住宅區(qū)物業(yè)管理預(yù)案

54/54目錄第一章物業(yè)管理定位…………………41.1管理背景……………………41.2管理定位……………………41.3管理理念……………………4第二章物業(yè)管理目標(biāo)…………………52.1總體目標(biāo)……………………52.2分項指標(biāo)……………………5第三章物業(yè)公司組織架構(gòu)與薪金標(biāo)準(zhǔn)…………63.1公司組織架構(gòu)………………63.2公司前期人力配置…………63.3薪金標(biāo)準(zhǔn)……………………73.4公司前期薪金執(zhí)行計劃……8第四章分區(qū)管理模式…………………94.1公司管理考評機(jī)制…………94.2公司與政府各職能部門關(guān)系圖…………104.3公司各部門職責(zé)…………114.4分區(qū)管理的區(qū)域劃分……134.5分區(qū)管理的措施…………134.6分區(qū)管理對水電表安裝設(shè)置的要求……154.7地下室用電部分…………164.8別墅交樓工作要點………164.9分區(qū)管理的服務(wù)項目……16第五章物業(yè)管理內(nèi)容………………175.1物業(yè)接管過程……………175.2物業(yè)管理內(nèi)容……………18第六章物業(yè)管理成本測算………266.1公司日常管理成本測算…………………266.2公司物資購置計劃………286.3公司前期經(jīng)營分析………306.4會所經(jīng)營方案及分析……31第七章為促進(jìn)銷售的工作構(gòu)想…357.1區(qū)域方面…………………367.2交通及安全方面…………367.3環(huán)城高架路噪音方面……367.4業(yè)主購物方面……………377.5康體設(shè)施方面……………377.6社區(qū)文化方面……………377.7醫(yī)療保障方面……………377.8社區(qū)人文環(huán)境方面………387.9人性化管理方面…………387.10服務(wù)內(nèi)容方面……………38第八章物業(yè)公司需集團(tuán)公司支持………………388.1管理用房方面……………388.2員工宿舍…………………388.3保安交通工具方面………39第九章前期工作計劃………………39

第一章物業(yè)管理定位1.1管理背景第三z花園作為“z花園”的升級版，標(biāo)志著z花園項目開發(fā)從低檔向高檔建設(shè)思路的最后完成。第三z花園建筑組團(tuán)，總用地17.8萬平方米，總建筑面積44.5萬平方米，在開發(fā)類型中有普通住宅、別墅、商鋪和綜合服務(wù)樓為一體的低密度大型生活社區(qū)，與第一、第二z花園遙相呼應(yīng)，自然形成一個“品”字型、配套服務(wù)設(shè)施較齊全適宜商住的“z物業(yè)”住宅群，在廣州市具有較強(qiáng)影響力在海珠區(qū)起到風(fēng)向標(biāo)作用的明星樓盤。1.2管理定位管理一個具有影響力的樓盤，物業(yè)管理公司要在吸收第一、第二z花園成功經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，不斷完善管理制度，在公司機(jī)制上有所創(chuàng)新，加大管理力度，在服務(wù)意識和服務(wù)素質(zhì)上應(yīng)有所超越，灌輸“高起點、嚴(yán)管理、精服務(wù)”的管理服務(wù)思想，努力打造“z物業(yè)”的品牌。物業(yè)公司將認(rèn)真借鑒深圳萬科物業(yè)管理集團(tuán)的發(fā)展模式，立足于在管物業(yè)的同時，放眼物業(yè)管理市場，尋找商機(jī)兼并其他物業(yè)公司或接管其他開發(fā)商開發(fā)的樓宇，使物業(yè)公司最終走向?qū)I(yè)服務(wù)與物業(yè)經(jīng)營相結(jié)合的道路，以適應(yīng)集團(tuán)公司許主席提出的“先分散、后集中”的決策。1.3物業(yè)管理理念物業(yè)管理屬于服務(wù)行業(yè)，物業(yè)公司的管理最終來源于業(yè)主及業(yè)主委員會的委托，這要求物業(yè)公司必須具有“業(yè)主至上、服務(wù)第一”的服務(wù)意識，做到“解業(yè)主所需，滿足業(yè)主所求，努力超越業(yè)主所想”。在實行規(guī)范管理的過程中，以服務(wù)為主線，將管理寓于服務(wù)之中，倡導(dǎo)一種以“經(jīng)濟(jì)效益和社會效益相結(jié)合、揉合家庭與賓館式服務(wù)為基本點”的服務(wù)理念。物業(yè)公司作為集團(tuán)公司的二級企業(yè)，在前期物業(yè)管理階段，努力協(xié)助集團(tuán)公司辦理交樓手續(xù)并處理一些開發(fā)建設(shè)中遺留問題的同時，通過優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理和小區(qū)完善的配套設(shè)施，從而提升第三z花園的市場競爭力（性價比），營造良好的社區(qū)人文環(huán)境和銷售氛圍，為確保集團(tuán)公司的后續(xù)滾動開發(fā)成功以發(fā)揮物業(yè)管理作為樓宇售后服務(wù)的作用。第二章物業(yè)管理目標(biāo)2.1總體目標(biāo)在合同期限內(nèi)把第三z花園管理成“安全、文明、優(yōu)美、舒適”有文化內(nèi)涵的適于居住的生活小區(qū)。根據(jù)委托管理事項和國家、省、市物業(yè)管理分項考核標(biāo)準(zhǔn)，在第三z花園小區(qū)物業(yè)基本交付使用后，達(dá)到廣州市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)的管理考核標(biāo)準(zhǔn)，并獲得有效證書；一年后達(dá)到省級和“全國物業(yè)管理優(yōu)秀住宅示范小區(qū)”管理考評標(biāo)準(zhǔn)，并獲得有效證書；2.2分項指標(biāo)1、房屋及公共配套設(shè)施完好率98%以上，其中發(fā)電機(jī)發(fā)電率和消防水泵供水率達(dá)100%；2、小區(qū)無重大火災(zāi)、刑事和交通事故；3、小區(qū)內(nèi)衛(wèi)生、消殺、環(huán)境綠化率達(dá)到國家標(biāo)準(zhǔn)100%；4、房屋零修、急修及時率：99%以上；5、違章發(fā)生率1%以下，處理率：100%；6、管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率：100%；7、業(yè)主（住戶）對第三z花園物業(yè)管理滿意率95%以上，投訴處理率100%。第三章物業(yè)公司組織架構(gòu)及薪金標(biāo)準(zhǔn)3.1公司組織架構(gòu)z實業(yè)集團(tuán)公司z實業(yè)集團(tuán)公司廣州市zz物業(yè)管理有限公司廣州市zz物業(yè)管理有限公司工程維修部人事行政部(辦公室)督導(dǎo)室培訓(xùn)部保安部社區(qū)文化部環(huán)衛(wèi)部經(jīng)營部工程維修部人事行政部(辦公室)督導(dǎo)室培訓(xùn)部保安部社區(qū)文化部環(huán)衛(wèi)部經(jīng)營部客戶服務(wù)中心客戶服務(wù)中心3.2公司前期人力配置(到2004年6序號部門崗位人數(shù)工作職責(zé)到位時間備注1辦公室（3人）總經(jīng)理=SUM(LEFT)1全面負(fù)責(zé)公司管理工作已到任副總經(jīng)理1人2行政助理2協(xié)助公司對人事、行政、培訓(xùn)、考核、對外關(guān)系、后勤工作進(jìn)行管理1人03年10月底到位、1人04年1月上旬到位3客戶服務(wù)中心（3人）主任1全面負(fù)責(zé)本部門工作03年10月底到位4物業(yè)助理2其中1人負(fù)責(zé)接待業(yè)主咨詢、投訴，將業(yè)務(wù)分流到各部門，受理業(yè)主裝修申報；1人負(fù)責(zé)樓層（外觀）管理、樣板房管理已到位1人，其中1人11月下旬到位。5工程維修部（7人）經(jīng)理1全面負(fù)責(zé)本部門工作已到位副經(jīng)理1人6土建工程師1對業(yè)主裝修進(jìn)行技術(shù)審核，對房屋基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、給排水進(jìn)行管理及修繕維護(hù)03年11月中旬到位7電氣工程師1對園區(qū)動力設(shè)備進(jìn)行維修、保養(yǎng)已到位，華府調(diào)入8電梯工1對樓梯電梯進(jìn)行管理，負(fù)責(zé)與安裝單位聯(lián)系04年1月上旬到位9消防弱電技工1對園區(qū)消防監(jiān)控、對講門、車庫收費(fèi)系統(tǒng)進(jìn)行管理2004年1月上旬到位10保安部（43人）維修工21人負(fù)責(zé)樓層裝修管理、外觀管理，1人負(fù)責(zé)園區(qū)公共設(shè)施部分維修1人已到位，其中1人03年12月上旬到位11經(jīng)理1全面負(fù)責(zé)本部門工作已到位（華府物業(yè)調(diào)入）12中隊長4協(xié)助經(jīng)理對園區(qū)治安、交通、消防、車輛進(jìn)行管理已到位1人（A區(qū)調(diào)入）13保安員6大門崗（2人×3班）已到位（A區(qū)調(diào)入）14保安員3售樓部（1人×3班）2003年11月上旬到位15保安員3主干道（1人×3班）16保安員360-61號樓（1人×3班）17保安員3游泳池、別墅（1人×3班）18保安員6樣板房（2人×3班）已到位（A區(qū)調(diào)入）19保安員6東區(qū)別墅(2人×3班)2003年11月上旬到位20保安員3水世界（1人×3班）21保安員3監(jiān)控中心（1人×3班）22保安員2巡邏、樓道管理、園區(qū)外觀管理23環(huán)衛(wèi)部（23人）經(jīng)理1全面負(fù)責(zé)本部門工作24保潔主管1具體負(fù)責(zé)樓道、園區(qū)公共部分環(huán)境衛(wèi)生已到位25綠化主管1具體負(fù)責(zé)園區(qū)綠化帶、景點養(yǎng)護(hù)2003年11月上旬到位26保潔員1辦公室、會所27保潔員1售樓部已到位（A區(qū)調(diào)入）28保潔員2樣板房（60號樓樣板房、80號樓樣板房）已到位（A區(qū)調(diào)入）29保潔員7公共區(qū)域，其中大門及周圍1人，主干道和花世界1人，綜合樓外圍廣場景點1人，第五中學(xué)主干路和60號樓外圍1人，售樓部門前周圍1人，水世界2人，園區(qū)水景1人已到位3人（A區(qū)調(diào)入）30保潔員1游泳池、網(wǎng)球場（機(jī)動）2003年11月上旬到位31保潔員360-61號樓和西區(qū)別墅32保潔員1東區(qū)別墅33綠化員4小區(qū)公共綠化帶，其中售樓部樣板房1人，大門口及花世界1人，綜合樓小廣場植物景點1人，園區(qū)道路綠化帶及別墅區(qū)外圍1人34社區(qū)文化部文化專員1社區(qū)文化、社區(qū)通訊、社區(qū)活動策劃、配合集團(tuán)公司銷售活動2003年11月上旬到位35合計803.3薪金標(biāo)準(zhǔn)（參照z物業(yè)公司）工資

級別基本工資崗位工資加班工資工資合計獎金

級別標(biāo)準(zhǔn)獎

金金額工資及

獎金合

計總經(jīng)理副總經(jīng)理部門正職部門副職部門助理專業(yè)技術(shù)

人員一般員工150056602640880011320022000250052402460820021230020500350048202280760031140019000450044002100700041050017500550039801920640059600160006500356035601740580068700145007500314031401560520077800130008500272027201380460086900115009500261026101090420096300105001050025102510760377010573095001150022502250225069034401151608600125002110201020106303140124710785013500182018201820580290013435072501450016501650165053026801440206700155001530153015305102540153810635016500142014201420480240016360060001750013101310131045022601733905650185001200120012004202120183180530019500110011001100400200019300050002050010201020102038019002028504750215009409409403601800212700450022500860860860340170022255042502350078078078078032016002324004000245007007007003001500242250375025500620620620280140025210035002650054054054026013002619503250275004604602401200271800300028500415415235115028160027502950037037037022010902914102500305003403403402101050301250230031500310310310200101031109021003250028028028019597532925190033500250250250190940337601700345002202201809003460015003550019019017086035490135036500160165825363751200375001301557853726510503850010015075038200950395008012070039150850405005080630401207503.4公司前期薪金執(zhí)行計劃序號部門崗位人數(shù)級別薪金1辦公室（3人）副總經(jīng)理=SUM(LEFT)1集團(tuán)公司定2行政助理23415003客戶服務(wù)中心（3人）主任12730004物業(yè)助理23415005工程維修部（7人）經(jīng)理12730006土建工程師12827507電氣工程師12827508電梯工13513509消防弱電技工135135010維修工236120011保安部（43人）經(jīng)理125350012保安部（43人）中隊長427170013保安員636120014保安員336120015保安員336120016保安員336120017保安員336120018保安員636120019保安員636120020保安員336120021保安員336120022保安員236120023環(huán)衛(wèi)部（23人）經(jīng)理130230024保潔主管134150025綠化主管134150026保潔員14075027保潔員14075028保潔員24075029保潔員54075030保潔員44075031保潔員34075032綠化員44075033社區(qū)文化部（1人）文化專員134150033經(jīng)營部（在會所經(jīng)營方案中體現(xiàn)）34合計80100300注：副總經(jīng)理薪金未計第四章分區(qū)管理模式4.1公司管理考評機(jī)制4.1.1物業(yè)公司將遵照國家頒布的《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，根據(jù)集團(tuán)公司提出的以“質(zhì)量求生存、誠信求發(fā)展”的企業(yè)經(jīng)營宗旨，對員工實行績效管理，通過科學(xué)的激勵機(jī)制增強(qiáng)公司的凝聚力，為業(yè)主提供“安全、文明、優(yōu)美、舒適”的居住環(huán)境。物業(yè)公司的激勵機(jī)制如下圖：激勵機(jī)制激勵機(jī)制行政考核系統(tǒng)業(yè)務(wù)考核系統(tǒng)行政考核系統(tǒng)業(yè)務(wù)考核系統(tǒng)團(tuán)隊精神對公司忠誠度工作達(dá)成率工作績效工作創(chuàng)新勞動紀(jì)律相關(guān)部門協(xié)助能力業(yè)務(wù)熟練程度團(tuán)隊精神對公司忠誠度工作達(dá)成率工作績效工作創(chuàng)新勞動紀(jì)律相關(guān)部門協(xié)助能力業(yè)務(wù)熟練程度定期考察定期考察4.1.2物業(yè)公司推崇“以人為本、機(jī)會均等、優(yōu)勝劣汰”的企業(yè)管理思想。4．2公司與政府各職能部門關(guān)系圖：各級人民政府各級人民政府各級房地產(chǎn)行政主管部門屬地管理行業(yè)歸口管理屬地管理行業(yè)歸口管理稅務(wù)工商物價稅務(wù)工商物價監(jiān)督指導(dǎo)其它街道供電供氣供水治安交通衛(wèi)生綠化市政監(jiān)督指導(dǎo)其它街道供電供氣供水治安交通衛(wèi)生綠化市政指導(dǎo)指導(dǎo)產(chǎn)權(quán)人產(chǎn)權(quán)人使用人業(yè)主委員會物業(yè)管理企業(yè)選舉合同各專業(yè)公司合同4.3公司各部門職責(zé)4.3.1客戶服務(wù)中心：1、制定物業(yè)管理、物業(yè)服務(wù)、物業(yè)經(jīng)營的方案。2、接管樓宇的產(chǎn)權(quán)資料、政府綜合驗收合格資料、工程技術(shù)資料。3、對業(yè)主檔案分類管理。4、接待業(yè)主咨詢、投訴，對業(yè)主進(jìn)行解答、安撫，將業(yè)務(wù)分流到各職能部門，同時受理業(yè)主裝修申報。5、確定各項收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。6、組織對業(yè)主回訪。7、與市、區(qū)房管局業(yè)務(wù)聯(lián)系等。4.3.2工程維修部：1、對房屋接管驗收并進(jìn)行物業(yè)管理。2、對機(jī)電設(shè)備、公共設(shè)施接管驗收。3、對工程返修進(jìn)行管理，完善工程遺留問題的處理，對業(yè)主房屋裝修進(jìn)行管理。4、建立房屋修繕、保修計劃，對設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行定期保養(yǎng)、維護(hù)。5、為業(yè)主提供有償服務(wù)。6、和供電、供水、供氣、電信、有線電視等部門業(yè)務(wù)聯(lián)系。4.3.3保安部：1、對小區(qū)內(nèi)治安管理。2、對小區(qū)消防系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)進(jìn)行管理。3、對小區(qū)車輛管理。4、對小區(qū)設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行監(jiān)督管理，協(xié)助工程部裝修管理。5、協(xié)助物業(yè)部門糾正和處理違章，對裝修垃圾和閑雜人員進(jìn)行管理。6、和當(dāng)?shù)嘏沙鏊?、保安組織業(yè)務(wù)聯(lián)系。4.3.4環(huán)衛(wèi)部：(1)保潔：eq\o\ac(○,1)對樓層、公共設(shè)施、小區(qū)道路、園區(qū)景點、各種示牌、噴水池、樣板房、會所進(jìn)行保潔。eq\o\ac(○,2)定期對下水道進(jìn)行消殺。eq\o\ac(○,3)生活垃圾做到日產(chǎn)日清。eq\o\ac(○,4)開展家政有償服務(wù)。(2)綠化：eq\o\ac(○,1)對園區(qū)花草樹木澆水、施肥、整形造型、除雜草、補(bǔ)缺、殺蟲保潔。4.3.5財務(wù)分部：1、按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則》建帳。2、做好各種費(fèi)用的確認(rèn)及登記。3、做到“事前預(yù)算事后結(jié)算”，制定資金管理計劃，做到帳帳相符、帳實相符。4、做到合理避稅，和當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門密切聯(lián)系。4.3.6行政人事部：1、對公司日常運(yùn)作進(jìn)行管理。2、對公司固定資產(chǎn)、辦公設(shè)備進(jìn)行管理。3、對集團(tuán)公司和本公司文件上傳下達(dá)。4、對各部門進(jìn)行業(yè)績考核，對員工進(jìn)行培訓(xùn)。5、對公司員工勞動紀(jì)律及獎懲進(jìn)行管理。6、和當(dāng)?shù)毓ど滩块T、物價部門保持聯(lián)系。4.3.7經(jīng)營部：1、對會所、商務(wù)中心康體設(shè)施，進(jìn)行目標(biāo)經(jīng)營。2、對康體設(shè)施進(jìn)行管理和維護(hù)。3、實行多種化經(jīng)營，提高康體設(shè)施的使用效率。4、開通多種經(jīng)營渠道，為物業(yè)公司合理創(chuàng)收。4.3.8社區(qū)文化部：1、開展豐富多彩的社區(qū)文化，為業(yè)主提供多種娛樂消遣。2、開展社區(qū)公益活動，聯(lián)系醫(yī)療單位，普及醫(yī)療保健教育。3、成立棋牌俱樂部、老年人俱樂部、少兒藝術(shù)團(tuán)、讀書社和音樂沙龍、舉辦各類講座等，提高業(yè)主生活品味。4.4分區(qū)管理的區(qū)域劃分根據(jù)第三z花園獨(dú)有的集高層住宅、公館別墅、商場（鋪）和綜合服務(wù)樓為一體及規(guī)劃路交叉貫串整個小區(qū)的實際特點，為滿足業(yè)主的居住要求及集團(tuán)公司后續(xù)滾動開發(fā)的需要，物業(yè)公司必須突破傳統(tǒng)的管理方式，在管理上實行相對封閉的分區(qū)域管理，主要是實行“園中園”的形式；在功能上分為生活區(qū)（各居住區(qū)，相對封閉區(qū)）、陶冶休閑區(qū)（花世界、森林世界、水世界）、健康運(yùn)動區(qū)（會所、網(wǎng)球場、游泳池）、教育區(qū)（幼兒園、五中）；在服務(wù)上實行分質(zhì)、分級服務(wù)的方式，引進(jìn)酒店、高級公寓的服務(wù)理念，突出別墅個性化服務(wù)，以此整合和提升物業(yè)公司的整體服務(wù)素質(zhì)。4.5分區(qū)管理措施4.5根據(jù)第三z花園的開發(fā)情況，建議南邊靠近環(huán)城高速路圍墻安裝紅外線監(jiān)測器；別墅區(qū)圍墻同時也建議安裝紅外線監(jiān)測器，避免治安防范死角(附圖所示)。進(jìn)入別墅區(qū)大門的安防智能系統(tǒng)在選型上應(yīng)采用安全性能較好的大門技防系統(tǒng)。為實現(xiàn)建設(shè)中的80-85號樓和將來開發(fā)的62、63號樓不影響60-61號樓和東、西區(qū)別墅的交樓及業(yè)主入住后的正常生活，物業(yè)管理公司建議集團(tuán)公司在中學(xué)左邊與61號樓右上角的十字路口處（即從7米路變?yōu)?米路口處），設(shè)一道不銹鋼道柵，高度在1.2—1.5米60-61號樓的機(jī)動車輛（指小客車）將停放在中學(xué)門前的主干道上，別墅車輛停在別墅花園內(nèi)的露天車位上。為解決摩托車和非機(jī)動車的停放問題，建議集團(tuán)公司在由西向東的規(guī)劃路（即60號樓北邊），建一個臨時的自行車停放場（附圖所示A處）；游泳池右邊入口至環(huán)城高速路底（即紅線圍墻處），蓋一個卡布隆雨蓬臨時停車場，雨蓬長度80米，寬度約3米，投影面積在240平方米左右，為了不影響外觀臨時停車場加一個門，實行封閉停放，保安值班，經(jīng)過概算可停放100輛摩托車（單車），平均為4.5為了80-85號樓的工程進(jìn)度及施工不影響東區(qū)別墅業(yè)主的正常生活，避免閑雜人等進(jìn)入東區(qū)別墅，建議在東區(qū)別墅以80-85號樓之間設(shè)分隔門，門外設(shè)保安崗，由物業(yè)公司實行分區(qū)封閉管理。4.5.3小區(qū)各區(qū)域公共配套設(shè)施的水電費(fèi)分?jǐn)傓k法根據(jù)粵價【1997】173號文《關(guān)于規(guī)范全省城鎮(zhèn)住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)中公共水電費(fèi)分?jǐn)倖栴}的通知》規(guī)定：(1)住宅小區(qū)物業(yè)管理單位辦公及生活等自用水、電，必須單獨(dú)設(shè)置計量表，其費(fèi)用由物業(yè)管理單位負(fù)擔(dān)，不得向住(用)戶分?jǐn)偂?2)、小區(qū)綠化物養(yǎng)護(hù)、園林水池噴泉、值班室、保安亭以及喜慶活動、宣傳、裝飾等用水用電，其費(fèi)用均由物業(yè)管理綜合服務(wù)費(fèi)列支，不得向住(用)戶分?jǐn)偂?3)、小區(qū)開展多種經(jīng)營活動的水、電費(fèi)用，由該項經(jīng)營收益列支，不得向住(用)戶分?jǐn)偂?4)、住宅大樓內(nèi)走廊、樓梯、公共設(shè)施的公用水、電費(fèi)用，由本樓住(用)戶合理分?jǐn)偂?5)、小區(qū)范圍的路燈用電費(fèi)用，由小區(qū)的所有住(用)戶合理分?jǐn)偂?.5.4第三z花園整體各項配套設(shè)施及場所現(xiàn)已基本到位，其運(yùn)營的水電費(fèi)應(yīng)單獨(dú)設(shè)表計量?，F(xiàn)就第三z花園整體各項配套設(shè)施及場所的水電費(fèi)如何按粵價【1997】173號文件的要求進(jìn)行合理的分?jǐn)偅瑥姆謹(jǐn)倢ο蟮姆诸?、各水電表的設(shè)置要求加以說明，按照分?jǐn)倢ο蠹笆褂脮r間的不同基本上分為四類：第一類：應(yīng)由發(fā)展商承擔(dān)的設(shè)施水電費(fèi)：售樓部供水供電系統(tǒng)水電費(fèi)、綜合樓外景燈電費(fèi)（廣告性質(zhì)）第二類：應(yīng)由物業(yè)公司承擔(dān)的設(shè)施水電費(fèi)：會所、網(wǎng)球場、游泳池等經(jīng)營場所水電系統(tǒng)水電費(fèi)，水景噴泉水電系統(tǒng)水電費(fèi)，園區(qū)值班、辦公用水電費(fèi)、綠化清潔及水景用水水費(fèi)第三類：應(yīng)由所有業(yè)主共同承擔(dān)的設(shè)施水電費(fèi)：路燈，圍墻燈，水世界、花世界、森林廣場照明燈及草坪燈（可能有爭議）電費(fèi)、公共智能系統(tǒng)用電及水泵電費(fèi)第四類：應(yīng)由分區(qū)業(yè)主（實際使用人）共同承擔(dān)的設(shè)施水電費(fèi)：樓梯燈電費(fèi)、電梯電費(fèi)、水泵電費(fèi)4.5.5需對以上四類水電費(fèi)承擔(dān)的界定：第一類：由發(fā)展商承擔(dān)；第二類：應(yīng)按交付使用樓宇面積與規(guī)劃總建筑面積的百分比由發(fā)展商和物業(yè)公司共同承擔(dān)；第三類：應(yīng)按交付使用樓宇面積與規(guī)劃總建筑面積比例由發(fā)展商和業(yè)主共同承擔(dān)；第四類：發(fā)展商應(yīng)承擔(dān)空置房應(yīng)承擔(dān)部分(專項總表總數(shù)與入住業(yè)主分?jǐn)偪倲?shù)的余額)。計算公式：用量（含損耗）×單價×（投入使用總面積規(guī)劃總建筑面積×100%）4.6分區(qū)管理對水電表安裝設(shè)置的要求4.6.1供電部分eq\o\ac(○,1)應(yīng)納入專變供電系統(tǒng)的設(shè)施用電應(yīng)設(shè)獨(dú)立專變分電表

會所電表

售樓部（含外景燈）電表

網(wǎng)球場、游泳池電表

水景系統(tǒng)電表

物業(yè)辦公電表eq\o\ac(○,2)應(yīng)納入公變供電系統(tǒng)的設(shè)施用電并設(shè)獨(dú)立電表，提出申請一般能報裝，提供單獨(dú)正式供電發(fā)票A、公共分?jǐn)偛糠郑?/p>

路燈電表

圍墻燈電表

水世界、花世界、森林廣場照明燈電表

水世界、花世界、森林廣場綠化燈（即草坪燈、地霧燈、射燈）電表（以上四項也可并入一個電表計量）

水泵電表B、各分區(qū)分?jǐn)偛糠郑?/p>

各樓梯燈電表

各電梯電表4.6.2供水部分

會所水表

售樓部水表

物業(yè)辦公水表

游泳池水表

水世界、所有綠化維護(hù)水表4.7地下車庫用電部分地下車庫照明、抽風(fēng)用電分?jǐn)偓F(xiàn)時沒有明確的政策指引，各個物業(yè)公司做法不一，有向全體業(yè)主分?jǐn)?，有按照購買車位業(yè)主分?jǐn)偅êl(fā)展商空置車位）。4.8別墅交樓工作要點今年11月底將交付使用的東、西區(qū)別墅，物業(yè)公司在辦好大型交樓儀式的同時，根據(jù)第三z花園的政府規(guī)劃與現(xiàn)實開發(fā)情況，物業(yè)公司將在《業(yè)主公約》中明確別墅與標(biāo)準(zhǔn)層的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，同時也表明分區(qū)管理的物業(yè)管理模式。通過公約的形式，規(guī)避別墅產(chǎn)權(quán)的風(fēng)險和將來的物業(yè)管理風(fēng)險。4.9分區(qū)管理的服務(wù)項目第三z花園屬于前期開發(fā)階段，尚未形成濃厚的商業(yè)氛圍和成熟的社區(qū)環(huán)境，11月底交付使用的別墅和明年（04年）春節(jié)前交付使用的60—61號樓建筑組團(tuán)，離附近商業(yè)購物中心較遠(yuǎn)，為了解決業(yè)主入住后的生活配套，物業(yè)公司作為發(fā)展商的一種售后服務(wù)，使物業(yè)服務(wù)成為前期社區(qū)生活配套的一種必要補(bǔ)充。因此，為了滿足業(yè)主入住后的生活需求，物業(yè)公司將在交樓前和社會專業(yè)服務(wù)公司（如裝修、園藝、家政、商鋪、飲食）等聯(lián)系，盡量提供多種類似菜單式的個性化服務(wù)。同時和花園A、B區(qū)聯(lián)系對一些公共資源進(jìn)行相互調(diào)配，以達(dá)到提高資源使用效率和經(jīng)濟(jì)效益。希望通過物業(yè)公司規(guī)范的管理和較完善的配套服務(wù)，使第三z花園成為適宜商住的社區(qū)住宅群，而逐步樹立“z物業(yè)”的品牌，使業(yè)主對第三z花園的開發(fā)模式和管理服務(wù)有認(rèn)同感。4．9.1具體服務(wù)項目如下：（室內(nèi)維修部分）序號服務(wù)項目價格備注1開門鎖20元/個2修裝門鎖20元/把3裝焊門鎖30元/把包輔助材料4修木門鎖10元/個5修玻璃門15元/個6更換門磁吸靠5元/個7安裝門鈴35元/套8安裝鎖牌5元/個9更換窗戶手執(zhí)10元/個包料10更換窗戶扣10元/個包料11修理玻璃窗10元/個12更換玻璃(透明)80元/㎡13介玻璃孔30元/個14清洗玻璃5元/㎡15加工防盜網(wǎng)140元/㎡16更換日光架20元/根17更換鎮(zhèn)流器30元/只包料20元/只包料18更換日光燈管10元/根包料（恒星）19更換啟輝器4元/個包料20更換白熾燈泡5元/個包料21更換乳白燈罩15元/個包料22更換開關(guān)、插座10元/個包料23更換空氣開關(guān)50元/個包料24更換漏電開關(guān)150元/個包料25更換保險絲4元/只包料26安裝開關(guān)、插座15元/個包料27更換水箱軟管15元/根包料28安裝水管(Ф15)45元/m包料29更換大便器300元/只30更換水表接頭50元/個31更換水龍頭10元/個包料32修理水龍頭、閘閥5元/個33修理洗臉盆、洗菜盆下水管15元/個34通地漏20元/個35通排污立管（公共）300元/次36通大便器60元/次37通大便器100元/次用疏通機(jī)序號服務(wù)項目價格備注38大便器移位400元/個39修校瓷片8元/片包料40安裝單相電表20元/個41安裝三相電表60元/個42安裝三相電路10元/m43安裝排氣扇20元/個44修理排氣扇20元/個45裝拆排氣扇50元/個46安裝吊扇、壁扇15元/套47安裝抽油煙機(jī)20元/臺48清洗抽油煙機(jī)20元/臺49修理抽油煙機(jī)40元/臺50安裝熱水器30元/臺51修理熱水器40元/臺52更換熱水器軟管15元/根包料53修理人水壺15元/臺54修理彩電50元/臺55修理洗衣機(jī)40元/臺56修理吸塵器20元/臺57修理廚房冷柜25元/臺58修理廚房冰箱40元/個59修理煤氣爐5元/個60油漆墻外分體空調(diào)架50元/個61油漆陽臺分體空調(diào)架20元/個62清洗空調(diào)過濾網(wǎng)20元/個63陽臺安裝分體空調(diào)150元/臺64墻外安裝分體空調(diào)300元/臺包空調(diào)架65燒焊20元/次66用焊條2元/根67更換推拉門窗滾輪20元/扇包料68修理小家電10元/個69修理電飯煲20元/個70修理音響40元/臺71空調(diào)加雪種50元/公斤包雪種4.9.2（家政部分）項目序號服務(wù)內(nèi)容單位價格（元）項目序號服務(wù)內(nèi)容單位價格（元）新居清潔1一房一廳1次98.00美國莊臣蠟1木地板打蠟每平方15.002二房二廳1次150.002地磚打蠟每平方6.003三房兩廳1次188.003衣柜打蠟每平方10.004四房二廳1次238.004木門打蠟一個50.00保潔1一房一廳1次38.005木腳線打蠟米5.002二房二廳1次48.006皮沙發(fā)打蠟三件頭150.003三房兩廳1次58.007地磚起蠟每平方2.004四房二廳1次68.00水電安裝1安裝照明位80.00包月保潔1一房一廳4次98.002空調(diào)安裝臺150.002二房二廳4次128.003安裝家私件30—503三房兩廳4次168.004安裝排水管米45.004四房二廳4次208.005翻新陽臺護(hù)攔油漆個300.00清潔1鐘點清潔1小時/人10.00裝飾維修1油ICI（10平方以上）每平方8.002清理冰箱臺50.002扇灰（10平方以上）每平方5.003拆洗抽油煙機(jī)臺50.003家私油漆每平方35.004空調(diào)清洗臺50.004廚房/廁所地板防水每平方45.005清廚去污個50.005木地板維護(hù)每平方60.006清廁除味去污個30.006防蚊網(wǎng)每平方130.007刮玻璃每平方2.00出租保姆1買菜、煮飯月350.00其它1疏通下水道/廁所項30—902煮飯做家務(wù)月面議2搬家服務(wù)項面議3帶3歲以下小孩兼做家務(wù)月面議國產(chǎn)蠟1木地板打蠟每平方5.004陪月、嬰幼兒護(hù)理月面議2木腳線打蠟每平方3.005侍侯半自理老人兼做煮飯或家務(wù)月面議3地磚打蠟每平方3.006侍侯不能自理老人月面議送水服務(wù)1河之源天然水桶132富士山純凈水桶83娃哈哈純凈水桶164.9.3送餐飲食部分（A區(qū)）店名送貨時間備注偉記美食早上6：00—凌晨0.0084063737川府人家早上10：00—凌晨4：0084065630韻馨閣早上7：00—凌晨2：0084063443東北餃子館正常用餐時間84065498桂林米粉早上7：00—凌晨0：0084045846愛心士多中午12：00—凌晨2：00840632364.9.4商務(wù)中心項目單價打字A38.00A46.00復(fù)印A31.00A40.50發(fā)傳真3.00+話費(fèi)收傳真3.00代售飛機(jī)票免費(fèi)代售火車票25.00第五章物業(yè)管理過程及內(nèi)容5.1物業(yè)接管過程：過程活動概要①發(fā)展商（開發(fā)商）委托或發(fā)標(biāo)②服務(wù)策劃通過服務(wù)策劃、提出初步的管理方案并評審后參與投標(biāo)③中標(biāo)／簽訂合同解決與投標(biāo)書（初步管理方案）不一致的地方并評審后簽定合同④服務(wù)策劃對委托合同，應(yīng)通過服務(wù)策劃制訂出相應(yīng)的物業(yè)管理方案⑤樓宇的驗收與接管對委托的樓宇進(jìn)行驗收（包括現(xiàn)場和資料）⑥住戶入伙管理住戶入伙時應(yīng)簽署必要的法律文件（如住戶公約等）⑦日常物業(yè)管理（向住戶提供日常物業(yè)管理服務(wù)）住戶裝修管理組織社區(qū)文化活動保安消防清潔衛(wèi)生、綠化車場管理住戶管理住戶投訴處理信箱和郵件管理住戶裝修管理組織社區(qū)文化活動保安消防清潔衛(wèi)生、綠化車場管理住戶管理住戶投訴處理信箱和郵件管理的維修和定期保養(yǎng)樓宇自控系統(tǒng)統(tǒng)樓宇結(jié)構(gòu)等空調(diào)系統(tǒng)消防系統(tǒng)電梯系統(tǒng)給排水系統(tǒng)公共設(shè)施樓宇自控系統(tǒng)統(tǒng)樓宇結(jié)構(gòu)等空調(diào)系統(tǒng)消防系統(tǒng)電梯系統(tǒng)給排水系統(tǒng)公共設(shè)施物業(yè)管理工作的評價內(nèi)部和外部（包括業(yè)主和社會）對物業(yè)管理工作進(jìn)行評審5.2物業(yè)管理內(nèi)容5.2.1房屋、設(shè)備管理養(yǎng)護(hù)主要內(nèi)容及考核標(biāo)準(zhǔn)：（參照ISO9002標(biāo)準(zhǔn)）序號項目標(biāo)準(zhǔn)檢查、保養(yǎng)內(nèi)容與周期1地基基礎(chǔ)觀測房屋無傾斜、地基無明顯沉降、移位，墻體無嚴(yán)重裂縫等。每年進(jìn)行一次全面觀測，發(fā)現(xiàn)問題報告產(chǎn)權(quán)和上級主管單位2梁、柱、板主體無傾斜、變形、弓凸、剝落、開裂和非收縮性裂縫，無筋露等。發(fā)現(xiàn)問題隨時修補(bǔ)，每年進(jìn)行一次全面檢查。3墻體、墻面（馬賽克大理石、條磚、瓷面磚、噴涂）噴涂均勻，飾面板（磚）安裝（砌貼）牢固，表面平整、潔凈、色澤協(xié)調(diào)一致。每年全面檢查一次，大理石條磚、瓷面磚墻體墻面5年清洗一次，室外噴涂墻體墻面8年噴涂一次，室內(nèi)樓道、樓梯墻面3~4年全面修補(bǔ)、粉刷或噴涂油漆一次4頂棚抹灰層牢固，無面層剝落和明顯裂縫。發(fā)現(xiàn)問題按原樣及時修復(fù)，每年全面檢查一次，3~4年全面修補(bǔ)刷漆一次。5樓梯、扶手無混凝土碳化產(chǎn)生裂縫、剝落，鋼筋無銹蝕、變形，牢固，確保使用安全，木扶手表面無明顯龜裂和漆層脫落發(fā)現(xiàn)問題按原樣及時修復(fù)，每年全面檢查一次，3~4年全面修補(bǔ)刷油漆一次6公共窗門：木門、鐵門、防火門窗：鋁合金窗（推拉、平開）、百葉窗牢固、平整、美觀，無銹蝕，開關(guān)錄活、接縫嚴(yán)密，不松動，門窗及門窗配件齊全。發(fā)現(xiàn)問題按原樣及時修復(fù)，1年全面檢查和修養(yǎng)一次，木門窗2年油漆一次。7屋面隔熱層、防水層屋面防水層無老化、拉裂、開裂、軸裂、龜裂現(xiàn)象，板端縫、伸縮縫油膏緊貼，天溝、落水管、落水口暢通，不積水，屋面出入口完好，隔熱層無缺少現(xiàn)象。每年全面檢查一次，每年雨季前須檢查一次，發(fā)現(xiàn)是破損及時修補(bǔ)8水箱、水池完好、無滲、滴水現(xiàn)象，內(nèi)外爬梯無銹蝕現(xiàn)象，各檢查口有蓋且密封上鎖，溢水口有個銹鋼紗網(wǎng)或塑料紗網(wǎng)密封每月檢查一閃，發(fā)現(xiàn)問題及時修復(fù)，每半年清洗一次水箱9天面扶欄、避雷帶、公共防盜網(wǎng)無破損、變形、無明顯銹蝕。每半年檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時修補(bǔ)，每兩年油漆一次10消防設(shè)施（消防檢栓、消防管、消防閥門）無損壞、開關(guān)自如、清潔，無滲、漏現(xiàn)象，周圍無堆積雜物，保持水壓。消防栓按“小區(qū)消防栓保養(yǎng)規(guī)定”執(zhí)行，消防管、道每年檢查一次，每2~3年油漆一次11公用電器樓梯燈完好，開關(guān)正常，電話箱、電表箱、有線電視箱及分接器蓋板完好，無不安全現(xiàn)象。15天檢查一次，發(fā)現(xiàn)損壞及時更換，屬電話公司、有線電視臺設(shè)施通知其及時維修12電子對講門對講功能正常，標(biāo)識顯示清楚，聲音正常、門鎖，拉手完好。每周檢查一次，每半年保養(yǎng)一次，每2年刷一次漆13信報箱箱門、門鎖齊全，開關(guān)自如，房號字體清晰，沒有被明顯損壞，過錯好率100%。每月檢查一次，每年刷一次漆（如需要）14房屋標(biāo)識（棟號、單元號、樓層號）字體清晰、醒目，標(biāo)識齊全，標(biāo)識牌無損壞。噴涂字每年按原樣重噴寫一次，標(biāo)識牌如損壞或陳舊及時維修更換15散水坡、雨檐臺、連廊與建筑物外墻連接完好，無脫離開縫現(xiàn)象，無排水不暢現(xiàn)象。每季度檢查一次，保持下下水管暢通，避免積水滲樓板，隨時檢查清，發(fā)現(xiàn)問題及時修復(fù)16樓板、地面磚無裂縫、起殼、空鼓、下陷，表面平整，無破損，樓板，地面磚上無水泥渣。發(fā)現(xiàn)問題及時修復(fù)，每年全面檢查一次17通風(fēng)口無裂縫、破損、堵塞、銹蝕等情況每季度檢查1次，發(fā)現(xiàn)問題及時維修18上、下雨污水管無堵塞、漏水或滲水，流水通暢，管道接口完好，無裂縫、破洞每月檢查一次，每次雨季前檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時修站，每四年水管油漆一次19設(shè)備房（水泵房、配電房、電梯房）通風(fēng)良好，無滲、漏水、漏電現(xiàn)象，絕緣膠地板無破損，管理制度齊全，標(biāo)識清楚，有足夠的照明應(yīng)急燈、消防滅火器，配電房、發(fā)電機(jī)房、電梯房的地面和墻面（距離1米高）要求刷漆，水泵房部分位置、墻面、地面刷防水漆，地面盡量貼瓷片。每月全面檢查一次，平時發(fā)現(xiàn)問題立好修補(bǔ)，每年對設(shè)備房刷一次漆20室外建筑小品、標(biāo)識牌完好率100%，符合安全要求，標(biāo)識牌齊全醒目是否有被損壞，有無安全隱患，標(biāo)識牌有無遺失或需更新，要求每周檢查1次21ABCDEF道路水泥路面道板磚、拼花磚電纜溝蓋板路牙擋土坡、墻踏步、臺階整體要求路面平滑，無明顯坑洼、破損，輕微破損面積每處不超過0.1平方米人行道、車道、消防通道、停車場、中心廣場造成坑洼或破損，每500平方米內(nèi)，累計不超過1平方米，路面積留水泥渣等體積不超過1.5×1.5×1.5立方厘米不能缺少一塊，98%沒在松動，單塊破損面積大于20%的道板磚在100平方米內(nèi)不超過4塊平整不缺少一塊，單塊破壞面積不能超過.01整齊，沒有很明顯蹋陷，不缺少一塊，單塊破損長度不超過20%每處蹋陷破損面積不超過0.005平方米沒有明顯破損隨時檢查，發(fā)現(xiàn)問題隨時修補(bǔ)隨時檢查，發(fā)現(xiàn)問題隨時修補(bǔ)隨時檢查，發(fā)現(xiàn)問題隨時修補(bǔ)每季度檢查，破損維修或更換車道路牙1年刷一次黃、黑相間的漆隨時檢查，發(fā)現(xiàn)問題隨時修補(bǔ)隨時檢查，發(fā)現(xiàn)問題隨時修補(bǔ)22ABCDE給排水雨污水井、蓋明暗溝給排水管道（含綠化用水管閥）化糞池噴水池排水通暢，井蓋沒有明顯裂紋或破損，井壁沒有蹋裂，井蓋型號符合輕型、重型要求，標(biāo)識正確與周圍路度高保持一致，與路面高度不超出±2CM，與綠地正常不超過±8CM，個別因地勢原因等可超出，但不能明顯影響觀瞻。溝體完好，明溝蓋板齊全，溝渠通暢無阻塞水管水閥完好，無滲漏，不管通暢無阻塞。同雨、污水井噴水符合設(shè)計規(guī)范，噴水設(shè)施完好，噴水管道無銹蝕一季度全面檢查一次，半年對易銹蝕雨污水井蓋刷一次黑漆防銹，保持雨污水井蓋標(biāo)識清楚，路面井蓋盡量做防震墊圈，以車駛過不振響為準(zhǔn)發(fā)現(xiàn)問題隨時維修，每半年全面檢查一閃發(fā)現(xiàn)滲、漏、滴水或損壞及時維修，半年全面檢查一次每月檢查保養(yǎng)一次23路燈燈座箱、燈柱、燈罩、燈泡等設(shè)施完好發(fā)現(xiàn)損壞及時維修，高壓鈉燈、汞燈每季度檢查一次，每半年保養(yǎng)成一次，燈桿每1年半刷一次漆24兒童游樂設(shè)施設(shè)施完好，沒有損傷，沒有安全隱患每天檢查一次，一周定期保養(yǎng)一次，如上潤滑油，緊固等25ABCDEF室外停車設(shè)施、消防設(shè)施車棚、車架值班室、崗?fù)さ篱l車位畫線、禁停線和標(biāo)識路障室外消防栓車棚無安全隱患，水泥單車棚梁、柱無明顯裂紋，鐵架單車棚的棚頂無明顯破損、棚架無銹蝕和傾斜；車架無明顯銹蝕、損壞門窗、墻面、鎖完好，無損壞，需懸掛的管理規(guī)定等鏡框整齊、規(guī)范。道桿色彩鮮明，上下靈活自如無損壞，配件齊全，手動，自動控制正常色彩鮮明，字體清晰、醒目，標(biāo)識符合要求，線條直，寬度一致牢固、無明顯傾斜（10°之內(nèi)），完好紅白間條鮮明、醒目無滲、漏水現(xiàn)象，每個消防檢有水，開關(guān)靈活每周檢查一次，半年保養(yǎng)一次發(fā)現(xiàn)問題隨時修補(bǔ)，每半年保養(yǎng)一次按“道閘保養(yǎng)規(guī)定”執(zhí)行半年重刷一次半年漆一次發(fā)現(xiàn)問題隨時檢查，每季度全面試放水檢查一次，每半年保養(yǎng)一次26AB清潔設(shè)施垃圾屋、池，中轉(zhuǎn)站（含垃圾屋門鎖）垃圾車、垃圾桶（箱）門、外體瓷片等完好，無破損、無銹蝕，有“垃圾入口處”標(biāo)識，垃圾屋、池、中站周圍的排水溝、散水坡利于排水完好，無破損，無銹蝕隨時檢查，發(fā)現(xiàn)問題隨時人維修，每半年全面保養(yǎng)一次隨時檢查，發(fā)現(xiàn)問題隨時人維修，每季度全面保養(yǎng)一次27文化宣傳、娛樂設(shè)施（包括網(wǎng)球場、游泳池、門球場、羽毛球場等）宣傳欄無損壞、無剝落和銹蝕、標(biāo)識齊全、內(nèi)外整潔；圍欄架無明顯銹蝕；休息用的凳、椅無破損圍墻每年年度全面刷一次油漆；網(wǎng)還球場地面每年全面保養(yǎng)一次，游泳池每年4月份全面修補(bǔ)一次28室外各類圍墻護(hù)欄圍墻整體外觀一致，沒有明顯破損和面層剝落發(fā)現(xiàn)問題隨時修補(bǔ)，護(hù)欄1~2年刷一次5.2.2室內(nèi)維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)序號內(nèi)容服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（時限）備注1服務(wù)質(zhì)量滿意率100%第一次達(dá)90%，對不滿意的10%盡快組織二次維修，使住戶滿意2服務(wù)態(tài)度熱情、禮貌、舉止、言談得體3提供材料100%合格4預(yù)約維修時間接到維修申請后無特殊情況小區(qū)10分鐘區(qū)內(nèi)到達(dá)業(yè)主（住戶）家按業(yè)主（住戶）預(yù)定時間到達(dá)，如暫沒有維修人員應(yīng)向住戶解釋，另約時間5AABCDEFG維修時間廚房、衛(wèi)生間、陽臺等設(shè)施出現(xiàn)堵、漏、滲或無水等水管、閘、閥、水表滲漏廚房、衛(wèi)生間等樓板滲水到樓下房間沒水房間無電電器維修門、窗修理原則上小故障30分鐘內(nèi)，一般故障2小時內(nèi)（不超過8小時），較難故障不超過3天小故障30分鐘內(nèi)，一般不超過2小時一般在2小時內(nèi)，最長不超過8小時一般在4小時內(nèi)，如面積大或難以處理最長不超過3天1小時內(nèi)供上水1小時內(nèi)供上電，如需要重新購買開關(guān)等材料，4小時內(nèi)小維修不超過2小時，較難的不超過8小時，對燈不亮門鈴不響、插座損壞等小故障30分鐘內(nèi)維修好2小時內(nèi)修理好，需重新更換門窗，3天之內(nèi)完成，無特殊要求的，窗1天之內(nèi)更換特殊情況要向業(yè)主（住戶）解釋清楚，并組織突擊，盡快維修好如需改管視實際情況由班長或房管員確定維修后兩天內(nèi)，每周不少于1次回訪除市政停水或供水系統(tǒng)進(jìn)行較大維修、水池定期清洗外，定期保養(yǎng)要提前1天通知，臨時停水要停水告示市網(wǎng)停電、對供電系統(tǒng)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)除外，定期保養(yǎng)要提前1天通知，臨時停電要出停電通知不僅達(dá)到原標(biāo)準(zhǔn)，還要符合安全要求達(dá)到原標(biāo)準(zhǔn)5.2.3定期檢查項目一覽表（室內(nèi)部分）類別周期序號檢查內(nèi)容本體共用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)每年1梁、柱、板主體2墻、墻面3頂棚4樓梯、扶手5公共門窗6屋面隔熱層、防水層（雨季前須另行檢查）7樓板、地面磚8所有消防栓半年1天面扶欄、避雷帶2公共防盜網(wǎng)每季1散水坡、雨檐臺、連榔2通風(fēng)口35%消防栓的開箱試水（循環(huán)檢查）每月1水箱、水池2信報箱3上、雨污水管4設(shè)備房（水泵房、配電房、電梯房）5消防栓半月公用電器每周電子對講門（室外部份）類別周期序號檢查內(nèi)容室外公共設(shè)施養(yǎng)護(hù)半年1明、暗溝（全面檢查）2給排水管道（含綠化用水管閥）每季1電纜溝蓋板2雨、污水井、蓋3化糞池4高壓鈉燈、汞燈5室外消防栓（全面試放水檢查一次）每月噴水池每周1室外建筑小品、標(biāo)識牌2車棚、車架每天兒童游樂設(shè)施隨時檢查12垃圾屋（池）、垃圾車、垃圾桶（箱）、垃圾中轉(zhuǎn)站3室外各類圍墻護(hù)欄4其它備注：檢查結(jié)果填入《定期檢查記錄表》，此表按不同的檢查周期分別填寫。第六章物業(yè)管理成本測算6.1物業(yè)公司日常管理成本測算序號項目測算依據(jù)測算式測算結(jié)果備注一員工工資共79人1+368480.2副總經(jīng)理未算1管理層人工費(fèi)以60、61號樓（東、西別墅）及公共配套為測算定崗11人（辦公室2人、工程部經(jīng)理1人、工程師2人、客戶服務(wù)中心3人、保安經(jīng)理1人、環(huán)衛(wèi)經(jīng)理1人、社區(qū)文化部1人）見“各部門人力配置”及“薪金標(biāo)準(zhǔn)表”24800/月2人員工資保安員：39人×1200、中隊長：4×1600見“各部門人力配置”及“薪金標(biāo)準(zhǔn)表”41750工程部：技工：2×1300、電工：2×1200環(huán)衛(wèi)部：主管：2×1400保潔綠化員：21×7003社會保險工資總額的15%（社保12%、工傷1.5%、失業(yè)1.5%）(管理層)（3人×1500+8人×1046）=12868×15%1930.2二辦公費(fèi)1+68495.81辦公水電以總?cè)藬?shù)22人，每人每月50元計算22×5011002易耗品以總?cè)藬?shù)22人，每人每月20元計算22×204403電話費(fèi)1500元/月15004業(yè)務(wù)招待費(fèi)3000元/月30005員工宿舍1300元/月1300保潔、綠化6固定資產(chǎn)折舊見“物資購置計劃”固定資產(chǎn)類，以5年為折舊期69350÷（5×12）1155.83三公共設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)及運(yùn)營費(fèi)1、電梯4臺2、供配電系統(tǒng)3、消防系統(tǒng)4、供水系統(tǒng)5、安防系統(tǒng)6、排水系統(tǒng)7、照明系統(tǒng)8、水景系統(tǒng)1+816426.671電梯維護(hù)保養(yǎng)維護(hù)外包5000元每年每臺，年檢費(fèi)1200元每臺每年（4×5000+4×1200）÷122066.672供配電系統(tǒng)3000元/年3000÷122503消防系統(tǒng)剛驗收投入使用初期保養(yǎng)費(fèi)較低按4800元每年計4800÷124004供水系統(tǒng)剛驗收投入使用初期保養(yǎng)費(fèi)較低4800元每年計4800÷124005安防系統(tǒng)防盜可視對講系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)的維護(hù)外包，維護(hù)費(fèi)用共以12000元每年計12000÷1210006排水系統(tǒng)剛驗收投入使用初期保養(yǎng)費(fèi)較低，暫不計7照明系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)用12000元每年計，運(yùn)營電費(fèi)以總60千瓦，每天平均亮4小時，每度電0.65元計算12000÷12+60×4×30×0.6556808水景系統(tǒng)用度電量以170千瓦，每天2小時，每度電0.65元計算170×2×30×0.656630四清潔綠化園區(qū)綠化、道路清潔、景點維護(hù)、化糞池等1+6272751消殺費(fèi)每月1次，每次800元8002化糞池清理按6個化糞池計，每個容積30立方，每年清理1次，每次4立方每車，每車150元6×30÷4×150÷125253清潔用料每月以1000元計10004綠化用料（含擺花）每月以2000元計20005垃圾清運(yùn)以300戶計，每50戶每日一桶垃圾，每桶7.5元300÷50×30×7.5.13506按總綠地4萬平方米，0.3噸每月每平米,水景每月以1500噸計,每噸水按1.6元(40000×0.3+1500)×1.621600五不可預(yù)見費(fèi)用以上一至四項之和的5%計提120677.67×5%6033.88六營業(yè)稅60/61號樓及東西區(qū)別墅管理費(fèi)收入5.5%（1）標(biāo)準(zhǔn)層：27300m2（2）別墅：10000m2小計（1）+（2）：43680+25000=68680×90%=61812（元）61812×5.5%3399.67七管理者酬金（不計）合計管理費(fèi)用總支出以上六項之和6.2公司物資購置計劃6.2.1固定資產(chǎn)類：（價值在2000元以上，且使用年限為兩年以上）名稱數(shù)量單位單價使用部門合計無線對講機(jī)15臺1350保安部202502臺1350客戶服務(wù)中心27002臺1350工程維修部27002臺1350樣板房27002臺1350環(huán)衛(wèi)部2700電腦、椅2臺4500辦公室、客服9000空調(diào)（柜機(jī)）2臺3800辦公室、客服7600剪草機(jī)1臺4200環(huán)衛(wèi)部4200打卡機(jī)1臺2000辦公室2000打磨清洗機(jī)1臺3000環(huán)衛(wèi)部300075型室內(nèi)疏通機(jī)1臺2000工程部2000200型室外疏通機(jī)1臺2500工程部2500沖擊鉆1臺2000工程部2000皮沙發(fā)、茶幾2組3000辦公室6000總計693506.2.2低值資產(chǎn)類：名稱數(shù)量單位單價使用部門合計辦公桌、椅12套420辦公人員5040中班桌、椅1套800總經(jīng)理800激光打印機(jī)1臺2300辦公室2300普通打印機(jī)1臺1300服務(wù)中心1300傳真機(jī)1臺1800辦公室1800空調(diào)（分體）1臺1500總經(jīng)理1500文件柜5套400各部門2000垃圾車2輛500環(huán)衛(wèi)部1000電話機(jī)8部150各部門1200椅2張150總經(jīng)理300三人座長條木沙發(fā)10張400各部門4000木床50張250保安部12500電焊機(jī)1臺1000工程部1000手掄電鉆1臺400工程部400拉釘槍1把150工程部150被動槍1把200工程部200鉆合金梯2架500工程部1000管鉗(大、中、小)各1套200工程部200萬用表3個100工程部300果皮箱25個60環(huán)衛(wèi)部1500總計384906.2.3易耗品（部門經(jīng)理穿管理層服裝）名稱數(shù)量單位單價使用部門合計保安服裝（含裝備）42×2套1010保安部84840保安裝備夏裝290冬裝450腰帶35貝雷帽35精神帶10皮鞋90帽徽10迷彩服90工程服裝6×2套75工程部900環(huán)衛(wèi)服裝23×2套65環(huán)衛(wèi)部2990管理層服裝8×2套580管理層9280電工工具6套200工程部1200水工工具2套200工程部400生活垃圾桶60個30環(huán)衛(wèi)部1800綠化工具6套100環(huán)衛(wèi)部600膠管200米5環(huán)衛(wèi)部1000大、小花剪各4套200環(huán)衛(wèi)部800清潔工具15套100環(huán)衛(wèi)部1500噴霧器3臺80環(huán)衛(wèi)部240小計105550總計2133906.3公司前期經(jīng)營分析集團(tuán)公司前期投入（概算）：十月份投入：薪金＋購置物資100300＋213390＝313690（元）（二）十一月份投入：薪金＋辦公費(fèi)用100300＋8495.8＝108795.8（元）（三）十二月份投入：薪金＋辦公費(fèi)用＋公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)－別墅管理費(fèi)收入109263.3＋8495.8+16426.67-(10000平方米×2.5元×90%)＝134185.77－22500＝111685.77(元)2003年集團(tuán)公司對物業(yè)公司共投入：￥534170.77（元）6.4會所經(jīng)營方案及分析6.4.1會所布置：序號物品名稱單位單價數(shù)量小計備注1三位沙發(fā)張300026000設(shè)置在會所大堂2單個沙發(fā)張1200672003茶幾張650426004電話機(jī)臺10055005鈦金水牌個650532506辦公桌張500630007辦公椅把200612008會議椅功能廳9會議桌張550402200010石英鐘個6+010600臺球廳11四位連凳張2400122880012英式臺球桌套168004672013美式臺球桌套550021100014乒乓球桌張24004960015閱覽桌張100088000圖書室16閱覽椅架（10個報夾）個450290018書架幅900161440019圖書冊6.7270004704020報紙份82.61181486.9821雜志份32.760196222全自動麻將桌套1040033120023普通麻將桌套280041120024杠鈴幅170011700健身房25啞鈴步機(jī)臺600021200027腳踏車臺29002580028劃船器臺11502230029橢圓機(jī)臺20002400030登圓機(jī)合訓(xùn)練機(jī)臺1250011250032仰臥起坐機(jī)臺300260033托馬機(jī)畫幅5030150035花瓶個450290036落地式煙灰缸個42010420037發(fā)球機(jī)套12000112000網(wǎng)球場38網(wǎng)球個3.5500175039網(wǎng)球拍對7208576040連凳排24004960041衣柜個90087200游泳池42服務(wù)臺個32001320043太陽傘灘椅把1500203000045沙灘桌張38010380046吸污器品批25001250048綠蘿柱盆300.0041200會所綠化布置49辮狀發(fā)財樹盆80.00864050散尾葵盆80.00540051七彩竹芋盆12.005464852夏威夷椰子盆65.00639053袖珍椰子盆10.002020054進(jìn)口變?nèi)~木盆22.00195429055孔雀竹芋盆1220240會所綠化布置56波斯頓蕨盆325075057奧利多盆81512058金山棕盆180590059花葉鴨腳木盆60318060千年木盆80324061朱蕉盆102020062銀皇后盆124048063腎蕨盆310030064常春藤盆151015065紅寶石盆5015066金心巴鐵柱盆120336067小斑馬盆101515068綠蘿柱盆501155069大葉傘盆100330070金皇后盆1569071綠蘿藤盆1055072萬年青盆9109073金心巴鐵苗盆1289674富貴竹盆150460075玻璃缸盆100440076玻璃缸個8048384077墊盆個0.730021078車費(fèi)個500合計3711852.986.4.2前期人員定編計劃表：6.4.3支出計劃：1、工資：25人×1200元/月=30000元/月；2、辦公費(fèi)：25人×10元/月=250元/月；3、電話費(fèi)：5部×300元/月=1500元/月；4、電費(fèi)：平均15千瓦/小時×0.968元/千瓦時×12小時×30天=5227.2元/月；5、水費(fèi)：250噸×2.48元/噸=620元/月；6、維修費(fèi)：維修會所內(nèi)各種設(shè)施設(shè)備1500元/月；7、清潔用品：1500元/月；共計人民幣：40597.2元6.4.4收益計劃：1、臺球室：4臺×500元/月=2000元/月；2、乒乓球室：4臺×300元/月=1200元/月；3、棋牌室：6臺×200元/月=1200元/月；4、圖書室：50人×10元/月=500元/月；5、網(wǎng)球場：100元/天×30天=3000元/月；6、健身房：600元/月；7、游泳池：1—4月份、11—12月份暫停營業(yè)，5—10月份6000元/月（全年平均3000元/月）；共計人民幣：11500元。6.4.5分析：從以上數(shù)據(jù)來看，會所每月營業(yè)收入還不足以彌補(bǔ)人員工資，每月虧損29097.2元。（會所是自營還是對外招商由集團(tuán)公司而定）第七章為促進(jìn)銷售工作的構(gòu)想集團(tuán)公司對物業(yè)管理的重視和前期資金投入，除了要塑造“z物業(yè)”的品牌以提高社會知名度、美譽(yù)度外，更主要的是通過專業(yè)、規(guī)范和優(yōu)質(zhì)的管理服務(wù)，以營造一個安全的、配套更加完善且富有文化內(nèi)涵的居住小區(qū)環(huán)境，從而達(dá)到為房屋促銷的最終目的。第三z花園以分期開發(fā)、分期銷售、分期（區(qū)）管理的開發(fā)模式，具有低密度、低容積率且通風(fēng)、采光條件良好的特點，因為是成片開發(fā)，價格在同區(qū)域占有較大優(yōu)勢；但從業(yè)主（潛在業(yè)主）的購房決策過程和對居住環(huán)境的要求（訴求）方面分析，第三z花園小區(qū)仍然存在一定社區(qū)環(huán)境弱項，主要有以下幾方面：7.1區(qū)域方面：業(yè)主對樓盤周邊區(qū)域?qū)淼恼h(yuǎn)景規(guī)劃和改造不了解，影響業(yè)主對本地段房屋升值的預(yù)期判斷。工業(yè)大道一帶作為海珠區(qū)乃至廣州市的傳統(tǒng)工業(yè)地帶，在老廣州人的心目中已根深蒂固，但近幾年隨著幾個大型工廠的陸續(xù)搬遷，受到的污染也越來越少，同時隨著幾大房地產(chǎn)公司住宅項目的成功開發(fā)及周邊大環(huán)境的逐步改善，已吸引了一部份人在此區(qū)域購房置業(yè)。但工業(yè)大道以南區(qū)域地段相對較差，業(yè)主不了解第三z花園以外（東、西方向）的政府規(guī)劃和改造時間，特別是對東面的“食品化工廠”是否存在污染及何時搬遷心存顧慮。建議或措施：①向區(qū)政府了解能否提供海珠區(qū)（尤其是工業(yè)大道南）5年—10年的遠(yuǎn)景規(guī)劃和環(huán)島建設(shè)規(guī)劃，使人們對區(qū)域房產(chǎn)升值有一個心理預(yù)期。7.2交通及安全方面：附近沒有名校依托，對業(yè)主置業(yè)小孩就讀受教育有一定的影響，特別是z小學(xué)因工業(yè)大道（z花園地段）沒有行人天橋和地下隧道，過馬路要橫穿馬路，而流動人員和來往車輛較多，存在安全隱患。建議或措施：在第三z花園開發(fā)完成之前，對入住業(yè)主需要上學(xué)的兒童視具體情況，公司將派保安實行早送晚接的安全護(hù)送措施，以消除業(yè)主的顧慮以樹立z物業(yè)的形象，希望成為樓房促銷的另一個賣點。7.3環(huán)城高架路噪音方面：根據(jù)第三z花園現(xiàn)在的銷售狀況分析，這種影響可能是最直接和最嚴(yán)重。例如：80號樓東南向A單元已售出10套，占該戶型31%；東北向E單元售出16套，占該戶的63%；81號樓東南向A單元已售出11套，占該戶型的34%；而東北向E單