世聯(lián)地產(chǎn)-XX項目咨詢方案完整版

XXXX大廈項目

發(fā)展戰(zhàn)略與定位報告謹呈：深圳市南山開發(fā)實業(yè)發(fā)展有限公司世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司2004年2月XX項目

發(fā)展戰(zhàn)略與定位報告世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司我們解決問題的技術(shù)思路分析思路結(jié)果構(gòu)成實現(xiàn)目標面臨的問題市場研究地塊分析區(qū)域背景客戶目標解決方案產(chǎn)業(yè)鏈研究項目發(fā)展戰(zhàn)略項目定位功能比例宏觀環(huán)境客戶定位形象定位產(chǎn)品定位物業(yè)發(fā)展建議區(qū)域競爭項目界定寫字樓案例基礎(chǔ)資料研究當前研究內(nèi)容：開發(fā)商目標及約束條件分析思路結(jié)果構(gòu)成實現(xiàn)目標面臨的問題市場研究地塊分析區(qū)域背景客戶目標解決方案產(chǎn)業(yè)鏈研究項目發(fā)展戰(zhàn)略項目定位功能比例宏觀環(huán)境客戶定位形象定位產(chǎn)品定位物業(yè)發(fā)展建議區(qū)域競爭項目界定寫字樓案例基礎(chǔ)資料研究我們的研究必須以開發(fā)商目標為出發(fā)點，以市場為導向同時我們提供的成果也是在一定約束條件下的“解”開發(fā)商需要世聯(lián)解決的問題當前研究內(nèi)容：項目界定分析思路結(jié)果構(gòu)成實現(xiàn)目標面臨的問題市場研究客戶目標解決方案產(chǎn)業(yè)鏈研究項目發(fā)展戰(zhàn)略項目定位功能比例宏觀環(huán)境客戶定位形象定位產(chǎn)品定位物業(yè)發(fā)展建議區(qū)域競爭寫字樓案例基礎(chǔ)資料研究地塊分析區(qū)域背景項目界定第一部分：項目界定一、項目分析二、區(qū)域背景一、項目分析項目規(guī)劃限制指標項目所在區(qū)域項目周邊環(huán)境項目交通項目四至項目分析總結(jié)項目規(guī)劃限制指標項目所在區(qū)區(qū)位：本項目目XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX項目周周邊環(huán)環(huán)境：：XX注：本本圖僅僅為示示意之之用XX注釋XX注釋：：XX注釋XX項目交交通項目四四至XXXX小路路XXXXXXXXXX本項目目北項目地地塊現(xiàn)現(xiàn)狀：：XX項目分分析小小結(jié)二、項項目區(qū)區(qū)域背背景區(qū)域與與城市市的關(guān)關(guān)聯(lián)區(qū)域?qū)ν饴?lián)聯(lián)系區(qū)域發(fā)發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀項目與與城市市的關(guān)關(guān)聯(lián)XX位置與XX的關(guān)系系未來發(fā)發(fā)展展展望區(qū)域?qū)ν饴?lián)聯(lián)系XX發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀通過項項目分分析，，結(jié)合合項目目區(qū)域域背景景，我我們將將項目目界定定位為為：XX項目界界定確確定本本項目目的研研究范范圍1、城市市宏觀觀環(huán)境境（宏宏觀經(jīng)經(jīng)濟與與城市市規(guī)劃劃）2、市場場分析析3、產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈我們帶帶著對對以下下問題題的思思考，，逐一一展開開研究究工作作當前研研究內(nèi)內(nèi)容分析思思路結(jié)果構(gòu)構(gòu)成實現(xiàn)目目標面面臨的的問題題市場研研究地塊分分析區(qū)域背背景客戶目目標解決方方案產(chǎn)業(yè)鏈鏈研究究項目發(fā)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略項目定定位功能比比例宏觀環(huán)環(huán)境客戶定定位形象定定位產(chǎn)品定定位物業(yè)發(fā)發(fā)展建建議區(qū)域競競爭項目界界定寫字樓樓案例例基礎(chǔ)資資料研研究第二部部分：：基礎(chǔ)礎(chǔ)資料料研究究一、XX房地產(chǎn)產(chǎn)市場場現(xiàn)狀狀二、XX宏觀環(huán)環(huán)境與與規(guī)劃劃發(fā)展展三、XX產(chǎn)業(yè)鏈鏈研究究一、XX房地產(chǎn)產(chǎn)市場場現(xiàn)狀狀辦公市市場商住市市場市場總總體特特點：：區(qū)域域化分分布XXXXXX注釋：：XXXXX辦公市市場現(xiàn)現(xiàn)狀：：XX資料來來源：：市場場調(diào)研研、企企業(yè)訪訪談客戶（（企業(yè)業(yè)）類類型小小結(jié)：：1、國家家行政政企、、事業(yè)業(yè)單位位、大大中型型企業(yè)業(yè)；2、工業(yè)業(yè)區(qū)企企業(yè)；；3、中海海殼牌牌、中中海殼殼牌項項目承承建商商及相相關(guān)建建設(shè)單單位；；4、當?shù)氐赝顿Y資、貿(mào)貿(mào)易、、物流流、貨貨貸、、事務(wù)務(wù)所等等中小小型公公司；；5、外地地公司司辦事事處；；辦公市市場現(xiàn)現(xiàn)狀：：資料來來源：：市場場調(diào)研研、企企業(yè)訪訪談辦公市市場現(xiàn)現(xiàn)狀：：資料來來源：：市場場調(diào)研研、企企業(yè)訪訪談小結(jié)：：?，F(xiàn)現(xiàn)有少少量企企業(yè)進進駐中中心區(qū)區(qū)北部部，但但這些些企業(yè)業(yè)對本本項目目難以以構(gòu)成成支撐撐。XX辦公企企業(yè)瀏瀏覽（1/2）XX辦公企企業(yè)瀏瀏覽（2/2）XX企業(yè)辦辦公地地點2：假日酒酒店、安安惠大廈廈寫字樓樓XX辦公市場場總結(jié)二、XX宏觀環(huán)境境XX宏觀經(jīng)濟濟狀況XX規(guī)劃發(fā)展展XX宏觀經(jīng)濟濟狀況研研究結(jié)論論XX宏觀經(jīng)濟濟：GDP指標XX宏觀經(jīng)濟濟：人均均GDPXX整體經(jīng)濟濟結(jié)構(gòu)：：產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展XX宏觀經(jīng)濟濟對其房房地產(chǎn)市市場的帶帶動宏觀經(jīng)濟增長房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展發(fā)展階段啟動階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800～25002500～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型按照一般般規(guī)律，，XX房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展已經(jīng)經(jīng)進入快快速發(fā)展展階段。。但目前前的XX房地產(chǎn)市市場更接接近于啟啟動階段段。原因分析析：第三三產(chǎn)業(yè)比比例過低低，素質(zhì)質(zhì)較差2003年XX宏觀經(jīng)濟濟增長速速度80％人均GDP3259美元XX規(guī)劃發(fā)展展研究總總結(jié)三、XX產(chǎn)業(yè)鏈研研究XX產(chǎn)業(yè)發(fā)展展周期企業(yè)辦公公、居住住的發(fā)展展對本項目目的借鑒鑒意義案例研究究案例研究究對本項項目的借借鑒？思考：從XX招商項目目看，各各項目建建設(shè)階段段是否產(chǎn)產(chǎn)生大量量商務(wù)辦辦公、居居住需求求？本項目能能夠抓住住的辦公需求分析析（1/2）本項目能能夠抓住住的辦公需求析(2/2)本項目能能夠抓住住的商住需求分析析（1/2）本項目能能夠抓住住的商住需求分析析（1/2）當前研究究內(nèi)容分析思路路結(jié)果構(gòu)成成實現(xiàn)目標標面臨的的問題市場研究究地塊分析析區(qū)域背景景客戶目標標解決方案案產(chǎn)業(yè)鏈研研究項目發(fā)展展戰(zhàn)略項目定位位功能比例例宏觀環(huán)境境客戶定位位形象定位位產(chǎn)品定位位物業(yè)發(fā)展展建議區(qū)域競爭爭項目界定定寫字樓案案例基礎(chǔ)資料料研究解決方案案項目SWOT分析功能比例例客戶定位位形象定位位功能、產(chǎn)產(chǎn)品定位位物業(yè)發(fā)展展建議區(qū)域競爭爭寫字樓案案例項目定位位項目發(fā)展展戰(zhàn)略價格定位位經(jīng)濟測算算減小劣勢勢，避免免威脅發(fā)揮優(yōu)勢勢，轉(zhuǎn)化化威脅利用機會會，克服服劣勢發(fā)揮優(yōu)勢勢，搶占占機會優(yōu)勢（S）：劣勢（W）：機會（O）：威脅（T）：項目SWOT分析及相應(yīng)戰(zhàn)略略根據(jù)SWOT分析，得得出本項項目發(fā)展展戰(zhàn)略1、適應(yīng)應(yīng)多種客客戶需求求，降低低市場風風險2、可組合合小空間間，降低低置業(yè)門門檻3、形象公公建化，，低成本本運作項目定位位1、項目目客戶定定位2、項目目形象定定位3、項目目功能、、產(chǎn)品定定位4、項目價價格定位位項目定位位1、項目目客戶定定位2、項目目形象定定位3、項目目功能、、產(chǎn)品定定位4、項目產(chǎn)產(chǎn)品定位位客戶定位位參考規(guī)規(guī)律任何企業(yè)業(yè)，都是是從創(chuàng)業(yè)業(yè)初期開開始，逐逐步擴大大規(guī)模，，逐漸經(jīng)經(jīng)歷一個個草創(chuàng)時時期、成成長時期期、快速速成長時時期、成成熟時期期的成長長歷程。。而企業(yè)辦辦公環(huán)境境的轉(zhuǎn)換換，也幾幾乎貫穿穿于這個個過程。。因此說說，處于于不同創(chuàng)創(chuàng)業(yè)階段段的企業(yè)業(yè)，辦公公場所的的選擇也也由此而而不同。。世聯(lián)客戶戶分析模模型客戶定義義企業(yè)成長長歷程草創(chuàng)型成長型快速成長長型成熟型規(guī)模小形象要求求不高中低可臨街商鋪鋪民宅規(guī)模小在乎形象象中低可/分開民宅辦公樓有一定規(guī)規(guī)模，在乎形象象中高分開商業(yè)寫字字樓規(guī)模較大大在乎形象象高分開商業(yè)寫字字樓規(guī)模形象需求求檔次需求求商住一起起目前辦公公地點特點客戶群分分析客戶群置業(yè)傾向區(qū)位配套價格面積使用成本提升形象片區(qū)前景投資價值草創(chuàng)型★★★★★★★★小★★★★★★★★成長型★★★★★★★★★中★★★★★★★★★★快速成長型★★★★★★★★大寬敞★★★★★★★★★★成熟型★★★★★★★★大寬敞★★★★★★★★★★★★其他客戶戶分析客戶群客戶描述置業(yè)傾向區(qū)位配套價格面積使用成本提升形象片區(qū)前景投資價值投資客有一定資金關(guān)注XX發(fā)展前景★★★★★★★★★★★★★★目標客戶戶(1/2)客戶群置業(yè)傾向區(qū)位配套價格面積使用成本提升形象片區(qū)前景投資價值草創(chuàng)型★★★★★★★★小★★★★★★★★成長型★★★★★★★★★中★★★★★★★★★★快速成長型★★★★★★★★大寬敞★★★★★★★★★★成熟型★★★★★★★★大寬敞★★★★★★★★★★★★投資客★★★★★★★★★★★★★★★★★★其他XX產(chǎn)業(yè)帶動動的第三三產(chǎn)業(yè)如如物流、、貿(mào)易、、事務(wù)所所等外地企業(yè)業(yè)辦事處處XX大中型企企業(yè)偶得客戶戶游離客戶戶重要客戶戶核心客戶戶草創(chuàng)型企企業(yè)成長型企企業(yè)投資客項目客戶戶定位項目定位位1、項目目客戶定定位2、項目目形象定定位3、項目目功能、、產(chǎn)品定定位4、項目產(chǎn)產(chǎn)品定位位寫字樓案案例借鑒鑒草創(chuàng)型、、成長型型企業(yè)對對寫字樓樓關(guān)注點點區(qū)域發(fā)展展前景好好物業(yè)形象象好，外外觀公建建化價格實惠惠；小面面積，總總價低；；24小時辦公公；（部部分要求求有居住住功能））配套設(shè)施施滿足基基本需求求；（商商務(wù)中心心、餐廳廳、便利利店等））交通便捷捷投資客關(guān)關(guān)注點價格實惠惠，總價價低區(qū)域發(fā)展展前景好好寫字樓案案例研究究總結(jié)XX開發(fā)區(qū)中心區(qū)核核心位置置發(fā)展中區(qū)區(qū)域XX產(chǎn)業(yè)帶動動區(qū)域首個個寫字樓樓項目項目形象象高檔項目成本本中低檔檔項目所在在區(qū)位項目發(fā)展展背景項目開發(fā)發(fā)目標客戶關(guān)注注因素項目定位位因素分分析高檔地標積極進取取朝氣領(lǐng)先的時時代，創(chuàng)創(chuàng)新高檔小空間，，可自由由組合分析因素素本項目條條件衍生聯(lián)想想涵義關(guān)鍵字：：項目形象象定位建議案名名：——項目定位位1、項目目客戶定定位2、項目目形象定定位3、項目目功能、、產(chǎn)品定定位4、項目產(chǎn)產(chǎn)品定位位功能辦公、居居住及配配套設(shè)施施；寫字樓及及公寓比比例的確確定原則則以市場為為基礎(chǔ)，，兼顧多多種需求求，吸引引最大范范圍的客客戶，降降低項目目風險；；從市場現(xiàn)現(xiàn)狀看，，寫字樓樓與公寓寓的功能能復合能能吸引多多層面的的客戶（（辦公、、辦公＋＋居住、、居住、、投資））；配套設(shè)施施比例的的確定原原則既要滿足足住戶的的工作與與生活需需求，又又要能持持續(xù)經(jīng)營營；更重要的的是，積積聚人氣氣，提升升本項目目所在區(qū)區(qū)域的成成熟度；；功能定位位原則根據(jù)市場場結(jié)論，，本項目目物業(yè)應(yīng)應(yīng)具備辦辦公、居居住功能能。從客客戶戶目目標標出出發(fā)發(fā)，，酒酒店店式式公公寓寓是是否否可可行行？？1、本本區(qū)區(qū)域域現(xiàn)現(xiàn)實實條條件件的的支支撐撐？？結(jié)論論：：本本區(qū)區(qū)域域的的現(xiàn)現(xiàn)實實條條件件適適合合開開發(fā)發(fā)寫寫字字樓樓，，而而對對公公寓寓的的支支撐撐則則明明顯顯較較弱弱。。資料料來來源源：：世世聯(lián)聯(lián)模模型型2、目目標標客客戶戶需需求求市市場場的的支支撐撐？？資料料來來源源：：客客戶戶訪訪談?wù)?、公公寓寓供供給給市市場場的的重重點點競競爭爭資料料來來源源：：市市場場調(diào)調(diào)研研XX本項項目目項項目目產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位本項項目目總總體體功功能能比比例例建議議配配套套設(shè)設(shè)施施設(shè)施施：：餐飲飲、、娛娛樂樂、、會會議議、、商商務(wù)務(wù)中中心心、、銀銀行行、、證證券券營營業(yè)業(yè)廳廳、、便便利利店店等等規(guī)模模：：1～2層，，約約5000平米米1、平平面面布布置置2、建建筑筑設(shè)設(shè)計計3、建建筑筑風風格格4、其其它它物業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展建建議議1、平平面面布布置置N2、建建筑筑設(shè)設(shè)計計之之戶戶型型（（1/3）+=標準準單單元元戶戶型型面面積積：：50～60平米米，，可可多多套套靈靈活活組組合合平面面組組合合：：公公寓寓辦辦公公豎向向組組合合：：平平面面復復式式2、建建筑筑設(shè)設(shè)計計之之戶戶型型(2/3)也可可利利用用層層高高贈贈送送面面積積，，達達到到平平面面復復式式的的效效果果2、建建筑筑設(shè)設(shè)計計之之戶戶型型(3/3)設(shè)獨獨立立衛(wèi)衛(wèi)生生間間，，適適應(yīng)應(yīng)商商住住需需求求，，同同時時提提高高辦辦公公空空間間的的品品質(zhì)質(zhì)。。(滿足足辦辦公公、、商商住住的的復復合合功功能能要要求求)二、、三三層層之之間間設(shè)設(shè)夾夾層層，，營營造造空空中中花花園園等等休休憩憩空空間間。。2、建建筑筑設(shè)設(shè)計計之之環(huán)環(huán)境境樓層層內(nèi)內(nèi)設(shè)設(shè)共共享享空空間間如如休休憩憩露露臺臺、、小小型型茶茶水水間間，，緩緩解解工工作作壓壓力力2、建建筑筑設(shè)設(shè)計計之之空空間間布布置置入口口及及大大堂堂現(xiàn)現(xiàn)代代氣氣派派，，體體現(xiàn)現(xiàn)物物業(yè)業(yè)形形象象2、建筑筑設(shè)計計之大大堂引入生生態(tài)設(shè)設(shè)計，，強調(diào)調(diào)自然然通風風、采采光、