房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)制度及業(yè)務(wù)流程

房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)制度及業(yè)務(wù)流程中稅網(wǎng)楊紅注冊(cè)會(huì)計(jì)師、注冊(cè)稅務(wù)師、注冊(cè)評(píng)估師機(jī)構(gòu)簡介中稅網(wǎng)稅務(wù)師事務(wù)所設(shè)立于2003年，是中國最早從事稅務(wù)顧問服務(wù)的稅務(wù)師事務(wù)所之一。目前為AAAA級(jí)稅務(wù)師事務(wù)所，2013年度5A資質(zhì)已通過北京稅協(xié)初審，目前處于中稅協(xié)審核中。在中國注冊(cè)稅務(wù)師協(xié)會(huì)公布的全國稅務(wù)師事務(wù)所2011年度業(yè)務(wù)收入排行榜中排名第22位，2012年度業(yè)務(wù)收入排行榜中排名第29位，2013年排名北京市第一名，全國前十。目前在全國有24個(gè)分所，37個(gè)分公司。授課講師介紹----楊紅職

務(wù)：中稅網(wǎng)首席咨詢顧問學(xué)

歷：管理學(xué)碩士、經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)士職

稱：高級(jí)會(huì)計(jì)師執(zhí)業(yè)資格：中國注冊(cè)會(huì)計(jì)師、中國注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師、中國注冊(cè)稅務(wù)師專業(yè)執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)：20年財(cái)稅專業(yè)經(jīng)驗(yàn)15年房地產(chǎn)行業(yè)審計(jì)及稅務(wù)籌劃經(jīng)驗(yàn)5年投融資咨詢顧問經(jīng)驗(yàn)5年國企改制重組經(jīng)驗(yàn)3年涉外稅收管理經(jīng)驗(yàn)授課講師介紹----楊紅精通國家各項(xiàng)法規(guī)政策，尤其是熟悉中國的稅制及稅法，與稅務(wù)部門有良好的關(guān)系，能夠嫻熟運(yùn)用各項(xiàng)綜合財(cái)稅手段進(jìn)行戰(zhàn)略性稅務(wù)規(guī)劃，擅長從投資角度運(yùn)用資金鏈及股權(quán)結(jié)構(gòu)安排達(dá)到稅負(fù)最優(yōu)化，特別具有十五年的房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)審計(jì)及融資及稅務(wù)管理咨詢經(jīng)驗(yàn)；熟悉各種股權(quán)交易手段及投融資手段，長期從事股權(quán)重組與交易中的盡職調(diào)查業(yè)務(wù)，善于在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)財(cái)務(wù)與稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，為投資者提供準(zhǔn)確投資決策。基本內(nèi)容提示12房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的基本知識(shí)介紹房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過程的重要制度介紹第一部分12房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的基本知識(shí)介紹房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過程的重要制度介紹房地產(chǎn)開發(fā)基本知識(shí)介紹一、必須懂得的基本概念基礎(chǔ)概念的牢固掌握有助于進(jìn)行各項(xiàng)交易“實(shí)質(zhì)重于形式”的判斷房地產(chǎn)行業(yè)基本常識(shí)

房產(chǎn)

是指房屋經(jīng)濟(jì)形態(tài)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，在不同的所有者和使用者之間可以進(jìn)行出租出售或作其它用途的房屋。

地產(chǎn)

是指土地財(cái)產(chǎn)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，地產(chǎn)包含地面及其上下空間，地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別也就是有無權(quán)屬關(guān)系。

房地產(chǎn)

是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。是指土地及附著在土地上的人工構(gòu)筑物和建筑物及其附帶的各種權(quán)利（所有權(quán)、管理權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)等）。

房地產(chǎn)行業(yè)

是以土地和建筑物為經(jīng)營為對(duì)象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)基本常識(shí)房地產(chǎn)開發(fā)

是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動(dòng)。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目

一般是對(duì)土地和地上建筑物進(jìn)行的投資開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。在我國，依照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定；房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是指在依法取得土地使用權(quán)的國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的項(xiàng)目。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一項(xiàng)高投入、高風(fēng)險(xiǎn)的投資經(jīng)營項(xiàng)目，也是一項(xiàng)涉及面較廣的經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目，其對(duì)國計(jì)民生產(chǎn)生重大影響，國家通過一系列專門的法律體系予以約束，以保障房地產(chǎn)開發(fā)過程及產(chǎn)品的安全性，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在追求經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，兼顧社會(huì)效益和環(huán)境效益。房地產(chǎn)行業(yè)基本常識(shí)土地所有制

現(xiàn)行全部土地實(shí)行的是社會(huì)主義土地公有制，分為全民所有制（即國家所有）和勞動(dòng)群眾集體制（即集體所有）兩種形式。其中，城市市區(qū)的土地全部屬于國家所有；

農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于集體所有；礦物、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國家所有，由法律規(guī)定屬于集體所有的森林、山嶺、草原、荒地、灘涂除外。

但地上建筑物既可以為國家所有，也可以為集體、單位和個(gè)人所有。因此，同一宗房地產(chǎn)，其土地與地上建筑物的所有權(quán)往往是不一致的。土地所有權(quán)

土地所有權(quán)是指國家或集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)國家土地和集體土地依法享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)能。房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)基本本常識(shí)識(shí)土地所所有制制公益用用地與與非公公益用用地的的區(qū)別別：一個(gè)城城市占占用的的公益益性用用地如如道路路、橋橋梁、、綠地地、公公共設(shè)設(shè)施等等用地地一般般就要要占四四分之之一左左右，，市場場價(jià)值值最高高的商商住用用地大大約也也只占占四分分之一一，另另有一一半是是行政政事業(yè)業(yè)和產(chǎn)產(chǎn)業(yè)等等用地地。公益用用地分分散在在整個(gè)個(gè)城區(qū)區(qū)，與與其它它用地地犬牙牙交錯(cuò)錯(cuò)。挑挑選公公益用用地單單獨(dú)征征收，，根本本無法法操作作：嚴(yán)嚴(yán)格區(qū)區(qū)分公公益性性與非非公益益性用用地，，縮小小征地地范圍圍。實(shí)際執(zhí)執(zhí)行政政策卻卻是征征收土土地實(shí)實(shí)行““同地地同價(jià)價(jià)”，，即同同一塊塊土地地，不不論其其中各各部分分以后后用于于什么么用途途，都都按一一個(gè)價(jià)價(jià)格征征收補(bǔ)補(bǔ)償。。房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)基本本常識(shí)識(shí)土地所所有制制集體土土地與與國有有土地地：““同地地同權(quán)權(quán)同價(jià)價(jià)”應(yīng)應(yīng)該嗎嗎？臺(tái)灣有有“農(nóng)農(nóng)地如如糞土土、市市地是是黃金金”中國大大陸相相關(guān)法法規(guī)明明確規(guī)規(guī)定，，國有有農(nóng)場場的土土地只只能與與農(nóng)村村集體體土地地一樣樣對(duì)待待。可可見，，用途途和規(guī)規(guī)劃管管治是是高于于所有有制的的。在在一定定意義義上說說，所所謂城城市和和鄉(xiāng)村村之分分，就就是土土地用用途和和規(guī)劃劃不同同。即便城市建建設(shè)用地也也是分為各各種不同類類型的，如如商住、工工業(yè)、道路路等，各個(gè)個(gè)類型之間間并不同權(quán)權(quán)。同種類類型的地因因規(guī)劃不同同也不同權(quán)權(quán)。因此，，離開各種種建設(shè)用地地類型及每每塊地不同同的規(guī)劃要要求，無論論城鄉(xiāng)都不不存在什么么同地同權(quán)權(quán)一說房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)基本常識(shí)識(shí)土地所有制制集體土地與與國有土地地：“同地地同權(quán)同價(jià)價(jià)”應(yīng)該嗎嗎？農(nóng)村居民的的宅基地應(yīng)應(yīng)當(dāng)與城市市的商品房房用地同權(quán)權(quán)嗎？城市居民的的商品房用用地是花錢錢購買而來來，只有幾幾十年土地地使用權(quán)，，房子面積積是固定的的，自己隨隨便搭建就就是違建要要被拆除。。農(nóng)民的宅基基地是年滿滿18歲的村民就就可無償分分得，是永永久使用權(quán)權(quán)，在宅基基地上蓋多多大的房子子自己也有有很大的自自主空間。。土地性質(zhì)、來來源、付費(fèi)、、使用權(quán)年限限、建筑規(guī)劃劃要求都不相相同的土地顯顯然不是同地地，當(dāng)然不會(huì)會(huì)同權(quán)。要使這兩種土土地同地同權(quán)權(quán)，在法律上上和經(jīng)濟(jì)上都都要作出一系系列重大修改改。房地產(chǎn)行業(yè)基基本常識(shí)土地所有制集體土地催生生小產(chǎn)權(quán)房？？目前的集體土土地主要是指指以行政村為為單位的集體體擁有的土地地。這個(gè)集體體是個(gè)地域概概念，即出生生和居住在這這塊土地的全全體農(nóng)民構(gòu)成成了這個(gè)集體體。一個(gè)人因因出嫁等原因因遷出，就不不再是這個(gè)集集體的成員。。因此這個(gè)村村集體是以農(nóng)農(nóng)村封閉固定定的居住方式式來界定的。。但一個(gè)村莊莊一旦轉(zhuǎn)為城城市市區(qū)，固固定人員的邊邊界就被打破破。農(nóng)村土地改革革這些年來搞搞的“增人不不增地、減人人不減地”農(nóng)農(nóng)村土地承包包制政策，就就等于是把這這個(gè)集體土地地界定給了土土地承包時(shí)的的那批農(nóng)民。。由于新增人人口即后來出出生的人口都都沒有土地權(quán)權(quán)利，這樣等等當(dāng)年承包土土地的那批人人老了不在了了，這個(gè)集體體也就沒人和和不存在了，，可見這個(gè)原原村集體及其其所有成員的的消失只是時(shí)時(shí)間問題。房地產(chǎn)行業(yè)基基本常識(shí)集體土地是指農(nóng)村集體體所有的土地地。征用土地指國家為了公公共利益的需需要，可依照照法律規(guī)定對(duì)對(duì)集體所有的的土地實(shí)行征征用。土地的使用年年限是如何確確定的？凡與省市規(guī)劃劃國土簽訂《土地使用權(quán)出出讓合同書》的用地，其土土地使用年限限按國家規(guī)定定執(zhí)行。即：：居住用地七七十年；工業(yè)業(yè)用地五十年年；教育、科科技、文化、、衛(wèi)生、體育育用地五十年年；商業(yè)、旅旅游、娛樂用用地四十年；；綜合用地或或者其他用地地五十年。另另外，加油站站、加氣站用用地為二十年年。房地產(chǎn)行業(yè)基基本常識(shí)土地使用權(quán)的的出讓指國家以協(xié)議議、招標(biāo)、拍拍賣的方式將將土地所有權(quán)權(quán)在一定年限限內(nèi)出讓給土土地使用者，，由使用者向向國家支付土土地使用權(quán)出出讓金的行為為。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓是指土地使用用者通過出售售、交換、贈(zèng)贈(zèng)與和繼承的的方式將土地地使用權(quán)再轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移的行為。。土地使用權(quán)劃劃撥是指政府無償償將土地?fù)馨l(fā)發(fā)給使用者使使用，一般沒沒有使用期限限的限制。以以無償劃撥取取得的土地使使用權(quán)，其出出讓須經(jīng)政府府及土地管理理部門同意，，交補(bǔ)交出讓讓金后方可進(jìn)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出出租和抵押。。房地產(chǎn)行業(yè)基基本常識(shí)什么是地籍？？什么是產(chǎn)籍籍？我們通常所指指的地籍、產(chǎn)產(chǎn)籍、房地產(chǎn)產(chǎn)籍是同一概概念。它是指指土地的自然然狀況、社會(huì)會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況和和法律狀況的的調(diào)查與登記記，包括了土土地產(chǎn)權(quán)的登登記和土地分分類面積等內(nèi)內(nèi)容。具體來來講，是對(duì)在在房地產(chǎn)調(diào)查查登記過程產(chǎn)產(chǎn)生的各種圖圖表、證件等等登記資料，，經(jīng)過整理、、加工、分類類而形成的圖圖、檔、卡、、冊(cè)等資料的的總稱。生地指空間地、田田地、未開墾墾地等不具備備使用條件的的土地。熟地指三通一平或或七通一平，，具備使用條條件的土地。。宗地是地籍的最小小單元，是指指以權(quán)屬界線線組成的封閉閉地塊。房地產(chǎn)行業(yè)基基本常識(shí)樓花一詞最早源自自香港是指未未完工的物業(yè)業(yè)（即在建物物業(yè)），另一一說法即指未未正式交付之之前的商品房房。期房是指消費(fèi)者在在購買時(shí)不具具備即買即可可入住的商品品房，即房地地產(chǎn)開發(fā)商品品房預(yù)售許可可證開始至取取得房地產(chǎn)權(quán)權(quán)證大產(chǎn)證為為止，所出售售商品房稱為為期房。消費(fèi)費(fèi)者在購買期期房時(shí)應(yīng)簽商商品房預(yù)售合合同?，F(xiàn)房是指消費(fèi)者在在購買時(shí)具備備即買即可入入住的商品房房，即開發(fā)商商已辦妥所售售的商品房的的大產(chǎn)證的商商品房，與消消費(fèi)者簽訂商商品詳盡買賣賣合同后，立立即可以辦理理入住并取得得產(chǎn)權(quán)證。房地產(chǎn)行業(yè)基基本常識(shí)毛坯房房地產(chǎn)商交付付屋內(nèi)只有門門框沒有門，，墻面地面僅僅做基礎(chǔ)處理理而未做表面面處理的房叫叫毛坯房。成品房是指對(duì)墻面、、天花、門套套、地板實(shí)行行裝修。（1）內(nèi)墻面為為普通仿瓷涂涂料（2）客廳樓地地板為普通瓷瓷磚（3）普通鋁合合金窗（4）普通膠合合板門精裝房簡單來說，精精裝房就是指指經(jīng)過精致裝裝修的房屋，，和“普裝、、平裝、簡裝裝”等是對(duì)立立的。精裝要要求“精致、、融合”，精精裝房裝修程程度在原則上上是沒有一個(gè)個(gè)上限的。房地產(chǎn)行業(yè)基基本常識(shí)商品房是指在市場經(jīng)經(jīng)濟(jì)條件下，，具有經(jīng)營資資格的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公司通通過出讓方式式取得土地使用權(quán)后經(jīng)營的住宅宅，均按市場場價(jià)出售。其其價(jià)格由成本本、稅金、利利潤、代收費(fèi)費(fèi)用以及地段段、層次、朝朝向、質(zhì)量、、材料差價(jià)等等組成。房地產(chǎn)開發(fā)商投資新建造的的商品房也稱增量房。。空置商品房嚴(yán)格概念上是是指房屋竣工一年之后沒有有實(shí)現(xiàn)銷售的的房子，通俗俗地說就是指指市場上賣不不出去的房子子。根據(jù)國家家建設(shè)部、[1]國家發(fā)改委、、國家統(tǒng)計(jì)局最近發(fā)布的對(duì)對(duì)商品房空置置面積種類進(jìn)進(jìn)行明確分類類的通知，從2003年統(tǒng)計(jì)年報(bào)開開始，將以商商品房空置時(shí)時(shí)間作為標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)進(jìn)行劃分。?？罩脮r(shí)間在在1年以內(nèi)的為待待銷商品房；；空置時(shí)間在在1年以上3年以內(nèi)的為滯銷商品房；空置置時(shí)間在3年以上的為積積壓商品房。也稱尾房，主要是指商商品房的尾盤盤、長期積壓壓在公司或個(gè)個(gè)人手中的多多套、長期無無法變現(xiàn)的空空置房產(chǎn)或““債權(quán)房”等等，其中又以以商品房的尾尾盤為主。房地產(chǎn)行業(yè)基基本常識(shí)存量房是指已被購買買或自建并取取得所有權(quán)證書的房屋，，相對(duì)于增量房而言，存量房房一般是指未未居住過的二二手房，即通通常所講的““庫存待售””的房產(chǎn)。存量房嚴(yán)格格意義上來講講是存量資產(chǎn)產(chǎn)，存量房市市場也叫做一一級(jí)半市場。。二手房二手房是已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過案、、完成初始登登記和總登記記的、再次上上市進(jìn)行交易易的房產(chǎn)。它是相對(duì)首首次產(chǎn)權(quán)交易易而言，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易二級(jí)市場的俗俗稱。包括商品房、允許上市交易的二手公房（（房改房）、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房。房地產(chǎn)行業(yè)基基本常識(shí)保障房保障性住房是是指政府為中中低收入住房房困難家庭所所提供的限定定標(biāo)準(zhǔn)、限定定價(jià)格或租金金的住房，一一般由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房房和政策性租賃住住房構(gòu)成。這種類類型的住房有有別于完全由由市場形成價(jià)價(jià)格的商品房房。廉租房是政府或機(jī)構(gòu)構(gòu)擁有，用政政府核定的低低租金租賃給給低收入家庭庭。低收入家家庭對(duì)廉租住住房沒有產(chǎn)權(quán)，是非產(chǎn)權(quán)的的保障性住房房。廉租房只只租不售，出出租給城鎮(zhèn)居居民中最低收收入者，只收收取象征性的的房租，房源源多樣化，包包括新建住房房、空置樓盤、改造危房、、老舊公房等。房地產(chǎn)行業(yè)基基本常識(shí)保障房保障性住房是是指政府為中中低收入住房房困難家庭所所提供的限定定標(biāo)準(zhǔn)、限定定價(jià)格或租金金的住房，一一般由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房房和政策性租賃住住房構(gòu)成。這種類類型的住房有有別于完全由由市場形成價(jià)價(jià)格的商品房房。公共租賃房指通過政府或或政府委托的的機(jī)構(gòu)，按照照市場租價(jià)向向中低收入的的住房困難家家庭提供可租租賃的住房，，同時(shí)，政府府對(duì)承租家庭庭按月支付相相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的租租房補(bǔ)貼。其其目的是解決決家庭收入高高于享受廉租租房標(biāo)準(zhǔn)而又又無力購買經(jīng)濟(jì)適用房的低收入家庭庭的住房困難難。這個(gè)概念念正好被定格格在新出爐的的“租賃型經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房””。經(jīng)濟(jì)適用用房以租代售，可以說是將將經(jīng)濟(jì)適用房房變成“擴(kuò)大大版的廉租房房”。房地產(chǎn)行業(yè)基基本常識(shí)保障房保障性住房是是指政府為中中低收入住房房困難家庭所所提供的限定定標(biāo)準(zhǔn)、限定定價(jià)格或租金金的住房，一一般由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房房和政策性租賃住住房構(gòu)成。這種類類型的住房有有別于完全由由市場形成價(jià)價(jià)格的商品房房。政策性租賃住住房是以低于市場場的租金，給給既不符合廉廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房房政策范圍且家家庭收入低于于當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居居民平均工資資水平的城鎮(zhèn)鎮(zhèn)中低收入住住房困難家庭庭、城鎮(zhèn)房屋屋拆遷戶、引引進(jìn)的高級(jí)技技術(shù)人員、異異地調(diào)動(dòng)的機(jī)機(jī)關(guān)干部，解解決其過渡性性居住問題。。房地產(chǎn)行業(yè)基基本常識(shí)保障房保障性住房是是指政府為中中低收入住房房困難家庭所所提供的限定定標(biāo)準(zhǔn)、限定定價(jià)格或租金金的住房，一一般由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房房和政策性租賃住住房構(gòu)成。這種類類型的住房有有別于完全由由市場形成價(jià)價(jià)格的商品房房。經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用住房房是政府以劃劃撥方式提供供土地，免收收城市基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施配套費(fèi)等等各種行政事業(yè)性收收費(fèi)和政府性基金金，實(shí)行稅收優(yōu)惠政策策等手段降低建建筑成本，以以政府指導(dǎo)價(jià)價(jià)出售給有一一定支付能力力的低收入住住房困難家庭庭。這類低收收入家庭有一一定的支付能能力或者有預(yù)預(yù)期的支付能力，購房人擁有有有限產(chǎn)權(quán)。。房地產(chǎn)行業(yè)基基本常識(shí)定向安置房是政府進(jìn)行城城市道路建設(shè)設(shè)和其他公共共設(shè)施建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目時(shí)，對(duì)被被拆遷住戶進(jìn)行安置置所建的房屋屋。安置的對(duì)對(duì)象是城市居居民被拆遷戶戶，也包括征征地拆遷房屋屋的農(nóng)戶。兩限商品房即“限套型、、限房價(jià)“的的商品住房。。經(jīng)城市人民民政府批準(zhǔn)，，在限制套型型比例、限定定銷售價(jià)格的的基礎(chǔ)上，以以競地價(jià)、競競房價(jià)的方式式，招標(biāo)確定定住宅項(xiàng)目開開發(fā)建設(shè)單位位，由中標(biāo)單位按照約定定標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，，按照約定價(jià)價(jià)位面向符合合條件的居民民銷售的中低低價(jià)位、中小小套型普通商商品住房。兩限房并不是嚴(yán)格意意義上的”保保障性住房““。房地產(chǎn)行業(yè)基基本常識(shí)安居商品房指實(shí)施國家“安居（或康康居）工程””而建設(shè)的住住房（屬于經(jīng)濟(jì)適用房的一類）。是是黨和國家安安排貸款和地方自知自自籌資金建設(shè)設(shè)的面向廣大大中低收家庭庭，特別是對(duì)對(duì)4平方米以下特特困戶提供的的銷售價(jià)格低低于成本、由由政府補(bǔ)貼的的非盈利性住住房。安居房成本價(jià)價(jià)由征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察察設(shè)計(jì)和前期期工程費(fèi)、建建筑安裝工程程費(fèi)、住宅小小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)費(fèi)（包包括50%小區(qū)級(jí)非經(jīng)營營性公建配套套費(fèi)）、管理理、貸款利息息和稅金構(gòu)成成”。根據(jù)據(jù)規(guī)定“購房房人可按安居居房的成本價(jià)價(jià)購買，也可可按職工當(dāng)年配置公房房的價(jià)格購買買。但差價(jià)應(yīng)應(yīng)由所在單位位承擔(dān)或由家家庭成員各自自單位協(xié)商承承擔(dān)”。出售或出租給給國家機(jī)關(guān)事事業(yè)單位職工工的準(zhǔn)成本房房、全成本房房、全成本微利房房和社會(huì)微利房房。房地產(chǎn)行業(yè)基基本常識(shí)房屋的所有權(quán)權(quán)是指對(duì)房屋全全面支配的權(quán)權(quán)利。房屋的的所有權(quán)分為為占有權(quán)、使使用權(quán)、收益益權(quán)和處分權(quán)權(quán)四項(xiàng)權(quán)能，，這也是房屋屋所有權(quán)的四四項(xiàng)基本內(nèi)容容。房屋的占有權(quán)權(quán)通常由所有權(quán)權(quán)人來行使，，但有時(shí)也由由別人來行使使，這就是使使用權(quán)與所有有權(quán)分離的情情況。房屋的使用權(quán)權(quán)是對(duì)房屋的實(shí)實(shí)際利用權(quán)利利。通過一定定法律契約，，非房屋所有有權(quán)人也可獲獲得房屋的使使用權(quán)。房屋的收益權(quán)權(quán)是指房主收取取房屋財(cái)產(chǎn)所所產(chǎn)生的各種種收益。房屋的處分權(quán)權(quán)是所有權(quán)中一一項(xiàng)最基本的的權(quán)能。房屋屋的處分權(quán)由由房主行使。。有時(shí)房屋處處分權(quán)也受到到一定的限制制。房地產(chǎn)行業(yè)基基本常識(shí)住宅的“全部部產(chǎn)權(quán)”是指按市場價(jià)價(jià)和成本價(jià)購購買的房屋，，購房者擁有有全部產(chǎn)權(quán)。。經(jīng)濟(jì)適用房房亦屬于全部部產(chǎn)權(quán)。住宅的“部分分產(chǎn)權(quán)”是指職工按標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的的公有住宅。。在國家規(guī)定定的住房面積積之內(nèi)，職工工按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購購房后只擁有有部分產(chǎn)權(quán)，，可以繼承和和出售，但出出售時(shí)原產(chǎn)權(quán)權(quán)單位有優(yōu)先先購買權(quán)，售售房的收入在在扣除有關(guān)稅稅費(fèi)后，按個(gè)個(gè)人和單位所所占的產(chǎn)權(quán)比比例分配。房地產(chǎn)行業(yè)基基本常識(shí)商品房的結(jié)構(gòu)構(gòu)售房的樓書常常見用語，房房屋架構(gòu)可分分為磚混結(jié)構(gòu)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)構(gòu)和鋼筋混凝凝土結(jié)構(gòu)。磚混結(jié)構(gòu)主要是磚墻承承重，部分是是鋼盤混凝土土承重的結(jié)構(gòu)構(gòu)。磚木結(jié)構(gòu)主要承重構(gòu)件件是由用磚和和木兩種材料料制成的結(jié)構(gòu)構(gòu)。鋼筋混凝土結(jié)結(jié)構(gòu)主要承重構(gòu)件件是由鋼筋和和混凝土制成成的結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)行業(yè)基基本常識(shí)住宅的開間就是住宅的寬寬度。住宅的進(jìn)深就是指住宅的的實(shí)際長度。。住宅的層高是指下層地板板面或樓板面面到上層樓層層面之間的距距離，也就是是一層房屋的的高度。住宅的凈高是指下層地板板面或樓板上上表面到上層層樓板下表面面之間的距離離。房地產(chǎn)行業(yè)基基本常識(shí)居住小區(qū)總用用地是包括住宅總總用地，公共共建筑設(shè)施總總用地，道路路、廣場用地地、庭院、綠綠化用地的總總和。住宅總用地地指低層、多多層、中高高層、高層層以及住宅宅用地面積積的總和。。公建總用地地指小區(qū)內(nèi)部部公共建筑筑占地面積積的總和。。房屋的基底底面積房屋的基底底面積是指指建筑物底底層勒腳以以上外圍水水平投影面面積。道路、廣場場用地指小區(qū)內(nèi)主主次干道、、支道、人人行道、綠綠化帶中間間寬度大于于1.5米的步行道道及停車、、回車廣場場和有鋪砌砌地面的場場地面積之之和。庭院、綠化化面積指小區(qū)內(nèi)集集中綠化帶帶、小公園園、住宅間間集中種植植花木、草草地、假山山、花架、、水榭、水水池，以及及公共活動(dòng)動(dòng)場所等為為小區(qū)所有有居住人員員共同使用用權(quán)的綠化化面積的總總和。房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)基本常識(shí)識(shí)總建筑面積積（平方米米）指小區(qū)內(nèi)住住宅、公共共建筑、人人防地下室室面積總和和。住宅的建筑筑面積亦稱建筑展展開面積，，它是指住住宅建筑外外墻外圍線線測定的各各層平面面面積之和。。它是表示示一個(gè)建筑筑物規(guī)模大大小的經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)。它它包括三項(xiàng)項(xiàng)，即使用用面積、輔輔助面積和和結(jié)構(gòu)面積積。結(jié)構(gòu)面積是指房屋建建筑中外墻墻，內(nèi)墻柱柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)構(gòu)件所占面面積的總和和。使用面積是指建筑物物各層平面面中直接為為生產(chǎn)或生生活使用的的凈面積的的總和。輔助面積指臥室以外外的凈面積積，包括過過道、衛(wèi)生生間、廚房房、儲(chǔ)藏室室、陽臺(tái)等等。房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)基本常識(shí)識(shí)公用面積是指住宅樓樓內(nèi)為住戶戶方便出入入，正常交交往保障而而設(shè)置的公公共走廊、、樓梯、電電梯間等所所占面積總總和，并按按棟或單元元戶數(shù)按比比率分?jǐn)偂?。公用建筑面面積各產(chǎn)權(quán)主體體共同占有有或共同使使用權(quán)的建建筑面積，，指各套（（單元）以以外為各戶戶共同使用用，不可分分割的建筑筑面積。房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)基本常識(shí)識(shí)哪些公用面面積應(yīng)分?jǐn)倲?？?yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ婷娣e包括套套（單元））門以外的的室內(nèi)外樓樓梯、內(nèi)外外廊、公共共門廳、通通道、電梯梯、配電房房、設(shè)備層層、設(shè)備用用房、結(jié)構(gòu)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、、技術(shù)層、、空調(diào)機(jī)房房、消防控控制室、為為整棟樓層層服務(wù)的值值班衛(wèi)室、、建筑物內(nèi)內(nèi)的垃圾以以及突出屋屋面有圍護(hù)護(hù)結(jié)構(gòu)的樓樓梯間、電電梯機(jī)房、、水箱間等等。哪些公用面面積不能分分?jǐn)?？不能分?jǐn)偟牡墓妹娣e積為底層架架空層中作作為公共使使用的機(jī)動(dòng)動(dòng)車庫、非非機(jī)動(dòng)車庫庫、公共開開放空間、、城市公共共通道、沿沿街的騎樓樓作為公共共開放使用用的建筑面面積、消防防避難層；；為多棟建建筑物使用用的配電房房；公民防防護(hù)地下室室以及地面面車庫、地地下設(shè)備用用房等。房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)基本常識(shí)識(shí)建筑容積率率是指項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃建設(shè)用用地范圍內(nèi)內(nèi)全部建筑筑面積與規(guī)規(guī)劃建設(shè)用用地面積之之比。建筑密度即建筑覆蓋蓋率，指項(xiàng)項(xiàng)目用地范范圍內(nèi)所有有基底面積積之和與規(guī)規(guī)劃建設(shè)用用地之比。。平均每平方方米造價(jià)（（元）平均每平方方米造價(jià)=建筑物總造造價(jià)/建筑面積。。房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)基本常識(shí)識(shí)綠地率是指規(guī)劃建建設(shè)用地范范圍內(nèi)的綠綠地面積與與規(guī)劃建設(shè)設(shè)用地面積積之比。綠化率是指植被垂垂直面積與與規(guī)劃建設(shè)設(shè)用地面積積之比。商品房預(yù)售售即在房地產(chǎn)產(chǎn)尚未建成成以前，房房地產(chǎn)的經(jīng)經(jīng)銷商在取取得受買人人一定數(shù)量量的定金后后，將期房房出售給受受買人。商品房現(xiàn)售售是指房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)將竣工驗(yàn)驗(yàn)收合格的的商品房出出售給買受受人，并由由買受人支支付房價(jià)款款的行為。。房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)基本常識(shí)識(shí)商品房的起起價(jià)是指商品房房在銷售時(shí)時(shí)各樓層銷銷售價(jià)格中中的最低價(jià)價(jià)格。商品房的均均價(jià)是指商品房房的銷售價(jià)價(jià)格相加以以后的和除除以單位建建筑面積的的和，即得得出每平方方米的價(jià)格格。基價(jià)經(jīng)過核算而而確定的每每平方米基基本價(jià)格，，商品房的的銷售價(jià)一一般以基數(shù)數(shù)增減樓層層和朝向差差價(jià)后得出出。房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)基本常識(shí)識(shí)定金“定金”在在法律上有有比較嚴(yán)格格的界定。。定金依法法律性質(zhì)不不同可以有有多種分類類，如證約約定金、成成約定金、、違約定金金、立約定定金等。我我國定金在在《擔(dān)保法》上是債的一一種擔(dān)保方方式，在《合同同法法》上是是承承擔(dān)擔(dān)違違約約責(zé)責(zé)任任形形式式之之一一，，其其基基本本法法律律性性質(zhì)質(zhì)是是違違約約定定金金，，并并具具有有擔(dān)擔(dān)保保合合同同履履行行的的性性質(zhì)質(zhì)。。“定定金金””的的作作用用有有兩兩種種情情形形：：1、合合同同正正常常履履行行時(shí)時(shí)，，定定金金充充作作價(jià)價(jià)款款或或由由交交付付方方收收回回；；2、合合同同不不履履行行時(shí)時(shí)，，適適用用定定金金罰罰則則：：即即交交付付方方違違約約的的，，無無權(quán)權(quán)收收回回；；接接受受方方違違約約的的，，應(yīng)應(yīng)雙雙倍倍返返還還。。訂金金“訂訂””的的含含義義是是訂訂立立、、預(yù)預(yù)訂訂之之意意。?！啊坝営喗鸾稹薄痹谠诜ǚ陕缮仙喜⒉]沒有有嚴(yán)嚴(yán)格格的的界界定定只只是是預(yù)預(yù)付付款款的的一一部部分分，，起起不不到到擔(dān)擔(dān)保保債債權(quán)權(quán)的的作作用用，，在在開開發(fā)發(fā)商商違違約約不不簽簽訂訂合合同同的的情情況況下下，，無無法法得得到到雙雙倍倍的的返返還還。?！蹲罡吒呷巳嗣衩穹ǚㄔ涸宏P(guān)關(guān)于于適適用用中中華華人人民民共共和和國國擔(dān)擔(dān)保保法法若若干干問問題題的的解解釋釋》第一一百百一一十十八八條條規(guī)規(guī)定定：：當(dāng)當(dāng)事事人人交交付付留留置置金金、、擔(dān)擔(dān)保保金金、、訂訂約約金金、、押押金金或或者者訂訂金金等等，，但但沒沒有有約約定定定定金金性性質(zhì)質(zhì)的的，，當(dāng)當(dāng)事事人人主主張張定定金金權(quán)權(quán)利利的的，，人人民民法法院院不不予予支支持持。。房地地產(chǎn)產(chǎn)行行業(yè)業(yè)基基本本常常識(shí)識(shí)房地地產(chǎn)產(chǎn)登登記記房地地產(chǎn)產(chǎn)登登記記，，即即房房地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)登登記記，，它它是是國國家家為為健健全全法法制制，，加加強(qiáng)強(qiáng)城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)房房地地產(chǎn)產(chǎn)管管理理，，依依法法確確認(rèn)認(rèn)房房地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)的的法法定定手手續(xù)續(xù)。。采采取取房房地地產(chǎn)產(chǎn)登登記記制制度度，，一一經(jīng)經(jīng)登登記記，，就就確確定定了了房房地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)利利。。房房地地產(chǎn)產(chǎn)登登記記時(shí)時(shí)要要對(duì)對(duì)權(quán)權(quán)利利人人、、權(quán)權(quán)利利性性質(zhì)質(zhì)、、權(quán)權(quán)屬屬來來源源、、取取得得時(shí)時(shí)間間、、變變化化情情況況和和房房地地產(chǎn)產(chǎn)面面積積、、結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)、、用用途途、、價(jià)價(jià)值值、、等等級(jí)級(jí)、、坐坐落落、、坐坐標(biāo)標(biāo)、、形形狀狀等等進(jìn)進(jìn)行行記記載載，，登登記記機(jī)機(jī)關(guān)關(guān)設(shè)設(shè)置置房房地地產(chǎn)產(chǎn)登登記記冊(cè)冊(cè)，，按按編編號(hào)號(hào)對(duì)對(duì)房房地地產(chǎn)產(chǎn)登登記記事事項(xiàng)項(xiàng)作作全全面面記記載載。。房地地產(chǎn)產(chǎn)登登記記的的種種類類有有哪哪些些？？房地地產(chǎn)產(chǎn)登登記記的的種種類類分分為為初初始始登登記記、、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移移登登記記、、抵抵押押登登記記、、變變更更登登記記、、其其它它登登記記。。房地地產(chǎn)產(chǎn)行行業(yè)業(yè)基基本本常常識(shí)識(shí)初始始登登記記：：房房屋屋所所有有權(quán)權(quán)的的初初始始登登記記是是指指新新建建房房屋屋的的權(quán)權(quán)屬屬登登記記。。新新建建房房屋屋，，于于竣竣工工后后的的三三個(gè)個(gè)月月內(nèi)內(nèi)辦辦理理房房屋屋所所有有權(quán)權(quán)登登記記。。房房屋屋所所有有權(quán)權(quán)的的登登記記應(yīng)應(yīng)按按照照以以下下程程序序進(jìn)進(jìn)行行：：（1）申申請(qǐng)請(qǐng)。。申申請(qǐng)請(qǐng)人人為為公公民民和和法法人人，，共共有有房房屋屋由由共共有有人人共共同同申申請(qǐng)請(qǐng)。。申申請(qǐng)請(qǐng)人人須須填填寫寫申申請(qǐng)請(qǐng)書書，，并并出出示示個(gè)個(gè)人人身身份份證證或或法法人人資資格格證證明明，，以以及及取取得得房房屋屋產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)的的有有關(guān)關(guān)證證明明。。（2）審查查。房房屋產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登登記機(jī)機(jī)關(guān)受受理申申請(qǐng)后后，查查驗(yàn)各各項(xiàng)交交驗(yàn)的的文件件，并并通過過內(nèi)部部檔案案調(diào)查查和實(shí)實(shí)地查查丈來來核實(shí)實(shí)產(chǎn)權(quán)權(quán)人是是否屬屬實(shí)，，產(chǎn)權(quán)權(quán)來源源是否否合法法。（3）登記記入冊(cè)冊(cè)、頒頒發(fā)證證書。。登記記機(jī)關(guān)關(guān)根據(jù)據(jù)審查查結(jié)果果對(duì)該該房產(chǎn)產(chǎn)登記記入冊(cè)冊(cè)，建建檔，，并對(duì)對(duì)申請(qǐng)請(qǐng)人頒頒發(fā)房房屋產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證證，即即房屋屋所有有權(quán)證證書。。變更登登記下列情情形屬屬于房房地產(chǎn)產(chǎn)變更更登記記：（1）地地產(chǎn)使使用用用途改改變；；（2）權(quán)權(quán)利人人姓名名或名名稱發(fā)發(fā)生變變化的的；（3）房房地產(chǎn)產(chǎn)座落落名稱稱或房房地產(chǎn)產(chǎn)名稱稱發(fā)生生變化化的；；（4）建建筑物物、附附著物物倒塌塌、拆拆除。。房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)基本本常識(shí)識(shí)商品房房綜合合驗(yàn)收收合格格指的是是包含含所有有配套套設(shè)施施在內(nèi)內(nèi)的全全部建建筑物物的驗(yàn)驗(yàn)收合合格。。在什么么情況況下，，房地地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目可可以交交付使使用？？房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目竣工工，經(jīng)經(jīng)驗(yàn)收收合格格后，，方可可交付付使用用；未未經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)收或或者驗(yàn)驗(yàn)收不不合格格的，，不得得交付付使用用。在房屋屋交付付時(shí)，，發(fā)展展商應(yīng)應(yīng)提交交哪些些文件件？房屋交交付時(shí)時(shí)，房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)應(yīng)當(dāng)當(dāng)根據(jù)據(jù)《商品住住宅實(shí)實(shí)行質(zhì)質(zhì)量保保證書書和住住宅使使用說說明書書制度度的規(guī)規(guī)定》，向買買受人人提供供《住宅質(zhì)質(zhì)量保保證書書》、《住宅使使用說說明書書》。房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)基本本常識(shí)識(shí)預(yù)售面面積預(yù)售面面積是是指全全部按按建筑筑設(shè)計(jì)計(jì)圖上上尺寸寸計(jì)算算的房房地產(chǎn)產(chǎn)建筑筑面積積，它它只供供房地地產(chǎn)預(yù)預(yù)售時(shí)時(shí)使用用?？⒐っ婷娣e竣工面面積是是指房房地產(chǎn)產(chǎn)竣工工后實(shí)實(shí)測的的面積積或用用與竣竣工房房地產(chǎn)產(chǎn)尺寸寸相符符的建建筑設(shè)設(shè)計(jì)圖圖計(jì)算算的建建筑面面積，，它為為房地地產(chǎn)交交易、、租賃賃、抵抵押、、竣工工驗(yàn)收收、產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登登記等等提供供依據(jù)據(jù)。房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)基本本常識(shí)識(shí)商品房房預(yù)售售須符符合哪哪些條條件？？（1）交交付全全部土土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓金，，取得得土地地使用用權(quán)證證書；；（2）有有建設(shè)設(shè)工程程規(guī)劃劃許可可證；；（3）按按提供供預(yù)售售的商商品房房計(jì)算算，投投入開開發(fā)建建設(shè)資資金達(dá)達(dá)到工工程建建設(shè)總總投資資的25%以上，，并已已經(jīng)確確定施施工進(jìn)進(jìn)度和和竣工工交付付日期期；（4）向向縣級(jí)級(jí)以上上人民民政府府房產(chǎn)產(chǎn)管理理部門門辦理理預(yù)售售登記記，取取得商商品房房預(yù)售售許可可證明明。哪些情情況下下，預(yù)預(yù)售房房購買買者可可以要要求取取消預(yù)預(yù)售房房合同同？（1）房房屋開開發(fā)公公司不不能按按照原原定日日期交交付預(yù)預(yù)購房房屋；；（2）建建成后后的房房屋實(shí)實(shí)際面面積與與預(yù)售售房合合同確確定的的面積積不相相符；；（3）建建成后后房屋屋建筑筑的材材料與與預(yù)售售合同同所列列建材材不相相符。。房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)基本本常識(shí)識(shí)建筑用用地面面積指城市市規(guī)劃劃行政政主管管部門門確定定的建建設(shè)用用地位位置和和界線線所圍圍合的的用地地之水水平投投影面面積，，不包包括代代征的的面積積。停車場場指在建建設(shè)用用地內(nèi)內(nèi)為停停放機(jī)機(jī)動(dòng)車車和非非機(jī)動(dòng)動(dòng)車須須配置置的場場地。。停車車場面面積小小型汽汽車按按每車車位25平方米米計(jì)算算，自自行車車按每每車位位1.2平方米米計(jì)算算。商品房房銷售售面積積商品房房銷售售面積積=套內(nèi)建建筑面面積+分?jǐn)偟牡墓糜媒ㄖ娣e積房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)基本本常識(shí)識(shí)“五證證”包包括什什么？？商品房房“五五證””包括括：建建設(shè)用用地規(guī)規(guī)劃許許可證證、建建設(shè)工工程規(guī)規(guī)劃許許可證證、國國有土土地使使用證證、建建設(shè)工工程開開工證證、商商品房房預(yù)售售許可可證。?！岸鴷笔侵附ńㄔO(shè)部部為了了加強(qiáng)強(qiáng)對(duì)商商品房房的質(zhì)質(zhì)量管管理與與監(jiān)督督，要要求發(fā)發(fā)展商商必須須提供供的新新建住住宅質(zhì)質(zhì)量保保證書書和新新建住住宅使使用說說明書書。商品房房保修修期從從開發(fā)發(fā)商將將竣工工驗(yàn)收收的房房屋交交付使使用之之日起起計(jì)算算。工工程質(zhì)質(zhì)量保保證書書中具具體保保修期期限與與保修修范圍圍是：：地基基基礎(chǔ)礎(chǔ)和主主體結(jié)結(jié)構(gòu)在在合理理使用用壽命命年限限內(nèi)；；屋面面防水水為3年；墻墻面、、廚房房和衛(wèi)衛(wèi)生間間地面面為1年；《住宅質(zhì)質(zhì)量保保證書書》一般約約定地地下室室及管管道滲滲漏為為1年；墻墻面、、頂棚棚抹灰灰層脫脫落為為1年；地地面空空鼓開開裂、、大面面積起起沙為為1年；門門窗翹翹裂、、五金金件及及衛(wèi)生生潔具具損壞壞為1年；燈燈具、、電器器開關(guān)關(guān)損壞壞為6個(gè)月；；管道道堵塞塞為2個(gè)月；；供熱熱供冷冷系統(tǒng)統(tǒng)設(shè)備備為一一個(gè)采采暖期期或供供冷期期；其其他部部位、、部件件的保保修期期限，，由買買賣雙雙方自自行約約定，，并寫寫在工工程質(zhì)質(zhì)量保保證書書中。。房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)基本本常識(shí)識(shí)建設(shè)用用地規(guī)規(guī)劃許許可證證是建設(shè)單位在在向土地管管理部部門申請(qǐng)征征用、、劃撥撥土地地前，，經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)規(guī)劃行政主主管部部門確確認(rèn)建建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目位位置和和范圍圍符合合城鄉(xiāng)鄉(xiāng)規(guī)劃劃的法法定憑證，是建建設(shè)單單位用用地的的法律律憑證證。申辦《建設(shè)用用地規(guī)規(guī)劃許許可證證》申請(qǐng)人人須提提交建建設(shè)用用地規(guī)規(guī)劃許許可申申請(qǐng)，，并按按要求求提供供所規(guī)規(guī)定的的文件件、圖紙、資料料進(jìn)行行申報(bào)報(bào)。1、建設(shè)設(shè)用地地規(guī)劃劃許可可證申申請(qǐng)表表(單位公公章)；2、立項(xiàng)項(xiàng)批復(fù)復(fù)；3、《建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目選選址意意見書書》及附件（復(fù)印印件））；4、項(xiàng)目目合同同（復(fù)復(fù)印件件）。。5、經(jīng)國國土資資源部部門確確認(rèn)的的、具具有測測繪資資質(zhì)的的單位位測繪繪1：500或1:1000勘測定定界圖圖3張（藍(lán)藍(lán)曬圖圖，現(xiàn)現(xiàn)狀地地形；；房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)基本本常識(shí)識(shí)建設(shè)用用地規(guī)規(guī)劃許許可證證是建設(shè)單位在在向土地管管理部部門申請(qǐng)征征用、、劃撥撥土地地前，，經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)規(guī)劃行政主主管部部門確確認(rèn)建建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目位位置和和范圍圍符合合城鄉(xiāng)鄉(xiāng)規(guī)劃劃的法法定憑證，是建建設(shè)單單位用用地的的法律律憑證證。申辦《建設(shè)用用地規(guī)規(guī)劃許許可證證》申請(qǐng)人人須提提交建建設(shè)用用地規(guī)規(guī)劃許許可申申請(qǐng)，，并按按要求求提供供所規(guī)規(guī)定的的文件件、圖紙、資料料進(jìn)行行申報(bào)報(bào)。6、關(guān)于于辦理理《建設(shè)用用地規(guī)規(guī)劃許許可證證》的法人人授權(quán)權(quán)委托托書及及經(jīng)辦辦人身身份證證復(fù)印印件（（出示示原件件）。。7、經(jīng)土土地招招標(biāo)、、拍賣賣方式式取得得國有土土地使使用權(quán)權(quán)的建設(shè)設(shè)項(xiàng)目目還需需提供供：（1）《國有土土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓合同同》（復(fù)印印件））；（2）《國有土土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓合同同》中的規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)條條件及及附圖圖（復(fù)復(fù)印件件）；；（3）法人人資格格證明明（工工商營營業(yè)執(zhí)執(zhí)照或或組織織機(jī)構(gòu)構(gòu)法人人代碼碼證））（復(fù)復(fù)印件件）；；（4）如屬屬于經(jīng)經(jīng)營性性房地地產(chǎn)開開發(fā)建建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目，，還需需提供供開發(fā)發(fā)公司司資質(zhì)質(zhì)證明明（復(fù)復(fù)印件件）。。房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)基本本常識(shí)識(shí)建設(shè)工工程規(guī)規(guī)劃許許可證證城市規(guī)規(guī)劃行行政主主管部部門依依法核核發(fā)的的，確確認(rèn)有有關(guān)建建設(shè)工工程符符合城城市規(guī)規(guī)劃要要求的的法律律憑證證。建建設(shè)工工程規(guī)規(guī)劃許許可證證是有有關(guān)建建設(shè)工工程符符合城城市規(guī)規(guī)劃要要求的的法律律憑證，是建建設(shè)單單位建建設(shè)工工程的的法律律憑證證，是是建設(shè)設(shè)活動(dòng)動(dòng)中接接受監(jiān)監(jiān)督檢檢查時(shí)時(shí)的法法定依依據(jù)。。《建設(shè)工工建設(shè)設(shè)工程程規(guī)劃劃許可可證》包括下下列內(nèi)內(nèi)容：：⑴許可可證編編號(hào)；；⑵發(fā)證證機(jī)關(guān)關(guān)名稱稱和發(fā)發(fā)證日日期；；⑶用地地單位位；⑷用地地項(xiàng)目目名稱稱、位位置、、宗地地號(hào)以以及子子項(xiàng)目目名稱稱、建建筑性性質(zhì)、、棟數(shù)數(shù)、層層數(shù)、、結(jié)構(gòu)構(gòu)類型型；⑸計(jì)容容積率率面積積及各各分類類面積積；⑹附件件包括括總平平面圖圖、各各層建建筑平面圖圖、各向向立面圖圖和剖面圖圖。房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)基本本常識(shí)識(shí)商品房房預(yù)售售許可可證是市、、縣人民政政府房地產(chǎn)產(chǎn)行政政管理理部門門允許許房地地產(chǎn)開開發(fā)企企業(yè)銷銷售商商品房房的批批準(zhǔn)文文件。。其主主管機(jī)機(jī)關(guān)是是市國國土房房管局局，證證書由由市國國土房房管局局統(tǒng)一一印制制、辦辦理登登記審審批和和核發(fā)發(fā)證書書。房房地產(chǎn)產(chǎn)商在在銷售售商品品房時(shí)時(shí)，如如該房房屋已已建成成，還還應(yīng)持持有房房屋所所有權(quán)權(quán)證書書。商品房房銷售售許可可證與與商品品房預(yù)預(yù)售許許可證證的區(qū)區(qū)別在在于各各自取取得的的條件件不同同，主主要表表現(xiàn)在在：商商品房房（現(xiàn)現(xiàn)房））銷售售許可可證的的取得得必須須符合合下列列條件件：1、開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)具有有企業(yè)業(yè)法人人營業(yè)業(yè)執(zhí)照照和房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)資質(zhì)質(zhì)證書書；2、取得得土地地使用用權(quán)證證書和和使用用土地地批準(zhǔn)準(zhǔn)文件件；3、持有有建設(shè)設(shè)工程程規(guī)劃劃許可可證和和建設(shè)設(shè)工程程開工工許可可證；；4、已通通過竣竣工驗(yàn)驗(yàn)收；；5、供水水、供供電、、供熱熱、燃燃?xì)?、、通信信等配配套基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施具具備使使用條條件，，其他他配套套基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施施和公公共設(shè)設(shè)施具具備交交付使使用條條件或或已確確定進(jìn)進(jìn)度和和交付付日期期；6、物業(yè)業(yè)管理理方案案已落落實(shí)。。買現(xiàn)現(xiàn)房的的好處處在于于可以以比較較清楚楚地了了解房房屋的的現(xiàn)狀狀，可可以盡盡快取取得房房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)利利證書書等。。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)基本本知識(shí)識(shí)介紹紹二、必必須了了解的的房地地產(chǎn)交交易模模式1、一級(jí)級(jí)土地地整理理2、二級(jí)級(jí)房屋屋開發(fā)發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)基本本知識(shí)識(shí)介紹紹國土資資源部部于2003年發(fā)布布的《全國土土地開開發(fā)整整理規(guī)規(guī)劃（（2001－2010）》指出，，“土土地開開發(fā)整整理””包含含土地地整理理、土土地復(fù)復(fù)墾和和土地地開發(fā)發(fā)三項(xiàng)項(xiàng)內(nèi)容容。土地整整理是是指采采用工工程、、生物物等措措施，，對(duì)田田、水水、路路、林林、村村進(jìn)行行綜合合整治治，增增加有有效耕耕地面面積，，提高高土地地質(zhì)量量和利利用效效率，，改善善生產(chǎn)產(chǎn)、生生活條條件和和生態(tài)態(tài)環(huán)境境的活活動(dòng)。。土地復(fù)復(fù)墾是是指采采用工工程、、生物物等措措施，，對(duì)在在生產(chǎn)產(chǎn)建設(shè)設(shè)過程程中因因挖損損、塌塌陷、、壓占占造成成破壞壞、廢廢棄的的土地地和自自然災(zāi)災(zāi)害造造成破破壞、、廢棄棄的土土地進(jìn)進(jìn)行整整治，，恢復(fù)復(fù)利用用的活活動(dòng)。。基本概概念土地開開發(fā)是是指在在保護(hù)護(hù)和改改善生生態(tài)環(huán)環(huán)境、、防止止水土土流失失和土土地荒荒漠化化的前前提下下，采采用工工程、、生物物等措措施，，將未未利用用土地地資源源開發(fā)發(fā)成宜宜農(nóng)地地的活活動(dòng)。。土地整整理的的內(nèi)容容分類類土地整整理一一般可可分為為兩大大類，，即農(nóng)農(nóng)地整整理與與市地地整理理。農(nóng)村土土地整整理的的主要要內(nèi)容容包括括：（1）調(diào)整整農(nóng)地地結(jié)構(gòu)構(gòu)，歸歸并零零散地地塊；；（2）平整整土地地，改改良土土壤；；（3）道路路、林林網(wǎng)、、溝渠渠等綜綜合建建設(shè)；；（4）歸并并農(nóng)村村居民民點(diǎn)、、鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)工業(yè)業(yè)用地地等；；（5）復(fù)墾墾廢棄棄土地地；（6）劃定定地界界，確確定權(quán)權(quán)屬；；（7）改善善環(huán)境境，維維護(hù)生生態(tài)平平衡。。小提示示：根根據(jù)我我國國國情，，現(xiàn)階階段土土地整整理的的重點(diǎn)點(diǎn)在農(nóng)農(nóng)村地地區(qū)。。土地整整理的的內(nèi)容容分類類土地整整理一一般可可分為為兩大大類，，即農(nóng)農(nóng)地整整理與與市地地整理理。與房地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目相相關(guān)的的一級(jí)級(jí)土地地整理理是是指為為合理理開發(fā)發(fā)利用用土地地資源源，滿滿足地地域經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展和和城市市建設(shè)設(shè)用地地需求求，國國土資資源主主管部部門按按照土土地利利用總總體規(guī)規(guī)劃、、城市市總體體規(guī)劃劃，為為實(shí)現(xiàn)現(xiàn)調(diào)控控土地地市場場、促促進(jìn)土土地資資源合合理利利用目目標(biāo)，，依法法取得得土地地，進(jìn)進(jìn)行前前期開開發(fā)、、儲(chǔ)存存以備備供應(yīng)應(yīng)土地地的行行為。。小提示示：城城市土土地整整理行行為的的主體體是地地方政政府，，必須須受到到國家家國土土資源源部門門的總總體用用地計(jì)計(jì)劃限限制。。管理辦辦法的的制定定依據(jù)據(jù)：《中華人人民共共和國國土地地管理理法》、《湖南省省國有有建設(shè)設(shè)用地地儲(chǔ)備備辦法法》土地儲(chǔ)儲(chǔ)備實(shí)實(shí)行計(jì)計(jì)劃管管理。。市、、縣（（市））國土土資源源管理理部門門應(yīng)當(dāng)當(dāng)會(huì)同同財(cái)政政、規(guī)規(guī)劃等等部門門根據(jù)據(jù)當(dāng)?shù)氐亟?jīng)濟(jì)濟(jì)和社社會(huì)發(fā)發(fā)展計(jì)計(jì)劃、、土地地利用用總體體規(guī)劃劃、城城鄉(xiāng)規(guī)規(guī)劃、、土地地利用用年度度計(jì)劃劃和土土地市市場供供需狀狀況等等共同同編制制年度度土地地儲(chǔ)備備計(jì)劃劃，報(bào)報(bào)同級(jí)級(jí)人民民政府府批準(zhǔn)準(zhǔn)，并并報(bào)上上一級(jí)級(jí)國土土資源源管理理部門門備案案。年度土土地儲(chǔ)儲(chǔ)備計(jì)計(jì)劃包包括儲(chǔ)儲(chǔ)備土土地規(guī)規(guī)模、、儲(chǔ)備備土地地前期期開發(fā)發(fā)規(guī)模模、儲(chǔ)儲(chǔ)備土土地供供應(yīng)規(guī)規(guī)模、、年度度儲(chǔ)備備土地地臨時(shí)時(shí)利用用計(jì)劃劃、計(jì)計(jì)劃年年度末末儲(chǔ)備備土地地規(guī)模模等。。制定土土地儲(chǔ)儲(chǔ)備計(jì)計(jì)劃應(yīng)應(yīng)當(dāng)明明確各各類儲(chǔ)儲(chǔ)備土土地宗宗數(shù)、、位置置、面面積、、用途途等具具體內(nèi)內(nèi)容。。管理辦法：：城市一一級(jí)土土地開開發(fā)的的管理理辦法法均在在國土土資源源部的的同一一管理理流程程下由由各省省市自自行制制定。?！堕L沙市市土地地一級(jí)級(jí)開發(fā)發(fā)管理理暫行行辦法法》長沙市市人民民政府府令第105號(hào)（2009）具體實(shí)實(shí)施主主體：土地儲(chǔ)儲(chǔ)備，，是指指市、、縣（（市））國土土資源源管理理部門門將同同級(jí)人人民政政府依依法取取得的的國有有土地地予以以儲(chǔ)存存，并并進(jìn)行行前期期開發(fā)發(fā)，以以備供供應(yīng)的的行為為。土土地儲(chǔ)儲(chǔ)備機(jī)機(jī)構(gòu)為為市、、縣（（市））人民民政府府批準(zhǔn)準(zhǔn)成立立、具具有獨(dú)獨(dú)立的的法人人資格格、統(tǒng)統(tǒng)一承承擔(dān)本本行政政轄區(qū)區(qū)土地地儲(chǔ)備備工作作的事事業(yè)單單位。。下列土土地可可以納納入土土地儲(chǔ)儲(chǔ)備范范圍（一））依法法收回回的國國有土土地；；（二））以市市場方方式收收購的的國有有土地地；（三））未確確定土土地使使用權(quán)權(quán)人的的國有有建設(shè)設(shè)用地地；（四））依法法征收收的土土地；；（五））國有有建設(shè)設(shè)用地地使用用權(quán)出出讓合合同約約定收收回的的土地地；（六））其他他依法法取得得的土土地。。上述范范圍內(nèi)內(nèi)的土土地，，市、、縣（（市））人民民政府府可以以按照照有關(guān)關(guān)規(guī)定定組織織拆遷遷、開開發(fā)、、整理理。對(duì)擬納納入土土地儲(chǔ)儲(chǔ)備的的征收收土地地，按按下列列程序序辦理理：（一））由市市、縣縣（市市）土土地儲(chǔ)儲(chǔ)備機(jī)機(jī)構(gòu)對(duì)對(duì)擬儲(chǔ)儲(chǔ)備土土地權(quán)權(quán)屬、、面積積、四四至范范圍、、用途途及地地上附附著物物情況況進(jìn)行行調(diào)查查；（二））市、、縣（（市））土地地儲(chǔ)備備機(jī)構(gòu)構(gòu)根據(jù)據(jù)調(diào)查查了解解的情情況，，征詢?cè)円?guī)劃劃部門門意見見；（三三））市市、、縣縣（（市市））土土地地儲(chǔ)儲(chǔ)備備機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)進(jìn)進(jìn)行行可可行行性性論論證證，，向向同同級(jí)級(jí)國國土土資資源源管管理理部部門門提提出出擬擬征征收收土土地地建建議議；；（四四））市市、、縣縣（（市市））國國土土資資源源管管理理部部門門依依法法申申請(qǐng)請(qǐng)辦辦理理農(nóng)農(nóng)用用地地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)用用、、土土地地征征收收?qǐng)?bào)報(bào)批批手手續(xù)續(xù)；；（五五））征征地地方方案案經(jīng)經(jīng)依依法法批批準(zhǔn)準(zhǔn)后后，，由由被被征征地地的的區(qū)區(qū)、、縣縣（（市市））人人民民政政府府依依法法實(shí)實(shí)施施征征地地補(bǔ)補(bǔ)償償安安置置，，征征地地補(bǔ)補(bǔ)償償安安置置勞勞務(wù)務(wù)費(fèi)費(fèi)和和不不可可預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)費(fèi)費(fèi)按按市市、、縣縣（（市市））人人民民政政府府有有關(guān)關(guān)規(guī)規(guī)定定執(zhí)執(zhí)行行；；（六六））征征地地補(bǔ)補(bǔ)償償安安置置后后，，國國土土資資源源管管理理部部門門依依法法辦辦理理土土地地使使用用權(quán)權(quán)注注銷銷登登記記手手續(xù)續(xù)，，納納入入土土地地儲(chǔ)儲(chǔ)備備；；原原地地上上建建筑筑物物、、構(gòu)構(gòu)筑筑物物已已經(jīng)經(jīng)登登記記的的，，還還應(yīng)應(yīng)依依法法辦辦理理房房屋屋產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)注注銷銷登登記記手手續(xù)續(xù)。。土地地一一級(jí)級(jí)開開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目開發(fā)發(fā)利利用用第十十七七條條對(duì)納納入入儲(chǔ)儲(chǔ)備備的的土土地地，，經(jīng)經(jīng)市市、、縣縣（（市市））國國土土資資源源管管理理部部門門批批準(zhǔn)準(zhǔn)，，土土地地儲(chǔ)儲(chǔ)備備機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)可可以以進(jìn)進(jìn)行行前前期期開開發(fā)發(fā)、、臨臨時(shí)時(shí)利利用用，，以以及及為為儲(chǔ)儲(chǔ)備備土土地地、、實(shí)實(shí)施施前前期期開開發(fā)發(fā)進(jìn)進(jìn)行行融融資資等等活活動(dòng)動(dòng)。。第十十八八條條市、、縣縣（（市市））土土地地儲(chǔ)儲(chǔ)備備機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)根根據(jù)據(jù)城城鄉(xiāng)鄉(xiāng)規(guī)規(guī)劃劃和和年年度度土土地地儲(chǔ)儲(chǔ)備備計(jì)計(jì)劃劃對(duì)對(duì)儲(chǔ)儲(chǔ)備備土土地地進(jìn)進(jìn)行行前前期期開開發(fā)發(fā)。。前期期開開發(fā)發(fā)涉涉及及道道路路、、供供水水、、供供電電、、供供氣氣、、排排水水、、通通訊訊、、照照明明、、綠綠化化、、土土地地平平整整等等基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施建建設(shè)設(shè)的的，，應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)按按照照有有關(guān)關(guān)規(guī)規(guī)定定，，通通過過公公開開招招標(biāo)標(biāo)方方式式選選擇擇實(shí)實(shí)施施單單位位。。土地地一一級(jí)級(jí)開開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目資金金管管理理第二二十十四四條條市、、縣縣（（市市））人人民民政政府府建建立立土土地地儲(chǔ)儲(chǔ)備備資資金金。。土地地儲(chǔ)儲(chǔ)備備資資金金的的來來源源包包括括：：（一一））國國有有土土地地收收益益基基金金；；（二二））財(cái)財(cái)政政部部門門安安排排的的資資金金；；（三三））銀銀行行或或其其他他金金融融機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)的的貸貸款款；；（四四））其其他他依依法法取取得得的的資資金金；；（五五））上上述述資資金金產(chǎn)產(chǎn)生生的的利利息息收收入入。。第二二十十六六條條市、、縣縣（（市市））財(cái)財(cái)政政部部門門應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)按按招招標(biāo)標(biāo)、、拍拍賣賣、、掛掛牌牌和和協(xié)協(xié)議議出出讓讓國國有有土土地地使使用用權(quán)權(quán)的的總總成成交交價(jià)價(jià)款款的的5%計(jì)提提國國有有土土地地收收益益基基金金，，但但國國有有企企業(yè)業(yè)改改革革中中國國有有土土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓的的，，可可以以按按照照有有關(guān)關(guān)規(guī)規(guī)定定不不予予計(jì)計(jì)提提。。土地地一一級(jí)級(jí)開開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目資金金管管理理土地地儲(chǔ)儲(chǔ)備備資資金金支支出出項(xiàng)項(xiàng)目目概概算算主主要要包包括括：：土土地地取取得得成成本本、、開開發(fā)發(fā)整整理理成成本本、、土土地地交交易易成成本本、、財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)費(fèi)用用、、業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)費(fèi)費(fèi)用用等等。。其其中中業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)費(fèi)費(fèi)用用按按儲(chǔ)儲(chǔ)備備土土地地收收益益的的一一定定比比例例計(jì)計(jì)提提，，具具體體比比例例由由市市、、縣縣（（市市））國國土土資資源源管管理理部部門門和和同同級(jí)級(jí)財(cái)財(cái)政政部部門門共共同同確確定定。。土地地儲(chǔ)儲(chǔ)備備資資金金支支出出由由土土地地儲(chǔ)儲(chǔ)備備機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)提提出出用用款款申申請(qǐng)請(qǐng)，，由由同同級(jí)級(jí)國國土土資資源源管管理理部部門門和和財(cái)財(cái)政政部部門門共共同同審審核核。。其其中中屬屬于于財(cái)財(cái)政政性性資資金金支支出出的的，，應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)按按照照財(cái)財(cái)政政國國庫庫管管理理制制度度的的有有關(guān)關(guān)規(guī)規(guī)定定