《房產(chǎn)測量規(guī)范》講座

《房產(chǎn)測量規(guī)范》講座——房地產(chǎn)面積測算——12/4/20221廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華第一頁，共四十二頁。房地產(chǎn)面積測算授課提綱一、房地產(chǎn)測繪概述二、房產(chǎn)面積測算三、用地面積測算四、面積測算的方法與精度要求五、房地產(chǎn)面積計(jì)算舉例12/4/20222廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華第二頁，共四十二頁。一、房地產(chǎn)測繪概述1.房地產(chǎn)測繪的目的2.房地產(chǎn)測繪的內(nèi)容3.房地產(chǎn)測繪的作用4.房地產(chǎn)測繪的三種圖件5.房地產(chǎn)測繪的特殊性6.房地產(chǎn)面積測算的重要性12/4/20223廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華第三頁，共四十二頁。二、房產(chǎn)面積測算1.房產(chǎn)面積測算的一般規(guī)定（1）房產(chǎn)面積測算的內(nèi)容（2）房屋的建筑面積（3）房屋的使用面積（4）房屋的產(chǎn)權(quán)面積（5）房屋的共有建筑面積（6）面積測算的要求12/4/20224廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華第四頁，共四十二頁。2.房屋建筑面積測算的有關(guān)規(guī)定（1）計(jì)算全部建筑面積的范圍a.永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。b.房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其高度在2.20m以上部分計(jì)算建筑面積。12/4/20225廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華第五頁，共四十二頁。c.穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計(jì)算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20m以上的，按其水平投影面積計(jì)算。d.樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算面積。12/4/20226廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華第六頁，共四十二頁。e.房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20m以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.20m以上的部位,按其外圍水平投影面積計(jì)算。f.挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計(jì)算。g.屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算。12/4/20227廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華第七頁，共四十二頁。h.與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算。i.房屋間永久性封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計(jì)算。j.地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20m以上的,按其外墻(不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）外圍水平投影面積計(jì)算。12/4/20228廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華第八頁，共四十二頁。k.有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。l.玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計(jì)算。m.屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計(jì)算。12/4/20229廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華第九頁，共四十二頁。n.依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20m以上部位的外圍水平面積計(jì)算。o.有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計(jì)算建筑面積。（2）計(jì)算一半建筑面積的范圍a.與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。b.獨(dú)立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋的水平投影面積的一半計(jì)算。12/4/202210廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華第十頁，共四十二頁。c.未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)水平投影面積的一半計(jì)算。d.無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算。e.有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計(jì)算。12/4/202211廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華第十一頁，共四十二頁。a.層高小于2.20m以下的夾層、插層、技術(shù)層和層高小于2.20m的地下室和半地下室。b.突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。c.房屋之間無上蓋的架空通廊。（3）不計(jì)算建筑面積的范圍12/4/202212廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華第十二頁，共四十二頁。d.房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池。e.建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。f.騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分。12/4/202213廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華第十三頁，共四十二頁。g.利用引橋、高架路、高架橋等路面作為頂蓋建造的房屋。12/4/202214廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華第十四頁，共四十二頁。h.活動房屋、臨時(shí)房屋、簡易房屋。i.獨(dú)立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。j.與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。12/4/202215廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華第十五頁，共四十二頁。三、用地面積測算1.有關(guān)名稱及術(shù)語的含義

（1）用地面積：指產(chǎn)權(quán)主使用土地的范圍，包括房屋占地面積，庭園等其他用途的土地面積。（2）共用地面積：指兩個(gè)以上產(chǎn)權(quán)主共同占有使用的不能分割的土地面積。12/4/202216廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華第十六頁，共四十二頁。2.用地面積測算的范圍

用地面積以丘為單位進(jìn)行測算，包括房屋占地面積，其他用途的土地面積，各項(xiàng)地類面積的測算。3.下列土地不計(jì)入丘用地面積12/4/202217廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華第十七頁，共四十二頁。（1）無明確使用權(quán)屬的冷巷、巷道或間隙地。12/4/202218廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華第十八頁，共四十二頁。（2）市政管轄的道路、街道、巷道等公共用地。（3）公共使用的河涌、水溝、排污溝。（4）已經(jīng)征用、劃撥或者屬于原房地產(chǎn)證記載的范圍，經(jīng)規(guī)劃部門核定需要作市政建設(shè)的用地。（5）其他按規(guī)定不計(jì)入用地的面積12/4/202219廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華第十九頁，共四十二頁。四、面積測算的方法與精度要求1.坐標(biāo)解釋法（1）根據(jù)坐標(biāo)成果表上的數(shù)據(jù)，按下式計(jì)算面積。2.實(shí)地量距法3.圖解法12/4/202220廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華第二十頁，共四十二頁。界址點(diǎn)坐標(biāo)計(jì)算面積舉例12/4/202221廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華第二十一頁，共四十二頁。房地產(chǎn)面積計(jì)算舉例

1.有一棟三層半鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的房屋，各邊尺寸丈量結(jié)果已注記在圖中，試計(jì)算該棟房屋的用地面積，建基面積及總建筑面積。12/4/202222廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華第二十二頁，共四十二頁。計(jì)算：A4:5.81x9.01=52.3481A3:4.53x9.12=41.3136騎樓A3:3.12x9.12=28.4544飄樓A3:2.13x9.01=19.1913陽臺2:1.41x3.41=4.8081余地:3.31x9.01=29.8231用地面積:52.3481+41.3136+28.4544+29.8231=151.9392建筑基地面積:151.9392-29.8231=122.1161總建筑面積:52.3481x4+41.3136x3+28.4544x2+19.1913x3+(4.8081x2)x0.5=452.6240單位:長度m,面積m2。

12/4/202223廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華第二十三頁，共四十二頁。2.有一雙隅二層房屋，第二層有一閣樓，試按照圖中所示尺寸，計(jì)算閣樓的有效建筑面積，并計(jì)算該房屋的用地面積，建筑基地面積及總建筑面積。12/4/202224廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華第二十四頁，共四十二頁。計(jì)算：X1=5.12x(3.76-2.20)/(3.76-1.84)=4.16

X2=6.26x(3.76-2.20)/(3.76-1.94)=5.37閣樓有效建筑面積：（4.16+5.37）X6.86=65.3758用地面積、建筑基地面積：C2：11.38X6.86=78.0668總建筑面積：78.0668X2+65.3758=221.5094單位：長度m，面積m2。12/4/202225廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華第二十五頁，共四十二頁。房屋共有建筑面積的分?jǐn)傆?jì)算

同一房屋、用地有兩個(gè)以上權(quán)屬單元，共同占有或使用共有的建筑面積、用地面積就會出現(xiàn)共有面積的分?jǐn)傆?jì)算。一、共有面積的分?jǐn)傇瓌t1.產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行。2.無產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，按相關(guān)面積比例進(jìn)行計(jì)算分?jǐn)?。?單元)的分?jǐn)偯娣e等于面積分?jǐn)傁禂?shù)乘以參加分?jǐn)偟奶?單元)建筑面積；面積分?jǐn)傁禂?shù)等于應(yīng)分?jǐn)偯娣e總和除以參加分?jǐn)偟母魈?單元)建筑面積總和。12/4/202226廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華第二十六頁，共四十二頁。共有面積按相關(guān)面積比例分?jǐn)偟挠?jì)算公式：δSi=K.SiK

=ΣΔSiΣsi式中：K-為面積的分?jǐn)傁禂?shù)Si-為各單元參加分?jǐn)偟慕ㄖ娣e，m2；δSi-為各單元參加分?jǐn)偹玫姆謹(jǐn)偯娣e，m2；ΔSi-為應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，m2；ΣΔSi-為應(yīng)分?jǐn)偟墓灿忻娣e總和，m2；ΣSi-為參加分?jǐn)偟母鲉卧ㄖ娣e總和，m2。12/4/202227廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華第二十七頁，共四十二頁。二、共有建筑面積的分?jǐn)們?nèi)容

共有建筑面積是樓房不可缺少的輔助建筑面積，為各權(quán)屬單元提供服務(wù)，由各權(quán)屬單元按建筑面積比例分?jǐn)偂５行┟娣e由權(quán)屬單元分?jǐn)偛缓侠?，因而亦存在不?yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。12/4/202228廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華第二十八頁，共四十二頁。1.應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e

(1)應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e包括：樓梯間、電梯井、管道井、垃圾道、公共走廊、公共門廳、公共大廳、變電房、水泵房、水箱間、值班警衛(wèi)房、專用設(shè)備房、為整幢大樓服務(wù)的公共用房等。12/4/202229廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華第二十九頁，共四十二頁。(2)套（單元）與共有建筑面積之間分隔墻體水平投影面積的一半應(yīng)列入共有建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偂?2/4/202230廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華第三十頁，共四十二頁。2.不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e

不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e包括：(1)作為人防工程的地下室、避難室（層）；(2)用作公共休憩、綠化等場所的架空層；(3)大樓內(nèi)的機(jī)動、非機(jī)動車庫；(4)為建筑造型而建，但無實(shí)用功能的建筑面積；(5)不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，若使用到其他功能的共有建筑面積時(shí)，需按其建筑面積比例參與分?jǐn)偂?2/4/202231廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華第三十一頁，共四十二頁。三、共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?/p>

1.應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e一般可分為三大類

12/4/202232廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華第三十二頁，共四十二頁。(1)幢共有建筑面積：指為整幢大樓服務(wù)的共有建筑面積（如變電房、水泵房等）。(2)功能共有建筑面積：指為某一部分或某幾層同一功能服務(wù)的共有建筑面積（如為某一功能服務(wù)的專用樓梯間，專用設(shè)備房等）。(3)本層共有建筑面積：指為本層功能服務(wù)的共有建筑面積（如樓梯間、公共走廊等）。12/4/202233廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華第三十三頁，共四十二頁。2.住宅樓共有建筑面積的分?jǐn)?/p>

住宅樓以幢為單元，按前述公式，根據(jù)本幢樓房的各項(xiàng)共有建筑面積和與各套內(nèi)建筑面積和，求得分?jǐn)傁禂?shù)，然后計(jì)算房屋各套分?jǐn)偹玫墓灿薪ㄖ娣e。分?jǐn)傁禂?shù)=本幢應(yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e和本幢各套內(nèi)建筑面積和某套分?jǐn)偹霉灿薪ㄖ娣e=分?jǐn)傁禂?shù)乘某套內(nèi)建筑面積。12/4/202234廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華第三十四頁，共四十二頁。3.商住樓共有建筑面積分?jǐn)?/p>

商住樓共有建筑面積的分?jǐn)?。先根?jù)住宅和商業(yè)各自的建筑面積（包括本功能的共有建筑面積）分?jǐn)側(cè)钡墓灿薪ㄖ娣e，得住宅部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e和商業(yè)部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e，然后將住宅和商業(yè)部分所得的分?jǐn)偯娣e再各自進(jìn)行分?jǐn)偂?2/4/202235廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華第三十五頁，共四十二頁。住宅部分，將分?jǐn)偟玫降拇惫灿薪ㄖ娣e，加上住宅部分本身的共有建筑面積，依前述公式，按各套的建筑面積比例，分?jǐn)傆?jì)算各套房屋的分?jǐn)偯娣e。12/4/202236廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華第三十六頁，共四十二頁。商業(yè)部分，將分?jǐn)偟玫酱钡墓灿薪ㄖ娣e，加上商業(yè)部分本身功能的共有建筑面積，按各層的建筑面積依比例分?jǐn)傊粮鲗?，作為各層共有建筑面積的一部分，加至各層的共有建筑面積中，得到各層總的共有建筑面積，然后再根據(jù)層內(nèi)的各套內(nèi)建筑面積按比例分?jǐn)傊粮魈?，得出各套房屋分?jǐn)偟玫降墓灿薪ㄖ娣e。12/4/202237廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華第三十七頁，共四十二頁。上述用公式表示如下：

(1)幢共有建筑面積分?jǐn)偞狈謹(jǐn)傁禂?shù)K幢=幢應(yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣eΣΔi（幢）住宅、商業(yè)參加分?jǐn)偟慕ㄖ娣e和ΣSi（?。?ΣSi（商）住宅部分得分?jǐn)偯娣eδs住=K幢╳Σsi（住）商業(yè)部分得分?jǐn)偯娣eδs商=K幢╳Σsi（商）

12/4/202238廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華第三十八頁，共四十二頁。(2)住宅部分共有建筑面積分?jǐn)?/p>

分?jǐn)傁禂?shù)K住=住宅本身功能共有建筑面積ΣΔi（?。?δs住住宅參予分?jǐn)偢魈卓偟慕ㄖ娣eΣSi（?。┳≌椎梅?jǐn)偯娣eδsi（套）=K住╳Si（套）12/4/202239廣州市房地產(chǎn)測繪所主講人：黃保華第三十九頁，共四十二頁。(3)商業(yè)部分共有建筑面積分?jǐn)?/p>

分?jǐn)傁禂?shù)K商=商業(yè)本身功能共有建筑面積ΣΔi（商）+δs商商業(yè)各層參予分?jǐn)偪偟慕ㄖ娣eΣSi（層）層得分?jǐn)偯娣eδsi（層）=K商╳Si（層）層分?jǐn)傁禂?shù)K層=層共有建筑面積ΣΔi（層）+δSi（層）參予分?jǐn)偟母魈變?nèi)面積和ΣSi（套）套得分?jǐn)偯娣eδSi（套）=K層╳Si（套）1