北京房地產(chǎn)計(jì)劃運(yùn)營管理講義t共

房地產(chǎn)計(jì)劃運(yùn)營管理xxxx基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司xx2011年8月xx南通1xxxx基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司總經(jīng)理資深房地產(chǎn)管理咨詢專家清華大學(xué)/xx大學(xué)/上海交通大學(xué)房地產(chǎn)總裁班客座教授房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、商會特聘專家/多家知名地產(chǎn)企業(yè)常年顧問20年企業(yè)管理實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，10年管理咨詢經(jīng)驗(yàn)；主要從事房地產(chǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃、組織管控模式、流程管理、知識管理、人力資源管理項(xiàng)目的咨詢和培訓(xùn)；提出的流程驅(qū)動(dòng)型人力資源、績效管理理論及方法改變了目前房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理的局限性，從根本上提高人力資源管理的績效，在所咨詢的企業(yè)中使用這些實(shí)用的思想和方法都獲得了非常理想的效果；對房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)的運(yùn)營管理模式有深入的研究，包括萬科的客戶細(xì)分體系、龍湖的知識管理體系、中海的成本管理體系、以綠城與星河灣為代表的高端項(xiàng)目精細(xì)化運(yùn)營體系等；曾主導(dǎo)服務(wù)過的地產(chǎn)企業(yè)包括：中海地產(chǎn)、世茂集團(tuán)、富力地產(chǎn)、華潤置地、復(fù)地集團(tuán)、中鐵置業(yè)、北辰實(shí)業(yè)、新世界地產(chǎn)、上實(shí)地產(chǎn)、xx城建地產(chǎn)、中華企業(yè)、港中旅（中國）投資、西安天朗地產(chǎn)、西安紫薇地產(chǎn)、南京銀城地產(chǎn)、湖南鑫遠(yuǎn)集團(tuán)、武漢宏宇集團(tuán)、青建地產(chǎn)、浙江金基置業(yè)、浙江盾安房產(chǎn)、鄭州綠都置業(yè)、重慶首金地產(chǎn)、四川宏義集團(tuán)、成都和信地產(chǎn)等150余家。講師簡介-xx2內(nèi)容房地產(chǎn)計(jì)劃運(yùn)營概述影響快速運(yùn)營的關(guān)鍵因素計(jì)劃運(yùn)營體系的整體思路如何進(jìn)行有效的計(jì)劃管理3為什么房地產(chǎn)企業(yè)會關(guān)注進(jìn)度？－－進(jìn)度本質(zhì)上是現(xiàn)金流的問題由于建設(shè)工期的拖長，房地產(chǎn)投資機(jī)會風(fēng)險(xiǎn)加大進(jìn)度時(shí)間，決定管理費(fèi)和財(cái)務(wù)費(fèi)用的增加——“一天一輛奧迪？”影響公司的IRR，而它作為大部分房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資決策的重要依據(jù)，如：金地測算低于15%的不考慮拿地，萬科測算要求16％以上，龍湖測算低于19%不考慮拿地；所以三邊工程是一個(gè)常態(tài)內(nèi)外部接口多，“協(xié)同”與“協(xié)調(diào)”非常復(fù)雜計(jì)劃管理是管理人員的必備工具4進(jìn)度本質(zhì)上是現(xiàn)金流的問題－－從碧桂園的選擇中看到的：代表關(guān)鍵里程碑：代表某個(gè)階段的主導(dǎo)的專業(yè)任務(wù)，即其輸出會成為本階段其他專業(yè)開展活動(dòng)的輸入條件。：配合專業(yè)的任務(wù)。項(xiàng)目論證階段項(xiàng)目策劃階段設(shè)計(jì)管理階段工程管理階段項(xiàng)目立項(xiàng)主體結(jié)構(gòu)開工開盤銷售入伙竣工銷售管理階段客戶關(guān)系管理階段拓展?fàn)I銷設(shè)計(jì)工程組織項(xiàng)目論證初步產(chǎn)品定位規(guī)劃要點(diǎn)/規(guī)劃草案組織項(xiàng)目策劃/產(chǎn)品、市場及客戶定位研究概念規(guī)劃設(shè)計(jì)營銷策劃、項(xiàng)目推廣方案策劃、項(xiàng)目前期推廣及銷售前準(zhǔn)備方案設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)配合、供應(yīng)商考察及招標(biāo)、施工準(zhǔn)備及樁基等工程施工主體結(jié)構(gòu)施工至具備預(yù)售條件工程施工至竣工驗(yàn)收銷售及入伙配合工程施工配合、銷售配合及入伙配合銷售事務(wù)管理成本估算測算預(yù)算、標(biāo)底、合同價(jià)進(jìn)度款、工程變更、招標(biāo)采購結(jié)算入伙事務(wù)管理客服報(bào)建建設(shè)用地規(guī)劃許可證、簽訂土地使用合同設(shè)計(jì)方案及施工圖報(bào)建、初步設(shè)計(jì)報(bào)建、基礎(chǔ)提前開工報(bào)建

辦理房地產(chǎn)預(yù)售許可證產(chǎn)權(quán)初始登記合同備案、按揭辦理工程施工配合設(shè)計(jì)配合銷售配合采購管理土地獲取5進(jìn)度本質(zhì)上是現(xiàn)金流的問題－－提速帶來的價(jià)值■內(nèi)部收益率提高5個(gè)百分點(diǎn)，銷售凈利率提高0.7個(gè)百分點(diǎn)■集團(tuán)凈資產(chǎn)每年多周轉(zhuǎn)0.2次，凈資產(chǎn)收益率提高3個(gè)百分點(diǎn)■同等資金峰值條件下，集團(tuán)平均開發(fā)規(guī)模可提高20%■項(xiàng)目平均占用降低25%，資金成本降低60元/平米某公司提速6個(gè)月帶來的收益6計(jì)劃運(yùn)營管理的作用做事目標(biāo)明確－更有效做事重點(diǎn)明確－更聚焦做事標(biāo)準(zhǔn)明確－更公平7然而，房地產(chǎn)企業(yè)的計(jì)劃管理是一個(gè)普遍比較薄弱的環(huán)節(jié)1.計(jì)劃本身：

－三拍計(jì)劃（拍腦袋、拍胸脯、拍大腿）；－你做你的計(jì)劃，我做我的計(jì)劃，誰影響自己不知道，自己影響誰也不知道；－不給別人空間，給自己留足空間；2.計(jì)劃執(zhí)行

－計(jì)劃沒有用，計(jì)劃跟不上變化

－做得很快，質(zhì)量很差3.計(jì)劃考核

－追不到責(zé)任

－計(jì)劃達(dá)成率很低基本都是外部的原因8然而，單純的制定目標(biāo)，檢查監(jiān)督的計(jì)劃管理方式并不能解決問題房地產(chǎn)目標(biāo)計(jì)劃的制定本身是一個(gè)復(fù)雜的過程計(jì)劃本身不能解決業(yè)務(wù)模式和流程的問題影響進(jìn)度計(jì)劃的原因中，相當(dāng)一部分是因?yàn)楣ぷ鞯某晒|(zhì)量原因計(jì)劃解決不了激勵(lì)的問題……9所以，更多的企業(yè)開始關(guān)注綜合運(yùn)營管理世茂運(yùn)營中心：綜合計(jì)劃管理（含戰(zhàn)略規(guī)劃、進(jìn)度計(jì)劃和證照管理）、流程管理、知識管理龍湖：最早提出運(yùn)營概念之一的企業(yè)萬科：總經(jīng)辦最早設(shè)立運(yùn)營管理崗更多中小企業(yè)開始關(guān)注運(yùn)營……10所以，更更多的企企業(yè)開始始關(guān)注綜綜合運(yùn)營營管理計(jì)劃管理理體系－計(jì)劃管管理管理型運(yùn)運(yùn)營體系系－營運(yùn)績績效管理理－運(yùn)營計(jì)計(jì)劃管理理－階段成成果管理理－關(guān)鍵決決策管理理－信息與與知識管管理－流程管管理專業(yè)型運(yùn)運(yùn)營體系系－投資決決策管理理－運(yùn)營績績效管理理－運(yùn)營計(jì)計(jì)劃管理理－階段成成果管理理－關(guān)鍵決決策管理理－資金預(yù)預(yù)算管理理－目標(biāo)成成本管理理－信息與與知識管管理－流程管管理11計(jì)劃運(yùn)營營管理牽牽涉到流流程的配配合、知知識管理理、授權(quán)權(quán)與決策策以及信信息流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)關(guān)鍵決策會議體系階段性成果管理體系信息報(bào)表管理體系項(xiàng)目計(jì)劃管理體系分類分級的基礎(chǔ)完成標(biāo)志矢量性關(guān)鍵點(diǎn)分類分級的基礎(chǔ)加速器決策機(jī)制輸出標(biāo)準(zhǔn)分類分級的基礎(chǔ)過程跟蹤快速運(yùn)營12同時(shí)，又是一一個(gè)PDCA的管理循環(huán)公司戰(zhàn)略規(guī)劃劃各項(xiàng)目運(yùn)營目目標(biāo)書公司年度經(jīng)營營與管理計(jì)劃劃各項(xiàng)目年度經(jīng)經(jīng)營開發(fā)計(jì)劃劃各部門年度職職能計(jì)劃年度經(jīng)營計(jì)劃劃年度開發(fā)計(jì)劃劃（一級）年度資金計(jì)劃劃三級節(jié)點(diǎn)計(jì)劃劃（專項(xiàng)計(jì)劃劃）二級節(jié)點(diǎn)計(jì)劃劃部門季度/月度工作計(jì)劃劃崗位季度/月度作計(jì)劃項(xiàng)目經(jīng)營和開開發(fā)監(jiān)控項(xiàng)目經(jīng)營和開開發(fā)評估對職能計(jì)劃進(jìn)進(jìn)行情況的跟跟蹤對職能計(jì)劃完完成情況的考考核P&DCA13房地產(chǎn)的流程程是一個(gè)跨專專業(yè)、多節(jié)點(diǎn)點(diǎn)的復(fù)雜體系系設(shè)計(jì)配合采購策劃、總總包監(jiān)理招標(biāo)標(biāo)地質(zhì)勘查、七七通一平、施施工準(zhǔn)備及樁樁基等工程施施工項(xiàng)目目論論證證階階段段項(xiàng)目目策策劃劃階階段段方案案設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)階階段段工程程管管理理階階段段項(xiàng)目目取取得得主體體結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)開開工工開盤盤銷銷售售入伙伙竣工工產(chǎn)品品交交付付階階段段項(xiàng)目目發(fā)發(fā)展展?fàn)I銷銷設(shè)計(jì)計(jì)工程程組織織項(xiàng)項(xiàng)目目論論證證項(xiàng)目目取取得得市場場調(diào)調(diào)研研初步步項(xiàng)項(xiàng)目目定定位位規(guī)劃劃要要點(diǎn)點(diǎn)/規(guī)劃劃草草案案項(xiàng)目目定定位位概念念規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)項(xiàng)目目營營銷銷總總案案、、項(xiàng)項(xiàng)目目推推廣廣方方案案策策劃劃銷售售前前準(zhǔn)準(zhǔn)備備（（含含前前期期客客戶戶積積累累））方案案設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)擴(kuò)初初設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)施工工圖圖設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)主體體結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)施施工工至至具具備備預(yù)預(yù)售售條條件件工程程施施工工至至竣竣工工驗(yàn)驗(yàn)收收銷售售及及入入伙伙配配合合工程程施施工工配配合合、、銷銷售售配配合合及及入入伙伙配配合合銷售事事務(wù)管管理成本前期成成本估估算測算設(shè)計(jì)階階段成成本控控制及及測算算、形形成控控制性性目標(biāo)標(biāo)成本本確定定合約框框架動(dòng)態(tài)成成本管管理工程實(shí)實(shí)施階階段的的成本本管理理結(jié)算產(chǎn)品交交付管管理入住事事務(wù)管管理客服財(cái)務(wù)用地規(guī)規(guī)劃許許可證證國有土土地使使用證證規(guī)劃許許可證證開工許許可證證（基基礎(chǔ)礎(chǔ)提前前施工工報(bào)建建）辦理房房地產(chǎn)產(chǎn)預(yù)售售許可可證產(chǎn)權(quán)初初始登登記工程施工工配合合物業(yè)方方案策策劃、、設(shè)計(jì)計(jì)配合合、物物業(yè)公公司選選聘銷售配配合工程條條件評評估投資估估算資金營營運(yùn)投資評估資金籌籌劃景觀/精裝專專項(xiàng)設(shè)設(shè)計(jì)、、部品品策劃劃初設(shè)-施工圖圖階段段內(nèi)部立立項(xiàng)項(xiàng)目策策劃會會方案評評審會會銷售管管理階階段后評估估14房地產(chǎn)產(chǎn)的流流程是是一個(gè)個(gè)跨專專業(yè)、、多節(jié)節(jié)點(diǎn)的的復(fù)雜雜體系系周期：：運(yùn)作作時(shí)間間長構(gòu)成房地產(chǎn)產(chǎn)流程程特點(diǎn)點(diǎn)復(fù)雜性性：外外部接接口多多對象：：以人人為主主結(jié)果：：一次次性方式：：并行行運(yùn)作作多14325運(yùn)作周周期長長：監(jiān)監(jiān)控成成本和和監(jiān)控控難度度內(nèi)外部部接口口多：：協(xié)調(diào)調(diào)和可可控性性難度度以人為為主：：標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化程程度低低一一致性性難度度（包包工包包料料包包人））并行運(yùn)作作多：協(xié)協(xié)調(diào)和計(jì)計(jì)劃控制制難度一次性：：糾錯(cuò)的的成本高高難度大大（風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)：一失失足成千千古恨））15因此，必必須從管管理、產(chǎn)產(chǎn)品、文文化、專專業(yè)能力力和激勵(lì)勵(lì)等多方方面系統(tǒng)統(tǒng)優(yōu)化1.管理：運(yùn)運(yùn)營組織織體系、、授權(quán)與與快速?zèng)Q決策體系系、計(jì)劃劃運(yùn)營體體系、流流程標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)體系2.產(chǎn)品：產(chǎn)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化是快快速運(yùn)營營的關(guān)鍵鍵3.文化：協(xié)協(xié)同與執(zhí)執(zhí)行力是是業(yè)務(wù)流流程高效效的基礎(chǔ)礎(chǔ)4.人員：專專業(yè)及管管理能力力5.激勵(lì)：有有效的高高激勵(lì)機(jī)機(jī)制16內(nèi)容房地產(chǎn)計(jì)計(jì)劃運(yùn)營營概述影響快速速運(yùn)營的的關(guān)鍵因因素計(jì)劃運(yùn)營營體系的的整體思思路如何進(jìn)行行有效的的計(jì)劃管管理17常見影響響公司快快速周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)的因素素產(chǎn)品與管理的的標(biāo)準(zhǔn)化程度度組織與項(xiàng)目管管理模式----決策速度與決決策方式是影影響效率的關(guān)關(guān)鍵因素，計(jì)計(jì)劃運(yùn)營管理理角色業(yè)務(wù)流程----是否高效合理理的主流程（（效率）、部部門間接口是是否清晰（協(xié)協(xié)同）、作業(yè)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是否明明確決定工作作的質(zhì)量（質(zhì)質(zhì)量）項(xiàng)目本身的因因素----政府關(guān)系、項(xiàng)項(xiàng)目自然條件件和主動(dòng)性的的政府博弈（（偷面積、改改規(guī)劃）業(yè)績導(dǎo)向、責(zé)責(zé)任機(jī)制與協(xié)協(xié)同、執(zhí)行文文化激勵(lì)政策18產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化是是快速運(yùn)營的的基礎(chǔ)第三級產(chǎn)品全套資料料以方便操作標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化項(xiàng)目為為目的。包含產(chǎn)品的全全套資料，可可將標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)產(chǎn)品迅速復(fù)制制到項(xiàng)目中，，大大縮短項(xiàng)項(xiàng)目運(yùn)作周期期。不開放。全套施工圖部品清單及樣樣板工程量清單銷售資料模型全套施工圖部品清單及樣樣板工程量清單銷售資料模型銷售戶型圖合同附圖產(chǎn)品說明書銷售說辭19決策體系是快快速運(yùn)營的組組織基礎(chǔ)20業(yè)務(wù)流流程決決定了了總體體效率率、協(xié)協(xié)同效效率和和工作作質(zhì)量量公司流流程框架業(yè)務(wù)模模型人力資資源策劃定位規(guī)劃設(shè)計(jì)工程管理營銷管理客戶服務(wù)業(yè)務(wù)主主流程程及子流流程操作指指導(dǎo)及及表格格概念設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)初步設(shè)計(jì)施工圖圖設(shè)計(jì)施工過過程配合合主流程程:一級子子流程程:二級流流程:行政財(cái)務(wù)ＩＴ主流程程決定定總體體效率率部門流流程決決定協(xié)協(xié)同效效率作業(yè)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)決決定工工作質(zhì)質(zhì)量21主流程程決定定總體體效率率某公司司專業(yè)業(yè)集成成流程程圖22某公司司示范范區(qū)加加速案案例23部門間間流程程決定定協(xié)同同效率率，這這是影影響流流程效效率的的第二二個(gè)關(guān)關(guān)鍵因因素很多時(shí)時(shí)候，，我們們只關(guān)關(guān)注業(yè)業(yè)務(wù)流流程的的審批批順序序，往往往忽忽略業(yè)業(yè)務(wù)流流程間間的協(xié)協(xié)調(diào)性性24項(xiàng)目延延期案案例的的背后后案例：：某項(xiàng)項(xiàng)目A區(qū)樁基基礎(chǔ)選選型與與施工工某項(xiàng)目目A區(qū)別墅墅去年年12月開始始招標(biāo)標(biāo)，基基礎(chǔ)形形式（（設(shè)計(jì)計(jì)定））鉆孔孔樁3月份初初施工工單位位進(jìn)場場施工工發(fā)現(xiàn)鉆鉆孔樁樁做不不了，，應(yīng)該該改成成沖孔孔樁但是設(shè)設(shè)計(jì)建建議盡盡量不不改，，成本本會增增加60%，但由由于無無法施施工，，經(jīng)成成控部部門同同意3月底改改成用用沖孔孔樁，，其他他邊坡坡的地地方就就用人人工挖挖孔樁樁，（（2周時(shí)間間，成成控才才同意意）4月份已已經(jīng)開開始施施工4月底發(fā)發(fā)現(xiàn)有有4棟別墅墅土質(zhì)質(zhì)特殊殊，無無法進(jìn)進(jìn)行人人工開開挖，，其他他器械械（沖沖孔、、鉆孔孔）也也不行行，后后來就就改成成鋼管管樁（（設(shè)計(jì)計(jì)要重重新出出施工工圖，，用了了1個(gè)月的的時(shí)間間），，招標(biāo)標(biāo)又用用了1個(gè)月的的時(shí)間間7月份開開始進(jìn)進(jìn)場，，采用用的鋼鋼管比比較特特殊，，要重重新訂訂貨（（20天）9月份設(shè)設(shè)計(jì)增增加800多米鋼鋼管，，完成成了鋼鋼管樁樁部分分的施施工另外3棟別墅墅，原原設(shè)計(jì)計(jì)是天天然基基礎(chǔ)（（直接接做在在土上上），，5月份開開挖后后土質(zhì)質(zhì)達(dá)不不到設(shè)設(shè)計(jì)要要求，，改成成了人人工挖挖孔樁樁，6月又遇遇到與與剛才才4棟一樣樣的情情況，，3棟樓討討論到到現(xiàn)在在還沒沒有確確定最最終的的施工工方案案，6月份開開始討討論方方案，，反復(fù)復(fù)試用用鋼護(hù)護(hù)筒、、水泥泥管護(hù)護(hù)筒、、繡閥閥管加加固、、懸噴噴樁加加固等等方案案，8月份最最終確確定此此部分分樁采采用繡繡閥管管加固固后再再開挖挖的方方案，，10月初繡繡閥管管施工工完畢畢，挖挖孔樁樁進(jìn)場場繼續(xù)續(xù)開挖挖，但但是樁樁內(nèi)土土質(zhì)仍仍達(dá)不不到預(yù)預(yù)想效效果本來今今年希希望今今年年年底達(dá)達(dá)到預(yù)預(yù)售條條件，，但由由于以以上問問題，，也只只能拖拖到明明年開開售，，竣工工也只只能到到明年年年底底。25如何確確保業(yè)業(yè)務(wù)流流程完完成節(jié)節(jié)點(diǎn)的的質(zhì)量量，這這也是是影響響流程程效率率的重重要原原因之之一由于時(shí)時(shí)間比比較緊緊和人人員熟熟練程程度等等原因因，節(jié)節(jié)點(diǎn)質(zhì)質(zhì)量達(dá)達(dá)不到到要求求返工工而導(dǎo)導(dǎo)致流流程效效率降降低成成為了了影響響流程程效率率的主主要因因素26內(nèi)容房地產(chǎn)產(chǎn)計(jì)劃劃運(yùn)營營概述述影響快快速運(yùn)運(yùn)營的的關(guān)鍵鍵因素素計(jì)劃運(yùn)運(yùn)營體體系的的整體體思路路如何進(jìn)進(jìn)行有有效的的計(jì)劃劃管理理27計(jì)劃運(yùn)運(yùn)營管管理的的架構(gòu)構(gòu)－－－誰來來管戰(zhàn)略型型集團(tuán)團(tuán)總部部—萬科28計(jì)劃運(yùn)運(yùn)營管管理的的架構(gòu)構(gòu)－－－誰來來管地區(qū)PMO型—龍湖29計(jì)劃運(yùn)運(yùn)營管管理的的架構(gòu)構(gòu)－－－誰來來管權(quán)威推推動(dòng)型型—金地30計(jì)劃運(yùn)運(yùn)營管管理的的架構(gòu)構(gòu)－－－誰來來管職能型型--中小企企業(yè)總經(jīng)理財(cái)務(wù)副總財(cái)務(wù)管理部運(yùn)營發(fā)展部人力資源部工程副總設(shè)計(jì)副總設(shè)計(jì)管理部工程管理部董事長營銷管理部合同預(yù)算部景觀裝飾部材料設(shè)備部投資副總會計(jì)核算稅務(wù)籌劃審計(jì)監(jiān)察財(cái)務(wù)分析投資融資戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)批報(bào)建項(xiàng)目拓展法律事務(wù)人力資源企業(yè)文化行政后勤客戶服務(wù)營銷策劃產(chǎn)品定位銷售管理高層部門主要職能合同管理商務(wù)談判甲供材料分包總包景觀設(shè)計(jì)景觀施工成本管理計(jì)劃運(yùn)營資產(chǎn)運(yùn)營部資產(chǎn)管理招商運(yùn)營產(chǎn)品研究市場研究市場策劃品牌管理營銷副總行政管理部行政副總?cè)耸滦姓?1目的：：1、及時(shí)時(shí)和充充分掌掌握集集團(tuán)所所屬項(xiàng)項(xiàng)目的的動(dòng)態(tài)態(tài)運(yùn)行行狀況況；2、及早判斷斷公司及項(xiàng)項(xiàng)目運(yùn)行的的風(fēng)險(xiǎn)和影影響，提前前做出相關(guān)關(guān)預(yù)警和應(yīng)應(yīng)對策略；；2、有效提高高公司資金金、資產(chǎn)的的運(yùn)行效率率；4、為集團(tuán)的的績效考核核提供依據(jù)據(jù)5、推進(jìn)業(yè)務(wù)務(wù)流程的實(shí)實(shí)施，提高高集團(tuán)精細(xì)細(xì)化管理水水平。管理對象：：針對集團(tuán)下下屬的所有有項(xiàng)目管理方式：：以目標(biāo)管理理為工具，，以動(dòng)態(tài)監(jiān)監(jiān)控手段，，并通過結(jié)結(jié)果評價(jià)體體系，有效效將運(yùn)營管管控納入績績效考核體體系，使得得整體的管管控方案有有據(jù)、有察察、有效。。計(jì)劃運(yùn)營管管理的架構(gòu)構(gòu)－－如何何管(整體思路））32一體化運(yùn)營營的概念系統(tǒng)的一體體化一體化的運(yùn)運(yùn)營管理是是一個(gè)完整整的系統(tǒng)，，包含目標(biāo)標(biāo)設(shè)定、過過程監(jiān)控、、結(jié)果評估估，形成一一個(gè)PDCA的有效循環(huán)環(huán)體系；專業(yè)的一體體化一體化的運(yùn)運(yùn)營管理涵涵蓋了項(xiàng)目目運(yùn)營管理理的各個(gè)重重要專業(yè)環(huán)環(huán)節(jié)，保證證集團(tuán)對各各項(xiàng)目動(dòng)態(tài)態(tài)監(jiān)控的全全面性和科科學(xué)性，并并且能夠通通過報(bào)表管管理系統(tǒng)地地反映項(xiàng)目目的重要經(jīng)經(jīng)營指標(biāo)；；管理的一體體化一體化的運(yùn)運(yùn)營管理通通過與考核核的有效鏈鏈接，運(yùn)營營管理將納納入公司績績效考核體體系，使得得運(yùn)營管理理和人力資資源形成良良好的互動(dòng)動(dòng)，實(shí)現(xiàn)的的管理的一一體化，使使得運(yùn)營管管理有效可可控；33通過目標(biāo)規(guī)規(guī)劃、過程程監(jiān)控、結(jié)結(jié)果評價(jià)緊緊密整合，，形成一套套全面科學(xué)學(xué)的管控體體系運(yùn)營營目目標(biāo)標(biāo)設(shè)定定計(jì)劃劃管管理理成果果管管理理決策策管管理理目標(biāo)標(biāo)規(guī)規(guī)劃劃過程程監(jiān)監(jiān)控控結(jié)果果評評價(jià)價(jià)項(xiàng)目目評估估成本本管管理理資金金預(yù)預(yù)算算管管理理———————知識識管管理理————————————信息息報(bào)報(bào)表表管管理理—————34目標(biāo)標(biāo)管管理理是是保保證證公公司司目目標(biāo)標(biāo)實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的的全全程程工工具具收益益目目標(biāo)標(biāo)進(jìn)度目標(biāo)標(biāo)成本目標(biāo)標(biāo)成果跟蹤蹤表計(jì)劃跟蹤蹤表動(dòng)態(tài)成本本表滾動(dòng)資金金計(jì)劃表表季度評估估年度評估估項(xiàng)目周期期評估目標(biāo)設(shè)定定運(yùn)營監(jiān)控控結(jié)果評估估通過表單單對目標(biāo)標(biāo)及成果果進(jìn)行跟跟蹤設(shè)計(jì)基于于關(guān)鍵目目標(biāo)的評評估體系系，優(yōu)化評估估結(jié)果的的應(yīng)用方方式35運(yùn)營目標(biāo)標(biāo)設(shè)定為為明確了了項(xiàng)目開開發(fā)的方方向項(xiàng)目運(yùn)營營目標(biāo)戰(zhàn)略目標(biāo)標(biāo)品牌目標(biāo)標(biāo)經(jīng)營目標(biāo)標(biāo)進(jìn)度目標(biāo)標(biāo)土地、合合作方及及可持續(xù)續(xù)發(fā)展具體對項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)周期等等的要求求品牌承擔(dān)擔(dān)在細(xì)分分市場地地位的責(zé)責(zé)任對現(xiàn)金流流和利潤潤的取舍舍和要求求等36過程監(jiān)控控包含計(jì)計(jì)劃管理理、成本本管理、、資金管管理、知知識信息息管理四四條主線線計(jì)劃管理理（計(jì)劃編編制及跟跟蹤監(jiān)督督、動(dòng)態(tài)態(tài)調(diào)整））成果管理（關(guān)鍵成果果管理）決策管理（決策會議議管理）成本管理（目標(biāo)成本本、動(dòng)態(tài)成成本管理））資金預(yù)算管理理（預(yù)算編制及及滾動(dòng)資金計(jì)計(jì)劃）————知識管理————計(jì)劃管理線成本管理線知識信息線———信息報(bào)表管理理-——-資金管理線37基于WBS的計(jì)劃運(yùn)營管管理思路計(jì)劃管理指導(dǎo)導(dǎo)思想：基于于業(yè)務(wù)活動(dòng)分分析，以目標(biāo)標(biāo)結(jié)果位導(dǎo)向向WBS分析計(jì)劃管理成果管理決策管理基于WBS的計(jì)劃運(yùn)營管管理：邏輯嚴(yán)密：依靠一套嚴(yán)謹(jǐn)謹(jǐn)?shù)姆治龇椒ǚ?，而不是靠“?jīng)經(jīng)驗(yàn)”收集；；系統(tǒng)解決：基于一個(gè)內(nèi)核核構(gòu)建項(xiàng)目計(jì)計(jì)劃運(yùn)營管理的各個(gè)個(gè)體系，以保保證各個(gè)體系系的系統(tǒng)性和匹匹配性個(gè)性定制：基于上述兩兩個(gè)個(gè)條件，，才可以保證“針對對公司個(gè)性，，量身定制，，并且符合行業(yè)業(yè)規(guī)律”；38四大要素的設(shè)設(shè)定是計(jì)劃運(yùn)運(yùn)營管理的核核心（流程總圖））梳理項(xiàng)目從獲獲取到竣工交交付過程中關(guān)關(guān)鍵活動(dòng)環(huán)節(jié)，通通過合理搭接接和工作前置置，提高了項(xiàng)目開開發(fā)的總體效效率；（提煉企業(yè)覆蓋企業(yè)全全業(yè)務(wù)的流程程清單）流程策劃計(jì)劃管理設(shè)定關(guān)鍵活動(dòng)動(dòng)環(huán)節(jié)的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)工期，提高高項(xiàng)目管理計(jì)劃的可控控及可實(shí)施性性，同時(shí)通過過標(biāo)準(zhǔn)工期設(shè)定，也便便于多項(xiàng)目及及異地項(xiàng)目管管控變得有效；計(jì)劃管理計(jì)劃管理通過關(guān)鍵活動(dòng)動(dòng)環(huán)節(jié)的成果果標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一化化，評價(jià)運(yùn)營質(zhì)量，標(biāo)標(biāo)志階段完成成，提高會議議決策效率，積累管理理經(jīng)驗(yàn)；關(guān)鍵活動(dòng)環(huán)節(jié)節(jié)的成果決策策方式標(biāo)準(zhǔn)化化，明確決策層級，降降低決策風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，提高側(cè)決決策效率成果管理決策會議管理理關(guān)聯(lián)任務(wù)工作周期確認(rèn)方式輸出成果39一體化運(yùn)營管管理體系搭建建思路40根據(jù)企業(yè)需求求及關(guān)注點(diǎn)，，一般將項(xiàng)目目開發(fā)階段劃劃分為5-8個(gè)STEP1劃分項(xiàng)目開發(fā)發(fā)階段某標(biāo)桿企業(yè)劃劃分方案：1、土地投資分分析階段；2、項(xiàng)目啟動(dòng)階階段；3、方案設(shè)計(jì)及及初設(shè)指導(dǎo)階階段；4、初設(shè)驗(yàn)算及及施工圖指導(dǎo)導(dǎo)階段；5、施工準(zhǔn)備階階段；6、營銷開盤階階段；7、竣工交房階階段；8、項(xiàng)目后評估估階段；41根據(jù)企業(yè)項(xiàng)目目特點(diǎn)建立分分級計(jì)劃管理理體系42計(jì)劃監(jiān)控與計(jì)計(jì)劃預(yù)警是計(jì)計(jì)劃執(zhí)行的保保證43通過明確節(jié)節(jié)點(diǎn)的前置置節(jié)點(diǎn)、后后置節(jié)點(diǎn)為為編制流程程總圖提供供依據(jù)STEP3編制項(xiàng)目開開發(fā)流程總總圖44流程總圖示示意45關(guān)鍵成果總總圖示意STEP4根據(jù)項(xiàng)目開開發(fā)計(jì)劃梳梳理重要節(jié)節(jié)點(diǎn)的關(guān)鍵鍵成果46龍湖節(jié)點(diǎn)成成果管理體體系47項(xiàng)目成果管管理是運(yùn)營營管理的主主要內(nèi)容48項(xiàng)目成果管管理是運(yùn)營營管理的主主要內(nèi)容49關(guān)鍵決策會會議示意STEP5根據(jù)關(guān)鍵成成果規(guī)劃項(xiàng)項(xiàng)目決策會會議體系50內(nèi)容房地產(chǎn)計(jì)劃劃運(yùn)營概述述影響快速運(yùn)運(yùn)營的關(guān)鍵鍵因素計(jì)劃運(yùn)營體體系的整體體思路如何進(jìn)行有有效的計(jì)劃劃管理51系統(tǒng)的房地地產(chǎn)企業(yè)目目標(biāo)計(jì)劃示示意公司戰(zhàn)略規(guī)規(guī)劃各項(xiàng)目運(yùn)營營目標(biāo)書公司年度經(jīng)經(jīng)營與管理理計(jì)劃各項(xiàng)目年度度經(jīng)營開發(fā)發(fā)計(jì)劃各部門年度度職能計(jì)劃劃年度經(jīng)營計(jì)計(jì)劃年度開發(fā)計(jì)計(jì)劃（一級級）年度資金計(jì)計(jì)劃三級節(jié)點(diǎn)計(jì)計(jì)劃（專項(xiàng)項(xiàng)計(jì)劃）二級節(jié)點(diǎn)計(jì)計(jì)劃部門季度/月度工作計(jì)劃劃崗位季度/月度作計(jì)劃項(xiàng)目經(jīng)營和開開發(fā)監(jiān)控項(xiàng)目經(jīng)營和開開發(fā)評估對職能計(jì)劃進(jìn)進(jìn)行情況的跟跟蹤對職能計(jì)劃完完成情況的考考核P&DCA52項(xiàng)目運(yùn)營目標(biāo)標(biāo)書項(xiàng)目運(yùn)營目標(biāo)標(biāo)書——體現(xiàn)公司在項(xiàng)項(xiàng)目獲取后的的投資戰(zhàn)略意意圖和最初意意愿，對整體運(yùn)營營策略及經(jīng)營營開發(fā)計(jì)劃內(nèi)內(nèi)容的整體規(guī)規(guī)劃，是項(xiàng)目目經(jīng)營計(jì)劃細(xì)細(xì)化及執(zhí)行的的總綱運(yùn)營指導(dǎo)策略略、經(jīng)營目標(biāo)標(biāo)、開發(fā)進(jìn)度度目標(biāo)是必備備內(nèi)容；成本本管理目標(biāo)因因?yàn)槠涿舾行孕?，也會被關(guān)關(guān)注53項(xiàng)目（年度））經(jīng)營開發(fā)計(jì)計(jì)劃至少包含含三個(gè)要素項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃項(xiàng)目資金計(jì)劃項(xiàng)目經(jīng)營計(jì)劃項(xiàng)目整體運(yùn)營目標(biāo)v結(jié)轉(zhuǎn)收入成本控制指標(biāo)銷售利潤……項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)（一般至一級節(jié)點(diǎn)即可滿足計(jì)劃編制需要）年初和年末的資源指標(biāo)……經(jīng)營性流入經(jīng)營性輸出……54然后逐層進(jìn)行行節(jié)點(diǎn)計(jì)劃的的分解一級節(jié)點(diǎn)二級節(jié)點(diǎn)三級節(jié)點(diǎn)方法：基于項(xiàng)項(xiàng)目敏感點(diǎn)、、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)結(jié)結(jié)合管理要求求確定方法：WBS分解方法：WBS分解注:嚴(yán)格來講，WBS－workbreakdownstructure分解的結(jié)果是是“任務(wù)包””或者“活動(dòng)動(dòng)”，每個(gè)任任務(wù)包或活動(dòng)動(dòng)都對應(yīng)其里里程碑，這個(gè)個(gè)里程碑被稱稱為“節(jié)點(diǎn)””關(guān)于WBS(工作分解結(jié)構(gòu)構(gòu))是一個(gè)詳盡的的，有層次的的(從全面到細(xì)節(jié)節(jié))的樹形結(jié)構(gòu)，，是以交付成果為為導(dǎo)向?qū)?xiàng)目要素進(jìn)進(jìn)行的分組WBS就是通過樹型結(jié)構(gòu)分解解工作，將大系統(tǒng)變成成具體的小工工作單元，使使復(fù)雜→簡單單，難以預(yù)測測→易于預(yù)測測，難以控制制→易于控制制橫向到邊,即百分百原則則指WBS分解不能出現(xiàn)現(xiàn)漏項(xiàng)，也不不能包含不在在項(xiàng)目范圍之之內(nèi)的任何產(chǎn)產(chǎn)品或活動(dòng)縱向到底,指WBS分解要足夠細(xì)細(xì)，以滿足任任務(wù)分配、檢檢測及控制的的目的55案例：三級計(jì)計(jì)劃體系56管理計(jì)劃是重重要的支撐體體系三位一體：項(xiàng)目經(jīng)營計(jì)劃劃項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃劃項(xiàng)目資資金計(jì)計(jì)劃集團(tuán)戰(zhàn)戰(zhàn)略目目標(biāo)/中長期期戰(zhàn)略略規(guī)劃劃項(xiàng)目目目標(biāo)/項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)營策策劃書書公司年年度經(jīng)經(jīng)營管管理目目標(biāo)專項(xiàng)職職能目目標(biāo)項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)營開開發(fā)計(jì)計(jì)劃集團(tuán)年年度經(jīng)經(jīng)營與與管理理計(jì)劃劃年度目目標(biāo)責(zé)責(zé)任書書項(xiàng)目拓拓展及及土地地儲備備目標(biāo)標(biāo)及策策略資本運(yùn)運(yùn)作目目標(biāo)及及策略略人力資資源目目標(biāo)及及策略略內(nèi)部運(yùn)運(yùn)營管管理提提升目目標(biāo)及及策略略客戶滿滿意度度提升升目標(biāo)標(biāo)及策策略品牌價(jià)價(jià)值提提升目目標(biāo)及及策略略……總部中中心和和一線線公司司年度度計(jì)劃劃年度預(yù)預(yù)算啟動(dòng)預(yù)預(yù)算程程序并并與計(jì)計(jì)劃匹匹配未必需需要龐龐大的的整體體年度度經(jīng)營營與管管理