房地產稅務籌劃10大案例課件

房地產稅務籌劃10大案例課件購買土地與購買股權開發(fā)項目設置子公司與分公司合作開發(fā)利益分配土地增值稅定價區(qū)間土地使用權返還案例一案例二案例三案例五案例四購買土地與購買股權開發(fā)項目設置合作開發(fā)利益分配土地增值稅定價2案例六代建行為與稅務風險案例七首付一成促銷案例八促銷個人所得稅案例九賣房返本金打什么算盤案例十商業(yè)地產出租與自營案例六代建行為與稅務風險案例七首付一成促銷案例八促銷個人所得3【案例1】直接購買土地與購買公司股權

納稅籌劃

A房地產開發(fā)企業(yè)購買了C公司股東B所持有的全部股權，已知C公司實收資本賬面價值1000萬元，A公司出資3000萬元，成為C公司唯一股東，C公司資產主要為一座辦公樓。購買目的：拆舊獲得土地。

籌劃目的：購買股權手續(xù)簡便，省稅。

【案例1】直接購買土地與購買公司股權

納稅籌劃A房地產開發(fā)新聞鏈接：省稅嗎？新聞鏈接：省稅嗎？黑石公司繳納所得稅嗎？問題3問題2問題1黑石公司繳納土地增值稅嗎？黑石公司繳納營業(yè)稅嗎？黑石公司繳納所得稅嗎？問題3問題2問題1黑石公司繳納土地增A公司能參照黑石嗎？NO!A公司購買C公司股東B全部股權：

B營業(yè)稅：免！

A契稅：免！

C企業(yè)所得稅：2000×25%=500萬元

C土地增值稅：2000×30%=600萬元稅負：1100萬元A公司能參照黑石嗎？NO!A公司購買C公司股東B全部股權：A公司能參照黑石嗎？NO!A公司購買C公司土地

B營業(yè)稅：(3000-1000)

×5%=100萬元

A契稅：3000×4%=120萬元

A企業(yè)所得稅：2000×25%=500萬元土地增值稅：2000×30%=600萬元稅負：220萬元A公司能參照黑石嗎？NO!A公司購買C公司土地稅中望月建議企業(yè)重組獲取土地不僅要考慮現時納稅義務，還要考慮未來開發(fā)納稅義務。購買股權后以C公司名義開發(fā)手續(xù)限制要考慮。A、C公司所得稅、土地增值稅征收方式問題。稅中望月建議企業(yè)重組獲取土地不僅要考慮現時納稅義務，還要考慮【案例2】開發(fā)項目設置子公司還是分公司區(qū)別在哪里？A房地產開發(fā)企業(yè)欲投資上海進行開發(fā)，面臨問題是，在上海應該設立分公司還是設立子公司？【案例2】開發(fā)項目設置子公司還是分公司區(qū)別在哪里？A房區(qū)別點子公司分公司關注方面法律屬性《公司法》第十四條規(guī)定：子公司具有法人資格，依法獨立承擔民事責任。分公司不具有法人資格，其民事責任由總公司承擔。分公司可使用總公司開發(fā)資質；子公司要重新申辦資質。分公司不要注冊資金，申辦簡便；子公司要注冊資金，申辦手續(xù)復雜。所得稅獨立納稅與總公司合并納稅合并納稅優(yōu)勢在于盈虧互補，母子公司體制不具備此種條件。母子公司形成關聯(lián)關系，不利于資金調配及業(yè)務往來。征收方式不同，便于母子公司調節(jié)稅負結構。分公司上繳管理費不產生稅務問題；子公司上繳管理費要具備一定條件。風險控制獨立控制分公司牽連總公司稅務檢查、稽查。信用評級經濟糾紛、仲裁、起訴。土地流轉土地流轉難土地流轉容易子公司承受母公司土地產生稅收問題，契稅、所得稅、土地增值稅、營業(yè)稅等。分公司承受母公司土地屬于正常流轉。不設為分公司，設為項目部手續(xù)更簡便。區(qū)域限制政府稅源要求一般無要求當地政府為保稅源，可強制要求設立子公司。區(qū)別點子公司分公司關注方面法律屬性《公司法》第十四條規(guī)定：子A房地產開發(fā)企業(yè)在上海設立子公司B從事房地產開發(fā)，B公司利潤率20%，所得稅稅負5%。

A母公司在機構所在地核定征收企業(yè)所得稅，應稅所得率15%，所得稅稅負3.75%。

A、B公司管理層主要在A公司列支。A公司想減少B公司稅負，計劃管理層工資下放列支到B公司?？尚行裕緼房地產開發(fā)企業(yè)在上海設立子公司B從事房地產開發(fā)，B公A房地產開發(fā)企業(yè)在南京設立分公司C從事房地產開發(fā)，C公司利潤率不足10%。

A公司在機構所在地核定征收企業(yè)所得稅，應稅所得率15%，所得稅稅負3.75%。

C公司所得稅按總公司稅負3.75%繳納，土地增值稅當地主管稅務局答復：所得稅核定征收，土地增值稅也要核定征收。還能降低稅負嗎？A房地產開發(fā)企業(yè)在南京設立分公司C從事房地產開發(fā)，C公【案例3】合作開發(fā)如何利潤分配最大化項目利潤分配分配開發(fā)產品【案例3】合作開發(fā)如何利潤分配最大化項目利潤分配一方出資、一方開發(fā)2.不成立合營公司分配項目利潤1.成立合營公司3.不成立合營公司分配開發(fā)產品一方出資、一方開發(fā)2.不成立合營公司分配項目利潤1.成立【案例】東方公司準備以2000萬元人民幣投資中瀾房地產公司的某住宅開發(fā)項目，雙方約定不成立獨立法人項目公司，由中瀾房地產公司獨立開發(fā)，投資方案擬定如下：方案一：項目實現的利潤按各自投資比例分紅，項目利潤為1500萬元，東方公司享有1000萬元。方案二：東方公司按照投資比例分配開發(fā)產品，假定該投資項目單位住宅計稅成本為45萬元，單位住宅銷售價格為75萬元，東方公司享有40套單位住宅?！景咐?】合作開發(fā)如何利潤分配最大化【案例】東方公司準備以2000萬元人民幣投資中瀾房地產公司【案例4】土地增值稅定價策略回避無效價格區(qū)間普通住宅價格策略【案例4】土地增值稅定價策略回避無效價格區(qū)間可扣除項目2稅金收入10土地成本建安等其他成本3開發(fā)費用加計扣除增值額增值率適用稅率應納稅額(2+3)×10％＝0.510×6％＝0.6（2＋3）×20％＝110－7.1＝2.92.9/7.1=40.8%30%2.9×30％＝0.872+3+0.5+0.6+1=7.1【案例】A項目銷售收入10萬元，土地取得價款2萬元，建安、配套等開發(fā)成本3萬元，營業(yè)稅金及附加率6％，計算應繳納土地增值稅土地增值稅基本原理可扣除項目2稅金收入10土地成本建安等其他成本3開發(fā)費用加計【案例5】土地出讓款返還有無運作空間?沖減土地購置成本營業(yè)外收入有無其他途徑？【案例5】土地出讓款返還有無運作空間?沖減土地購置成本營業(yè)外招拍掛，是當前開發(fā)商拿地的基本途徑。政府出于招商引資、建設回遷房、基礎設施建設等原因。對開發(fā)商通過招拍掛取得土地后繳納的土地出讓金進行一定比例或額度的返還。共同特點：“沒有直接說土地返還款”由于政府與開發(fā)商之間約定返還的條件和形式不同，稅務處理也不盡相同。稅務機關對收入的涉稅認定，本著實質重于形式原則，主要依據是政府與開發(fā)商簽定的出讓協(xié)議和補充協(xié)議的約定內容進行判定。招拍掛，是當前開發(fā)商拿地的基本途徑?！景咐緼房地產開發(fā)企業(yè)經S市政府招商進入該地區(qū)從事房地產開發(fā)，雙方招商協(xié)議約定，A企業(yè)招拍掛價格高于100萬元/畝的價格由當地政府以補貼方式返還。實際招拍掛價格為130萬元/畝，A企業(yè)先期購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為13000萬元，企業(yè)已繳納10000萬元。招商協(xié)議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助3000萬元，用于支持A企業(yè)配套建設。

政府招商引資獎勵，返還未約定用途【案例】A房地產開發(fā)企業(yè)經S市政府招商進入該地區(qū)從事房地產開企業(yè)所得稅可否緩繳？土地增值稅能否不沖成本？企業(yè)所得稅可否緩繳？【案例6】代建行為如何回避稅務風險？在房地產開發(fā)市場行為中，擁有土地使用權而沒有房地產開發(fā)資質的企業(yè)尋找有資質的企業(yè)聯(lián)合開發(fā)比較常見，但是不排除其中名為“聯(lián)合開發(fā)”實為“代建”的合作形式潛在的稅務風險?！景咐?】代建行為如何回避稅務風險？在房地產開發(fā)市場行為中，【案例】東方公司取得一宗土地使用權，經建設規(guī)劃部門批準，建設商住樓項目。由于東方公司沒有房地產開發(fā)資質，決定與中瀾房地產公司合作開發(fā)，雙方簽訂了委托開發(fā)、銷售協(xié)議。

協(xié)議約定該開發(fā)項目的所有成本、費用均由東方公司支付，開發(fā)產品委托中瀾房地產公司銷售，銷售合同由中瀾房地產公司與買方簽訂，但是銷售不動產發(fā)票由東方公司開具，東方公司以該樓盤銷售收入的3%支付房地產公司開發(fā)、銷售手續(xù)費?！景咐繓|方公司取得一宗土地使用權，經建設規(guī)劃部門批準，建設【問題1】本案例中，東方公司自身不具備房地產開發(fā)資質，以自身名義取得了建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證但是無法取得預售許可證。即便與天山房地產公司合作開發(fā)，由于此種聯(lián)建開發(fā)的特殊性，也無法直接取得房屋的銷售許可，只能在辦理完產權登記后進行房屋的二次轉讓。這是本案例中銷售階段要考慮的問題。所以，該商住樓的銷售主體實質上是東方公司，中瀾房地產公司只是受托代建和代理銷售而已。在這種情形下，該商住樓開發(fā)過程中合作雙方應當如何進行稅務處理呢？【案例分析】【問題1】本案例中，東方公司自身不具備房地產開發(fā)資質，以自身【案例7】首付一成促銷稅務風險？溫家寶：堅持調控不動搖。合理的房價，應該是使房價與居民的收入相適應，房價與成本和合理的利潤相匹配。【案例7】首付一成促銷稅務風險？溫家寶：堅持調控不動搖。合理【案例8】促銷個人所得稅？財稅[2011]50號：《財政部、國家稅務總局關于企業(yè)促銷展業(yè)贈送禮品有關個人所得稅問題的通知》【案例8】促銷個人所得稅？財稅[2011]50號：《財政部、【案例8】促銷個人所得稅?不征稅情形：明確企業(yè)在銷售商品（產品）和提供服務過程中向個人贈送禮品不征收個人所得稅的類型包括

企業(yè)通過價格折扣、折讓方式向個人銷售商品（產品）和提供服務；1企業(yè)在向個人銷售商品（產品）和提供服務的同時給予贈品，如通信企業(yè)對個人購買手機贈話費、入網費，或者購話費贈手機等；23企業(yè)對累積消費達到一定額度的個人按消費積分反饋禮品?！景咐?】促銷個人所得稅?不征稅情形：明確企業(yè)在銷售商品（產【案例8】促銷個人所得稅？問題：房地產開發(fā)企業(yè)促銷活動中承諾，業(yè)主開盤簽約即獲贈冰箱一臺，是否征收個人所得稅？征稅？【案例8】促銷個人所得稅？問題：房地產開發(fā)企業(yè)促銷活動中承諾【案例9】賣房返本意圖可為？六年返本絕非餡餅！！【案例9】賣房返本意圖可為？六年返本絕非餡餅??！【案例】A房地產公司銷售政策，推售房源價格統(tǒng)一按10000元/㎡單價計算，與客戶簽訂“房屋無償使用協(xié)議”。

1.客戶簽訂“房屋無償使用協(xié)議”之日起60天內付清全款，房款作為借款六年后全款一次性返還客戶。作為借款補償，客戶無償使用該住宅50年，不享有產權，業(yè)主可以轉租。

2.客戶六年內申請購房：六年內客戶要求購房的，可以按協(xié)議簽訂價格簽訂《商品房買賣合同》，本金自動轉為購房款。

3.客戶六年內申請退房：滿一年以上不滿六年，如客戶因特殊原需終止協(xié)議的，全款退還客戶，并按10%/年計算利息（不計復利），解除協(xié)議，收回使用權。【案例9】六年返本銷售【案例】A房地產公司銷售政策，推售房源價格統(tǒng)一按10000元背景資料：A單位200平米別墅/套，價格7000元/平米，單套價款140萬元，B客戶借款成本（單利）假設18%?！景咐?】六年返本銷售背景資料：A單位200平米別墅/套，價格7000元/平米，單【案例10】商業(yè)地產售后回購與回租自營出租隨意?。∩虡I(yè)旺鋪?。　景咐?0】商業(yè)地產售后回購與回租自營出租隨意?。∩虡I(yè)旺鋪！【案例】東方房地產公司2008年1月將兩套商鋪銷售給某客戶，售價為300萬元，銷售合同約定，2011年1月，房地產公司將重新購回該商鋪，回購價為390萬元，雙方暫不辦理產權過戶手續(xù)。目的：融資為目的，回購價差相當于利息支出。稅收處理：不確認收入?！臼酆蠡刭彙俊景咐繓|方房地產公司2008年1月將兩套商鋪銷售給某客戶，房地產稅務籌劃10大案例課件購買土地與購買股權開發(fā)項目設置子公司與分公司合作開發(fā)利益分配土地增值稅定價區(qū)間土地使用權返還案例一案例二案例三案例五案例四購買土地與購買股權開發(fā)項目設置合作開發(fā)利益分配土地增值稅定價36案例六代建行為與稅務風險案例七首付一成促銷案例八促銷個人所得稅案例九賣房返本金打什么算盤案例十商業(yè)地產出租與自營案例六代建行為與稅務風險案例七首付一成促銷案例八促銷個人所得37【案例1】直接購買土地與購買公司股權

納稅籌劃

A房地產開發(fā)企業(yè)購買了C公司股東B所持有的全部股權，已知C公司實收資本賬面價值1000萬元，A公司出資3000萬元，成為C公司唯一股東，C公司資產主要為一座辦公樓。購買目的：拆舊獲得土地。

籌劃目的：購買股權手續(xù)簡便，省稅。

【案例1】直接購買土地與購買公司股權

納稅籌劃A房地產開發(fā)新聞鏈接：省稅嗎？新聞鏈接：省稅嗎？黑石公司繳納所得稅嗎？問題3問題2問題1黑石公司繳納土地增值稅嗎？黑石公司繳納營業(yè)稅嗎？黑石公司繳納所得稅嗎？問題3問題2問題1黑石公司繳納土地增A公司能參照黑石嗎？NO!A公司購買C公司股東B全部股權：

B營業(yè)稅：免！

A契稅：免！

C企業(yè)所得稅：2000×25%=500萬元

C土地增值稅：2000×30%=600萬元稅負：1100萬元A公司能參照黑石嗎？NO!A公司購買C公司股東B全部股權：A公司能參照黑石嗎？NO!A公司購買C公司土地

B營業(yè)稅：(3000-1000)

×5%=100萬元

A契稅：3000×4%=120萬元

A企業(yè)所得稅：2000×25%=500萬元土地增值稅：2000×30%=600萬元稅負：220萬元A公司能參照黑石嗎？NO!A公司購買C公司土地稅中望月建議企業(yè)重組獲取土地不僅要考慮現時納稅義務，還要考慮未來開發(fā)納稅義務。購買股權后以C公司名義開發(fā)手續(xù)限制要考慮。A、C公司所得稅、土地增值稅征收方式問題。稅中望月建議企業(yè)重組獲取土地不僅要考慮現時納稅義務，還要考慮【案例2】開發(fā)項目設置子公司還是分公司區(qū)別在哪里？A房地產開發(fā)企業(yè)欲投資上海進行開發(fā)，面臨問題是，在上海應該設立分公司還是設立子公司？【案例2】開發(fā)項目設置子公司還是分公司區(qū)別在哪里？A房區(qū)別點子公司分公司關注方面法律屬性《公司法》第十四條規(guī)定：子公司具有法人資格，依法獨立承擔民事責任。分公司不具有法人資格，其民事責任由總公司承擔。分公司可使用總公司開發(fā)資質；子公司要重新申辦資質。分公司不要注冊資金，申辦簡便；子公司要注冊資金，申辦手續(xù)復雜。所得稅獨立納稅與總公司合并納稅合并納稅優(yōu)勢在于盈虧互補，母子公司體制不具備此種條件。母子公司形成關聯(lián)關系，不利于資金調配及業(yè)務往來。征收方式不同，便于母子公司調節(jié)稅負結構。分公司上繳管理費不產生稅務問題；子公司上繳管理費要具備一定條件。風險控制獨立控制分公司牽連總公司稅務檢查、稽查。信用評級經濟糾紛、仲裁、起訴。土地流轉土地流轉難土地流轉容易子公司承受母公司土地產生稅收問題，契稅、所得稅、土地增值稅、營業(yè)稅等。分公司承受母公司土地屬于正常流轉。不設為分公司，設為項目部手續(xù)更簡便。區(qū)域限制政府稅源要求一般無要求當地政府為保稅源，可強制要求設立子公司。區(qū)別點子公司分公司關注方面法律屬性《公司法》第十四條規(guī)定：子A房地產開發(fā)企業(yè)在上海設立子公司B從事房地產開發(fā)，B公司利潤率20%，所得稅稅負5%。

A母公司在機構所在地核定征收企業(yè)所得稅，應稅所得率15%，所得稅稅負3.75%。

A、B公司管理層主要在A公司列支。A公司想減少B公司稅負，計劃管理層工資下放列支到B公司。可行性？A房地產開發(fā)企業(yè)在上海設立子公司B從事房地產開發(fā)，B公A房地產開發(fā)企業(yè)在南京設立分公司C從事房地產開發(fā)，C公司利潤率不足10%。

A公司在機構所在地核定征收企業(yè)所得稅，應稅所得率15%，所得稅稅負3.75%。

C公司所得稅按總公司稅負3.75%繳納，土地增值稅當地主管稅務局答復：所得稅核定征收，土地增值稅也要核定征收。還能降低稅負嗎？A房地產開發(fā)企業(yè)在南京設立分公司C從事房地產開發(fā)，C公【案例3】合作開發(fā)如何利潤分配最大化項目利潤分配分配開發(fā)產品【案例3】合作開發(fā)如何利潤分配最大化項目利潤分配一方出資、一方開發(fā)2.不成立合營公司分配項目利潤1.成立合營公司3.不成立合營公司分配開發(fā)產品一方出資、一方開發(fā)2.不成立合營公司分配項目利潤1.成立【案例】東方公司準備以2000萬元人民幣投資中瀾房地產公司的某住宅開發(fā)項目，雙方約定不成立獨立法人項目公司，由中瀾房地產公司獨立開發(fā)，投資方案擬定如下：方案一：項目實現的利潤按各自投資比例分紅，項目利潤為1500萬元，東方公司享有1000萬元。方案二：東方公司按照投資比例分配開發(fā)產品，假定該投資項目單位住宅計稅成本為45萬元，單位住宅銷售價格為75萬元，東方公司享有40套單位住宅。【案例3】合作開發(fā)如何利潤分配最大化【案例】東方公司準備以2000萬元人民幣投資中瀾房地產公司【案例4】土地增值稅定價策略回避無效價格區(qū)間普通住宅價格策略【案例4】土地增值稅定價策略回避無效價格區(qū)間可扣除項目2稅金收入10土地成本建安等其他成本3開發(fā)費用加計扣除增值額增值率適用稅率應納稅額(2+3)×10％＝0.510×6％＝0.6（2＋3）×20％＝110－7.1＝2.92.9/7.1=40.8%30%2.9×30％＝0.872+3+0.5+0.6+1=7.1【案例】A項目銷售收入10萬元，土地取得價款2萬元，建安、配套等開發(fā)成本3萬元，營業(yè)稅金及附加率6％，計算應繳納土地增值稅土地增值稅基本原理可扣除項目2稅金收入10土地成本建安等其他成本3開發(fā)費用加計【案例5】土地出讓款返還有無運作空間?沖減土地購置成本營業(yè)外收入有無其他途徑？【案例5】土地出讓款返還有無運作空間?沖減土地購置成本營業(yè)外招拍掛，是當前開發(fā)商拿地的基本途徑。政府出于招商引資、建設回遷房、基礎設施建設等原因。對開發(fā)商通過招拍掛取得土地后繳納的土地出讓金進行一定比例或額度的返還。共同特點：“沒有直接說土地返還款”由于政府與開發(fā)商之間約定返還的條件和形式不同，稅務處理也不盡相同。稅務機關對收入的涉稅認定，本著實質重于形式原則，主要依據是政府與開發(fā)商簽定的出讓協(xié)議和補充協(xié)議的約定內容進行判定。招拍掛，是當前開發(fā)商拿地的基本途徑?！景咐緼房地產開發(fā)企業(yè)經S市政府招商進入該地區(qū)從事房地產開發(fā)，雙方招商協(xié)議約定，A企業(yè)招拍掛價格高于100萬元/畝的價格由當地政府以補貼方式返還。實際招拍掛價格為130萬元/畝，A企業(yè)先期購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為13000萬元，企業(yè)已繳納10000萬元。招商協(xié)議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助3000萬元，用于支持A企業(yè)配套建設。

政府招商引資獎勵，返還未約定用途【案例】A房地產開發(fā)企業(yè)經S市政府招商進入該地區(qū)從事房地產開企業(yè)所得稅可否緩繳？土地增值稅能否不沖成本？企業(yè)所得稅可否緩繳？【案例6】代建行為如何回避稅務風險？在房地產開發(fā)市場行為中，擁有土地使用權而沒有房地產開發(fā)資質的企業(yè)尋找有資質的企業(yè)聯(lián)合開發(fā)比較常見，但是不排除其中名為“聯(lián)合開發(fā)”實為“代建”的合作形式潛在的稅務風險?！景咐?】代建行為如何回避稅務風險？在房地產開發(fā)市場行為中，【案例】東方公司取得一宗土地使用權，經建設規(guī)劃部門批準，建設商住樓項目。由于東方公司沒有房地產開發(fā)資質，決定與中瀾房地產公司合作開發(fā)，雙方簽訂了委托開發(fā)、銷售協(xié)議。

協(xié)議約定該開發(fā)項目的所有成本、費用均由東方公司支付，開發(fā)產品委托中瀾房地產公司銷售，銷售合同由中瀾房地產公司與買方簽訂，但是銷售不動產發(fā)票由東方公司開具，東方公司以該樓盤銷售收入的3%支付房地產公司開發(fā)、銷售手續(xù)費。【案例】東方公司取得一宗土地使用權，經建設規(guī)劃部門批準，建設【問題1】本案例中，東方公司自身不具備房地產開發(fā)資質，以自身名義取得了建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證但是無法取得預售許可證。即便與天山房地產公司合作開發(fā)，由于此種聯(lián)建開發(fā)的特殊性，也無法直接取得房屋的銷售許可，只能在辦理完產權登記后進行房屋的二次轉讓。這是本案例中銷售階段要考慮的問題。所以，該商住樓的銷售主體實質上是東方公司，中瀾房地產公司只是受托代建和代理銷售而已。在這種情形下，該商住樓開發(fā)過程中合作雙方應當如何進行稅務處理呢？【案例分析】【問題1】本案例中，東方公司自身不具備房地產開發(fā)資質，以自身【案例7】首付一成促銷稅務風險？溫家寶：堅持調控不動搖。合理的房價，應該是使房價與居民的收入相適應，房價與成本和合理的利潤相匹配?！景咐?】首付一成促銷稅務風險？溫家寶：堅持調控不動搖。合理【案例8】促銷個人所得稅？財稅[2011]50號：《財政部、國家稅務總局關于企業(yè)促銷展業(yè)贈送禮品有關個人所得稅問題的通知》【案例8】促銷個人所得稅？財稅[2011]50號：《財政部、【案例8】促銷個人所得稅?不征稅情形：明確企業(yè)在