房地產(chǎn)金融講義(2003)第三章(共4章分開上傳)

第三章

抵押貸款的運(yùn)作杠桿原理抵押貸款的償還抵押貸款的運(yùn)行過程抵押房屋的使用和管理利率變化對還款額的影響期前還款的處理其他抵押貸款類型房地產(chǎn)金融》講義(2003)第三章(共4章，分開上傳)共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁!節(jié)

杠桿原理

杠桿原理是靜態(tài)地分析房地產(chǎn)投資收益的會計(jì)工具，是基于現(xiàn)金流會計(jì)準(zhǔn)則的分析方法，在房地產(chǎn)金融和房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營中具有非常重要的作用。房地產(chǎn)金融》講義(2003)第三章(共4章，分開上傳)共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁!一、杠桿原理的特性1.基本概念資產(chǎn)總額V：在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中是特指某項(xiàng)房地產(chǎn)投資的市場價(jià)格，即買入價(jià)。負(fù)債M：特指購買該項(xiàng)房地產(chǎn)而借入的資金。股東權(quán)益E：特指在該項(xiàng)房地產(chǎn)投資中投資者所投入的自有資金。

三者的關(guān)系是：V=M+EM/V為負(fù)債比率，在投資的初始期即為按揭成數(shù)（貸款比率）E/V為權(quán)益比率，在投資的初始期即為首付成數(shù)（首付比率）。收益CF：指在房地產(chǎn)經(jīng)營中每年所產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流，即每年經(jīng)營收入減去經(jīng)營費(fèi)用的差值。在房地產(chǎn)經(jīng)營中，凈營業(yè)收益的分配為兩部分：a付給銀行貸款利息，b股東收益。即:CF=M*i+股東收益資產(chǎn)收益率：R=CF/V=CF/（M+E）股東收益收益率：Y=股東收益/股東權(quán)益=（CF-M*i）/E房地產(chǎn)金融》講義(2003)第三章(共4章，分開上傳)共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁!3.計(jì)算實(shí)例我們通過幾個(gè)簡單的實(shí)例來說明杠桿原理的作用，分三種情況來計(jì)算。⑴杠桿效應(yīng)

有一幢公寓價(jià)值2000萬元，投資者的自有資金足以購買，也可向銀行貸款（最高比例為90%），貸款的年利率為12%，公寓出租的年凈收益為300萬元。則不同的貸款比例所帶來的股東權(quán)益收益率是有明顯差異的。房地產(chǎn)金融》講義(2003)第三章(共4章，分開上傳)共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁!⑵財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有一幢公寓價(jià)值2000萬元，投資者的自有資金足以購買，也可向銀行貸款（最高比例為90%），貸款的年利率為12%，公寓出租的年凈收益為200萬元，則不同的貸款比例所帶來的股東權(quán)益收益率是有明顯差異的，有時(shí)還會具有較大的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)金融》講義(2003)第三章(共4章，分開上傳)共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁!⑶貸款不同利率水平對權(quán)益收益率的影響有一幢公寓價(jià)值2000萬元，投資者因?yàn)樽杂匈Y金不足，向銀行貸款（比例為70%），公寓出租的年凈收益為300萬元，請比較貸款的年利率分別為8%，10%，12%，14%，20%，25%時(shí)的權(quán)益收益率。房地產(chǎn)金融》講義(2003)第三章(共4章，分開上傳)共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁!二、杠桿作用的形式

通過上述實(shí)例的計(jì)算分析，可以得到這樣的結(jié)論：杠桿作用包括正作用、中性作用、負(fù)作用。其具體影響如下：⑴杠桿正作用

當(dāng)資產(chǎn)收益率大于貸款利率時(shí)（即D>0），形成正的杠桿作用，使權(quán)益收益率上升，提高了自有資金的使用效率。D越大則作用越強(qiáng)，提高貸款比率越有利。L越大越好！⑵杠桿中性作用

當(dāng)資產(chǎn)收益率等于貸款利率時(shí)（即D=0），形成中性杠桿作用，權(quán)益收益率不受影響。貸款對于擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模，提高企業(yè)的影響力有重要作用，同時(shí)也產(chǎn)生了一定的潛在風(fēng)險(xiǎn)。⑶杠桿負(fù)作用

當(dāng)資產(chǎn)收益率小于貸款利率時(shí)（即D<0），形成杠桿的負(fù)作用，權(quán)益收益率不僅不能提高，反而會下降。這時(shí)，貸款比率越大，杠桿因子越大，權(quán)益收益率受到的影響也越大，負(fù)債經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)就越突出。L越大越不好！房地產(chǎn)金融》講義(2003)第三章(共4章，分開上傳)共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁!一、月還款額

還款安排是房地產(chǎn)抵押貸款合同的重要內(nèi)容，按照雙方的約定來嚴(yán)格執(zhí)行還貸安排是保障各自利益的前提，誰違約誰就要負(fù)相應(yīng)的責(zé)任。在具體的還貸安排中，一般有2種標(biāo)準(zhǔn)的約定，即“本息均還”和“先息后本”。房地產(chǎn)金融》講義(2003)第三章(共4章，分開上傳)共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁!2.先息后本法

先息后本法是嚴(yán)格按照貸款資金的實(shí)際占用時(shí)間來計(jì)算利息，每次還款后本金降低，下期還款中的應(yīng)計(jì)利息為剩余本金（貸款余額）的利息。計(jì)算公式為：月還款額=M*i*(1+i)n/[(1+i)n－1]如上例，其計(jì)算如下：

月還款額=M*i*(1+i)n/[(1+i)n－1]=100000×0.0063×1.006360÷(1.006360－1)=2006.66（元）房地產(chǎn)金融》講義(2003)第三章(共4章，分開上傳)共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁!二、月本利和因子表在實(shí)際業(yè)務(wù)活動過程中，銀行經(jīng)常還編制不同利率水平對應(yīng)不同貸款期限的表格，被稱為“月本利和因子”表，以幫助借款人快捷地計(jì)算。房地產(chǎn)金融》講義(2003)第三章(共4章，分開上傳)共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁!貸款年利率為9%的本利和因子表月數(shù)復(fù)利值累積復(fù)利值累積復(fù)利值倒數(shù)貼現(xiàn)因子累積現(xiàn)值月償還因子012345678910111211.00751.015056251.0226691721.0303391911.0380667351.0458522351.0536961271.0615988481.0695608391.0775825451.0856644151.093806898012.00753.022556254.0452254225.0755646136.1136313477.1594835828.2131797099.27477855710.344339411.4219219412.5075863610.4981320050.3308457870.2472050120.1970224160.1635689070.1396748790.1217555240.1078192860.0966712290.087550940.0799514770.0735218810.9925558310.9851670780.9778333280.9705541720.9633292030.9561580180.9490402160.9419754010.9349631770.9280031530.9210949410.91423815500.9925558311.9777229092.9555562383.926110414.8894396125.845597636.7946378467.7366132478.6715764249.59957957710.5206745211.43491267

1.00750.5056320050.3383457870.2547050120.2045224160.1710689070.1471748790.1292555240.1153192860.1041712290.095050940.087451477房地產(chǎn)金融》講義(2003)第三章(共4章，分開上傳)共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第11頁!三、償還清單1.基本概念⑴本金principal

本金是借款人所欠銀行債務(wù)總額，其初始值就是借款人從銀行所獲得的借貸總數(shù)額。⑵手續(xù)費(fèi)（costofadministration）

手續(xù)費(fèi)就是銀行收取的經(jīng)營費(fèi)用，一般在放款時(shí)收取，或者加入到貸款總額中去——即實(shí)際用于購房的資金等于貸款總數(shù)減去手續(xù)費(fèi)。但現(xiàn)在銀行通常不收取手續(xù)費(fèi)。

與手續(xù)費(fèi)不同，貸款利率是對貸款資金收取的利息率水平，一般表示為本金的百分?jǐn)?shù)（以年計(jì)）或千分?jǐn)?shù)（以月計(jì)）。⑶貸款期限

貸款期限就是放款日到最后還款日的時(shí)間間隔，一般以年計(jì)，但也可以月計(jì)。⑷分?jǐn)傁禂?shù)

在抵押貸款中，一般要求借款人在期限內(nèi)按照一定的期段（通常是一個(gè)月）償還一定的本金，即把所有的本金分?jǐn)偟秸麄€(gè)借款期限來進(jìn)行還款，這個(gè)過程稱為“攤還”amortization，或者“分期償還”。每一期攤還的本金額占本金的百分?jǐn)?shù)稱為分?jǐn)傁禂?shù)，記作K，它是由本金、利率、期限和攤還方式?jīng)Q定，是銀行對借款人綜合還貸能力的重要考察指標(biāo)之一。房地產(chǎn)金融》講義(2003)第三章(共4章，分開上傳)共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第12頁!⑶償還清單按照上述辦法，可以計(jì)算出每一年的償還本金、利息、剩余本金等，并可以將其綜合制成表格，這就是所謂的償還清單。例如：貸款額為300000元，期限為10年（120個(gè)月），年利率為9%（即月利率為0.75%），其償還清單如下：房地產(chǎn)金融》講義(2003)第三章(共4章，分開上傳)共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第13頁!四、抵押貸款的幾個(gè)指標(biāo)1.有效利率

對借款人而言，有效利率是使自有資金安全、高效，財(cái)務(wù)杠桿作用明顯的借款利率，即使自己的權(quán)益收益率保持合理水平的借款利率，當(dāng)然是希望越低越好。對貸款人而言，有效利率就是能使自己的貸款安全、高效，獲得合理回報(bào)（扣除了通漲、風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償?shù)龋┑睦仕剑?dāng)然希望是越高越好。雙方通過不斷的談判，最終就達(dá)成抵押貸款合同所確認(rèn)的利率。2.貸款比率

貸款比率是貸款額占總資產(chǎn)（房屋購買價(jià)格）的比率，也稱為貸價(jià)比（ratioofmortgagetovalue），可以反映財(cái)務(wù)杠桿作用的大小。3.還貸常數(shù)

還貸常數(shù)是年還款額與總借款額的比值，即：

還貸常數(shù)=年還款額/總借款額

一般地：借款額一定，還款期限越長，還貸常數(shù)越低；還款期限一定，借款利率越高，還貸常數(shù)越高。房地產(chǎn)金融》講義(2003)第三章(共4章，分開上傳)共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第14頁!2.抵押貸款參與人之間的關(guān)系⑴借款人、放款人、房地產(chǎn)開發(fā)商的關(guān)系

借款人、放款人與房地產(chǎn)開發(fā)商的關(guān)系是在購房過程中建立起來的，相互之間的關(guān)系是資金、權(quán)益和實(shí)物的交換關(guān)系，房地產(chǎn)開發(fā)商與借款人和貸款人的關(guān)系隨著房屋實(shí)際使用權(quán)、房屋實(shí)物、購房資金的相互轉(zhuǎn)換完成而結(jié)束。在這里，放款人是由房地產(chǎn)開發(fā)商拉進(jìn)來的，其與借款人的關(guān)系隨著借款人清償完所有債務(wù)而結(jié)束。⑵借款人、放款人、保險(xiǎn)公司的關(guān)系

借款人、放款人、保險(xiǎn)公司的關(guān)系是在整個(gè)抵押貸款運(yùn)行過程中建立，在出現(xiàn)保險(xiǎn)標(biāo)的事故時(shí)得到強(qiáng)化，在保險(xiǎn)事故的理賠完成或者借款人清償了所有債務(wù)后，他們之間的關(guān)系結(jié)束。在這里，保險(xiǎn)公司是放款人拉進(jìn)來的，主要是為借款人的生命和抵押物可能遭遇的風(fēng)險(xiǎn)提供保障，以避免或降低貸款人所單獨(dú)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，也是金融市場風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的重要方式。由于住房抵押貸款的期限一般都比較長，借款人、放款人和保險(xiǎn)公司的關(guān)系延續(xù)的時(shí)間也比較長。上述的復(fù)雜關(guān)系可參見圖3—3。房地產(chǎn)金融》講義(2003)第三章(共4章，分開上傳)共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第15頁!二、抵押貸款的運(yùn)行過程抵押貸款的運(yùn)行過程實(shí)際上就是抵押貸款合同生效到借款人的債務(wù)全部清償完畢的全過程，是債權(quán)、債務(wù)關(guān)系變化、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的過程。（參見圖3—4）房地產(chǎn)金融》講義(2003)第三章(共4章，分開上傳)共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第16頁!三、再抵押1.概念

抵押人將已抵押房屋（抵押期尚未完結(jié)）再次向銀行申請抵押貸款的行為稱為再抵押。一般地，向原抵押貸款銀行申請?jiān)俅蔚盅悍Q為再抵押，向其他銀行申請?jiān)俅蔚盅悍Q為二次抵押。2.再抵押的運(yùn)行

再抵押的運(yùn)作其實(shí)很簡單，其前提是借款人必須首先清償了原債務(wù)，否則承接再抵押的銀行就會因自己是第二順位抵押權(quán)人而承擔(dān)太大的風(fēng)險(xiǎn)，所以，再抵押一般是與原抵押銀行作債務(wù)重組而已。房地產(chǎn)金融》講義(2003)第三章(共4章，分開上傳)共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第17頁!1.抵押房屋的使用管理在抵押貸款中，抵押物是由抵押人實(shí)際控制、使用和管理的，在這個(gè)過程中，他必須遵守以下基本約定：⑴必須保證所占管房屋的安全性；⑵必須保證所占管房屋的完整性；⑶有隨時(shí)接受抵押權(quán)人檢查的義務(wù)，不得有損害所占管房屋的功能或降低其價(jià)值的行為，否則必須承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，直至由放款人收回部分或全部貸款，并由抵押人承擔(dān)違約責(zé)任；⑷需向放款人認(rèn)可的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投保并支付保險(xiǎn)費(fèi)，抵押權(quán)人應(yīng)為保險(xiǎn)事故賠償?shù)氖芤嫒?，保單正本由抵押?quán)人保管房地產(chǎn)金融》講義(2003)第三章(共4章，分開上傳)共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第18頁!二、違約后抵押房屋的處理1.違約的認(rèn)定

借款人違約，抵押權(quán)人有權(quán)請求或參與處置抵押物，包括如下情形：⑴貸款合同到期，借款人未依約償還貸款本息；⑵借款人在貸款合同終止前就已經(jīng)宣告解散或破產(chǎn)；⑶借款人未按土地出讓合同規(guī)定的建設(shè)要求完成有關(guān)建設(shè)項(xiàng)目；⑷當(dāng)借款人在生產(chǎn)經(jīng)營、財(cái)務(wù)或其他事項(xiàng)方面發(fā)生重大事件，可能會影響放抵押權(quán)人利益時(shí)。房地產(chǎn)金融》講義(2003)第三章(共4章，分開上傳)共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第19頁!3.無效行為與捆綁擔(dān)保如果借款人在貸款期限內(nèi)擅自處理抵押物，屬于無效行為，貸款人有權(quán)提前收回貸款，并按違約日期處以違約罰金。房屋抵押權(quán)不能與被擔(dān)保的債權(quán)分離而為其他債權(quán)提供擔(dān)保；但抵押權(quán)可以與被擔(dān)保債權(quán)一起為其他債權(quán)提供擔(dān)保，當(dāng)然需要履行一定的法律手續(xù)。房地產(chǎn)金融》講義(2003)第三章(共4章，分開上傳)共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第20頁!二、貸款期限與月還款額在等額還貸安排中，月還款是貸款數(shù)量、期限和利率水平的函數(shù)。即PMT=f（PV，n，i）

一般地:在借款額一定時(shí)，月還款額取決于期限和利率；在利率水平一定時(shí)，月還款額取決于貸款數(shù)額與期限；在期限一定時(shí)，月還款額取決于貸款數(shù)額與利率水平。房地產(chǎn)金融》講義(2003)第三章(共4章，分開上傳)共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第21頁!1.本息均還法當(dāng)借款人還款n1個(gè)月后，利率由r變?yōu)閞′則此時(shí)剩余本金為

P′=P－n1m=P－n1*P/n=P(1-n1/n)=(n-n1)P/n此時(shí)銀行可以采取兩種處理方法，對余下期限（n′＝n－n1）的還款作出適當(dāng)安排：房地產(chǎn)金融》講義(2003)第三章(共4章，分開上傳)共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第22頁!⑵固定還款額，改變還款期限由于每月還款額不變，即T′=T，因此m′+N′=m+N

（P′/n′）+（n′+1）P′*r′/2n′=P/n+（n+1）P*r/2n

通過變換后得：n′=（n-n1）（2+r′）／[2+（n+1）*r-（n-n1）*r′]例如：某客戶借款10萬元，期限為120月，月利率為1%，還款3個(gè)月后，利率調(diào)整為1.0833%，則其還貸變化為：

前3個(gè)月的還貸為：m=P/n=100000/120=833.33（元）

N=（n+1）P*i/2n=504.17（元）

T=m+N=833.33+504.17=1337.50（元）

剩下的還款期限為：

n′=（n-n1）（2+r′）/[2+（n+1）*r-（n-n1）*r′]

=（120-3）(2+0.010833)/[2+(120+1)*0.01-(120-3)*0.010833]

=121.11（個(gè)月）

即比原來多還款（121.11-117）=4.11個(gè)月，多還款額為1337.50*4.11=5497.13（元），顯然要比種安排對借款人有利。房地產(chǎn)金融》講義(2003)第三章(共4章，分開上傳)共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第23頁!⑴固定期限，調(diào)整還款額在剩余期限n′=n－n1，月還款額為：

m′=P′*r′（1+r′）n’/[（1+r′）n’-1]=P[(1+r)n+(1+r)n1]/[(1+r)n-1]*r′（1+r′）n’／[（1+r′）n’-1]=P*r′[(1+r)n+(1+r)n1]*（1+r′）n-n1／{[(1+r)n-1]*[（1+r′）n-n1-1]}例如：某客戶借款10萬元，期限為120月，月利率為1%，還款3個(gè)月后，利率調(diào)整為1.0833%，此時(shí)若固定還款期限，則其還貸變化為：

原來每個(gè)月的還款額是：￥-1,434.71

剩下的117個(gè)月，每月的還款額為：￥-1,491.96房地產(chǎn)金融》講義(2003)第三章(共4章，分開上傳)共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第24頁!第六節(jié)

期前還款的處理一、期前還款概念1.基本概念

期前還款就是借款人基于自己的利益在貸款未到期前提前還貸的行為，屬于違約的一種，但一般其承受的罰則被認(rèn)為并不對雙方造成特別重大的傷害，因此一般是可以許可的。（除非雙方有特別的約定）房地產(chǎn)金融》講義(2003)第三章(共4章，分開上傳)共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第25頁!二、期前還款的處理由于不同的還貸安排的攤還方式不同，其還款清單也不同，剩余本金等差異很大，在具體處理期前還款的時(shí)候，應(yīng)區(qū)別對待，小心計(jì)算，不能損害任何一方的利益。房地產(chǎn)金融》講義(2003)第三章(共4章，分開上傳)共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第26頁!2.先息后本法

先息后本法相對簡單得多，期前還款額就是剩余本金額，查照還款清單就一目了然了。房地產(chǎn)金融》講義(2003)第三章(共4章，分開上傳)共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第27頁!2.原理與計(jì)算公式由資產(chǎn)收益率公式R=CF/V=CF/（M+E）可以得到：R=CF/V=（M*i+Y*E）/V=M/V*i+E/V*Y，即資產(chǎn)收益率等于負(fù)債比率與利率的積同股東權(quán)益比率與股東收益率的積之和。由此，我們還可以得到：Y=（VR-M*i）/E=（VR-M*i）/（V-M）=i+（R-i）V/（V-M）

這里，我們記（R-i）為D，即資產(chǎn)收益率與貸款利率的差；記V/（V-M）為L，即權(quán)益比率的倒數(shù)，稱為杠桿因子。則Y=i+D*L上述分析是基于現(xiàn)金流和普通會計(jì)準(zhǔn)則的財(cái)務(wù)分析，其結(jié)果就像普通物理學(xué)的“杠桿原理”一樣，所以，我們把通過適當(dāng)?shù)慕杩顏硖岣吖蓶|權(quán)益收益率的方法稱為“財(cái)務(wù)杠桿”法，怎樣的杠桿因子才適當(dāng)呢？房地產(chǎn)金融》講義(2003)第三章(共4章，分開上傳)共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第28頁!不同貸款比率股東權(quán)益收益率差貸款比例/%經(jīng)營收入/萬元負(fù)債成本（貸款年利息）/萬元權(quán)益收入/萬元權(quán)益資本（投入的自有資金）/萬元負(fù)債（貸款額）/萬元權(quán)益收益率/%資產(chǎn)收益率/%資產(chǎn)收益率與貸款利率差D杠桿因子L030003002000015153130300722281400600161531.4360300144156800120019.51532.5903002168420018004215310房地產(chǎn)金融》講義(2003)第三章(共4章，分開上傳)共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第29頁!財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)比較貸款比例/%經(jīng)營收入/萬元負(fù)債成本（貸款年利息）/萬元權(quán)益收入/萬元權(quán)益資本（投入的自有資金）/萬元負(fù)債（貸款額）/萬元權(quán)益收益率/%資產(chǎn)收益率/%資產(chǎn)收益率與貸款利率差D杠桿因子L02000200200001010-2130200721281400600910-21.4360200144568001200710-22.590200216-162001800-810-210房地產(chǎn)金融》講義(2003)第三章(共4章，分開上傳)共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第30頁!不同貸款利率水平的權(quán)益收益率經(jīng)營收益/萬元貸款利率/%貸款數(shù)量/萬元貸款成本/萬元自有資金投入/萬元權(quán)益收益/萬元資產(chǎn)收益率/%權(quán)益收益率/%資產(chǎn)收益率與貸款利率差D杠桿因子L300814001126001881531.3373.333001014001406001601526.6753.33300121400168600132152233.333001414001966001041517.3313.3330020140028060020153.33-53.33300251400350600-5015-8.33-103.33房地產(chǎn)金融》講義(2003)第三章(共4章，分開上傳)共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第31頁!第二節(jié)

抵押貸款的償還房地產(chǎn)抵押貸款期限一般都較長，為了保障借貸雙方的利益，標(biāo)準(zhǔn)的還貸安排是按一定的時(shí)間間隔等額地償還。最經(jīng)常采用的時(shí)間間隔就是月，即每月借款人按一定的等額數(shù)量償還其所欠款項(xiàng)（包括本金和利息）。房地產(chǎn)金融》講義(2003)第三章(共4章，分開上傳)共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第32頁!1.本息均還法

本息均還法是將貸款的本金和利息平均分?jǐn)偟矫總€(gè)月來還款的辦法，即在每個(gè)月相等的還款中包含相同的本金和相同的利息。其計(jì)算公式如下：

每月攤還本金=貸款額/貸款期限（月數(shù)）=M/n

每月攤還利息=（n+1）*M*i/2n每月還款額=每月攤還本金+每月攤還利息=M/n+（n+1）*M*i/2n這里，M為貸款額，n為貸款月數(shù)，i為貸款的月利率。例如：某人向銀行抵押貸款10萬元，約定按本息均還法分60個(gè)月（5年）等額還貸，月利率為6.3‰，請計(jì)算每月的還款額。每月應(yīng)還本金=M/n=100000/60=1666.67（元）每月應(yīng)還利息=（n+1）*M*i/2n=（60+1）×100000×6.3‰÷(2×60)=320.25（元）月還款額=1666.67+320.25=1986.92（元）房地產(chǎn)金融》講義(2003)第三章(共4章，分開上傳)共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第33頁!3.本息均還法與先息后本法的差異

通過公式比較和實(shí)際計(jì)算，可以看出兩者是有著重要差異的，包括：⑴二者的月還款額不同；⑵每月還款額中本金、利息所占比重不同；⑶兩種還款方式中利息總額不同；⑷在發(fā)生提前還清債務(wù)時(shí)，剩余本金不同，產(chǎn)生的后果也有重要差別。房地產(chǎn)金融》講義(2003)第三章(共4章，分開上傳)共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第34頁!1.月本利和因子表的結(jié)構(gòu)

月本利和因子表包括7列，其中第1列為借款期限（一般為年）；第2列為復(fù)利值（即1元借款的最終值）；第3列為累積復(fù)利值；第4列是第3列的倒數(shù)；第5列為貼現(xiàn)因子；第6列為累積貼現(xiàn)值，即本利和因子；第7列為月償還因子，實(shí)際上是第6列的倒數(shù)。貸款利率為10%的月本利和因子見P55。我們也可以構(gòu)造一個(gè)貸款年利率為9%（即月利率為0.75%）的月本利和因子表。月本利和因子表的基本關(guān)系中最重要、最有用的是：貸款額=月還款額×1元錢累積貼現(xiàn)值房地產(chǎn)金融》講義(2003)第三章(共4章，分開上傳)共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第35頁!2.應(yīng)用舉例⑴還款額的計(jì)算

借款50萬，分25年還清（即300個(gè)月），貸款的年利率為10%，每月的還款額是多少？

月還款額=借款額/1元錢的累積貼現(xiàn)值=500000/110.047230=4543.50（元）

或者：月還款額=借款額×月償還因子=500000×0.009087=4543.50（元）⑵借款額的計(jì)算

計(jì)劃每月還款3000元，借款期限是30年（即360個(gè)月），年利率是10%，可以借款多少？

貸款額=月還款額×1元錢累積貼現(xiàn)值

=3000×113.950820=341852.46（元）

如果每月還款5000元呢？貸款額=5000×113.950820=569754.1（元）

如果期限為25年（300個(gè)月），月還款4500元，可借款多少？

貸款額=4500×110.047230=495212.54（元）房地產(chǎn)金融》講義(2003)第三章(共4章，分開上傳)共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第36頁!2.償還清單的計(jì)算這里的計(jì)算是根據(jù)本利和因子表來進(jìn)行，主要是計(jì)算還本數(shù)額和剩余本金數(shù)額。⑴剩余本金

借款的剩余本金額應(yīng)等于今后還款額的貼現(xiàn)值，即剩余本金就是未償還期限月還款額的貼現(xiàn)值。即：

剩余本金=月還款額×月累積貼現(xiàn)值

例如：一筆抵押貸款期限為30年，利率為10%，貸款額為10萬元，現(xiàn)在已按規(guī)定償還了5年，剩余本金是多少？

剩余本金=月還款額×月累積貼現(xiàn)值=877.57×110.047230=96574（元）

說明經(jīng)過5年的還款，10萬元的借款的剩余本金還有96574元，即5年償還的本金僅僅3426元。⑵年付利息額

年付利息額=年還款額－剩余本金減少額

=月還款額×12－（上年剩余本金－今年剩余本金）房地產(chǎn)金融》講義(2003)第三章(共4章，分開上傳)共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第37頁!償還清單我們用Excel來解釋。房地產(chǎn)金融》講義(2003)第三章(共4章，分開上傳)共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第38頁!第三節(jié)

抵押貸款的運(yùn)作過程一、抵押貸款的參與人1.抵押貸款的參與人⑴借款人

抵押貸款的借款人在住房貸款中就是購房人，也是抵押人。⑵放款人

放款人就是向借款人貸款的銀行或其他金融機(jī)構(gòu)，也是抵押權(quán)人。⑶房地產(chǎn)開發(fā)商

房地產(chǎn)開發(fā)商就是向購房者銷售房屋的機(jī)構(gòu)，是房地產(chǎn)買賣中的市場供給者。⑷房地產(chǎn)保險(xiǎn)公司

房地產(chǎn)保險(xiǎn)公司是為購房者提供人壽和財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的機(jī)構(gòu)，其服務(wù)也是對貸款人的一種重要保障。房地產(chǎn)金融》講義(2003)第三章(共4章，分開上傳)共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第39頁!抵押貸款各參與人之間的關(guān)系借款人債務(wù)人抵押人放款人債權(quán)人抵押權(quán)人保險(xiǎn)公司房地產(chǎn)開發(fā)商保險(xiǎn)費(fèi)保險(xiǎn)事故賠付超過債務(wù)部分的賠費(fèi)房屋的居住權(quán)和使用權(quán)房屋的抵押權(quán)30%購房款70%購房款30%購房款70%購房款房屋產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)金融》講義(2003)第三章(共4章，分開上傳)共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第40頁!抵押貸款運(yùn)行過程借款人債務(wù)人抵押人購房者放款人債權(quán)人抵押權(quán)人（金融機(jī)構(gòu)）拍賣公司貸款還貸抵押權(quán)房屋產(chǎn)權(quán)違約超過債務(wù)的資金債務(wù)委托委托房地產(chǎn)金融》講義(2003)第三章(共4章，分開上傳)共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第41頁!第四節(jié)

抵押房屋的使用和管理一、抵押房屋的使用管理

在抵押貸款中，抵押物的實(shí)際控制權(quán)和使用都還是在抵押人方面，抵押權(quán)人對抵押物并沒有任何的實(shí)際控制，但為了保證自己的相關(guān)權(quán)益，抵押權(quán)人對抵押房屋如何使用和管理還是具有一定的請求權(quán)的。而抵押人雖然實(shí)際占用著抵押房屋，但涉及到對抵押房屋任何改變（包括實(shí)體和權(quán)益）的事項(xiàng)都不能單方面作出決定，必須與抵押權(quán)人取得聯(lián)系、溝通和一致。房地產(chǎn)金融》講義(2003)第三章(共4章，分開上傳)共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第42頁!2.抵押房屋的出租、轉(zhuǎn)讓在抵押期間，抵押人可以對房屋進(jìn)行處置，包括預(yù)售、預(yù)租、出租、變賣、饋贈等，但在必須以辦妥如下手續(xù)為前提：⑴預(yù)售、預(yù)租或出租應(yīng)征得抵押權(quán)人的書面同意，并明確預(yù)售、預(yù)租、出租的全部收入存入放款人銀行賬戶，明確預(yù)售、出租收入歸還貸款的比例；⑵變賣或饋贈應(yīng)得到抵押權(quán)人的書面同意，并明確償還抵押貸款本息的責(zé)任和方式，方可解除或變更抵押協(xié)議；⑶新的所有權(quán)人，如受讓方、受贈人等要與貸款銀行簽訂新的抵押貸款協(xié)議。房地產(chǎn)金融》講義(2003)第三章(共4章，分開上傳)共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第43頁!2.處理程序抵押權(quán)人對抵押房屋進(jìn)行處理時(shí)，應(yīng)按照如下程序進(jìn)行：⑴發(fā)現(xiàn)借款人違約后，抵押權(quán)人必須事先通知借款人，如果借款人未能給出有說服力的解釋，抵押權(quán)人才能采取進(jìn)一步的行動；⑵抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)商委托拍賣公司拍賣抵押房屋來抵債，如果協(xié)商不成則可以要求司法機(jī)關(guān)強(qiáng)制執(zhí)行拍賣條款；⑶抵押權(quán)人是拍賣抵押房屋的受益人，如果拍賣所得不足償還貸款本息時(shí)，債權(quán)人有權(quán)繼續(xù)向借款人追償，如果拍賣所得償還貸款本息和其他有關(guān)費(fèi)用后有剩余則余額應(yīng)由抵押人收回；⑷對拍賣價(jià)格，借款人如認(rèn)為偏低，可以提出理由阻止。房地產(chǎn)金融》講義(2003)第三章(共4章，分開上傳)共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第44頁!第五節(jié)

利率變化對還款額的影響一、等額還款

這里重要的是抵押人權(quán)益的變化是逐漸增加，增加的速度有如下一些基本關(guān)系：抵押人在抵押物中占有的權(quán)益的增加額=當(dāng)年還本額抵押人的權(quán)益比重=抵押人占有權(quán)益額/房屋購買價(jià)

=（首期付款+累積還本）/（首付+抵押貸款）其具體變化可參考表3-6房地產(chǎn)金融》講義(2003)第三章(共4章，分開上傳)共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第45頁!三、利率調(diào)整后還款數(shù)額的計(jì)算因?yàn)樽》康盅嘿J款的期限都特別長，一般安排為非固定利率貸款，即貸款利率可能隨著市場和政策的調(diào)整而出現(xiàn)調(diào)整，還款安排自然也應(yīng)隨著利率的調(diào)整而調(diào)整。由于攤還方式不同，具體的還款安排也不同，則利率調(diào)整后的還款清單自然也就不同。房地產(chǎn)金融》講義(2003)第三章(共4章，分開上傳)共52頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第46頁!⑴固定還款期限，改變還款額此時(shí)，月還本金是：m′=P′/（n-n1）=[(n-n1)P/n]/（n-n1=P/n

與利率變動沒有關(guān)系，而月還利息為：

N′=(n′+1)*P′*r′/2*n′=(n-n1+1)P*r′/2n

T′=m′+N′=[2P+(n-n1+1)P*r′]/2n例如：某客戶借款10萬元，期限為120月，月利率為1%，還款3個(gè)月后，利率調(diào)整為1.0833%，則其還貸變化為：

前3個(gè)月的還貸安排為：m=P/n=100000/120=833.33（元）

N=（n+1）P*r/2n=504.17（元）

T=m+N=833.33+504.17=1337.50（元）

后面的還貸安排為：m′=m=P/n=100000/120=833.33（元）

N′=(n-n1+1)P*r′/2