萊斯中心的經(jīng)營(yíng)，迫使中心的業(yè)主調(diào)整計(jì)劃。某些業(yè)主為了精選承租人，只能減小奧特萊斯中心的規(guī)模。他們選擇的承租人希望是自己中心所獨(dú)有的且具特色的商店。其次只能是足價(jià)零售商、推動(dòng)時(shí)興的連鎖店和餐館，擁有強(qiáng)勢(shì)品牌的地區(qū)性零售商也被選擇。于是工廠直銷零售商的比重被減少，奧特萊斯中心的第一元素就被弱化。調(diào)整后的“奧特萊斯”更湊近于一般的購(gòu)物中心，功能更加齊全，休閑娛樂等元素增加。（三）國(guó)際上奧特萊斯的特色和經(jīng)驗(yàn)1、超乎想象的低價(jià)奧特萊斯的商品一般在6折以下，甚至低至1—3折，物美價(jià)廉。除了商品自己的要素，這主若是經(jīng)過在地價(jià)較低的城市外環(huán)選址，采用簡(jiǎn)潔的設(shè)施和簡(jiǎn)單的銷售方式等降低成本來(lái)實(shí)現(xiàn)的。2、頗具吸引力的品牌組合“名牌+優(yōu)惠”是奧特萊斯的核心理念。品牌純正，質(zhì)量上乘，奧特萊斯的商品都是國(guó)際國(guó)內(nèi)出名品牌的下架、過季與斷碼商品，甚至有品牌廠商采用過去的面料和款式特地為奧特萊斯生產(chǎn)商品。3、選址更加重要奧特萊斯的選址基本依照著比較一致的規(guī)律，以歐洲為例，它的選址有以下一些條件：選在田野的省際交通交會(huì)點(diǎn)處，一般都是多條高速公路的交織點(diǎn)上，有利于最大限度地吸引客流；距離多數(shù)市中心的距離為45～90分鐘車程，滿足各種交通工具通行；最好是自然風(fēng)景比較優(yōu)美的地段，有利于顧客放松心情；最好也是旅游線路的必經(jīng)之地。4、優(yōu)異的購(gòu)物環(huán)境購(gòu)物環(huán)境酣暢，主題多元化，集游購(gòu)?qiáng)蕿橐惑w，迎合多種愛好和多年齡層次的花銷者偏好，與大型摩爾（Mall）相似。這樣在滿足花銷這多方面需求和愛好的同時(shí)，也有助于延長(zhǎng)花銷者在店內(nèi)的停留時(shí)間。5、管理分工明確管理分工是比較明確，商店外全部由開發(fā)商管理，商店內(nèi)全部由經(jīng)營(yíng)者管理，每個(gè)商店全部自主經(jīng)營(yíng)。物業(yè)管理實(shí)行一致管理，包括維修、保潔、保安、停車場(chǎng)的管理、公共設(shè)施的保護(hù)、公用商業(yè)用具管理等。（四）國(guó)際上主要奧特萊斯介紹美國(guó)美國(guó)作為奧特萊斯業(yè)態(tài)的發(fā)源地，是目前全球最為發(fā)達(dá)的奧特萊斯經(jīng)營(yíng)寶地。從奧特萊斯的形式來(lái)看，賣場(chǎng)式的已經(jīng)特別少見，主要SHOPPINGMALL式和奧特萊斯村式為主，且各具特色。以FashionOutlet為例，這是美國(guó)特別有特色的品牌折扣店，它將流行文化和商業(yè)展現(xiàn)圓滿結(jié)合。FashionOutlet位于美國(guó)拉斯維加斯，擁有100多個(gè)一流設(shè)計(jì)師推出的最新款式時(shí)裝精選，號(hào)稱精選時(shí)興總匯，折扣達(dá)到75%。環(huán)境酣暢，主題多元化，與大型摩爾相似。品牌組合以中高檔品牌商品為主，其中眾多一線品牌多采用廠家直銷（FactoryOutlet）的經(jīng)營(yíng)方式，如Burberry,Coach,Converse,GAP,Guess,Versace,PoloRalphLauren,Reebok,Nike,HugoBoss等。店內(nèi)經(jīng)營(yíng)商品和項(xiàng)目多樣，包括：男女服飾、珠寶飾品、箱包、飾品、鐘表眼鏡、家居用品，化妝品，保健品以及餐飲、休閑娛樂項(xiàng)目等。櫥窗設(shè)計(jì)各具特色，主題突出，在很好的展現(xiàn)出商品的品牌商業(yè)形象的同時(shí)，也為創(chuàng)立多彩的店內(nèi)櫥窗文化做出了重要貢獻(xiàn)。美國(guó)奧特萊斯還有一個(gè)特色是很多位于風(fēng)情優(yōu)美的旅游區(qū)，環(huán)境優(yōu)美，商業(yè)布局側(cè)重園林環(huán)境，創(chuàng)立休閑氣氛。坐落于美國(guó)洛杉磯的DesertHillsPremium奧特萊斯就擁有120家店。歐洲歐洲的奧特萊斯分為兩種不同樣形式，一種是在城市中的會(huì)員制品牌俱樂部，另一類是在田野的花園式奧特萊斯村。這兩種形式都以環(huán)境優(yōu)美、購(gòu)物酣暢為特色。如：德國(guó)的SNB是一家特價(jià)俱樂部，在德國(guó)有兩家店，一家在市中心，另一家分店在距市里100公里的小城鎮(zhèn)。該俱樂部經(jīng)營(yíng)多年，特別火爆。要獲取該俱樂部一張卡，需要等四年。英國(guó)的BICESTERVILLAGEOUTLETSHOPPING（據(jù)倫敦大體100公里），開車大約一個(gè)多小時(shí)。庭院花園式的歐式建筑風(fēng)格。以國(guó)際一線品牌為主，經(jīng)營(yíng)200多個(gè)品牌。從人流、車流來(lái)看，經(jīng)營(yíng)特別好。瑞士的FOXTOWN也是奧特萊斯的一個(gè)品牌。位于瑞士與意大利界線。經(jīng)營(yíng)情況不詳，有很多瑞士人都不知道。3.日本奧特萊斯進(jìn)入日本是在

20世紀(jì)

90年代中后期，美國(guó)最大的

outlets

連鎖企業(yè)

premiumoutlets

分別與日本大型企業(yè)如三井不動(dòng)產(chǎn)等合資開發(fā)奧特萊斯。

目前日本共有奧特萊斯

50余家，分別位于東京、千葉、橫濱、長(zhǎng)野、北海道、大阪、長(zhǎng)崎、靜岡、福岡等地。出名的日本御殿場(chǎng)premiumOUTLET（見表3-2）位于風(fēng)光優(yōu)美的靜岡縣富士山風(fēng)景區(qū)周邊，距離東京２個(gè)小時(shí)車程，風(fēng)光秀美的御殿場(chǎng)擁有自然河流，旅游觀光和OUTLET購(gòu)物休閑相互結(jié)合，可以有效延長(zhǎng)顧客停留時(shí)間。日本御殿場(chǎng)奧特萊斯主若是一層的歐式建筑，吸引170家品牌名店入駐，其中35家第一次入住日本，商品銷售主若是歐美名牌（比方美國(guó)GAP）和日本及中國(guó)服飾，其中沒有品牌的優(yōu)異商品以價(jià)格廉價(jià)也吸引相應(yīng)顧客群。表3-2日本御殿場(chǎng)Gotembapremiumoutletcenter占地面積170000平方米營(yíng)業(yè)面積22200平方米停車位1700個(gè)投資額50億日元營(yíng)業(yè)額150億日元ChelseaJapanCo.，LTD情況股份比率美國(guó)GCA40%，日商巖井30%，三菱地所30%成立日期1999年7月2日實(shí)質(zhì)資本額24.9億日元日本橫濱神奈川縣的海灣瑪麗娜（YokohamaBaysideMarina）是日本目前最大的“奧特萊斯”中心，1998年9月開業(yè)，擁有77余家品牌商店，在經(jīng)濟(jì)不景氣的情況下逆勢(shì)上揚(yáng)，顯示出激烈的爆發(fā)力，培養(yǎng)了一大批“奧特萊斯”的忠實(shí)花銷者。開發(fā)商三井不動(dòng)產(chǎn)在橫濱奧特萊斯成功的激勵(lì)下，先后開發(fā)了五家奧特萊斯購(gòu)物中心。在經(jīng)營(yíng)管理方面將租金和促銷花銷合在一起以銷售額扣點(diǎn)方式經(jīng)營(yíng)，

嚴(yán)格控制廠商業(yè)態(tài)，維護(hù)一致的經(jīng)營(yíng)形象。開業(yè)后不到半年高出

450萬(wàn)人，年?duì)I業(yè)額

207億日元以上。依照日本奧特萊斯發(fā)展需要，日本服飾廠商開始設(shè)計(jì)奧特萊斯專業(yè)商品，比方Nextdoor等開發(fā)17家奧特萊斯店，紳士男裝品牌brooksbrother負(fù)責(zé)奧特萊斯的主管認(rèn)為，位于御殿場(chǎng)premiumOUTLET的銷售金額不比東京青山總店的金額少。4、韓國(guó)韓國(guó)奧特萊斯：（1）嗎原因（MARIO），距市中心30---40公里的古魯貢丹地區(qū)原是工業(yè)區(qū)產(chǎn)品加工基地，因不景氣後改為奧特萊斯。形成樓多、規(guī)模大，很有購(gòu)物氣氛。開車1—2小時(shí)，常常堵車。如坐地鐵需要40分鐘左右。經(jīng)營(yíng)火爆。2）澳戴澳奧特萊斯街，就在首爾市中心，街的兩邊均是名品折扣店，特別繁華，喧雜。經(jīng)營(yíng)較好。3）美式奧特萊斯，是三星企業(yè)經(jīng)營(yíng)的。今年二季度已開業(yè)，在首爾外的小城市，距金普老機(jī)場(chǎng)很近，從首爾開車需要兩小時(shí)。世界一線品牌全部買斷經(jīng)營(yíng)。二、奧特萊斯在中國(guó)的發(fā)展（一）國(guó)內(nèi)奧特萊斯的引入奧特萊斯在國(guó)際上已經(jīng)是一種相看作熟的業(yè)態(tài)，中國(guó)奧特萊斯處于起步和發(fā)展階段。奧特萊斯業(yè)態(tài)進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)是在2002年。原燕莎友誼商城總經(jīng)理、現(xiàn)任北京世紀(jì)英華商業(yè)管理有限企業(yè)董事長(zhǎng)萬(wàn)文英女士將其引進(jìn)中國(guó)，并在北京成功創(chuàng)立了首家“燕莎奧特萊斯”。歷經(jīng)4-5的經(jīng)營(yíng)，自2003年至2006年，其銷售額每年以平均25%以上的速度遞加，2006年實(shí)現(xiàn)銷售9.4億元；今年銷售預(yù)計(jì)可達(dá)11億元，獲取了巨大的成功。由于燕莎奧特萊斯的成功帶來(lái)的示范效應(yīng)，此后京城及全國(guó)各地惹起了奧特萊斯開發(fā)熱潮，據(jù)不完好統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)有各種種類的奧特萊斯店、名品折扣店近200余家，單在北京以“奧特萊斯”命名的商場(chǎng)就有11家之多（見表3-4），各種折扣店更是不計(jì)其數(shù)。（二）國(guó)內(nèi)奧特萊斯的發(fā)展大要到目前為止，我國(guó)引進(jìn)奧特萊斯業(yè)態(tài)有4-5年時(shí)間，由于對(duì)奧特萊斯業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)理念、運(yùn)作方式、管理模式等方面的認(rèn)識(shí)和理解參差不齊；更主要的是我國(guó)在市場(chǎng)環(huán)境、商品渠道、經(jīng)營(yíng)流程等方面與外國(guó)有較大的差異，以致國(guó)內(nèi)奧特萊斯雖發(fā)展迅速，但大多數(shù)均不行功，僅北京燕莎奧特萊斯、上海青浦奧特萊斯的創(chuàng)立與運(yùn)營(yíng)獲取了成功。國(guó)內(nèi)部分奧特萊斯情況店名經(jīng)營(yíng)面積2開業(yè)時(shí)間經(jīng)營(yíng)情況m北京燕莎奧特萊斯350002002年12月18日2006年銷售億元燕莎哈爾濱奧特萊斯370002005年6月一般北京愛家奧特萊斯20000不理想北京上品折扣廣場(chǎng)160004家門店年銷億元王府井工美店3000石景山店5000西直門店3000亞運(yùn)村店5000北京愛普奧特萊斯四時(shí)青店20000一般北京迪斯康特折扣店25000一般北京萬(wàn)霖奧特萊斯20000一般上海青浦奧特萊斯800002006年4月28日2007年上半年銷4億元上海新浜東方狐貍城60000較差北京燕莎奧特萊斯和上海青浦奧特萊斯可以說是兩種奧特萊斯——廠房式和花園式奧特萊斯的典型代表。從廠房式奧特萊斯到花園式奧特萊斯購(gòu)物中心，美國(guó)用了30年才完成其演變過程，在我國(guó)僅用3-4年就實(shí)現(xiàn)了，并且兩種模式的奧特萊斯在中國(guó)表現(xiàn)出驚人的發(fā)展?jié)摿?。解析原因，一是中?guó)經(jīng)濟(jì)的連續(xù)發(fā)展，外國(guó)品牌大力進(jìn)入中國(guó)，提升了公民對(duì)品牌的認(rèn)知和尊敬；二是我國(guó)人均GDP還較低，中產(chǎn)階層對(duì)品牌的追趕還沒有達(dá)到購(gòu)買正價(jià)品牌的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。三是奧特萊斯作為一種新式業(yè)態(tài)填補(bǔ)了我國(guó)商業(yè)業(yè)態(tài)需要?jiǎng)?chuàng)新的空白，無(wú)論對(duì)開發(fā)商還是花銷者都擁有很大的吸引力。據(jù)調(diào)研認(rèn)識(shí)，目前正在北京及周邊城市規(guī)劃的大型奧特萊斯項(xiàng)目有：賽特計(jì)劃在旭日區(qū)香江北路（馬泉營(yíng)村西側(cè)、距市里約20公里）創(chuàng)立規(guī)模約15萬(wàn)平米的購(gòu)物中心式奧特萊斯。美國(guó)及國(guó)內(nèi)投資企業(yè)計(jì)劃在順義楊林大道（距市里約20公里）創(chuàng)立擁有必然規(guī)模（占地約500畝）的國(guó)際品牌工廠直銷店式奧特萊斯。中關(guān)村國(guó)際商城有限企業(yè)計(jì)劃在昌平區(qū)沙河?xùn)|半壁店（占地約1000畝）創(chuàng)立10萬(wàn)平米奧特萊斯。珠江房地產(chǎn)企業(yè)已投資68億在河北寶坻縣建成京津新城（據(jù)北京79公里、距天津50公里），其中17萬(wàn)平米的開放性、花園式零售商業(yè)項(xiàng)目中有一部分面積也正在籌辦奧特萊斯之中。（三）上海奧特萊斯購(gòu)物中心1、項(xiàng)目發(fā)展背景解析區(qū)位上海奧特萊斯位于上海市青浦區(qū)。項(xiàng)目周邊高速路網(wǎng)發(fā)達(dá)，緊臨滬寧高速、滬青平公路及上海郊區(qū)環(huán)線。項(xiàng)目距離市中心約30KM，距離虹橋機(jī)場(chǎng)約25KM。有多條公交線路直接到達(dá)項(xiàng)目。從項(xiàng)目乘坐公交車約60分鐘可到達(dá)上海人民廣場(chǎng)、上海南站、上?；疖囌?、南京西路、淮海路等商業(yè)發(fā)達(dá)中心區(qū)。經(jīng)過滬寧高速、滬杭高速可迅速到達(dá)湖州、無(wú)錫、常州、蘇州、杭州等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)。解析認(rèn)為：上海青浦奧特萊斯在區(qū)位上具備了較大的地區(qū)輻射能力以及較強(qiáng)的地區(qū)花銷潛力的支持。規(guī)模從規(guī)模上看，上海奧特萊斯是目前國(guó)內(nèi)同類業(yè)態(tài)中規(guī)模較大的項(xiàng)目。14萬(wàn)平方米的建筑規(guī)模中絕大多數(shù)是經(jīng)營(yíng)性物業(yè)。物流配套、休閑配套、旅游配套等建筑設(shè)施相對(duì)缺乏。解析認(rèn)為：這樣巨大規(guī)模的奧特萊斯業(yè)態(tài)項(xiàng)目，缺乏了休閑配套、旅游配套等多元化業(yè)種組合，對(duì)于創(chuàng)立多元化的花銷人流擁有較大的限制。投資管理組合項(xiàng)目由上海百聯(lián)企業(yè)和九龍倉(cāng)企業(yè)共同投資建設(shè)。項(xiàng)目地塊是由上海百聯(lián)企業(yè)供應(yīng)，九龍倉(cāng)企業(yè)在資本及國(guó)際品牌招商方面供應(yīng)支持，雙方共同控股上海奧特萊品牌直銷廣場(chǎng)有限企業(yè)，由上海百聯(lián)企業(yè)負(fù)責(zé)平常運(yùn)營(yíng)。特別注意的是，上海百聯(lián)企業(yè)和九龍倉(cāng)企業(yè)同屬于大型貿(mào)易流通型企業(yè)。其中：上海百聯(lián)企業(yè)是國(guó)內(nèi)最大的流通產(chǎn)業(yè)企業(yè)；位列中國(guó)企業(yè)500強(qiáng)第17位；擁有5家上市企業(yè)；遍布全國(guó)25省市共計(jì)7118家營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)；幾乎涵蓋了國(guó)際商貿(mào)流通現(xiàn)有的各種業(yè)態(tài)，如百貨、標(biāo)準(zhǔn)商場(chǎng)、大賣場(chǎng)、便利店、購(gòu)物中心；涉及金屬、燃料、機(jī)電、木材、化工原料、汽車貿(mào)易等生產(chǎn)資料流通貿(mào)易的眾多業(yè)務(wù)。九龍倉(cāng)企業(yè)綜合財(cái)富總值逾港幣1,700億元；旗下的香港核心物業(yè)─海港城及時(shí)代廣場(chǎng)的綜合營(yíng)業(yè)額港幣54.34億元；在珠三角、長(zhǎng)三角及中國(guó)其他沿海地區(qū)積極拓展貨箱碼頭業(yè)務(wù)。解析認(rèn)為：上海奧特萊斯在產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、使用權(quán)方面劃分清楚。從商業(yè)運(yùn)營(yíng)的角度上看有利于管理的同時(shí)，又能充分發(fā)揮各個(gè)領(lǐng)域的優(yōu)勢(shì)，這對(duì)項(xiàng)目的可連續(xù)發(fā)展及物業(yè)價(jià)值的提升供應(yīng)了較好的模式基礎(chǔ)。.作為貿(mào)易流通企業(yè)經(jīng)營(yíng)奧特萊斯業(yè)態(tài)擁有天生的優(yōu)勢(shì)。主要有：物流、招商、管理等方面。這對(duì)促進(jìn)項(xiàng)目的優(yōu)異發(fā)展起到了重要作用。2、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)情況解析業(yè)態(tài)組合解析數(shù)據(jù)顯示：上海奧特萊斯購(gòu)物中心主要以服飾類為主，占比達(dá)到73％；其次是鞋帽及箱包，分別為

11％及7％；上述三類占比高出90％。精選、床上用品及文體數(shù)碼明顯占比偏小，娛樂配套沒有在項(xiàng)目中表現(xiàn)。解析認(rèn)為：上海奧特萊斯購(gòu)物中心在業(yè)種構(gòu)成方面相對(duì)單一。其他業(yè)種的補(bǔ)充作用不明顯。從三方面理解為：一方面表現(xiàn)專業(yè)性，在服飾、鞋帽及箱包業(yè)種中形成較大的規(guī)模，可以增強(qiáng)花銷的目的性；另一方面隨機(jī)花銷吸引力不強(qiáng)，對(duì)商品的折扣水平及品牌的豐富性提出更高的要求，對(duì)于保障人氣支持不足；第三方面，鑒于上述業(yè)種的重復(fù)花銷水平有限，對(duì)項(xiàng)目的地區(qū)輻射能力和地區(qū)花銷集體結(jié)構(gòu)提出更高的挑戰(zhàn)。品牌構(gòu)成解析數(shù)據(jù)顯示：上海奧特萊斯購(gòu)物中心國(guó)際品牌占整個(gè)項(xiàng)目品牌數(shù)量的17％，品牌絕對(duì)數(shù)量為46個(gè)。國(guó)際品牌折扣在4－6折。解析認(rèn)為：從占比上看，國(guó)際品牌比率偏小，與項(xiàng)目的定位存在較大程度上的差距，這對(duì)于提升和保護(hù)項(xiàng)目的形象有必然的阻攔作用。從絕對(duì)數(shù)上看，46個(gè)國(guó)際品牌基本上占了已經(jīng)進(jìn)入國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的同類品牌的50％左右。入駐項(xiàng)目的品牌絕對(duì)數(shù)量的不足很大程度上受國(guó)際品牌進(jìn)入國(guó)內(nèi)市場(chǎng)及其發(fā)展戰(zhàn)略影響。某種程度上認(rèn)為國(guó)際品牌對(duì)國(guó)內(nèi)奧特萊斯的業(yè)態(tài)形式未能獲取高度認(rèn)同。（四）北京奧特萊斯購(gòu)物中心1、項(xiàng)目發(fā)展背景解析區(qū)位北京奧特萊斯位于北京市旭日區(qū)東四環(huán)南路9號(hào)，東四環(huán)與東三環(huán)之間。項(xiàng)目周邊高速路網(wǎng)發(fā)達(dá)，經(jīng)過東四環(huán)可迅速到達(dá)京沈高速、機(jī)場(chǎng)高速、京開高速、京石高速。項(xiàng)目距離市中心約10KM，距離北京國(guó)都國(guó)際機(jī)場(chǎng)約35KM。經(jīng)過京沈高速、機(jī)場(chǎng)高速、京開高速、京石高速可迅速到達(dá)沈陽(yáng)、北戴河、天津、石家莊等地。有多條公交線路直接到達(dá)項(xiàng)目。從項(xiàng)目乘坐公交車約20分鐘可到北京國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)；乘車約40分鐘可到達(dá)天安門及王府井；乘坐地鐵可到達(dá)項(xiàng)目周邊（10＃線勁松站）解析認(rèn)為：北京奧特萊斯在區(qū)位上具備了優(yōu)越的便利性優(yōu)勢(shì)。規(guī)模從規(guī)模上看，北京奧特萊斯是目前國(guó)內(nèi)同類業(yè)態(tài)中規(guī)模較大的項(xiàng)目。14模中絕大多數(shù)是經(jīng)營(yíng)性物業(yè)。物流配套、休閑配套、旅游配套幾乎沒有，其明顯。

萬(wàn)平方米的建筑規(guī)單一的購(gòu)物功能尤解析認(rèn)為：從檢查情況看，北京奧特萊斯“提袋率”較高，單一的購(gòu)物功能較大程度上提升了購(gòu)物的目的性。投資管理組合項(xiàng)目由北京燕莎控股企業(yè)投資建設(shè)。由燕莎友誼商城負(fù)責(zé)平常運(yùn)營(yíng)。北京燕莎控股企業(yè)是首旅企業(yè)成員企業(yè)。是從事商業(yè)的主要專業(yè)運(yùn)營(yíng)管理企業(yè)企業(yè)。目前，擁有燕莎友誼商城、燕莎中心（凱賓斯基飯店）、貴友大廈、新燕莎銅鑼灣商業(yè)企業(yè)、北京市印章藝術(shù)企業(yè)等13家子企業(yè)。燕莎企業(yè)在北京地區(qū)以及國(guó)內(nèi)大地區(qū)中心城市和出名旅游景區(qū)，發(fā)展以服務(wù)國(guó)內(nèi)外旅游者、商務(wù)客人及當(dāng)?shù)馗叨丝蛻魹橹鞯母邫n都市百貨店、品牌折扣店和大型購(gòu)物中心以及大型高檔旅游商務(wù)款待中心的配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施。解析認(rèn)為：北京奧特萊斯在產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)方面高度一致，經(jīng)過一致招商、一致經(jīng)營(yíng)、一致管理的方法運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，是目前大型商業(yè)MALL的主要經(jīng)營(yíng)方式，此模式是保障項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成功重要前提條件。.其他，北京燕莎控股企業(yè)是大型的貿(mào)易流通企業(yè)。在經(jīng)營(yíng)高檔花銷品方面擁有優(yōu)勢(shì)，對(duì)于經(jīng)營(yíng)、招商國(guó)際品牌擁有優(yōu)越的資源和豐富的經(jīng)驗(yàn)，這對(duì)項(xiàng)目的成功經(jīng)營(yíng)創(chuàng)立了優(yōu)異的天生優(yōu)勢(shì)。3、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)情況解析業(yè)態(tài)組合解析北京奧特萊斯購(gòu)物中心是檢查的三個(gè)項(xiàng)目中唯一擁有文體