工程造價(jià)專業(yè)畢業(yè)論文-關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)中資本化率選取問(wèn)題的探討

┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊裝┊┊┊┊┊訂┊┊┊┊┊線┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊PAGEPAGE17關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)中資本化率選取問(wèn)題的探討工程造價(jià):指導(dǎo)老師：【摘要】隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷繁榮發(fā)展，房地產(chǎn)估價(jià)已成為一項(xiàng)必不可少的專業(yè)性工作。在收益還原法中如何針對(duì)不同的待估對(duì)象選取恰當(dāng)?shù)馁Y本化率，哪種資本化率的計(jì)算方法在實(shí)踐操作中更具可靠性，如何盡可能地減小誤差、提高精度等問(wèn)題正逐漸在估價(jià)行業(yè)內(nèi)引起一系列的討論與研究。本文結(jié)合一些評(píng)估實(shí)例就目前房地產(chǎn)估價(jià)中常用的四種資本化率的計(jì)算方法（市場(chǎng)提取法、安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法、復(fù)合投資收益率法、投資收益率排序插入法）進(jìn)行了介紹與比較，并分析了其各自適用的評(píng)估對(duì)象。在此基礎(chǔ)上，還就當(dāng)前在確定資本化率上尚存的一些問(wèn)題及可否建立適合上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的資本化率指數(shù)體系的設(shè)想做了一些粗略的探討?！娟P(guān)鍵詞】收益法資本化率安全利率類似房地產(chǎn)有效毛收入目錄1引言………………22問(wèn)題的提出………………………23收益法及資本化率的基本原理………………………33.1收益法概述…………………………33.1.1收益法的定義………………33.1.2普遍適用的收益法原理………………………43.1.3收益法的操作步驟……………43.2資本化率概述……………………43.2.1利息理論的分析……………43.2.2資本化率的概念分析………………………3.2.3資本化率的理論判斷標(biāo)準(zhǔn)3.3資本化率的影響因素……………73.3.1資本化率的主要影響因素……………………73.3.2風(fēng)險(xiǎn)程度排序：廠房>商鋪>寫字樓>住宅……………………73.4資本化率的確定方法……………83.5四種求取資本化率方法的分析與比較…………93.5.1優(yōu)缺點(diǎn)分析……………………93.5.2各種方法的適用場(chǎng)合分析……………………104評(píng)估實(shí)例分析………………………114.1資本化率依據(jù)的信服度決定評(píng)估價(jià)格的可信度………………114.2市場(chǎng)提取法的一個(gè)實(shí)例………………………124.3關(guān)于建立上海區(qū)域資本化率指數(shù)體系的設(shè)想…………………135結(jié)論………………16

1引言近幾年來(lái)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的興起，特別是房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的進(jìn)一步開放，房地產(chǎn)評(píng)估在社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中的作用越來(lái)越大，無(wú)論是房地產(chǎn)的買賣、交換、租賃、拍賣、保險(xiǎn)、課稅，還是房地產(chǎn)的征用、拆遷、補(bǔ)償以及房地產(chǎn)的糾紛、侵害和合并，也不論是企業(yè)合資、合作、租賃、承包經(jīng)營(yíng)、企業(yè)改制、合并、分設(shè)、破產(chǎn)結(jié)業(yè)清算，還是房地產(chǎn)的投資決策、管理和會(huì)計(jì)成本核算等，都離不開房地產(chǎn)評(píng)估這一基礎(chǔ)性工作。但當(dāng)人們以房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告為依據(jù)處置房地產(chǎn)而不能取得所期望的結(jié)果時(shí)，往往會(huì)對(duì)當(dāng)初所采信的評(píng)估報(bào)告的準(zhǔn)確性和公正性產(chǎn)生懷疑，甚至將評(píng)估機(jī)構(gòu)訴之公堂，影響了房地產(chǎn)評(píng)估工作的社會(huì)評(píng)價(jià)，不利于房地產(chǎn)評(píng)估工作的發(fā)展。因此，如何提高房地產(chǎn)評(píng)估工作的精度，積極防范房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，已經(jīng)成為房地產(chǎn)評(píng)估工作者應(yīng)思考的一項(xiàng)重要課題。市場(chǎng)比較法、收益法和重置成本法是房地產(chǎn)評(píng)估中最常用的傳統(tǒng)方法，對(duì)于像賓館，商場(chǎng)，加油站和停車場(chǎng)等收益性房地產(chǎn)，一般優(yōu)先使用收益法。在應(yīng)用收益法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值或房地產(chǎn)投資獲利性時(shí)，最難的技術(shù)問(wèn)題是資本化率的計(jì)算和恰當(dāng)?shù)厥褂?。目前?guó)內(nèi)房地產(chǎn)評(píng)估中對(duì)資本化率的計(jì)算，通常采用靜態(tài)的資本化率，用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法計(jì)算出具體的資本化率。比如在上海地區(qū)，資本化率通常用4-6％的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值，即6-8％作為資本化率。但是，資本化率微小的變動(dòng)，通?？梢砸鸱康禺a(chǎn)評(píng)估價(jià)值在較大范圍的變化。因此，正確理解資本化率的概念，對(duì)資本化率進(jìn)行科學(xué)劃分，并在具體的評(píng)估計(jì)算中合理應(yīng)用資本化率，對(duì)公正客觀地評(píng)估出房地產(chǎn)價(jià)值是非常重要的。2問(wèn)題的提出如何選取合適的資本化率是收益還原法中一個(gè)關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，也是房地產(chǎn)估價(jià)師感到最為棘手的問(wèn)題之一。從目前的房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)踐來(lái)看，估價(jià)師在確定資本化率時(shí)往往帶有較大的隨意性。收益還原法的薄弱環(huán)節(jié)是：缺少?gòu)姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)推導(dǎo)出的地區(qū)性的和當(dāng)?shù)鼐植啃缘牟粍?dòng)產(chǎn)資本化率。當(dāng)前，尚沒有資本化率的客觀標(biāo)準(zhǔn)值或標(biāo)準(zhǔn)值范圍，具體估價(jià)時(shí)都由估價(jià)人員憑主觀判斷選取。一般說(shuō)，估價(jià)理論知識(shí)系統(tǒng)、全面，實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)豐富的估價(jià)人員，其選取的資本化率值一般較符合客觀性要求。但是，即使這些估價(jià)人員，其選取的參數(shù)值也會(huì)因?yàn)閭€(gè)人的閱歷、資歷、愛好、感覺等差別而存在著差別。如果估價(jià)人員理論知識(shí)、實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)水平相差較大，或者其中有人主觀故意想使估價(jià)結(jié)果偏向于委托估價(jià)人，則估價(jià)人員之間選取的參數(shù)值就可能相差很大。據(jù)了解，不同的房地產(chǎn)估價(jià)公司，不同的房地產(chǎn)估價(jià)師由于對(duì)資本化率選取標(biāo)準(zhǔn)不同，使資本化率選取范圍從6%到14%之間隨意浮動(dòng)。房屋不動(dòng)產(chǎn)一般是一個(gè)家庭最貴重、金額最大的財(cái)產(chǎn)，其絕對(duì)價(jià)值較其他財(cái)產(chǎn)大得多。怎么會(huì)不產(chǎn)生估價(jià)糾紛呢？在目前評(píng)估工作需要確定資本化率時(shí)，往往采用資本化率的累加法，即資本化率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值，但風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值至今仍無(wú)法量化，有時(shí)估價(jià)師會(huì)為了迎合客戶的需要而隨意選取資本化率，而資本化率的微小變動(dòng)會(huì)導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果的大幅振動(dòng)，最后導(dǎo)致一些違背客觀實(shí)際情況的現(xiàn)象出現(xiàn)：（1）不分房地產(chǎn)的性質(zhì)（用途、檔次和規(guī)模等）、不分地段、不分時(shí)期，使用相同的資本化率；（2）有意無(wú)意地對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)大的房地產(chǎn)使用較小的資本化率，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)較小的房地產(chǎn)卻使用較大的資本化率，造成資本化率的確定依據(jù)說(shuō)服力較差，影響了估價(jià)結(jié)果的公信度。據(jù)了解，上海市房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)所屬的房屋拆遷估價(jià)專家委員會(huì)近來(lái)接受了多起有關(guān)商鋪的重估申請(qǐng)。目前上海存在大量石庫(kù)門房子一樓沿街面的小店鋪，一般開間都在三米六左右，面積二三十平方米。店鋪業(yè)主心理價(jià)位普遍在1萬(wàn)元／平方米左右，而評(píng)估結(jié)果往往與期望值相去甚遠(yuǎn)，由此引發(fā)動(dòng)拆遷過(guò)程中的矛盾。譬如東寶興路上某店鋪業(yè)主在最近的動(dòng)拆遷中，對(duì)于評(píng)估機(jī)構(gòu)的4000元／平方米估價(jià)結(jié)果表示不滿意，房屋拆遷估價(jià)專家委員會(huì)估價(jià)后提出修改意見，重估后價(jià)格已達(dá)6000元／平方米，兩次估價(jià)結(jié)果相差近四成。有關(guān)人士指出，在新一輪舊區(qū)改造中，這類店鋪動(dòng)拆遷量很大，對(duì)此類物業(yè)的準(zhǔn)確評(píng)估顯得尤為重要。對(duì)于此類物業(yè)，采用市場(chǎng)比較法得出的評(píng)估結(jié)果的精度最高，但是由于各中介機(jī)構(gòu)少有此類物業(yè)的掛牌交易，所以評(píng)估人員很難找到可參照的市場(chǎng)價(jià)格。如果用收益還原法進(jìn)行評(píng)估，即一年租金凈收益乘以一定的資本化率來(lái)得出評(píng)估價(jià)格，其中涉及到的資本化率的確定往往會(huì)因估價(jià)師水平而異，隨意性很大。因此，目前許多銀行(比如中國(guó)工商銀行)認(rèn)為還原收益法的評(píng)估結(jié)果并不可靠，而不予認(rèn)可。3收益法及資本化率的基本原理3.1收益法概述3.1.1收益法的定義收益法（incomeapproach,incomecapitalizationapproach）,是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以次計(jì)算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。收益法的基本思想可以粗略地表述如下：由于房地產(chǎn)的使用壽命相當(dāng)長(zhǎng)久，因此占用某一收益性房地產(chǎn)，不僅現(xiàn)在能取得一定的凈收益，而且能夠期待在將來(lái)繼續(xù)取得這樣的凈收益。這樣，該宗房地產(chǎn)的價(jià)格就相當(dāng)于這樣一個(gè)貨幣額，如果將這個(gè)貨幣額存入銀行也會(huì)源源不斷地帶來(lái)一種與這個(gè)凈收益等量的收入。收益法適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)的估價(jià)，且該收益可以定量化。3.1.2普遍適用的收益法原理將估價(jià)時(shí)點(diǎn)視為現(xiàn)在，那么現(xiàn)在購(gòu)買一宗有一定年限收益的房地產(chǎn)，預(yù)示著其未來(lái)的收益年限內(nèi)可以源源不斷地獲取凈收益，如果現(xiàn)在有一貨幣額可以與此凈收益的折現(xiàn)值之和等值，則這一貨幣額就是該宗房地產(chǎn)的價(jià)值。收益法的終級(jí)估價(jià)參數(shù)包括年凈收益、收益年限、資本化率。其中，凈收益由估價(jià)人員依據(jù)估價(jià)對(duì)象毛收益、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、空置率等情況選取前級(jí)參數(shù)值求取。收益年限由估價(jià)人員依據(jù)出讓年限、尚可使用年限等情況選取前級(jí)參數(shù)值求取。資本化率由估價(jià)人員依據(jù)同類有收益房地產(chǎn)的租金、售價(jià)等資料選取前級(jí)參數(shù)值求取。求取終級(jí)參數(shù)值的前級(jí)參數(shù)值、更前級(jí)參數(shù)值都由估價(jià)人員依據(jù)公開市場(chǎng)價(jià)格形成的客觀要求，針對(duì)估價(jià)對(duì)象的具體狀況主觀選取。主觀選取的參數(shù)值是否符合客觀性要求直接關(guān)系估價(jià)結(jié)果的客觀準(zhǔn)確與否。3.1.3收益法的操作步驟根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范規(guī)定運(yùn)用收益法估價(jià)一般分為以下7個(gè)步驟進(jìn)行：（1）有關(guān)收入和費(fèi)用的資料（租金合同等）；（2）估算潛在毛收入（年總收益=租金×全年計(jì)算天數(shù)）；（3）估算有效毛收入（年毛收益=租金×全年計(jì)算天數(shù)×出租率）；（4）估算運(yùn)營(yíng)費(fèi)用；①管理費(fèi)（取年毛收益的3%）②維修費(fèi)（取建筑物重置價(jià)的2%）③保險(xiǎn)費(fèi)（取建筑物重置價(jià)的0.2%）④稅金（取年毛收益的17.55%）（5）估算凈收益；（6）選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率；（7）選用適宜的計(jì)算公式求出收益價(jià)格。3.2資本化率概述3.2.1利息理論的分析銀行按揭貸款等額還本付息償還模式：A=Pr/[1-（1+r）-n]（其中r為貸款利率，n為還款期數(shù)，P為貸款數(shù)量），此模式與評(píng)估所用的典型模式完全相同，不同的只是r在評(píng)估時(shí)為資本化率。在相同的數(shù)學(xué)模式下：已經(jīng)由確定的利息率轉(zhuǎn)換為不確定的未來(lái)投資收益率。3.2.2資本化率的概念分析資本化率是一個(gè)備受關(guān)注的概念。關(guān)于資本化率的定義，不管是美國(guó)式定義還是中國(guó)式定義，都可以用函數(shù)形式來(lái)表達(dá)：資本化率R=?(Ai，P，n)（公式中R為資本化率，Ai為年凈收益，P為價(jià)值或價(jià)格，n為收益年限，下同）即資本化率是價(jià)值、年凈收益、時(shí)間的函數(shù)，其中資本化率是因變量，價(jià)值、凈收益、時(shí)間是自變量。但是評(píng)估操作中我們不得不采用P=?(Ai，R，n)的函數(shù)形式，即各種具體的評(píng)估數(shù)學(xué)模式。其中價(jià)值是因變量，資本化率、凈收益、時(shí)間是自變量。論證的邏輯是因?yàn)镽=?(Ai，P，n)，所以P=?(Ai，R，n)，這是典型的邏輯循環(huán)。為什么會(huì)出現(xiàn)邏輯循環(huán)論證，從另外的角度看資本化率或者收益率會(huì)比較清楚。直接從語(yǔ)言的或是概念的角度看收益率，它是與收益有關(guān)的比率指標(biāo)，依附于收益和價(jià)值，所以在方程中它不是一種獨(dú)立變量和基本變量，而是一種衍生變量。即在P=?(Ai，R，n)中R不是一種獨(dú)立變量。只有P，Ai，n是獨(dú)立變量。3.2.3資本化率的理論判斷標(biāo)準(zhǔn)資本化率實(shí)質(zhì)是什么？當(dāng)NPV=0，則P=∑Ai·（1+ic）-n即“投資等于未來(lái)收益的貼現(xiàn)和”，可以確定資本化率在理論上就是我們熟悉的內(nèi)部收益率，即凈收益貼現(xiàn)和等于價(jià)值時(shí)的貼現(xiàn)率——一個(gè)名義的、某種計(jì)算模式下的收益率，這為我們指明了資本化率的判斷標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)由對(duì)估價(jià)對(duì)象資本化率的求取轉(zhuǎn)向?qū)κ找媪鞯姆治?。所以在邏輯上它們都是正確的但未必是準(zhǔn)確的，因?yàn)樗匈Y本化率的求取方法最終都是無(wú)限地逼近內(nèi)部收益率。眾所周知在收益法中，資本化率的選取對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估值敏感度極高，影響極大?！斗康禺a(chǎn)估價(jià)理論與方法》教科書中認(rèn)為“資本化率是將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換成價(jià)值的比率”，并將資本化率的實(shí)質(zhì)定義為：“是一種投資的收益率，即估價(jià)時(shí)所選用的資本化率，應(yīng)等同于與獲取估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生的凈收益具有同等風(fēng)險(xiǎn)投資的收益率。資本化率與銀行利率一樣也是一種利率，前者是把貨幣存入銀行產(chǎn)生利息的能力即利息率，后者則是把資本投入到不動(dòng)產(chǎn)所帶來(lái)的收益率，兩者不能等同。資本化率也不同于其他行業(yè)的收益率，因?yàn)樗鼈兎从车氖遣煌顿Y領(lǐng)域的獲利能力。從理論上講，雖然市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)使各行業(yè)的平均利潤(rùn)趨于一致，但實(shí)際并非這么簡(jiǎn)單，如新技術(shù)的應(yīng)用、不同的投資組合、不同的投資領(lǐng)域和投資環(huán)境都會(huì)產(chǎn)生新的超額利潤(rùn)。因此，資本化率就是一種投資的收益率，它是投資房地產(chǎn)所帶來(lái)的收益能力的一個(gè)重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，它等于同等風(fēng)險(xiǎn)資本的收益率。根據(jù)投資理論，收益與風(fēng)險(xiǎn)是成正比關(guān)系（見圖1）。每類房地產(chǎn)所具有的風(fēng)險(xiǎn)各不相同，風(fēng)險(xiǎn)較低的房地產(chǎn)則資本化率較低。較低風(fēng)險(xiǎn)包括：此類房地產(chǎn)的租戶違約的概率較低或者比較容易找到類似租戶。一般而言，房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)介于一般投資市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)和股市風(fēng)險(xiǎn)之間。因此，其收益率r1也介于銀行利率r0和股市收益率r2之間。⊿r0為投資房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)高于銀行風(fēng)險(xiǎn)的“風(fēng)險(xiǎn)收益”，同樣⊿r1為投資股市的風(fēng)險(xiǎn)高于房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的“風(fēng)險(xiǎn)收益”。但對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的國(guó)家其風(fēng)險(xiǎn)?。ㄈ绲聡?guó)其房地產(chǎn)收益率和銀行利率相接近），而對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)變數(shù)大的國(guó)家或區(qū)域如我國(guó)，其風(fēng)險(xiǎn)要比房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的發(fā)達(dá)國(guó)家的風(fēng)險(xiǎn)大（房地產(chǎn)收益率要高于一般投資平均收益率），這也是我國(guó)房地產(chǎn)收益率比其他國(guó)家或地區(qū)高的主要原因。收益率銀行 股市r2利 房地產(chǎn)r1率r0 投資風(fēng)險(xiǎn)圖1收益率與投資風(fēng)險(xiǎn)一個(gè)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)越高，投資者所要求的回報(bào)率也就越高，故資本化率也越高。比如購(gòu)買國(guó)債也是一種投資行為，其支付信用由中央政府擔(dān)保，可視作安全利率。假設(shè)國(guó)債三年期的年利率為2.2%，另假設(shè)投資三年期收益性（非經(jīng)營(yíng)性）房地產(chǎn)的投資者會(huì)要求年回報(bào)率高于此一利率。假設(shè)年回報(bào)率為6%，那么這高于2.2%的3.8%便是風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值、或稱之為風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)率。要求回報(bào)率與實(shí)際回報(bào)率是有區(qū)別的。在房地產(chǎn)投資上，它們可能會(huì)相差很大。要求回報(bào)率是投資者在投資前經(jīng)可行性研究之后，對(duì)投資項(xiàng)目的期待回報(bào)率。如果經(jīng)可行性研究之后測(cè)算得到的回報(bào)率低于要求回報(bào)率，則投資商會(huì)放棄該投資項(xiàng)目。在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，實(shí)際回報(bào)率可能高于也可能低于要求回報(bào)率，這是諸多不確定因素形成的風(fēng)險(xiǎn)使然?；貓?bào)從大到小股票投資回報(bào)率房地產(chǎn)開發(fā)投資回報(bào)率房地產(chǎn)置業(yè)投資回報(bào)率企業(yè)債券利率回報(bào)從大到小股票投資回報(bào)率房地產(chǎn)開發(fā)投資回報(bào)率房地產(chǎn)置業(yè)投資回報(bào)率企業(yè)債券利率國(guó)債利率風(fēng)險(xiǎn)從大到小圖2不同投資工具風(fēng)險(xiǎn)與回報(bào)的關(guān)系一般而言，購(gòu)買國(guó)債，其本金的安全有保障，國(guó)債利率對(duì)于投資者而言也是能得到保證的回報(bào)率，并且在投資期內(nèi)投資者無(wú)需對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行管理。國(guó)債的變現(xiàn)能力也較強(qiáng)，因各種原因，投資者如需要收回投資，基本上是即時(shí)變現(xiàn)。而投資房地產(chǎn)則風(fēng)險(xiǎn)較高?，F(xiàn)拿置業(yè)投資舉例，一個(gè)投資者買下一可供出租的房地產(chǎn)，其收益主要來(lái)自于租金收入。租金水平是隨市場(chǎng)情況的變化而變化。當(dāng)租金水平確定后，租金能否及時(shí)、全額進(jìn)入投資者的帳戶也得依賴租客的資信情況。所以租金收入相對(duì)銀行利息具有較大的不確定性。一般而言，收益性的房地產(chǎn)其房?jī)r(jià)是隨租金水平呈正相關(guān)變化的，所以投資者的本金的安全也存在不確定因素。這些不確定因素形成了房地產(chǎn)的較高風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)投資的風(fēng)險(xiǎn)更高于房地產(chǎn)置業(yè)投資。顯而易見，在投資房地產(chǎn)時(shí)，投資者所花費(fèi)的精力較多，所需知識(shí)也較多，投資本金的安全性和收益的穩(wěn)定性所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也較高?？梢岳斫馔顿Y者對(duì)投資房地產(chǎn)會(huì)要求較高的回報(bào)率以補(bǔ)償所花費(fèi)的精力、知識(shí)和承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)等。如果沒有這種較高的回報(bào)，投資者也不會(huì)花費(fèi)較多的精力、較高的費(fèi)用和承擔(dān)高風(fēng)險(xiǎn)等而肯定會(huì)去銀行存款了。另外房地產(chǎn)投資的辨析那能力較差、交易成本較高也是產(chǎn)生高資本化率的因素。每類房地產(chǎn)所具有的升值潛力是各不相同的，具有較高升值潛力的房地產(chǎn)，其資本化率較低；反之則較高。升值潛力因素實(shí)際上是風(fēng)險(xiǎn)因素的表現(xiàn)形式之一。如果市場(chǎng)上普遍認(rèn)為某一類房地產(chǎn)具有較高的升值潛力，其資本化率將會(huì)較低。這一過(guò)程是通過(guò)需求競(jìng)爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)的（繁榮地段的商業(yè)用途房地產(chǎn)的資本化率一般較低）。3.3資本化率的影響因素3.3.1資本化率的主要影響因素資本化率的影響因素主要有：（1）自有資金所占比率；（2）外來(lái)資本（如借貸）利息；（3）因老化（折舊、功能下降等）產(chǎn)生的貶值和收益降低（相對(duì)值）；（4）因通貨膨脹帶來(lái)的不動(dòng)產(chǎn)增值和收益的增加（絕對(duì)量）；（5）還貸后自有資金的增加。另外，風(fēng)險(xiǎn)的補(bǔ)償、免稅政策及不動(dòng)產(chǎn)類型、位置、年代、租約、結(jié)構(gòu)等也影響著資本利率，它們的影響大?。ㄏ鄬?duì)值）可參見下圖。從圖中我們不難發(fā)現(xiàn)，銀行利率（借貸及自有資金利率）是影響不動(dòng)產(chǎn)還原利率的主要因素，但它還受其他因素的影響，因此不動(dòng)產(chǎn)還原利率的影響因素是很復(fù)雜且難以確定的，不能簡(jiǎn)單地用銀行利率代替，這就更加要求估價(jià)師充分運(yùn)用自己的專業(yè)知識(shí)和智慧確定一個(gè)與不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格最接近的資本化率。3.3.2風(fēng)險(xiǎn)程度排序：廠房>商鋪>寫字樓>住宅商鋪、寫字樓、住宅的風(fēng)險(xiǎn)是不一樣的，它們的資本化率也是不一樣的。在一個(gè)成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，一般而言投資商鋪的風(fēng)險(xiǎn)較高，故其資本化率也較高。投資住宅的風(fēng)險(xiǎn)較低，故其資本化率較低。如按房地產(chǎn)用途排序，風(fēng)險(xiǎn)程度依次為廠房>商鋪>寫字樓>住宅。這主要是由于各類房地產(chǎn)的市場(chǎng)租戶容量、租賃性質(zhì)和靈活性的不同，即租金的穩(wěn)定性不同。廠房：就標(biāo)準(zhǔn)型廠房而言，其租戶市場(chǎng)容量相比較其他類型的房地產(chǎn)最少，房地產(chǎn)業(yè)主在租賃活動(dòng)中處于較弱的地位。租戶都是將廠房作為經(jīng)營(yíng)要素之一，易受經(jīng)營(yíng)情況的影響。廠房面積大小的靈活性較差，較難適應(yīng)不同租戶的需要。綜上所述，廠房發(fā)生空置和租金收入的不穩(wěn)定性較大，故其風(fēng)險(xiǎn)最大。商鋪：商鋪的租戶的租賃行為也易受外界因素的影響。相對(duì)寫字樓和住宅租戶，商業(yè)用房的特定適合的租戶范圍較小，市場(chǎng)租戶容量也較小，不易找到合適的租戶，并且租賃過(guò)程也較復(fù)雜。租戶一般會(huì)重新裝修，裝拆一些設(shè)備，這會(huì)涉及到一些權(quán)益歸屬問(wèn)題，如處理不當(dāng)有較大的風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)際的租金、租期受租戶最終實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況而定，一旦經(jīng)營(yíng)情況不佳，就易發(fā)生違約問(wèn)題。寫字樓：寫字樓情況類似商鋪，但寫字樓在其租戶的企業(yè)經(jīng)營(yíng)中的角色不如商業(yè)用房的租戶在其企業(yè)經(jīng)營(yíng)中的作用來(lái)得那么大。其次，相比之下寫字樓的同類租戶市場(chǎng)容量較商業(yè)用房的租戶市場(chǎng)容量大，故其風(fēng)險(xiǎn)程度在其次。普通住宅：住宅的租戶一般不是經(jīng)營(yíng)行為，而是消費(fèi)行為，較少受經(jīng)營(yíng)情況的影響。而廠房、商業(yè)用房和寫字樓的租戶對(duì)經(jīng)營(yíng)情況的彈性系數(shù)依次增大。另外，普通住宅的地段特性和房地產(chǎn)的自身特性不如商業(yè)用房那么明顯。住宅租戶的市場(chǎng)容量較大，較易找到租戶，租金水平較穩(wěn)定。住宅出售市場(chǎng)也較大，除了投資客，其自用市場(chǎng)的購(gòu)買者同廠房、商鋪、寫字樓相比要大得多。由于住宅變現(xiàn)能力大于廠房、商鋪和寫字樓，所以風(fēng)險(xiǎn)最小。3.4資本化率的確定方法在估價(jià)師實(shí)務(wù)操作中，資本化率的計(jì)算方法主要有市場(chǎng)提取法、復(fù)合投資收益率法、安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法、投資收益率排序插入法四種，而不同的方法適用于不同類型的物業(yè)和不同的市場(chǎng)狀況。（1）市場(chǎng)提取法收集同一供求圈、同類房地產(chǎn)近期成交的房地產(chǎn)價(jià)格和租金，為準(zhǔn)確起見，收集已成交房地產(chǎn)應(yīng)不少于三宗，取其平均值作為該類房地產(chǎn)在該區(qū)域的資本化率。這個(gè)方法，我們需要知道估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)位，然后還要知道它的租金，即它每一年的實(shí)際純收益。這是一種很好的確定資本化率的方法，但在實(shí)踐上有很大的難度。有人提出“如果我手里有那么多的市場(chǎng)交易案例，何必再用收益還原法呢？直接用市場(chǎng)比較法不就行了。”還有人提出“市場(chǎng)價(jià)格系統(tǒng)和租金系統(tǒng)不成比例”，比如一般的商品住宅，在前兩三年它的價(jià)格約為10-12年的租金，現(xiàn)在是15-18年。由此產(chǎn)生價(jià)格系統(tǒng)和租金系統(tǒng)不成比例。這句話成立的前提條件是資本化率不變，但如果資本化率變了，它應(yīng)該是成比例的。房地產(chǎn)的價(jià)格是由收益率決定的，租金越低，資本化率也應(yīng)該越低。從理論上講，它應(yīng)該都是一個(gè)正常的比例關(guān)系。（2）復(fù)合投資收益率法將購(gòu)買房地產(chǎn)的抵押貸款收益率與自有資本收益率的加權(quán)平均數(shù)作為資本化率。這個(gè)方法是加權(quán)平均法，在操作上是很簡(jiǎn)單，兩個(gè)數(shù)字加權(quán)平均乘一乘加起來(lái)，資本化率就確定了，但這種求取資本化率的方法一般在特殊情況、特殊要求下才會(huì)使用。因?yàn)槠渲杏袃蓚€(gè)變量是沒法確定的。比如說(shuō)個(gè)人自有資金的期望報(bào)酬率、個(gè)人自有資金的期望投資收益率，不是社會(huì)性的，沒有可信性。第二個(gè)是貸款比例的問(wèn)題，這個(gè)房子100萬(wàn)，貸款人要貸60、70萬(wàn)，銀行放貸70%，還是50%？（3）安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法以安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值作為資本化率。安全利率可選用同一時(shí)期的一年期國(guó)債年利率或中國(guó)人民銀行公布的定期存款年利率，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀以未來(lái)預(yù)測(cè)、估價(jià)對(duì)象的用途及新舊程序等確定。工業(yè)、住宅資本化率的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值一般為2%-4%，而商業(yè)、寫字樓等經(jīng)營(yíng)用房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值一般為3%-5%。當(dāng)然，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的取值，取決于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)及回報(bào)，不同的城市其風(fēng)險(xiǎn)是不同的，故調(diào)整值也不同。（4）投資收益率排序插入法找出相關(guān)投資類型及其收益率、風(fēng)險(xiǎn)程度，按風(fēng)險(xiǎn)大小排序，將估價(jià)對(duì)象與這些投資的風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)行比較、判斷，最后確定資本化率。3.5四種求取資本化率方法的分析與比較以下就對(duì)這四種資本化率求取方法的優(yōu)缺點(diǎn)及適用性作一些簡(jiǎn)單的分析：3.5.1優(yōu)缺點(diǎn)分析表1四種資本化率求取方法的優(yōu)缺點(diǎn)比較方法優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)市場(chǎng)提取法受交易活躍程度和市場(chǎng)透明度的限制大，需要花大量的時(shí)間和精力去收集、比較案例，對(duì)于估價(jià)師而言成本較高。復(fù)合投資收益率法復(fù)合收益率法的實(shí)質(zhì)是將資本劃分為社會(huì)資金（銀行借貸獲利）與自有資金兩部分，并通過(guò)加權(quán)平均兩者的回報(bào)率來(lái)測(cè)算資本化率。由于目前房地產(chǎn)按揭業(yè)務(wù)廣泛進(jìn)行，因此復(fù)合收益率中銀行資金與自有資金的比例（即兩者權(quán)重）、按揭利率（社會(huì)資金回報(bào)率）等因素容易確定，唯一的變量是自有資金回報(bào)率，因此這種方法的優(yōu)點(diǎn)是計(jì)算簡(jiǎn)便、適用性強(qiáng)、可信度較高。由于計(jì)算中只有一個(gè)變量，即房地產(chǎn)投資自有資金回報(bào)率，因此通過(guò)這種方法得到的資本化率有較強(qiáng)的趨同性。根據(jù)利潤(rùn)平均化理論，同一類物業(yè)的投資回報(bào)水平應(yīng)趨于一致，從而導(dǎo)致資本化率也基本相同，較難體現(xiàn)房地產(chǎn)的區(qū)域差異。故相對(duì)于市場(chǎng)提取法而言，復(fù)合收益率法的針對(duì)性較弱。安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法在市場(chǎng)案例不充分的條件下，或是對(duì)于某些特殊類型的房地產(chǎn)，大部分人喜歡采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)法來(lái)確定資本化率。這種方法的優(yōu)點(diǎn)在于一年期的國(guó)債利率有據(jù)可依，公式簡(jiǎn)潔明了、計(jì)算簡(jiǎn)便，在市場(chǎng)不活躍時(shí)有很強(qiáng)的使用性。由于數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)和趨勢(shì)預(yù)測(cè)體系并不完善，因此估價(jià)師在確定行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等因素時(shí)隨意性大，往往是不加說(shuō)明地選取一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)值，造成評(píng)估結(jié)果的可信度大大降低。投資收益率排序插入法排序插入法在實(shí)務(wù)操作中并不常用，但它直觀地揭示了各類房地產(chǎn)之間的收益和風(fēng)險(xiǎn)關(guān)系，對(duì)于某些關(guān)聯(lián)性較強(qiáng)的房地產(chǎn)類型，如普通住宅、酒店式公寓和酒店之間可以用這種方法推算出資本化率，也可以用其來(lái)檢驗(yàn)其他方法得出的結(jié)論是否符合收益風(fēng)險(xiǎn)規(guī)律。由于插入法的計(jì)算結(jié)果是建立在其他類型房地產(chǎn)資本化率的基礎(chǔ)上，其準(zhǔn)確程度受到多種因素的影響（包括基準(zhǔn)資本化率的精確度、風(fēng)險(xiǎn)差異等），因此可信度一般。3.5.2各種方法的適用場(chǎng)合分析資本化率可以采用以下四種方法選?。?、市場(chǎng)提取法；2、安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法；3、復(fù)合投資收益率法；4、投資收益率排序插入法。在上述四種方法中，后三種方法均含有較多的主觀成分，只有第一種市場(chǎng)提取法比較客觀，故越來(lái)越被廣大估價(jià)人員所采用。當(dāng)作為安全利率的一年期存款利率不斷地快速下調(diào)，簡(jiǎn)化公式“資本化率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)利率“就開始暴露出它的局限性和不合理性。據(jù)統(tǒng)計(jì)，一年期存款利率從1996年5月的9.18%開始往下調(diào)整，1996年8月調(diào)整為7.47%、1997年10月調(diào)整為5.67%、1998年3月調(diào)整為5.22%、1998年7月調(diào)整為4.77%、1998年12月調(diào)整為3.78%、1999年6月調(diào)整為2.25%，至2002年2月已調(diào)整為1.98%。而與此同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的凈收益卻沒有與存款利率同步調(diào)整，也就是說(shuō)，“將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換成價(jià)值的比率——資本化率”沒有發(fā)生明顯變化，基本上還是保持著一個(gè)定值。于是每一次安全利率的往下調(diào)整，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值就必須隨之作響應(yīng)的上調(diào)。如此調(diào)整顯然是與實(shí)際情況不相符的，因此房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)謹(jǐn)慎使用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的方法來(lái)選取資本化率。

Ⅱ風(fēng)險(xiǎn)排序插入法Ⅱ風(fēng)險(xiǎn)排序插入法Ⅰ市場(chǎng)提取法Ⅲ安全利率加風(fēng)險(xiǎn)法Ⅳ復(fù)合收益率法買賣活躍程度租賃活躍程度圖3在不同的狀況下該使用不同的計(jì)算方法通過(guò)表1中簡(jiǎn)單的分析，我們發(fā)現(xiàn)這四種方法各自的優(yōu)點(diǎn)與缺點(diǎn)主要在于其可靠性與適用性的強(qiáng)弱。在不同的市場(chǎng)狀況下，估價(jià)師可以根據(jù)它們不同的特點(diǎn)選用合適的方法。我們將市場(chǎng)活躍程度按橫軸與縱軸劃分成四個(gè)象限，其中橫軸表示買賣活躍程度的高低（從左往右漸高），縱軸表示租賃活躍程度的高低（由下自上漸高）。根據(jù)幾種資本化率計(jì)算方法的特點(diǎn)，將它們分成相應(yīng)的象限，以此說(shuō)明在不同的狀況下該使用何種方法。(1)象限Ⅰ：表示房地產(chǎn)買賣和租賃活躍程度都較高，市場(chǎng)上有較多的租賃案例可供參考，例如普通住宅和辦公用房。對(duì)于這類物業(yè)，當(dāng)然是選用市場(chǎng)提取法最為恰當(dāng)，通過(guò)凈租金與售價(jià)之比計(jì)算出資本化率，由此得到的房地產(chǎn)價(jià)值也最貼近市場(chǎng)實(shí)際。在運(yùn)用租售比法時(shí)，我們需要注意所選案例的租金含義應(yīng)與待估對(duì)象的租金內(nèi)涵一致。例如租金中是否包含物業(yè)管理費(fèi)，有沒有免租期，是否考慮了空置情況，凈租金中扣除的費(fèi)用項(xiàng)目是否一致等等。因?yàn)橹挥羞@些因素都相同時(shí)，所得出的資本化率才能用來(lái)還原待估房地產(chǎn)的凈租金。(2)象限Ⅱ：表示房地產(chǎn)以租賃形態(tài)為主，而市場(chǎng)買賣案例較少，典型的物業(yè)類型有高檔的酒店式公寓、酒店、大型商鋪等。單以酒店為例，它的特殊性就在于其收入完全依賴客房出租及餐飲等附加服務(wù)，市場(chǎng)上很少有酒店客房單獨(dú)出售或酒店整棟買賣的案例，因此根本無(wú)法使用市場(chǎng)提取法來(lái)確定資本化率。但由于酒店、住宅、酒店式公寓都是以提供居住為目的的房地產(chǎn)類型，因此收益與風(fēng)險(xiǎn)在它們之間存在著一定的關(guān)聯(lián)。而根據(jù)我們的常識(shí)知道，三者的風(fēng)險(xiǎn)高低程度依次為酒店、酒店式公寓、普通住宅，所以在求取酒店的資本化率時(shí)，我們可以先用市場(chǎng)提取法確定普通住宅或酒店式公寓的還原利率，并在此基礎(chǔ)上加上1-2個(gè)百分點(diǎn)，從而反映較高的酒店經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。運(yùn)用投資收益排序插入法就可以避免出現(xiàn)酒店資本化率低于普通住宅的不客觀情況。(3)象限Ⅲ：表明該類房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的交易很不活躍，買賣和租賃案例均稀少。在很難使用市場(chǎng)提取法或其他方法確定資本化率的情況下，安全利率加風(fēng)險(xiǎn)法是最后的選擇。由于我國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)管理部門的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還不齊全，所以要具體量化某一類房地產(chǎn)的行業(yè)、市場(chǎng)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)存在很大難度，完全依靠估價(jià)師的經(jīng)驗(yàn)判斷，帶有很強(qiáng)的主觀意識(shí)，一般不建議采用。(4)象限Ⅳ：表示該類房地產(chǎn)買賣成交活躍但市場(chǎng)租賃較少。對(duì)于交易活躍的物業(yè)，我們比較容易推算此類房地產(chǎn)的成本利潤(rùn)率或收益率，而且這一數(shù)值應(yīng)該具有趨同性和穩(wěn)定性，這就有助于準(zhǔn)確地測(cè)算自有資金回報(bào)率。因此，在社會(huì)資金（銀行借貸資金）與自有資金比例、社會(huì)資金回報(bào)率（按揭利率）等因素已確定的前提下，此類物業(yè)可以運(yùn)用復(fù)合收益率法來(lái)確定資本化率。4評(píng)估實(shí)例分析4.1資本化率依據(jù)的信服度決定評(píng)估價(jià)格的可信度資本化率是將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換成價(jià)值的比率。該比率在房地產(chǎn)評(píng)估工作中使用收益還原法時(shí)具有關(guān)鍵性的作用。其重要程度用以下實(shí)例進(jìn)行說(shuō)明：在不同的資本化率下，其價(jià)格的差別計(jì)算如下表所示(計(jì)算過(guò)程省略)：表2資本化率的微小變化對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響年凈收益（萬(wàn)元）17.8±10%17.817.8資本化率6%6%7%5%評(píng)估價(jià)格（萬(wàn)）265.1292.1/238211.3301.4變化幅度／±10%-20.3+13.7從以上例子我們可以知道，資本化率的微小變化對(duì)最終結(jié)果將產(chǎn)生很大的影響。如表1所示，資本化率變化一個(gè)百分點(diǎn)對(duì)評(píng)估最終結(jié)果的影響超過(guò)了年純收益變化10個(gè)百分點(diǎn)的影響（分別達(dá)到了13.7%和-20.3%）。4.2市場(chǎng)提取法的一個(gè)實(shí)例現(xiàn)以某收益項(xiàng)目寫字樓為例，演示如何從開放的市場(chǎng)中求取資本化率（此實(shí)例未考慮出租率）。通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，選取寫字樓附近若干個(gè)類似寫字樓的市場(chǎng)交易價(jià)格、相同樓層對(duì)應(yīng)的市場(chǎng)租金、房屋重置成本，具體情況見表3：表3市場(chǎng)比較案例情況案例市場(chǎng)交易價(jià)格（元/M2）市場(chǎng)租金（元/天·M2）房屋重置成本（元/M2）寫字樓A2000044000寫字樓B180003.63800寫字樓C230004.54500寫字樓D160003.23500表4資本化率計(jì)算過(guò)程單位：元項(xiàng)目寫字樓A寫字樓B寫字樓C寫字樓D年毛收益（市場(chǎng)日租金×360）1440129616201152年總費(fèi)用營(yíng)業(yè)稅費(fèi)（收益×5.55%）79.971.989.963.9房產(chǎn)稅（收益×12%）172.8155.5194.4138.2管理費(fèi)（收益×3%）43.238.948.634.6房屋維修費(fèi)（重置成本×2%）80769070保險(xiǎn)費(fèi)（重置成本×0.2%）87.697小計(jì)383.9349.9431.9313.7年凈收益（收益－費(fèi)用）1056.1946.11188.1838.3項(xiàng)目寫字樓A寫字樓B寫字樓C寫字樓D市場(chǎng)交易價(jià)格20000180002300016000資本化率（年凈收益/市場(chǎng)交易價(jià)格）5.28%5.26%5.17%5.24%從表4可以看出，寫字樓A、B、C、D的市場(chǎng)資本化率基本一致，取其算術(shù)平均值為寫字樓資本化率：（5.28%+5.26+5.17%+5.24%）/4=5.24%4.3關(guān)于建立上海區(qū)域資本化率指數(shù)體系的設(shè)想我認(rèn)為在房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)中要恰當(dāng)?shù)剡x取資本化率就必須要建立一個(gè)準(zhǔn)確的、動(dòng)態(tài)的、典型的收益性房地產(chǎn)市場(chǎng)交易信息資料庫(kù)，進(jìn)而能最終建立起一套上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的資本化率指數(shù)體系。其中，交易信息資料的收集、采樣和動(dòng)態(tài)跟蹤對(duì)資本化率誤差率十分重要。按前上海房地產(chǎn)估價(jià)協(xié)會(huì)單位會(huì)員的數(shù)量，全市就可以設(shè)置200-300個(gè)固定點(diǎn)來(lái)收集各類收益性房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的純收益與售價(jià)比資料。這些資料就能幫助估價(jià)師確定各類資本化率的基本選取范圍，逐步擺脫目前有關(guān)資本化率選取過(guò)程中的隨意性，提高資本化率選取的客觀性和合理性，也最終提高評(píng)估結(jié)果的精確性。雖然我們知道實(shí)際上并不存在一個(gè)統(tǒng)一不變的資本化率，但是在估價(jià)實(shí)踐工作中建立一個(gè)較為客觀的區(qū)域資本化率指數(shù)體系，為估價(jià)工作提供一定的參考依據(jù)，我認(rèn)為還是有可操作性的。我們可以學(xué)習(xí)國(guó)外好的經(jīng)驗(yàn)并結(jié)合中國(guó)的國(guó)情，定期發(fā)布不同用途、不同地段房地產(chǎn)的資本化率指數(shù)，用以提供評(píng)估工作中即期資本化率較有說(shuō)服力的參考基礎(chǔ)。表5是一個(gè)虛擬的表格，表中的地段分級(jí)及其相關(guān)數(shù)據(jù)僅為說(shuō)明問(wèn)題而做的一種方法的舉例，其租金和資本化率的數(shù)據(jù)大都為假設(shè)、理想化的數(shù)據(jù)（不是真正地從市場(chǎng)提取法取得）。這些數(shù)據(jù)為假設(shè)按不同季度、不同地段、不同房地產(chǎn)用途，通過(guò)市場(chǎng)提取法獲得，即通過(guò)搜集同一市場(chǎng)上三宗以上類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格、凈收益等資料，應(yīng)用r=a/V的收益法計(jì)算公式求出資本化率。下面舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子來(lái)說(shuō)明這一計(jì)算過(guò)程：估價(jià)項(xiàng)目名稱：寧夏路241號(hào)底層房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估估價(jià)對(duì)象概況：估價(jià)對(duì)象位于寧夏路241號(hào)底層，類型為商場(chǎng)。地理位置東近曹楊路，南近順義路，西近白玉路，北臨寧夏路，建筑面積為154.67平方米。估價(jià)方法：估價(jià)對(duì)象為商業(yè)用房，與住宅交易活躍程度異常活躍對(duì)比，商業(yè)類房地產(chǎn)交易不夠活躍，合適的比較實(shí)例較少，不宜采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估，而租賃市場(chǎng)活躍，有穩(wěn)定的收益，故采用收益法確定評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。表5選取的3個(gè)可比實(shí)例及其相關(guān)資料可比實(shí)例年凈收益市場(chǎng)價(jià)格（萬(wàn)元）資本化率（%）1101029.822019010.63108811.33個(gè)可比實(shí)例的資本化率的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)為：（9.8%+10.6%+11.3%）/3=10.6%表6中資本化率的數(shù)據(jù)就是通過(guò)先計(jì)算可比實(shí)例的租售比再求算術(shù)平均數(shù)的方法得出的，其中“年凈收益”的計(jì)算方法可以參照表4。表62004年第一季度上海房地產(chǎn)市場(chǎng)資本化率指數(shù)表（假設(shè)）租金單位：人民幣元/M2·日寫字樓商鋪廠房資本化率平均凈租金資本化率平均凈租金資本化率平均凈租金一級(jí)辦公區(qū)一級(jí)商業(yè)區(qū)一級(jí)工業(yè)區(qū)小陸家嘴6-8%6.60南京路7-9%13.20漕河涇開發(fā)區(qū)9-11%1.00寫字樓商鋪廠房資本化率平均凈租金資本化率平均凈租金資本化率平均凈租金淮海路6-8%5.80淮海路7-9%13.50張江高科9-11%0.80南京西路6-8%5.80四川北路7-9%4.50金橋9-11%0.70虹橋7-8%4.50城隍廟7-9%11.20外高橋9-11%0.60徐家匯6-8%5.00徐家匯7-9%14.90閔行開發(fā)區(qū)9-11%0.60二級(jí)辦公區(qū)二級(jí)商業(yè)區(qū)二級(jí)工業(yè)區(qū)肇家浜路7-9%3.00新客站8-10%8.50青浦開發(fā)區(qū)10-12%0.50大柏樹7-9%2.00張揚(yáng)路8-10%5.10嘉定開發(fā)區(qū)10-12%0.50長(zhǎng)壽路7-9%2.50五角場(chǎng)8-10%4.50莘莊開發(fā)區(qū)10-12%0.50邊緣辦公區(qū)社區(qū)商業(yè)街三級(jí)工業(yè)區(qū)控江/鞍山路8-10%1.50曹楊路9-11%3.50南匯工業(yè)園11-13%0.40中山北/光復(fù)路8-10%1.50聞喜路9-11%2.50九富工業(yè)區(qū)11-13%0.40鄰里商業(yè)點(diǎn)10-12%1.50注：對(duì)于住宅而言，存在大量的交易案例，多采用市場(chǎng)比較法估價(jià)，故其資本化率在上表中略去。在成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，資本化率總體上應(yīng)該按上述規(guī)律出現(xiàn)。上海房地產(chǎn)市場(chǎng)可以說(shuō)已基本具備采用市場(chǎng)提取法獲得上述數(shù)據(jù)的條件。但必須強(qiáng)調(diào)的是：建立上述資本化率的指數(shù)體系并不能取代在個(gè)案評(píng)估工作中用市場(chǎng)提取法獲得個(gè)案資本化率。資本化率指數(shù)體系與個(gè)案資本化率的關(guān)系是共性與個(gè)性的關(guān)系，是指導(dǎo)關(guān)系，不是替代關(guān)系。資本化率指數(shù)來(lái)源于個(gè)案資本化率，反過(guò)來(lái)有為確定個(gè)案資本化率提供參考基礎(chǔ)。資本化率指數(shù)并不能取代個(gè)案資本化率，估價(jià)師更不能在評(píng)估個(gè)案中不加分析地籠統(tǒng)地套用資本化率指數(shù)。其作用就如同我們熟悉的中房指數(shù)、預(yù)售商品房指數(shù)和二手房指數(shù)，這些指數(shù)的運(yùn)用并不能完全說(shuō)明某個(gè)個(gè)案的價(jià)格趨勢(shì)，而只是一個(gè)基礎(chǔ)參考性的系數(shù)。當(dāng)然，要真正有市場(chǎng)提取法獲取資本化率并建立起一套完整的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域資本化率指數(shù)體系，其工作量相當(dāng)大。在現(xiàn)階段建議可以由幾個(gè)資質(zhì)較好、實(shí)力較強(qiáng)的房地產(chǎn)評(píng)估公司分別包干區(qū)域，并定期提供更新的數(shù)據(jù)。與此同時(shí)，評(píng)估公司也可以結(jié)合房地產(chǎn)銷售代理、中介公司第一手資料的優(yōu)勢(shì)，共同完成此工作。這些數(shù)據(jù)從采集、甄別、歸納、整理、計(jì)算到發(fā)布也應(yīng)該參照市場(chǎng)比較法的規(guī)范做法，建立起一套標(biāo)準(zhǔn)程序。此指數(shù)體系發(fā)布的數(shù)據(jù)僅作為各估價(jià)師在工作中的參考依據(jù)。如果有確實(shí)個(gè)案的類似房地產(chǎn)租售的成交案例，則應(yīng)以此為準(zhǔn)確定資本化率。這樣，資本化率的使用就有了一定的規(guī)范，減少了隨意性，使收益還原法的信服度得以提高，避免了不必要的糾紛。當(dāng)前，估價(jià)理論是完善的、系統(tǒng)的。各種估價(jià)方法的估價(jià)值計(jì)算公式，理論依據(jù)也是充分的、正確的，引起估價(jià)糾紛產(chǎn)生的根本原因是參數(shù)值不客觀。如果專題研究各級(jí)參數(shù)客觀標(biāo)準(zhǔn)及其修正體系，并編