營銷部置業(yè)顧問培訓手冊

.z.營銷部置業(yè)參謀培訓手冊置業(yè)營銷部目錄前言第一章、房地產開發(fā)流程第二章、房地產根本概念第一節(jié)、房產與地產第二節(jié)、房地產市場第三節(jié)、房地產消費第三章、建筑學根底知識第一節(jié)、建筑物的分類第二節(jié)、建筑物構造概述第三節(jié)、房屋面積計算第四節(jié)、中西建筑風格概述第五節(jié)、名詞解釋前言房地產，是一種稀缺的資源、重要的生產要素和根本的生活資料，是一種人們十分重視、十分珍惜的財產。在市場經濟中，房地產還是一種商品，成為良好的投資對象。隨著經濟的開展、社會的進步和人口的增長，人們對房地產的需求會日益增加。由房地產開發(fā)、咨詢、估價、經紀、物業(yè)管理等組成的房地產業(yè)，是國民經濟的一個重要產業(yè)，并已經成為國民經濟的支柱產業(yè)?，F代房地產業(yè)在我國的興起，只有20多年的時間，但其開展迅猛，2008年，全國完成房地產開發(fā)投資30580億元，同比增長20.9%，房地產業(yè)對國民經濟和人民生活的影響日益顯著。目前，全國有房地產開發(fā)企業(yè)約6.2萬家，從業(yè)人員超過160萬人；房地產估價機構接近5000多家，從業(yè)人員25多萬人，其中取得房地產估價師執(zhí)業(yè)資格的人員有3.5萬人；房地產經紀機構約6萬家，從業(yè)人員50多萬人；物業(yè)管理企業(yè)超過3萬家，從業(yè)人員250多萬人。**綠都置業(yè)**是**宇通企業(yè)集團房地產板塊的核心企業(yè)，注冊資本2.16億元，是宇通集團控股的子公司。綠都置業(yè)以綜合型房地產開發(fā)為根本定位，依托宇通企業(yè)集團的雄厚實力和品牌優(yōu)勢，高起點、標準化運作，自2006年成立之日起，短短兩年內，迅速取得驕人的業(yè)績，并成為行業(yè)內關注的焦點。目前已組建了**綠都分公司、**綠都置業(yè)**等四個分公司，正在開發(fā)和銷售的有"綠都城〞、"綠都.嘉園〞、"**九天城〞、"**思故臺〞、"綠都春園〞、"**綠都城〞等多個工程，涵蓋住宅、商業(yè)等多種主流業(yè)態(tài)。。作為新興的房地產公司，綠都置業(yè)迅速崛起，成為后起之秀：公司入選"2006CCTV年度雇主調查暨2006中原先鋒榜〞，并榮獲"典范中原——中原地產最具價值企業(yè)〞、"**市2006年度房地產先進單位〞。公司開發(fā)的"綠都城〞工程榮耀中選"CIHAF2006中國房地產名盤〞、"明星中原——2006年度中原地產最正確熱銷樓盤〞、"影響中原12盤〞等一系列榮譽稱號。綠都置業(yè)正在為逐步實現"成為區(qū)域內一流的綜合性房地產開發(fā)商〞的愿景目標而不懈努力。第一章、房地產開發(fā)流程選址：1.市場條件判斷2.工程位置選擇立項：1.確定開發(fā)方案2.編制可行性研究報告取得土地：1.辦理"建立用規(guī)劃許可證"2.領取"國有土地使用證"規(guī)劃設計：領取"建立工程規(guī)劃許可證"開工建立：1.招標：尋找施工單位2.領取"建立工程施工許可證"3.開工建立竣工驗收：1.領取"商品房銷售許可證"開發(fā)流程也可用"五證〞的取得順序來貫穿證件名稱證件解釋建立用地規(guī)劃許可證"建立用地規(guī)劃許可證"是建立單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經城市規(guī)劃行政主管部門確認建立工程位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建立單位用地的法律憑證。國有土地使用證"國有土地使用證"是證明土地使用者(單位或個人)使用國有土地的法律憑證，受法律保護。建立工程規(guī)劃許可證"建立工程規(guī)劃許可證"是有關建立工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建立單位建立工程的法律憑證，是建立活動中承受監(jiān)視檢查時的法定依據。建筑工程施工許可證"建筑工程施工許可證"(建筑工程開工證)是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準文件，是建立單位進展工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據之一。商品房〔預〕銷售許可證"商品房銷售(預售)許可證"是市、縣人民政府房地產行政管理部門允許房地產開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準文件。第二章、房地產根本概念第一節(jié)、房產與地產一、房地產的概念房地產是房產和地產的總稱。其在物質上是由土地及土地上的建筑物和構筑物構成的。在經濟學上也叫不動產。二、地產的概念與分類1.地產：即指能夠為其權利人帶來收益或滿足其權利人工作或生活需要的土地資產。2.居住用地：指住宅區(qū)內的居住建筑本身用地，以及與建筑有關的道路用地、綠化用地和相關的公共建筑用地。3.工業(yè)用地：主要是指工業(yè)生產用地，包括工廠、動力設施及工業(yè)區(qū)內的倉庫、鐵路專用線和衛(wèi)生防護地帶等。4.倉庫用地：指專門用來存放各種生活資料和生產資料的用地、包括國家儲藏倉庫、地區(qū)中轉倉庫、市內生活供給效勞倉庫、危險品倉庫等。5.交通用地：指城市對外交通設施用地，包括鐵路、公路線路及相關的防護地帶等用地。6.市政用地：指用于建造各種公共根底設施的用地，包括城市供水、排水、道路、橋梁、廣場、電力、電訊、供熱等根底設施使用的用地。7.商業(yè)效勞用地：指為整個城市或小區(qū)提供各種商業(yè)和效勞業(yè)的用地。包括商店、超級市場、銀行、飯店、娛樂場所等等。8.公共綠化用地：指城市區(qū)域內的公園、森林公園、道路及街心的綠化帶等占用的地產。這類用地主要是為改善城市生態(tài)環(huán)境和供居民休憩所用。9.教科文衛(wèi)設施用地：這類用地包括各類大、中、小學校，獨立用地的科學研究機構、實驗站、體育活動場所、衛(wèi)生醫(yī)療機構等的地產。10.港口碼頭用地：主要是貨運、客運碼頭、民用機場等用途的地產。11.軍事用地：指提供為軍事活動效勞的用地，屬特殊用地。12.其它用地：不屬于以上工程的其它城市用地，包括市區(qū)邊緣的農田、牧場、空地等。三、土地所有權的概念與劃分1.土地所有權：指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內，對其擁有的土地享有占有、使用、收益和處分的權利。2.土地所有權可分為：國有土地和集體土地兩類。3.國有土地：指屬于國家所有即全民所有的土地，國家是國有土地所有權的唯一主體，用地單位或個人對國有土地只有使用權，沒有所有權。4.集體土地：屬于農村居民集體經濟組織所有的土地，集體土地所有權的主體是農村居民集體經濟組織。四、房產的分類1.住宅建筑物：可細分為普通住宅、高級公寓、花園別墅等。2.生產用房：指社會各類物質生產部門作為根本生產要素使用的房屋。包括工業(yè)、交通運輸和建筑業(yè)等生產活動中所使用的廠房、倉庫、實驗室等3.辦公用房：指政府行政部門、事業(yè)部門、社會團體以及企業(yè)公司等處理日常事務和事社會經濟活動提供效勞的房屋，亦稱寫字樓。4.其它樓宇：以上各類樓宇以外的各種用途的房屋，如外國駐華機構用房、**用房等等。五、房產所有權的分類1.占有權：對于房屋的實際持有和控制，它是使用財產的前提條件。2.使用權：指按照財產的性能和用途行使利用的權利，以滿足人們生產和生活的需要。3.收益權：指憑借所有權而取得的經濟收入或利益，如房屋所有權人將房屋出租而收取的租金。4.處分權：決定財產事實上和法律上存在形式和運動方向的權能，只有財產的所有人才具有財產的處分權。第二節(jié)、房地產市場一、房地產市場的概念1.狹義概念：房地產商品進展交易活動的地方或場所。2.廣義概念：包括土地的出讓、轉讓、抵押、開發(fā)、房地產買賣、租賃、轉讓、互換、抵押以及一些與房地產有關的開發(fā)、建筑、修繕、裝飾等勞務活動。二、房地產市場的特點1.經營對象的非流動性：房地產主要經營對象是房產和土地的使用權，而房屋和土地都是不動產，具有不能作空間位移的物理屬性。2.流通形式的多樣性：指房地產流通的具體形態(tài)和方法。城市房屋流通形式主要有買賣、抵押、典當、信托等，城市土地使用權的流通形式主要有出讓、轉讓、出租等。3.市場的統(tǒng)一性：指房產市場和地產市場的融合性。在房地產交易中，任何一筆房產商品交易都必然是房地合一的交易。4.市場的區(qū)域性：此區(qū)域性是由房地產商品的差異性決定的。由于其性質和其所處的城市區(qū)域不同，其市場供求狀況和價格水平也往往會有大的落差。5.供給的稀缺性：指房地產市場是一個供給稀缺的市場。一方面是人口的不斷增加，需求也相應增長。另一方面是土地作為不可再生資源，其數量根本上是恒定的。6.不完全開發(fā)性：由于土地使用權和房屋所有權兩種不同權益在同一市場流通，為保證市場的有效供給，國家需要采取強有力的措施抑制不合理的市場需求來干預市場。因此，房地產市場活動在*些環(huán)節(jié)受到政府嚴格限制，具有不完全開放性。6.市場的不充分性：由于房地產市場與完全自由競爭市場四個條件相差深遠，因而房地產市場只是一個不充分市場。7.房地產市場投機的巨大可能性：房地產市場與其它市場相比具有更大的投機性。房地產商品供給的有限性和需求的無限性、由于對房地產的不斷投資、城市根底設施建立和社會設施投資引起的相鄰效益以及房地產的保值和增值特性都決定著房地產投機的巨大可能性。三、房地產市場的分類1.房地產一級市場：是土地交易市場，是土地所有者與使用者間的縱向交流，由政府直接控制和壟斷經營。2.房地產二級市場：是增量房地產交易市場，指房地產經營者與房地產使用者的縱向流通市場。3.房地產三級市場：即存量房地產交易市場，是房地產所有者將房地產使用權或所有權再轉讓的市場，是消費者間的橫向交易，屬于消費市場的重新配置。第三節(jié)、房地產消費一、房地產消費的類型1.投資型：房地產的消費主體對房地產消費主要不是為了自己使用，而是為了作為投資對象，通過投入資金、勞動力、技術等要素改變原有的房地產性能、構造和形式，通過出售或出租來獲取利潤。2.生產型：對房地產的消費不是為了用于消費，而是作為生產和經營場所，為生產和經營提供活動空間或場地。3.消費型：主要是由國家機關、事業(yè)單位和個人為了消費使用。此類物業(yè)主要是住宅和辦公用房等。二、房地產消費的特點1.普遍性：房地產既是生活資料，又是生產資料，是人們生活必不可少的空間條件和活動基地。2.多樣性：房地產可以用于工業(yè)生產，可以用于商業(yè)經營活動及辦公樓等，也可作為城市居民居住的地方等。其多種使用價值和多種效用為房地產消費者提供了多種選擇的時機，滿足了房地產各方面的消費。3.不可替代與差異性：房地產為人們提供的空間和基地是其它產品無法替代的。其不可再生的性質決定了消費的不可替代性，其位置的固定不動性決定了房產間的差異性。4.連續(xù)性與連續(xù)性：房地產消費的普遍性和不可替代性以及其使用價值的耐久性決定了房地產消費的連續(xù)性和連續(xù)性。從社會整體看只要社會在開展，人口在增長，需求就會存在，表達出其連續(xù)性。但從個人來說，由于房地產是耐用消費品，一次購置可以滿足長期的消費，不會象其他消費品一樣需要不斷地反復地和連續(xù)地到市場購置，表達出其連續(xù)性。5.消費彈性的差異性：由于房地產的特性及它的功能和用途的不同，決定著不同的房地產具有不同的消費彈性。在市場經濟條件下，房地產的消費是與收入水平是成正比的，而其消費彈性與價格彈性成反比。6.增長性：一般情況下對房地產的消費總是不斷增長的，這是由社會進步和居民生活水平的提高決定的。此消費可以分為幾個層次：生理上的消費、平安的消費、社會交往的消費、價值欲望的消費等。三、影響房地產消費的因素1.經濟社會開展及城市化的水平：經濟社會越開展、城市化水平越高，對房地產的消費也就越大。隨著城市的開展，城市土地面積的不斷增加，城市對土地和住宅的消費也就越來越大。2.城市人口增長及生活水平：城市的開展，其人口也會相應增加，加之生活水平的提高，對城市土地的消費就越來越大了。3.房地產價格水平：與其它市場一樣，價格的上下對于房地產的消費有很大的影響。價格高，就會限制對房地產的消費，價格低，就會增加對房地產的消費。4.國家政策：國家的政策對房地產的生產性消費和消費性消費都會有巨大的影響。特別是對房地產的總量平衡和構造平衡有著重大的調節(jié)作用。對于居民住房消費影響最大的是國家的住房政策以及與住房有關的各項優(yōu)惠政策。5.城市產業(yè)構造：城市產業(yè)構造開展的狀況，不僅決定著城市對房地產消費的總量，而且決定著房地產產業(yè)的消費構造。6.消費者對經濟開展形勢預測：消費者的消費會受到外部環(huán)境的制約，外部環(huán)境影響著現實支付能力能否得到實現。如果消費者對未來經濟開展的預測是樂觀的，房地產消費就會增長，如果是悲觀的，消費會減少。第三章、建筑學根底知識第一節(jié)、建筑物的分類一、建筑物的用途分類及特點1.民用建筑：供人們生活、居住、從事各種文化福利活動的房屋。按其用途不同，有以下兩類：居住建筑供人們生活起居用的建筑物，如住宅、宿舍、賓館、招待所；公共建筑供人們從事社會性公共活動的建筑和各種福利設施的建筑物，如各類學校、圖書館、影劇院等。2.工業(yè)建筑：供人們從事各類工業(yè)生產活動的各種建筑物、構筑物的總稱。通常將這些生產用的建筑物稱為工業(yè)廠房。包括車間、變電站、鍋爐房、倉庫等。二、按建筑構造的材料分類1.磚木構造：這類房屋的主要承重構件用磚、木構成。其中豎向承重構件如墻、柱等采用磚砌，水平承重構件的樓板、屋架等采用木材制作。這種構造形式的房屋層數較少，多用于單層房屋。2.磚混構造：建筑物的墻、柱用磚砌筑，梁、樓板、樓梯、屋頂用鋼筋混凝土制作，成為磚—鋼筋混凝土構造。這種構造多用于層數不多〔六層以下〕的民用建筑及小型工業(yè)廠房，是目前廣泛采用的一種構造形式。3.鋼筋混凝土構造：建筑物的梁、柱、樓板、根底全部用鋼筋混凝土制作。梁、樓板、柱、根底組成一個承重的框架，因此也稱框架構造。墻只起圍護作用，用磚砌筑。此構造用于高層或大跨度房屋建筑中。4.鋼構造：建筑物的梁、柱、屋架等承重構件用鋼材制作，墻體用磚或其他材料制成。此構造多用于大型工業(yè)建筑。三、按建筑構造承重方式分類1.承重墻構造：它的傳力途徑是：屋蓋的重量由屋架〔或梁柱〕承當，屋架支撐在承重墻上，樓層的重量由組成樓蓋的梁、板支撐在承重墻上。因此，屋蓋、樓層的荷載均由承重墻承當；墻下有根底，根底下為地基，全部荷載由墻、根底傳到地基上。2.框架構造：主要承重體系有橫梁和柱組成，但橫梁與柱為剛接〔鋼筋混凝土構造中通常通過端部鋼筋焊接后澆灌混凝土，使其形成整體〕連接，從而構成了一個整體剛架〔或稱框架〕。一般多層工業(yè)廠房或大型高層民用建筑多屬于框架構造。3.排架構造：主要承重體系由屋架和柱組成。屋架與柱的頂端為鉸接〔通常為焊接或螺栓連接〕，而柱的下端嵌固于根底內。一般單層工業(yè)廠房大多采用此法。4.其他：由于城市開展需要建立一些高層、超高層建筑，上述構造形式缺乏以抵抗水平荷載〔風荷載、地震荷載〕的作用，因而又開展了剪力墻構造體系、桶式構造體系。四、建筑高度分類建筑物可根據其樓層數量分為以下幾類1.低層：3層及3層以下2.多層：3層以上，8層以下3.中高層：8層以上，18層以下4.高層：18層以上，30層以下5.超高層：30層以上第二節(jié)、建筑物構造概述一、房屋構成局部地基與根底、墻或柱、樓板與地面、門窗、樓梯、屋頂等組成。二、構造名詞解釋1地基：系建筑物下面的土層。它承受根底傳來的整個建筑物的荷載，包括建筑物的自重、作用于建筑物上的人與設備的重量及風雪荷載等。2根底：位于墻柱下部，是建筑物的地下局部。它承受建筑物上部的全部荷載并把它傳給地基。3墻和柱：承重墻和柱是建筑物垂直承重構件，它承受屋頂、樓板層傳來的荷載連同自重一起傳給根底。此外，外墻還能抵御風、霜、雨、雪對建筑物的侵襲，使室內具有良好的生活與工作條件，即起圍護作用；內墻還把建筑物內局部割成假設干空間，起分割作用。4樓板和地面：樓板是水平承重構件，主要承受作用在它上面的豎向荷載，并將它們連同自重一起傳給墻或柱。同時將建筑物分為假設干層。樓板對墻身還起著水平支撐的作用。底層房間的地面貼近地基土，承受作用在它上面的豎向荷載，并將它們連同自重直接傳給地基。5樓梯：是指樓層間垂直交通通道。6屋頂：是建筑物最上層的覆蓋構造層，它既是承重構件又是圍護構件。它承受作用在其上的各種荷載并連同屋頂構造自重一起傳給墻或柱；同時又起到保溫、防水等作用。7門：是提供人們進出房屋或房間以及搬運家具、設備等的建筑配件。有的門兼有采光、通風的作用。8窗：其主要作用是通風采光。一般來說，根底、墻和柱、樓板、地面、屋頂等是建筑物的主要局部；門、窗、樓梯等則是建筑物的附屬部件。三、分類說明1根底：按構造形式可分條形根底、獨立根底、滿堂根底和樁根底。2墻體：按其在平面中的位置可分內墻和外墻。凡位于房屋四周的墻稱為外墻，其中位于房屋兩端的墻稱為山墻。凡位于房屋內部的墻稱為內墻。外墻主要起圍護作用，內墻主要分隔房間作用。另外沿建筑物短軸布置的墻稱為橫墻，沿建筑物長軸布置的稱為縱墻；按其受力情況可分承重墻和非承重墻。直接承受上部傳來荷載的墻稱為承重墻，而不承受外荷載的墻稱為非承重墻；按其使用的材料可分磚墻、石墻、土墻及砌塊和大型板材墻等。對墻面進展裝修的墻稱為混水墻；墻面只做勾縫不進展其它裝飾的墻稱為清水墻；按其構造可分為實體墻、空體墻和復合墻。實體墻由普通黏土磚或其它實心磚砌筑而成；空體墻是由實心磚砌成中空的墻體或空心磚砌筑的墻體；復合墻是指由磚與其它材料組合成的墻體。3樓板：鋼筋混凝土樓板按照施工方法可分為現澆和預制兩種?，F澆鋼筋混凝土樓板其樓板整體性、耐久性、抗震性好，剛度大，能適應各種形狀的建筑平面，設備留洞或設置預埋件都較方便，但模板消耗量大，施工周期長。4窗與門：窗的類型很多，按使用的材料可分為木窗、鋼窗、鋁合金窗、玻璃鋼窗等。其中以木窗和鋼窗應用最廣；按窗所處的位置可分側窗和天窗。側窗是安裝在墻上的窗，開在屋頂上的窗稱為天窗，在工業(yè)建筑中應用較多；按窗的層數可分單層窗和雙層窗；按窗的開啟方式可分固定窗、平開窗、懸窗、立轉窗、推拉窗等。門的類型按使用材料分有木門、鋼門、鋼筋混凝土門、鋁合金門、塑料門等。各種木門使用仍然比擬廣泛，鋼門在工業(yè)建筑中普遍應用；按用途可分為普通門、紗門、百葉門以及特殊用途的保溫門、隔聲門、防火門、防盜門、防爆門、防射線門等；按開啟方式分為平開門、彈簧門、折疊門、推拉門、轉門、圈簾門等。5樓梯：按位置分室內樓梯和室外樓梯；按使用性質分室內有主要樓梯和輔助樓梯，室外有平安樓梯和防火樓梯；按使用材料分木樓梯、鋼筋混凝土樓梯和鋼樓梯；樓梯的組成樓梯是由樓梯段、休息平臺、欄桿和扶手等局部組成。6屋頂：屋頂的類型按屋面形式大體可分為四類：平屋頂、坡屋頂、曲面屋頂及多波式折板屋頂。第三節(jié)、房屋面積計算一、房屋面積的分類1.實用面積〔凈面積〕：它是建筑面積扣除公攤面積、及墻體柱體所占用的面積后的凈使用面積，俗稱地磚面積。2.建筑面積〔套內面積、軸線面積〕：包含了房屋居住可用的實用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其它公攤面積等。3.公攤面積：是指建筑物的樓梯、外墻、首層大堂及小區(qū)內其它一些配套設施的分攤面積。二、計算建筑面積的范圍1.單層建筑物無論其高度如何，均按建筑物勒腳以上外墻外圍水平面積計算。單層建筑物內如果帶有局部樓層者，亦應計算建筑面積。上下聯(lián)跨需分別計算建筑面積時，按上下跨相鄰處高跨柱外線為分界限。2.多層或高層建筑物按分層建筑面積總和計算，每層建筑面積按建筑物勒腳以上外墻外圍的水平面積計算。3.各種變形逢、沉降縫，寬在30mm以內的抗震縫，均分層計算建筑面積。4.建筑物內無樓梯，設室外樓梯的，其室外樓梯按每層水平投影面積計算建筑面積；室內有樓梯并設室外樓梯的，其室外樓梯按每層水平投影面積的一半計算建筑面積。5.用深根底做地下架空層，有圍護構造者，按其圍護構造外圍水平面積計算建筑面積。6.坡地建筑物利用吊腳做架空層，有圍護構造者，按其圍護構造外圍水平面積計算建筑面積。7.建筑物內的門廳、大廳，不管其高度如何，均按一層計算建筑面積，門廳、大廳內回廊局部按其水平投影計算建筑面積。8.電梯井、提物井、垃圾道、管道井、附墻煙囪等均按建筑物自然層計算建筑面積。9.建筑物內的技術層層高超過2.2米的，按技術層外圍水平面積計算建筑面積。技術層層高雖不超過2.2米，但從中分隔出來作為辦公室、倉庫等，應按分隔出來的使用局部外圍水平面積計算建筑面積。10.有柱雨罩，按柱外圍水平面積計算建筑面積；獨立柱雨罩，按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積。11.有柱車棚、貨棚、站臺等，按柱外圍水平面積計算建筑面積；單排柱的獨立車棚、貨棚、站臺等，按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積。12.突出墻面的門斗、眺望間，按圍護構造外圍水平面積計算建筑面積。13.封閉式陽臺、挑廊按其水平投影面積計算建筑面積。挑陽臺按其水平投影面積的一般計算建筑面積。凹陽臺按其陽臺凈空面積〔包括陽臺欄板〕的一半計算建筑面積。14.建筑物外有頂蓋和柱的走廊、檐廊、按柱的外邊線水平面積計算建筑面積；無柱的走廊、檐廊，按其投影面積的一半計算建筑面積。三、不計算建筑面積的范圍1.突出墻面的構件、藝術裝飾以及掛板突出的藝術裝飾線，如柱、垛、勒腳、臺階、無柱雨罩等。2.檢修消防等用的室外爬梯、寬度在60cm以內的鋼梯。3.穿過建筑物的通道、住宅的首層平臺、層高在2.2米以內的設備層。4.深根底架空層僅預留門窗洞口，不做地面及裝飾的。5.沒有圍護構造的屋頂水箱間、舞臺及后臺懸掛幕布、布景的天橋、挑臺。6.單層建筑物內分隔的操作間、操作室、儀表間等單層房間。7.地下人防、支線、人防通道、人防通道端頭為豎向爬梯設置的平安出入口。8.寬在30mm以上的抗震縫、有伸縮縫的靠墻煙囪，構筑物如獨立煙囪、煙道、水塔、儲水池、儲倉等。9.建筑物內外的操作平臺、上料及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。第四節(jié)、中西建筑風格概述一、中式建筑特點1.組群分布，主次清楚，富有節(jié)奏感。在中軸線上采取橫向構圖，把重要的建筑物布置在中軸線上，次要的建筑則對稱地列于中軸線兩側。構造以"間〞為單位，構成單座建筑，再以單座建筑組成庭院，進而以庭院為單位組合成各種形式的組群。2.講究色彩的搭配。中國的建筑具有濃郁的地域特色，但不管是什么地方，都很講究色彩的搭配，如江南水鄉(xiāng)的白墻、黑瓦、與山明水秀的自然環(huán)境相融合。而北方的建筑物多色彩濃艷，比照強烈，如紅墻黃瓦的故宮，紅色的院墻，金光閃閃的屋頂，配上蔚藍色的天空作背景，強烈的比照，給人留下深刻的印象。3.裝飾具有多樣性：中式建筑物的窗是裝飾的重點。窗的形狀有方、圓、橢圓、花形、扇形、多角形等，窗中的格紋及種類更是多得無法統(tǒng)計。如被譽為"古民居博物館〞的**黟縣西遞村中，舉目皆是用青灰色石料雕制而成的漏窗或花窗，多姿多彩，將一棟動樓舍裝點得古樸典雅。4.建筑物具有明顯的等級規(guī)定：一般可從建筑物的屋頂式樣和檐來區(qū)別。4.1廡殿式建筑：最高級，只有皇家重要建筑、宮殿或大殿才使用。它是四面斜坡、一正脊、四斜脊。屋面略有弧度、屋角、屋檐向上翹起。4.2歇山式建筑：采用四面坡和二面坡的結合，即東西兩側的屋面上部轉折成垂直的三角形，下部仍為斜坡。4.3攢尖式建筑：平面是圓形或多邊形，上為錐形的屋頂。多見于壇、閣、亭、塔之頂。4.4懸山式建筑：屋面雙坡，兩側伸出于山墻之外。有正脊一條和垂脊4條。4.5硬山式建筑：規(guī)格最低，兩側山墻同屋面齊平或略高于屋面。屋脊同懸山式。二、西式建筑風格特點：1.羅馬式建筑：羅馬式建筑興起于公元九世紀至十五世紀，是歐洲基督教堂的主要建筑形式之一。羅馬式建筑線條簡單明確，造型重厚、敦實，其中有一局部最有封建城堡的特征，是教會威力的化身。如**老西開教堂，它的平面呈長十字形，正面和后部聳立高大的塔樓3座。樓座以黃、紅花磚砌成，上砌翠綠色圓肚形頂，檐下為半圓形拱窗，色彩比照鮮明。堂內為三通廊式，內墻彩繪壁畫，裝飾華美。2.哥特式建筑：哥特式建筑也是歐洲中世紀的主要建筑風格之一。哥特式建筑與羅馬式建筑造型穩(wěn)重、線條圓渾的風格恰恰相反，它以動式取勝，統(tǒng)貫全身、直刺蒼穹的垂直線條，鋒利的尖頂是其主要特征，是超凡入勝的**情緒的集中表現。如****市的南崗尼古拉教堂，為哥特式全木構造的建筑，它的外表是兩根穿插曲線復雜結合，線條輕快的尖拱形拱門，內部具有龐大的空間，頂上是巨大的蒼隆，光線通過彩色玻璃窗射入，變作血紅、紫石英和黃玉的**，造成一種向上的、天國的神秘幻覺，從而突出上帝的至高無上的權威。3.復興時期的建筑：此類建筑是十五世紀至十七世紀流行歐洲的建筑風格。其造型上排斥象征神權至上的哥特式建筑風格，以人體美的對稱、和諧為其意表。如矗立在**外灘的浦東開展銀行大樓，**石外墻，古典式圓柱、半圓形拱穹，以拱穹為中心的對稱的建筑形式，顯示出莊重、華貴、典雅的審美趣味。建筑物的內頂及回音壁上有展示**故事的作品，表現了文藝復興時期所提倡的人文主義思想。4.巴洛克式建筑：巴洛克式建筑，著意追求在建筑空間組合中產生復雜變化的效果。如**和平飯店，就具有巴洛克式建筑風格。它圓形屋頂，柱子很多，在不同的光線下產生各種明暗變幻。色彩運用也十分大膽，以紅色和白色為主調。更值得注意的是窗子，不僅式樣多，而且呈現波浪式曲線，使整個建筑物充滿了活力。5.西式現代建筑：以新型的高層摩天大廈為代表。這些高樓大廈以鋼筋混凝土、鋼材、玻璃、塑料、預制構件為材料，采取與根本構造體系無關的建筑物內部空間分割法，強調材料本身的質感和比例的美。如**的國際貿易大樓，它高160米，有53層樓面。外形線條簡潔、明快、挺拔流暢，象征著這座新型城市的開拓精神。大廈設有觀光電梯，即使是在乘坐電梯的片刻也能欣賞到室外風光。6.庭院式建筑：是指運用幾何圖形，把古代傳統(tǒng)的建筑藝術與現代化的最新技術巧妙地融合在一起，建造成各種自成體系、獨具風格的庭院式建筑物。如香山飯店是庭院式建筑物的代表。這座擁有325房間的大飯店，因山就勢，由5座式樣不同的斜頂樓群構成，最低的一層樓高，最高的只有4層。屋頂采用中國式的歇山式頂、懸山式頂、硬山式頂、墻面上的窗子仿照中國江南的花窗、漏窗建造?；彝甙讐Γ实艅e致，多走廊，擁有精巧的庭園，充滿了江南書卷氣息。它的內部設施卻很現代化，如溢香廳，上用透明玻璃頂，充分運用電腦、空調、光感應等新技術。走進飯店，江南秀氣撲面而來；踏入房間，又能得到最現代化的享受。三、中西合璧把西式建筑風格和中式建筑風格揉和在一起所建造的建筑物，如坐落在**西區(qū)的龍柏飯店就是典型。它的外形運用參差不齊的幾何圖形組成。主樓周圍是一片綠色的大草坪，上面有數只白色的躺椅，供旅客休憩。主樓旁還建有水池、靜中有動，生機盎然。大樓的北側，有一幽靜小道通向"小村〞。在"小村〞中，有許多棟小巧別致的日本式鄉(xiāng)村別墅，充滿了東方情調。第五節(jié)、名詞解釋1.商品房指由房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建立并出售、出租的房屋。2.外銷房指由房地產開發(fā)企業(yè)建立的，取得了外銷商品房預〔銷〕售許可證的房屋，外銷商品房可以出售給國內外〔含港、澳、臺〕的企業(yè)，其他組織和個人。3.內銷房指由房地產開發(fā)企業(yè)建立的，取得了商品房銷售許可證的房屋，內銷商品房可以出售給當地企事業(yè)單位和居民。4.復式住宅是受躍層式住宅啟發(fā)而創(chuàng)造設計的一種經濟型住宅。這類住宅在建造上仍每戶占有上下兩層，實際是在層高較高的一層樓中增建一個1.2米的夾層，兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅〔復式為3.3米，而一般躍層為5.6米〕，復式住宅的下層供起居用，炊事、進餐、洗浴等，上層供休息睡眠和貯藏用，戶內設多處入墻式壁柜和樓梯，中間樓板也即上層的地板。因此復式住宅具備了省地、省工、省料又實用的特點，特別適合子三代、四代同堂的大家庭居住，既滿足了隔代人的相對獨立，又到達了相互照應的目的。5.躍層式住宅是近年來推廣的一種新穎住宅建筑形式。這類住宅的特點是，內部空間借鑒了歐美小二樓獨院住宅的設計手法，住宅占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過公共樓梯而采用戶內獨用小樓梯聯(lián)接。躍層式住宅的優(yōu)點是每戶都有二層或二層合一的采光面，即使朝向不好，也可通過增大采光面積彌補，通風較好，戶內居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，相互干擾較小。6.二手房舊房。新建的商品房進展第一次交易時為"一手"，第二次交易則為"二手"。已購公房和經濟適用房上市的政策，成就了二手房市場。一些無房的人，可以買一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些住房充裕戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。7.產權置換指居民之間以自身原有產權房進展置換的一種業(yè)務。一般是在中介的撮合下進展，并可由中介代辦置換手續(xù)。8.房地產產權指房屋所有權和該房屋占用國有土地的使用權，房地產所有者對其所有的房地產享有占用、使用、收益和處分的權利。9.按揭是英文"mortgage"〔抵押〕的音譯，是指按揭人將房產的產權轉讓給提供貸款的銀行作為還款保證，按揭人在還清貸款后，按揭受益人立即將所涉及的房產產權轉讓給按揭人的行為。10.住房公積金是指國家機關、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位及其在職職工繳存一種義務性的住房長期儲金。住房公積金制度是結合我國城鎮(zhèn)住房制度改革的實際情況而實行的一種房改政策，指有關住房公積金的歸集、管理、使用、歸還等諸環(huán)節(jié)有機構成的整個運行機制和管理的制度。具體內容主要有三個方面：〔1〕"個人存儲，單位資助"住房公積金，專項用于住房支出，其公積金本息免征個人所得稅。〔2〕按"統(tǒng)一管理"的原則管理住房公積金。〔3〕按"專項使用"的原則運用住房公積金。11.個人住房抵押貸款指借款人購、建、修住房時以借款人或第三者能自主支配的房地產作為抵押物，向銀行申請一定數額借款的一種貸款方式。借款人到期不能歸還貸款本息的，貸款銀行有權依法處分其抵押房地產以獲得清償。12.個人住房擔保貸款指借款人或第三人以所購住房和其他具有所有權的財產作為抵押物或質物，或由第三人為其貸款提供保證，并承當連帶責任的貸款。借款人到期不能償還貸款本息的，貸款銀行有權依法處理其抵押物或質物，或要求保證人承當連帶歸還本息責任。13.房屋一般指上有屋頂，周圍有墻，能防風避雨，御寒保溫，供人們在其中工作、生活、學習、娛樂和儲藏物資，并具有固定根底，層高一般在2.2米以上的永久性場所。14.房改房已購公有住房，是指城鎮(zhèn)職工根據國家和縣級以上地方人民政府有關城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照本錢價或者標準價購置的已建公有住房。按照本錢價購置的，房屋所有權歸職工個人所有，按照標準價購置的，職工擁有局部房屋所有權，一般在5年后歸職工個人所有。15.存量房指已被購置或自建并取得所有權證書的房屋。16.集資房一般由國有單位出面組織并提供自有的國有劃撥土地用作建房用地，國家予以減免局部稅費，由參加集資的職工局部或全額出資建立，房屋建成后歸職工所有，不對外出售。產權也可以歸單位和職工共有，在持續(xù)一段時間后過渡為職工個人所有。屬于經濟適用房的一種。17.微利房亦稱微利商品房，指由各級政府房產管理部門組織建立和管理，以低于市場價格和租金、高于福利房價格和租金，用于解決局部企業(yè)職工住房困難和社會住房特困戶的房屋。18.解困房指各級地方政府為解決本地城鎮(zhèn)居民中特別困難戶、困難戶和擁擠戶住房問題而專門修建的住房。19.再上市房指職工按照房改政策購置的公有住房或經濟適用房首次上市出售的房屋。20.廉租住房廉租房是指政府以租金補貼或實物配租的方式，向符合城鎮(zhèn)居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供社會保障性質的住房。21.花園式住宅也叫西式洋房或小洋樓，也稱花園別墅。帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，一般為高收入者購置。22.公寓式住宅相對于獨院獨戶的西式別墅住宅而言。一般建在大城市，大多數是高層，標準較高，每一層內有假設干單戶獨用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺等等，還有一局部附設于旅館酒店之內，供一些常常往來的中外客商及其家眷中短期租用。23.安居工程住房指直接以本錢價向城鎮(zhèn)居民中低收入家庭出售的住房，優(yōu)先出售給無房戶、危房戶和住房困難戶，在同等條件下優(yōu)先出售給離退休職工、教師中的住房困難戶，不售給高收入家庭。本錢價由征地和拆遷補償費、勘察設計和前期工程費、**工程費、住宅小區(qū)根底設施建立費〔小區(qū)級非營業(yè)性配套公建費，一半由城市人民政府承當，一半計入房價〕、1%－3%的管理費、貸款利息和稅金等7項因素構成。24.經濟適用住房指根據國家經濟適用住房建立方案安排建立的住宅。由國家統(tǒng)一下達方案，用地一般實行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對各種經批準的收費實行減半征收，出售價格實行政府指導價，按保本微利的原則確定。25.住宅指專供居住的房屋，包括別墅、公寓、職工家屬宿舍和集體宿舍〔包括職工單身宿舍和學生宿舍〕等。但不包括住宅樓中作為人防用、不住人的地下室等，也不包括托兒所、病房、療養(yǎng)院、旅館等具有專門用途的房屋。26.成套住宅指由假設干臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、室內走道或客廳等組成的供一戶使用的房屋。27.非成套住宅指供人們生活居住的但不成套的房屋。28.公用設施用房指自來水、泵站、污水處理、變電、燃氣、供熱、垃圾處理、環(huán)衛(wèi)、公廁、殯葬、消防等市政公用設施的房屋。29.商業(yè)用房指各類商店、門市部、飲食店、糧油店、菜場、理發(fā)店、照相館、浴室、旅社、招待所等從事商業(yè)和為居民生活效勞所用的房屋。30.國有房產指歸國家所有的房產。包括由政府接收、國家經租、收購、新建以及由國有單位用自籌資金建立或購置的房產。國有房產分為直管產、自管產、軍產三種。自管房產指國家劃撥給全民所有制單位所有以及全民所有制單位自籌資金購建的房產。31.集體所有房產指城市集體所有制單位所有的房產。即集體所有制單位投資建造、購置的房產。32.私有(自有)房產指私人所有的房產，包括中國公民、港澳臺同胞、海外僑胞、在華外國僑民、外國人所投資建造、購置的房產，以及中國公民投資的私營企業(yè)〔私營獨資企業(yè)、私營合伙企業(yè)和私營**公司〕所投資建造、購置的房屋。33.有限產權房房屋所有人在購置公房中按照房改政策以標準價購置的住房或建房過程中得到了政府或企業(yè)補貼，房屋所有人享有完全的占有權、使用權和有限的處分權、收益權。34.鋼構造指承重的主要構件是用鋼材料建造的，包括懸索構造。35.鋼筋混凝土構造指承重的主要構件是用鋼、鋼筋混凝土建造的產，包括薄殼構造、大模板現澆構造及使用滑模、升板等建造的鋼筋混凝土構造的建筑物。35.混合構造指承重的主要構件是用鋼筋混凝土和磚木建造的。如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是用木材建造，柱是用鋼筋混凝土建造。36.磚木構造指承重的主要構件是用磚、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、磚墻、木柱建造的。37.房屋層數房屋層數是指房屋的自然層數，一般按室內地坪0以上計算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內層高在2.20m以上〔不含2.20m〕的，計算自然層數。房屋總層數為房屋地上層數與地下層數之和。假層、附層〔夾層〕、插層、閣樓〔暗樓〕、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計層數。38.地下室指房屋全部或局部在室外地坪以下的局部〔包括層高在2.2m以下的半地下室〕，房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/2者。39.半地下室房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/3，且不超過1/2者。40.假層指建房時建造的，一般比擬低矮的樓層。其前后沿的高度大于1.7m，面積缺乏底層的二分之一的局部。附層〔夾層〕是房屋內部空間的局部層次。41.閣樓〔暗樓〕一般是房屋建成后，因各種需要，利用房間內部空間上部搭建的樓層。42.塔式高層住宅以公用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅。43.單元式高層住宅由多個住宅單元組合而成，每單元均設有樓梯、電梯的高層住宅。44.通廊式高層住宅由共用樓梯、電梯通過內、外廊進入各套住宅的高層住宅。45.容積率指一個小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率46.占地面積小區(qū)所占的所有土地面積,包括走廊,花園,基地線以內.47.基地面積建筑物整體在地面的正投影面積.48.建筑面積指建筑物各層外墻(或外柱)外圍以內水平投影面積之和建筑面積=套內建筑面積+公攤面積+陽臺面積49.綠化率指規(guī)劃建立用地范圍內的綠地面積與規(guī)劃建立用地面積之比。50.建筑密度工程用地范圍內各種建、構筑物占地面積總和占總用地面積的比例。

建筑密度=〔建筑物占地面積＋構筑物占地面積〕÷工程總用地面積×100%51.得房率指可供住戶支配的面積與每戶建筑面積〔包括公用局部面積〕之比52.日照間距建筑物與建筑物之間的距離,他要滿足一個比例的要求.53.中線指墻中間的一條線,到兩個墻外表的距離都一樣.54.層高住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離55.凈高層樓地面至本層頂的垂直高度.凈高+樓板厚度=層高.56.開間住宅的開間就是住宅的寬度57.進深宅的進深就是指住宅的實際長度58.(住宅)房屋使用面積是指住宅中以戶(套)為單位的分戶(套)門內全部可供使用的空間面積。包括日常生活起居使用的臥室、起居室和客廳(堂屋)、亭子間、廚房、衛(wèi)生間、室內走道、樓梯、壁櫥、陽臺、地下室、假層、附層(夾層)、閣樓、(暗樓)等面積。住宅使用面積按住宅的內墻面水平投影線計算。59.房屋的產權面積房屋的產權面積系指產權主依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。房屋產權面積由直轄市、市、縣房地產行政主管部門登記確權認定。60.房屋預測面積指在商品房期房〔有預售銷售證的合法銷售工程〕銷售中，根據國家規(guī)定，由房地產主管機構認定具有測繪資質的房屋測量機構，主要依據施工圖紙、實地考察和國家測量標準對尚未施工的房屋面積進展一個預先測量計算的行為，它是開發(fā)商進展合法銷售的面積依據。61.房屋實測面積是指商品房竣工驗收后，工程規(guī)劃相關主管部門審核合格，開發(fā)商依據國家規(guī)定委托具有測繪資質的房屋房屋測繪機構參考圖紙、預測數據及國家測繪標準之規(guī)定對樓宇進展的實地勘測、繪圖、計算而得出的面積。是開發(fā)商和業(yè)主的法律依據，是業(yè)主辦理產權證、結算物業(yè)費及相關費用的最終依據。62.房屋的共有建筑面積指各產權主共同占有或共同使用的建筑面積。共有面積的內容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢效勞的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻〔包括山墻〕水平投影面積一半的建筑面積。獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢效勞的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。63.商品房的銷售面積商品房按"套〞或"單元〞出售，商品房的銷售面積即為購房者聽購置的套內或單元內建筑面積〔以下簡稱套內建筑面積〕與應分攤的公用建筑面積之和。商品房銷售面積＝套內建筑面積＋分攤的公用建筑面積。64.房屋施工面積指報告期內施工的房屋建筑面積，包括本期新開工面積和上年開發(fā)跨入本期繼續(xù)施工的房屋面積，以及上期已停建在本期復工的房屋面積。本期竣工和本期施工后又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中，多層建筑應填各層建筑面積之和。65.房屋新開工面積指在報告期內新開工建立的房屋建筑面積，不包括上期跨入報告期繼續(xù)施工的房屋面積和上期停緩建而在本期恢復施工房屋面積。房屋的開工應以房屋正式開場破土創(chuàng)槽〔地基處理或打永久樁〕的日期為準。66.房屋竣工面積指房屋按照設計要求已全部完工，到達入住和使用條件，經歷收鑒定合格〔或到達竣工驗收標準〕，可正式移交使用的房屋建筑面積總和。67.樓花一詞最早源自**，是指未完工的在建物。一般稱賣"樓花〞為預售房屋，買"樓花〞為預購房屋。68.實際銷售面積指報告期已竣工的房屋面積中已正式交付給購房者或已簽訂〔正式〕銷售合同的商品房屋面積。不包括已簽訂預售合同正在建立的商品房屋面積，但包括報告期或報告期以前簽訂了預售合同，在報告期又竣工的商品房屋面積。69.預售面積指報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產公司自用及周轉房等不可銷售或出租的房屋面積。70.居住面積住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活的居室凈面積之和。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構件所占的水平面積。71.單元式住宅指在多層、高層樓房中的一種住宅建筑形式。通常每層樓面只有一個樓梯，住戶由樓梯平臺直接進入分戶門，一般多層住宅每個樓梯可以安排24到28戶。所以每個樓梯的控制面積又稱為一個居住單元。72.期房指開發(fā)商從取得商品房預售許可證開場至取得房地產權證〔大產證〕止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購置商品房時應簽預售合同。73.現房指消費者在購置時具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產證的商品房，與消費者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產權證。74.商品房的起價指商品房在銷售時各樓層銷售價格中的最低價格。75.商品房的均價指商品房在銷售價格相加之后的和數除以單位建筑面積的和數，即得出每平方米的價格。76.水景商品房指依水而建的房屋77.TOWNHOUSE也叫聯(lián)排別墅，正確的譯法應該為城區(qū)住宅，系從歐洲舶來的，其原始意義上指在城區(qū)的沿街聯(lián)排而建的市民城區(qū)房屋。78.灰空間最早是由日本建筑師黑川紀章提出。其本意是指建筑與其外部環(huán)境之間的過渡空間，以到達室內外融和的目的，比方建筑入口的柱廊、檐下等。也可理解為建筑群周邊的廣場、綠地等。79.商住住宅指soho〔居家辦公〕住宅觀念的一種延伸。它屬于住宅，但同時又融入寫字樓的諸多硬件設施，尤其是網絡功能的興旺，使居住者在居住的同時又能從事商業(yè)活動的住宅行式。80.會所就是以所在物業(yè)業(yè)主為主要效勞對象的綜合性高級康體娛樂效勞設施。會所具備的軟硬件條件：康體設施應該包括泳池、網球或羽毛球場、高爾夫練習館、保齡球館、健身房等娛樂健身場所；中西餐廳、酒吧、咖啡廳等餐飲與待客的社交場所；還應具有網吧、閱覽室等其他效勞設施。以上一般都是對業(yè)主免費或少量收費開放。81.外飄窗指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面為玻璃，從而使人們擁有更廣闊的視野，更大限度地感受自然、親近自然，通常它的窗臺較低甚至為落地窗。82.中空玻璃中空玻璃是對傳統(tǒng)單玻門窗的革新，是現代門窗生產中的一