房地產法案例

一、預告登記制度①預告登記之后商品房再抵押的不成立8.甲公司開發(fā)寫字樓一幢，于2008年5月5日將其中一層賣給乙公司，約定半年后交房，乙公司于2008年5月6日申請辦理了預告登記。2008年6月2日甲公司因資金周轉困難，在乙公司不知情的情況下，以該層樓向銀行抵押借款并登記?，F因甲公司不能清償欠款，銀行要求實現抵押權。下列哪一判斷是正確的？（）A.抵押合同有效，抵押權設立B.抵押合同無效，但抵押權設立C.抵押合同有效，但抵押權不設立D.抵押合同無效，抵押權不設立答案：C解析：本題考核預告登記、不動產抵押合同與抵押權的生效時間。本題中，甲與銀行之間設立的抵押是不動產抵押，一般情況下，抵押合同自簽訂之日起生效，抵押權自辦理抵押登記之日起設立。據此首先可以判斷出甲與銀行之間的抵押合同已經生效。因此，BD項錯誤。另外，《物權法》第20條規(guī)定，當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協(xié)議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發(fā)生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。本題中提到的標的物在設定抵押之前已經出售給了乙公司，并辦理了預告登記且沒有超出上述規(guī)定的3個月的期限。因此，在此期限內甲公司無權處分該不動產，即便是實際處分了，也不發(fā)生物權的效力。因此，銀行不能取得寫字樓的抵押權，A項錯誤，C項正確。預告登記以后３個月內開發(fā)商又抵押給銀行的，這個抵押合同有效，但是抵押權不成立，因為預告登記三個月內再在房屋上面設立的不產生物權效力二、售樓廣告是要約邀請售樓廣告的宣傳單上有贈送停車位的廣告，但是，正式簽訂合同的時候沒有，買房人能否依照售樓廣告請求賠償？商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

在本案中，如果原告的證據不能證明雙方在簽約時對其免費贈送的停車位有過明確的要求，也未向法院提供免費贈送停車位會對雙方簽訂購房合同及房屋價格有重大影響的證據，雙方的購房合同對贈送停車位沒有約定，只能將售樓廣告視為要約邀請三、定金罰則的適用

1認購書和定金都有了，但是在簽訂正式合同的時候認為“免責條款”不公平不簽，開發(fā)商不退定金，認為當事人違約？怎么處理？老師的課件中沒有明確標出，以下是網絡的解答問題一：簽訂了認購協(xié)議，交納定金之后，因主合同或補充協(xié)議達不成一致意見，賣方不愿退定金怎么辦？

最高人民法院關于《審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條規(guī)定，出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。

遇到簽訂了認購協(xié)議，交納定金，因主合同或補充協(xié)議達不成一致意見，無法繼續(xù)履行定金協(xié)議的情況，根據上述最高法院的司法解釋的有關規(guī)定，屬于“不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的”，賣方應當將定金返還買方。

在二手房交易實踐中，此類糾紛較為常見。為避免糾紛發(fā)生，在簽訂定金協(xié)議時，應當以最高法院上述司法解釋為依據據理力爭，明確在定金中寫明“如果雙方就有關合同條款協(xié)商不成，賣方應返還定金”，這樣將更為有利。2認購書和定金都有了，但是發(fā)現自己到銀行貸不到款，只好放棄了，定金該退還嗎？按照定金罰則，不應該退還，因為這個是給付定金方的責任，收受方有權沒收3認購書和定金都有了，但是開發(fā)商又賣給了第三人，辦理了登記，適用雙倍返還定金嗎？是開發(fā)商的責任，按照定金罰則，收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。分析：定金罰則《合同法》115條規(guī)定：“當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向對方給付定金作為債權的擔保，債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。此為定金罰則。定金的性質需明確約定其次定金罰則并須以書面形式明確約定，必須明確約定定金的性質《擔保法司法解釋》第118條固定“當事人交付留置金、擔保金、保證金，訂約金、押金或者定金等，但沒有約定定金性質的，當事人主張定金的權利，人民法院不予支持。定金與訂金的區(qū)別定金和訂金是不同的，訂金不是合同的擔保，對于合同的訂立和履行不起擔保作用，也不具有對合同雙方的懲罰作用，訂金在法律性質上屬于部分履行合同義務，即使在有違約的情況下，也不會發(fā)生沒收訂金或者雙倍返還的法律后果。違約金和定金不能同時用根據《合同法》第116條的規(guī)定，當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。違約定金和解約定金違約定金是指合同雙方當事人為了保證合同的履行而設立的債權擔保，給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金，收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。解約定金是指定金交付后，交付定金的一方可以以雙倍返還定金為代價而解除主合同，收受定金的一方可以以雙倍返還定金的為代價而解除主合同。解約定金是指合同當事人可以在合同中約定以付出定金法則為代價來解除合同四、房產買賣中的財產保全4甲乙買賣房屋都要辦理房產登記了，冒出丙說甲欠他前，要求財產保全，房產局就停止辦理了，乙以一個案外人的身份提出異議。按照民事訴訟法關于財產保全的規(guī)定：財產保全期間不動產不影響行政部門處理，因此房管局有權依法撤銷。房產局有權停止辦理。網絡上的相似案例，關鍵看不動產登記簿上記載的其是所有人，如果不是就不行。如果只是辦理了登記的相關手續(xù)他就沒有資格，下面的網絡案例補充說明確認李某對A縣人民法院對爭議房屋的查封異議是否成立，關鍵看其對該房屋是否享有所有權，而確認其是否有所有權的關鍵則在于其對該房屋的有關權利是否已在不動產登記簿上記載。如果A縣房管局在不動產登記簿上記載李某為該房屋的所有權人，那么盡管還沒有頒發(fā)新的房權證，李某亦為該房屋的所有權人；如果房管部門只是辦理了登記需要的其他手續(xù)，如交納交易契稅、交易費用等，而尚未將李某對該房屋的權利記載于不動產登記簿，那么該登記尚未完成，李某即不能取得爭議房屋的所有權。從本案的實際情況來看，根據A縣房管局出具的證明文件，辦理新證的手續(xù)已于2008年1月4日上午11時之前全部辦理完畢，這說明A縣房管局已將李某對爭議房屋的有關權利登錄記載于不動產登記簿，登記已經完成。根據《物權法》第14條的規(guī)定，李某已成為新的房屋所有權人，根據《決定》第25條第1款，第31條第1款、第2款第1項之規(guī)定，李某有權提出財產保全異議，其異議是成立的，法院依法應解除對爭議房屋的查封。

五、婚姻存續(xù)期間擅自賣房丈夫瞞著妻子賣方子，把錢放在小三那里，乙訴請買賣合同無效，甲與第三人的買賣合同是否有效？乙的訴請有沒有法律依據？《最高院婚姻法司法解釋一》第17條規(guī)定，他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得已不同意或者不知道為由對抗善意第三人。物權法第106條的善意取得制度

無權處分人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規(guī)定的除外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產所有權：受讓人受讓該不動產時是善意的，以合理的價格轉讓，轉讓的不動產或者動產依照法律規(guī)定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動產或動產的所有權的，原所有權人向無處分權人請求賠償損失。原房屋權利人不得要回房屋13.甲、乙結婚后購得房屋一套，僅以甲的名義進行了登記。后甲、乙感情不和，甲擅自將房屋以時價出售給不知情的丙，并辦理了房屋所有權變更登記手續(xù)。對此，下列哪一選項是正確的？A.買賣合同有效，房屋所有權未轉移B.買賣合同無效，房屋所有權已轉移C.買賣合同有效，房屋所有權已轉移D.買賣合同無效，房屋所有權未轉移答案：B解析：《婚姻法》第17條規(guī)定，夫妻在婚姻關系存續(xù)期間所得的下列財產，歸夫妻共同所有：（一）工資、獎金；（二）生產、經營的收益；（三）知識產權的收益；（四）繼承或贈與所得的財產，但本法第十八條第三項規(guī)定的除外；（五）其他應當歸共同所有的財產。夫妻對共同所有的財產，有平等的處理權。本題中，因為房屋是在夫妻關系存續(xù)期間購買的，雖然只是登記在甲的名義下，但是實際上也是夫妻共同共有的財產，處分共同共有財產的時候，根據《物權法》第97條（處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外）的規(guī)定，應當經過其妻子同意，未經其妻子同意，本題買賣合同無效；但是買賣合同是債權行為，不完全決定物權行為的效力，根據物權法規(guī)定的善意取得制度的規(guī)定，甲和丙之間的行為完全符合善意取得的條件，房屋所有權已經發(fā)生轉移，所以本題中B的說法是正確的。

68.甲、乙結婚多年，因甲沉迷于網絡游戲，雙方協(xié)議離婚，甲同意家庭的主要財產由乙取得。離婚后不久，乙發(fā)現甲曾在婚姻存續(xù)期間私自購買了兩處房產并登記在自己名下，于是起訴甲，要求再次分割房產并要求甲承擔損害賠償責任。下列哪些選項是正確的？

A.乙無權要求甲承擔損害賠償責任

B.法院應當將兩處房產都判給乙

C.請求分割房產的訴訟時效，為乙發(fā)現或者應當發(fā)現甲的隱藏財產行為之次日起兩年

D.若法院判決乙分得房產，則乙在判決生效之日即取得房屋所有權

答案：AD

解析：《婚姻法》第47條規(guī)定，離婚時，一方隱藏、轉移、變賣、毀損夫妻共同財產，或偽造債務企圖侵占另一方財產的，分割夫妻共同財產時，對隱藏、轉移、變賣、毀損夫妻共同財產或偽造債務的一方，可以少分或不分。離婚后，另一方發(fā)現有上述行為的，可以向人民法院提起訴訟，請求再次分割夫妻共同財產。由此，乙只是有權請求法院再次分割共同財產，無權要求甲承擔賠償責任，A的說法正確，當選；另外該兩處房產，對于甲來說，“可以”少分或者不分，而不是“應當”不分。由此，B的說法太絕對，錯誤，不當選；《最高人民法院關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（一）》第31條規(guī)定，當事人依據婚姻法第四十七條的規(guī)定向人民法院提起訴訟，請求再次分割夫妻共同財產的訴訟時效為兩年，從當事人發(fā)現之次日起計算。由此，C的說法錯誤，不當選；《物權法》第28條規(guī)定，因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力。由此，D的說法正確，當選。本題正確答案是AD.六、承租人的優(yōu)先購買權在通知承租人后，看她買不買這個房子，還沒有等到回應，就把房子賣了，而且是低價，那么這里是否享受了優(yōu)先購買權？分析：房屋承租人的優(yōu)先購買權，是指房屋出租人將房屋轉讓給他人的時候房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先購買權的權利。房屋出租人出售房屋的，需要提前通知承租人，通知的方式不限，并給承租人留出合理的考慮期限。在這個期限內，房屋出租人將房屋出售給他人的行為也是無效的。因此這個案子中有兩點：還沒有等到回應，沒有約定一個合理的考慮期限，沒有詢問就擅自出售，而在合理考慮期限內出售應該是無效的。

第二點就是平等的條件下，低價賣給了別人的，這也不符合優(yōu)先購買權的條件。因此此案中的承租人并沒有享受優(yōu)先購買權12.甲、乙按20%和80%的份額共有1間房屋。二人將房屋出租給丙，丙取得甲和乙的同意后將該房屋轉租給丁?，F甲欲轉讓自己的份額。下列哪一項表述是正確的？A.乙、丙有優(yōu)先購買權，丁無優(yōu)先購買權B.乙、丁有優(yōu)先購買權，丙無優(yōu)先購買權C.乙、丙、丁都有優(yōu)先購買權D.丙、了有優(yōu)先購買權，乙無優(yōu)先購買權答案：C考點：共有人的優(yōu)先購買權以及承租人的優(yōu)先購買權。詳解：根據《物權法》第101條規(guī)定：“按份共有人可以轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權利?！弊》康墓灿腥伺c承租人都享有優(yōu)先購買權。本題中的丁雖為轉租，但已獲同意，該租賃合同拘束承租人和出租人，故基于租賃合同享有優(yōu)先購買權。評論：優(yōu)先購買權的沖突是司法考試百出不厭的題型，只不過加了一項合法轉租的迷惑項而已。3.甲、乙各以20％與80％的份額共有一間房屋，出租給丙?，F甲欲將自己的份額轉讓，請問下列表述中哪一說法是正確的？A.乙有優(yōu)先購買權，丙沒有優(yōu)先購買權B.丙有優(yōu)先購買權，乙沒有優(yōu)先購買權C.乙、丙都有優(yōu)先購買權，兩人處于平等地位D.乙、丙都有優(yōu)先購買權，乙的優(yōu)先購買權優(yōu)先于丙的優(yōu)先購買權答案及解析：D根據《物權法》第101條規(guī)定：“按份共有人可以轉讓其享有的共有的不動產或則動產份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的去權利?！薄睹穹ㄍ▌t》第78條規(guī)定“財產可以有兩個以上的公民、法人共有。共有分為按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份額。對共有財產享有權利，分擔義務。共同共有人對共有財產享有權利、承擔義務。按份共有財產的每個共有人有權要求將自己的份額分出或則轉讓。但在出售時，其他共有人在同等條件下，有先購買的權利?！彼灶}目中乙享有優(yōu)先購買權，《合同法》第230條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利?！睋丝芍?，丙作為承租人享有在同等條件下的優(yōu)先購買權，但是基于按份共有關系產生的乙的優(yōu)先購買權實際上是基于財產所有權而產生的，根據“物權優(yōu)于債權”原則，效力優(yōu)于基于租賃合同關系產生的丙的優(yōu)先購買權。題考查點就是優(yōu)先購買權。七、變更小區(qū)規(guī)劃之后本來是花園洋房，但是開發(fā)商變更小區(qū)規(guī)劃，未盡通知的義務，花園成了高樓，并且擋住了王先生家的采光應該承擔民事責任，王先生有選擇退房或者接受變更后房屋的權利，如果退房，就應該退還房款，賠償利息損失，以及賠償房價上漲部分的損失，如果接受變更后的房屋的，開發(fā)商應該賠償1因為購買觀景花園多支付的房價2影響高樓采光所構成的損失3房屋舒適度的損失或稱懲罰性賠償八、一房二賣最高法院《解釋》第九條規(guī)定：故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人的事實，導致合同無效，買受人可以請求返還已付購房款或利息賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。在一房二賣中，出賣人先后與兩個不同的買受人訂立合同后，對后買受人履行了合同義務，辦理了房產過戶登記手續(xù)，在該情形下，兩個房屋買賣合同均屬有效。而合同有效不等同于物權變動，不動產物權的變動以登記為準。如果成立在后的合同已經履行完畢，房屋已經過戶，該合同中的買受人已經實際取得房屋所有權。此時，前后兩個買受人享有的所有權性質是不同的，后買受人因其債權得到滿足，已經是該房屋的所有權人，故其享有的是基于對房屋的所有權而產生的物權請求權。前買受人享有的是基于房屋買賣合同產生的債權請求權。沒有登記的買受人不得要求返還和變更登記，不得強制實際履行，此時，合同上的債務轉化為損害賠償的債務。

九、房屋已經抵押或者購買后抵押①賣房人在房屋出售之后把房屋抵押給銀行的情況承擔違約責任，返還購房款，可以請求不超過已付購房款一倍的賠償責任②那么抵押的房屋是否可以進行買賣？法律并不禁止已經被抵押的房屋依法轉讓，《擔保法》第49條及房地產抵押相關法律規(guī)定，抵押人轉讓已經辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經抵押的情，抵押人未通知抵押權人或者未通知受讓人的，轉讓行為無效，這是對轉讓已抵押房屋的一種限制性規(guī)定。因此，出賣人在出售房屋前，必須事先通知銀行并告知購房者房屋已設定抵押的情況，否則，如出賣人在向銀行提供擔?；蜻€貸問題上出現問題，銀行就可能依法行使抵押權?！稉７ń忉尅返?7條規(guī)定：購房者也可以替出賣人清償其全部債務，以消滅房屋上的抵押權，使房屋的權利沒有擔保瑕疵，使房產可以順利過戶。購房者替出賣人清償的債務可以向出賣人追償，或者從自己應該支付給出賣人的購房款中扣除，以使自己買房的目標得以實現。55.甲公司向某銀行貸款100萬元，乙公司以其所有的一棟房屋作抵押擔保，并完成了抵押登記?，F乙公司擬將房屋出售給丙公司，通知了銀行并向丙公司告知了該房屋已經抵押的事實。乙、丙訂立書面買賣合同后到房屋管理部門辦理過戶手續(xù)。下列哪些說法是正確的？（）

A.不論銀行是否同意轉讓，房屋管理部門應當準予過戶，但銀行仍然對該房屋享有抵押權

B.如丙公司代為清償了甲公司的銀行債務，則不論銀行是否同意轉讓，房屋管理部門均應當準予過戶

C.如丙公司向銀行承諾代為清償甲公司的銀行債務，則不論銀行是否同意轉讓，房屋管理部門均應當準予過戶

D.如甲公司清償了銀行債務，則不論銀行是否同意，房屋管理部門均應當準予過戶

答案：BD

解析：本題考核對設定抵押的財產進行轉讓的相關規(guī)定。

《物權法》第191條規(guī)定，抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。根據上述規(guī)定可知，如果抵押期間抵押人經過了抵押權人即銀行的同意而轉讓房屋的，該轉讓行為有效，房屋辦理了過戶登記手續(xù)后，抵押權人對房屋則不再享有抵押權。因此，A項錯誤。

根據《物權法》第191條第2款規(guī)定，如果受讓人丙公司代為清償了甲公司對銀行的債務，那么該轉讓行為有效，房屋管理部門應當準予過戶。因此，B項正確根據《物權法》第191條第2款的規(guī)定，必須是受讓人丙公司代為清償了甲公司對銀行的債務，該轉讓行為才有效，僅提出代為清償承諾的則不可以。因此，C項錯誤。抵押的設定目的就是為了擔保債權的實現，如果本案中甲公司已經清償了銀行的債務，那么甲公司與銀行之間的債權債務關系就消滅了，因此而設定的擔保也隨之消滅，即此種情況下銀行則不再對房屋享有抵押權，那么乙公司可以對房屋進行自由買賣，不再受銀行的限制。因此，D項正確。十、房地產中的違約①未登記之前要求解除合同6.乙買甲一套房屋，已經支付1/3價款，雙方約定余款待過戶手續(xù)辦理完畢后付清。后甲反悔，要求解除合同，乙不同意，起訴要求甲繼續(xù)履行合同，轉移房屋所有權。下列哪一選項是正確的？A.合同尚未生效，甲應返還所受領的價款并承擔締約過失責任B.合同無效，甲應返還所受領的價款C.合同有效，甲應繼續(xù)履行合同D.合同有效，法院應當判決解除合同、甲賠償乙的損失答案：C解析：《物權法》第15條規(guī)定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力?！笨梢姺课葙I賣合同的成立、有效、生效與是否辦理登記無關，因此AB兩項錯誤?！逗贤ā返?10條規(guī)定：“當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事實上不能履行；（二）債務的標的不適于強制履行或者履行費用過高；（三）債權人在合理期限內未要求履行?！币虼薈項正確?！逗贤ā返?4條規(guī)定：“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形?！北绢}中，甲主張解除合同缺乏法律依據，因此D項錯誤。開發(fā)商的違約行為是否都能解除合同：看是否構成根本違約②開發(fā)商一直不能證明房屋是合格的，承擔違約責任（小抄金儉老師課件）根據《建筑工程質量管理條例》16條以及《建筑法》第61條規(guī)定：“建筑工程竣工驗收為合格后，方可交付使用，未經驗收或驗收不合格的，不得交付使用。③房屋所有權證延遲或者不能辦理之責任（小抄金儉老師課件）由于在農村集體土地上建房沒有產權證，也沒有通知當事人的，隱瞞沒有取得銷售許可證的情形，開發(fā)商承擔違約責任和賠償責任，包括賠償不超過已付購房款一倍的損失。（此處如果雙方都知道沒有產權證，則應該按照過錯比例承擔相應的責任）④開發(fā)商逾期交房能否解除合同分析：開發(fā)商出于不同的原因延遲向購房者交付房屋，構成不及時履行義務的違約責任。但不是所有開發(fā)商延遲繳費房屋的違約行為都能夠解除合同，關鍵是要看開發(fā)商延遲交付房屋的行為是不是構成根本違約即導致購房者簽訂購房合同的目的無法實現，構成根本違約的，購房者可以要求解除合同，不構成根本違約的，購房者僅可以向開發(fā)商主張延遲交付房屋的違約者責任，而不能解除合同。根據《合同法》94條有下列情形的當事人可以解除合同第（四）款中：當事人一方延遲履行債務或者由其他違約行為致使不能實現合同目的。如果不用退房，就承擔支付延遲交房的違約金⑤房屋交付后的質量問題（課件加法條）在《最高院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》之前，除房屋主體結構有質量問題，購房者才可以提出解除合同，而對于其他房屋質量問題，其解決方法只有修復。但在解釋出臺后，則除了房屋主體結構存在質量問題可以解除合同，對于嚴重影響居住使用的情況下，購房人也可以提出解除同。對于一般房屋質量的瑕疵，如經過修復不影響居住的，購房人不能退房，最高人民法院《關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十三條因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任，出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復，修復費用和修復期間造成的其他損失由出賣人承擔⑥交付之房屋面積與合同約定不符之責任（小抄金儉老師課件第七章）立法規(guī)定：合同未作約定的，按以下原則處理：(一)面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)的，據實結算房價款；(二)面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產開發(fā)企業(yè)應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由房地產開發(fā)企業(yè)承擔，產權歸買受人。產權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)部分的房價款由房地產開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由房地產開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。最后是兩年的的司法考試案例分析題

物權法司法考試案例分析題：（2009年）四、（本題22分）案情：2005年1月1日，甲與乙口頭約定，甲承租乙的一套別墅，租期為五年，租金一次付清，交付租金后即可入住。洽談時，乙告訴甲屋頂有漏水現象。為了盡快與女友丙結婚共同生活，甲對此未置可否，付清租金后與丙入住并辦理了結婚登記。入住后不久別墅屋頂果然漏水，甲要求乙進行維修，乙認為在訂立合同時已對漏水問題提前作了告知，甲當時并無異議，仍同意承租，故現在乙不應承擔維修義務。于是，甲自購了一批瓦片，找到朋友開的丁裝修公司免費維修。丁公司派工人更換了漏水的舊瓦片，同時按照甲的意思對別墅進行了較大裝修。更換瓦片大約花了10天時間，裝修則用了一個月，乙不知情。更換瓦片時，一名工人不慎摔傷，花去醫(yī)藥費數千元。2005年6月，由于新?lián)Q瓦片質量問題，別墅屋頂出現大面積漏水，造成甲一萬余元財產損失。2006年4月，甲遇車禍去世，丙回娘家居住。半年后丙返回別墅，發(fā)現戊已占用別墅。原來，2004年12月甲曾向戊借款10萬元，并親筆寫了借條，借條中承諾在不能還款時該別墅由戊使用。在戊向乙出示了甲的親筆承諾后，乙同意戊使用該別墅，將房屋的備用鑰匙交付于戊。問題：1.甲乙之間租賃合同的期限如何確定？理由是什么？如乙欲解除與甲的租賃合同，應如何行使權利？2.別墅維修及費用負擔問題應如何處理？理由是什么？3.甲丁之間存有什么法律關系？其內容和適用規(guī)則如何？摔傷工人的醫(yī)藥費用、損失應如何處理？理由是什么？4.別墅裝修問題應如何處理？理由是什么？5.甲是否有權請求乙賠償因2005年6月屋頂漏水所受損失？理由是什么？6.丙可否行使對別墅的承租使用權？理由是什么？7.丙應如何向戊主張自己的權利？理由是什么？參考答案：1.為不定期租賃。租賃期限六個月以上，當事人未采取書面形式的，視為不定期租賃。乙可以隨時解除合同，但應當在合理期限前通知承租人。2.（1）甲有權要求乙在合理期限內維修。乙未履行維修義務，甲可以自行維修，維修費用由乙負擔。（2）甲的維修屬于無因管理人的行為，由乙承擔其支出的必要費用。瓦片質量問題不影響乙對該項義務的承擔。（3）因維修影響了甲的使用，應當相應減少租金或延長租期。但裝修期間不在延長租期的范圍。3.（1）甲丁之間屬于無名合同，應適用《合同法》總則的相關規(guī)定，并可參照《合同法》分則或其他法律最相類似的規(guī)定，例如，費用承擔問題適用贈與合同的規(guī)則，完成工作問題適用承攬合同規(guī)則。（2）應由丁承擔。因為丁為雇主，應對雇員在從事雇用活動中遭受的人身損害承擔賠償責任。4.乙可以要求甲恢復原狀或賠償損失。理由是承租人未經出租人同意，對租賃物進行改裝或增設他物的，出租人可以要求承租人恢復原狀或賠償損失。5.無權。造成第二次漏水是甲自身的原因，乙無過錯，因此損失應由甲自行承擔。6.丙有權對乙主張自己基于原租賃合同對該別墅的承租使用權。因為承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。7.丙有權請求戊返還原物。因為丙根據《合同法》的規(guī)定是合法占有人，有權請求侵占人返還原物?！局饕獏⒖挤梢?guī)定】《民法通則》第九十三條、第一百三十二條、第一百三十五條，《合同法》第一百二十四條、第二百一十五條、第二百二十一條、第二百二十三條、第二百三十二條、第二百三十四條，《物權法》第三十四條、第二百三十四條、第二百四十五條，《最高人民法院關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第十一條（2008年）四、（本題23分）案情：A房地產公司（下稱A公司）與B建筑公司（下稱B公司）達成一項協(xié)議，由B公司為A公司承建一棟商品房。合同約定，標的總額6000萬