2012年歐萊雅郡項(xiàng)目定位及營銷方案

項(xiàng)目市場(chǎng)分路框架體系

推

《2013房地 策劃大全》震撼升級(jí)上市！聯(lián) 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 本項(xiàng)目位于中國長(zhǎng)沙市雨花片區(qū)，毗鄰省植物園 天際嶺森林公園長(zhǎng)沙 在長(zhǎng)株潭融城的大背景下，該區(qū)成為長(zhǎng)株潭融長(zhǎng)沙 重點(diǎn)區(qū)域長(zhǎng)沙市概長(zhǎng)沙市概花區(qū)和岳麓區(qū)；3縣為：長(zhǎng)沙縣、望城縣和寧鄉(xiāng)縣；1市為：瀏陽市。建設(shè)日新月異，人民生建設(shè)日新月異，人民生活不斷改善在過去20多墓、千年學(xué)府岳麓書院和三國東吳簡(jiǎn)牘，并在近代涌現(xiàn)了一批著名、軍事家和文學(xué)家長(zhǎng)沙歷史悠久，人杰地靈。擁有在海內(nèi)?開放發(fā)展的推動(dòng)下，長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)實(shí)力明顯增強(qiáng)，城地位大幅提升，資本競(jìng)爭(zhēng)力日漸增強(qiáng)發(fā)展地位大幅提升，資本競(jìng)爭(zhēng)力日漸增強(qiáng)發(fā)展總體格局中?中部崛起及“兩型社會(huì)第一階段： 擴(kuò) 第二階段：多核化發(fā) 第三階段：都市群形長(zhǎng)沙05年以前的發(fā)展方式是典型的單 發(fā)展模式，五一廣場(chǎng)是城市唯一的 區(qū)

果。多發(fā)展有利于城市群的形 項(xiàng)目背景：長(zhǎng)株潭融城中心區(qū)城市綠核高檔社項(xiàng)目位于紅星商圈板 植物園片區(qū)，域發(fā)展勢(shì)

項(xiàng)目毗鄰省植物園迅猛區(qū)域商業(yè)、配套成熟高端樓盤林立

天際嶺國家森林公園綜合物業(yè)高檔社項(xiàng)目分兩期開發(fā)，總西面毗鄰紅星片區(qū)，業(yè)十分繁華

層物業(yè)，擁有及商2012怎么了長(zhǎng)期的嚴(yán)厲調(diào)控政策造 性降價(jià)的 《2013房地 策劃大全》震撼升級(jí)上市！聯(lián) 房地產(chǎn)商域網(wǎng)Part1國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境：全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)明顯放緩，政策空間受到政治和經(jīng)濟(jì)雙重約束：溫和增長(zhǎng)但勢(shì)頭微

歐盟：歐 仍將持 國制造業(yè)擴(kuò)張，多地需求強(qiáng)勁，住宅府呼吁，需要采取為創(chuàng)造就業(yè)的小企業(yè)提供等政策扶持經(jīng)濟(jì)和促進(jìn)就

：增長(zhǎng)前景黯 受日元貶值、自然因素的影響，長(zhǎng)期靠外需拉動(dòng)的經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)30多年來未見的貿(mào)易逆差，加之國分產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)外遷 歷史最高。通過國債填補(bǔ)財(cái)源缺

歐債是主權(quán)、銀行體系與經(jīng)濟(jì)前 國內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境：國內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境：CPI、PPI持續(xù)走低，通脹壓力趨于緩和；PMI5月CPI回落至3，增速連續(xù)4個(gè)月回落，創(chuàng)下自2010年7月以

回升乏力的1-6月，我國PMI指數(shù)整體呈走低趨勢(shì)，6月創(chuàng)7僅50.2

2012

資產(chǎn)投資比例為35.41%，處于基本正常Part2降下調(diào)降下調(diào)存款準(zhǔn)備金金融機(jī)構(gòu)一年期存基準(zhǔn)利率檔次存基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整

個(gè)

調(diào)整后，大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率20；中小型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率16.5%。增 ，力保保障房工作順利進(jìn)行財(cái)政保障房建設(shè)計(jì) 2100億元，相比去年實(shí)際的億元增長(zhǎng)23.1。截止今年4已下達(dá)1483億 截止5月底，已開工346萬套，開工率46.4，基本建成206融資，包括金融機(jī)構(gòu)、企業(yè)債券融資、公積金，地方土地讓收益不低于10%去房地產(chǎn)化成共 Part 房企動(dòng)態(tài)房企動(dòng)態(tài)—樓市調(diào)控，適者生存，房企競(jìng)爭(zhēng)中謀發(fā)展。2012

房企動(dòng)態(tài)—樓市調(diào)控，適者生存，房企競(jìng)爭(zhēng)中謀發(fā)展。2012龍頭企業(yè)在行業(yè)洗牌中占據(jù)優(yōu)勢(shì)，中型企業(yè)步伐加快

持續(xù)領(lǐng)跑，中海、保利表現(xiàn)驚人。萬科、中海、保利分別以610億元、543億元和

上半年銷售金額和銷售面積分別為206億元和188.5萬方。兩房企均躋身前十，同比增長(zhǎng)5成 實(shí)現(xiàn)了20%

藍(lán)光、卓越、復(fù)地和旭輝等企業(yè)引人關(guān)注。藍(lán)光 本土房地產(chǎn)企業(yè)，上半年銷售金額達(dá)46.6億元、銷售面積更是位居面積榜第30專注于剛需產(chǎn)品的發(fā) 加快了其周轉(zhuǎn)速度土地成交上漲土地成交上漲需求增強(qiáng)長(zhǎng)沙長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)非工業(yè)地成交率情況表（2008-2012年上半年同12/30456/合 長(zhǎng)沙長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)上半年地價(jià)和樓面價(jià)格情況表（2012年1-6月長(zhǎng)沙地價(jià)全面下滑雨花區(qū)下滑幅度高達(dá)雨花區(qū)上半年成交地價(jià)為347萬元/1449.74%，成交樓面價(jià)格為1956元平米，同比增長(zhǎng).%。上半年，岳麓區(qū)土地成交多集中在梅溪湖、濱江新城和洋湖垸，成交樓面地價(jià)普遍高于2000元平米，拉高了地價(jià)。 Part4長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)分長(zhǎng)沙上半年宏觀市場(chǎng)—供求量均處于歷史低位，價(jià)格小幅成交面積連續(xù)3個(gè)半年度遞減，2012年成交面積同比減幅達(dá)24%20112012年(1-5月1、截 ，內(nèi)六區(qū)可售套數(shù)達(dá)到8.53萬套，面積達(dá)到896.02萬方。各區(qū)來看，雨花區(qū)住宅存量最大2、去化速度：受整體市場(chǎng)走低的影響，與2011年同期相比，2012年月均去化量下跌47%。各區(qū)數(shù)據(jù)顯示，除望城 成交結(jié)構(gòu)分析——總 長(zhǎng)沙樓市 想說愛你并不容易 從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，仍然看好長(zhǎng)沙市場(chǎng)，但長(zhǎng)沙經(jīng)歷這一場(chǎng)之后，將要進(jìn)行一次。從只Part5南城板塊洋房市場(chǎng)分南城——新型生態(tài)城南城支撐“城市中心”四大功能： 政務(wù)功能（CPD) 經(jīng)濟(jì)功能（CBD）生活功能(CLD) 信息功能歐萊雅郡比鄰南城紅星CBD商圈，坐擁省植物園、天際嶺國家森林生態(tài)居住區(qū)，長(zhǎng)株潭融城綠園、牛頭山公園生態(tài)居住區(qū)，長(zhǎng)株潭融城綠歐歐萊雅郡——CBD的后花園,CLD城市花園包括天際嶺森林公園和暮云板塊；作為長(zhǎng)株潭融城規(guī) 地段，該區(qū)域具有廣闊發(fā)展前景，目前別墅樓盤多，競(jìng)爭(zhēng)激烈純獨(dú)純別純獨(dú)純別別墅+其

保利閬峰別墅、比華利山、橘郡、托斯卡納、美洲故事、格兼有保利閬峰別墅純獨(dú)棟以及美洲故事純別墅項(xiàng)目，別墅檔次較高，同類別墅較多，別墅盤競(jìng)爭(zhēng)較大。 潭融城以及省南遷后，南城成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱土， 南山南山蘇迪亞金科東方大金科東方大卓越蔚藍(lán)海天二環(huán) 天

★藏瓏湖上國藏瓏湖上國際社

洋房在售項(xiàng)

洋房將售項(xiàng)郡原郡原居寧華寧華星湖建建 匯陽光壹陽光壹米蘭春

★融科檀★

中建中建芙蓉和國會(huì)山官 ★格蘭格蘭小

橘郡米

龍灣國郡原龍灣國郡原美托斯卡

將售項(xiàng)

現(xiàn)有 品大部分以復(fù)合型項(xiàng)目為主， 考拉、中建芙蓉苑為純洋房。南城板塊洋房?jī)r(jià)格普遍高于其他板（萬㎡（㎡（元/㎡省府南158-11000(現(xiàn)售罄省府南140-11000-省府南157-160-利?！?0-114-137-82-130-郡原·134-140-橘郡·141-140-110-整體面積區(qū)間為82-292㎡，市面現(xiàn)有 品大部分戶型面積較大130㎡以上居多，小部分產(chǎn)品戶型面積100㎡以下進(jìn)行市場(chǎng)序分項(xiàng)面積區(qū)間（㎡1融科檀香160-2托斯卡158-3郡原美157-4橘郡·米哈148-5寧華星湖140-6國會(huì)山官140-7龍灣·國141-8中建芙蓉和140-9天137-郡原·居134-中城·麗景香130-小面區(qū)金科東方大114-格蘭小110-利?！っ滋m春90-考82-

受資源、位置、項(xiàng)目物業(yè)類型影響，長(zhǎng)沙各版塊單價(jià):南城>北城>暮云金星北>星沙洋洋房?jī)r(jià)格分布情單位:元0洋房 分析受位置及資源影響價(jià)差較大，南城省府價(jià)格最高，集中在0120元㎡之間，暮云70900元㎡，金星北板600090元/㎡左右，北城板塊01100元㎡，星沙6500-9000從11年面市項(xiàng)目來看，洋房?jī)r(jià)格基本依靠項(xiàng)目高品質(zhì)打造以及客戶認(rèn)可度而逐步爬升，標(biāo)桿項(xiàng)目近聯(lián)排別墅價(jià)格，1年下半年，品質(zhì)高的洋房，如托斯卡納、中建芙蓉和苑單價(jià)高達(dá)110-1000元/㎡。（中建芙蓉和苑目前均價(jià)11000—14000元/㎡郡原美村：西班牙風(fēng)格洋房，廊柱、鐵藝、部分石材等別墅元素支洋房別墅化，園林展示佳，產(chǎn)品舒適性高價(jià)值點(diǎn)：洋房別墅化+獨(dú)特園林景觀+項(xiàng)目規(guī)占地面積平方米，建面10平方米容積率.，綠化率為產(chǎn)品類目前在售聯(lián)排、洋戶型特郡遠(yuǎn)望莊-法式平層4+1頂層復(fù)式，6米挑—192平米共184套價(jià)格范洋房?jī)r(jià)格元平米?！?9平米共8套；獨(dú)棟共套，-30平米，價(jià)格為.3萬；聯(lián)排別墅-平米，均價(jià)萬銷售情目前洋房基本售罄，現(xiàn)在推聯(lián)排別客戶特客戶主要為雨花、天心、省 和市區(qū)私業(yè)主和高管項(xiàng)目特中軸對(duì)稱式園林景觀，主干道兩旁五重景觀打人車分流，入社區(qū)，車庫直接進(jìn)庫產(chǎn)品做工精細(xì)，運(yùn)用砂巖石材打造法式洋托斯卡納：3+1電梯 品舒適 置優(yōu)越，單價(jià)較高12000元/價(jià)值點(diǎn)：3+1洋房+區(qū)位價(jià)項(xiàng)目規(guī)占地面積：270畝，總建筑面積近20萬平方米，容積率：產(chǎn)品類戶型特洋房150-230平米，聯(lián)排別墅300-400價(jià)格范洋房均價(jià)12000/銷售情目前洋房、聯(lián)排已售罄。160平米大宅均價(jià)7500元/客戶特項(xiàng)目特總產(chǎn)品區(qū)間：長(zhǎng)沙洋房主力供銷面積為160-200㎡，以三、四房為價(jià)格：受資源、位置、項(xiàng)目物業(yè)類型影響，長(zhǎng)沙各版塊單價(jià):南城城>暮云>金星北>星沙配套：大部分洋房項(xiàng)目均 的商業(yè)配套，體量在1.2萬方—2萬之間且 本本案的洋房面積集中在85-143㎡，具備明顯的面積差異化優(yōu)Part 消費(fèi)特征分2012 上半年內(nèi)六區(qū)新建商品住宅成交明顯萎縮剛需群體成為支撐起長(zhǎng)沙樓市的主力軍購房區(qū)域

雨花區(qū)仍是熱土2011年長(zhǎng)沙新建商品房住宅購房區(qū)域情 2011年長(zhǎng)沙新建商品房住 岳麓區(qū)憑借大河西先導(dǎo)區(qū)建設(shè)，速度加快，基礎(chǔ)配套不斷完善，區(qū)域規(guī)劃等利好條件，購房者不斷被吸引過去，已經(jīng)具有雨花區(qū)之勢(shì)。因此從廣義的角度理解分析，岳麓區(qū)是本項(xiàng)目區(qū)域最大的競(jìng)爭(zhēng)區(qū)購房群體以省內(nèi)城市為主，占到比例一半以上，因此本項(xiàng)目如何抓住區(qū)域外的省內(nèi)購房者201225-50歲人 力強(qiáng)，占總量的

購房門檻提高，外地購房者下從購房者的籍貫來看，本省購房者占比.%，其中本地（+）購房者占全部購房者的.4%，相比年，本地購房者 增長(zhǎng)4.%，本省外地購房者下降.%。受到長(zhǎng)沙限購政策的影響，在長(zhǎng)購房的門檻提高，部分投資客和外地購房者被擠出，投資投機(jī)需求受到抑制，調(diào)控取得2012首次置業(yè)者占絕對(duì)首位，多次置業(yè)者占比從置業(yè)次數(shù)來看，首次置業(yè)的人群占比.%，居于絕對(duì)地位，較去年增長(zhǎng)0%

二居室、三居室是主力戶型 比例上二居室、三居室是住宅 的主力戶型，分別占量.%、.2%，合計(jì)占7.6%，較去年上.%的 下受的制約，主要用作投資的一居室成交下降，政策同樣也影響了部分改善性需求的換大房計(jì)劃，大戶型成交也下降。2012住宅成交主要集中在60-120m2，其他套型成交下 4000-7000元/m2是主力價(jià)位區(qū)間，呈集中分從單套住房面積來看，住宅成交主要集中在90㎡、90-120㎡，分別占比30.83%、 求以中小套型為主

成交，7000元/㎡以上價(jià)位占18.99%，多為精裝房2012高總價(jià)住宅成交下降，中間價(jià)位段平分秋 房?jī)r(jià)收入比下降，居 力增從套成交總價(jià)來看，萬元、-價(jià)位區(qū)間略勝一籌，分別占.%、.%。相比去年，萬元之間的各個(gè)價(jià)位段的均有所上升，兩端價(jià)位區(qū)間占比下降，由于長(zhǎng)下滑5.56%，70萬元以上住宅成 也滑4.24%

我們采取的計(jì)算方法是每套住房平總額與城鎮(zhèn)居民家庭平均年可支配收入總額的比值。上半年，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)收入比為67平提高并且房?jī)r(jià)保持相對(duì)穩(wěn)定。隨著調(diào)控政策的持續(xù)發(fā)力，房?jī)r(jià)逐漸回落并趨于穩(wěn)定，房?jī)r(jià)收入比有所回落，居民的購房壓力減輕?？?長(zhǎng)沙樓市，實(shí)用，理性 Part 長(zhǎng)沙南城包括天心區(qū)南部、雨花部和長(zhǎng)沙縣暮云鎮(zhèn)、跳馬鎮(zhèn)等，屬于長(zhǎng) 建設(shè)的咽喉地帶南城路網(wǎng)系統(tǒng)日臻完善：南北向主（芙蓉南路、韶山南路、萬家麗路），東時(shí)代陽光大道、南三環(huán)），黑石鋪大橋和顯。、湘潭兩市產(chǎn)生強(qiáng)大的拉力，推動(dòng)三市體化進(jìn)程，形 都市圈

南城省府板 根據(jù)《新南城新中心長(zhǎng)沙區(qū)域發(fā)展研究報(bào)南城擁有強(qiáng)勁的發(fā)展引擎：湖南省本 、雨花 的南遷，雨花區(qū)環(huán)保科工業(yè)園和長(zhǎng)沙理工大學(xué)新校區(qū)的建設(shè)，從上提升了南城的區(qū)位檔次和品位 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì)

機(jī)會(huì)

性物業(yè)

樹立片區(qū)小資生活定義者 者地位，與競(jìng)

橘郡、龍灣國際、格蘭小鎮(zhèn)等

競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值提項(xiàng)目定MINIMINI城市花園洋鎖定城市洋房的稀缺“面積”的mini“以蘭西的差異化形象，來擺脫市場(chǎng)的模糊不清Part 首先看看我們的產(chǎn)物業(yè)類 面積 戶 特一期產(chǎn)

別洋房

85--83--

兩房二三房二廳二

面退臺(tái)式設(shè)板樓設(shè)7.2 陽光車以以前買不起洋房的，可以出手他們不是金字塔尖 本項(xiàng)目客戶來源定層

戶本根據(jù)市場(chǎng) 研究，體育新城、南城群體亦呈現(xiàn)出明顯的智慧型階層特征。 務(wù)員等主要通過知識(shí)、技術(shù)創(chuàng) 的智力型階層。且這一階層在各項(xiàng)目中所占比例占總比例的近80%源外地占30%長(zhǎng)沙階層是穩(wěn)定的[是他們員、大學(xué)教師、醫(yī)生等知識(shí)型富裕階層，豪宅剛需“豪剛族”、二次改善族[是他們1 2、理性的改善客：改善 是追求生活品質(zhì)；墅區(qū)洋房，生活價(jià)值所在他 他們?cè)谀睦锼运灾?，他 最關(guān)注主流市場(chǎng)，主流聲音影響主影響主流，引導(dǎo)大流，成就名 院：王府 院高檔養(yǎng) ：頤爾康Part3案名建歐歐萊雅郡可以作為項(xiàng)目總案名，一期洋房建議單獨(dú)一期洋品打差異化市場(chǎng)需求，建議[洋房案名建議歐萊雅郡·二期MINI洋1959年的8月26日，一個(gè) 值得銘記的日子，世界上第一ini車從B的生產(chǎn)線上開下來了。玄妙之處是合理的利用空間，減少車體尺寸；長(zhǎng)31.41高1.35緊湊造型ini在車壇立即掀起了陣陣波瀾，處處被諸如“難以置信”、“ ”等等字眼來形容。從這時(shí)開始，ini開始了其50多年的風(fēng)靡旅程。IIINIINI的定義有著完美的詮釋。1815171418151714已已正13正20 2019二二期洋房待售單待銷待銷售已項(xiàng)目形象提升：定義長(zhǎng)沙新中 夠直接來了再說項(xiàng)目形象提塑造“法式生活示范城，定義小資生活標(biāo)準(zhǔn)1、法 化、奢華化，讓眾人仰望、跟2、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)法式3、增加業(yè)主與法國友好城市交流項(xiàng)目，深度塑造“示范城”的特項(xiàng)目形象提

體驗(yàn)型生活配套——私人酒酒窖設(shè)置酒窖，業(yè)主提供專業(yè)的藏酒 法國紅酒是法國紅酒是法式生活必不可少的玩物，在酒窖內(nèi)設(shè)置儲(chǔ)酒區(qū)，為擁有者提供專業(yè)的儲(chǔ)酒服務(wù)，配備名貴的葡萄酒，私人酒窖擁有者甚至還可在酒窖內(nèi)舉辦一場(chǎng)私人酒會(huì)來與朋友、知己 自己的藏酒這已 的精英名流中流行起來，成為一種休閑生活與高級(jí)社交方式

體驗(yàn)型教育配套——中法文化交流Part （元/㎡

格蘭郡

環(huán)境/均價(jià) 出，預(yù)計(jì)還有一定漲幅空間，均價(jià)應(yīng)為9400元/㎡。9000-9