高力國際-北京辦公樓市場的產(chǎn)業(yè)機遇和未來展望-10正式版

雷達|北京|2022年11月30日北京辦公樓市場的產(chǎn)業(yè)機遇和未來展望高質量發(fā)展引領產(chǎn)業(yè)變革10月22日，黨的二十大勝利閉幕。二十大報告總結了過去十年來中國經(jīng)濟社會取得的一系列舉世矚目的成績。國內生產(chǎn)總值從54萬億元增長到114萬億元，我國經(jīng)濟總量占世界經(jīng)濟的比重達百分之十八點五，提高七點二個百分點，穩(wěn)居世界第二位。一些關鍵核心技術實現(xiàn)突破，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展壯大，載人航天、探月探火、深海深地探測、超級計算機、衛(wèi)星導航、量子信息、核電技術、大飛機制造、生物醫(yī)藥等取得重大成果，進入創(chuàng)新型國家行列。報告指出未來的5到10年中國將著力推動高質量發(fā)展，主動構建新發(fā)展格局。中國經(jīng)濟的增長將不再僅僅關注增速，而是將把經(jīng)濟增長質量放到更重要的位置。從產(chǎn)業(yè)發(fā)展角度來看，要把發(fā)展經(jīng)濟的著力點放在實體經(jīng)濟上，推進新型工業(yè)化，加快建設制造強國、質量強國、航天強國、交通強國、網(wǎng)絡強國、數(shù)字中國。目前，國際環(huán)境日趨復雜，世界經(jīng)濟低迷，全球市場出現(xiàn)萎縮。中美之間博弈加劇，貿易保護主義不斷抬頭，國際貿易摩擦不斷。報告中將新安全格局放到了更重要的位置，強調了中國的糧食、能源資源、重要產(chǎn)業(yè)鏈和供應鏈安全。新安全格局保障新發(fā)展格局，維護國家安全和社會穩(wěn)定。中國的先進制造業(yè)核心競爭力不強，面臨的“卡脖子”問題日趨嚴重，亟待升級轉型，從而達到產(chǎn)業(yè)鏈、供應鏈的自主可控。特別是一些關系到國家社會民生的核心技術和產(chǎn)品長期對外依存度過高，一旦出現(xiàn)貿易摩擦，便陷入了“卡脖子”的困境，進一步影響到經(jīng)濟發(fā)展和國家安全。以北京為例，在北京市政府發(fā)布的《北京市“十四五”時期高精尖產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》中就曾指出，當前北京高精尖產(chǎn)業(yè)的綜合實力與首都高質量發(fā)展的要求仍然存在著差距，先進制造業(yè)的核心競爭力不強，面臨的產(chǎn)業(yè)鏈、供應鏈“卡脖子”問題依然存在。規(guī)劃認為在“十四五”乃至更長時期，北京的高精尖產(chǎn)業(yè)仍將有大有可為的戰(zhàn)略機遇期。規(guī)劃提出，至2025年，北京市高精尖產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值比重將達到30%以上，萬億級產(chǎn)業(yè)集群數(shù)量4-5個。同時，規(guī)劃提出了打造高精尖產(chǎn)業(yè)2.0升級版，構建“2441”高精尖產(chǎn)業(yè)體系?！?441”高精尖產(chǎn)業(yè)體系2441兩個國際引領支柱產(chǎn)業(yè)四個北京智造四個北京服務一批未來前沿產(chǎn)業(yè)?新一代信息技術：區(qū)塊鏈與?生物技術與區(qū)域布局：海淀、朝陽、集成電路生命科學先進計算經(jīng)開區(qū)?碳減排與碳智能網(wǎng)聯(lián)中和目標：到2025年實現(xiàn)2.5科技服務業(yè)?前沿新材料汽車萬億營收?量子信息?光電子智能制造?醫(yī)藥健康：智慧城市?新型存儲器與設備區(qū)域布局：昌平、海淀、?腦科學與腦機接口大興、經(jīng)開區(qū)…綠色能源與信息內容目標：到2025年實現(xiàn)1萬節(jié)能環(huán)保消費億營收資料來源：《北京市“十四五”時期高精尖產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》辦公樓作為產(chǎn)業(yè)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)集聚的重要載體和組成部分，產(chǎn)業(yè)結構的變革往往會在很大程度上影響辦公樓市場的發(fā)展。從一線城市相對成熟的辦公樓市場需求特征中我們可以看到，近3-5年以互聯(lián)網(wǎng)平臺企業(yè)為代表的新興產(chǎn)業(yè)不斷成長壯大帶來了大量新增需求。其市場影響力使得部分市場和各優(yōu)質辦公樓項目收益頗豐。2新周期帶來新調整，北京辦公樓市場砥礪前行從2018年到2021年，北京甲級寫字樓市場進入了供應端為主導的高供應期。以中服地塊北區(qū)和麗澤南區(qū)為代表的高品質項目集中入市，四年內市場新增供應總量超了300萬平方米（3,230萬平方英尺）。市場空置率因此從2018年初的8.1%攀升到2020年末的19.4%，市場租金也在2018年觸及到最高點后一路下滑，租金四年的調整幅度達到15.7%。近兩年，隨著經(jīng)濟逐步企穩(wěn)和疫情防控的常態(tài)化，被壓抑的企業(yè)辦公需求開始釋放。2021年北京商辦市場（包含甲乙級寫字樓及產(chǎn)業(yè)園）總凈吸納量接近290萬平方米（3,120萬平方英尺），創(chuàng)造了有歷史記錄以來的新高。其中，產(chǎn)業(yè)園和甲級寫字樓市場均突破百萬平方米。企業(yè)需求的的核心動力來自于以互聯(lián)網(wǎng)軟件與服務為代表的互聯(lián)網(wǎng)科技類企業(yè)。更具體而言，則是集中在頭部大廠和toC的服務類平臺。得益于此，甲級寫字樓的空置率從2020末的19.4%大幅下降到2021年末15%，部分子市場的租金已經(jīng)出現(xiàn)企穩(wěn)跡象。2022年三季度北京甲級寫字樓及產(chǎn)業(yè)園各子市場租金及空置率同比變化情況數(shù)據(jù)來源：高力國際然而從2022年初開始，市場行情急轉直下，前三季度全商辦市場合計凈吸納量為-24萬平方米（-260萬平方英尺）。各市場凈吸納量對比去年均出現(xiàn)了大幅下滑。以2021年需求最強勁的互聯(lián)網(wǎng)科技為例，在超過5,000平方米（54,000平方英尺）的大宗新租租賃成交中，2022前三季度成交面積大幅縮減到只有不到18萬平米（194萬平方英尺），不及去年的15%。如果不是金融行業(yè)對于北京辦公樓市場的需求支撐，今年的辦公樓市場行情將會更加困難。3市場行情出現(xiàn)如此快速的反轉多數(shù)情況是由于多種原因的綜合所致，高力國際也因此總結了目前核心的影響因素：1疫情不斷散狀復發(fā)持續(xù)影響寫字樓租賃的活躍度2企業(yè)普遍持保守預期，辦公擴張意愿不足34

多數(shù)企業(yè)在辦公租賃上維持降本增效的策略創(chuàng)造最多增量需求的互聯(lián)網(wǎng)科技行業(yè)辦公需求大幅萎縮行業(yè)發(fā)展環(huán)境出現(xiàn)變化，流量紅利消失，行業(yè)進入轉型時期完成大面積租賃后，互聯(lián)網(wǎng)頭部企業(yè)進入辦公空間面積整合期目前，辦公樓市場已經(jīng)出現(xiàn)了新的產(chǎn)業(yè)變化?；ヂ?lián)網(wǎng)科技類企業(yè)需求的大幅調整將對市場去化產(chǎn)生巨大影響，也將大幅增加未來市場的不確定性?；ヂ?lián)網(wǎng)企業(yè)聚集的北部市場中，中關村、上地及望京-酒仙橋區(qū)域，空置率均持續(xù)走高。其中，望京-酒仙橋今年第三季度甲級市場空置率同比上漲了9.7個百分點，達到了18%；中關村的空置率在近15年首次攀升至10%。從私募投資觀察產(chǎn)業(yè)趨勢

Imageplaceholder由上面的市場環(huán)境變化可以看出，未來3-5年市場需求側的不確定性大幅升高。因此，在目前的市場環(huán)境下，投資機構和辦公樓業(yè)主面臨最重要的是以下三個問題：1.互聯(lián)網(wǎng)頭部大廠戰(zhàn)略調整的時候，現(xiàn)在的互聯(lián)網(wǎng)科技行業(yè)發(fā)展趨勢是否可持續(xù)？2.除了互聯(lián)網(wǎng)科技，還有什么其他的行業(yè)正在快速成長，形成未來新的市場增長極？3.這些潛在的快速成長的行業(yè)又都分布在北京哪里呢？回答這三個問題，需要回歸到商業(yè)地產(chǎn)的本質，即為產(chǎn)業(yè)服務的角度，也就是通過熱點產(chǎn)業(yè)變化來觀察。我們希望能夠為市場參與者提供一個觀察角度，即從私募投資的一級市場來看未來辦公樓行業(yè)的產(chǎn)業(yè)需求變化。機構用資金投票，今天獲取資源最多的行業(yè)或企業(yè)，大概率也就是明天辦公樓市場可持續(xù)的需求來源。投資事件樣本說明高力國際整理并分析了從2021年到2022年10月，共計1540條發(fā)生在北京的投資事件。投資類型涵蓋了風險投資中從天使或種子期到IPO的企業(yè)全成長周期，以及眾多戰(zhàn)略投資。由于C輪以前的成長企業(yè)其商業(yè)模式及產(chǎn)品尚不成熟，未經(jīng)過市場檢驗，所以我們此次未包含C輪之前的投資事件。因此，目前的投資事件包含過去一年10個月中發(fā)生在北京市場的C輪及以后的703個投資事件。由于大量事件的投資金額無法獲取，因此報告分析均基于投資事件數(shù)量進行。行業(yè)劃分說明我們基于各企業(yè)主營業(yè)務類型對其進行了行業(yè)分類。例如在互聯(lián)網(wǎng)軟件與服務中，多為互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的企業(yè)，產(chǎn)業(yè)+互聯(lián)網(wǎng)特征的企業(yè)均根據(jù)其核心產(chǎn)品或服務劃歸其所服務的行業(yè)。如互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)療類平臺企業(yè)我們將其劃分入醫(yī)療健康中的新健康服務類中。為了更好觀察芯片、集成電路、新能源汽車等行業(yè)，我們將其單獨分類說明并未將其歸為制造業(yè)。制造業(yè)包含如機器人、無人機和其他高端機械制造類企業(yè)。私募投資事件行業(yè)占比企業(yè)分布地占比能源環(huán)保,4.0%其他,21.9%汽車及零部件,互聯(lián)網(wǎng)軟件與服務,37.4%4.4%消費品,4.7%北清路,6.9%廣告媒體/娛樂出版,6.4%亦莊,9.1%互聯(lián)網(wǎng)硬件技術與中關村,17.8%設備,6.8%制造業(yè),7.1%醫(yī)療健康,16.5%上地,11.4%望京酒仙橋,11.8%數(shù)據(jù)來源：高力國際根據(jù)公開信息整理注釋：“其他”為不在主要寫字樓及產(chǎn)業(yè)園子市場范圍內的項目從行業(yè)的投資事件數(shù)量分布來看，互聯(lián)網(wǎng)軟件與服務占比達到37.4%，醫(yī)療健康緊隨其后占比達到16.5%。互聯(lián)網(wǎng)硬件技術與設備占比達到6.8%，互聯(lián)網(wǎng)科技行業(yè)的整體占比已經(jīng)接近45%。另外，制造業(yè)占比排名第三，達到7.1%。從行業(yè)數(shù)量分布就可以看出，在過去的近兩年時間中，互聯(lián)網(wǎng)科技行業(yè)依然是目前最受投資機構關注的行業(yè)。同時，從這些企業(yè)在北京市場的分布可以看到，中關村占比18%，望京酒仙橋占比12%，上地占比11%。這三大子市場也是北京已經(jīng)形成的西北和東北兩大創(chuàng)新組團，中關村依然是北京最具產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新力的辦公樓市場。換個角度講，如果企業(yè)依然以現(xiàn)有辦公地點就近擴張為首選，那么這三個子市場將在未來隨著企業(yè)擴張獲得源源不斷的新增需求。結合《北京“十四五”時期高精尖產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》中重點發(fā)展的高精尖行業(yè)，我們將分析重點放在互聯(lián)網(wǎng)科技行業(yè)（包含互聯(lián)網(wǎng)軟件與服務，互聯(lián)網(wǎng)硬件技術與設備），并同時展示醫(yī)療健康、制造業(yè)、汽車及零部件三大行業(yè)的細分賽道情況，及其所在子市場的分布。行業(yè)細分領域能夠更好的幫助辦公樓市場參與者更清晰的看清重點行業(yè)內的熱門細分賽道。行業(yè)的地理分布能夠更好的判斷未來哪些子市場的發(fā)展能夠充滿機遇。5互聯(lián)網(wǎng)軟件與服務細分行業(yè)占比企業(yè)分布占比其他,13%其他,18%中關村,21%工業(yè)互聯(lián)網(wǎng),5%軟件應用,游戲開發(fā),29%7%網(wǎng)絡安全,11%上地,燕莎,6%19%人工智能,大數(shù)據(jù)云計算,25%北清路,11%7%CBD,7%望京酒仙橋,數(shù)據(jù)來源：高力國際根據(jù)公開信息整理13%注釋：“其他”中包含虛擬現(xiàn)實、智慧運維平臺、網(wǎng)絡通信、區(qū)塊鏈等在互聯(lián)網(wǎng)軟件與服務類中，29%集中以互聯(lián)網(wǎng)平臺為主的軟件應用類企業(yè)中。除了傳統(tǒng)的社交、電商類平臺企業(yè)外，更多的是ToB類的企業(yè)服務為主，如人力資源等。另外，以大數(shù)據(jù)和云計算為核心技術支撐的企業(yè)占比也達到25%，如數(shù)字營銷、數(shù)據(jù)分析等，人工智能類企業(yè)緊隨其后，占比11%。隨著大數(shù)據(jù)、云計算、人工智能等新興技術的興起，網(wǎng)絡信息安全邊界實際上正在弱化，對于網(wǎng)絡安全的要求也在越來越高。數(shù)據(jù)安全、隱私保護甚至國家安全等核心安全問題的重視度不斷提高，網(wǎng)絡安全相關的投資也在不斷增多。因此，網(wǎng)絡安全所受到的投資關注度也相對較高，占比達到11%。從分布地來看，大部分企業(yè)集中在中關村、上地和望京酒仙橋，這些區(qū)域也是傳統(tǒng)的互聯(lián)網(wǎng)軟件類企業(yè)的聚集區(qū)，總占比超過40%。其中，大部分企業(yè)都選擇了產(chǎn)業(yè)園和乙級寫字樓作為辦公場地。服務類型占比C端占比：23%B端占比：77%從企業(yè)服務類型來看，超過7成的投資集中在了toB類企業(yè)，而toC的占比僅23%?？梢哉f，toC生態(tài)的擴張到達極限后，toB的關鍵發(fā)展期才剛剛開始，特別是國內互聯(lián)網(wǎng)的B端場景還遠沒有普及，相關服務更是遠沒有達到極限，還有更大的發(fā)展空間。從商業(yè)邏輯來看，ToB的企業(yè)針對商業(yè)決策多有著較長的決策周期，半年或一年的決策周期也很普遍。同時，服務于B端企業(yè)需要投入大量成本，且一旦服務獲得認可，多數(shù)企業(yè)不會隨便更換服務商。換句話說，整個商業(yè)決策更加慎重，其替換成本往往太大，獲得認可的toB企業(yè)有著更強大的競爭壁壘。中國下一階段面臨的供給側改革和企業(yè)效率提升將會為toB企業(yè)帶來更多的發(fā)展空間，而上面所提及的熱門被投細分賽道，如大數(shù)據(jù)、云計算、人工智能等，都是未來企業(yè)級應用場景的重要技術。6互聯(lián)網(wǎng)硬件技術與設備細分行業(yè)占比企業(yè)分布占比中關村,其他,27%17%上地,芯片集成電路,13%96%亦莊,北清路,23%數(shù)據(jù)來源：高力國際根據(jù)公開信息整理17%在互聯(lián)網(wǎng)硬件技術與設備行業(yè)的細分領域中，芯片集成電路類的技術研發(fā)型企業(yè)占比超過了9成，目前該行業(yè)主要集中在中關村、亦莊、北清路和上地子市場中。如今大數(shù)據(jù)、云計算、人工智能、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)等領域的快速發(fā)展，都離不開5G的革命浪潮。目前以5G為依托產(chǎn)生的行業(yè)所受的投資關注度很高，而5G的發(fā)展則高度依賴芯片集成電路產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，例如計算芯片、存儲芯片、控制芯片、感應芯片等。除了5G，工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、人工智能、智能汽車、數(shù)據(jù)中心等也都高度依賴半導體行業(yè)的發(fā)展。而在半導體的制造中，其中的精密零部件是技術含量較高、難度較大的環(huán)節(jié)之一，也是國內半導體設備企業(yè)“卡脖子”環(huán)節(jié)之一。如今的零部件行業(yè)龍頭企業(yè)集中在美日歐企業(yè)中。在疫情常態(tài)化及國際環(huán)境日趨復雜的背景下，對于半導體產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈自主可控就顯得更為重要。該類投資從中美貿易戰(zhàn)之后開始陸續(xù)增多，各類國家級引導基金紛紛落地，保證行業(yè)內優(yōu)質項目的研發(fā)資金需求，大力支持該行業(yè)的發(fā)展。隨著國產(chǎn)化替代大潮逐步開啟，未來的行業(yè)發(fā)展也將擁有更廣闊的市場空間。醫(yī)療健康細分行業(yè)占比 企業(yè)分布占比 “其他”中企業(yè)所屬區(qū)域占比Top3其他,基因治療,14%其他,AI治療,22%北清路,26%10%10%新器械,創(chuàng)新藥,20%16%望京酒仙新健康服橋,務,18%亦莊,10%中關村,23%13%

所屬區(qū)域 占比大興區(qū) 26.7%海淀區(qū) 16.7%昌平區(qū) 13.3%醫(yī)療健康相關的投資在疫情之后受到了更多投資機構的關注，目前已經(jīng)成為僅次于互聯(lián)網(wǎng)科技行業(yè)以外最受關注的行業(yè)。在醫(yī)療健康的細分行業(yè)中，基因檢測治療類企業(yè)占比22％，這類企業(yè)主要以腫瘤領域的基因檢測為主。創(chuàng)新類藥物的研發(fā)企業(yè)占比達到20％，此類企業(yè)多專注于研發(fā)治療惡性腫瘤、心腦血管病等重大疾病的創(chuàng)新藥品。新健康服務行業(yè)中多聚集了如人工智能、數(shù)字化診療平臺等創(chuàng)新平臺類企業(yè)。此外，高端影像設備、手術器械設備和AI影像治療類企業(yè)所受的關注度也較高。從企業(yè)的分布地來看，我們發(fā)現(xiàn)醫(yī)療保健類企業(yè)主要分布于位于亦莊、大興、昌平區(qū)域的生物醫(yī)藥基地產(chǎn)業(yè)園中，其中大部分醫(yī)療健康類專業(yè)園區(qū)都保持著較高的出租率。制造業(yè)細分行業(yè)占比 企業(yè)主要分布地Top3雷達,12%1上地2亦莊3中關村其他,8%無人機,機器人,40%在制造業(yè)中，機器人制造相關企業(yè)占比達到40％。主要集中10%在下游應用類服務機器人和工業(yè)機器人企業(yè)中。近年來，隨機械設備,著智能智造的轉型與發(fā)展，我國的機器人行業(yè)進入快速增長期。此外，疫情常態(tài)化的背景下，更加催生了更多領域向自10%高端設備,20%動化、無人化發(fā)展的態(tài)勢。當前，機器人制造類企業(yè)集中在上地、中關村及亦莊子市場中。數(shù)據(jù)來源：高力國際整理汽車及零部件1細分行業(yè)占比企業(yè)主要分布地Top3新能源汽車,1中關村2望京-酒仙橋3燕莎16%互聯(lián)網(wǎng)汽車平臺,自動駕駛,66%自動駕駛相關類企業(yè)當前是投資機構最為關注的領域，占比超過60％。除在傳統(tǒng)城市場景應用的無人駕駛產(chǎn)品外，17%應用于港口、礦區(qū)等場景的產(chǎn)品所受關注度也相對較高。根據(jù)《北京“十四五”時期高精尖產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》，力爭到2025年北京汽車產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值突破7,000億元，智能網(wǎng)聯(lián)汽車(L2級以上)滲透率達到80%。數(shù)據(jù)來源：高力國際整理注釋：１.由于C輪及以后事件數(shù)量較少不具有代表性，增加B輪及以前的事件進行合并分析能源環(huán)保1細分行業(yè)占比 企業(yè)主要分布地Top3環(huán)境治理, 能源材料,9% 9%

1四惠 2北清路3中關村能源設備,39% 在能源環(huán)保行業(yè)中，40％的企業(yè)為能源設備制造類企業(yè)。這清潔能源,類企業(yè)包含了電池、儲能等設備的研發(fā)與生產(chǎn)。為能源相關企業(yè)進行數(shù)字化轉型的企業(yè)所受投資關注度也相對較高，占15%比27％。當前，能源化工類企業(yè)的辦公地點較為分散，未形數(shù)據(jù)管理平臺,成明顯的集聚區(qū)域。根據(jù)《北京“十四五”時期高精尖產(chǎn)業(yè)發(fā)27%展規(guī)劃》，未來將在昌平、房山、大興等區(qū)重點布局綠色能源與節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)，力爭在2025年實現(xiàn)營業(yè)收入5,500億元。數(shù)據(jù)來源：高力國際整理注釋：１.由于C輪及以后事件數(shù)量較少不具有代表性，增加B輪及以前的事件進行合并分析啟示與展望方向比努力更重要。通關整理分析過去近兩年的私募投資事件，最直接的收獲就是非常清晰地捕捉目前哪些行業(yè)正在處于風口，哪些細分領域可能孵化出新一批的獨角獸，哪些子市場未來可能會有源源不斷的新增辦公需求。這些問題核心在于確定樓宇租賃策略中重點關注的行業(yè)方向，而不會因為方向性錯誤而錯過未來的獨角獸。同樣，在明確了樓宇所在區(qū)域的產(chǎn)業(yè)變化后，業(yè)主還需要考慮自身的政策、配套、硬件等核心參考指標是否能夠滿足這些新興企業(yè)的辦公需求。只有跟上市場變化的步伐，甚至提前預判市場變化，才能做到處變不驚。企業(yè)辦公空間擴張風格迥異。目前的風口集中在高精尖技術型企業(yè)或者toB企業(yè)，這類企業(yè)的擴張風格也和以C端服務為主的互聯(lián)網(wǎng)大廠或獨角獸企業(yè)風格不