房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控

專題講座：我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策評(píng)析一、房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成分析二、房?jī)r(jià)上漲原因分析三、三種房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策比較四、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的根本出路五、政策的顧慮

房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控共24頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁(yè)!一、房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成分析

房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成建設(shè)成本土地取得成本開發(fā)建設(shè)成本銀行利息銷售稅費(fèi)利潤(rùn)主要由供求關(guān)系和房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)決定房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控共24頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁(yè)!二、房?jī)r(jià)上漲原因分析地價(jià)上漲建材價(jià)格上漲利率提高土地成本增加建安成本增加投資利息增加真實(shí)需求虛假需求巨大總需求，房地產(chǎn)供不應(yīng)求房地產(chǎn)市場(chǎng)高壟斷性開發(fā)商操縱房?jī)r(jià)建設(shè)成本增加開發(fā)利潤(rùn)增加房?jī)r(jià)快速上漲房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控共24頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁(yè)!三、三種房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策比較

1、土地政策土地供應(yīng)量土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)

a:別墅b:普通商品房c:保障性住房：限價(jià)房經(jīng)濟(jì)適用房廉租房

房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控共24頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁(yè)!四、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的根本出路（1）物業(yè)稅的內(nèi)涵（2）計(jì)稅依據(jù)（3）開征對(duì)象：城市住宅城市已出讓土地農(nóng)村住宅(4)稅率結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控共24頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁(yè)!政策顧慮：美國(guó)次貸危機(jī)的啟示一、美國(guó)次貸危機(jī)概況（一）美國(guó)住房抵押貸款市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控共24頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁(yè)!（二）住房抵押貸款證券化由于多數(shù)貸款的期限較長(zhǎng)，一般為房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)要經(jīng)過很長(zhǎng)時(shí)間才能收回資金進(jìn)行再貸款，嚴(yán)重影響了住房貸款的經(jīng)營(yíng)效果。因此，20世紀(jì)70年代發(fā)展起來的住房抵押貸款證券化應(yīng)運(yùn)而生房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控共24頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁(yè)!購(gòu)房人房貸機(jī)構(gòu)投資銀行對(duì)沖基金養(yǎng)老基金保險(xiǎn)公司購(gòu)買債券資金金月供房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控共24頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁(yè)!最初，優(yōu)級(jí)住房抵押貸款證券能夠獲高風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)，同時(shí)其收益率顯著高于同風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)的國(guó)債或公司債。因此，優(yōu)級(jí)住房抵押貸款證券獲得了機(jī)構(gòu)投資者的廣泛追捧，發(fā)行規(guī)模也迅速擴(kuò)大。當(dāng)優(yōu)質(zhì)抵押貸款被充分證券化之后。逐利者開始將眼光投向了級(jí)別較低的次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控共24頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁(yè)!貸款利率優(yōu)惠：針對(duì)次級(jí)債申請(qǐng)者大多收入水平較低的特點(diǎn)，房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)開發(fā)出多種抵押貸款品種。90%左右是可調(diào)整利率抵押貸款；其中大約2/3屬于2＋28混合利率產(chǎn)品，即償還期限30年，頭兩年以明顯低于市場(chǎng)利率的固定利率計(jì)息，第三年利率開始浮動(dòng)，前兩年只計(jì)算利息，從第三年開始計(jì)算本金和利息房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控共24頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁(yè)!在2004年6月以后美國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)過熱的傾向，美聯(lián)儲(chǔ)變更了利率政策，將方向轉(zhuǎn)到縮小流動(dòng)性上。此后l7個(gè)月連續(xù)加息，房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌。高利率的次級(jí)抵押貸款用戶因無法承受增長(zhǎng)的利息而開始破產(chǎn)，成為此次次級(jí)債危機(jī)的起源。房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控共24頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第11頁(yè)!房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控共24頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第12頁(yè)!

第二波沖擊:購(gòu)買信用級(jí)別較低的次級(jí)債對(duì)沖基金和投資銀行。6月22日，受次級(jí)房貸違約風(fēng)暴重刨影響，貝爾斯登旗下兩只對(duì)沖基金投資的次級(jí)抵押貸款支持的組合證券受到沉重打擊，這兩只基金雙雙陷入巨額虧損的困境。第三波沖擊:購(gòu)買信用評(píng)級(jí)較高的次級(jí)債的保險(xiǎn)公司、共同基金和養(yǎng)老基金、商業(yè)銀行等。房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控共24頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第13頁(yè)!房?jī)r(jià)的不合理上漲的三個(gè)點(diǎn)：從成本角度：地價(jià)過快上漲從需求角度：投機(jī)需求從開發(fā)商角度：暴利行業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控共24頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第14頁(yè)!2、貨幣政策

貨幣政策:貨幣供應(yīng)量緊縮貨幣政策當(dāng)前緊縮性貨幣政策評(píng)析3、財(cái)政政策：開征物業(yè)稅房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控共24頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第15頁(yè)!（4）稅收歸屬：地方財(cái)政（5）土地出讓金分成問題房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控共24頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第16頁(yè)!（二）住房抵押貸款證券化由于多數(shù)貸款的期限較長(zhǎng)，一般為房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)要經(jīng)過很長(zhǎng)時(shí)間才能收回資金進(jìn)行再貸款，嚴(yán)重影響了住房貸款的經(jīng)營(yíng)效果。因此，20世紀(jì)70年代發(fā)展起來的住房抵押貸款證券化應(yīng)運(yùn)而生房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控共24頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第17頁(yè)!住房抵押貸款證券化是指金融機(jī)構(gòu)把自己所持有的流動(dòng)性較差但具有未來現(xiàn)金收入流的住房抵押貸款匯聚重組為抵押貸款群組。由證券化機(jī)構(gòu)以現(xiàn)金方式購(gòu)入，經(jīng)過擔(dān)保或信用增級(jí)后以證券的形式出售給投資者的融資過程。這一過程將原先不易被出售給投資者的缺乏流動(dòng)性但能夠產(chǎn)生可預(yù)見性現(xiàn)金流入的資產(chǎn)，轉(zhuǎn)換成可以在市場(chǎng)上流動(dòng)的證券。房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控共24頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第18頁(yè)!區(qū)分兩個(gè)概念商業(yè)銀行：低利率吸收存款，高利率發(fā)放貸款，獲取利差投資銀行：投資銀行是主要從事證券發(fā)行、承銷、交易、投資分析、風(fēng)險(xiǎn)投資、項(xiàng)目融資等業(yè)務(wù)的非銀行金融機(jī)構(gòu)，是資本市場(chǎng)上的主要金融中介。房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控共24頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第19頁(yè)!（三）美國(guó)次貸危機(jī)的原因1、寬松的次級(jí)抵押貸款標(biāo)準(zhǔn)首付款比例優(yōu)惠：次級(jí)住房抵押貸款的首付款比例只有5％，2003年布什總統(tǒng)簽署了《美國(guó)夢(mèng)首付款法案》，推出了每年2億美元的首付款資助計(jì)劃，規(guī)定將為購(gòu)房的中低收人家庭提供1萬(wàn)元或住房購(gòu)買價(jià)格6％的首付款資助。房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控共24頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第20頁(yè)!2、基準(zhǔn)利率上升和房?jī)r(jià)下跌

2000年年末美國(guó)IT泡沫破裂，特別是9.11事件以后，美國(guó)經(jīng)濟(jì)衰退嚴(yán)重，為了拯救美國(guó)經(jīng)濟(jì)，美聯(lián)儲(chǔ)降低銀行利率。美聯(lián)儲(chǔ)的低利率政策直接刺激了經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房?jī)r(jià)快速上漲。2003—2006年4年間美國(guó)平均房?jī)r(jià)漲幅超過5O％。房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控共24頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第21頁(yè)!當(dāng)房?jī)r(jià)不斷下跌、利息不斷上升的時(shí)候，越來越多的次級(jí)貸款者不堪重負(fù)，無法按時(shí)還貸，次級(jí)抵押貸款違約風(fēng)出現(xiàn)

經(jīng)濟(jì)衰退降低利率房?jī)r(jià)上漲經(jīng)濟(jì)過熱提高利率房?jī)r(jià)下跌房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控共24頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第22頁(yè)!（四）美國(guó)次貸危機(jī)的爆發(fā)2007年2月，美國(guó)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)開始浮出水面，歐美主要次級(jí)債的房貸機(jī)構(gòu)，尤其是對(duì)沖基金受到?jīng)_擊。波：一些不吸收公眾存款、資本充足率水平低的次級(jí)債房地產(chǎn)金融倒閉。3月13日，美國(guó)第二大次級(jí)抵押貸款公司新世紀(jì)金融宣告瀕臨破產(chǎn)，次級(jí)債危機(jī)被引爆房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控共24頁(yè)，