知名地產(chǎn)成本管理分析含實例

房地產(chǎn)成本管理分析

一、萬科成本管理的實踐二、房地產(chǎn)成本核算三、房地產(chǎn)成本信息化管理四、房地產(chǎn)成本管理的幾個觀點

主要內(nèi)容一、萬科成本管理的實踐南京南昌深圳北京天津長春沈陽武漢成都上海佛山萬科企業(yè)股份有限公司簡介1984年成立于深圳，1991年開展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)；

1988年公開發(fā)行股票，1990年深交所上市

在全國15個城市開發(fā)房地產(chǎn)；以住宅開發(fā)為主；累計竣工600萬平米；目前年開發(fā)量150萬平米

目前總資產(chǎn)：

110億元人民幣

目前凈資產(chǎn)：

45億元人民幣廣州中山鞍山大連1、成本管理的重要性企業(yè)競爭策略：

——成本領(lǐng)導(dǎo)策略

——產(chǎn)品差異化策略

——重點集中策略

成本管理的目的不僅在于降低成本，更重要的是為了建立和保持企業(yè)的長期競爭優(yōu)勢。企業(yè)必須探求提高（或不損壞）其競爭地位的成本降低途徑。

例：Dell；沃爾瑪；格蘭仕

Sony；Panasonic；2、成本的基本認識

成本是企業(yè)在產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營過程中，為取得收入而發(fā)生的需要補償和可以控制的各種耗費。

A、成本是生產(chǎn)過程中所有發(fā)生的各種耗費之和；

B、成本是經(jīng)營過程中所有經(jīng)濟利益流出的迭加。成本的定義建造成本：指項目的建筑安裝成本。包括：開發(fā)前期準備費、主體建筑工程費、主體安裝工程費、社區(qū)管網(wǎng)工程費、園林環(huán)境費、配套設(shè)施費6大項。開發(fā)成本：指項目的制造成本。開發(fā)成本=土地獲得價款+建造成本+開發(fā)間接費完全成本：完全成本=開發(fā)成本+期間費用。完全成本中不包含營業(yè)稅金。項目成本：在未特別說明時，一般指項目的“開發(fā)成本”。幾個基本成本概念3、房地產(chǎn)成本的特性

成本構(gòu)成的復(fù)雜性；（由項目特性決定）成本計算的多次性；（估算、預(yù)算、結(jié)算）

成本個性較強，不同項目的成本差異性明顯；房地產(chǎn)成本投入的巨額性；成本核算的難度較大；成本發(fā)生的長期性，資金成本是影響成本高低的重要因素；房地產(chǎn)使用壽命周期長，質(zhì)量維護、物業(yè)管理等售后成本是成本控制不容忽視的重要內(nèi)容。4、房地產(chǎn)成本管理的常見問題

無效成本時常發(fā)生；設(shè)計變更引發(fā)成本大量增加；存在超合同付款；結(jié)算成本不準確；結(jié)算后成本的發(fā)生；質(zhì)量不足成本和質(zhì)量過剩成本同時存在。企業(yè)成本管理方法的發(fā)展責任成本法成本管管理的的方向向責任成成本管管理目標成成本管管理作業(yè)過過程管管理成本管管理軟軟件公司總總經(jīng)理理層控制系系統(tǒng)信息系系統(tǒng)組織系系統(tǒng)萬科成成本管管理模模式基基本構(gòu)構(gòu)架：：領(lǐng)導(dǎo)機機構(gòu)管理工工具管理制制度成本、、工程程文件件責任成成本體體系通過確確定責責任主主體和和評價價部門門，通通過技技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟指指標的的目標標設(shè)定定、執(zhí)執(zhí)行和和考核核，來來保證證整體體成本本的合合理性性和先先進性性。責任成成本管管理體體系要要素：：（1）責任任范圍圍；（（2）責任任人（3）評價價標準準；（（4）評價價人責任成成本體體系建建立目目的：：令全員員實施施自覺覺的成成本管管理行行為責任成成本管管理項目經(jīng)經(jīng)理部部：工程進進度、、質(zhì)量量；工程管管理部部：供應(yīng)商商管理理與技技術(shù)方方案；；規(guī)劃設(shè)設(shè)計部部：設(shè)計圖圖紙合理的的架構(gòu)構(gòu)分工工——責任成成本前前提成本管管理部部：工作性性質(zhì)：：財權(quán)權(quán)的控控制活活動多多過業(yè)業(yè)務(wù)活活動；；制造成成本范范疇而而非建建安成成本；；組織型型成本本管理理而非非審價價算帳帳型主要內(nèi)內(nèi)容（（1）——要素概概括主要內(nèi)內(nèi)容（（2）——反饋指指標實施要要點總經(jīng)理理成本部部配合部部門主體部部門責任成成本考考核報報告責任成成本管管理辦辦法成本階階段性性目標標《責任成成本管管理辦辦法》牽頭組織討論形成普及執(zhí)行實現(xiàn)制定定期考考核公布管理原原則：體現(xiàn)目目標成成本的的先進進性目標成成本的的嚴肅肅性(納入績績效考考核)目標成成本：：目標成成本是是企業(yè)業(yè)預(yù)先先確定定的、、在一一定時時期內(nèi)內(nèi)和經(jīng)過過努力力所要要實現(xiàn)現(xiàn)的成成本目目標；；是項項目成成本的控控制線線。動態(tài)成成本：：是項目目實施施過程程中各各個時時期體體現(xiàn)的的預(yù)期期成本本結(jié)果。?；靖鸥拍睿汗芾砉すぞ撸簞討B(tài)成成本反反映系系統(tǒng)平平臺成本指指標數(shù)數(shù)據(jù)庫庫目標成成本管管理實施過過程新項目目發(fā)展展規(guī)劃設(shè)設(shè)計擴初設(shè)設(shè)計施工圖圖設(shè)計計施工組組織與與材料采采購竣工結(jié)結(jié)算成本估估算目標成成本測測算一一目標成成本測測算二二目標標成成本本動態(tài)成成本結(jié)算成成本分分析目標成成本形形成動態(tài)成成本控控制作業(yè)過過程管管理項目發(fā)發(fā)展施工規(guī)劃設(shè)設(shè)計招標竣工結(jié)結(jié)算簽約銷售及及物業(yè)業(yè)管理理總目標標是通過過對房房地產(chǎn)產(chǎn)各個個作業(yè)業(yè)過程程進行行成本本控制制，實實現(xiàn)降降低成成本的的目的的。房地產(chǎn)成本本作業(yè)過程程：3.1新項目發(fā)展展成本控制制控制要點：：穩(wěn)健性合理確定估估算基礎(chǔ)，，合理預(yù)計計工程量和和工程綜合單價價?？刂圃瓌t：：準確、客觀觀、全面、、謹慎預(yù)測測新項目成成本。需求文件：：《新項目發(fā)展展可行性評評審體系》3.2設(shè)計成本控控制控制要點：：合理的產(chǎn)品品技術(shù)經(jīng)濟濟指標設(shè)計周期、、設(shè)計質(zhì)量量?？刂圃瓌t：：經(jīng)濟合理性性最大。需求文件：：《規(guī)劃設(shè)計工工作流程與與評審制度度》3.2設(shè)計成本控控制70%的成本由設(shè)設(shè)計階段確確定建筑專業(yè)：：準確的定定位、合理理的經(jīng)濟技技術(shù)指標結(jié)構(gòu)專業(yè)：：設(shè)計人員員的經(jīng)濟意意識、合理理的安全系系數(shù)設(shè)備專業(yè)：：材料設(shè)備備的性價比比、兼顧長長期使用成成本3.2設(shè)計階段的的主要經(jīng)濟濟指標容積率建筑占地面面積單方鋼筯含含量單方砼含量量窗地比建筑周長面面積比……3.3招標成本控控制控制要點：：獲取取競競爭爭性性低低價價成成本本盡量量采采用用工工程程量量清清單單方方式式集中中采采購購控制制原原則則：：全面面招招標標原原則則合理理低低價價中中標標原原則則透明明公公正正原原則則需求求文文件件：：《工程程及及材材料料招招標標管管理理辦辦法法》3.3.1費率率招招標標的的弊弊端端總價價不不確確定定，，對對于于項項目目最最終終成成本本沒沒有有清清晰晰的的標標準準；；結(jié)算算核核對對工工程程量量時時易易發(fā)發(fā)生生糾糾紛紛，，核核對對時時間間冗冗長長；；變更更簽簽證證的的單單價價未未確確定定，，施施工工方方以以難難度度高高、、時時間間緊緊為為由由要要求求提提高高單單價價；；匆忙忙開開工工、、審審圖圖不不細細導(dǎo)導(dǎo)致致施施工工過過程程變變更更多多，，增增加加成成本本；；對于于不不合合理理的的技技術(shù)術(shù)指指標標（（如如鋼鋼筯筯含含量量、、砼砼含含量量））不不能能及及時時發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，，發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)后后已已沒沒有有整整改改的的可可能能；；對成成本本人人員員的的個個人人水水平平依依賴賴性性較較大大。。3.3.2工程程量量清清單單招招標標的的優(yōu)優(yōu)點點總價價和和單單價價兩兩方方面面的的充充分分競競爭爭；降低低職職業(yè)業(yè)風風險險，對對成成本本人人員員的的個個人人水水平平的的依依賴賴性性降降低低；；提高高工工作作效效率率，尤尤其其是是能能大大大大縮縮短短結(jié)結(jié)算算核核對對時時間間；；便于于成成本本數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)積積累累，，建建立立成成本本數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)庫庫：：工程程總總價價準準確確，，可可提提高高進進度度款款的的支支付付比比例例，，發(fā)發(fā)揮揮資資金金優(yōu)優(yōu)勢勢有更更合合理理的的時時間間辦辦開開工工手手續(xù)續(xù)；；發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)設(shè)設(shè)計計失失誤誤，，減減少少變變更更及時時評評估估出出造造價價咨咨詢詢公公司司的的工工作作質(zhì)質(zhì)量量3.4簽約約成成本本控控制制控制制要要點點：：合同同談?wù)勁信泻贤瑢弻徟刂浦圃瓌t則：：合法法性性原原則則、、合合同同書書原原則則、、事事前前簽簽訂訂原則則、、招招標標原原則則、、利利益益明明晰晰原原則則需求求文文件件：：《工程程合合同同管管理理辦辦法法》3.4.1合同同的的主主要要經(jīng)經(jīng)濟濟條條款款合同同造造價價：：總價價合合同同、、單單價價合合同同、、費費率率合合同同付款款進進度度：：按月月付付款款、、按按形形象象進進度度付付款款總包包管管理理配配合合費費：：2%采購購保保管管費費：：1.5～3%(其中中采采購購70%、保保管管30%）保修修金金：：3～5%材料料供供應(yīng)應(yīng)方方式式：：甲供供、、甲甲控控乙乙供供、、乙乙供供變更更與與簽簽證證：：按合合同同單單價價、、按按定定額額下下浮浮竣工工驗驗收收與與結(jié)結(jié)算算：：結(jié)算算方方法法、、核核對對時時間間要要求求等等………3.5施工工成成本本控控制制控制制要要點點：：變更更與與簽簽證證的的控控制制工程程質(zhì)質(zhì)量量的的控控制制工期期控控制制控制制原原則則：：權(quán)力力限限制制原原則則、、時時間間限限制制原原則則多級級審審核核原原則則、、完完工工確確認認原原則則需求求文文件件：：《設(shè)計計變變更更、、現(xiàn)現(xiàn)場場簽簽證證管管理理辦辦法法》3.6結(jié)算算成成本本控控制制控制制要要點點：：嚴格格審審核核結(jié)結(jié)算算工工程程量量合理理確確定定結(jié)結(jié)算算單單價價控制制原原則則：：廉潔潔奉奉公公原原則則、、多多級級審審核核原原則則準確確高高效效原原則則、、可可復(fù)復(fù)查查性性原原則則需求求文文件件：：《工程程預(yù)預(yù)結(jié)結(jié)算算管管理理辦辦法法》3.7銷售售承承諾諾及及物物業(yè)業(yè)管管理理成成本本控控制制控制制要要點點：：銷售售承承諾諾（（銷銷售售合合同同、、廣廣告告、、售售樓樓書書））物業(yè)業(yè)管管理理虧虧損損控制制原原則則：：獨立立、、健健康康運運營營，，不不產(chǎn)產(chǎn)生生經(jīng)經(jīng)營營負負擔擔。。需求求文文件件：：《銷售售管管理理制制度度》《物業(yè)業(yè)管管理理制制度度》三、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)成成本本核核算算概念念：：成本本核核算算是是根根據(jù)據(jù)產(chǎn)產(chǎn)品品成成本本計計算算對對象象，，采采用用適適當當?shù)牡某沙杀颈居嬘嬎闼惴椒椒ǚ?，，按按?guī)規(guī)定定的的成成本本項項目目，，匯匯集集和和分分配配生生產(chǎn)產(chǎn)費費用用，，從從而而計計算算出出產(chǎn)產(chǎn)品品的的實實際際總總成成本本和和實實際際單單位位成成本本。。成本核算既是是對產(chǎn)品的實實際生產(chǎn)耗費費進行如實反反映的過程，，也是對生產(chǎn)產(chǎn)費用實際支支出的控制過過程。1、成本核算的的概念、任務(wù)務(wù)、原則和步步驟任務(wù)：建立和完善成成本核算基礎(chǔ)礎(chǔ)工作，合理理確定成本計計算對象，正正確歸集和分分配開發(fā)成本本及費用，及及時、準確、、完整地提供供成本核算資資料，以便及及時發(fā)現(xiàn)成本本管理中存在在的問題，尋尋求降低成本本的途徑。原則：實際成本原則則配比原則權(quán)責發(fā)生制原原則步驟：第一步：確定定成本核算對對象；第二步：設(shè)置置成本核算科科目，核算和和歸集成本費費用；第三步：在各各成本核算對對象之間分攤攤成本費用；；第四步：計算算產(chǎn)品單位成成本，進行成成本結(jié)轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)成本核核算對象的確確定原則：應(yīng)滿足成本計計算的需要；；便于成本費費用的歸集；；利于成本的的及時結(jié)算；；適應(yīng)成本監(jiān)監(jiān)控的要求。。平均銷售價格格不同的產(chǎn)品品，如住宅和和商業(yè)；產(chǎn)品差異性大大，成本不同同的產(chǎn)品，如如別墅和多層層住宅。2、成本核算對對象的確定和和計算方法成本計算方法法：成本計算方法法是計算各種種產(chǎn)品總成本本和單位成本本的方法，包包括：——品種法——分批法——分步法根據(jù)房地產(chǎn)成成本核算對象象的特點，房房地產(chǎn)成本計計算采取分批批法?？偝杀竞蛦挝晃怀杀荆撼杀居嬎愕哪磕康氖亲罱K確確定可售產(chǎn)品品的總成本和和單位成本；；成本核算主要要是確定可售售面積的單位位成本；按建筑面積計計算的單位成成本可應(yīng)用于于產(chǎn)品成本的的對比分析。。房地產(chǎn)開發(fā)成成本項目一般般分為：土地地成本、前期期工程費、基基礎(chǔ)設(shè)施費、、配套設(shè)施費費、建筑安裝裝工程費、開開發(fā)間接費六六類。萬科根據(jù)自身身的特點，將將成本項目分分為八類。3、成本核算科科目的設(shè)置土地成本開發(fā)前期準備備費主體建筑工程程費主體安裝工程程費園區(qū)管網(wǎng)工程程費園林環(huán)境建設(shè)設(shè)費配套設(shè)施費開發(fā)間接費主體造價園區(qū)造價樓面地價費用及資金成成本萬科的成本科科目設(shè)置：成本科目設(shè)置置按受益原則，，在成本對象象之間分配成成本費用；房地產(chǎn)成本分分配的方法：：——按土地面積分分攤——按建筑面積分分攤——按可售面積分分攤最終按可售面面積確定各產(chǎn)產(chǎn)品的單位成成本。成本費用的分分配成本結(jié)算成本結(jié)算應(yīng)盡盡量按實際成成本結(jié)算；如結(jié)算成本低低于實際成本本、將虛增本本期利潤，產(chǎn)產(chǎn)生遺留問題題，實際成本本的來源由成成本部提供。。開發(fā)成本（銷銷售成本）計計算：三、房地產(chǎn)成成本信息化管管理1、成本信息的的意義信息是企業(yè)科科學管理、有有效決策的依依據(jù)；信息是現(xiàn)代企企業(yè)的重要資資源，是成本本控制的基基礎(chǔ)；企業(yè)成本經(jīng)營營控制的過程程實質(zhì)是信息息過程，信信息是現(xiàn)代代成本控制的的基礎(chǔ)；信息處理包括括：信息的收收集、反饋、、加工整理、、分析、傳遞遞、存儲和利利用。2、成本信息管管理的基本原原則成本信息的真真實性：原始始資料的真實實，信息的處處理、加工和和傳遞過程保保持真實；成本信息的及及時性：及時時整理、及時時加工、及時時處理和傳遞遞；成本信息的完完整性：信息息內(nèi)容完整，，不漏項、漏漏填、漏列，，不完整的信信息可能導(dǎo)致致決策作出錯錯誤的判斷。。萬科成本管理理軟件——目標成本管理理A-housing網(wǎng)站——招投標管理萬科成本數(shù)據(jù)據(jù)庫——成本數(shù)據(jù)管理理3、目前萬科的的成本信息管管理、萬科成本管管理軟件——是萬科集團成成本管理的主主要數(shù)據(jù)平臺臺，是成本管管理的重要信信息工具。

實現(xiàn)全項目成本的動態(tài)核算；

進行目標成本、預(yù)算及合同管理；

為領(lǐng)導(dǎo)的決策提供有效的數(shù)據(jù)支持。

做資金管理，成本與財務(wù)之間協(xié)調(diào)高效；

加快信息流通，提高工作效率；

集團內(nèi)成本數(shù)據(jù)資源共享，項目間成本實時可比；成本管理軟件的作用：成本管理軟件件系統(tǒng)模塊結(jié)結(jié)構(gòu)圖：

目標成本

動態(tài)成本估算管理預(yù)算管理各產(chǎn)品目標成本合同管理合同執(zhí)行非合同性成本資金計劃待發(fā)生成本各產(chǎn)品動態(tài)成本各產(chǎn)品目標與動態(tài)成本對比分攤接口管理數(shù)據(jù)庫導(dǎo)入/導(dǎo)出引出EXCEL等數(shù)據(jù)格式非合同性成本引入付款引入生成付款憑證分攤控制調(diào)整系統(tǒng)管理財務(wù)拆分自動對帳簽約金額變更簽證結(jié)算調(diào)整簽約金額變更簽證結(jié)算調(diào)整已發(fā)生成本合同性成本非合同性成本已結(jié)算成本未結(jié)算成本待發(fā)生成本動態(tài)成本項目動態(tài)成本本的構(gòu)成動態(tài)成本=合同性成本+非合同性成本本+待發(fā)生成本各產(chǎn)品類型動動態(tài)成本的形形成項目動態(tài)成本本合同性成本非合同性成本本各類產(chǎn)品動態(tài)態(tài)成本拆分指定分攤引入錄入分攤公式：各產(chǎn)品品的動態(tài)成本本=∑已發(fā)生指定分分攤+∑待發(fā)生指定分分攤+（本科目總成成本-∑已發(fā)生指定分分攤-∑待發(fā)生指定分分攤）×比例待發(fā)生成本指定分攤調(diào)整7個子功能模塊塊38個明細功能模模塊軟件演示成本管理軟件件功能演示、A-housing網(wǎng)站：采購商發(fā)布招招標預(yù)告供應(yīng)商產(chǎn)品展展示發(fā)布招標書投標書的編制制合同的撰寫數(shù)據(jù)倉庫供應(yīng)商管理——是萬科集團的的采購平臺，，是招投標工工作重要的管理理工具具。發(fā)布招招標預(yù)預(yù)告，，為供供應(yīng)商商提供供更多多的投投標機機會，，使采采購商商對供供應(yīng)商商有更更多的的選擇擇余地地，市市場競競爭充充分。。供應(yīng)商商可以以隨時時展示示產(chǎn)品品，錄錄入產(chǎn)產(chǎn)品的的詳細細信息息，使使采購購商能能及時時了解解市場場產(chǎn)品品情況況。供應(yīng)商商在網(wǎng)網(wǎng)上直直接編編制招招標書書，并并可上上傳附附件，，設(shè)定定審核核程序序，審審核通通過后后將直直接網(wǎng)網(wǎng)上發(fā)發(fā)標。。供應(yīng)商商在網(wǎng)網(wǎng)上直直接按按設(shè)定定表格格編制制投標標書，，并可可上傳傳報價價等附附件。。定標后后，供供應(yīng)商商在網(wǎng)網(wǎng)上按按合同同向?qū)?dǎo)生成成合同同，并并上傳傳報價價清單單。數(shù)據(jù)倉倉庫，，供應(yīng)應(yīng)商進進行產(chǎn)產(chǎn)品信信息查查詢及及合同同信息息查詢詢。供應(yīng)商商管理理，由由供應(yīng)應(yīng)商對對其進進行資資格審審核（（合格格、不不合格格、集集團不不合格格），，可以以查詢詢各供供應(yīng)商商發(fā)布布的產(chǎn)產(chǎn)品及及歷史史交易易記錄錄。、成本本數(shù)據(jù)據(jù)庫系系統(tǒng)：：成本指指標數(shù)數(shù)據(jù)項目成成本數(shù)數(shù)據(jù)材料設(shè)設(shè)備數(shù)數(shù)據(jù)——是萬科科集團團的成成本數(shù)數(shù)據(jù)平平臺