地產(chǎn)職業(yè)培訓(xùn)之房地產(chǎn)估價(jià)講義

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)

---房地產(chǎn)估價(jià)

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1.概述估價(jià)的概念、必要性2.房地產(chǎn)估價(jià)理論基礎(chǔ)估價(jià)原則、基本程序3.房地產(chǎn)估價(jià)方法比較法、成本法、收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、路線價(jià)法1.概述1.1房地產(chǎn)估價(jià)概念所謂房地產(chǎn)估價(jià)，是指以房地產(chǎn)為對(duì)象，由專(zhuān)業(yè)估價(jià)人員，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，運(yùn)用估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)客觀合理價(jià)格的估計(jì)、推測(cè)或判斷。評(píng)估可簡(jiǎn)單地定義為對(duì)價(jià)值的判斷或估算。價(jià)值是指某物體在某些方面對(duì)某些人所具備的用途和效用。（使用價(jià)值、交換價(jià)值）大多數(shù)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的目的是為了估算所謂的市場(chǎng)價(jià)值，可以簡(jiǎn)單地將其定義為某一財(cái)產(chǎn)在一個(gè)充滿競(jìng)爭(zhēng)和開(kāi)放的市場(chǎng)上最有可能的銷(xiāo)售價(jià)格。房地產(chǎn)估價(jià)=科學(xué)+藝術(shù)1.2房地產(chǎn)估價(jià)的必要性不動(dòng)產(chǎn)上市、融資、銷(xiāo)售和購(gòu)買(mǎi)決策的需要。⑴房地產(chǎn)交易的需要⑵房地產(chǎn)抵押的需要⑶房地產(chǎn)保險(xiǎn)和損害賠償?shù)男枰确康禺a(chǎn)稅收的需要⑸房地產(chǎn)征用補(bǔ)償?shù)男枰?房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的缺失影響房地產(chǎn)市場(chǎng)功能的發(fā)揮2.房地產(chǎn)估價(jià)基本理論2.1基本原則⑴合法原則要以估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行。合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。*合法產(chǎn)權(quán)—應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)和有關(guān)證件為依據(jù)?！秶?guó)有土地使用證》、《集體土地所有證》、《集體土地使用證》、《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)》、《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》、《房屋他項(xiàng)權(quán)證》。集體≠國(guó)有；行政劃撥≠有償出讓?zhuān)贿`法占地≠合法占地；違章建筑≠合法建筑；*合法使用—應(yīng)以城市規(guī)劃、土地用途管制為依據(jù)。土地用途、建筑高度、建筑容積率、建筑密度。城市規(guī)劃創(chuàng)造土地價(jià)值。*合法處分—應(yīng)以法律、法規(guī)、或合同（如土地使用權(quán)出讓合同）等允許的處分方式為依據(jù)。如法律規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)不能作為抵押目的來(lái)估價(jià)。⑵最高最佳使用原則—要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提進(jìn)行。*最高最佳使用不是無(wú)條件的最高最佳使用，而是在法律許可范圍內(nèi)的最高最佳使用，這也是合法原則的要求。*最佳用途、最佳規(guī)模、最佳集約度*法律上的許可性、技術(shù)上的可能性、經(jīng)濟(jì)上的可行性*保持現(xiàn)狀前提、裝修改造前提、轉(zhuǎn)換用途前提、重新利用前提、上述情形的某種綜合。（最常見(jiàn)的是第二種和第三種的組合）⑶替代原則—要求估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類(lèi)似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。類(lèi)似房地產(chǎn)是指與估價(jià)對(duì)象處于同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價(jià)對(duì)象相同或相近的房地產(chǎn)。同一供求范圍是指與估價(jià)對(duì)象具有替代關(guān)系，價(jià)格會(huì)相互影響的房地產(chǎn)所處的區(qū)域范圍。⑷估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則—要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。過(guò)去（回顧性估價(jià)）、現(xiàn)在、未來(lái)（預(yù)測(cè)性估價(jià)）。實(shí)際估價(jià)中，通常將估價(jià)人員實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象期間的某一個(gè)日期定為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。⑸公平原則—要求房地產(chǎn)估價(jià)人員應(yīng)站在中立的立場(chǎng)上，求出一個(gè)對(duì)各方當(dāng)事人來(lái)說(shuō)都是公平合理的價(jià)格。

2.2房地產(chǎn)估價(jià)的基本程序是指房地產(chǎn)估價(jià)全過(guò)程中的各項(xiàng)具體工作，按照其內(nèi)在聯(lián)系性所排列出的先后進(jìn)行次序。⑴獲取估價(jià)業(yè)務(wù)被動(dòng)接受、主動(dòng)爭(zhēng)取、自有自估⑵確定房地產(chǎn)估價(jià)的基本事項(xiàng)①明確估價(jià)目的：買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押、保險(xiǎn)、征地拆遷？？明確估價(jià)目的有助于更好地明確估價(jià)對(duì)象，因?yàn)橐罁?jù)有關(guān)法律、法規(guī)，有些房地產(chǎn)不能用于某些估價(jià)目的，或有些估價(jià)目的限制了可以作為估價(jià)對(duì)象的范圍和內(nèi)容。此外，估價(jià)目的的確定對(duì)于估價(jià)方法的選擇、估價(jià)資料的收集也有著很重要的規(guī)定作用。如，拆遷時(shí)公共設(shè)施的評(píng)估、不得抵押房地產(chǎn)不能進(jìn)行抵押。②確定估價(jià)對(duì)象：實(shí)體狀況、權(quán)利狀況實(shí)體狀況—土地OR建筑物OR兩者結(jié)合體；坐落位置、地段、面積、用途、建筑結(jié)構(gòu)類(lèi)型。權(quán)利狀況—權(quán)利的完整性（是否受限制）、權(quán)屬的性質(zhì)（所有權(quán)OR使用權(quán)）、權(quán)屬的使用狀況（如使用權(quán)的剩余年限）③確定估價(jià)期日—是要明確所要評(píng)估的價(jià)值是指哪個(gè)具體時(shí)間上的價(jià)值。三種方式④簽訂估價(jià)合同⑶擬訂評(píng)估作業(yè)計(jì)劃包括以下內(nèi)容：①擬采用的估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方法；②擬調(diào)查收集的資料及其來(lái)源渠道；③預(yù)計(jì)所需的時(shí)間、人力和經(jīng)費(fèi)；④擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進(jìn)度⑷實(shí)地勘察和收集整理資料基本目的有兩個(gè)：①為市場(chǎng)分析服務(wù)；②為特定的房地產(chǎn)分析服務(wù)。估價(jià)所需材料包括：①對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有普遍影響的資料；②對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)房地產(chǎn)有影響的資料；③類(lèi)似房地產(chǎn)的交易、成本、收益實(shí)例資料；④反映估價(jià)對(duì)象狀況的資料。進(jìn)行實(shí)地查勘，如估價(jià)對(duì)象位置、周?chē)h(huán)境，估價(jià)對(duì)象外觀、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等狀況，并對(duì)事先收集的有關(guān)估價(jià)對(duì)象的坐落、四至、用途、產(chǎn)權(quán)等資料進(jìn)行核實(shí)，同時(shí)補(bǔ)充估價(jià)所需的其他資料。⑸選擇估價(jià)方法：資料特點(diǎn)+估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)（如類(lèi)型等）+估價(jià)方法的適用條件，一般用多種方法⑹確定估價(jià)結(jié)果（最終估價(jià)）簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)、加權(quán)算術(shù)平均數(shù)、中位數(shù)、眾數(shù)對(duì)于一些不可量化的影響因素，估價(jià)人員可對(duì)結(jié)果進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，但應(yīng)在報(bào)告中闡述理由。當(dāng)估價(jià)師使用多個(gè)或更多的方法對(duì)價(jià)值進(jìn)行估算時(shí)，必須對(duì)使用有關(guān)方法得出的估算值進(jìn)行檢查然后得出最后的結(jié)論。這個(gè)過(guò)程稱為調(diào)整過(guò)程。這里涉及三個(gè)基本的考慮因素：①根據(jù)評(píng)估目的對(duì)每種方法的適合程度進(jìn)行檢查；②對(duì)數(shù)據(jù)的充分性和可靠性，以及分析中任何假設(shè)的有效性進(jìn)行考慮；③對(duì)使用評(píng)估方法得出的價(jià)值范圍（數(shù)值分布）以及該范圍內(nèi)每個(gè)價(jià)值的價(jià)值位置（高、中、低）進(jìn)行考慮。最后的價(jià)值仍取決于實(shí)際的市場(chǎng)信息和估價(jià)師的判斷和經(jīng)驗(yàn)，估價(jià)結(jié)論很少以三種估價(jià)方法的簡(jiǎn)單平均數(shù)為基礎(chǔ)。⑺估價(jià)報(bào)告口頭報(bào)告

表格式報(bào)告

書(shū)面報(bào)告

敘述式報(bào)告

1.確定問(wèn)題2.制訂評(píng)估計(jì)劃3.收集并分析有關(guān)數(shù)據(jù)4.使用估價(jià)方法5.得出估價(jià)結(jié)論6.形成估價(jià)報(bào)告一般數(shù)據(jù)標(biāo)的財(cái)產(chǎn)數(shù)據(jù)可比財(cái)產(chǎn)數(shù)據(jù)收入法成本法銷(xiāo)售比較法最有效和最佳使用3.房地產(chǎn)估價(jià)方法

3.1比較法比較法，是將待估房地產(chǎn)與其所在區(qū)域近期有過(guò)交易的類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類(lèi)似房地產(chǎn)成交價(jià)作相應(yīng)的修正，以此估算待估房地產(chǎn)的正常市場(chǎng)情況下的價(jià)格或價(jià)值得一種方法。適用范圍：不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)交易案例與待估案例有較強(qiáng)相關(guān)性一般來(lái)說(shuō)，比較法比另兩種方法更簡(jiǎn)單也更直接，其計(jì)算的過(guò)程也常常較少，因此，評(píng)估判斷出錯(cuò)的可能性和數(shù)學(xué)錯(cuò)誤的可能性都較少。其所得出的估價(jià)判斷要比其他方法所得出的判斷更可靠。估價(jià)程序收集交易案例例案例1案例2案例3交易情況、期日、房地產(chǎn)狀況因素修修正比準(zhǔn)價(jià)格1比準(zhǔn)價(jià)格2比準(zhǔn)價(jià)格3均值V=∑Vi/n評(píng)估價(jià)步驟：⑴調(diào)查最近銷(xiāo)售售。對(duì)交易案例的的銷(xiāo)售進(jìn)行調(diào)調(diào)查；確定買(mǎi)買(mǎi)主和賣(mài)主的的動(dòng)機(jī)；找出出有關(guān)銷(xiāo)售日日期、價(jià)格、、條件等方面面資料；⑵分析銷(xiāo)售。分析交易案例例并將交易案案例與待估不不動(dòng)產(chǎn)（財(cái)產(chǎn)產(chǎn)標(biāo)的）進(jìn)行行比較，考慮銷(xiāo)售售時(shí)間、位置置以及其他影影響市場(chǎng)價(jià)值值的因素。這這個(gè)過(guò)程包括括兩個(gè)部分，第一是找找出各比較案案例之間的不不同以及比較較案例與估價(jià)價(jià)對(duì)象之間的的不同；第二是將交易易案例之間的的銷(xiāo)售價(jià)格差差異與財(cái)產(chǎn)特特征的差異相相比較。我們們應(yīng)努力發(fā)現(xiàn)是什么原原因使這種類(lèi)類(lèi)型的財(cái)產(chǎn)出出現(xiàn)價(jià)格差異異。⑶差別調(diào)整。判斷觀察到的的差異是如何何對(duì)被研究資資產(chǎn)的價(jià)格產(chǎn)產(chǎn)生影響的。。通常將這些差異異作為對(duì)交易易案例價(jià)格進(jìn)進(jìn)行“調(diào)整的的因素”。⑷得出評(píng)估價(jià)值值。根據(jù)交易案例例的銷(xiāo)售對(duì)待待估不動(dòng)產(chǎn)的的價(jià)值做出結(jié)結(jié)論。3.1.1收集可比銷(xiāo)售售數(shù)據(jù)（1）選擇可比銷(xiāo)銷(xiāo)售一個(gè)銷(xiāo)售要成成為可比對(duì)象象應(yīng)滿足三個(gè)個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。首先先，財(cái)產(chǎn)應(yīng)該該是一宗競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)性財(cái)產(chǎn)。二二，銷(xiāo)售應(yīng)該該具備公開(kāi)市市場(chǎng)交易的資資格。三，假假設(shè)一個(gè)當(dāng)前前的估價(jià)日，，銷(xiāo)售應(yīng)該在在近期發(fā)生。。競(jìng)爭(zhēng)性財(cái)產(chǎn)：：對(duì)于尋求購(gòu)購(gòu)買(mǎi)估價(jià)對(duì)象象不動(dòng)產(chǎn)的潛潛在購(gòu)買(mǎi)者來(lái)來(lái)說(shuō)，一宗競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)性財(cái)產(chǎn)應(yīng)應(yīng)該是一個(gè)合合理替代的財(cái)財(cái)產(chǎn)或可選擇擇的財(cái)產(chǎn)。該該財(cái)產(chǎn)所處的的地區(qū)、大小小形狀及其他他一些財(cái)產(chǎn)特特征與估價(jià)對(duì)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)有有足夠的相似似之處以滿足足買(mǎi)方的要求求。開(kāi)放市場(chǎng)交易易：公開(kāi)市場(chǎng)場(chǎng)條件下實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的價(jià)格。要要考慮交易是是否涉及任何何異常條件，，如不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)銷(xiāo)售價(jià)格中包包括動(dòng)產(chǎn)價(jià)格格，或有買(mǎi)主主以優(yōu)惠利率率提供融資。。銷(xiāo)售日期應(yīng)相相對(duì)接近估價(jià)價(jià)日期。不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)的供求將將隨時(shí)間而變變化并因此影影響價(jià)值的變變化。收集可比交易易實(shí)例（收集集交易實(shí)例+選取可比實(shí)例例）盡可能的接近近選取交易實(shí)例例的標(biāo)準(zhǔn)：⑴可比實(shí)例所所處的地區(qū)應(yīng)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象象所處的地區(qū)區(qū)相同，或是是在同一供求求范圍內(nèi)的類(lèi)似地區(qū)區(qū)?！班弲^(qū)”是指指財(cái)產(chǎn)群，這這種財(cái)產(chǎn)群中中的財(cái)產(chǎn)（絕絕大多數(shù)財(cái)產(chǎn)產(chǎn)）具有相對(duì)對(duì)類(lèi)似的土地地用途和價(jià)值值。（“同質(zhì)質(zhì)”性要求））從更廣泛的的意義上講，，是指其居住住和使用者有有著某些共同同聯(lián)系或特征征的區(qū)域。物物質(zhì)特性通常常確定一個(gè)鄰鄰區(qū)的界限，，但一個(gè)鄰區(qū)區(qū)的界限并非非總是很明顯顯。有助于確確定某一財(cái)產(chǎn)產(chǎn)所謂的最有有效和最佳用用途。⑵可比實(shí)例的的用途應(yīng)與估估價(jià)對(duì)象的用用途相同。大大類(lèi)用途：居居住、商業(yè)、、辦公、旅館、工業(yè)業(yè)等。⑶可比實(shí)例的的建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象象的建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)相同。大類(lèi)類(lèi)結(jié)構(gòu)：鋼結(jié)結(jié)構(gòu)、鋼混結(jié)構(gòu)、磚磚混結(jié)構(gòu)、磚磚木結(jié)構(gòu)、簡(jiǎn)簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)。⑷可比實(shí)例的的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象象的權(quán)利性質(zhì)質(zhì)相同。⑸可比實(shí)例的的交易類(lèi)型應(yīng)應(yīng)與估價(jià)目的的相吻合。⑹可比實(shí)例的的成交日期應(yīng)應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)接近。⑺可比實(shí)例的的成交價(jià)格應(yīng)應(yīng)是正常成交交價(jià)格，或可可修正為正常常成交價(jià)格。。需要什么樣的的信息（1）銷(xiāo)售售交易易數(shù)據(jù)據(jù)銷(xiāo)售日日期（（達(dá)成成銷(xiāo)售售價(jià)格格的日日期而而不是是銷(xiāo)售售記錄錄的日日期））銷(xiāo)售價(jià)價(jià)格和和銷(xiāo)售售條款款（達(dá)達(dá)成的的融資資安排排）：：誰(shuí)提提供以以及是是否為為市場(chǎng)場(chǎng)利率率。應(yīng)應(yīng)對(duì)實(shí)實(shí)際利利率、、付款款計(jì)劃劃、分分期償償還期期限和和到期期日期期有一一定的的理解解。需需要這這些信信息是是為了了理解解是否否因?yàn)闉槿谫Y資的原原因而而應(yīng)該該對(duì)價(jià)價(jià)格進(jìn)進(jìn)行調(diào)調(diào)整。。要努力力發(fā)現(xiàn)現(xiàn)銷(xiāo)售售價(jià)格格中是是否包包括動(dòng)動(dòng)產(chǎn)。。如窗窗簾、、廚房房用具具、地地毯、、鋼琴琴、草草坪、、家具具等。。在大大型的的房地地產(chǎn)收收益交交易中中，有有些動(dòng)動(dòng)產(chǎn)常常常包包括在在銷(xiāo)售售中。。買(mǎi)主和和賣(mài)主主的動(dòng)動(dòng)機(jī)。。家庭庭轉(zhuǎn)讓讓?zhuān)刻澨澅境龀鍪郏?？承租租人?gòu)購(gòu)買(mǎi)？？臨近近財(cái)產(chǎn)產(chǎn)的業(yè)業(yè)主購(gòu)購(gòu)買(mǎi)？？在收益益性評(píng)評(píng)估和和商業(yè)業(yè)評(píng)估估中，，銷(xiāo)售售數(shù)據(jù)據(jù)還應(yīng)應(yīng)包括括有關(guān)關(guān)財(cái)產(chǎn)產(chǎn)收益益和費(fèi)費(fèi)用方方面的的信息息。（2）銷(xiāo)售售實(shí)例例的物物理特特征努力發(fā)發(fā)現(xiàn)那那些對(duì)對(duì)被研研究市市場(chǎng)起起著重重要作作用的的財(cái)產(chǎn)產(chǎn)特征征。這這些可可能包包括：：土地大大小、、形狀狀、地地形、、土壤壤等。。一個(gè)或或多個(gè)個(gè)建筑筑的大大小和和性質(zhì)質(zhì)。建筑的的年限限及其其設(shè)計(jì)計(jì)和建建設(shè)的的質(zhì)量量。任何特特別的的特征征，如如廚房房?jī)?nèi)置置物、、改造造的浴浴室、、游泳泳池、、房間間的增增建、、空調(diào)調(diào)、理理想的的景觀觀等。。建筑的的條件件及其其現(xiàn)代代化質(zhì)質(zhì)量。。可供的的便利利設(shè)施施。財(cái)產(chǎn)方方面的的問(wèn)題題，包包括從從房間間面積積偏小小、嚴(yán)嚴(yán)重失失修、、電線線不足足、屋屋頂滲滲透等等方面面的問(wèn)問(wèn)題。。(3)有關(guān)可可比銷(xiāo)銷(xiāo)售的的法律律數(shù)據(jù)據(jù)收集可可比財(cái)財(cái)產(chǎn)的的某些些法律律特征征。政政府、、民間間、市市場(chǎng)限限制。。（4）銷(xiāo)售售財(cái)產(chǎn)產(chǎn)的位位置公交便便利性性、學(xué)學(xué)校，，文化化娛樂(lè)樂(lè)設(shè)施施接近近性，，是否否有破破壞性性的因因素（（如噪噪音等等）。。*應(yīng)檢查查銷(xiāo)售售財(cái)產(chǎn)產(chǎn)周?chē)鷩呢?cái)財(cái)產(chǎn)，，看其其年限限、價(jià)價(jià)值、、質(zhì)量量、條條件與與用途途是否否與財(cái)財(cái)產(chǎn)標(biāo)標(biāo)的周周?chē)牡呢?cái)產(chǎn)產(chǎn)有根根本不不同。。兩者者鄰區(qū)區(qū)之間間的比比較。。（社社區(qū)的的生命命周期期及房房地產(chǎn)產(chǎn)的外外部性性問(wèn)題題）（5）市場(chǎng)場(chǎng)條件件：應(yīng)應(yīng)考慮慮市場(chǎng)場(chǎng)在銷(xiāo)銷(xiāo)售時(shí)時(shí)處于于什么么狀態(tài)態(tài)（6）有多多少筆筆銷(xiāo)售售實(shí)例例對(duì)于每每項(xiàng)評(píng)評(píng)估，，所需需可比比實(shí)例例的數(shù)數(shù)量并并不固固定。。理想想的數(shù)數(shù)量部部分取取決于于銷(xiāo)售售實(shí)例例的可可比程程度，，還受受銷(xiāo)售售比較較法中中將要要使用用的方方法的的影響響。（（統(tǒng)計(jì)計(jì)方法法）數(shù)據(jù)來(lái)來(lái)源：：政府府記錄錄、報(bào)報(bào)刊、、交易易會(huì)、、當(dāng)事事人等等。數(shù)據(jù)的的證實(shí)實(shí)：有兩條條途徑徑可以以提高高你獲獲取信信息的的質(zhì)量量：⑴對(duì)銷(xiāo)銷(xiāo)售進(jìn)進(jìn)行檢檢查。。在很很多評(píng)評(píng)估中中，常常規(guī)的的做法法就是是對(duì)可可比銷(xiāo)銷(xiāo)售實(shí)實(shí)例進(jìn)進(jìn)行現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)檢查查。注注意發(fā)發(fā)現(xiàn)那那些在在銷(xiāo)售售日期期后而而不是是實(shí)地地檢查查的日日期對(duì)對(duì)財(cái)產(chǎn)產(chǎn)的施施工。。⑵通過(guò)過(guò)其他他信息息來(lái)源源對(duì)已已獲得得的數(shù)數(shù)據(jù)進(jìn)進(jìn)行交交叉檢檢查。。3.1.2可比銷(xiāo)銷(xiāo)售的的分析析與調(diào)調(diào)整（1）比較較銷(xiāo)售售的基基本方方法A.直接比比較法法：將將銷(xiāo)售售財(cái)產(chǎn)產(chǎn)直接接與財(cái)財(cái)產(chǎn)標(biāo)標(biāo)的進(jìn)進(jìn)行比比較。。技巧（吸吸引力排排序）；；局限性性：所有有銷(xiāo)售交交易和財(cái)財(cái)產(chǎn)特征征都應(yīng)與與被評(píng)估估的財(cái)產(chǎn)產(chǎn)大致類(lèi)類(lèi)似；此此外，該該技巧嚴(yán)嚴(yán)重依靠靠評(píng)估師師的直覺(jué)覺(jué)來(lái)判斷斷哪一宗宗銷(xiāo)售財(cái)財(cái)產(chǎn)對(duì)買(mǎi)買(mǎi)主更具具吸引力力。B.要素比較較法銷(xiāo)售交易易以及有有關(guān)財(cái)產(chǎn)產(chǎn)的關(guān)鍵鍵特征被被稱為比比較要素素。比較的四四要素：：銷(xiāo)售條條款、銷(xiāo)銷(xiāo)售時(shí)間間、位置置因素、、物理因因素銷(xiāo)售條款款——銷(xiāo)售條款款可以確確定銷(xiāo)售售價(jià)格(2)對(duì)銷(xiāo)售進(jìn)進(jìn)行比較較和調(diào)整整的程序序包括兩個(gè)個(gè)步驟：：A.對(duì)上述銷(xiāo)銷(xiāo)售要素素進(jìn)行比比較分析析；B.對(duì)銷(xiāo)售價(jià)價(jià)格進(jìn)行行調(diào)整以以反映所所發(fā)現(xiàn)的的差異。。A.對(duì)上述銷(xiāo)銷(xiāo)售要素素進(jìn)行比比較分析析步驟包括括：確定定銷(xiāo)售之之間的重重大差異異，然后后確定各各可比銷(xiāo)銷(xiāo)售和財(cái)財(cái)產(chǎn)標(biāo)的的之間的的重大差差異。（（比較要要差異并并觀察哪哪些差異異對(duì)價(jià)格格差異構(gòu)構(gòu)成了主主要影響響）B.對(duì)銷(xiāo)售價(jià)價(jià)格進(jìn)行行調(diào)整以以反映所所發(fā)現(xiàn)的的差異注意幾個(gè)個(gè)問(wèn)題：：一是銷(xiāo)銷(xiāo)售調(diào)整整應(yīng)該是是合理的的。換句句話說(shuō)，，調(diào)整的的金額應(yīng)應(yīng)該與被被調(diào)整的的特征之之間存在在合理的的關(guān)系；；二是調(diào)調(diào)整的金金額應(yīng)該該同時(shí)適適用每筆筆銷(xiāo)售。。（3）調(diào)整的的原則A.應(yīng)對(duì)銷(xiāo)售售財(cái)產(chǎn)（（及其價(jià)價(jià)格）進(jìn)進(jìn)行調(diào)整整使其更更接近財(cái)財(cái)產(chǎn)標(biāo)的的。永遠(yuǎn)遠(yuǎn)記住：：應(yīng)該根根據(jù)標(biāo)的的進(jìn)行調(diào)調(diào)整。B.根據(jù)市場(chǎng)場(chǎng)進(jìn)行調(diào)調(diào)整。重重要的并并不是評(píng)評(píng)估師個(gè)個(gè)人對(duì)差差異的反反映，而而是市場(chǎng)場(chǎng)對(duì)差異異的反映映。C.按正確順順序進(jìn)行行調(diào)整。。這通常常是指首首先進(jìn)行行一般調(diào)調(diào)整，然然后對(duì)具具體特征征進(jìn)行調(diào)調(diào)整。合合理的調(diào)調(diào)整順序序應(yīng)該是是：銷(xiāo)售售條款、、時(shí)間和和市場(chǎng)條條件、位位置、物物理特征征。（4）調(diào)整類(lèi)類(lèi)型：按按百分比比調(diào)整、、按比較較單位調(diào)調(diào)整、按按一次總總算金額額調(diào)整、、3.1.3幾個(gè)重要要方面的的調(diào)整（1）銷(xiāo)售條條款A(yù).建立價(jià)格格可比基基礎(chǔ)應(yīng)對(duì)這些些可比實(shí)實(shí)例的成成交價(jià)格格進(jìn)行換換算處理理，使其其成交價(jià)價(jià)格內(nèi)涵涵相同、、口徑一致、相相互可比比。5個(gè)方面：：⑴統(tǒng)一付款款方式；；⑵統(tǒng)一采用用單價(jià)；；⑶統(tǒng)一幣種種與貨幣幣單位；；⑷統(tǒng)一面積積內(nèi)涵；；⑸統(tǒng)一面積積單位。。*統(tǒng)一付付款方式式：要求求知道該該銷(xiāo)售價(jià)價(jià)格下達(dá)達(dá)成的融融資安排排。融資安排排：計(jì)息息方式、、付款期期限、利利息、融融資提供供形式、、特殊條條款。問(wèn)題的核核心在于于由于交交易實(shí)例例之間或或交易實(shí)實(shí)例與待待估房地地產(chǎn)在這這些條件件上的差差異使得得價(jià)格缺缺乏可比比性，因因?yàn)樽罱K終成交實(shí)實(shí)際價(jià)格格與名義義價(jià)格不不一致。。例：由于于房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)值量量大，成成交價(jià)格格往往采采用分期期付款的的方式進(jìn)進(jìn)行，但但付款方式不同同，使得得實(shí)際價(jià)價(jià)格會(huì)不不同。甲甲交易實(shí)實(shí)例成交交價(jià)80萬(wàn)元，首首付16萬(wàn)，半年后付32萬(wàn)，余款款32萬(wàn)一年年后付付清；；乙交交易實(shí)實(shí)例成成交價(jià)價(jià)80萬(wàn)元，，首付付16萬(wàn)，余款一一年后后付清清。*盡管管成交交價(jià)格格都為為80萬(wàn)元，，但實(shí)實(shí)際價(jià)價(jià)格不不一樣樣。處處理方方式：：以一一次付付清所所需支付付的金金額為為準(zhǔn)。。應(yīng)該知知道融融資是是由買(mǎi)買(mǎi)方提提供還還是由由賣(mài)方方提供供或由由第三三方提提供，，以及及融資資利率率是是否為為市場(chǎng)場(chǎng)利率率。如如在賣(mài)賣(mài)方以以優(yōu)惠惠利率率提供供利率率安排排的情情況下下，買(mǎi)買(mǎi)方所所得到到的的優(yōu)惠惠可能能被較較高的的價(jià)格格所抵抵消。。（增量融融資資資本問(wèn)問(wèn)題）特特殊殊條款款：是是否有有銷(xiāo)售售提前前償還還條款款、可可變利利率條條款等等。交交易易情況況修正正是是指通通過(guò)排排除交交易案案例房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)交易易行為為中的的一些些特殊殊原因因所造造成的的交易易價(jià)格格偏差差。⑴有利害害關(guān)系系人之之間的的交易易；⑵急于出出售或或急于于購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)的交交易；；⑶交易雙雙方或或某一一方對(duì)對(duì)市場(chǎng)場(chǎng)行情情缺乏乏了解解的交交易；；⑷交易雙雙方或或某一一方有有特別別動(dòng)機(jī)機(jī)或偏偏好的的交易易；⑸交易稅稅費(fèi)非非正常常負(fù)擔(dān)擔(dān)的交交易；；（））⑹相鄰房房地產(chǎn)產(chǎn)的合合并；；⑺交易方方式的的差異異。交交易情情況修修正的的方法法：可可比比實(shí)例例的成成交價(jià)價(jià)格*交易情情況修修正系系數(shù)=正常價(jià)價(jià)格交交易情情況修修正系系數(shù)=待估房房地產(chǎn)產(chǎn)交易易情況況指數(shù)數(shù)/交易案案例交交易情情況指指數(shù)（2）交易期日日修正是指將可比比交易實(shí)例例在成交期期日的價(jià)格格修正到待待估房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)期日日的價(jià)格。。修正公式：：交易實(shí)例在在成交日期期的價(jià)格*交易日期期修正系數(shù)數(shù)=在估價(jià)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格格交易日期修修正系數(shù)=待估房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格指數(shù)數(shù)/交易案例價(jià)價(jià)格指數(shù)一般采用房房地產(chǎn)價(jià)格格指數(shù)來(lái)進(jìn)進(jìn)行修正。。定基價(jià)格格植樹(shù)、環(huán)環(huán)比價(jià)格指指數(shù)。例：評(píng)估某某宗房地產(chǎn)產(chǎn)2001年年9月末的價(jià)格格，可比實(shí)實(shí)例成交價(jià)價(jià)3000元元/平方米，成成交日期2000年年10月，另調(diào)查查獲知該類(lèi)類(lèi)房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格2000年年6月末到2001年年2月末平均每月比上上月上漲1.5%，，2001年2月末到2001年年9月末平均每每月上漲2%。3000*（1+1.5%））4*（1+2%）7=3658（元/平方米）房地產(chǎn)指數(shù)數(shù)----房?jī)r(jià)指數(shù)地地價(jià)價(jià)指數(shù)成本投入法法、中位位數(shù)價(jià)格法法、重重復(fù)交易法法、特征價(jià)價(jià)格法、加加權(quán)平平均法“同質(zhì)可比比性要求””-----是指在價(jià)格格指數(shù)編制制過(guò)程中，，報(bào)告期價(jià)價(jià)格與基期期價(jià)格的內(nèi)內(nèi)涵一致，，可直接進(jìn)進(jìn)行對(duì)比。。只有滿足足這一要求求，才能如如實(shí)反映商商品價(jià)格的的變動(dòng)。房房地產(chǎn)價(jià)格格指數(shù)的編編制則由于于房地產(chǎn)市市場(chǎng)交易的的特點(diǎn)，造造成報(bào)告期期和基期的的交易難以以是同一樣樣點(diǎn)，由此此導(dǎo)致進(jìn)行行比較的價(jià)價(jià)格難以保保持“同質(zhì)質(zhì)可比性””。（3）位置和物物理——房地產(chǎn)狀況況修正是將交易案案例在其房房地產(chǎn)狀況況下的價(jià)格格調(diào)整為在在估價(jià)對(duì)象象房地產(chǎn)狀狀況下的價(jià)價(jià)格。包括括區(qū)位狀況況、權(quán)益狀狀況和實(shí)物物狀況三個(gè)個(gè)方面的修修正。⑴區(qū)位狀況：：繁華程度、交通便捷捷程度、環(huán)環(huán)境景觀、、公共設(shè)施施完備程度度、臨路狀況等影影響房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格的因因素。⑵權(quán)益狀況：：土地使用權(quán)權(quán)年限、城市規(guī)劃劃限制條件件（如建筑容積率率）等。⑶實(shí)物狀況：：土地：面積積大小、形形狀、基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施完備備程度、土土地平整程程度、地勢(shì)勢(shì)、地質(zhì)水水文狀況；；建筑物：新新舊程度、、建筑規(guī)模模、建筑結(jié)結(jié)構(gòu)、設(shè)備備、裝修、、平面布置置、工程質(zhì)質(zhì)量等修正方法：：⑴直接比較修修正：一般般采用評(píng)分分的辦法，，以估價(jià)對(duì)對(duì)象的房地地產(chǎn)狀況為為基準(zhǔn)，將將可比實(shí)例例的房地產(chǎn)產(chǎn)狀況與它它逐項(xiàng)比較較打分。⑵間接比較修修正：設(shè)想想一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的房地產(chǎn)產(chǎn)狀況，以以此標(biāo)準(zhǔn)房房地產(chǎn)狀況況為基準(zhǔn)，，將可比實(shí)實(shí)例及估價(jià)價(jià)對(duì)象的房房地產(chǎn)狀況況均與它逐逐項(xiàng)比較打打分，然后后將其所得得的分?jǐn)?shù)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化為修正正價(jià)格的比比率。注意事項(xiàng)：：⑴可比實(shí)例狀狀況，無(wú)論論是區(qū)位、、權(quán)益還是是實(shí)物狀況況，都應(yīng)是是其成交時(shí)時(shí)的狀況，，而不是估估價(jià)時(shí)點(diǎn)或或其他時(shí)候候可能發(fā)生生變化后的的狀況。⑵由于不同使使用性質(zhì)的的房地產(chǎn)，，其價(jià)格影影響的因素素構(gòu)成及作作用程度均均有著很大大的不同，，因此在進(jìn)進(jìn)行修正時(shí)時(shí)，具體比比較修正的的內(nèi)容及權(quán)權(quán)重也應(yīng)有有所不同。。3.2收益法收益還原法法是對(duì)土地地、房屋、、或其他具具備收益性性資產(chǎn)進(jìn)行行估價(jià)的基基本方法。。它是指在估估算不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)未來(lái)若干干年預(yù)期純純收益的基基礎(chǔ)上，以以一定的還還原利率，，將評(píng)估對(duì)象象未來(lái)收益益還原為評(píng)評(píng)估時(shí)日收收益總和的的一種方法法。適用范圍：：以獲取收收益為目的的不動(dòng)產(chǎn)的的估價(jià)。3.2.1收益法的計(jì)計(jì)算公式⑴最一般的公公式⑵無(wú)限年且其其他因素不不變的公式式⑶有限年且其其他因素不不變的公式式⑷凈收益在前前若干年有有變化的公公式⑸預(yù)知未來(lái)若若干年后房房地產(chǎn)價(jià)格格的公式⑹凈收益按等等差級(jí)數(shù)遞遞增的公式式⑺凈收益按按等差級(jí)數(shù)數(shù)遞減的公公式⑻凈收益按一一定比率遞增增的公式⑼凈收益按一定定比率遞減的的公式估價(jià)程序收益法資本化率r確定凈收益測(cè)算A=Ag-Ac毛收入測(cè)算Ag經(jīng)營(yíng)成本測(cè)算算Ac收益價(jià)格測(cè)算算評(píng)估價(jià)3.2.2凈收益的求取?、艃羰找娴那笕∪」絻羰找?潛在毛收入-空置等造成的的收入損失-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=有效毛收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用潛在毛收入是是假定房地產(chǎn)產(chǎn)在充分利用用、無(wú)空置狀狀況下可獲得得收入。有效毛收入是是由潛在毛收收入扣除空置置、拖欠租金金（延遲支付付和不付租金金）以及其他他原因造成的的收入損失后后所得到的收收入。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是維維持房地產(chǎn)正正常生產(chǎn)、經(jīng)經(jīng)營(yíng)或使用必必須支出的費(fèi)費(fèi)用。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率＝＝運(yùn)營(yíng)費(fèi)用÷有效毛收入。。對(duì)于某些類(lèi)類(lèi)型的房地產(chǎn)產(chǎn)，其運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率有一個(gè)個(gè)相對(duì)固定的的范圍。凈收益是由有有效毛收入扣扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用用后得到的歸歸屬于房地產(chǎn)產(chǎn)的收益。⑵不同收益類(lèi)型型房地產(chǎn)的凈凈收益的求取取凈收益的求取取因估價(jià)對(duì)象象的收益類(lèi)型型的不同而有有所不同，可可歸納為以下下幾種情況：①出租型房地產(chǎn)產(chǎn)凈收益的求求取出租型房地產(chǎn)產(chǎn)是收益法估估價(jià)的典型對(duì)對(duì)象，其凈收收益根據(jù)租賃賃資料求取。。通常為租賃收入扣扣除維修費(fèi)、、管理費(fèi)、保保險(xiǎn)費(fèi)、房地地產(chǎn)稅和租賃賃代理費(fèi)等后后的余額。租賃收入包括括有效毛收入入和租賃保證證金、押金等等的利息收入入。實(shí)際求取取時(shí)，維修費(fèi)、管理理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)費(fèi)、房地產(chǎn)稅稅和租賃代理理費(fèi)是否扣除除取決與租賃賃契約。*注意租金收入入中是否含有有動(dòng)產(chǎn)的租金金收入。是否否扣除取決于于評(píng)估價(jià)值是是否包含此部分。②直接經(jīng)營(yíng)型房房地產(chǎn)凈收益益的求取直接經(jīng)營(yíng)型房房地產(chǎn)的最大大特點(diǎn)就是房房地產(chǎn)所有者者又是經(jīng)營(yíng)者者，房地產(chǎn)租租金與經(jīng)營(yíng)者利潤(rùn)沒(méi)有分分開(kāi)，需要從從利潤(rùn)中將屬屬于房地產(chǎn)租租金的部分剝剝離出來(lái)。A.商業(yè)經(jīng)營(yíng)型房房地產(chǎn)，凈收收益等于商品品銷(xiāo)售收入扣扣除商品銷(xiāo)售售成本、經(jīng)營(yíng)營(yíng)費(fèi)用、商品品銷(xiāo)售稅金及及附加、管理理費(fèi)用、財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)用和商業(yè)業(yè)利潤(rùn)。B.工業(yè)生產(chǎn)型房房地產(chǎn)，凈收收益等于產(chǎn)品品銷(xiāo)售收入扣扣除生產(chǎn)成本本、產(chǎn)品銷(xiāo)售售費(fèi)用、產(chǎn)品品銷(xiāo)售稅金及及附加、管理理費(fèi)用、財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)用和廠商商利潤(rùn)。C.農(nóng)地，凈收益益等于農(nóng)地平平均年產(chǎn)值扣扣除種苗費(fèi)、、肥料費(fèi)、人人工費(fèi)、畜工工費(fèi)、機(jī)工費(fèi)費(fèi)、農(nóng)藥費(fèi)、、材料費(fèi)、水水利費(fèi)、農(nóng)舍舍費(fèi)、農(nóng)具費(fèi)費(fèi)、稅費(fèi)、投投資利息等。。③自用或尚未使使用房地產(chǎn)凈凈收益的求取取此類(lèi)凈收益的的求取可以比比照同一市場(chǎng)場(chǎng)上有收益的的類(lèi)似房地產(chǎn)產(chǎn)的有關(guān)資料料按上述相應(yīng)應(yīng)的方式計(jì)算算凈收益，或或直接比較得得出凈收益。。對(duì)于現(xiàn)實(shí)中包包含有上述多多種收益類(lèi)型型的房地產(chǎn)的的凈收益的求求取，可以把把它看成是各各種單一收益益類(lèi)型房地產(chǎn)產(chǎn)的組合，先先分別求取，，然后進(jìn)行綜綜合。⑶實(shí)際收益與客客觀收益實(shí)際收益是指指在現(xiàn)狀下實(shí)實(shí)際取得的收收益，一般不不能用來(lái)估價(jià)價(jià)，因?yàn)榫唧w體經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)經(jīng)營(yíng)能力等影影響實(shí)際收益益很大?？陀^收益是指指排除了實(shí)際際收益中屬于于特殊的、偶偶然的因素后后所能得到的的一般正常收收益。所以，估價(jià)中中采用的潛在在毛收入、有有效毛收入、、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用或或凈收益，除有租約限制制的以外，都應(yīng)采用正正常客觀的數(shù)數(shù)據(jù)。⑷凈收益現(xiàn)金流流的類(lèi)型在求取凈收益益時(shí)，應(yīng)根據(jù)據(jù)各種狀況確確定未來(lái)的凈凈收益現(xiàn)金流流形式，以便便選擇相關(guān)公公式進(jìn)行計(jì)算算。⑸收益年限的確確定對(duì)于土地與建建筑物合成體體的估價(jià)對(duì)象象，如果是建建筑物的經(jīng)濟(jì)濟(jì)壽命晚于土土地使用權(quán)年年限的，就根根據(jù)土地使用用權(quán)年限確定定未來(lái)可獲收收益的年限。。3.2.3資本化率資本化率又稱稱還原利率，，是將不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)純收益還原原成不動(dòng)產(chǎn)價(jià)價(jià)格的利率或或比例，其實(shí)實(shí)質(zhì)是一種資資本投資收益益率。風(fēng)險(xiǎn)-收益認(rèn)識(shí)到資本化化率實(shí)質(zhì)上是是一種投資的的收益率，實(shí)實(shí)際上就把握握了求取資本本化率的方法法，即估價(jià)時(shí)時(shí)所選用的資資本化率，應(yīng)應(yīng)等同于與獲獲取估價(jià)對(duì)象象產(chǎn)生的凈收收益具有同等等風(fēng)險(xiǎn)投資的的收益率。資本化率選擇擇的重要性不同地區(qū)、不不同時(shí)期、不不同性質(zhì)、不不同用途的房房地產(chǎn)，由于于投資風(fēng)險(xiǎn)的的不同，資本本化率也是不不盡相同的。。不同資本化率率下的評(píng)估價(jià)價(jià)格凈收益（萬(wàn)元）資本化率（%）評(píng)估價(jià)格（萬(wàn)元）54125.0055100.005683.335862.5051050.0051241.67確定方法：⑴收益價(jià)格比較較法;通過(guò)收集同一一市場(chǎng)上三宗宗以上類(lèi)似房房地產(chǎn)的價(jià)格格、凈收益資資料，選用相相應(yīng)的收益法法計(jì)算公式，，求出資本化化率。⑵安全利率調(diào)整整率（累加法法）：以安全全利率為基礎(chǔ)礎(chǔ)，再加上風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值作作為資本化率率的方法。⑶收益排序插入入法;找出不同類(lèi)型型投資的收益益率并按照風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)值大小從從高到低進(jìn)行行排序制成圖圖表，然后將將估價(jià)對(duì)象與與這些類(lèi)型的的風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)進(jìn)行分析比較較，根據(jù)估價(jià)價(jià)對(duì)象的投資資風(fēng)險(xiǎn)確定其其所在圖表中中的位置從而而確定其收益益率的方法。。⑷投資復(fù)合收益益法：此法以以購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)產(chǎn)的抵押貸款款利息率與自自有資本的收收益率的加權(quán)權(quán)平均數(shù)來(lái)求求取資本化率率。r=M*rM+(1-M)rEM----貸款價(jià)值比率率，即抵押貸貸款額占房地地產(chǎn)價(jià)值的比比率；rM----抵押貸款收益益率，通常為為抵押貸款利利率；rE----自有資金所要要求的收益率率例子：1.待估房地產(chǎn)概概括待估房地產(chǎn)為為一24層寫(xiě)字樓，鋼鋼筋混凝土框框架結(jié)構(gòu)，占占地面積2500平方米，建筑筑總面積26000平方米，土地地使用期50年，1998年落成，要求求評(píng)估2003年5月的收益現(xiàn)價(jià)價(jià)。2.評(píng)估過(guò)程⑴評(píng)估方法改房地產(chǎn)主要要以出租方式式經(jīng)營(yíng)，故選選用收益還原原法⑵數(shù)據(jù)資料該房地產(chǎn)可供供出租面積16900平方米，每平平方米租金100元/月，出租率為為95％，建筑物原原值為2600萬(wàn)元，輔助設(shè)設(shè)施原值260萬(wàn)元，日常開(kāi)開(kāi)支5萬(wàn)元，土地稅稅.房產(chǎn)稅及其他他稅費(fèi)合計(jì)為為總收入的8％⑶計(jì)算總收益16900*100*12*95％＝1926.6萬(wàn)元⑷計(jì)算總費(fèi)用建筑物折舊期期按50年計(jì)，殘值為為0，輔助設(shè)施耐耐用年限為10年，殘值率5％年折舊費(fèi)＝2600/50+260/10*95%＝76.7萬(wàn)元年日常開(kāi)支＝＝5*12＝60萬(wàn)元各項(xiàng)稅費(fèi)＝1926.6*8％＝154.1萬(wàn)元年總費(fèi)用＝76.7+60+154.1＝290.8萬(wàn)元⑸計(jì)算純收益年純收益＝1926.6-290.8＝1635.8萬(wàn)元⑹計(jì)算價(jià)格按45年使用期，還還原利率為10％，則房地產(chǎn)價(jià)格＝＝1635.8/10％*（1-1/（1+10％）45）＝16133.3萬(wàn)元3.3成本法成本法是指求求取估價(jià)對(duì)象象房地產(chǎn)在估估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重重新構(gòu)建價(jià)格格（重置或重重建價(jià)格），扣除折折舊，以此估估算對(duì)象房地地產(chǎn)的客觀合合理價(jià)格的方方法。適用范圍：既既無(wú)收益又行行少發(fā)生交易易的房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格的評(píng)估。。注意：開(kāi)發(fā)成成本高并不一一定意味著價(jià)價(jià)格就高，開(kāi)開(kāi)發(fā)成本低也也不一定說(shuō)明明房地產(chǎn)價(jià)格格就不應(yīng)該高高。估價(jià)程序成本法經(jīng)濟(jì)耐用年限限確定重置成本本、重建建成本確定定折舊計(jì)算算D成本價(jià)格格測(cè)算V=C-D評(píng)估價(jià)3.3.1房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格構(gòu)成成下面以取取得土地地建成房房屋銷(xiāo)售售這種典典型的房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)類(lèi)型型為例，，并從便便于各構(gòu)構(gòu)成項(xiàng)目目估算的的角度，，來(lái)劃分分房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格構(gòu)構(gòu)成。在在這種情情況下，，房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格通通常由下下列6大項(xiàng)構(gòu)成成：⑴土地取得得成本；；⑵開(kāi)發(fā)成本本；⑶管理費(fèi)用用；⑷投資利息息；⑸銷(xiāo)售稅費(fèi)費(fèi)；⑹開(kāi)發(fā)利潤(rùn)潤(rùn)。⑴土地取得得成本：：是取得得開(kāi)發(fā)用用地所需需的費(fèi)用用、稅金金等。目目前情況況下，取取得土地地的途徑徑主要分分三種：：①通過(guò)征用用農(nóng)地取取得的，，土地取取得成本本包括農(nóng)農(nóng)地征用用費(fèi)和土土地使用用權(quán)出讓讓金；②通過(guò)城市市拆遷取取得的，，土地取取得成本本包括拆拆遷安置置補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)和土地地使用權(quán)權(quán)出讓金金；③在市場(chǎng)上上“購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)”的，，土地取取得成本本包括購(gòu)購(gòu)買(mǎi)土地地的價(jià)款款和購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)時(shí)買(mǎi)方方應(yīng)該繳繳納的稅稅費(fèi)。⑵開(kāi)發(fā)成本本：是在在取得開(kāi)開(kāi)發(fā)用地地后進(jìn)行行土地開(kāi)開(kāi)發(fā)和房房屋建設(shè)設(shè)所需的的直接費(fèi)費(fèi)用、稅稅金等。。在理論論上可以以將其劃劃分為土土地開(kāi)發(fā)發(fā)成本和和建筑物物建造成成本。在實(shí)際中中主要包包括以下下幾部分分：勘察察設(shè)計(jì)和和前期工工程費(fèi)、、基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)費(fèi)、建建筑安裝裝工程費(fèi)費(fèi)、公共共配套設(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)費(fèi)、開(kāi)開(kāi)發(fā)工程程中的稅稅費(fèi)。⑶管理費(fèi)用用：包括括開(kāi)發(fā)商商的人員員工資、、辦公費(fèi)費(fèi)、差旅旅費(fèi)等。。在估價(jià)價(jià)時(shí)通常?？砂赐镣恋厝〉玫贸杀九c與開(kāi)發(fā)成成本之和和乘以某某一比率率來(lái)估算算。⑷投資利息息：它包包括土地地取得成成本、開(kāi)開(kāi)發(fā)成本本和管理理費(fèi)用的的利息，，無(wú)論它它們的來(lái)來(lái)源是借借貸資金金還是自自有資金金都應(yīng)計(jì)計(jì)算利息息。（？？）從估估價(jià)的角角度來(lái)看看，開(kāi)發(fā)發(fā)商自有有資金應(yīng)應(yīng)得的利利息也要要與其應(yīng)應(yīng)獲的利利潤(rùn)分開(kāi)開(kāi)，不能能算作利利潤(rùn)。⑸銷(xiāo)售稅費(fèi)費(fèi)：銷(xiāo)售售稅費(fèi)是是銷(xiāo)售開(kāi)開(kāi)發(fā)完成成后的房房地產(chǎn)所所需的費(fèi)費(fèi)用及應(yīng)應(yīng)由開(kāi)發(fā)發(fā)商（賣(mài)賣(mài)方）繳繳納的稅稅費(fèi)，可可以分為為以下3類(lèi)：銷(xiāo)售售費(fèi)用、、銷(xiāo)售稅稅金及附附加、其其他銷(xiāo)售售稅費(fèi)（（如由賣(mài)賣(mài)方負(fù)擔(dān)擔(dān)的交易易手續(xù)費(fèi)費(fèi)）等。。在估價(jià)時(shí)時(shí)，通常常按售價(jià)價(jià)的一定定比率來(lái)來(lái)估算。。⑹開(kāi)發(fā)利潤(rùn)潤(rùn)：是在在正常條條件下開(kāi)開(kāi)發(fā)商所所能獲得得的平均均利潤(rùn)，，而不是是個(gè)別開(kāi)開(kāi)發(fā)商最最終獲得得的實(shí)際際利潤(rùn)，，也不是是個(gè)別開(kāi)開(kāi)發(fā)商所所期望獲獲得的利利潤(rùn)。在估算開(kāi)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)潤(rùn)時(shí)，應(yīng)應(yīng)注意計(jì)計(jì)算基數(shù)數(shù)與利潤(rùn)潤(rùn)率的對(duì)對(duì)應(yīng)，盡盡管從理理論上講講，結(jié)果果不會(huì)發(fā)發(fā)生改變變。3.3.2成本法的的基本公公式⑴最基本的的公式積積算價(jià)格格=重新購(gòu)置置價(jià)格-折舊⑵適用于新新開(kāi)發(fā)土土地的基基本公式式新開(kāi)發(fā)土土地價(jià)格格=取得待開(kāi)開(kāi)發(fā)土地地的成本本+土地開(kāi)發(fā)發(fā)成本+管理費(fèi)用用+投資利息息+銷(xiāo)售稅費(fèi)費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)潤(rùn)開(kāi)發(fā)完成成后可轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓土地地面積的的比率=開(kāi)發(fā)完成成后可轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓土地地總面積積/開(kāi)發(fā)區(qū)總總用地面面積⑶適用于新新建房地地產(chǎn)的基基本公式式新建房地地產(chǎn)價(jià)格格=土地取得得成本+土地開(kāi)發(fā)發(fā)成本+建筑物建建筑成本本+管理費(fèi)用用+投資利息息+銷(xiāo)售稅費(fèi)費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)潤(rùn)在求取建建筑物部部分時(shí)，，不含土土地土地地取得成成本、土土地開(kāi)發(fā)發(fā)成本及及投資利利息、銷(xiāo)銷(xiāo)售稅費(fèi)費(fèi)和開(kāi)發(fā)發(fā)利潤(rùn)中中所含的的土地部部分。⑷適用于舊舊有房地地產(chǎn)的基基本公式式舊房地價(jià)價(jià)格=土地的重重新取得得價(jià)格或或重新開(kāi)開(kāi)發(fā)成本本+建筑物的的重新購(gòu)購(gòu)建價(jià)格格-建筑物折折舊舊建筑物物價(jià)格=建筑物的的重新購(gòu)購(gòu)建價(jià)格格-建筑物折折舊3.3.3重新購(gòu)購(gòu)建價(jià)價(jià)格重新購(gòu)購(gòu)建價(jià)價(jià)格是是指假假設(shè)在在估價(jià)價(jià)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)重新新取得得或重重新開(kāi)開(kāi)發(fā)、、重新新建造造全新新?tīng)顟B(tài)態(tài)的估估價(jià)對(duì)對(duì)象所所需的的一切切合理理、必必要的的費(fèi)用用、稅稅金和和應(yīng)得得的利利潤(rùn)之之和。。⑴重新購(gòu)購(gòu)建價(jià)價(jià)格分分為以以下兩兩種形形式：：重建成成本—是指采采用估估價(jià)對(duì)對(duì)象原原有的的建筑筑材料料和建建筑技技術(shù)，，按估估價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)的的價(jià)格格水平平，重重新建建造與與估價(jià)價(jià)對(duì)象象相同同的全全新?tīng)顮顟B(tài)的的建筑筑物相相同的的全新新?tīng)顟B(tài)態(tài)的建建筑物物的正正常價(jià)價(jià)格。。重置成成本—是指采采用估估價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)的的建筑筑材料料和建建筑技技術(shù)、、按股股價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)的的價(jià)格格水平平，重重新建建造與與估價(jià)價(jià)對(duì)象象具有有同等等功能能效用用的全全新?tīng)顮顟B(tài)的的建筑筑物的的正常常價(jià)格格。⑵建筑物物重新新購(gòu)建建價(jià)格格的求求取辦辦法①單位比比較法法—是以建建筑物物整體體，與與價(jià)格格、成成本密密切有有關(guān)的的單位位為比比較基基礎(chǔ)來(lái)來(lái)估算算建筑筑物的的重新新購(gòu)建建價(jià)格格的方方法。。主要要有單單位面面積法法和單單位體體積法法。②分布分分項(xiàng)法法—是以建建筑物物的各各個(gè)獨(dú)獨(dú)立構(gòu)構(gòu)件或或工程程的基基本單單位價(jià)價(jià)格或或成本本為基基礎(chǔ)來(lái)來(lái)估算算重新新購(gòu)建建價(jià)格格的方方法。。分部分分項(xiàng)法法項(xiàng)目數(shù)量單位成本成本（元）基礎(chǔ)工程150立方米200元/立方米30000墻體工程160立方米400元/立方米64000樓地面工程150立方米200元/立方米30000屋面工程150立方米300元/立方米45000給排水工程25000供暖工程15000電氣工程20000合計(jì)229000稅費(fèi)、利息和管理費(fèi)20%45800重新購(gòu)建價(jià)格274800③工料測(cè)測(cè)量法法—是先估估算建建筑物物所需需各種種材料料、設(shè)設(shè)備的的數(shù)量量和人人工時(shí)時(shí)數(shù)，，然后后逐一一乘以以估價(jià)價(jià)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)的各各該相相同材材料、、設(shè)備備的單單價(jià)和和人工工費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，，再將將其相相加來(lái)來(lái)估算算建筑筑物的的重新新購(gòu)建建價(jià)格格的方方法。。工工程程測(cè)量量法項(xiàng)目數(shù)量單價(jià)成本（元）現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備3000水泥6500砂石5000磚塊12000木材7000瓦面3000鐵釘200人工15000稅費(fèi)1000其他5000重新購(gòu)建價(jià)格57700④指數(shù)調(diào)調(diào)整法法—運(yùn)用建建筑物物成本本（造造價(jià)））指數(shù)數(shù)或變變動(dòng)率率，將將估價(jià)價(jià)對(duì)象象建筑筑物的的原始始成本本調(diào)整整到估估價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)時(shí)時(shí)的現(xiàn)現(xiàn)行成成本來(lái)來(lái)估算算建筑筑物的的重新新購(gòu)建建價(jià)格格的方方法。。這種種方法法主要要用于于檢驗(yàn)驗(yàn)其他他方法法的估估算結(jié)結(jié)果。。3.3.4建筑物物折舊舊⑴建筑物物折舊舊的概概念和和原因因折舊—是會(huì)計(jì)計(jì)學(xué)中中用于于衡量量由于于時(shí)間間流逝逝、技技術(shù)過(guò)過(guò)時(shí)和和市場(chǎng)場(chǎng)變化化等因因素而而引起起的固固定資資產(chǎn)的的磨損損消耗耗和其其他價(jià)價(jià)值損損失的的術(shù)語(yǔ)語(yǔ)。①物質(zhì)上上折舊舊—指建筑筑物隨隨著時(shí)時(shí)間推推移、、風(fēng)吹吹日曬曬、使使用等等在物物質(zhì)實(shí)實(shí)體方方面的的磨損損所造造成的的建筑筑物價(jià)價(jià)值的的損失失。自然老老朽—主要由由自然然力的的作用用引起起，如如風(fēng)吹吹、日日曬、、雨淋淋等引引起的的建筑筑物腐腐朽、、老化化、風(fēng)風(fēng)化、、基礎(chǔ)礎(chǔ)沉降降等，，與建建筑物物實(shí)際際經(jīng)過(guò)過(guò)年數(shù)數(shù)有關(guān)關(guān)，同同時(shí)也也要看看所在在地區(qū)區(qū)的氣氣候和和環(huán)境境條件件。正常使使用的的磨損損—主要由由人工工使用用引起起，與與建筑筑物的的使用用性質(zhì)質(zhì)、使使用強(qiáng)強(qiáng)度和和使用用年數(shù)數(shù)有關(guān)關(guān)。意外的的破壞壞損失失—主要是是因突突發(fā)性性的天天災(zāi)人人禍引引起的的，包包括自自然方方面的的：如如地震震、水水災(zāi)、、風(fēng)災(zāi)災(zāi)和人人工方方面的的：如如失火火、碰碰撞等等意外外的破破壞損損毀。。延遲維修的的損壞—由于沒(méi)有適適時(shí)地采取取預(yù)防、保保養(yǎng)措施或或修理不夠夠及時(shí)，造造成不應(yīng)有有的損壞或或提前損壞壞，或已有有的損壞仍仍然存在，，如門(mén)窗損損壞仍然存存在、墻或或地面有裂裂縫或洞等等。②功能折舊指隨著經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展、社社會(huì)進(jìn)步、、人們居住住習(xí)慣的改改變等，建建筑物在功功能方面的的落后所造造成的建筑筑物價(jià)值得得損失。一一般憑經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)評(píng)估功能能上的缺陷陷，對(duì)于可可改造的則則用所需費(fèi)費(fèi)用為其折折舊額。③經(jīng)濟(jì)上的折折舊指建筑物以以外（如噪噪音、污染染、環(huán)境的的改變等））的各種不不利因素所所造成的建建筑物價(jià)值值得損失。。評(píng)估造成成的資產(chǎn)貶貶值或消除除這種不利利影響需要要投入的資資金量。⑵求取建筑物物折舊的方方法（自然壽命命、經(jīng)濟(jì)壽壽命，實(shí)際際經(jīng)過(guò)年數(shù)數(shù)、有效經(jīng)經(jīng)過(guò)年數(shù)））在成本法求求取折舊中中，建筑物物的壽命應(yīng)應(yīng)為經(jīng)濟(jì)壽壽命，經(jīng)過(guò)過(guò)年數(shù)應(yīng)為為有效經(jīng)過(guò)過(guò)年數(shù)。直線法—最簡(jiǎn)單的迄迄今使用最最廣泛的一一種折舊方方法，它在在建筑物的的經(jīng)濟(jì)壽命命期間每年年的折舊額額相等。定率法—用某一固定定比率乘以以房地產(chǎn)重重新建造價(jià)價(jià)格中扣除除以折舊部部分的余值值，計(jì)算每每年的折舊舊額。成新法—根據(jù)建筑物物的建成年年代、新舊舊程度等，，確定建筑筑物的成新新率，直接接求取建筑筑物的現(xiàn)值值。折舊計(jì)算時(shí)時(shí)注意：(1)應(yīng)注意估價(jià)價(jià)上的折舊舊與會(huì)計(jì)上上的折舊的的區(qū)別⑵應(yīng)注意土地地使用權(quán)年年限對(duì)建筑筑物經(jīng)濟(jì)壽壽命的影響響估價(jià)實(shí)務(wù)中中，通常以以年限為基基礎(chǔ)計(jì)算折折舊，然后后根據(jù)實(shí)際際觀察法進(jìn)進(jìn)行修正。。例子某宗房地產(chǎn)產(chǎn)土地面積積1000平方米，是是10年前征用農(nóng)農(nóng)地取得的的，當(dāng)時(shí)每每畝地花費(fèi)費(fèi)18萬(wàn)元，現(xiàn)時(shí)時(shí)取得該類(lèi)類(lèi)土地每平平方米620元；地上建建筑物總建建筑面積2000平方米，是是8年前建成交交付使用的的，當(dāng)時(shí)造造價(jià)每平方方米600元，現(xiàn)時(shí)每每平方米1200元，估計(jì)建建筑物八成成新。試選選用所給資資料估算該該宗房地產(chǎn)產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)總總價(jià)和單價(jià)價(jià)。⑴土地現(xiàn)值=620*1000=620000元⑵建筑物現(xiàn)值值=1200*2000*0.8=1920000元⑶估價(jià)對(duì)象現(xiàn)現(xiàn)時(shí)總價(jià)=620000+1920000=2540000元⑷估價(jià)對(duì)象現(xiàn)現(xiàn)時(shí)單價(jià)=2540000/2000=1270元例子⑴估價(jià)對(duì)象概概況某房地產(chǎn)為為企業(yè)辦公公大樓，土土地面積為為1500平方米，建建筑物總面面積為5100平方米，建建造日期為為1992年，鋼混結(jié)結(jié)構(gòu)。⑵估價(jià)要求需要評(píng)估該該房地產(chǎn)2003年年10月的市場(chǎng)價(jià)價(jià)格⑶評(píng)估過(guò)程①選取估價(jià)方方法，因無(wú)無(wú)類(lèi)似辦公公大樓的交交易實(shí)例，，擬采用成成本法估價(jià)價(jià)。②估價(jià)公式：：房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)時(shí)價(jià)格=土地的重新新建造價(jià)格格+建筑物重新新建造價(jià)格格-折舊⑷估價(jià)計(jì)算①求取土地的的重新建造造完全價(jià)值值利用市場(chǎng)資資料比較，，得出估價(jià)價(jià)對(duì)象土地地價(jià)格為1200元元/平方米，則則土地總價(jià)價(jià)為1500平方米*1200元元/平方米=180萬(wàn)元②求取建筑物物的重新建建造完全價(jià)價(jià)值經(jīng)過(guò)調(diào)查，，建造與待待估房地產(chǎn)產(chǎn)類(lèi)似的辦辦公大樓（（鋼混結(jié)構(gòu)構(gòu)），其現(xiàn)現(xiàn)時(shí)建筑物物造價(jià)為1100元元/平方米，以以此作為該該建筑物部部分的重置置單價(jià)，則則建筑物總總造價(jià)為5100平方米*1100元元/平方米=561萬(wàn)元③求取建筑物物折舊簡(jiǎn)單采用定定額法，鋼鋼混結(jié)構(gòu)的的耐用年限限為60年，殘值率率為0，則建筑物物的折舊總總額為561*12/60=112.2萬(wàn)元④計(jì)算估價(jià)價(jià)額房地產(chǎn)現(xiàn)現(xiàn)時(shí)價(jià)格格=180+561-112.2=628.8萬(wàn)元每平方米米單價(jià)=628.8/0.51萬(wàn)平方米米=1233元/平方米3.3假設(shè)開(kāi)發(fā)發(fā)法假設(shè)開(kāi)發(fā)發(fā)法是在在估算開(kāi)開(kāi)發(fā)完成成后不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)正常常交易價(jià)價(jià)格的基基礎(chǔ)上，，扣除建建筑物建建造費(fèi)用用和與建建筑物建建造、買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)相關(guān)關(guān)的專(zhuān)業(yè)業(yè)費(fèi)、利利息、利利潤(rùn)、稅稅收等費(fèi)費(fèi)用后，，以剩余余之?dāng)?shù)來(lái)來(lái)確定估估價(jià)對(duì)象象土地價(jià)價(jià)格的一一種方法法。適用范圍圍：待開(kāi)發(fā)土土地、待待拆遷改改造和再再開(kāi)發(fā)的的房地產(chǎn)產(chǎn)的估價(jià)價(jià)等。注意：1.假設(shè)開(kāi)發(fā)發(fā)法是從從開(kāi)發(fā)商商的角度度分析，，測(cè)算其其所能支支付的最最高場(chǎng)地地購(gòu)置費(fèi)費(fèi)。其可可靠性如如何，取取決于以以下幾點(diǎn)點(diǎn)：是否否根據(jù)土土地估價(jià)價(jià)的最有有效使用用原則合合理確定定土地最最佳利用用方式；；是否正正確掌握握地產(chǎn)市市場(chǎng)行情情及供求求關(guān)系，，并正確確判斷了了開(kāi)發(fā)完完成后的的物業(yè)總總價(jià)值。。2.假設(shè)開(kāi)發(fā)發(fā)法以一一定的假假設(shè)或限限制條件件為前提提。通常常有以下下幾方面面的假設(shè)設(shè)：估價(jià)價(jià)中涉及及到的不不動(dòng)產(chǎn)總總價(jià)、租租金和成成本數(shù)據(jù)據(jù)在開(kāi)發(fā)發(fā)期內(nèi)不不會(huì)發(fā)生生大的變變化；假假設(shè)租金金和不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)交易易價(jià)格在在開(kāi)發(fā)期期間不會(huì)會(huì)下降，，而且不不考慮物物價(jià)上漲漲的因素素；假設(shè)設(shè)在開(kāi)發(fā)發(fā)期間各各項(xiàng)成本本是均勻勻投入的的。3.3.1假設(shè)開(kāi)發(fā)發(fā)法的基基本公式式⑴最基本的的公式待開(kāi)發(fā)房房地產(chǎn)的的價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成成后的房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)值-開(kāi)發(fā)成本本-管理費(fèi)用用-投資利息息-銷(xiāo)售稅費(fèi)費(fèi)-開(kāi)發(fā)利潤(rùn)潤(rùn)-投資者購(gòu)購(gòu)買(mǎi)時(shí)應(yīng)應(yīng)負(fù)擔(dān)的的稅費(fèi)⑵按估價(jià)對(duì)對(duì)象細(xì)化化的公式式求生地價(jià)價(jià)值、求求毛地價(jià)價(jià)值、求求熟地價(jià)價(jià)值、求求在建工工程價(jià)值值、求舊舊房?jī)r(jià)值值的公式式。3.3.2假設(shè)開(kāi)發(fā)發(fā)法的操操作步驟驟：運(yùn)用假設(shè)設(shè)開(kāi)發(fā)法法估價(jià)一一般分為為以下6個(gè)步驟：：⑴調(diào)查待開(kāi)開(kāi)發(fā)房地地產(chǎn)的基基本情況況；⑵選擇最佳佳的開(kāi)發(fā)發(fā)利用方方式；⑶估計(jì)開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)期期；⑷預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)發(fā)完成后后的房地地產(chǎn)價(jià)值值；⑸估計(jì)開(kāi)發(fā)發(fā)成本、、管理費(fèi)費(fèi)用、投投資利息息、銷(xiāo)售售稅費(fèi)、、開(kāi)發(fā)利利潤(rùn)及投投資者購(gòu)購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)開(kāi)發(fā)房地地產(chǎn)應(yīng)負(fù)負(fù)擔(dān)的稅稅費(fèi)；⑹進(jìn)行具體體計(jì)算，，求出待待開(kāi)發(fā)房房地產(chǎn)的的價(jià)值。。⑴調(diào)查待開(kāi)開(kāi)發(fā)房地地產(chǎn)的基基本情況況①土地的位位置，所所在城市市、城市市中所在在區(qū)域以以及具體體的坐落落情況。。②土地面積積大小、、形狀、、地質(zhì)、、基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施通達(dá)達(dá)程度。。③政府的規(guī)劃限限制，規(guī)定的的用途、建筑筑高度、建筑筑容積率等。。④擁有的土地權(quán)權(quán)利，權(quán)利性性質(zhì)、使用年年限以及對(duì)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓、出租、、抵押等方面面規(guī)定等。⑵選擇最佳的開(kāi)開(kāi)發(fā)利用方式式—主要目的在于于確定最佳使使用方式，包包括用途、規(guī)規(guī)模、檔次等等；⑶估計(jì)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)期開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的的起點(diǎn)是估價(jià)價(jià)時(shí)點(diǎn)，終點(diǎn)點(diǎn)是將開(kāi)發(fā)完完成后的房地地產(chǎn)全部租售售完畢的時(shí)間間?？煞譃殚_(kāi)開(kāi)發(fā)期（）和和租售期（））。確定開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)期的目的，，是為了把握握開(kāi)發(fā)成本、、管理費(fèi)用、、銷(xiāo)售費(fèi)用等等的投入、利利息的負(fù)擔(dān)、、預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完完成后的房地地產(chǎn)售價(jià)，以以及各項(xiàng)收入入與支出的折折現(xiàn)計(jì)算服務(wù)務(wù)。比較法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題