2022～2022年房地產(chǎn)業(yè)形勢分析與預(yù)測(二)

～2022年房地產(chǎn)業(yè)形勢分析與預(yù)測(二)二影響房地產(chǎn)的調(diào)控政策和2022年房地產(chǎn)進展趨勢

（一）影響房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策近年來，我國經(jīng)濟進展勢頭良好，但經(jīng)濟運行中的結(jié)構(gòu)性沖突進一步顯現(xiàn)，表現(xiàn)為鋼鐵、電解鋁、水泥等行業(yè)固定資產(chǎn)投資增長過快、新開工項目過多、在建規(guī)模過大，房地產(chǎn)開發(fā)資金過于依靠銀行貸款。為掌握房地產(chǎn)行業(yè)過熱，2022年中央實施了以“管嚴土地，看緊信貸”為主的宏觀調(diào)控措施，房地產(chǎn)開發(fā)的兩大命脈——土地和資金均被納入宏觀調(diào)控范圍。各商業(yè)銀行嚴格掌握對房地產(chǎn)的信貸投放，土地管理部門持續(xù)開展土地市場的清理整頓，土地嚴、金融緊貫穿全年，房地產(chǎn)企業(yè)普遍感受到了“地根”嚴控“銀根”緊縮的壓力。其實，從2022年下半年開頭，政府就間續(xù)出臺了加強土地管理、掌握信貸過快增長的政策，對房地產(chǎn)投資過快增長亮出了黃牌，只是2022年這些措施的實施力度進一步加大而已。

2022年中國房地產(chǎn)市場烙上了深刻的宏觀調(diào)控烙印，并將對2022年房地產(chǎn)的進展連續(xù)產(chǎn)生深刻影響。

1.緊縮“銀根”2022年金融部門連續(xù)實行措施，加強和改進房地產(chǎn)信貸管理，調(diào)整信貸投向。（1）4月25日央行提高存款預(yù)備金率0.5個百分點。（2）4月27日國務(wù)院下發(fā)通知，將房地產(chǎn)（不含經(jīng)濟適用住房項目）開發(fā)項目資本金比例由20%提高到35%以上。（3）6月銀監(jiān)會發(fā)布《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引》，規(guī)范商業(yè)銀行辦理房地產(chǎn)貸款的業(yè)務(wù)管理流程，確定掌握房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)風險的詳細指標，個人住房貸款比例不超過80%，借款人住房貸款的月支出與收入比掌握在50%以下（含50%），月全部債務(wù)支出與收入比掌握在55%以下（含55%），房地產(chǎn)開發(fā)公司的自有資本金比例不得低于35%。（4）10月18日銀監(jiān)會發(fā)布《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理方法》（征求看法稿），對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的經(jīng)營規(guī)章、監(jiān)督管理、風險掌握、懲罰等方面作出詳盡規(guī)定。（5）10月29日央行上調(diào)存貸款基準利率。

2.嚴格掌握供地，規(guī)范土地市場繼2022年的“土地風暴”之后，更為嚴格的土地掌握政策和措施在2022年相繼實施：（1）國務(wù)院辦公廳發(fā)出《關(guān)于深化開展土地市場治理整頓，嚴格土地管理的緊急通知》，明確提出實施“三個暫停”半年，標志著土地審批凍結(jié)半年。（2）連續(xù)治理整頓土地市場秩序，對全國各省市土地市場進行督查，核減了70.1%的開發(fā)區(qū)，查處土地違法案件7萬多起。（3）國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合出臺《關(guān)于連續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓狀況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》，要求各地在2022年8月31日后對全部經(jīng)營性土地必需通過招拍掛出讓，為早在2022年就已發(fā)布、但始終執(zhí)行不力的經(jīng)營性土地出讓市場化明確了時間表，從政策上堵住經(jīng)營性土地協(xié)議出讓之路。（4）為預(yù)防土地審批解凍之后的反彈、嚴格土地管理，2022年10月底國務(wù)院頒布了《關(guān)于深化改革嚴格土地管理的打算》。為貫徹落實該打算，完善土地供應(yīng)方案。2022年11月國土資源部先后出臺《關(guān)于貫徹落實〈國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的打算〉的通知》、《土地利用年度方案管理方法》、《建設(shè)項目用地預(yù)審管理方法》。（5）為消退地方政府干預(yù)土地審批，省以下土地管理部門實行垂直領(lǐng)導。（6）為切實愛護耕地特殊是愛護基本農(nóng)田，2022年10月21日國土資源部頒發(fā)《關(guān)于印發(fā)〈關(guān)于基本農(nóng)田愛護中有關(guān)問題的整改看法〉的通知》。

經(jīng)過治理整頓，2022年第一季度國務(wù)院批準的城市分批次建設(shè)用地比2022年平均下降了４６％。截至2022年6月17日，除內(nèi)蒙古自治區(qū)以外，30個?。▍^(qū)、直轄市）共清理各類開發(fā)區(qū)6741個，規(guī)劃用地面積3.75萬平方公里，超過全國實有城鎮(zhèn)建設(shè)用地面積的總和。在治理整頓過程中，清查了81962個新上項目用地，涉及土地面積79.26萬公頃；清理違法占用土地項目7184個，涉及面積3.65萬公頃；對停建、暫停并限期整改及取消立項的7077個項目，分別實行了停止辦理用地手續(xù)、停止后續(xù)供地、停止發(fā)放土地證、收回土地等處置措施；查處土地違法案件7萬多起，“圈地之風”得到遏制。土地市場向規(guī)范化邁進一步，1～9月份全國經(jīng)營性土地招拍掛面積3.63萬公頃，總價款達到2100多億元。

3.掌握拆遷2022年國家出臺一系列城鎮(zhèn)房屋拆遷政策，對房地產(chǎn)開發(fā)也帶來較大影響。建設(shè)部關(guān)于《城市房屋拆遷估價指導看法》1月1日開頭實施，建設(shè)部制定的《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》3月1日起實施，6月6日國務(wù)院辦公廳頒布《關(guān)于掌握城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴格拆遷管理的通知》，分別對房屋拆遷評估、估價機構(gòu)、行政行為進行了規(guī)范，細化了《城市房屋拆遷管理條例》中行政裁決和強制拆遷的條款，明確了拆遷規(guī)模和城市總體規(guī)劃的關(guān)系。

（二）2022年房地產(chǎn)業(yè)進展趨勢2022年的宏觀調(diào)控取得了肯定成效，但經(jīng)濟運行中的突出沖突和問題還沒有根本解決，制約經(jīng)濟平穩(wěn)較快進展的體制性障礙還沒有消退，經(jīng)濟社會進展中一些長期性和深層次的沖突依舊存在。因此，2022年年初的中央經(jīng)濟工作會議提出，要連續(xù)加強和改善宏觀調(diào)控，確保經(jīng)濟平穩(wěn)較快進展。2022年房地產(chǎn)業(yè)將在連續(xù)宏觀調(diào)控的環(huán)境中進展。

1.投資連續(xù)得到掌握，融資渠道醞釀變局中央經(jīng)濟工作會議將“掌握固定資產(chǎn)投資總規(guī)模，優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，調(diào)整投資與消費關(guān)系”列為2022年的重點之一，表明連續(xù)掌握投資增長仍將是2022年宏觀調(diào)控的重要手段。參照以往的閱歷，固定資產(chǎn)投資超過國民收入的35％就會消失投資過熱?？疾旃潭ㄙY產(chǎn)投資占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比例（投資率）歷年變化可以看到，即使在1992～1993年房地產(chǎn)過熱年份，全國投資率也沒有達到38％的水平。但2022年的投資率已經(jīng)達到38.24％，開頭超過1993年的最高水平，以后加速上升，2022年上升到47.39％。2022年在中央的宏觀調(diào)控下，投資率上升速度雖然有所減緩，但仍創(chuàng)出了51.33％的新高。這表明掌握投資增長的任務(wù)仍舊緊迫。房地產(chǎn)投資占社會固定資產(chǎn)投資的20％左右，并對上游產(chǎn)品有極強的拉動作用，所以壓縮房地產(chǎn)投資應(yīng)在情理之中。2022年房地產(chǎn)投資增速將進一步放緩，低于2022年增長速度，但估量不會低于20％。

全社會固定資產(chǎn)投資占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重由于央行《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》的出臺，及再次加息的可能等，2022年房地產(chǎn)信貸投入增速也將進一步放緩，這對資金密集型的房地產(chǎn)業(yè)來說，無異釜底抽薪。原有融資渠道的限貸，迫使房地產(chǎn)企業(yè)尋求新的融資方式與渠道，這意味著房地產(chǎn)融資將趨向多元化，例如大型房地產(chǎn)企業(yè)尋求上市融資機會等，房地產(chǎn)業(yè)將從項目導向向資金導向轉(zhuǎn)變。

2.土地市場趨向規(guī)范，建設(shè)用地增量掌握更嚴2022年土地市場將趨向規(guī)范，建設(shè)用地增量供應(yīng)掌握將更加嚴格。國土資源部和監(jiān)察部《關(guān)于連續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓狀況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》對土地出讓方式做出的強制性規(guī)定，將使協(xié)議出讓中黑箱操作和官員個人意志影響土地市場公正、公正的局面改觀，土地市場將趨向公開透亮??????！巴晟仆恋貓?zhí)法監(jiān)察體制，建立國家土地督察制度，設(shè)立國家土地總督察，向地方派駐土地督察專員，監(jiān)督土地執(zhí)法行為”，將成為2022年土地執(zhí)法、土地管理督察制度改革和完善的重要方向，中央對地方政府土地利用和土地管理工作的監(jiān)控將得到強化。建設(shè)項目用地預(yù)審管理將更為嚴格，低價土地招商引資的行為將受到遏制。在試點的基礎(chǔ)上，第三輪土地利用總體規(guī)劃將逐步綻開，規(guī)劃中將進一步強化耕地的愛護和嚴格掌握建設(shè)用地增量的基本國策，從嚴從緊掌握土地農(nóng)轉(zhuǎn)非總量和速度；土地利用總體規(guī)劃的調(diào)整審批權(quán)限將上收，特殊是涉及占用基本農(nóng)田的規(guī)劃調(diào)整要經(jīng)國務(wù)院審批；針對耕地愛護將建立責任考核體系，落實土地管理行政首長負責制，各級政府土地管理的權(quán)利和責任將更加明確。這些措施將有助于消退土地供應(yīng)雙軌制造成的不公平，有利于打破土地供應(yīng)的地區(qū)封鎖，形成統(tǒng)一、開放、競爭、有序的土地市場，增加市場形成地價的機制。從政治層面上看，供地制度的規(guī)范化有利于維護國家作為土地全部者的權(quán)益，消退開發(fā)商的尋租機會和不當?shù)美?，有利于消退腐敗和廉政建設(shè)。從房地產(chǎn)業(yè)的層面看，房地產(chǎn)開發(fā)的圈地行為將受到遏制，大盤開發(fā)將逐步不再成為主導模式，中小房地產(chǎn)項目將逐步成為市場主體。

3.被動需求有望下降，二手房市場升溫2022年停止拆遷、集中解決拆遷遺留問題，說明中央非常關(guān)注拆遷的負面效應(yīng)，可以期望2022的拆遷工作將慎重進行。拆遷工作即使連續(xù)進行，拆遷量與前幾年占全國房地產(chǎn)市場50％左右相比，也將有較大幅度的下降，對房地產(chǎn)市場需求將產(chǎn)生重要影響。

2022年二手房市場以房源趨于豐富化、購房人群趨于多元化、消費需求趨于升級化、熱點區(qū)域趨于擴大化為特征。但二手房房源未能充分釋放造成有效供應(yīng)不足，銀行“惜貸”導致申貸難度大，使二手房市場并未達到抱負程度。隨著從中央到地方一系列二手房交易管理政策的完善和實施以及已購公房的大量上市，房源連續(xù)放量，購房需求持續(xù)增長，二手房市場將增加活力，價格平穩(wěn)上升。在二、三級市場聯(lián)動下，梯度消費格局逐步形成，住房消費結(jié)構(gòu)將趨向合理，推動住房市場良性循環(huán)。二手房市場的進展，將對平抑房地產(chǎn)價格上升、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場發(fā)揮重要作用，有利于我國房地產(chǎn)事業(yè)的整體健康進展。因此可以預(yù)見，2022年二手房市場將在我國房地產(chǎn)市場中發(fā)揮更加重要的作用，并為我國建設(shè)和諧社會做出貢獻。

4.供求關(guān)系偏緊，房價增幅趨緩從需求來看，近期影響其變動的因素主要有：國家上調(diào)銀行存貸款利率、掌握二次購房和投機性購房、掌握拆遷規(guī)模等。在中國當前居住水平普遍較低，住房需求呈現(xiàn)很大剛性，房地產(chǎn)市場以首次購房需求和改善型需求為主的背景下，上調(diào)利率、掌握二次購房和投機性購房對需求量的影響不大。掌握拆遷規(guī)模在影響需求的同時，也影響供應(yīng)，對于供求關(guān)系而言，這一因素可以忽視不計。因此，可以猜測，隨著我國經(jīng)濟的快速進展、城鎮(zhèn)居民人均可支配性收入的增加以及城市化進程的推動，2022年房地產(chǎn)市場的需求將在前幾年的基礎(chǔ)上持續(xù)旺盛。

從供應(yīng)來看，近期出臺的提高存款預(yù)備金率、存貸款利率和項目資本金比例、嚴格土地管理、掌握拆遷規(guī)模等宏觀政策都會對房地產(chǎn)市場的供應(yīng)產(chǎn)生較大的影響。2022年全國商品房竣工面積增幅大幅回落，銷售面積增幅大于竣工面積增幅，價格上升較快，供求關(guān)系偏緊。同時，房地產(chǎn)新開工面積和土地購置面積增幅雙雙回落，土地開發(fā)面積削減，從這些先行指標的變化可以估計，在2022年國家掌握投資規(guī)模、緊縮“銀根”、“地根”的宏觀調(diào)控政策不行能有根本轉(zhuǎn)變的狀況下，房地產(chǎn)市場供應(yīng)增幅仍將呈下降趨勢，供求關(guān)系偏緊的局面很難轉(zhuǎn)變。

從上述對供求關(guān)系的分析可以推斷，2022年房地產(chǎn)價格仍將保持上升的趨勢。不過考慮到以下因素，我們認為2022年房地產(chǎn)價格的升幅將有所回落：第一，市場經(jīng)濟自身具有通過價格機制來調(diào)整資源配置的功能，高房價將在肯定程度上增加市場供應(yīng)，擠出部分需求；其次，政府正努力通過增加中低價位的商品房供應(yīng)、掌握投機炒作等手段抑制過高的房價；第三，政策變動初期對市場預(yù)期的影響最大（市場預(yù)期供應(yīng)削減是2022年房價上漲的深層緣由），這種影響將隨著時間的推移逐步減小。

5.企業(yè)持續(xù)洗牌重組，市場競爭回歸理性過去房地產(chǎn)開發(fā)中最不透亮?????的土地市場將走向陽光化，房地產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境進一步優(yōu)化，企業(yè)經(jīng)營將走向公平競爭，質(zhì)量、品牌和資本競爭將成為房地產(chǎn)企業(yè)競爭的基礎(chǔ)。

在競爭中，土地資源將更有效地配置到競爭力強的房地產(chǎn)企業(yè)中，導致企業(yè)的洗牌重組在2022年已呈現(xiàn)出跡象的基礎(chǔ)上持續(xù)進行：一些缺少土地和資金支撐的中小開發(fā)商、一些不具備專業(yè)素養(yǎng)和力量而只是憑借有利時機以資金合作方式從房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中分一杯羹的企業(yè)、一些高負債公司有可能在這一輪競爭中出局；房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整重組將主要表現(xiàn)為企業(yè)互利合作，在土地出讓制度真正轉(zhuǎn)軌前已儲備大量土地而無力融資的企業(yè)，需要選擇與有資金和實力的開發(fā)商進行合作開發(fā)，2022年這種合作現(xiàn)象初現(xiàn)苗頭，估計2022年將會大量消失；來自歐美成熟市場的直接投資有可能成為2022年市場的亮點之一。

概念炒作將漸漸失去效力，品牌、質(zhì)量競爭將成為競爭的主要表現(xiàn)。近幾年房地產(chǎn)市場概念炒作一浪高過一浪，形形色色的概念標新立異、層出不窮，表現(xiàn)出深厚的浮躁顏色，順應(yīng)了高收入購房者不僅重視房屋品質(zhì)和舒適程度，而且追求文化品位和時尚的需求。隨著高收入階層的需求逐步得到滿意，市場重心由高收入者向中低收入者轉(zhuǎn)移，購房者對于商品房的重視也將回歸到它原有的本質(zhì)，即適于安家居住、功能配套、設(shè)施齊全、高性價比。以概念吸引購房者的策略將漸漸失去光榮，品牌競爭將回歸理性，并被日漸增多的開發(fā)商接受為主要競爭手段。2022年北京興起的新產(chǎn)品主義理念集中反映了這種變化跡象，它把京城樓市由注意概念的塑造轉(zhuǎn)移到對產(chǎn)品品質(zhì)的關(guān)注，尤其是從戶型、規(guī)劃、配套、園林、外立面、可持續(xù)進展等多個方面重新熟悉和定位樓市產(chǎn)品的競爭力眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者主動、或者被動地受到新產(chǎn)品主義理念的影響，并越來越多地在產(chǎn)品開發(fā)、營銷戰(zhàn)略、后續(xù)服務(wù)等方面做出相應(yīng)改進。

三政策建議（一）正確推斷形勢，促進房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定富強衣、食、住、行是人的四大需求，在中國經(jīng)濟進展的現(xiàn)階段，衣食飽暖對大部分人來說已經(jīng)不是問題，而住房問題已成為百姓關(guān)注的“頭等大事”。假如說，中國現(xiàn)階段的主要沖突是落后的社會生產(chǎn)力同人民群眾日益增長的物質(zhì)文化需求之間的沖突，那么，住房就是這一主要沖突中的重點。由此，我們也就不難理解當前房地產(chǎn)市場需求的旺盛和各界對房地產(chǎn)市場的關(guān)注。

房地產(chǎn)業(yè)對于改善廣闊城市居民的居住條件，增加就業(yè)，促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和國民經(jīng)濟的快速進展有著重要意義。其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動性強，與金融業(yè)聯(lián)系親密，進展態(tài)勢關(guān)系整個國民經(jīng)濟的穩(wěn)定進展和金融平安。推斷當前錯綜簡單的房地產(chǎn)市場形勢，首先要從中國經(jīng)濟社會進展的階段動身，充分考慮住房貨幣化改革和城市化進程等大環(huán)境的影響，選擇正確的討論視角和坐標，科學的、歷史的、進展的來看待當前的房地產(chǎn)市場，而不是簡潔的拿一些指標與西方發(fā)達國家進行生硬對比。同時，也要充分熟悉到房地產(chǎn)業(yè)自身的特點，在此基礎(chǔ)上全面而有針對性的分析市場形勢：房地產(chǎn)開發(fā)周期長，產(chǎn)業(yè)波動性大，市場供求關(guān)系是長期積累、演化的結(jié)果，不能單純以年度同比指標來推斷市場供求關(guān)系；房地產(chǎn)產(chǎn)品在空間上不行移動，市場具有明顯的區(qū)域性特征，不能簡潔地以局部地區(qū)市場供求關(guān)系推導全國房地產(chǎn)整體形勢。

房地產(chǎn)業(yè)供應(yīng)的產(chǎn)品主要是住宅，而住宅既是必需品，又是私人物品，政府對于房地產(chǎn)業(yè)的管理主要應(yīng)是規(guī)范市場秩序，愛護公正競爭，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策的目標應(yīng)是促進產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康進展，滿意居民的基本住房需求。中國房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)今后幾十年仍將以較快速度進展，這是住房社會需求強力拉動的必定結(jié)果。因此，中國房地產(chǎn)市場總體態(tài)勢是供不應(yīng)求。要站在貫徹落實科學進展觀、統(tǒng)籌經(jīng)濟與社會進展、滿意人民日益增長的住房需求的高度，正確處理防止固定資產(chǎn)投資增長過熱與保證房地產(chǎn)市場正常供應(yīng)的關(guān)系，正確處理愛護耕地與增加房地產(chǎn)用地的關(guān)系，正確處理遏制投機性購房與愛護居民合理住房需求的關(guān)系。針對2022年中國房地產(chǎn)市場消失的潛在供應(yīng)削減，價格上漲過快的新狀況，適時調(diào)整宏觀調(diào)控的目標和手段，將保證市場供應(yīng)，平抑房地產(chǎn)市場，防止供求關(guān)系過大波動作為衡量宏觀調(diào)控是否有效的最重要標準。削減行政直接干預(yù)，主要通過市場優(yōu)化房地產(chǎn)資源配置，應(yīng)是促進房地產(chǎn)業(yè)的健康進展的正確方向。

（二）盤活存量土地，完善土地供應(yīng)方法在2022年緊縮“地根”政策不會有大的轉(zhuǎn)變的狀況下，盤活存量土地，“擠出”閑置土地的意義尤為重大。盤活存量土地，不僅關(guān)系到房地產(chǎn)市場的供應(yīng)，也是土地制度改革的重要目標之一。緊縮“地根”的權(quán)力在中央，而盤活存量用地的責任主要在地方。各級地方政府要在仔細清查閑置土地的基礎(chǔ)上，進一步加強土地市場監(jiān)管，依法限制土地囤積居奇，搭建交易平臺，削減交易成本，為存量土地流轉(zhuǎn)制造條件。

在新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)中，要進一步完善土地供應(yīng)方法，推行經(jīng)營土地出讓招投標制，并采納綜合評標的方式，轉(zhuǎn)變一味價高者得之的慣例，嘗試在掛牌和拍賣中增加規(guī)劃設(shè)計、商品房售價等限制性條款來穩(wěn)定商品房價格。加強土地整理儲備工作，把握調(diào)劑土地供應(yīng)的主動權(quán)；完善土地一級開發(fā)制度，盡量實行熟地供應(yīng)的方式出讓經(jīng)營性用地，規(guī)范土地市場。依據(jù)各地實際狀況，在廣泛征求房地產(chǎn)商、購房人和各方面專家看法的基礎(chǔ)上，制定科學的土地供應(yīng)方案，并準時向社會發(fā)布，以穩(wěn)定市場預(yù)期。

在愛護耕地，掌握城市建設(shè)用地的同時，我們也應(yīng)熟悉到：相對于農(nóng)村居民點用地，城市建設(shè)用地是更集約的用地。中國城市建設(shè)用地人均指標僅100平方米左右，而農(nóng)村居民點人均用地一般在150～200平方米，所以因農(nóng)夫進城而增加的城市用地與因人口進城而削減的農(nóng)村居民點用地存在著后者大于前者的置換關(guān)系。因此，我們既要堅持集約利用城市用地，盡可能的少占耕地，也要防止因過度限制正常的城市建設(shè)用地而增加城市化和工業(yè)化的成本。

（三）改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)，完善住房保障體系解決中低收入家庭住房問題是建立和諧社會的重要保證。針對房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性沖突，政府應(yīng)通過加強規(guī)劃、土地政策的引導，保持一般商品住房在商品房中的主體地位，掌握高檔商品房建設(shè)，提高一般商品住房的供應(yīng)比例；通過稅收、信貸、利率等手段，掌握住宅建設(shè)標準，引導企業(yè)開發(fā)一般商品住房。成都等城市在進行招拍掛時，對擬建一般商品房的地塊限定最高售價，這一做法有利于穩(wěn)定房價，增加中低價位商品住房供應(yīng)，具有借鑒意義。

隨著經(jīng)濟社會的進展，要逐步完善住房保障體系。一方面，合理支配經(jīng)濟適用住房的建設(shè)規(guī)模，調(diào)整供應(yīng)方法，盡量采納定向供應(yīng)的方法，嚴格掌握銷售對象；在部分條件成熟、一般商品住房供應(yīng)充分、與經(jīng)濟適用住房價格相差不大的地區(qū)，適時以“補人頭”取代“補磚頭”，通過向低收入人群發(fā)放住房補貼來取代經(jīng)濟適用住房。另一方面，制定相應(yīng)鼓舞政策，進展廉租住房，加大廉租住房的建設(shè)力度，擴大廉租住房的供應(yīng)范圍，保障最低收入人群，包括農(nóng)村進城務(wù)工人員的基本住房需求。

（四）加快二手房市場建設(shè)，引導住房梯度消費二手房是很多發(fā)達國家住房供應(yīng)的主體。在國內(nèi)，上海等城市二手房供應(yīng)已經(jīng)超過了新建商品住宅，但在絕大多數(shù)城市二手房市場還剛剛起步。這一方面是由于中國住房貨幣化改革起步較晚，存量住房質(zhì)量較低；另一方面則是由于各級政府對二手房市場的關(guān)注不夠。推動存量住房流轉(zhuǎn)，一可增加住房供應(yīng)，特殊是存量房一般價格較低，也就意味著增加了中低價位住房的供應(yīng)。這對于穩(wěn)定房價，滿意中低收入家庭的住房需求有著重要作用。二可降低住房空置率，提高住房資源配置的效率。三是二手房市場的發(fā)育有利于人員自由流淌，完成人的其次次解放（從“蝸牛”變成人），擴大人們自主擇業(yè)的范圍，有利于人力資源要素配置的最優(yōu)化。四是，住房流淌性的提高有利于人們在離工作地點較近的地方選擇住宅，縮短通勤距離，緩解城市交通壓力。

推動二手房市場建設(shè)，要通過引導居民梯度住房消費，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的“一套房住一輩子”的置業(yè)觀念，擴大二手房的市場需求。同時降低二手房交易門檻和稅費標準，簡化交易手續(xù)，推動二手房抵押按揭，規(guī)范房屋中介。

（五）愛護合理的住房消費，遏制投機性購房依據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2022年中國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積僅為23.67平方米，與建設(shè)部提出的全面小康階段人均住房建筑面積38平方米的標準相比，還有很大距離。另一方面，由于長期低租金、實物安排等緣由，中國城鎮(zhèn)居民住房消費的比重遠低于同等進展程度國家。因此，要連續(xù)愛護和鼓舞改善型的住房消費，進一步完善住房安排貨幣化，加快住房補貼的發(fā)放，提高居民購房的支付力量。

投資性購房可以增加出租房屋數(shù)量，對于培育房屋租賃市場，滿意外來人口增加的租房需求具有樂觀意義，也是商品房價格發(fā)覺機制、級差地租形成機制的重要組成部分。在當前股市低速、存款利率較低、物價上漲幅度較大的狀況下，投資房產(chǎn)是一種較為抱負的保值、增值投資渠道。作為個人理財行為的不動產(chǎn)投資失敗，不論是對個人，還是對社會的風險都不會太大。并且，投資者對租金、房價、利率更為敏感，會依據(jù)租金市場的變化調(diào)整自己的投資方案。只要對投資性購房進行必要的引導，保證其所占的比例在一個平安的范圍內(nèi)和不在短期內(nèi)消失大規(guī)模的非理性投資置業(yè)，就沒有必要對此進行過多的限制。

對于當前部分城市消失的投機性購房，可通過限制期房轉(zhuǎn)讓、實行實名購房、嚴格稅收征管等措施加以遏制。同時，盡快實現(xiàn)商業(yè)銀行間住房貸款信息聯(lián)網(wǎng)，完善風險掌握機制，制止利用銀行貸款投機購房行為，消退炒作對心理預(yù)期的不良影響。

（六）整頓房地產(chǎn)市場秩序，規(guī)范企業(yè)行為中國房地產(chǎn)企業(yè)素養(yǎng)較低，虛假廣告、虛假承諾、擅自變更規(guī)劃和房屋結(jié)構(gòu)、房屋質(zhì)量不合格、野蠻拆遷、雇傭黑物業(yè)、惡意拖欠工程款等不法行為時有發(fā)生。房地產(chǎn)業(yè)始終是近年來群眾反映劇烈、要求治理整頓的呼聲最劇烈的行業(yè)之一。

在當前資質(zhì)管理弱化、市場準入門檻較低、行政管理體制轉(zhuǎn)換的狀況下，加強對房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)管理要轉(zhuǎn)變思路。一是變項目前期審批為全程服務(wù)、全程監(jiān)管。二是加大市場整頓的力度，嚴格開展房地產(chǎn)市場專項整治工作，對于違規(guī)企業(yè)賜予曝光和必要懲處，直至清出。三是建立房地產(chǎn)信用檔案，懲戒市場失信主體，促進公正競爭和優(yōu)勝劣汰。擴大信用系統(tǒng)的掩蓋面和影響力，通過與商品房網(wǎng)上銷售系統(tǒng)的鏈接，使其成為購房者決策的重要參考依據(jù)。四是加強基礎(chǔ)信息的收集和發(fā)布，為宏觀調(diào)控和消費者供應(yīng)決策依據(jù)。市場信息精確?????、透亮?????、對稱、完全，是有效調(diào)控市場的基礎(chǔ)，也是消費者理性選擇的重要條件。為此，要根據(jù)2022年國務(wù)院18號文件的要求，加強相關(guān)部門協(xié)作，整合資源，加快房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報體系建設(shè)。努力使局部性、結(jié)構(gòu)性問題，現(xiàn)之于萌芽，防之于未發(fā)。2022年上海、天津、南京等城市通過開通商品房銷售合同聯(lián)機備案系統(tǒng)，即時發(fā)布各類房地產(chǎn)市場信息，使決策者和購房者了解每一時刻全部房屋供求信息和每一套房屋的成交價格，改善了信息不對稱的局面。

（七）拓寬融資渠道，優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)2022年央行121號文件頒布以來，提高房地產(chǎn)開發(fā)資金門檻、緊縮房地產(chǎn)開發(fā)貸款等項政策相繼出臺，造成部分項目開發(fā)遭受資金瓶頸，也削減了市場供應(yīng)。