住宅建設(shè)事業(yè)部管理制度

59/60住宅建設(shè)事業(yè)部管理制度【管理目標(biāo)】第一條住宅建設(shè)事業(yè)部通過持續(xù)的制度創(chuàng)新和管理創(chuàng)新，不斷提高管理水平，促進業(yè)務(wù)和部門的可持續(xù)發(fā)展，實現(xiàn)北京萬通的戰(zhàn)略目標(biāo)和經(jīng)營目標(biāo)?！竟芾砟Ｊ健康诙l住宅建設(shè)事業(yè)部實行制度化管理基礎(chǔ)上的目標(biāo)管理，通過設(shè)計完整、科學(xué)、規(guī)范化的經(jīng)濟指標(biāo)體系，將事業(yè)部的目標(biāo)層層分解、層層落實：1、以流程管理為軸心，對所有經(jīng)營領(lǐng)域的關(guān)鍵業(yè)務(wù)確立有效、簡潔的程序和作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)；圍繞基本業(yè)務(wù)流程，理順各種輔助流程的關(guān)系，不斷優(yōu)化工作和業(yè)務(wù)流程，系統(tǒng)地改進流程管理。2、根據(jù)業(yè)務(wù)流程特點設(shè)定崗位職責(zé)。崗位職責(zé)能量化的都量化，不能量化的都細化，不能細化的都在崗位工作說明書上明確化。把任務(wù)分解到各個部門、崗位和個人，層層落實，杜絕責(zé)任缺位和管理真空?！竟芾眢w制】第三條住宅建設(shè)事業(yè)部采用矩陣制組織結(jié)構(gòu)，下設(shè)計劃經(jīng)營中心（4人）、產(chǎn)品管理中心（3人）、工程管理中心（3人）和營銷管理中心（4人）。第四條北京萬通、住宅建設(shè)事業(yè)部與項目公司間的關(guān)系如下：北京萬通股份實業(yè)有限公司北京萬通股份實業(yè)有限公司會計部預(yù)算部住宅建設(shè)事業(yè)部產(chǎn)品管理中心工程管理中心計劃經(jīng)營中心項目公司總經(jīng)理項目公司董事會營銷管理中心前期部財務(wù)部預(yù)算部工程部人事行政部市場部銷售部董事長其他部門主管財務(wù)副總1、北京萬通是決策和投資中心，住宅建設(shè)事業(yè)部是管理中心、利潤中心，項目公司是成本中心。2、北京萬通主要行使戰(zhàn)略管理、投資決策、資本經(jīng)營、資金資產(chǎn)管理等職能，住宅建設(shè)事業(yè)部負責(zé)具體的經(jīng)營業(yè)務(wù)。3、北京萬通對住宅建設(shè)事業(yè)部的管理，以資金控制和財務(wù)管理為主。住宅建設(shè)事業(yè)部實行目標(biāo)責(zé)任制，承擔(dān)管理責(zé)任。4、北京萬通通過行使以下權(quán)力對項目公司實行管理：1）按照現(xiàn)代企業(yè)制度和法人治理結(jié)構(gòu)的要求，北京萬通作為出資者依法對全資子公司、控股子公司、參股子公司分別享有選擇、委派、推薦和提名管理者或監(jiān)督者的權(quán)利。項目公司董事長由住宅建設(shè)事業(yè)部提名，北京萬通任命；其余董事會成員由住宅建設(shè)事業(yè)部委派。項目公司總經(jīng)理由住宅建設(shè)事業(yè)部提名，北京萬通任命。北京萬通委托住宅建設(shè)事業(yè)部選擇、推薦、提名和委派管理者，實施人事管理權(quán)。2）北京萬通財務(wù)管理部直接委派項目公司財務(wù)總監(jiān)；北京萬通工程預(yù)算控制中心直接委派項目公司預(yù)算部經(jīng)理。3）北京萬通財務(wù)管理部有資金調(diào)控權(quán)，統(tǒng)一調(diào)控項目公司的資金。4）北京萬通以投資者的身份，決定或參與投資企業(yè)的利潤分配決策，并依據(jù)最終分配決策收繳利潤。項目公司須按北京萬通的規(guī)范要求，如期如實地編報盈利預(yù)測書，執(zhí)行利潤收繳方案。5）過程控制與結(jié)果審計權(quán)。第五條住宅建設(shè)事業(yè)部受北京萬通委托負責(zé)住宅類物業(yè)的開發(fā)和投資，對項目公司進行管理。第六條住宅建設(shè)事業(yè)部對項目公司管理遵循的原則：1、核心理念、外部形象和視覺標(biāo)識的統(tǒng)一；2、企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和制度規(guī)范的統(tǒng)一；3、人力資源管理基本政策的統(tǒng)一；4、財務(wù)管理體系的統(tǒng)一；5、服務(wù)體系的統(tǒng)一。第七條住宅建設(shè)事業(yè)部主要通過行使以下權(quán)力實現(xiàn)對項目公司的管理：1、住宅建設(shè)事業(yè)部有提名項目公司總經(jīng)理的權(quán)利；有選擇、委派項目公司副總經(jīng)理和部門經(jīng)理的權(quán)利。2、住宅建設(shè)事業(yè)部負責(zé)考核項目公司部門經(jīng)理以上人員（不包括財務(wù)總監(jiān)、財務(wù)經(jīng)理與預(yù)算經(jīng)理），并決定其薪酬；3、住宅建設(shè)事業(yè)部在北京萬通資金使用計劃指導(dǎo)下，調(diào)配、審批項目公司的資金使用。第八條住宅建設(shè)事業(yè)部向項目公司董事會選擇、委派董事（不包括董事長、財務(wù)部委派的一名董事；如果是合資項目，還不包括項目合作方選派的董事）。第九條項目公司董事會授權(quán)住宅建設(shè)事業(yè)部依照本制度管理項目公司?！竟芾硎侄巍康诰艞l計劃和目標(biāo)管理住宅建設(shè)事業(yè)部通過制定、執(zhí)行以下計劃，實現(xiàn)對項目公司的計劃和目標(biāo)管理：1、業(yè)務(wù)類計劃和目標(biāo)1）項目公司資金使用計劃；2）項目施工計劃；3）項目開發(fā)計劃；4）產(chǎn)品設(shè)計進度計劃；5）銷售計劃。2、非業(yè)務(wù)類計劃和目標(biāo)1）住宅建設(shè)事業(yè)部資金使用計劃；2）管理費用計劃；3）人員編制計劃；4）總利潤和總利潤分解計劃；5）土地儲備與開發(fā)計劃；第十條報表匯報制度項目公司以規(guī)定的格式、規(guī)定的內(nèi)容、規(guī)定的程序，定期、不定期地向住宅建設(shè)事業(yè)部有關(guān)中心和北京萬通報送報表，事業(yè)部及時審批或備案，實現(xiàn)信息的及時、有效溝通。第十一條重點項目跟蹤制度根據(jù)項目公司的利潤貢獻、項目風(fēng)險等，確定重點項目；住宅建設(shè)事業(yè)部對重點項目實行持續(xù)跟蹤、重點關(guān)注，降低項目的經(jīng)營風(fēng)險。第十二條巡視制度住宅建設(shè)事業(yè)部定期、不定期地對項目公司進行巡視，指導(dǎo)、監(jiān)督項目公司的工作。【計劃經(jīng)營中心職責(zé)和崗位職責(zé)】一、計劃經(jīng)營中心職責(zé)綜述組織事業(yè)部各中心和公司有關(guān)部門進行項目可行性論證；編制事業(yè)部項目經(jīng)濟測算表和資金使用計劃，并全程監(jiān)督；協(xié)助事業(yè)部領(lǐng)導(dǎo)制定事業(yè)部的年度目標(biāo)和計劃，并監(jiān)督計劃執(zhí)行情況；建立、完善事業(yè)部、項目公司的工作流程和管理制度，并監(jiān)督執(zhí)行；協(xié)助事業(yè)部領(lǐng)導(dǎo)對事業(yè)部外派人員進行管理；事業(yè)部文件的文檔管理工作；戰(zhàn)略合作伙伴的選擇和數(shù)據(jù)庫的建立；土地資源拓展和儲備；協(xié)助其它部門的工作。二、計劃經(jīng)營中心職責(zé)（一）可行性分析階段和項目公司成立前：1、組織可行性論證項目可行性論證整個階段，按照《住宅建設(shè)事業(yè)部投資立項及審批流程》，協(xié)調(diào)聯(lián)合工作小組的工作；參與項目開發(fā)計劃和進度制定；負責(zé)匯總、提交《可行性分析報告》；組織項目可行性論證。2、編制事業(yè)部項目測算表和資金使用計劃項目可行性論證和實施階段，及時向財務(wù)部、預(yù)算控制中心通報項目土地、前期等費用情況和當(dāng)?shù)厥袌鲣N售情況，協(xié)助財務(wù)部編制項目投資測算，并負責(zé)編制事業(yè)部項目經(jīng)濟測算。根據(jù)項目的開發(fā)計劃、經(jīng)濟測算、管理費用等情況，領(lǐng)導(dǎo)編制項目資金使用計劃，報公司和事業(yè)部領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。（二）項目公司成立后：1、協(xié)助事業(yè)部領(lǐng)導(dǎo)考核外派干部。2、監(jiān)督報表制度的執(zhí)行。監(jiān)督項目公司財務(wù)管理部定期（每月、每季度、每年）向計劃經(jīng)營中心報送項目財務(wù)報表；3、匯報資料整理、分析、匯報、反饋、歸檔工作根據(jù)項目開發(fā)計劃和資金使用計劃，對匯報資料進行整理、分析，及時向領(lǐng)導(dǎo)匯報；與事業(yè)部其它中心、財務(wù)部、工程預(yù)算部緊密配合，跟蹤項目進展情況，整理、分析資料，為領(lǐng)導(dǎo)決策提供幫助；將各中心轉(zhuǎn)交資料進行整理、分類，進行檔案管理。4、執(zhí)行重點項目跟蹤制度、項目巡視制度。（三）項目結(jié)束時：1、組織總結(jié)和分析組織對項目開發(fā)情況進行總結(jié)、分析；將分析結(jié)果形成文檔，并歸檔。2、匯總、歸檔有關(guān)項目開發(fā)的資料。（四）其他職責(zé)：1、土地資源拓展和儲備；2、協(xié)助事業(yè)部領(lǐng)導(dǎo)制定事業(yè)部的年度目標(biāo)和計劃，并監(jiān)督計劃完成情況根據(jù)公司發(fā)展要求，協(xié)助事業(yè)部領(lǐng)導(dǎo)制定事業(yè)部年度目標(biāo)和計劃，并分解到每個分公司、項目；與公司財務(wù)部、事業(yè)部有關(guān)部門緊密合作，全程監(jiān)督目標(biāo)和計劃的進度情況。3、流程和制度建設(shè)組織、協(xié)調(diào)事業(yè)部、分公司、項目公司持續(xù)優(yōu)化業(yè)務(wù)流程；組織、協(xié)調(diào)事業(yè)部、分公司、項目公司建立和完善管理制度；監(jiān)督管理制度的執(zhí)行。4、文檔管理和日常管理三、計劃經(jīng)營中心崗位職責(zé)（一）計劃經(jīng)營中心總監(jiān)崗位職責(zé)1、計劃經(jīng)營中心總監(jiān)負責(zé)計劃經(jīng)營中心的日常業(yè)務(wù)組織和管理工作，受住宅建設(shè)事業(yè)部總經(jīng)理、副總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)；2、組織制定事業(yè)部的年度目標(biāo)和計劃，并監(jiān)督計劃完成情況；3、組織、協(xié)調(diào)事業(yè)部、分公司、項目公司的業(yè)務(wù)流程優(yōu)化和制度建設(shè)；4、組織事業(yè)部各中心和公司有關(guān)部門進行項目可行性論證；5、組織編制事業(yè)部項目經(jīng)濟測算表和資金使用計劃，并全程監(jiān)督；6、監(jiān)督定期報表匯報制度的執(zhí)行，負責(zé)貫徹重點項目跟蹤制度和項目巡視制度制度；7、組織土地資源拓展和儲備；8、監(jiān)督檔案管理工作的實施；9、協(xié)助領(lǐng)導(dǎo)對外派人員進行管理；10、協(xié)調(diào)計劃經(jīng)營中心需與其它部門、中心的合作的工作。（二）投資分析崗位職責(zé)1、協(xié)助領(lǐng)導(dǎo)制定事業(yè)部的年度目標(biāo)和計劃，并監(jiān)督計劃完成情況；根據(jù)公司發(fā)展要求，協(xié)助事業(yè)部領(lǐng)導(dǎo)制定事業(yè)部年度目標(biāo)和計劃，并分解到每個分公司、項目；與公司財務(wù)部、事業(yè)部有關(guān)部門緊密合作，全程監(jiān)督目標(biāo)和計劃的進度情況。2、組織、參與項目可行性論證；項目可行性論證整個階段，按照《住宅建設(shè)事業(yè)部投資立項及審批流程》，協(xié)調(diào)聯(lián)合工作小組的工作；參與項目開發(fā)計劃和進度制定；負責(zé)匯總、提交《可行性分析報告》；組織項目可行性論證。3、編制事業(yè)部項目經(jīng)濟測算表和資金使用計劃，并全程監(jiān)督；4、匯報資料的整理、分析、匯報、反饋工作；5、執(zhí)行重點項目跟蹤制度、項目巡視制度。6、執(zhí)行土地資源拓展和儲備工作。（三）文檔管理崗位職責(zé)1、事業(yè)部機要文件、項目檔案等文檔管理工作；2、負責(zé)事業(yè)部公文收發(fā)、登記、呈批、轉(zhuǎn)送、催辦、傳閱及歸檔工作；3、負責(zé)事業(yè)部日常文件處理及行政事務(wù)?！井a(chǎn)品管理中心管理制度】一、產(chǎn)品管理中心職能綜述在公司總戰(zhàn)略的指導(dǎo)下，在住宅事業(yè)部計劃經(jīng)營中心和營銷管理中心的配合下具體實施建設(shè)開發(fā)項目的方案設(shè)計及技術(shù)設(shè)計工作，并全程參與項目開發(fā)階段的施工管理，保證項目的設(shè)計成果正確實施并把握項目的宏觀成本控制，最大限度地實現(xiàn)公司對產(chǎn)品的目標(biāo)定位及商業(yè)計劃。二、產(chǎn)品管理中心具體職責(zé)開發(fā)項目的方案設(shè)計及技術(shù)設(shè)計的全程管理開發(fā)項目的產(chǎn)品研發(fā)配合項目公司進行施工過程（主要是建筑的內(nèi)外裝飾及環(huán)境施工）的管理設(shè)計變更的審批建筑成本的宏觀控制建筑材料及設(shè)備的審批三、各職責(zé)工作內(nèi)容詳述開發(fā)項目的方案設(shè)計及技術(shù)設(shè)計的全程管理參與項目的市場調(diào)查及定位報告的編制工作；負責(zé)項目設(shè)計概念的編制工作；負責(zé)設(shè)計方案的招標(biāo)及議標(biāo)的組織工作；根據(jù)可研報告中對產(chǎn)品的定位及成本要求編制開發(fā)項目的技術(shù)設(shè)計任務(wù)書并全程控制技術(shù)設(shè)計的質(zhì)量和進度；在綜合考慮實際效果及性價比的情況下對建筑材料及設(shè)備進行審批；開發(fā)項目的產(chǎn)品研發(fā)掌握公司計劃進入地區(qū)房地產(chǎn)設(shè)計發(fā)展的最新動態(tài)，定期組織相關(guān)設(shè)計人員進行參觀、學(xué)習(xí)、交流等活動；負責(zé)相關(guān)新材料、新技術(shù)、新工藝的搜集及推廣應(yīng)用工作；負責(zé)搜集整理設(shè)計方面的工程通用規(guī)范及常規(guī)作法。總結(jié)萬通產(chǎn)品的共性特點及成功經(jīng)驗并研究其在設(shè)計中的通用性。配合項目公司進行施工過程（主要是建筑的內(nèi)外裝飾及環(huán)境施工）的管理負責(zé)組織各階段圖紙的內(nèi)部審核及設(shè)計交底工作，參與項目的圖紙會審工作；負責(zé)解決施工過程中出現(xiàn)的設(shè)計問題。協(xié)助駐現(xiàn)場設(shè)計師檢查施工圖紙的實施情況，解決設(shè)計問題。深入施工現(xiàn)場，配合駐現(xiàn)場建筑師做好環(huán)境施工的特殊效果的把關(guān)工作，參與項目的驗收負責(zé)項目竣工驗收開始至入伙前的設(shè)計整改工作設(shè)計變更的審批開工前：負責(zé)對涉及開發(fā)項目的概念設(shè)計、規(guī)劃設(shè)計招投標(biāo)（規(guī)劃、單體、裝修、綠化景觀）及施工圖設(shè)計的組織和審查.開工后：負責(zé)審查和協(xié)調(diào)項目建筑功能、立面、景觀、形象、裝修效果控制等的設(shè)計變更及管理；負責(zé)賣場的重點跟蹤、樣板房施工的效果審驗及優(yōu)化、售樓處及環(huán)境施工的效果審驗及優(yōu)化、精裝表面工藝的質(zhì)量審查；負責(zé)為解決現(xiàn)場技術(shù)問題提供原則性意見；負責(zé)設(shè)計變更、重大變更直接協(xié)調(diào)設(shè)計院解決，做好變更原因、必要性及最終變更意見決策.建筑成本的宏觀控制負責(zé)從設(shè)計角度控制項目成本并建立相應(yīng)設(shè)計成本控制體系；從材料及設(shè)備的選擇上控制項目成本；建筑材料及設(shè)備的審批配合設(shè)計師負責(zé)主要裝飾材料、設(shè)備選型的審批工作；負責(zé)裝修樣板間的審批工作；四、管理工作程序設(shè)計單位選擇方法職責(zé)按照項目發(fā)展的要求，對設(shè)計單位進行選擇、評估和控制，以保證設(shè)計單位的設(shè)計能力和成果滿足項目發(fā)展的要求職程序產(chǎn)品管理中心各建筑師應(yīng)經(jīng)常性收集各類設(shè)計單位信息，掌握各專業(yè)設(shè)計單位的基本情況，建立設(shè)計單位資料庫；產(chǎn)品管理中心根據(jù)開發(fā)項目的特點和設(shè)計公司的專業(yè)特長選擇入圍設(shè)計單位，在征詢?nèi)雵O(shè)計單位意向后發(fā)出設(shè)計招標(biāo)函;在收齊入圍設(shè)計單位在規(guī)定期限內(nèi)的回復(fù)函后，根據(jù)設(shè)計公司所能提供的服務(wù)質(zhì)量及設(shè)計費用等因素確定入選的設(shè)計單位；設(shè)計過程的管理設(shè)計部建筑師根據(jù)項目發(fā)展計劃編制項目設(shè)計工作計劃，控制中標(biāo)設(shè)計單位工作進度；當(dāng)方案設(shè)計需進行修改時，設(shè)計部項目建筑師負責(zé)將方案評審的修改意見反饋給設(shè)計單位，并對方案修改的過程進行跟蹤，完成后將修改的方案報主管領(lǐng)導(dǎo)審批；施工圖設(shè)計；設(shè)計部項目建筑師安排設(shè)計單位進行施工圖的設(shè)計，向設(shè)計單位明確施工圖設(shè)計的具體內(nèi)容、時間要求并進行跟蹤完成；如項目方案設(shè)計單位及施工圖設(shè)計分別由兩家設(shè)計單位負責(zé)設(shè)計，則由設(shè)計管理部經(jīng)理會同項目建筑師安排兩家設(shè)計單位進行設(shè)計交底，避免出現(xiàn)設(shè)計工作中的缺項或漏項；項目施工過程中，項目建筑師負責(zé)與設(shè)計單位保持密切聯(lián)系，具體工作主要為：根據(jù)項目發(fā)展的實際需要，向設(shè)計單位提出設(shè)計修改要求與建議；審核設(shè)計單位的修改通知，確保設(shè)計修改符合項目發(fā)展的要求，并對設(shè)計更改實時控制。避免設(shè)計單位直接發(fā)函施工單位進行更改，從而導(dǎo)致設(shè)計失控；組織設(shè)計單位從設(shè)計角度做好項目成本的控制工作。設(shè)計變更管理辦法設(shè)計變更均采用書面的形式；設(shè)計變更書面形式為設(shè)計變更審核單；設(shè)計變更審核單由駐現(xiàn)場建筑師發(fā)出，產(chǎn)品管理中心審批答復(fù)；設(shè)計變更審核單主要用于下述修改工作：施工圖錯誤導(dǎo)致難以施工需進行的修改；業(yè)主買樓提出要求需進行的修改；設(shè)計單位提供的修改通知單需進行的修改；發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場施工錯誤需進行的修改；樣板施工效果不佳需修改或更換樣板；施工單位或地盤對施工圖設(shè)計理解表示不清，需進一步明確的；對施工圖內(nèi)的施工作法及材料使用有異議的，結(jié)合實際情況提出更好的施工方案的。設(shè)計變更的分類:分為現(xiàn)場變更和技術(shù)變更兩類：現(xiàn)場變更：凡由施工工藝、工序所引起的變更稱為現(xiàn)場變更；技術(shù)變更：凡涉及效果、功能等重大設(shè)計修改的變更稱為技術(shù)變更；施工現(xiàn)場設(shè)計協(xié)調(diào)與效果控制程序為確?，F(xiàn)場施工滿足設(shè)計意圖，最終效果達到設(shè)計要求。由駐本部建筑師與駐現(xiàn)場建筑師負責(zé)設(shè)計協(xié)調(diào)和現(xiàn)場控制。程序駐本部建筑師與駐現(xiàn)場建筑師職責(zé)一致，對設(shè)計成果貫徹控制目標(biāo)一致，形成搭檔關(guān)系；駐本部建筑師為設(shè)計部常駐人員，負責(zé)項目設(shè)計期間重點部位的設(shè)計管理，駐本部建筑師應(yīng)著重于宏觀設(shè)計角度進行設(shè)計控制；駐現(xiàn)場建筑師為常駐項目施工現(xiàn)場，負責(zé)項目實施期間和后期技術(shù)管理，駐現(xiàn)場建筑師應(yīng)著重于具體實施過程中實施細節(jié)的設(shè)計控制；對于現(xiàn)場的問題，駐本部建筑師應(yīng)會同駐現(xiàn)場建筑師即時解決處理，不能即時解決的問題則做好記錄，交由設(shè)計單位或通過部門或公司評委會研究給予處理。重大的設(shè)計問題則由駐現(xiàn)場建筑師組織設(shè)計單位到現(xiàn)場查看，協(xié)同駐現(xiàn)場建筑師與施工單位一并商量解決；根據(jù)現(xiàn)場問題的不同性質(zhì)如需對設(shè)計進行變更的可參設(shè)計變更工作程序執(zhí)行處理。駐本部建筑師應(yīng)到施工現(xiàn)場巡視，對施工現(xiàn)場的效果進行以下控制及檢查：實際做法是否與設(shè)計相符；材料是否與樣板相符；色彩是否與原方案相同；駐現(xiàn)場建筑師應(yīng)根據(jù)現(xiàn)場實際狀況判斷實施是否達到設(shè)計要求的預(yù)期效果，并及時向設(shè)計部建筑師反映效果情況；發(fā)展中階段性駐本部建筑師負責(zé)組織設(shè)計部及公司領(lǐng)導(dǎo)參加的評審會對項目成果和最終成果的效果進行評審，對現(xiàn)場效果達不到預(yù)期效果的需提出修改意見，項目設(shè)計小組做好記錄。建筑師或裝飾設(shè)計師安排設(shè)計單位進行施工圖的設(shè)計，向設(shè)計單位明確施工圖設(shè)計的具體內(nèi)容、時間要求并進行跟蹤完成；建筑師或裝飾設(shè)計師負責(zé)將施工圖發(fā)放相關(guān)部門；施工階段的設(shè)計跟蹤；建筑師或裝飾設(shè)計師組織設(shè)計部相關(guān)設(shè)計師進行圖紙會審工作；在項目施工中，建筑師或裝飾設(shè)計師負責(zé)檢查設(shè)計圖紙的實施情況，及時糾正施工偏差；對公司提出的其他修改意見和現(xiàn)場與設(shè)計不符的情況，建筑師或裝飾設(shè)計師應(yīng)及時調(diào)整設(shè)計方案并與設(shè)計單位聯(lián)系，商討修改方案，發(fā)出工程指令，并向工程部交底。材料選樣；設(shè)計部建筑師或裝飾設(shè)計師要求設(shè)計單位做出項目裝修材料樣板，并編寫裝修材料樣品清單，在合約分判及發(fā)標(biāo)時提供確定樣板給工程部、合約部；樣板評審由設(shè)計部組織進行，正式評審意見由駐本部建筑師或裝修設(shè)計師匯總，報公司領(lǐng)導(dǎo)通過評審意見，并將調(diào)整后確定樣板作為實施依據(jù)；材料施工樣板：有必要定樣的所有面層材料及基層材料，工程部須協(xié)調(diào)分包在材料采購前送樣至建筑師或裝飾設(shè)計師進行確認，由建筑師或裝飾設(shè)計師在樣板上簽字后存放于駐現(xiàn)場建筑師處，在材料進場時依照樣板進行驗收；公共裝飾工程由設(shè)計部配合工程部進行施工技術(shù)支持，設(shè)計部側(cè)重設(shè)計效果的把握，工程部側(cè)重現(xiàn)場質(zhì)量、進度、協(xié)調(diào)等方面的管理工作；設(shè)計交底：施工單位辦理完畢開工報告及手續(xù)后，由工程部組織，設(shè)計部建筑師或裝飾設(shè)計師協(xié)同，由設(shè)計單位向施工單位負責(zé)人進行技術(shù)交底，應(yīng)明確施工質(zhì)量控制要素，安全文明施工等現(xiàn)場管理的各項要求，并由工程部做好會議紀(jì)要，多方簽字后生效，設(shè)計部備案?！竟こ坦芾碇行穆氊?zé)和崗位職責(zé)】一、工程管理中心職責(zé)制定工程管理制度并監(jiān)督實施指導(dǎo)項目公司完成施工工程的WBS工作分解、里程碑計劃、進度總計劃。審核施工設(shè)計文件建立合格的總承包商、設(shè)備供應(yīng)商和材料供應(yīng)商數(shù)據(jù)庫，并配合工程預(yù)算中心進行招投標(biāo)工作負責(zé)項目的設(shè)備和材料采購指導(dǎo)項目公司對工程施工進行全生命周期的管理建立應(yīng)急事件管理系統(tǒng)（待建）組織業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，提高工程管理人員業(yè)務(wù)水平二、項目公司工程部職責(zé)項目前期和建筑設(shè)計階段在工程管理中心指導(dǎo)下對工程項目進行WBS工作分解制定工程總計劃和里程碑計劃（附表1）負責(zé)收集項目施工所涉及的有關(guān)政策法規(guī)：主要是項目所在地的特殊的施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)配合項目前期人員做好施工準(zhǔn)備工作：平整土地工程；臨時水電工程；臨時現(xiàn)場辦公室及道路、圍墻等工程負責(zé)收集項目所在地的工程建設(shè)資料：工程總承包商和各個專業(yè)承包商的情況；工程材料的價格情況；設(shè)備和材料供應(yīng)商的情況（附表2）配合工程成本管理部進行費用估算負責(zé)制定項目風(fēng)險管理計劃（附表3）負責(zé)制定工程分包時間計劃表（附表4）負責(zé)制定工程設(shè)備采購和材料采購時間計劃表（附表5，6）和在施工過程中評審供應(yīng)商（附表7）項目施工工程階段負責(zé)工程進度管理負責(zé)工程質(zhì)量管理配合工程成本管理部對項目進行費用管理負責(zé)工程風(fēng)險管理負責(zé)工程采購管理配合工程成本管理部進行合同管理（附表8）協(xié)調(diào)工程變更管理項目銷售階段負責(zé)對工程產(chǎn)品進行保養(yǎng)和維護按照產(chǎn)品營銷中心要求更改建筑產(chǎn)品，并進行變更控制管理對工程進行項目后評估和總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)三、工程管理制度工程管理中心受住宅建設(shè)事業(yè)部副總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)，在其職責(zé)范圍內(nèi)開展工作。項目公司工程部業(yè)務(wù)上受工程管理中心領(lǐng)導(dǎo)，全面履行工程部的管理職能。項目公司工程部工作上受項目公司總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)。項目公司工程部經(jīng)理由公司工程管理中心派駐，其他各個專業(yè)工程師由項目所在地招聘。工程部經(jīng)理的任免、工資待遇及獎金，由住宅建設(shè)事業(yè)部確定，并報人力資源部經(jīng)理。工程管理中心、項目公司工程部在項目全過程運作中必須與工程預(yù)算中心、住宅建設(shè)事業(yè)部的產(chǎn)品管理中心和營銷管理中心相配合，多溝通協(xié)調(diào)，保證工作準(zhǔn)確、順利和及時。四、工程管理中心與項目公司工程部的工作流程項目的WBS工作分解和總計劃進度制定制定項目工程目標(biāo)：項目描述；項目總預(yù)算描述；項目總工期描述WBS工作分解：按照過程或結(jié)果進行WBS工作分解，如有必要編寫WBS工作分解字典制定項目開發(fā)總計劃：與產(chǎn)品管理中心和項目公司前期人員協(xié)調(diào)溝通，共同制定項目開發(fā)總計劃和里程碑計劃(附件1)，并不定期根據(jù)實際情況更新計劃。將總計劃遞交給工程預(yù)算中心制定資金使用計劃。五、項目管理報告工程管理中心負責(zé)對公司所有項目進行定期監(jiān)控，并且不定時地進行現(xiàn)場巡查。項目公司工程部每個月必須向工程管理中心匯報項目狀況，包括但不限于以下內(nèi)容：項目費用報告（包括直接費：材料、設(shè)備、水電、工程款和工程雜費；間接費：人員工資、非工程雜費和交際費）（附表2）合同管理（附表3）項目進度報告：工程分包時間計劃（附表4）；工程設(shè)備采購和材料采購時間計劃表（附表5）項目狀態(tài)分析（用掙值法分析）（附表2）項目變更范圍的對比，（包括費用對比、進度影響等指標(biāo)）（附表6）項目人員狀況項目質(zhì)量報告（評估項目質(zhì)量）：施工過程中評審供應(yīng)商（附表7）項目風(fēng)險報告（評估風(fēng)險，更新項目風(fēng)險管理計劃）（附表8）項目安全報告項目環(huán)保報告：噪音、水污染、空氣污染和人體健康項目目前所遇問題及其解決方案六、確定專業(yè)承包商、材料供應(yīng)商和設(shè)備供應(yīng)商選擇專業(yè)承包商、材料供應(yīng)商和設(shè)備供應(yīng)商：工程管理中心根據(jù)項目WBS工作分解結(jié)構(gòu)，收集有關(guān)資料，考察質(zhì)量保證能力及施工質(zhì)量水平，其內(nèi)容如下：法人資格：企業(yè)名稱、營業(yè)執(zhí)照、注冊地點、企業(yè)等級等；產(chǎn)品質(zhì)量水平、生產(chǎn)能力、生產(chǎn)規(guī)模、生產(chǎn)業(yè)績及售后服務(wù)；信譽；對比類似工程項目的歷史情況，參考以往提供產(chǎn)品的質(zhì)量等全面情況及其他客戶的反映等；（附表9）審核專業(yè)承包商、材料供應(yīng)商和設(shè)備供應(yīng)商的質(zhì)量報告和質(zhì)量記錄；（附表10）具備ISO9000認證的企業(yè)可直接得到專業(yè)承包商資格；列出合格專業(yè)承包商、材料供應(yīng)商和設(shè)備供應(yīng)商的名單。專業(yè)承包商、材料供應(yīng)商和設(shè)備供應(yīng)商的評定方法：工程管理中心負責(zé)會同有關(guān)部門根據(jù)產(chǎn)品的不同類型、重要程度采用不同的評定方式：現(xiàn)場評定：對影響工程質(zhì)量的關(guān)鍵分項工程，工程管理中心組織有關(guān)人員對專業(yè)承包商、材料供應(yīng)商和設(shè)備供應(yīng)商作現(xiàn)場考察評價；會議評定：工程管理中心組織召集相關(guān)單位召開會議，對不同專業(yè)承包商、材料供應(yīng)商和設(shè)備供應(yīng)商產(chǎn)品的歷史資料（質(zhì)量、信譽、按期交貨能力及售后服務(wù)能力）進行評定；會議評定與現(xiàn)場評定相結(jié)合。工程管理中心按以上評定結(jié)果確定合格專業(yè)承包商，編制合格專業(yè)承包商、材料供應(yīng)商和設(shè)備供應(yīng)商的名錄并對其排序，建立合格專業(yè)承包商、材料供應(yīng)商和設(shè)備供應(yīng)商檔案，保存有關(guān)記錄和資料。合格的專業(yè)承包商、材料供應(yīng)商和設(shè)備供應(yīng)商名錄由工程管理中心批準(zhǔn)。合格專業(yè)承包商、材料供應(yīng)商和設(shè)備供應(yīng)商變更時，由工程管理中心按本程序重作評定。工程管理中心協(xié)助工程預(yù)算中心進行工程招投標(biāo)工作。工程管理中心負責(zé)進行專業(yè)承包商和采購招標(biāo)工作。（附圖1）對專業(yè)承包商、材料供應(yīng)商和設(shè)備供應(yīng)商進行動態(tài)管理，在施工過程中定期考核他們的情況，填寫他們的質(zhì)量記錄。定期監(jiān)督檢查，以便對其篩選；（附表7）七、合同的簽訂和變更簽訂合同必須有法定代表人的授權(quán)才能生效，所有合同由根據(jù)已經(jīng)批準(zhǔn)的項目計劃簽訂；合同簽訂后如發(fā)現(xiàn)問題需要變更，必須由原合同簽訂人代表公司及時通知專業(yè)承包商、材料供應(yīng)商和設(shè)備供應(yīng)商進行變更。合同的簽訂必須按照會簽制度執(zhí)行八、合同的執(zhí)行合同簽訂后，經(jīng)辦人應(yīng)嚴格按合同條款的要求督促對方履行合同。合同中如規(guī)定對專業(yè)承包商、材料供應(yīng)商和設(shè)備供應(yīng)商的施工過程進行監(jiān)督，項目工程部應(yīng)派人按合同規(guī)定去專業(yè)承包商、材料供應(yīng)商和設(shè)備供應(yīng)商處監(jiān)督并做好有關(guān)記錄，按合同規(guī)定的條款執(zhí)行。九、工程變更管理工程變更管理統(tǒng)一由工程管理中心負責(zé)。建筑設(shè)計、結(jié)構(gòu)設(shè)計和施工方案變更必須由工程管理中心批準(zhǔn)，由工程預(yù)算中心進行費用審核。批準(zhǔn)和審核后，按照變更合同額的大小，部分授權(quán)給項目公司。30萬合同額（同筆合同額）以下的變更項目公司負責(zé)實施并報管理中心備案；30萬合同額以上的變更由工程管理中心處理。整個變更管理應(yīng)遵循變更管理流程（附圖2）進行。十、審核工程結(jié)構(gòu)設(shè)計文件：從產(chǎn)品管理中心接到建筑施工文件后，應(yīng)對建筑施工圖紙進行審核，確保沒有重大差錯后下發(fā)到項目公司工程部，如發(fā)現(xiàn)有重大差錯，聯(lián)系產(chǎn)品管理中心并附上差錯說明。十一、建立應(yīng)急事件管理以動態(tài)博弈網(wǎng)絡(luò)為技術(shù)，建立應(yīng)急事件管理系統(tǒng)。主要是針對罷工、承包商違約逃跑、自然災(zāi)害、重大工程事故等突發(fā)事件的處理預(yù)案計劃和資源動態(tài)調(diào)配十二、工程管理中心與項目公司的關(guān)系工程管理中心與項目公司工程部的權(quán)限明細表授權(quán)負責(zé)實施并備案管理中心工程管理中心負責(zé)需要工程管理中心批準(zhǔn)后實施是否包括在月項目報告內(nèi)WBS工作分解是施工總計劃是是施工里程碑計劃是是材料采購（同筆合同額>50萬元）是是材料采購（同筆合同額≤30萬元）（是是材料采購（30萬<同筆合同額≤50萬元）（是是設(shè)備采購是是工程招投標(biāo)（同筆合同額>30萬元）是是工程招投標(biāo)（同筆合同額≤30萬元）是是工程進度管理是是工程質(zhì)量管理是是工程風(fēng)險管理是是工程費用管理是是工程變更管理（同筆合同額>30萬元）是是工程變更管理（同筆合同額≤30萬元）是是工程合同管理是是十三、附錄：附表1：里程碑計劃附表2：費用報告附表3：合同一覽表附表4：招投標(biāo)時間計劃附表5：材料和設(shè)備采購計劃附表6：變更報告附表7：履約評估單附表8：風(fēng)險管理計劃附表9：資格登記表附表10：資格評定單附圖1：材料采購和設(shè)備供應(yīng)商招標(biāo)流程附圖2：工程變更管理流程附表1：里程碑計劃編號里程碑描述里程碑時間點備注附表2：費用報告BCWSBCWPACWPSVCV狀態(tài)描述備注工程款材料款設(shè)備款工程雜費管理費附表3：合同一覽表分包商編號分包項目描述分包預(yù)算價簽定合同價變更工程合同價代工實際總價聯(lián)系電話/傳真附表4：招投標(biāo)時間計劃分包商編號分包項目描述分包項目預(yù)算價發(fā)標(biāo)日期投標(biāo)截止日期評標(biāo)日期授標(biāo)日期聯(lián)系電話/傳真附表5：材料及設(shè)備采購計劃供應(yīng)商編號設(shè)備或材料名稱采購預(yù)算價格采購數(shù)量采購申請日期推薦采購名單日期批準(zhǔn)采購日期材料或設(shè)備到工地日期聯(lián)系電話/傳真附表6：變更報告變更編號變更內(nèi)容涉及范圍變更的影響費用變更的進度影響變更的質(zhì)量影響附表7：履約評估單編號：工程名稱工程地點分包單位分包項目填制單位檢查時間年月日考核內(nèi)容考核意見項目經(jīng)理部簽字工程質(zhì)量安全工程進度文明施工綜合評定評定意見好較好一般差部門負責(zé)人簽字注：此表內(nèi)容由項目公司工程部填寫。附表8：風(fēng)險管理計劃編號風(fēng)險來源風(fēng)險類別風(fēng)險描述風(fēng)險等級發(fā)生概率風(fēng)險后果風(fēng)險征兆風(fēng)險應(yīng)對措施備注備注：說明風(fēng)險狀態(tài)（包括已發(fā)生和不會發(fā)生的風(fēng)險）附表9：資格登記單編號：企業(yè)名稱企業(yè)負責(zé)人企業(yè)登記號注冊日期年檢日期注冊地址聯(lián)系電話郵政編碼企業(yè)性質(zhì)等級業(yè)務(wù)聯(lián)系人年檢日期業(yè)務(wù)員工管理人員技術(shù)人員經(jīng)營業(yè)績：調(diào)查人意見：填報日期：填報單位簽字蓋章：

附表10：資格評定單編號：分包工程項目名單分包商名稱審核項目分包商資質(zhì)等級考核分包商技術(shù)能力考核審核內(nèi)容審核部門審核人簽字評價評價負責(zé)人簽字評價考核結(jié)果單位負責(zé)人簽字備注經(jīng)辦人：年月日項目公司提出材料申請/設(shè)備供應(yīng)商招標(biāo)日程表附圖1項目公司提出材料申請/設(shè)備供應(yīng)商招標(biāo)日程表工程管理中心準(zhǔn)備材料、設(shè)備供應(yīng)商及產(chǎn)品清單工程管理中心準(zhǔn)備材料、設(shè)備供應(yīng)商及產(chǎn)品清單材料供應(yīng)商報價/設(shè)備供應(yīng)商招標(biāo)工程預(yù)算中心材料供應(yīng)商報價/設(shè)備供應(yīng)商招標(biāo)工程預(yù)算中心標(biāo)價分析招標(biāo)內(nèi)容澄清標(biāo)價分析招標(biāo)內(nèi)容澄清商務(wù)談判商務(wù)談判覆價并定價覆價并定價合約初稿合約初稿審批審批合約簽署合約簽署附圖2建筑設(shè)計變更建筑設(shè)計變更工程變更要求工程變更要求≤30萬元住宅事業(yè)部批準(zhǔn)更新進度計劃和費用計劃項目公司工程部負責(zé)變更工程實施工程管理中心負責(zé)變更合同制定變更評估報告工程管理中心變更評估報告>30萬元工程預(yù)算中心填寫變更申請單結(jié)構(gòu)設(shè)計變更≤30萬元住宅事業(yè)部批準(zhǔn)更新進度計劃和費用計劃項目公司工程部負責(zé)變更工程實施工程管理中心負責(zé)變更合同制定變更評估報告工程管理中心變更評估報告>30萬元工程預(yù)算中心填寫變更申請單結(jié)構(gòu)設(shè)計變更【營銷管理中心職責(zé)和崗位職責(zé)】一、營銷管理中心與項目公司市場部、銷售部關(guān)系營銷管理中心與項目公司市場部關(guān)系項目完全授權(quán)授權(quán)處置需報營銷管理中心報請營銷管理中心核準(zhǔn)后處置營銷計劃的制定和調(diào)整整體營銷計劃的制定營銷管理中心領(lǐng)導(dǎo)制定市場推廣行動方案的制定營銷管理中心制定市場推廣行動方案的調(diào)整營銷管理中心負責(zé)調(diào)整市場推廣行動方案的執(zhí)行市場部全權(quán)負責(zé)廣告公司、物業(yè)管理公司、律師行、代理公司的考察、招標(biāo)和管理項目公司市場部進行管理并將評估報告報事業(yè)部備案營銷管理中心組織招標(biāo)協(xié)助產(chǎn)品管理中心改善產(chǎn)品市場部根據(jù)市場的變化，及時向項目公司設(shè)計部門提出建議，完善產(chǎn)品，并報營銷管理中心備案客戶服務(wù)客戶登記市場部建立客戶資料庫，并及時報營銷管理中心客戶活動組織各類有利于項目進展的客戶聯(lián)誼和客戶拓展活動，報營銷管理中心客戶通訊、簡報定期編制“客戶通訊”、“項目簡報”，準(zhǔn)時向客戶發(fā)送客戶投訴處理負責(zé)接待客戶投訴，統(tǒng)計投訴情況，建立客戶投訴記錄和回復(fù)制度項目公司網(wǎng)站建設(shè)負責(zé)公司網(wǎng)站的建立、維護、更新和管理工作；負責(zé)建立網(wǎng)上服務(wù)信息系統(tǒng)，收集積累客戶資源，擴大信息交流平臺銷售控制負責(zé)管理銷控，統(tǒng)計銷售進度和各戶型銷售情況，并及時報營銷管理中心銷售渠道的管理考察、建立銷售渠道，管理中介代理商，及時報營銷管理中心營銷管理中心與項目公司銷售部關(guān)系項目完全授權(quán)授權(quán)處置需報營銷管理中心報請營銷管理中心核準(zhǔn)后處置銷售計劃的制定和調(diào)整整體銷售計劃的制定營銷管理中心領(lǐng)導(dǎo)制定分階段銷售計劃的制定營銷管理中心制定銷售計劃的調(diào)整營銷管理中心調(diào)整銷售計劃的執(zhí)行銷售部全權(quán)負責(zé)客戶登記銷售部協(xié)助市場部建立客戶資料庫協(xié)助產(chǎn)品管理中心改善產(chǎn)品銷售部根據(jù)市場的變化，及時向項目公司設(shè)計部門提出建議，完善產(chǎn)品，并報營銷管理中心備案銷售現(xiàn)場的管理銷售現(xiàn)場的日常經(jīng)營管理，包括售樓處、樣板間等現(xiàn)場銷售工具的管理房展會及其它促銷活動的現(xiàn)場服務(wù)依據(jù)公司的銷售方案執(zhí)行并報營銷管理中心備案銷售過程中的法律手續(xù)服務(wù)全權(quán)處置銷售人員培訓(xùn)全權(quán)處置二、營銷管理中心職責(zé)綜述完善市場、銷售方面的業(yè)務(wù)流程，制定、推行、監(jiān)督實施有關(guān)管理制度。制定營銷計劃和銷售方案，根據(jù)項目公司和當(dāng)?shù)厥袌銮闆r，領(lǐng)導(dǎo)或協(xié)助項目公司市場部、銷售部完成營銷工作。收集、分析項目公司報送的市場和銷售資料，及時向事業(yè)部領(lǐng)導(dǎo)的匯報，向項目公司反饋。協(xié)助計劃經(jīng)營中心完成投資立項可行性論證、檔案管理工作，協(xié)助產(chǎn)品管理中心進行產(chǎn)品設(shè)計和改進。房地產(chǎn)市場和區(qū)域市場的研究和分析。培養(yǎng)、儲備市場、銷售干部，協(xié)助領(lǐng)導(dǎo)選派、調(diào)派市場、銷售干部。協(xié)助事業(yè)部領(lǐng)導(dǎo)對項目公司市場部、銷售部經(jīng)理進行考核。戰(zhàn)略合作伙伴的選擇和數(shù)據(jù)庫建設(shè)。協(xié)助其它部門的工作。三、營銷管理中心職責(zé)（一）可行性分析階段和項目公司成立前：1、參與項目可行性論證，進行市場定位，協(xié)助產(chǎn)品管理中心進行產(chǎn)品設(shè)計。在項目可行性分析階段，進行區(qū)域經(jīng)濟、文化與房地產(chǎn)市場分析；進行目標(biāo)客戶的研究和分析；進行市場定位；協(xié)助計劃經(jīng)營中心、財務(wù)部、預(yù)算控制中心完成項目經(jīng)濟測算；和產(chǎn)品管理中心共同完成目標(biāo)地塊分析和策劃，協(xié)助產(chǎn)品管理中心進行產(chǎn)品設(shè)計；協(xié)助工程管理中心完成項目開發(fā)計劃，參與項目開發(fā)計劃和開發(fā)進度的制定；和公司其他有關(guān)部門共同完成《項目可行性分析》。2、制定市場營銷方案和競爭策略。與客戶服務(wù)中心、法律部、事業(yè)部其他中心合作，根據(jù)市場調(diào)研結(jié)果和公司、項目實際情況，進行客戶定位、價格策略管理工作，組織制定分公司、項目公司的營銷方案和競爭策略。3、銷售方案的制定。根據(jù)事業(yè)部目標(biāo)和計劃，以及市場策略，組織制定項目銷售方案。（二）項目公司市場部和銷售部成立后：1、外派市場、銷售干部的建議，協(xié)助事業(yè)部領(lǐng)導(dǎo)考核項目公司市場部和銷售部外派干部。根據(jù)當(dāng)?shù)氐氖袌銮闆r和事業(yè)部計劃，向事業(yè)部領(lǐng)導(dǎo)推薦項目公司市場部和銷售部外派干部。協(xié)助事業(yè)部領(lǐng)導(dǎo)考核項目公司市場部、銷售部外派干部。2、監(jiān)督報表制度的執(zhí)行。根據(jù)事業(yè)部《報表制度》，監(jiān)督項目公司每星期、每月末、每季末、每年末向住宅建設(shè)事業(yè)部營銷管理中心上報市場、銷售資料（廣告公司、物業(yè)管理公司、律師行、代理公司的管理資料；協(xié)助產(chǎn)品管理中心改善產(chǎn)品建議；客戶資料和客戶活動資料；銷控資料；銷售渠道資料；房展會及其他促銷活動的現(xiàn)場組織方案）3、匯報資料整理、分析、匯報、反饋、歸檔工作收集、整理、分析項目公司上報的市場、銷售資料（具體內(nèi)容如上）；將分析結(jié)果及時向事業(yè)部領(lǐng)導(dǎo)匯報，及時向項目公司市場部、銷售部核準(zhǔn)、反饋；及時將資料、分析結(jié)果轉(zhuǎn)交計劃經(jīng)營管理中心，協(xié)助計劃經(jīng)營中心完成資料的歸檔、保管工作。4、執(zhí)行重點項目追