hn石家莊某地產(chǎn)花園商業(yè)項目

石家莊保利花園商業(yè)項目可行性研究報告文件二零一二年八月第一章項目所處城市及行業(yè)背景分析目錄CONTENTS第二章各物業(yè)類型的市場背景分析第三章項目經(jīng)濟效益評估項目城市站位石家莊市河北省長安區(qū)（石家莊東北部）項目屬性解讀地塊經(jīng)濟技術(shù)指標總用地面積5.556公頃總建筑面積地上建筑面積商業(yè)部分3萬㎡辦公公寓22萬㎡合計25萬㎡地下建筑面積商業(yè)用途1萬㎡車庫和設(shè)備用房3.95萬㎡合計653237容積率4.5綜合體項目=辦公公寓（22萬㎡）+商業(yè)（3萬㎡地上+1萬㎡地下）第一章項目所處城市及行業(yè)背景分析城市定位：百年省會、京津冀第三極、未來大都市區(qū)一、城市背景屬性分析——1、功能定位北京天津石家莊一、城市背景屬性分析——2、大都市區(qū)空間發(fā)展格局“北跨、南優(yōu)、西控、東延”的空間發(fā)展戰(zhàn)略，形成“雙核、雙軸、雙帶”的大都市區(qū)空間結(jié)構(gòu)空間發(fā)展原則是北跨、南優(yōu)、西控、東延。北跨是城市發(fā)展戰(zhàn)略的核心，以正定新區(qū)建設(shè)，同步實現(xiàn)城市結(jié)構(gòu)與規(guī)模擴張。

南優(yōu)即優(yōu)化中心城區(qū)和欒城的用地布局和功能結(jié)構(gòu)。西控即開展西部山前生態(tài)保護，適度控制周邊開發(fā)。東延即結(jié)合東部產(chǎn)業(yè)區(qū)和藁城市的發(fā)展，引導(dǎo)工業(yè)產(chǎn)業(yè)向東部集聚。兩核帶動指在舊城中心外，通過新區(qū)中心實現(xiàn)城市功能結(jié)構(gòu)的調(diào)整，中心城區(qū)保留商業(yè)、金融、辦公等服務(wù)業(yè)，重點完善文化和開敞空間等建設(shè)。正定新區(qū)新建城市中心，重點發(fā)展商務(wù)辦公、文化體育、會展等高端和新興服務(wù)業(yè)。兩軸拓展指構(gòu)建南北向服務(wù)創(chuàng)新軸，呼應(yīng)京津區(qū)聯(lián)系方向；提升東西向濱河景觀休閑軸。創(chuàng)新服務(wù)軸依托滹沱大道，依次串接中心城區(qū)、正定新區(qū)等區(qū)域性節(jié)點。依托滹沱河構(gòu)建濱河景觀休閑軸，串接西部太行山、正定古城和正定新區(qū)等區(qū)域，承載旅游、文化、休閑娛樂等功能雙帶即東部產(chǎn)業(yè)帶和西部生態(tài)帶。依托京港澳高速公路和107國道，構(gòu)建東部產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶，統(tǒng)籌都市區(qū)產(chǎn)業(yè)布局，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)有序集聚；嚴格控制產(chǎn)業(yè)和城市功能向西蔓延，構(gòu)筑西部生態(tài)帶二、區(qū)域背景屬性分析——1、城市站位老城區(qū)向城市新區(qū)擴展的關(guān)鍵樞紐，原本處于邊緣的長安區(qū)將作為連接主城與新城的必經(jīng)板塊，同時正定新區(qū)的建設(shè)也將與長安區(qū)形成良性互動，促進兩區(qū)共同發(fā)展與繁榮都市發(fā)展區(qū)空間格局：一城三區(qū)三組團。即一個中心城，中心城內(nèi)老城區(qū)、濱河新區(qū)、東部新區(qū)三個建設(shè)區(qū)，以及鹿泉、欒城和藁城三個外圍組團。城市發(fā)展戰(zhàn)略：中心城區(qū)內(nèi)的老城區(qū)和濱河新區(qū)主要發(fā)展商務(wù)、文化娛樂等第三產(chǎn)業(yè)；東部新區(qū)以及三個外圍組團主要發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)。老城區(qū)布局：京珠高速公路以西為老區(qū)，突出省行政職能，完善傳統(tǒng)服務(wù)職能，重點發(fā)展辦公商務(wù)、商貿(mào)、流通等第三產(chǎn)業(yè)。二、區(qū)域背景屬性分析——2、未來發(fā)展舊形象：城市邊緣區(qū)、傳統(tǒng)工業(yè)聚集區(qū)、環(huán)境品質(zhì)較弱，長安區(qū)位于市區(qū)東北部，工廠最為集中區(qū)域，區(qū)域內(nèi)建成生活區(qū)眾多，房齡長，多為先前開發(fā)的廠企宿舍生活區(qū)，環(huán)境較差新形象：未來將建成石家莊的798藝術(shù)區(qū)，東北工業(yè)區(qū)未來重點發(fā)展服裝加工、廣告包裝設(shè)計、文體用品、工藝美術(shù)品制造等產(chǎn)業(yè)，同時充分利用工業(yè)展覽，文化創(chuàng)意等功能，打造形成提升石家莊文化品位的類似北京“798”藝術(shù)區(qū)的高檔休閑、文化、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)高地東北工業(yè)區(qū)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)西區(qū)建設(shè)南大街片中華南大街片區(qū)工業(yè)區(qū)的改革，傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)在東北工業(yè)區(qū)、中華南大街片區(qū)、建設(shè)南大街片區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)西區(qū)。未來，污染企業(yè)外遷，工業(yè)區(qū)整合后，除高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)西區(qū)重點發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)外，其它三個工業(yè)區(qū)保留的工業(yè)用地將重點發(fā)展都市型工業(yè)。

1、東北工業(yè)區(qū)：打造石市的“798”

產(chǎn)業(yè)定位：打造石家莊市東北都市型工業(yè)園區(qū)，重點發(fā)展服裝加工、廣告包裝設(shè)計、文體用品、工藝美術(shù)品制造等產(chǎn)業(yè)。

2、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)西區(qū)：

重點發(fā)展技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)

產(chǎn)業(yè)定位：以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主，重點發(fā)展技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)，科技產(chǎn)品研發(fā)。

3、建設(shè)南大街片區(qū)：

主打現(xiàn)代商業(yè)商務(wù)

產(chǎn)業(yè)定位：現(xiàn)代商業(yè)商務(wù)區(qū)，重點發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)、金融業(yè)、咨詢業(yè)等。

4、中華南大街片區(qū)：

主攻電子科技產(chǎn)品

產(chǎn)業(yè)定位：以電子科技產(chǎn)品制造為主都市型產(chǎn)業(yè)。

三、宏觀經(jīng)濟背景屬性分析——1、GDP商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的需求求則是由由產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)變遷遷過程中中第一、二二產(chǎn)業(yè)的的向第三三產(chǎn)業(yè)的的轉(zhuǎn)移速速度所決決定的，，就石家莊當前前產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)而言言，以第第二產(chǎn)業(yè)業(yè)為主導(dǎo)導(dǎo)，已形形成醫(yī)藥藥為主導(dǎo)導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，，帶動紡紡織、物物流等相相關(guān)產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展的的多元化化格局，，通過聚聚集和輻輻射效應(yīng)應(yīng)，同時時也吸引引了大量量為其提提供服務(wù)務(wù)的中小小企業(yè)進進入，也也必將帶帶動第三三產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展。。借勢于石石家莊產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)的調(diào)整整，有利利于服務(wù)務(wù)業(yè)的發(fā)發(fā)展，商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)作為服服務(wù)性平平臺，也也必將衍衍生大量量需求2011年，第第一產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值值414.9億億元，增增長4.3%；；第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增加加值2031.9億元元，增長長13.6%；；第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增加加值1635.8億元元，增長長12.1%，，三次產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)比例為10.1：：49.8：40.1。2011年，在在固定資資產(chǎn)投資資中，第第一產(chǎn)業(yè)業(yè)投資57.7億元，，第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資資1081.9億元，，第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資資1887.4億元，，增長31.8%三、宏觀經(jīng)經(jīng)濟背景屬屬性分析———2、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)三、宏觀經(jīng)經(jīng)濟背景屬屬性分析———3、社社會消費水水平居民可支配配收入以及及消費市場場的快速增增長，為商商業(yè)商務(wù)設(shè)設(shè)施的發(fā)展展提供了較較為堅實的的市場基礎(chǔ)礎(chǔ)石家莊城市化水平所處的階段人口流動主要以農(nóng)村進入城市為主階段城市化率45%以下長沙、石家莊、連云港以小城市進入大城市為主階段初期大城市房價表現(xiàn)將顯著優(yōu)異城市化率45~60%天津、成都、大連、寧波、濟南、青島、長春、重慶以小城市進入大城市為主階段中期城市化率60~70%蘇州、杭州、無錫、武漢、紹興、西安、沈陽以大城市城區(qū)人口遷入大城市郊區(qū)為主階段大城市郊區(qū)的房價表現(xiàn)將會繼續(xù)顯著優(yōu)異城市化率70~80%無以大城市城區(qū)人口遷入大城市郊區(qū)為主階段大城市郊區(qū)的房價表現(xiàn)將會繼續(xù)顯著優(yōu)異城市化率80~90%北京、南京、中山超高城市化階段城市化率90~100%廣州、上海大都市圈階段城市化率100%深圳、珠海城市化是房房地產(chǎn)市場場發(fā)展的重重要推動力力量，同時時也是商業(yè)業(yè)商務(wù)市場場的重要推推動力，主要表現(xiàn)在以下兩個個方面：經(jīng)經(jīng)濟增長和和工業(yè)、服服務(wù)業(yè)的發(fā)發(fā)展，帶來來寫字樓的的需求；人人口集聚以以及居民收收入和消費水水平的提高高，間接帶帶來商業(yè)營營業(yè)用房的的需求。商業(yè)商務(wù)地地產(chǎn)發(fā)展與與城市化呈呈現(xiàn)出同步步發(fā)展的規(guī)規(guī)律，具體表現(xiàn)為為：商業(yè)商商務(wù)地產(chǎn)的的形成期對對應(yīng)城市化的的起步期，，成長期對對應(yīng)城市化化的加速期期，成熟期期對應(yīng)城市市化的減速速期，衰退退期對應(yīng)城城市化的平穩(wěn)穩(wěn)期。石家莊目前前城市化率率為43%，規(guī)劃到到2020年，市域域城鎮(zhèn)化水水平達到65%，城市將形成成一個都市市區(qū)、兩條條城鎮(zhèn)發(fā)展展軸的城鎮(zhèn)鎮(zhèn)空間布局局結(jié)構(gòu)城市化是房房地產(chǎn)市場場發(fā)展的重重要推動力力量，同時時也是商業(yè)業(yè)商務(wù)市場場的重要推推動力，城市化水平平與人口聚聚集的不斷斷提高，商商務(wù)商業(yè)市市場的需求求將受益期期間三、宏觀經(jīng)經(jīng)濟背景屬屬性分析———4、城城市化水平平三、宏觀經(jīng)經(jīng)濟背景屬屬性分析———4、貨貨幣政策央行一年兩兩次下調(diào)存存貸款基準準利率，面面對較為寬寬松的貨幣幣環(huán)境，一一方面抑制制了居民儲儲蓄的增長長，增大居居民的消費費傾向，從而在一定定程度上刺刺激了房地地產(chǎn)的消費費時間存款準備金率貸款準備金縷調(diào)整前調(diào)整后調(diào)整前調(diào)整后2012.7.63.25%3.00%6.31%6.00%2012.3.83.50%3.25%6.56%6.31%2011.7.73.25%3.50%6.31%6.56%2011.4.63.00%3.25%6.06%6.31%2011.2.92.75%3.00%5.81%6.06%2010.12.262.50%2.75%5.56%5.81%2010.10.202.25%2.50%5.31%5.56%2008.12.232.52%2.25%5.58%5.31%2008.11.273.60%2.52%6.66%5.58%2008.10.303.87%3.60%6.93%6.66%2008.10.94.14%3.87%7.20%6.93%2008.9.164.14%4.14%7.47%7.20%2007.12.213.87%4.14%7.29%7.47%2012年年6月7日日晚間，中中國人民銀銀行決定，，自6月8日起，下下調(diào)金融機機構(gòu)人民幣幣存貸款基基準利率。。金融機構(gòu)構(gòu)一年期存存款基準利利率下調(diào)0.25個個百分點，，一年期貸款基準利利率下調(diào)0.25個個百分點；；其他各檔檔次存貸款款基準利率率及個人住住房公積金金存貸款利利率相應(yīng)調(diào)調(diào)整。2012年年7月6日日起下調(diào)金金融機構(gòu)人人民幣存貸貸款基準利利率。金融融機構(gòu)一年年期存款基基準利率下下調(diào)0.25個百分分點，一年年期貸款基基準利率下下調(diào)0.31個百分分點；其他他各檔次存貸貸款基準利利率及個人人住房公積積金存貸款款利率相應(yīng)應(yīng)調(diào)整央行行還表示自自同日起，，將金融機機構(gòu)貸款利利率浮動區(qū)區(qū)間的下限限調(diào)整為基基準利率的的0.7倍倍。個人住房貸款利利率浮動區(qū)區(qū)間不作調(diào)調(diào)整，金融融機構(gòu)要繼繼續(xù)嚴格執(zhí)執(zhí)行差別化化的各項住住房信貸政政策，繼續(xù)續(xù)抑制投機機投資性購購房07年08年09年10年11年政策央行10次上調(diào)存款準備金關(guān)于促進集約用地的通知“存量房”7折貸款利率78家央企退市，“土地19條”“新國八條”央行6次加息5次上調(diào)、4次下調(diào)存款準備金“二套房貸”從嚴執(zhí)行4.15新政：90平以上首套首付30%，二套認定從嚴商品房明碼標價“24號文”：建立多層次住房保障體系5次降息《關(guān)于集約用地的通知》：打擊：“囤地、捂地”9.29新政：首套首付30%，二套50%，三套停貸；異地購房貸款需提供本地工作證明多次調(diào)整存款準備金率“二套房貸”出臺國十三條：鼓勵商品房消費“國四條”：增加供給，抑制投機，加強監(jiān)管，推進保障房建設(shè)三次上調(diào)存款準備金率07年12月以來首次加息二套房首付比重提升市場表現(xiàn)07市場表現(xiàn)較好，需求持續(xù)旺盛，未受調(diào)控政策影響上半年繼續(xù)走高，下半年開始受經(jīng)濟危機影響、一線城市成交量大幅度下滑影響以及輿論的影響走低，刺激政策的作用在下半年未能顯現(xiàn)需求釋放，刺激政策起到一定作用，“政策收緊”等輿論影響部分購房者提前出手供需基本未受影響。一線城市成交量下滑，再次出現(xiàn)觀望，本土部分客戶，例如投資，購買信心下下挫整體成交量下跌，“以價換量”的營銷模式則成了今年開發(fā)商年末搶市的不二選擇政策從嚴2007年年，經(jīng)濟過熱，，政策偏緊緊，以抑制制投資過熱熱為目的。。2008年年，次債危機政政策導(dǎo)向轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變，追求求經(jīng)濟平穩(wěn)穩(wěn)、保持增增長。2009年年，保8成功，政策導(dǎo)導(dǎo)向調(diào)整為為經(jīng)濟結(jié)構(gòu)平穩(wěn)穩(wěn)調(diào)整、過過渡2010年年，通脹預(yù)期加加劇，初期期樓市調(diào)控控政策失靈靈，政府公公信力受到到質(zhì)疑。2011年年，限購限價稅收多措措并舉，貨貨幣政策不斷收收緊，調(diào)控控力度不斷升級級政策導(dǎo)向曲曲線四、政策背背景屬性分分析——1、全國政政策1991~2011年全國GDP走勢年份GDPGDP增長率特征199121781.516.68%抑制199226923.523.61%抑制199335333.931.24%抑制199448197.936.41%抑制199560793.726.13%抑制199671176.617.08%抑制19977897310.95%逆向調(diào)節(jié)199884402.36.87%逆向調(diào)節(jié)199989677.16.25%逆向調(diào)節(jié)200099214.610.64%抑制2001109655.210.52%抑制2002120332.79.74%中位線2003135822.812.87%抑制2004159878.317.71%抑制2005184937.415.67%抑制2006216314.416.97%抑制2007265810.322.88%抑制2008314045.418.15%抑制2009340902.88.55%逆向調(diào)節(jié)201040120217.69%抑制201147156417.54%抑制四、政策背背景屬性分分析——1、全國政政策如果政府在不同季度之間可以把握的GDP增長率區(qū)間為8%~10%，中線位勢為9%，那么如果GDP增長率超過10%的上限，經(jīng)濟有過熱傾向，房價上漲壓力較大，房地產(chǎn)將收到持續(xù)的抑制如果政府在不同季度之間可以把握的GDP增長率區(qū)間為8%~10%，中線位勢為9%，那么如果GDP增長率低于8%的下限，經(jīng)濟出現(xiàn)下行風(fēng)險，那么房地產(chǎn)的逆向調(diào)節(jié)作用開始顯現(xiàn)。未來政策主主基調(diào)：抑抑制關(guān)鍵詞內(nèi)容2011.2.20限購石家莊限購令，自2011年2月20日起至2011年12月31日止，在我市市內(nèi)五區(qū)、高新區(qū)范圍內(nèi)實行住房限購措施。對已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭(包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)、能夠提供本市1年（含）以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)；對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供本市1年（含）以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市市內(nèi)五區(qū)、高新區(qū)范圍內(nèi)購房。2011.3.31限價新建住宅價格漲幅不得超過10%，為貫徹落實《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》精神，我市結(jié)合當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力等情況，在征求社會意見的基礎(chǔ)上，我市確定2011年新建住房價格控制目標：全市新建商品住房年度價格上漲幅度明顯低于全市城市居民人均可支配收入增長幅度，力爭上漲幅度控制在10%以內(nèi)。2011.5.18一房一價河北省〈商品房銷售明碼標價規(guī)定〉實施，在河北省行政區(qū)域內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)銷售的企業(yè)和中介服務(wù)機構(gòu)（以下統(tǒng)稱商品房經(jīng)營者）銷售商品房（包括現(xiàn)房和預(yù)售房，住宅及非住宅，下同），須按照國家有關(guān)規(guī)定和本細則的規(guī)定實行明碼標價2011.6.14加大保障房建設(shè)《河北省城鎮(zhèn)住房保障辦法(試行)》保障性住房建設(shè)項目按國家和本省規(guī)定享受各項稅收優(yōu)惠、免收各項行政事業(yè)性收費和政府性基金，涉及經(jīng)營服務(wù)性收費的，按相關(guān)標準的下限收費或者給予減免收費。符合國家和本省規(guī)定的保障性住房建設(shè)項目，小區(qū)外的供水、供電、供氣、供熱等配套設(shè)施，由相關(guān)企業(yè)出資配套建設(shè)并保證正常使用，小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施由建設(shè)單位自行建設(shè)，確需委托相關(guān)企業(yè)和單位建設(shè)的，所涉及的收費不得高于建設(shè)成本。除此之外，小區(qū)內(nèi)外相關(guān)配套設(shè)施建設(shè)按國家和本省有關(guān)規(guī)定不再繳納其他費用。四、政策背背景屬性分分析——2、石家莊莊政策短期內(nèi)宏觀觀調(diào)控的大大方向和基基調(diào)不可能能松動，短短期內(nèi)石家家莊房地產(chǎn)產(chǎn)環(huán)境還是是趨冷五、行業(yè)背背景屬性分分析——1、行業(yè)發(fā)發(fā)展趨勢08年以來來，房地產(chǎn)產(chǎn)住宅市場場由于政策策調(diào)控和宏宏觀經(jīng)濟狀狀況等因素素經(jīng)歷了幾幾次大起大大落，而商商業(yè)商務(wù)市市場相比之之下則表現(xiàn)現(xiàn)的穩(wěn)健很很多，且不不在限購范范圍內(nèi)，商務(wù)商業(yè)市市場迎來新新契機，處處于向上發(fā)發(fā)展態(tài)勢萬達———不斷復(fù)復(fù)制的萬達達廣場新世界———執(zhí)著著的新世界界廣場富力——已已站穩(wěn)綜合合體開發(fā)的的腳跟華潤——開開始復(fù)制““萬象城””—綜合體體中糧——開開始復(fù)制““大悅城””—綜合體體龍湖——開開始復(fù)制““天街”——綜合體萬科——曾曾經(jīng)執(zhí)著的的住宅專業(yè)業(yè)化公司，，當前已開開始加大商商業(yè)比重住宅市場的的波動起伏伏下，置信信、凱德………各大開開發(fā)企業(yè)紛紛紛轉(zhuǎn)入““綜合體””開發(fā)自08年以以來，房地地產(chǎn)住宅市市場由于政政策調(diào)控和和宏觀經(jīng)濟濟狀況影響響的因素經(jīng)經(jīng)歷了幾次次大起大落落，而商業(yè)業(yè)地產(chǎn)相比比之下則顯顯得穩(wěn)健很很多。這時時，綜合體體項目以其其兼具居住住功能和商商業(yè)價值雙雙重功能屬屬性的優(yōu)勢勢贏得了很很多知名開開發(fā)商紛紛紛試水。各各大企業(yè)在在業(yè)務(wù)的版版圖中加大大商業(yè)物業(yè)業(yè)的比重。。至少有包括括開發(fā)商、、保險資金金和私募基基金等三路路資金開始始大規(guī)模進進入商業(yè)地地產(chǎn)，不管管是國企、、民企還是是海外資本本，都將視視線對準了了商務(wù)商業(yè)業(yè)地產(chǎn)。五、行業(yè)背背景屬性分分析——2、開發(fā)企企業(yè)表現(xiàn)第二章各各物業(yè)類類型的市場場背景分析析一、石家莊莊整體市場場——土地地市場從2011年土地成成交的區(qū)域域分布上，，59宗土土地位于主主城區(qū)，11宗位于于周邊組團團城市。其中，高新新區(qū)14宗宗，共983359.7平方方米，約合合1475畝；長安區(qū)14宗，共927989.6平平方米，約約合1392畝；裕華區(qū)11宗，共共657725平方方米，約合合986畝畝；新華區(qū)區(qū)10宗，，共288493.4平方米米，約合432畝；；橋西區(qū)7宗，共158725.5平平方米，約約合238畝；橋東東區(qū)3宗，，共50251平方方米，約合合75畝；；周邊環(huán)繞繞衛(wèi)星城中中，涉及井井陘7宗，，共142006.48平方方米，約合合213畝畝；鹿泉1宗，133333平方米，，約合200畝；欒欒城1宗，，13407.28平方米，，約合20畝。土地成交量量與樓面地地價穩(wěn)定增增長，主城城區(qū)土地集集中放量。。長安區(qū)屬于于石家莊傳傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)區(qū)，工廠分分布比較集集中，開發(fā)發(fā)進程相對對滯后，隨隨著知名房房企紛紛拿拿地，區(qū)域域?qū)⒚媾R前前所未有的的蛻變，長安區(qū)未來有可能成成為土地市場場的主戰(zhàn)場土地位置土地面積土地用途容積率出讓年限成交價受讓人1新王舍居委會西北，平涉路五路口處。東至新王舍居委會地，南至新王舍居委會地，西至平涉路，北至新王舍居委會地3982.5批發(fā)零售用地≥0.640年185中國石油天然氣股份有限公司河北石家莊銷售分公司2古橋北街西，新井鐵路南。東至古橋北街，南至井陘礦務(wù)局，西至井陘礦務(wù)局、石家莊市古橋廠，北至鐵路。13003.1城鎮(zhèn)住宅用地≤3.570、401425石家莊凱羅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司3東至市農(nóng)機總公司、西至怡然雅居小區(qū)、南至東平路13861城鎮(zhèn)住宅≤2.77011450河北潤龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司4南二環(huán)以南、東二環(huán)以西122005.9住宅、商服≤3.070、4060000河北眾美房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司5民心河?xùn)|、新華路南、中山路北、水產(chǎn)西街西17791.9住宅、商服≤2.3570、4010000北京京鐵房地產(chǎn)開發(fā)有限公司6北至福利院，南至槐安西路，西至?xí)r光供熱公司，東至福利巷55753.8商服≤3.540、7031100石家莊鴻瑞杰生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司7古城東路以南、體育大街以西87487.7商服≤3.84037000石家莊潤鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司8翟營大街以東、光華路以北、規(guī)劃路以南、新奧燃氣公司以西56721.7住宅、商服2.8570、4039300河北祈福乾悅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司9石德鐵路以南、規(guī)劃路以北12893.1住宅、商服3.570、409000河北祈福乾悅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司10東至天桂街、西至昆侖大街、南至規(guī)劃路、北至學(xué)苑路85540.89住宅2.857022810河北淶澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司11談南路以北、體育大街以西、規(guī)劃路南、八十一中東18778住宅≤3.57014000石家莊和力長安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商服≤6.54012東至規(guī)劃路、西至紡織進出口大廈、南至規(guī)劃路、北至新華路14531.2商服≤6.54027500河北金指數(shù)房產(chǎn)開發(fā)公司13翟營大街以西、建華大街以東、豐收路以南120702.7住宅、商服≤3.570、40103300石家莊榮泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司14塔北路南、談固東街西69850.8住宅≤3.27047000石家莊市魏通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司文體娛樂≤3.25015北二環(huán)以南，談固北大街以東12664.2城鎮(zhèn)住宅——706900河北尚信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司16東至石家莊以嶺藥業(yè)，西至珠峰大街，南至漓江道，北至珠江大74768.49科教用地0.8-2.5505650石家莊以嶺藥業(yè)股份有限公司17東至國有收儲地、西至國有收儲地、南至閩江道、北至國有收儲23350.61住宅商服3.01570、4011260河北新東方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司18東至國有收儲地、西至國有收儲地、南至周通集體用地、北至18726.79住宅商服

2.57370、409100河北新東方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司19東至周通綜合樓、西至河北食用菌研究所、南至珠峰花園9999.965住宅≤2.570

4850河北新東方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司一、石家莊整整體市場———土地市場土地位置土地面積土地用途出讓年限成交價受讓人20民族路二期舊城改造地塊：東至頤高數(shù)碼廣場西，西至青年街東30274.5商服40430007石家莊華強廣場房地產(chǎn)開發(fā)有限公司21建華東路以南，東二環(huán)南延線以西172675.6城鎮(zhèn)住宅7043500河北高杰士房地產(chǎn)開發(fā)有限公司22中華大街東、裕華路南、禮讓街西21980.5商服住宅40、7016900石家莊市聯(lián)邦偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司23東至維明街，西至民心河，南至南二環(huán)路，北至中核石輻21736.538城鎮(zhèn)住宅7011200河北天地富華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司24裕華路以南、休門街以西3839.4商服、住宅40、702900石家莊市美城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司25華西路以南、西建街以西4078.9住宅7025001石家莊佳業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司26裕華路以南、建設(shè)大街以東4155.7商服、住宅40、704350石家莊市神龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司27東至文苑街，西至泰華街，南至四十二中，北至北二環(huán)路26784.2住宅7013700河北潤達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司28百花街以東、豐收路以南18407.5商服、住宅40、7011050石家莊市盈佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司29槐安路南側(cè)規(guī)劃路以南，談固東街以西5453.8商服404050河北立方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司30石閆路以西，上京村以北60649.9文體娛樂506370河北上京上城水岸文化創(chuàng)意園投資有限公司31談固大街以東，規(guī)劃路以北14630.2城鎮(zhèn)住宅709050石家莊市西美房地產(chǎn)開發(fā)有限公司32翟營大街以東，躍進路以北36325.4住宅、商服40、7019650石家莊市億嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司33高新區(qū)趙村舊村改造地塊1：東至天山大街，西至祁連街158138.957商服、住宅40、7056700石家莊金石房地產(chǎn)開發(fā)有限公司34高新區(qū)趙村舊村改造地塊3：東至祁連街、西至天山大街138163.315商服、住宅40、7049900石家莊金石房地產(chǎn)開發(fā)有限公司35東至峨眉街、西至祁連街、南至耕地、北至珠江大道130799.99商業(yè)、辦公、文化、娛樂、居住70、4039850世華傳媒文化產(chǎn)業(yè)有限公司36東至井陘縣北正鄉(xiāng)中樂村土地，西至平涉路35129————1850河北燕春房地產(chǎn)開發(fā)有限公司37東至橫南村、橫澗鄉(xiāng)人民政府，西至橫南村土地29161.2————1380河北燕春房地產(chǎn)開發(fā)有限公司38東至楊家溝居委會土地，西至楊家溝居委會土地28004.4————590石家莊市礦區(qū)華嵐經(jīng)貿(mào)有限公司39東至橫北居委會、康盛街，西至嶸運達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2726.2————240石家莊市礦區(qū)煤炭營銷中心40東至濱河小區(qū)，西至振三街企業(yè)，南至河北工業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院，5653.2住宅704050河北金標房地產(chǎn)開發(fā)有限公司一、石家莊整整體市場———土地市場商服用地數(shù)量量明顯增多，，其原因：首先先，商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)市場承接大大量住宅市場場轉(zhuǎn)移出來的的投資型購房房需求，發(fā)展展迅速；其次次，石家莊城城市發(fā)展日新新月異，潛力力巨大，商業(yè)業(yè)地產(chǎn)價值獲獲得投資型購購房者認同。。土地位置土地面積土地用途出讓年限成交價受讓人41東至石太鐵路，西至三環(huán)綠化帶，南至五支渠，北至中山路21818.4商服408300石家莊百盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司42東至河北華業(yè)建材市場，西至市裕華區(qū)水電管理站6501.2商服405700石家莊匯科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司43中山西路491號27337.4商服、住宅40、7014800石家莊冀達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司44北二環(huán)以南，談固北大街以東12664.2住宅706900流拍45東至公交公司，西至中華大街，南至趙佗路，北至無線電十3409.6商服4016004河北友和貿(mào)易有限公司46東至友誼大街，西至后太保農(nóng)用地，南至后太保農(nóng)用地6131.9商服402000石家莊龍聞喜貿(mào)易有限公司47塔南路以南，翟營大街以西50201.9商服、住宅40、7035900河北龍海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司48東至華藥金坦、西至珠峰大街、南至筑業(yè)花園、北至淮河道。65487.519住宅、商服70、4017800石家莊華山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司49124號地塊：東至昆侖大街、西至崗當商貿(mào)城46009.461住宅70年16800河北雙峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司50東至峨眉街，西至昆侖大街，南至閩江道，北至湘江道106695.643住宅7026380天山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司51東至崗當商貿(mào)城，西至規(guī)劃路，南至金沙江道，北至學(xué)院路20437.257商務(wù)金融405960石家莊市裕華區(qū)宋營鎮(zhèn)崗當村民委員會52中華大街西、規(guī)劃路北、高柱路南18781.9住宅7011900河北愛普房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商服4053談固北大街以東，北二環(huán)以南2295.7商服401560河北博勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司54裕華路-維明街-工農(nóng)路-民心河-師范街圍合區(qū)域（地下空間）28614商服4021655永輝超市股份有限公司55規(guī)劃路北、北二環(huán)路南、體育大街東、規(guī)劃路西129216.9住宅7086300保利（北京）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商服40一、石家莊整整體市場———土地市場2009年——2012年年上半年，石石家莊非住宅宅商品房（包包含商鋪、寫寫字樓、公寓寓等）成交面面積總量呈逐逐年上漲趨勢勢，均價由2009年的的7767元/㎡上漲至2012年上上半年的16000元/㎡左右，，三年價格上上漲一倍多。。由2012上上半年非住宅宅商品房（包包含商鋪、寫寫字樓、公寓寓等）與住宅宅成交情況可可看出，由于于住宅限購政政策的因素，，非住宅商品品房成交量要要遠高于住宅宅成交量，且且成交量呈逐逐漸走高態(tài)勢勢。自地產(chǎn)調(diào)控以以來，以長期期持續(xù)收益為為目標的商業(yè)業(yè)商務(wù)地產(chǎn)受受到日益追捧捧，明顯呈現(xiàn)現(xiàn)資金流入的的狀態(tài)，也逐漸進入了了快速發(fā)展道路，公寓、寫字樓樓、商業(yè)產(chǎn)品品成交量增速速超過住宅成成交增速。一、石家莊整整體市場———商業(yè)商務(wù)市市場東購商圈北國商圈懷特商圈二、商業(yè)市場場分析——板板塊市場特征征石家莊商業(yè)市市場呈現(xiàn)出““三朵金花花”競相綻放放的局面，各各自獨立。東購商圈：位于繁華的中中山路段，北北交通便利（（距離火車站1公公里左右），，通達性強。。該商圈憑借借獨特的地理優(yōu)勢和和多年歷史成成為石家莊A級商圈。東東購業(yè)區(qū)平均日人流流量為25萬萬人次，其中中東購的客流流量約10萬人次。。北國商圈：位于橋東區(qū)，，主要分布在在中山路兩側(cè)側(cè)，北國商圈和東東購商圈同時時為石家莊最最早，最具優(yōu)優(yōu)勢的核心商圈。。北國商業(yè)區(qū)區(qū)及輻射區(qū)人人流量為日均均10萬人次左右，，其中北國商商圈商城客流流量為8萬人人次，占整體的80%懷特商圈：懷特商圈屬于于石家莊二級級商圈，是石石家莊商界后后起之秀，除除傳統(tǒng)百貨等等購物場所外外，以數(shù)家家家居形象店、、燈飾店、茶茶葉城匯集于于此。為典型型的區(qū)域商圈圈，商圈內(nèi)除除了個別特色色商業(yè)市場能能夠輻射到石石家莊全市客客群，商圈內(nèi)內(nèi)大部分市場場還是以區(qū)域域消費客群為為主，隨著萬萬達的進入，，填補該商圈圈綜合體的空空白二、商業(yè)市場場分析——板板塊市場特征征業(yè)態(tài)商業(yè)名稱規(guī)模檔次消費群體及區(qū)域經(jīng)營情況東購商圈百貨商場東購4.5萬中高檔輻射石家莊各區(qū)域，主要是橋西中高消費者為主先進管理模式，省會零售業(yè)龍頭萬象天成——中高檔輻射石家莊各區(qū)域，主要以橋西中高消費者為主百盛引入，帶動商場人氣惠普生數(shù)碼廣場3.8萬中低檔中低消費群體運轉(zhuǎn)良好新百廣場4萬中高檔橋西中高消費群體按MALL模式升級，省會三大商業(yè)巨頭之一華聯(lián)商廈4萬中檔工薪中等收入消費群體經(jīng)營良好主題商場天元名品4萬中檔年輕時尚消費群體南國時尚服飾廣場，經(jīng)營狀況良好專業(yè)市場福興閣2萬低檔低收入消費群體為主經(jīng)營狀況良好，內(nèi)部商品以低價取勝太和電子城4萬——批發(fā)為主電子產(chǎn)品集散地北國商圈百貨商場北國商城5萬中高檔橋東中高收入定位明確，銷售額屬石家莊百貨業(yè)之最西美百貨0.9萬高檔高消費群體商場提升了城市的形象，豐富高收入群體的需求新天地商城——中低檔中低消費群體運轉(zhuǎn)良好世貿(mào)名品1萬高檔高消費群體世茂皇冠酒店底商，構(gòu)成高消費區(qū)，經(jīng)營狀況良好華聯(lián)商廈4萬中檔工薪中等收入消費群體經(jīng)營良好專業(yè)市場運動大本營0.22萬中檔時尚休閑體育用品專營，運轉(zhuǎn)良好專賣店三信0.03萬中檔中低消費群體本土品牌，定位準確，有固定的本土客群云水方舟0.3萬中檔中低消費群體體育名品專賣店，殘影店等，經(jīng)營很好配套商業(yè)影樂宮1萬中檔石家莊整體區(qū)域消費客群石家莊知名休閑娛樂場所，業(yè)態(tài)豐富，經(jīng)營良好懷特商圈百貨商場懷特商場10萬中高檔裕華中高消費群體已形成自己固有的消費群體專業(yè)市場懷特家居城11萬中高檔各個區(qū)域消費群體首個將時尚購物，休閑消費融入家居領(lǐng)域商業(yè)中心懷特建材裝飾城3萬中高檔區(qū)域消費群體經(jīng)營狀況良好海鮮副食城3萬中檔區(qū)域消費人群經(jīng)營狀況良好花鳥市場1萬中低檔區(qū)域消費人群經(jīng)營狀況良好二、商業(yè)市場場分析——項項目區(qū)域商業(yè)業(yè)市場項目所在區(qū)域域并未形成規(guī)規(guī)模型商業(yè)，，主要以小型底底商為主，但但隨著臨近商商圈不斷擴大大建設(shè)和供應(yīng)應(yīng)的同時，也也將對項目所所在區(qū)域有一一定輻射和覆覆蓋作用，毗毗鄰汽貿(mào)產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展區(qū)，往往來客流量大大，商業(yè)潛力力無限。當前入市項目目有限，市場場存量后續(xù)供供應(yīng)較大項目體量概況價格去化率北城國際金街12萬㎡24000平方米的商業(yè)裙樓、社區(qū)周邊的沿街商鋪以及商業(yè)街10200元/㎡10%左右（2012.5開盤）翰玉門庭商業(yè)0.4萬㎡商業(yè)分2層，上下可獨立使用，20-200平米多種面積選擇20000元/㎡40%（09年開盤）中心線廣安商業(yè)街3.3萬㎡地下商業(yè)（框架），地下一層，商業(yè)街總長1100米26000元/㎡90%左右益家國際15.2萬㎡商業(yè)部分分為A、B兩個區(qū)域，A區(qū)整體為地上5層、局部7層，地下2層，B區(qū)建筑面積2萬平米，層高為一層6.3米，二層3.3米8900元/㎡+文化廣場歡樂商城5000㎡——27888元/㎡待售石家莊國際貿(mào)易城1600萬㎡——暫無待售石兆金街2.8萬㎡上下二層連體獨立商鋪，3.8米層高，40-150㎡，框架結(jié)構(gòu)暫無待售璟和金街1.2萬㎡璟和金街為璟和嘉園住宅沿街的三層商業(yè)底商，對外出售1-2層暫無待售懷特商圈三、公寓市場場分析——板板塊分布特點點勒泰中心華錦H2O天滋嘉鯉中基國際公館藍拓國大商務(wù)中心財富天下科苑廣場濱江商務(wù)大廈金正君庭啟城金世界華域城乾門華強廣場橙悅城龍鼎天悅長安公館時尚公館新界本案1、石家莊公公寓市場多集集中在一環(huán)以以內(nèi)，一環(huán)至二環(huán)環(huán)間的公寓項項目比重有所所增加，同時時開發(fā)區(qū)新增增公寓項目，，但公寓住宅宅化為明顯2、隨著華強強廣場、勒泰泰中心等項目目入市，以及及盛邦大都匯、、祥云國際等城市綜合合體的全面展展開，公寓市場將迎迎來供應(yīng)高峰峰期一環(huán)二環(huán)區(qū)域項目名稱占地面積建筑面積主力戶型開盤時間銷售均價（元/㎡）銷售率橋東區(qū)勒泰中心6.1萬㎡39.5萬㎡68左右2011.916000（含5000精裝）80%-90%華錦H2O5405㎡2萬㎡50-602011.9.78500（精裝2000）90%以上尾盤在售天滋嘉鯉12.6萬㎡50.3萬㎡58-802011.3229300（含簡裝）90%左右尾盤在售中基國際公館————45-702011.6.159000（含普通精裝）90%左右尾盤在售藍拓國大商務(wù)中心7500㎡4.5萬㎡512011.3980070%左右財富天下3.5萬㎡25萬㎡80-90未開盤——未開盤金正君庭2.8萬㎡11.4萬㎡30-40（loft）2011.85000（雙層面積計算）80%左右濱江商務(wù)大廈32萬㎡120萬㎡49-5720101.14960080%左右科苑廣場6670㎡6.7萬㎡42-702011.55800——新基業(yè)大廈————68-96——450080%（內(nèi)部認購1/3）橋西區(qū)啟城1.3萬㎡10萬㎡90-952010.57600（按揭）6800（全款）70%左右金世界25.4萬㎡100萬㎡502011.78300剩余10套（現(xiàn)房在售）華域城10.3萬33.9萬㎡40-802010.7700060%新華區(qū)乾門4.6萬㎡11萬㎡902011.6540080%左右華強廣場4.2萬㎡29.6萬㎡30-502012.3.309000一期（600套）90%以上橙悅城2.5萬㎡10萬㎡602011.6.15000-6000未開盤預(yù)計9月開盤長安區(qū)龍鼎天悅1萬㎡4.3萬㎡91-95——6700（精裝）電話未接通長安公館（尾盤）3128㎡1.5萬㎡————6500（精裝）電話未接通裕華區(qū)時尚公館3.9萬㎡13.6萬㎡80-1002011.10.8660080%左右準現(xiàn)房在售新界9000㎡3萬㎡50（loft）——10000（單層面積計算）90%左右尾盤在售三、公寓市場場分析——市市場競爭特點點三、公寓市場場分析——市市場競爭特點點一居產(chǎn)品是公公寓產(chǎn)品的和和主力戶型，，占比達70%，主力面面積區(qū)間為40~70㎡㎡，由于總價價較低，且多多為精裝修，，多為投資客客群；兩居產(chǎn)產(chǎn)品，主力米米娜及區(qū)間為為75~110㎡，相對對一居去化速速度較慢，投投資客較少；；三居產(chǎn)品主主要為商務(wù)型型公寓，客群群多集中在中中小企業(yè)一環(huán)二環(huán)一環(huán)內(nèi)：8000~10000元/㎡一~二環(huán)：6000~8000元/㎡二環(huán)外：5000~6000元/㎡㎡第三章項項目經(jīng)濟效益益評估一、測算前提提——1、去去化量界定根據(jù)區(qū)域市場場情況，年均均銷售面積建建議：公寓40000㎡/年，商商業(yè)10000㎡/年月均去化套數(shù)戶均面積月均去化面積預(yù)估年均去化面積參考案例公寓物業(yè)20~40套60~90㎡2000~3000㎡/月30000~40000㎡/年商業(yè)物業(yè)10000㎡/年一、測算前提提——2、銷銷售價格界定定（A/公寓寓產(chǎn)品）區(qū)位打分45%

參照項目龍鼎天悅長安公館時尚公館華域城橙悅城乾門本項目評分指標

評分加權(quán)分評分加權(quán)分評分加權(quán)分評分加權(quán)分評分加權(quán)分評分加權(quán)分評分加權(quán)分區(qū)位片區(qū)形象15%91.358.51.2758.51.2758.51.27591.358.51.2759.51.425與市中心距離17%8.51.4458.51.4458.51.44581.368.51.44591.5381.36道路/交通狀況12%8.51.028.51.0291.088.51.0291.088.51.0291.08周邊自然環(huán)境10%8.50.8580.880.880.88.50.857.50.7580.8周邊人文環(huán)境10%90.97.50.757.50.7570.78.50.858.50.8580.8周邊配套16%8.51.367.51.281.287.51.291.448.51.3681.28治安狀況8%80.6480.6480.6480.648.50.6880.648.50.68片區(qū)提升空間12%91.0891.0891.0891.0891.088.51.02101.2總評分

8.645

8.21

8.35

8.075

8.775

8.445

8.625個項目售價（元）

670065006600700060005400

相對價格（元）

668468296817747758975515

參照權(quán)重%

30%30%10%10%10%10%

加權(quán)后價格（元）

20052049682748590552

本項目價格（元）

6625一、測算前提提——2、銷銷售價格界定定（A/公寓寓產(chǎn)品）產(chǎn)品打分55%

參照項目龍鼎天悅長安公館時尚公館華域城橙悅城乾門本項目評分指標權(quán)重評分加權(quán)分評分加權(quán)分評分加權(quán)分評分加權(quán)分評分加權(quán)分評分加權(quán)分評分加權(quán)分規(guī)劃設(shè)計總體規(guī)劃6%90.5490.548.50.5190.5490.548.50.519.50.57社區(qū)規(guī)劃6%8.50.5190.5490.5490.5490.549.50.57100.6物業(yè)類型12%91.088.51.027.50.97.50.991.0891.089.51.14園林環(huán)境12%91.0891.088.51.028.51.0291.089.51.1491.08建筑外觀8%8.50.689.50.76100.880.648.50.688.50.689.50.76戶型設(shè)計10%8.50.8590.990.98.50.858.50.858.50.8590.9社區(qū)配套社區(qū)商業(yè)10%90.990.990.99.50.9590.990.990.9學(xué)校5%90.459.50.4758.50.42580.490.4590.4590.45會所3%80.249.50.28580.2490.2790.278.50.25590.27其它

工程進度5%90.458.50.4258.50.4258.50.4258.50.4258.50.42580.4物業(yè)管理5%90.459.50.4759.50.47590.4590.4590.4590.45開發(fā)商品牌18%9.51.719.51.719.51.719.51.719.51.7191.629.51.71總評分

8.94

9.11

8.845

8.695

8.975

8.93

9.23個項目售價（元）

670065006600700060005400

相對價格（元）

691765866887743161705581

參照權(quán)重%

30%30%10%10%10%10%

加權(quán)后價格（元）

20751976689743617558

本項目價格（元）

6658綜合定價6643根據(jù)區(qū)位打分分法和產(chǎn)品打打分法，區(qū)位：∑權(quán)重重i×均價i×Px/Pi(i=1～6)=6625；；產(chǎn)品：∑權(quán)重重i×均價i×Px/Pi(i=1～6)=6658；綜合：區(qū)位*45%+產(chǎn)產(chǎn)品*55%=6643元/㎡。。一、測算前提提——2、銷銷售價格界定定（A/公寓寓產(chǎn)品）石家莊二環(huán)外外公寓物業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品成交均價價5000~7000元元/㎡，考慮慮項目精裝以以及周界商務(wù)務(wù)氛圍等因素素，保守估值值，2014年公寓市價價為7000元/㎡。一、測算前提提——2、銷銷售價格界定定（B/商業(yè)業(yè)產(chǎn)品）區(qū)位打分55%

參照項目北城國際金街翰玉門庭商業(yè)中心線廣安商業(yè)街文化廣場歡樂商場文化廣場歡樂商場本項目評分指標權(quán)重評分加權(quán)分評分加權(quán)分評分加權(quán)分評分加權(quán)分評分加權(quán)分評分加權(quán)分區(qū)位位置15%91.3591.3591.3591.3591.3591.35片區(qū)商業(yè)成熟度17%8.51.44591.5391.538.51.4458.51.4458.51.445道路/交通狀況12%91.0880.9680.9680.9680.9691.08人流量10%90.990.990.990.990.990.9片區(qū)固定居民數(shù)10%90.990.98.50.858.50.858.50.8590.9周邊環(huán)境16%8.51.368.51.3681.2881.2881.2881.28商業(yè)氣氛8%90.7290.7290.728.50.688.50.6890.72片區(qū)提升空間12%8.51.028.51.028.51.028.51.028.51.028.51.02總評分

8.775

8.74

8.61

8.485

8.485

8.695個項目售價（元）

130001700020000220008700

相對價格（元）

128811691220197225448915

參照權(quán)重%

40%10%10%10%30%

加權(quán)后價格（元）

51531691202022542675

本項目價格（元）

13793一、測算前提提——2、銷銷售價格界定定（B/商業(yè)業(yè)產(chǎn)品）產(chǎn)品打分45%

參照項目北城國際金街翰玉門庭商業(yè)中心線廣安商業(yè)街文化廣場歡樂商場文化廣場歡樂商場本項目評分指標權(quán)重評分加權(quán)分評分加權(quán)分評分加權(quán)分評分加權(quán)分評分加權(quán)分評分加權(quán)分規(guī)劃設(shè)計總體規(guī)劃8%90.729.50.7690.7290.7290.729.50.76商業(yè)規(guī)劃18%8.51.5391.628.51.538.51.538.51.5391.62規(guī)模15%91.358.51.2758.51.2758.51.2758.51.27591.35建筑外觀10%90.990.990.990.990.990.9戶型設(shè)計22%91.9881.768.51.8781.7681.7691.98其它工程進度5%9.50.4759.50.4759.50.4759.50.4759.50.47580.4物業(yè)管理8%90.7290.7290.7290.7290.7290.72開發(fā)商品牌14%91.2691.2691.2691.2691.26101.4總評分

8.935

8.77

8.75

8.64

8.64

9.13個項目售價（元）

130001700020000220008700

相對價格（元）

132841769820869232489193

參照權(quán)重