知名地產(chǎn)海上洋房別墅項(xiàng)目考察報(bào)告T

恒大海上威尼斯項(xiàng)目考察報(bào)告

項(xiàng)目簡介

項(xiàng)目規(guī)劃與賣點(diǎn)

營銷成功經(jīng)驗(yàn)分享

樣板展示系統(tǒng)

3D體驗(yàn)系統(tǒng)

社區(qū)展示恒大今年重點(diǎn)項(xiàng)目海上威尼斯上周末開盤，于7月7日、8日兩天將總量約3500套的洋房、別墅及公寓三種類型產(chǎn)品推出市場(chǎng)。其中7月7日入市的是洋房和別墅，包括500套洋房，均價(jià)為7000-8000元/平米，帶2500元/平米的裝修，而獨(dú)棟別墅僅93套，均價(jià)為1.7-1.8萬元/平米，雙拼別墅貨量較多有930套，均價(jià)為8000-1.3萬元/平米。7月8日入市的全部為公寓產(chǎn)品，也是本次銷售中貨量最多的部分，大概有2000套，均價(jià)為5000-6000元/平米，帶1500元/平米的裝修。截止8日18時(shí)，該樓盤共計(jì)成交各類房源2509套，成交面積28.68萬平方米，成交金額達(dá)20.7億元。該項(xiàng)目的主要購買力來自上海，估計(jì)有70%左右，而剩下三成則來自江蘇。投資客約占三成。成交業(yè)績恒大海上威尼斯恒大海上威尼斯項(xiàng)目位于江蘇省南通市啟東市雄踞長江入?？?，三面環(huán)海，崇啟大橋一橋飛架上海崇明島與啟東，項(xiàng)目距離浦東直線距離50公里，至上海市區(qū)1小時(shí)40分鐘車程。項(xiàng)目有恒大地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，總建筑面積700萬平，以意大利威尼斯水城設(shè)計(jì)理念規(guī)劃，由58座居住島嶼組成；項(xiàng)目薈萃歐洲五國皇家園林、十大奢華頂級(jí)配套、3.5公里萬國風(fēng)情海灘。恒大集團(tuán)致力于將項(xiàng)目打造成為集濱海人居、旅游度假、國際會(huì)務(wù)、奧體運(yùn)動(dòng)、名校教育之大成的具備全球影響力的國際濱海度假城。開盤成交2509套，銷售額20.7億元恒大海上威尼斯項(xiàng)目特色：歐陸新古典主義建筑、威尼斯湖景園林、海景環(huán)島棲居、旅游地產(chǎn)建筑類別：獨(dú)棟、聯(lián)排別墅洋房小高層高層裝修狀況：別墅毛坯、公寓精裝修裝修標(biāo)準(zhǔn)：洋房2500/高層1500（元/㎡）占地面積：8968畝建筑面積：6971206㎡總套數(shù)：46803套開盤時(shí)間：2010.7.7-8交房時(shí)間：2014年底容積率：1.17綠化率：58%物業(yè)費(fèi)：高層1.9/洋房2.5/別墅3.8（元/㎡）物業(yè)公司：恒大金碧物業(yè)開發(fā)商：恒大地產(chǎn)集團(tuán)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)：7月7日開盤，主推伴海洋房135-192平米，1萬抵10萬；觀海豪邸40-172平米，5000抵5萬；另有獨(dú)棟別墅299-690平米，2萬抵20萬；雙拼別墅175-258平米，1.5萬抵15萬銷售價(jià)格：獨(dú)棟23000/雙拼17000/洋房8000/小高層5400/高層4700購買客群：市區(qū)客群為主項(xiàng)目賣點(diǎn)：品牌、大盤、海景、旅游、全配套、性價(jià)比項(xiàng)目規(guī)劃與賣點(diǎn)千島湖伴海洋房日內(nèi)瓦湖小高層區(qū)貝加爾湖親海私宅區(qū)安大略湖雙拼私宅區(qū)

十大航母級(jí)配套區(qū)3.5公里私家海岸線人工沙灘高層區(qū)加達(dá)爾湖雙拼私宅區(qū)1.8公里景觀大道項(xiàng)目以意大利威尼斯水城設(shè)計(jì)理念規(guī)劃，40座世界名橋貫穿119萬平方米內(nèi)海水域，親海私宅、觀海豪邸、伴海洋房構(gòu)筑58座居住島嶼。薈萃歐洲五國皇家園林、十大奢華頂級(jí)配套、3.5公里萬國風(fēng)情海灘，締造全球首岸國際濱海度假城。十大航母級(jí)配套恒大海上威尼斯，以國際領(lǐng)先理念，全球巨匠手筆規(guī)劃32萬㎡奢華頂級(jí)配套，涵蓋8.5萬㎡白金七星海景酒店、5.6萬㎡國際會(huì)議中心、2.2萬㎡飲食中心、2.6萬㎡娛樂中心、1.5萬㎡健康中心、0.4萬㎡商業(yè)中心、2.3萬㎡運(yùn)動(dòng)中心、3.5萬㎡羽毛球中心、4.4萬㎡網(wǎng)球中心和1.4萬㎡兒童娛樂中心，為旅游與居住提供的頂級(jí)的配套支持。十大航母級(jí)配套海景旅游“依托東海廣闊的海域資源，恒大地產(chǎn)圍海造城，規(guī)劃建設(shè)7.23平方公里的蔚藍(lán)海域，從海南運(yùn)輸天然白沙，成就東海的藍(lán)海白沙，3.5公里的海岸線成就國際旅游的灣流生活。海上威尼斯項(xiàng)目主打”海生活“依托多媒體效果實(shí)現(xiàn)了海居生活的完美傳達(dá)。主題園林項(xiàng)目的園林設(shè)計(jì)者選取了從文藝復(fù)興時(shí)期到現(xiàn)代園林中，具有代表性和影響較廣的造林藝術(shù)，優(yōu)雅地再現(xiàn)了以時(shí)間發(fā)展軸分段布局的風(fēng)景長卷。從主入口到售樓處所在的酒店大堂，一路上的園林風(fēng)格不斷切換，五國園林風(fēng)格依次為色帶花林（荷蘭園林）、景觀樹（意大利園林）、造景樹（法式園林）、草坪（英式園林）、森林（奧地利園林）等不同概念。園林景景觀入口處處的八八駿圖圖凸顯顯項(xiàng)目目的尊尊貴大大氣，，大量量廣場(chǎng)場(chǎng)與雕雕塑的的大量量應(yīng)用用凸顯顯出歐歐式園園林的的韻味味，等等藝術(shù)術(shù)與親親水人人文的的小景景，使使得項(xiàng)項(xiàng)目更更親水水，更更富有有人性性化。?；趾氪蟠髿獾牡闹魅肴肟诤?、、水景景原版復(fù)復(fù)刻、、移植植了歐歐洲40座經(jīng)典典橋梁梁，將將歐洲洲文化化與現(xiàn)現(xiàn)代生生活通通過橋橋梁實(shí)實(shí)現(xiàn)了了完美美的時(shí)時(shí)空對(duì)對(duì)接58座島嶼嶼，一一島一一世界界。通通過親親水平平臺(tái)的的搭建建真正正實(shí)現(xiàn)現(xiàn)臨水水、親親水的的威尼尼斯水水上生生活花卉、、苗木木主干道道兩旁旁大量量鮮艷艷花卉卉的應(yīng)應(yīng)用整體園園林景景觀綠綠化植植被的的造價(jià)價(jià)約2億元，，采用用近100個(gè)品種種的綠綠色植植物，，大量量應(yīng)用用lED射燈，，形成成了地地面的的LED埋地?zé)魺襞浜虾狭烁吒呖萍技贾亓αΩ袘?yīng)應(yīng)系統(tǒng)統(tǒng)的趣趣味性性燈光光互動(dòng)動(dòng)。燈藝項(xiàng)目大大量應(yīng)應(yīng)用各各色燈燈藝，，不同同風(fēng)格格的主主題園園林配配合以以不同同的燈燈藝，，凸顯顯項(xiàng)目目的品品質(zhì)感感；燈燈藝與與雕塑塑的融融合更更體現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目目品質(zhì)質(zhì)與藝藝術(shù)內(nèi)內(nèi)涵。。硬質(zhì)鋪鋪裝硬質(zhì)鋪鋪裝大大量選選用石石材，，使客客戶體體驗(yàn)到到純正正的歐歐式園園林多種藝藝術(shù)走走廊的的設(shè)置置，更更加凸凸顯人人性化化園林林的意意味道路及及指示示系統(tǒng)統(tǒng)小區(qū)內(nèi)內(nèi)主要要道路路為柏柏油馬馬路，，景觀觀大道道為雙雙向四四車道道小區(qū)內(nèi)內(nèi)主要要干道道為柏柏油馬馬路，，景觀觀大道道為雙雙向四四車道道的寬寬度營銷成成功經(jīng)經(jīng)驗(yàn)分分享營銷節(jié)節(jié)點(diǎn)5月51日6月9日6月23日7月7日恒大海海上威威尼斯斯登陸陸上海海開啟““海生生活””3D海居體體驗(yàn)館館對(duì)外外開放放5國園林林9A級(jí)精裝裝現(xiàn)場(chǎng)實(shí)實(shí)景開開放內(nèi)部認(rèn)認(rèn)籌發(fā)放E金卷全球首首岸國國際濱濱海度度假城城明星助助陣助推認(rèn)認(rèn)籌開盤85折驚爆價(jià)價(jià)26萬起，，送1500豪裝盛大開開盤全球首首岸國國際濱濱海度度假城城開盤熱熱銷2500套，銷銷售額額20.7億成功經(jīng)經(jīng)驗(yàn)：：明確確的營營銷策策略高起低低落渠道定定向體驗(yàn)為為王品質(zhì)為為王通過““海生活活”理念念的傳傳遞，，利用用旅游游與海海景大大盤的的優(yōu)勢(shì)勢(shì)強(qiáng)勢(shì)勢(shì)啟動(dòng)動(dòng)，配配合以以9A級(jí)精裝裝、5國園林林等重重點(diǎn)產(chǎn)產(chǎn)品的的推廣廣，塑造項(xiàng)項(xiàng)目高高端品品質(zhì)形形象，然后后通過過開盤盤特惠惠大幅度度下調(diào)調(diào)價(jià)格格，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目目的快快速成成交客戶定定位準(zhǔn)準(zhǔn)確，后后期推推廣渠渠道的的針對(duì)性性較強(qiáng)強(qiáng)，主要要集中中在上上海，，其他他區(qū)域域僅開開盤前前做了了幾次次報(bào)廣廣項(xiàng)目距距離市市區(qū)與與上海海距離離較遠(yuǎn)遠(yuǎn)，為為保證證項(xiàng)目目的開開盤成成功，，在上上海設(shè)設(shè)立了了3D生活體體驗(yàn)館館，并且且提前前實(shí)景公公開，沿景景觀大大道產(chǎn)產(chǎn)品與與7星級(jí)酒酒店全全部實(shí)實(shí)景開開放，，通過過強(qiáng)勢(shì)勢(shì)的產(chǎn)產(chǎn)品力力觸動(dòng)動(dòng)客戶戶購買買意愿愿旅游造造勢(shì)樹立項(xiàng)項(xiàng)目濱濱海國國際度度假城城的形形象，，通過過旅游游地產(chǎn)產(chǎn)全球球造勢(shì)勢(shì)，提提升項(xiàng)項(xiàng)目關(guān)關(guān)注度度與美美譽(yù)度度。規(guī)劃合合理，，配套套先行行奠定項(xiàng)項(xiàng)目信信心，，提升升客戶戶期望望與認(rèn)認(rèn)可。。成功經(jīng)經(jīng)驗(yàn)：：完善善的銷銷售模模式項(xiàng)目在在啟東東，面面對(duì)的的主要要客戶戶為上上?？涂蛻?，，開發(fā)發(fā)公司司選擇擇上海海銷售售代理理公司司老大大易居居做為為銷售售代理理商，，整合合了易易居中中國在在上海海豐富富的客客戶資資源與與銷售售渠道道。強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)聯(lián)合形形成了了強(qiáng)勢(shì)勢(shì)的業(yè)業(yè)內(nèi)后后背。。豐富的的客戶戶資源源完善的的推廣廣渠道道清晰的的客戶戶認(rèn)識(shí)識(shí)易居購購房網(wǎng)網(wǎng)易居E金卷因?yàn)轫?xiàng)項(xiàng)目是是一個(gè)個(gè)超大大盤，，恒大大與易易居中中國強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)聯(lián)手，，以嚴(yán)嚴(yán)格的的銷售售管理理與后后勤保保障取取得了了項(xiàng)目目的一一炮而而紅，，成為為行業(yè)業(yè)標(biāo)桿桿。400名易居居客服服100名銷售售代表表推廣與與體驗(yàn)驗(yàn)的互互補(bǔ)項(xiàng)目推推廣重重點(diǎn)訴訴求項(xiàng)項(xiàng)目的的大盤盤氣勢(shì)勢(shì)，海海居生生活；；通過過體驗(yàn)驗(yàn)區(qū)、、樣板板段的的實(shí)際際與項(xiàng)項(xiàng)目推推廣主主題互互補(bǔ)，，契合合，堅(jiān)堅(jiān)定客客戶對(duì)對(duì)項(xiàng)目目的購購買信信心，，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)最終終的快快速成成交。。項(xiàng)目現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)沿沿途長長達(dá)5公里的的道旗旗指示示系統(tǒng)統(tǒng)凸顯顯項(xiàng)目目的宏宏大氣氣勢(shì)。。精準(zhǔn)的的推廣廣渠道道整合易易居中中國推推廣資資源，，在上上海與與周邊邊城市市主要要通過過報(bào)紙平平面實(shí)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目推推廣，，網(wǎng)絡(luò)推推廣主主要針針對(duì)上上?？涂蛻簦糜眯吕藰窐肪?、上海搜搜房網(wǎng)網(wǎng)、易居居購房房網(wǎng)在在網(wǎng)上上迅速速形成成強(qiáng)勢(shì)勢(shì)的影影響力力恒大與與啟東東政府府達(dá)成成共識(shí)識(shí)，政政府給給予的的巨大大的政政策支支持凡購房房者政政府免免除上上海業(yè)業(yè)主10年的過過橋費(fèi)費(fèi)上?？涂蛻羧靠煽梢赞k辦理首首套房房貸款款，不不限購購恒大充充分利利用政政府資資源，，進(jìn)一一步減減小客客戶購購房抗抗性，，強(qiáng)大大的政政府支支持為為項(xiàng)目目的順順利開開發(fā)提提供的的堅(jiān)實(shí)實(shí)的保保證。。強(qiáng)勢(shì)的的政府府資源源明星代代言邀請(qǐng)范范冰冰冰，做做項(xiàng)目目代言言，依依據(jù)明明星的的影響響力，，是項(xiàng)項(xiàng)目形形象實(shí)實(shí)現(xiàn)全全國擴(kuò)擴(kuò)張，，進(jìn)一一步增增強(qiáng)客客戶對(duì)對(duì)項(xiàng)目目的信信息，，明星星代言言發(fā)布布會(huì)當(dāng)當(dāng)天認(rèn)認(rèn)購客客戶數(shù)數(shù)百組組。合理的的認(rèn)購購流程程銷售證證件與與銷售售流程程的公公示，，為項(xiàng)項(xiàng)目集集中有有序快快速認(rèn)認(rèn)購提提供了了充分分的保保障。。營銷細(xì)細(xì)節(jié)名片純凈水水不限限購水杯餐券看房車車鞋套機(jī)機(jī)看房點(diǎn)點(diǎn)功能分分區(qū)分類簽簽到通過銷銷售道道具的的精細(xì)細(xì)化管管理，，將項(xiàng)項(xiàng)目賣賣點(diǎn)與與銷售售管理理有機(jī)機(jī)的融融合一一體，，有利利于項(xiàng)項(xiàng)目形形象的的樹立立，并并且對(duì)對(duì)銷售售管理理形成成了良良好的的反饋。。樣板展展示系系統(tǒng)銷售中中心七星級(jí)級(jí)酒店店作為為售樓樓中心心，通通過石石材與與燈藝藝的應(yīng)應(yīng)用凸凸提升升項(xiàng)目目的品品質(zhì)與與尊貴貴感。。銷售中中心富麗堂堂皇的的7星級(jí)酒酒店作作為銷銷售中中心，，有效效提升升了項(xiàng)項(xiàng)目的的品質(zhì)質(zhì)感，，樹立立項(xiàng)目目高端端形象象的烙烙印。。洋房房單元元入入口口單元元連連接接飄窗窗屋頂頂、、檐檐口口南花花園園北花花園園大玻玻璃璃窗窗浮雕雕洋房房戶型型方方正正，，動(dòng)動(dòng)靜靜分分離離，，空空間間利利用用率率高高；；南南本本通通透透，，采采光光通通風(fēng)風(fēng)良良好好；；各各個(gè)個(gè)功功能能區(qū)區(qū)開開間間進(jìn)進(jìn)深深尺尺度度均均好好性性強(qiáng)強(qiáng)，，各各個(gè)個(gè)功功能能區(qū)區(qū)的的舒舒適適度度得得到到保保障障；；贈(zèng)贈(zèng)送送面面積積較較多多，，總總體體概概括括起起來來戶戶型型較較為為優(yōu)優(yōu)越越。。并并且且產(chǎn)產(chǎn)品品面面積積比比例例適適中中，，大大小小面面積積的的產(chǎn)產(chǎn)品品供供應(yīng)應(yīng)量量相相對(duì)對(duì)均均衡衡，，滿滿足足了了不不同同客客戶戶的的需需求求，，避避免免的的產(chǎn)產(chǎn)品品的的同同質(zhì)質(zhì)性性。。戶型型一一：：158㎡三房房兩兩廳廳三三衛(wèi)衛(wèi)戶型型二二：：137㎡三房房兩兩廳廳兩兩衛(wèi)衛(wèi)戶型型一一：：200㎡四房房兩兩廳廳三三衛(wèi)衛(wèi)戶型型二二：：136㎡三房房兩兩廳廳兩兩衛(wèi)衛(wèi)戶型型一一：：116㎡三房房兩兩廳廳一一衛(wèi)衛(wèi)戶型型二二：：140㎡三房房兩兩廳廳兩兩衛(wèi)衛(wèi)戶型型一一：：140㎡三房房兩兩廳廳兩兩衛(wèi)衛(wèi)戶型型二二：：116㎡三房房兩兩廳廳一一衛(wèi)衛(wèi)洋房房洋房房贈(zèng)贈(zèng)送送大大量量洋洋房房精精裝裝標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)2500元/㎡裝修修大大量量應(yīng)應(yīng)用用石石材材，，公公共共區(qū)區(qū)域域與與衛(wèi)衛(wèi)生生間間地地面面基基本本用用石石材材鋪鋪設(shè)設(shè)，，臥臥室室一一般般采采用用實(shí)實(shí)木木地地板板，，洗洗浴浴用用具具采采用用TOTO與MOEN，配配送送消消毒毒柜柜高層層高層層建建筑筑大大量量使使用用鍍鍍膜膜玻玻璃璃，，環(huán)環(huán)保保節(jié)節(jié)能能入戶戶門門廳廳全全石石材材鋪鋪裝裝，，門門廳廳挑挑高高4米門廳廳方方正正，，空空間間利利用用綠綠較較高高高層層小高高層層一一梯梯兩兩戶戶設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，戶戶型型整整體體方方正正，，保保證證兩兩臥臥與與客客廳廳朝朝南南，，采采光光通通風(fēng)風(fēng)好好。。獨(dú)棟棟院門門立面面南花花園園入戶戶門門廳廳下沉沉庭庭院院北花花園園獨(dú)棟棟獨(dú)棟棟別別墅墅地地下下一一層層地地上上兩兩層層，，總總體體面面積積不不大大，，約約330㎡贈(zèng)送送無無產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)地地下下160㎡，，花花園園670㎡樣樣板板間間裝裝修修沿沿用用簡簡歐歐風(fēng)風(fēng)格格雙拼拼南立立面面北立立面面造型型燈燈樓梯梯主臥臥落地地窗窗客廳廳U廚房房雙拼拼別別墅墅面面積積范范圍圍在在180-260㎡之之間間，，贈(zèng)贈(zèng)送送無無產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)地地下下100㎡與與南南北北花花園園，，裝裝修修風(fēng)風(fēng)格格沿沿用用簡簡歐歐風(fēng)風(fēng)格格。。樣板板間間小小結(jié)結(jié)特點(diǎn)點(diǎn)：：樣板板間間精精裝裝基基本本沿沿用用簡簡歐歐風(fēng)風(fēng)格格贈(zèng)送送面面積積較較大大，，且且總總送送部部位位較較多多（（多多陽陽臺(tái)臺(tái)、、飄飄窗窗、、入入戶戶花花園園、、露露臺(tái)臺(tái)））套房房式式裝裝修修比比例例較較低低主臥臥室室與與客客廳廳尺尺度度較較大大主要要部部位位大大型型吊吊燈燈贈(zèng)贈(zèng)送送廚衛(wèi)衛(wèi)精精裝裝基基本本采采用用石石材材鋪鋪裝裝公共共部部位位大大量量使使用用石石材材，，臥臥室室等等私私人人區(qū)區(qū)域域全全部部采采用用木木質(zhì)質(zhì)地地板板評(píng)價(jià)價(jià)：：對(duì)對(duì)外外裝裝修修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)虛虛高高，，但但實(shí)實(shí)際際的的裝裝修修成成本本較較低低，，整整體體裝裝修修風(fēng)風(fēng)格格與與精精細(xì)細(xì)化化處處理理不不夠夠，，主主要要的的裝裝修修成成本本在在于于較較大大尺尺度度石石材材的的使使用用，，其其他他方方面面整整體體質(zhì)質(zhì)量量一一般般，，大大型型吊吊燈燈的的贈(zèng)贈(zèng)送送也也可可以以說說是是精精裝裝費(fèi)費(fèi)用用的的一一種種補(bǔ)補(bǔ)貼貼。。品牌牌生生活活展展示示。。3D體驗(yàn)驗(yàn)系系統(tǒng)統(tǒng)———海游游館館品牌牌生生活活館館靜安安區(qū)區(qū)展覽覽中中心心看房房大大巴巴看房房班班車車恒大大在在上上海海市市中中心心上上海海展展覽覽中中心心