世聯(lián)情景洋房專項(xiàng)

情景洋房專項(xiàng)研究呈：12/9/2022層層退臺的自然意趣間，看得見不同的人生。進(jìn)，是張揚(yáng)。是縱橫開闊的生活氣度；退，是含蓄，是淡漠繁華天地寬的悠閑從容；天地之間，無論進(jìn)退，都是生活的智者。

——無錫萬科魅力之城廣告（用于情景洋房推廣）2報(bào)告內(nèi)容1產(chǎn)品簡析發(fā)展歷程2分類研究34東莞市場3產(chǎn)品簡析4情景洋房是一種介于TOWNHOUSE和普通洋房之間的產(chǎn)品，一般涉設(shè)計(jì)為多層產(chǎn)品。它是一種創(chuàng)新的建筑形態(tài)，通過新穎的入戶方式，層層退臺的建筑形態(tài)以及情景房的設(shè)計(jì)，使住宅在滿足基本功能的同時(shí)，提高建筑的品味，使建筑能夠更加親近自然，給居住者，給居住者帶來與眾不同的全景式的情調(diào)生活。同時(shí)，它以一種開放的姿態(tài)，拉近人與人之間的距離，使居住者的鄰里溝通更加順暢，鄰里生活更加和諧溫馨。產(chǎn)品定義15情景洋房通常是四、五層多層建筑，每戶具有客廳、餐廳、主臥室、衣帽間、主臥衛(wèi)生間、臥室、衛(wèi)生間、廚房，一層另設(shè)有生活陽臺、工人房，每單元兩戶產(chǎn)品簡介1第一層第二層第三層第四層第五層每兩戶中間設(shè)有單元門，一層的前中部凸出，里面設(shè)有門廳，外面設(shè)有陽光房，陽光房側(cè)面和單元前面形成半圍合的情景花園兩戶在中間有樓體，在一層陽光房部位退臺，形成二層景觀露臺兩戶中間有樓體，在二層門廳部位退臺，形成三層景觀露臺兩戶在中間有公共樓體，公共樓梯上到四層位置，四層的兩戶分別設(shè)有戶內(nèi)樓梯，每戶在兩側(cè)退臺，形成四層景觀陽臺設(shè)有戶內(nèi)樓體、儲物間、陽光室，在破頂前后的位置退臺，形成前景觀露臺和后景觀露臺6解讀一：層層退臺露臺相對于陽臺更有花園感。每個(gè)露臺都和客廳相連，使居住者充分與自然情景溝通，實(shí)現(xiàn)每戶都具有一片自有的室外空間、綠地。由于層層退臺，使樓間距加大，頂層樓距加寬，輕易享受全年陽光，真正營造了一個(gè)有天有地的生活空間。產(chǎn)品解讀1在建筑物向陽面有層層退臺的合狀結(jié)構(gòu)，以退臺空間規(guī)劃露臺，一層陽光房的側(cè)面和單元側(cè)面形成半合圍的情景花園；二層在一層陽光房的位置上退臺，形成一個(gè)景觀露臺，三層、四層、五層同樣也是在下一層的基礎(chǔ)上進(jìn)行退臺；7產(chǎn)品解讀1解讀二：新穎的入戶方式情景洋房設(shè)有南北入口，底層住戶享受南面入口獨(dú)立入戶，通過首層的私家花園直接進(jìn)入家中，與別人分享花園美景的同時(shí)保證安全性與私密性。二至五層則通過北入口樓體進(jìn)入家中，避免了樓上樓下出入的打擾。

優(yōu)雅的入戶方式讓住戶在進(jìn)家門前就可以體驗(yàn)到情景交融的感覺，同時(shí)確保了私密性，使居住者多了一份回家的快樂與愉悅，更有歸屬感。8產(chǎn)品解讀1解讀三：戶戶有花園（露臺）傳統(tǒng)多層產(chǎn)品一般只有一層才帶花園，而情景洋房通過退臺設(shè)計(jì)，使每戶業(yè)主都可以享受露臺設(shè)計(jì)，盡可能使居住者得到更大的實(shí)惠。

一層贈(zèng)送大面積前后花園，頂層銷售面積較小，但贈(zèng)送大面積的露臺。通過這種設(shè)計(jì)，有效的降低了傳統(tǒng)多層產(chǎn)品在一層和頂層上的銷售難度，將傳統(tǒng)多層的銷售劣勢轉(zhuǎn)化為優(yōu)勢，形成情景洋房的銷售亮點(diǎn)。9產(chǎn)品解讀1解讀四：情景房（陽光房）情景房設(shè)置于首層，位于客廳外部，入口旁邊，即陽光房。其功能可根據(jù)主人的需要，隨意用在書房、茶室、游戲室、客房等功能房。同時(shí)，情景房還具有可拓展性的功能，住戶可以根據(jù)喜好，將情景房和客廳及入戶門廳一起形成半圍合的首層私家花園。通過情景房將外部花園的“景”引進(jìn)室內(nèi)，也可將室內(nèi)的“情”與外花園融合在一起，更好地增加室內(nèi)外的情趣性。10產(chǎn)品解解讀1解讀五五：鄰鄰里溝溝通情景洋洋房層層層退退臺式式的露露臺，，打破破了以以往封封閉的的交流流環(huán)境境，也也沒有有別墅墅那種種距離離上的的遙遠(yuǎn)遠(yuǎn)。露露臺和和花園園不僅僅是一一個(gè)私私人戶戶外空空間，，還是是一個(gè)個(gè)交流流平臺臺。鄰鄰里間間可以以通過過在露露臺交交流各各種興興趣和和心得得，分分享生生活的的酸甜甜苦辣辣，拉拉近彼彼此間間的距距離。。居住在在情景景洋房房，不不僅享享受到到其創(chuàng)創(chuàng)意居居住環(huán)環(huán)境，，更能能體驗(yàn)驗(yàn)到社社交方方式的的改變變所帶帶來的的新鄰鄰里關(guān)關(guān)系。。11通過此此表格格，更更加直直觀的的了解解情景景洋房房與傳傳統(tǒng)多多層、、疊拼拼/聯(lián)聯(lián)排別別墅類類產(chǎn)品品的優(yōu)優(yōu)缺點(diǎn)點(diǎn)產(chǎn)品對對比1建筑形式傳統(tǒng)多層情景花園洋房疊拼別墅聯(lián)排別墅外觀外立面形式單一層次較多，風(fēng)格多變層次較多，風(fēng)格多變層次較多，風(fēng)格多變面積面積較小，常在135平米以下面積100-200平米左右通常面積150-250左右通常面積200-300左右私密性弱較弱較好較好舒適度較舒適舒適舒適舒適功能具有基本功能增加庭院、陽光房、露臺等功能面積增加車庫、疊下私家花園、疊上閣樓等面積增加車庫、私家花園、閣樓等功能面積環(huán)境自然環(huán)境一般，高密度，主要依靠小區(qū)內(nèi)部景觀自然環(huán)境較好，密度較高，小區(qū)景觀塑造以及自身露臺、庭院景觀自然景觀較好，低密度，疊下有前后花園，疊上有露臺自然景觀較好，低密度，有前后花園位置城市內(nèi)部城市邊緣，市郊城市邊緣，市郊城市邊緣，市郊交通主要依靠城市公交系統(tǒng)城市公交系統(tǒng)，公交車私家車私家車車位車位出租或獨(dú)立產(chǎn)權(quán)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)周邊配套設(shè)施配套齊全，衣食住行方便隨著所在區(qū)域的發(fā)展，配套迅速齊全配套不完善，需社區(qū)內(nèi)部提供補(bǔ)充配套不完善，需依靠社區(qū)內(nèi)部作為補(bǔ)充居所定位第一居所第一居所第一居所或第二居所第一居所或第二居所居住人群中低收入人群，兼顧工作和生活城市中產(chǎn)階級，要求一定生活品質(zhì)收入較高的中產(chǎn)階級，要求較高生活品質(zhì)收入較高的中產(chǎn)階級，要求較高生活品質(zhì)居住模式實(shí)在、便利便利舒適個(gè)性化個(gè)性化價(jià)格低適中較高較高12通過對對比，，情景景兼有有總價(jià)價(jià)相對對低和和景觀觀好的的優(yōu)勢勢相對優(yōu)優(yōu)勢1相較于于外立立面較較為單單一、、居住住面積積范圍圍較大大且居居住環(huán)環(huán)境較較差的的多層層洋房房而言言，情情景花花園洋洋房具具有外外立面面層次次豐富富、居居住面面積范范圍較較大、、住宅宅功能能齊全全且景景觀優(yōu)優(yōu)勢明明顯的的特點(diǎn)點(diǎn)；較之疊疊拼/聯(lián)排排別墅墅而言言，情情景花花園洋洋房雖雖小，，景觀觀配套套較弱弱且住住宅附附加功功能較較少，，但因因其在在面積積和單單價(jià)上上有所所控制制，總總價(jià)相相對較較低，，性價(jià)價(jià)比優(yōu)優(yōu)勢明明顯。。情景洋房這這一產(chǎn)品，，目標(biāo)客戶戶群為要求求一定生活活品質(zhì)的城城市中產(chǎn)階階級，以便便利舒適的的特點(diǎn)和高高于一般多多層住宅的的檔次在市市場上占據(jù)據(jù)一定優(yōu)勢勢13發(fā)展歷程1490年代，，市場上的的多層住宅宅基本全封封閉，缺乏乏與外界聯(lián)聯(lián)系的灰空空間，住戶戶享受不到到自然帶來來的感覺開始萌芽2別墅產(chǎn)品可可以盡情享享受自然，，但價(jià)格昂昂貴。而且且目前政府府部門嚴(yán)格格控制容積積率1.0以下的別別墅用地審審批，土地地資源緊缺缺也使得別別墅類產(chǎn)品品難以大面面積推廣產(chǎn)生需要需要設(shè)計(jì)出出有大面積積露臺的住住宅。但露臺面積積占用了室室內(nèi)使用面面積，相對對于提高了了公攤，致致使房屋價(jià)價(jià)格居高不不下98年深圳圳的全國性性住宅設(shè)計(jì)計(jì)論壇上，，萬科設(shè)計(jì)計(jì)總監(jiān)張紀(jì)紀(jì)文先生提提出鄰里單單位式的規(guī)規(guī)劃單元方方式和退臺臺式多層住住宅方式。。后來，萬萬科深圳公公司率先將將關(guān)于退臺臺式多層的的住宅形式式付諸實(shí)施施，取名““花園洋房房”并受到到買家認(rèn)可可，于02年取得了了該產(chǎn)品的的設(shè)計(jì)專利利。產(chǎn)品名稱：：情景花園園洋房產(chǎn)產(chǎn)生時(shí)間間：2002年專專利歸屬屬權(quán)：萬科科企業(yè)股份份

有限公公司：吳志志群萬科開創(chuàng)全全國先河，，98年開開始提出新新的設(shè)計(jì)理理念15客戶需求的的變化居住品質(zhì)和品味提高景觀環(huán)境可達(dá)性鄰里生活融洽性居住空間多樣性情景洋房對多層住宅宅設(shè)計(jì)的提提升變化需求需求引導(dǎo)2客戶對于提提高居住品品質(zhì)和品味味的需求引引發(fā)新的居居住設(shè)計(jì)理理念思考16情景提供生動(dòng)的界面跟城市開放空間對話讓居住者盡可能的接近自然與鄰里洋房與西方某種傳統(tǒng)居住方式相似，空間感強(qiáng)，舒適度高中軸線理念模型2建立在生動(dòng)動(dòng)而開放的的空間上，，提供與外外界對話的的可能17200720062005200420032002200120005+1層4+1層3+1層情景房入戶花園錯(cuò)層設(shè)計(jì)1層帶地下室2層帶地下室樓層多樣化化，從最初初的“4+1”，增增加了“3+1”““5+1””層采用錯(cuò)層設(shè)設(shè)計(jì)，功能能分區(qū)更加加合理增加了情景景房、花園園入戶的設(shè)設(shè)計(jì)，一、、二層設(shè)置置地下室江南第一層層金域中央萬科城市高高爾夫中惠沁林山山莊深圳萬科第第五園深圳萬科城城天津萬科水水晶城武漢萬科四四季花城北京萬科青青青家園深圳萬科四四季花城產(chǎn)品演變2從萬科的專專利產(chǎn)品開開始，現(xiàn)在在已成為住住宅的主流流設(shè)計(jì)理念念18適當(dāng)調(diào)控情情景洋房的的開發(fā)量，，不斷提升升樓盤品質(zhì)質(zhì)，市場前前景看好居住氛圍符符合中國文文化和習(xí)俗俗居住氛圍符符合中國國國情，其社社區(qū)環(huán)境優(yōu)優(yōu)美，建筑筑特點(diǎn)突出出，文化氛氛圍濃郁，，鄰里關(guān)系系親近，足足夠大的樓樓間距，一一流治安都都與中國的的傳統(tǒng)文化化和風(fēng)俗習(xí)習(xí)慣相吻合合，而且堪堪比別墅品品質(zhì)的花園園洋房卻有有著僅僅略略高于普通通住房的價(jià)價(jià)格，競爭爭潛力較大大市場前景2中產(chǎn)階層壯壯大，住宅宅品味提高高城市中產(chǎn)階階層不斷壯壯大，他們們對于對于于住宅品味味和意境的的要求越來來越高，住住宅消費(fèi)理理念已從滿滿足基本需需求轉(zhuǎn)到了了追求舒適適和品味的的高度。普普通的住房房檔次太低低，別墅又又高高在上上，而情景景洋房較好好的滿足需需求消費(fèi)心理上上滿足崇洋洋和顯闊之之需中國人向來來有崇洋和和顯闊的心心理特征，，處于中間間體的廣大大中產(chǎn)們這這種意識更更為強(qiáng)烈。。情景花園園洋房憑““洋”“闊闊”二者兼兼而有之的的優(yōu)勢備受受青睞別墅用地嚴(yán)嚴(yán)控，情景景洋房發(fā)展展?jié)摿Υ笥捎谡坎块T嚴(yán)控對對容積率在在1.0以以下別墅用用地的審批批，別墅供供應(yīng)量將會(huì)會(huì)大大減少少。作為自自然資源享享受度較好好的情景洋洋房，有比比較好的發(fā)發(fā)展空間19市場競爭加加劇，價(jià)格格穩(wěn)中有升升發(fā)展趨勢2由于中產(chǎn)消消費(fèi)群體的的龐大需求求，會(huì)繼續(xù)續(xù)刺激增量量市場的不不斷增加，，情景洋房房比較時(shí)代代已經(jīng)來臨臨，隨著消消費(fèi)者對產(chǎn)產(chǎn)品的不斷斷了解及消消費(fèi)理性回回歸，情景洋房產(chǎn)產(chǎn)品會(huì)同時(shí)時(shí)面臨同類類產(chǎn)品和替替代產(chǎn)品的的雙重競爭爭，競爭激激烈程度有有增無減。。從長遠(yuǎn)考慮慮，隨著土土地稀缺性性日益凸顯顯，情景洋洋房等低密密度產(chǎn)品的的土地成本會(huì)會(huì)逐漸增加加，其價(jià)格格會(huì)在平穩(wěn)穩(wěn)的基礎(chǔ)上上適度增長長。20處于小區(qū)的的中軸地帶帶，城郊化化成為主流流發(fā)展趨勢2由于萬科項(xiàng)項(xiàng)目多集中中于“城鄉(xiāng)鄉(xiāng)結(jié)合部””的特點(diǎn)，，情景洋房房通常也位位于此處的的成熟小區(qū)區(qū)內(nèi)。他們往往集集中在小區(qū)區(qū)的中軸地地帶，小區(qū)區(qū)的公共開開放地帶附附近，是小小區(qū)內(nèi)外交交流的集中中區(qū)域，開放的形態(tài)態(tài)使其成為為連接小區(qū)區(qū)于外部的的紐帶城郊區(qū)域以以景觀、生生態(tài)、土地地優(yōu)勢等得得天獨(dú)厚的的條件吸引引著情景洋洋房等低密密度產(chǎn)品來來此“安家家落戶”，，尤其對適用用土地面積積少的城市市則更是如如此，所以以短時(shí)間內(nèi)內(nèi)情景洋房房建設(shè)仍將將保持城郊郊開發(fā)密度度大的特征征。但情景景洋房稀缺缺和便利的的雙重特質(zhì)質(zhì)決定了上上述原則并并非是一成成不變的。。21市場再次細(xì)細(xì)分，風(fēng)格格更為多樣樣發(fā)展趨勢2消費(fèi)者理性性回歸、競競爭態(tài)勢的的加劇，勢勢必會(huì)使情情景洋房進(jìn)進(jìn)入市場細(xì)細(xì)分時(shí)代。。大眾型的的項(xiàng)目將很很難得到市市場的青睞睞，獨(dú)特性、稀稀缺性、唯唯一性、不不可復(fù)制性性等特點(diǎn)才才更具有競競爭優(yōu)勢。。市場細(xì)分下下會(huì)形成各各種風(fēng)格、、各種類型型的產(chǎn)品供供消費(fèi)者選選擇。比如時(shí)下東東南沿海一一帶比較流流行的主題題式情景洋洋房，情景景型花園洋洋房，度假假型、尊貴貴型的情景景洋房等等等，選擇余余地的擴(kuò)大大，產(chǎn)品品品質(zhì)的提高高無疑更能能打動(dòng)消費(fèi)費(fèi)者。22不斷融入高高科技發(fā)展趨勢2消費(fèi)者理性性回歸、競競爭態(tài)勢的的加劇，勢勢必會(huì)使情情景洋房進(jìn)進(jìn)入市場細(xì)細(xì)分時(shí)代。。大眾型的的項(xiàng)目將很很難得到市市場的青睞睞，獨(dú)特性、稀稀缺性、唯唯一性、不不可復(fù)制性性等特點(diǎn)才才更具有競競爭優(yōu)勢。。市場細(xì)分下會(huì)會(huì)形成各種風(fēng)風(fēng)格、各種類類型的產(chǎn)品供供消費(fèi)者選擇擇。比如時(shí)下東南南沿海一帶比比較流行的主主題式情景洋洋房，情景型型花園洋房，，度假型、尊尊貴型的情景景洋房等等，，選擇余地的的擴(kuò)大，產(chǎn)品品品質(zhì)的提高高無疑更能打打動(dòng)消費(fèi)者。。23分類研究24情景洋房產(chǎn)品品分類3＋1模式：：1、2層加加上復(fù)式（萬萬科城）4＋1模式：：1、2、3層加上復(fù)式式（萬科水晶晶城、理想0769）5＋1模式：：1、2、3、4、層加加上復(fù)式（金金域中央）產(chǎn)品分類3253＋1寬景洋洋房戶型：一一層為平層，，贈(zèng)送地下室室和露臺；二二層為平層，，贈(zèng)送地下室室；三四層為為復(fù)式，贈(zèng)送送大露臺ABCD六大價(jià)值點(diǎn)：：A、1－2層層均有地下室室附送B、獨(dú)特的露露臺空間C、豐富的建建筑形態(tài)D、豪華的頂頂層套房E、氣派的橫橫向客廳F、親近的鄰鄰里關(guān)系BEF3+1價(jià)值梳梳理326優(yōu)勢一:低密度產(chǎn)品物物業(yè)，吸引客客戶優(yōu)勢二：解決對大戶型型、別墅類產(chǎn)產(chǎn)品有需求但但受總價(jià)限制制的客戶需求求優(yōu)勢三：整體戶型的親親地親景均衡衡劣勢一：總戶數(shù)少，土土地價(jià)值未能能最大化劣勢二：產(chǎn)品區(qū)分不明明顯，不夠豐豐富，較難不不同滿足客戶戶需求附加值較高人性化低總價(jià)類別墅墅3＋1寬景洋洋房優(yōu)勢、劣劣勢綜合素質(zhì)均衡衡優(yōu)劣匯總3273＋1寬景洋洋房：深圳萬萬科城1層底層小露臺贈(zèng)送96㎡半地下室贈(zèng)送約60㎡的花園多景式陽光房戶型端頭建面147m2房型4/2/2層數(shù)1.5開間12.6進(jìn)深15.4花園64露臺6地下室96萬科城3283＋1寬景洋洋房：深圳萬萬科城露臺入戶贈(zèng)送69㎡半地下室2層贈(zèng)送9㎡的露臺通向地下室的樓梯通向地上二層的樓梯戶型中間套建面141m2房型4/2/2層數(shù)1.5開間12.6進(jìn)深15.4露臺8.6地下室69萬科城3293＋1寬景洋洋房：深圳萬萬科城主臥、主衛(wèi)和書房構(gòu)造主人獨(dú)立套七米大客廳，給住戶自由改動(dòng)的空間3\4層復(fù)式贈(zèng)送50多㎡的露臺通向三樓的樓梯通向四樓的樓梯主衛(wèi)配備衣帽間，增添主人氣派戶型中間套建面182m2房型5/3/3層數(shù)2開間12.6進(jìn)深12.1三樓露臺24四樓露臺30萬科城3303＋1寬景洋洋房戶型小結(jié)結(jié)3+1式寬景景洋房三四層層復(fù)式面積最最大為180-200平平方米，其次次為一層、最最后為二層；；一、二層戶型型面積為130-150㎡兩種面積積區(qū)間；一、二層之間間面積差距不不超過20㎡㎡。一、二層設(shè)計(jì)計(jì)地下室，三三、四層設(shè)計(jì)計(jì)大露臺地下室為半地地下室，采光光良好，可靈靈活分配地下下室各房間功功能一層巧妙利用用半地下室開開辟中庭生活活；二層盡量每間間臥室都有陽陽臺或露臺；；頂層復(fù)式中西西廚房、豪華華客廳、空中中庭院、獨(dú)立立套房等豪華華配置。整體空間面積戶型小結(jié)331六大價(jià)值點(diǎn)：：A、巧妙的入入戶方式B、獨(dú)特的露露臺空間C、多景式陽陽光房D、豐富的建建筑形態(tài)E、氣派的橫橫向客廳F、豪華的頂頂層套房ABCDFE4＋1花園洋洋房：一層至至三層為平層層，四五層為為復(fù)式；每戶戶均有露臺，，外立面為層層層退形式；；一層由庭院院入戶，二層層由露臺入戶戶，三四層由由樓梯入戶4+1價(jià)值梳梳理332優(yōu)勢一產(chǎn)品豐富，可可為客戶提供供從舒適兩房房到舒適四房房的多種戶型型選擇（95㎡-180㎡）優(yōu)勢二花園洋房能滿滿足對大露臺臺有需求但受受總價(jià)限制的的客戶需求劣勢一：三層戶型與其其他層戶型差差距過大，價(jià)價(jià)值未充分充充分挖掘劣勢二：附加值較少大面花園舒適性與人性性化低總價(jià)類別墅墅4＋1花園洋洋房優(yōu)勢8米橫廳優(yōu)劣匯總3334＋1花園洋洋房：萬科水水晶城1層庭院入戶，一樓贈(zèng)送40㎡花園庭院一樓陽光房，創(chuàng)造悠閑自在的生活空間主臥朝南，欣賞花園景觀8米南向氣派橫廳水晶城3342層露臺入戶8米橫廳，公公共空間開闊闊氣派二層退臺為一一層陽光房頂頂，退3.9米南向主臥套主主衛(wèi)，方便衛(wèi)衛(wèi)生4＋1花園洋洋房：萬科水水晶城水晶城3353層主臥套主衛(wèi)，，方便衛(wèi)生三層橫廳退2.7米4＋1花園洋洋房：萬科水水晶城水晶城3364\5層復(fù)式式頂層主臥配有有南北雙露臺臺專屬主人層，，盡顯私密舒舒適8米橫廳，公公共空間開闊闊氣派主臥、衛(wèi)生間間、更衣室布布局方正實(shí)用用主臥套主衛(wèi)，，方便衛(wèi)生四層橫廳退1.7米4＋1花園洋洋房：萬科水水晶城水晶城337理想07693送半地下室，，附加值高4＋1花園洋洋房：理想0769私家花園連接接餐廳，增添添生活情趣12m2超大景觀陽陽臺，視野開開闊1層4.8m寬廳廳，空間闊綽綽主臥、衛(wèi)生間間、更衣室布布局方正實(shí)用用38理想076934＋1花園洋洋房：理想0769送36m2半地下室，附附加值高12m2超大景觀陽陽臺，視野開開闊4.8m寬廳廳，空間闊綽綽主臥、衛(wèi)生間間、更衣室布布局方正實(shí)用用39理想0769312m2超大景觀陽陽臺，視野開開闊超大面寬景觀觀陽臺，視野野開闊送一層40m2，層高3米，，實(shí)用率100%送近30m2的地下室室，附加值高高三陽臺設(shè)計(jì)，，多面通風(fēng)、、采光豪華主臥臥，配備備觀景陽陽臺4＋1花花園洋房房：理想想076940理想076934＋1花花園洋房房：理想想0769送3個(gè)超超大露臺臺，附加加值高6米挑高高客廳設(shè)設(shè)計(jì)，豪豪華氣派派送地下室室，且有有電梯直直達(dá)豪華主臥臥設(shè)計(jì)，，配觀景景露臺上下功能能分區(qū)合合理，套套內(nèi)實(shí)用用率110%411－3層層面積遞遞減，4\5層層復(fù)式面面積較大大；花園洋房房1－3層面積積依層數(shù)數(shù)遞減分分別在130至至100㎡；4+1式花花園洋房四四五層復(fù)式式面積最大大為160-180㎡。戶戶朝南的的陽臺或露露臺；客廳和餐廳廳方正；衛(wèi)生間位置置居中方便便各個(gè)空間間使用；采用凸窗擴(kuò)擴(kuò)大空間感感；一樓庭院入入戶，留有有入戶平臺臺位置。面積整體空間4＋1花園園洋房戶型型小結(jié)戶型小結(jié)3425＋1寬景景洋房：多多層創(chuàng)新產(chǎn)產(chǎn)品，高附附加值。1－2層層贈(zèng)送地下下室；獨(dú)特特的露臺、、室內(nèi)花園園；豐富創(chuàng)創(chuàng)新的空間間；豪華的的頂層套房房一層贈(zèng)送地下室室，前后花花園、室內(nèi)內(nèi)花園；二層贈(zèng)送地下室室、露臺、、地下室、、露臺、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)角凸窗；；三層3.95米米挑高客廳廳、夾層、、雙露臺；；四層3.95米米挑高客廳廳、三錯(cuò)層層、雙露臺臺；五六層為復(fù)式，6米挑高客客廳、6米米室內(nèi)花園園、復(fù)式、、露臺。5+1價(jià)值值梳理3435＋1寬景景洋房優(yōu)劣劣勢優(yōu)勢一創(chuàng)新戶型設(shè)設(shè)計(jì)等情況況下，吸引引客戶優(yōu)勢二戶型面積層層次差異化化，可為客客戶提供從從舒適三房房到闊綽四四房的多種種戶型選擇擇（130㎡-230㎡）優(yōu)勢三能滿足對大大露臺有需需求但受別別墅總價(jià)過過高的客戶戶需求劣勢一：整體外觀層層次感不強(qiáng)強(qiáng)劣勢二：親近鄰里關(guān)關(guān)系較弱大面寬戶型型高附加值舒適性與人人性化低總價(jià)類別別墅優(yōu)劣匯總3445＋1寬景景洋房：金金域中央建面230－290m2房型4/2/2層數(shù)1.5開間11.85進(jìn)深13.5露臺－地下室2.8M層高60～95㎡前花園地下室60－95㎡，2.8M層高開間4.95M室內(nèi)花園后花園品牌電梯二層露臺蓋二層地下室樓梯前后花園、、地下室、、室內(nèi)花園園金域中央3455＋1寬景景洋房：金金域中央建面235－275m2房型4/2/2層數(shù)1.5開間11.85進(jìn)深13.6露臺約6㎡地下室2.8M層高61～82㎡開間4.95M露臺約6㎡室內(nèi)花園地下室2.8M層高轉(zhuǎn)角凸窗品牌電梯主臥露臺地下室、露露臺、轉(zhuǎn)角角凸窗金域中央3465＋1寬景景洋房：金金域中央建面146－164m2房型3/2/2層數(shù)1＋夾層開間11.85進(jìn)深13.5夾層50～58㎡露臺約10㎡地下室－挑高3.95M客廳陽臺＋露臺落地凸窗露臺2.19M夾層高落地凸窗品牌電梯3.95米米挑高客廳廳、夾層、、雙露臺金域中央3475＋1寬景景洋房：金金域中央建面131－151m2房型3/2/3層數(shù)1＋三錯(cuò)層開間11.85進(jìn)深13.5夾層33～35㎡露臺約10㎡地下室－露臺3.95米米挑高客廳廳、三錯(cuò)層層、雙露臺臺主臥露臺客廳3.95M三錯(cuò)層轉(zhuǎn)角露臺品牌電梯金域中央3485＋1寬景景洋房：金金域中央建面190－222m2房型4/2/3層數(shù)2開間11.85進(jìn)深12.1露臺約20㎡地下室－6米挑高客客廳、6米米室內(nèi)花園園、復(fù)式、、露臺6M室內(nèi)花花園主臥大露臺臺露臺五層平面圖圖六層平面圖圖品牌電梯金域中央349陽光房下沉式庭院院一層：下沉沉式私家院院落/半地地下層/陽陽光房首層庭院、、二三層超超大露臺，，與自然更更親近入戶花園/前后花園園二層：陽光光地下室50戶型設(shè)計(jì)：：舒適空間間，家人各各得其所奢華客廳獨(dú)享書房私密主臥兒女房51戶型設(shè)計(jì)：：高度創(chuàng)新新，給客戶戶更多附加加值露臺錯(cuò)層；3.95米挑挑高夾層2.18米凸窗地下室52底層、頂層層面積大；；中間層面面積較??；；1－2層面面積為230～290㎡；3－4層面面積為130－160㎡；5\6層面面積為為190－－225㎡㎡。1、2樓贈(zèng)贈(zèng)送地地下室室；多功能能室內(nèi)內(nèi)陽臺臺；采用錯(cuò)錯(cuò)層、、夾層層、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)角凸凸窗等等戶型型創(chuàng)新新手法法擴(kuò)大大空間間感，，增強(qiáng)強(qiáng)產(chǎn)品品附加加值；；一層前前后雙雙花園園設(shè)計(jì)計(jì)；配置品品牌電電梯。。面積整體空空間5＋1寬景景洋房房戶型型小結(jié)結(jié)戶型小小結(jié)353三種洋洋房產(chǎn)產(chǎn)品優(yōu)優(yōu)劣勢勢分析析產(chǎn)品類型優(yōu)勢劣勢3+1戶型舒適度高;類似別墅尊榮感;空間有多創(chuàng)新，庭院、露臺;身份和面積。占用土地過多；容積率不易實(shí)現(xiàn)。4+1戶型舒適度較高；退臺建筑；外觀形象豐富；空間尺度恰當(dāng)。既占用土地，但檔次上不如3+1類疊加別墅，在節(jié)省土地上不如5+1。5+1戶型節(jié)省土地，戶數(shù)多；創(chuàng)新度高，受市場歡迎；銷售面積小，總價(jià)較低。退臺式建筑能保持建筑美觀；合理尺度保證生活質(zhì)量。檔次感不夠，易歸為洋房類；退臺設(shè)計(jì)較少，建筑層級的豐富性較弱；親近鄰里氛圍較弱。產(chǎn)品對對比354東莞市市場55目前東莞莞情景洋洋房在售售樓盤匯匯總序號項(xiàng)目名稱洋房名稱產(chǎn)品類型產(chǎn)品特色1金域中央寬景美墅5+11、2樓平層洋房，3、4樓洋房送夾層，錯(cuò)層設(shè)計(jì)，5樓復(fù)式帶頂樓，帶電梯2江南第一城情景美墅4+1復(fù)式在第四樓，頂樓為平層洋房，無電梯3百悅尚城寬屏美墅4+11、2、3樓平層洋房，4樓復(fù)式，1、2樓送地下室,無電梯4理想0769情景洋房4+11、2、3樓平層洋房，4樓復(fù)式，每戶均送半地下平面，坐電梯下去，帶電梯5中惠沁林山莊花庭美墅4+11、2、3樓平層洋房，4樓復(fù)式，1、2樓送地下室，無電梯，錯(cuò)層設(shè)計(jì)6萬科城市高爾夫情景美墅4+11、2、3樓平層，4樓復(fù)式，無電梯樓盤匯總總456樓層不同同，附加加值不同同，價(jià)格格差別