中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)城市分級(jí)泡沫度量

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)城市分級(jí)泡沫度量及企業(yè)應(yīng)對(duì)的策略

一、中國(guó)房市發(fā)展的周期特征二、中國(guó)房市發(fā)展的動(dòng)態(tài)分析三、中國(guó)房市泡沫的側(cè)度四、造成中國(guó)房?jī)r(jià)格飛漲的原因五、中國(guó)房市的發(fā)展趨勢(shì)和風(fēng)險(xiǎn)分析六、中國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的策略

目錄中國(guó)房市發(fā)展的周期特征周期年份價(jià)格漲幅價(jià)格（元/平方米）CPI原因第一個(gè)周期：8年1989-1997年1989-1994年24%/年574—140914%1990大陸經(jīng)濟(jì)進(jìn)入增長(zhǎng)期，1992年局部地區(qū)的房地產(chǎn)泡沫非常嚴(yán)重，北海和海南。1993年7月，中央出臺(tái)嚴(yán)厲措施整頓全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，居民收入增加1995-1997年12%/年1591—19979.4%步入這個(gè)周期的下降通道，1997年出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)第二個(gè)周期：12年1998-2010年1998-2003年2.85%/年2063--2360-0.1%1997-1999年我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)面臨內(nèi)需不足、出口乏力的雙重制約，宏觀經(jīng)濟(jì)整體偏冷，政府出臺(tái)了多種措施刺激國(guó)內(nèi)需求的增加，1998年中國(guó)住房體制改革性綱領(lǐng)文件，停止住房實(shí)物分配，建立住房分配貨幣化、住房供給商品化2004—2007年13%2360--43694%城市化進(jìn)程加快，貨幣升值，實(shí)行寬松穩(wěn)健的貨幣政策中國(guó)將進(jìn)入住宅消費(fèi)第2個(gè)階段第一階段人均GDP3000美元以下住宅消費(fèi)解困期第二階段人均GDP3000—8000美元住宅消費(fèi)發(fā)展期第三階段人均GDP8000—15000美元住宅消費(fèi)質(zhì)量期第四階段人均GDP15000美元以上住宅消費(fèi)個(gè)性舒適期根據(jù)先進(jìn)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)，住宅消費(fèi)一般分為4個(gè)階段：

中國(guó)將進(jìn)入住宅發(fā)展的第2階段，中國(guó)的房地產(chǎn)還在初期發(fā)展中，一些發(fā)達(dá)城市例如深圳（人均GDP達(dá)到1萬(wàn)）率先進(jìn)入第三階段，也就是旅游度假物業(yè)和稀缺性物業(yè)消費(fèi)將逐漸啟動(dòng)并進(jìn)入相對(duì)較快的發(fā)展階段。

一、中國(guó)房市發(fā)展的周期特征

二、中國(guó)房市發(fā)展的動(dòng)態(tài)分析三、中國(guó)房市泡沫的側(cè)度四、造成中國(guó)房?jī)r(jià)格飛漲的原因五、中國(guó)房市的發(fā)展趨勢(shì)和風(fēng)險(xiǎn)分析六、中國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的策略

目錄中國(guó)房市資金來(lái)源動(dòng)態(tài)分析年度自籌資金自有資金國(guó)內(nèi)貸款利用外資定金/預(yù)售款其他資金199827.912.5238.831.38.5199929.313.322.95.3338.9200028.113.922.72.937.98.2200128.515.322.21.838.68.7200228.515.722.51.638.68.6200328.615.523.81.438.77.3200430.316.718.41.343.16.8200533.218.718.11.236.610.82006中國(guó)房市資金來(lái)源動(dòng)態(tài)分析從表中可以看出，自籌資金、國(guó)內(nèi)貸款、定金及預(yù)售款和其他資金是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的四大資金來(lái)源。其中定金及預(yù)售款是第一大資金來(lái)源，2000年以來(lái)所占比重一直保持在36%-43%之間，2005年自由資金成為第二大資金來(lái)源，占18.7%，2007年18.5%，據(jù)國(guó)家要求的30%要求還有很大差別。在我國(guó)，定金及預(yù)售款中有60%來(lái)自銀行按揭貸款，自籌資金大約40%來(lái)自銀行貸款，其他資金中，大約60%來(lái)自各種渠道的銀行貸款，這樣我國(guó)房地產(chǎn)全部資金來(lái)源中，銀行貸款占了60%

中國(guó)商品房銷售增長(zhǎng)率分析

單位：%

中國(guó)商品房銷售面積分析

單位：萬(wàn)平方米

中國(guó)商品房銷售額分析

單位：億元房屋施施工面面積和和竣工工面積積增長(zhǎng)長(zhǎng)率單位：：%中國(guó)房房屋施施工面面積和和竣工工面積積單位：：萬(wàn)平平方米米中國(guó)房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格單位：：元/平方方米中國(guó)房地地產(chǎn)價(jià)格格增長(zhǎng)率率單位：%中國(guó)房屋屋租憑價(jià)價(jià)格增長(zhǎng)長(zhǎng)率單位：%一、中國(guó)國(guó)房市發(fā)發(fā)展的周周期特征征二、中國(guó)國(guó)房市發(fā)發(fā)展的動(dòng)動(dòng)態(tài)分析析三、中國(guó)國(guó)房市泡泡沫的側(cè)側(cè)度四、造成成中國(guó)房房?jī)r(jià)格飛飛漲的原原因五、中國(guó)國(guó)房市的的發(fā)展趨趨勢(shì)和風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)分析析六、中國(guó)國(guó)的房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)的的策略目錄第一階段段：房地地產(chǎn)無(wú)泡泡沫理性性漲價(jià)階階段：這一階段段往往處處于經(jīng)濟(jì)濟(jì)周期回回升期，，城市化的速速度加快快，居民民收入增增加，儲(chǔ)儲(chǔ)蓄達(dá)到到一定程程度，拉拉動(dòng)價(jià)格格正常上上漲第二階段段：房地地產(chǎn)泡沫沫形成的的階段：：房?jī)r(jià)上漲漲一段時(shí)時(shí)間后，，市場(chǎng)上上部分人人出現(xiàn)投投資心理，，投資性性買房者者開始出出現(xiàn)，市市場(chǎng)出現(xiàn)現(xiàn)供不應(yīng)應(yīng)求的局局面第三階段段：泡沫沫的非理理性膨脹脹和惡化化階段：：房?jī)r(jià)上漲漲的預(yù)期期心理得得到強(qiáng)化化，產(chǎn)生生羊群效應(yīng)應(yīng)，錨定定效應(yīng)，，出現(xiàn)價(jià)價(jià)格狂想想，房房?jī)r(jià)出現(xiàn)現(xiàn)非理性性膨脹，，出現(xiàn)嚴(yán)嚴(yán)重的投投機(jī)銀行加大大房地產(chǎn)產(chǎn)貸款額額度第四階段段：泡沫沫的巔峰峰和突然然破滅階階段：房?jī)r(jià)被推推到頂峰峰，出現(xiàn)現(xiàn)滯漲時(shí)時(shí)，政府府會(huì)出臺(tái)強(qiáng)硬硬的調(diào)控控措施，，緊縮銀銀根第五階段段：信心心崩潰和和價(jià)格非非理性下下跌階段段：非理性的的投機(jī)者者出現(xiàn)大大量拋售售，房?jī)r(jià)出現(xiàn)非非理性下下降第六階段段：市場(chǎng)場(chǎng)平靜和和價(jià)值回回歸：根據(jù)購(gòu)買買力等因因素重新新評(píng)估房房?jī)r(jià)，有有些人對(duì)對(duì)明顯低估的房房地產(chǎn)果果斷買入入房地產(chǎn)泡泡沫運(yùn)行行過程2004-2005、、2007年中國(guó)房市市泡沫程程度的度度量中國(guó)的房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格究竟竟高不高高？中國(guó)人住住著世界界上最貴貴的房子子世界上房房?jī)r(jià)最貴貴的地方方當(dāng)屬日日本東京京，目前前在東京京市區(qū)，，一套實(shí)實(shí)用面積積80平平方米的的公寓樓樓，家庭庭車位精精裝修的的3室1廳1廚廚1衛(wèi)單單元公寓寓，送20平方方米的陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)和好好幾個(gè)平平方米的的走廊以以及包括括液晶電電視等基基本電器器,售價(jià)價(jià)約為3000萬(wàn)日元元，折合合人民幣幣225萬(wàn)元，，單價(jià)2.6萬(wàn)萬(wàn)元即便從絕絕對(duì)值上上看，中中國(guó)上海海、北京京、深圳圳、杭州州等地城城市中心心或靠近近市中心心地帶的的一些房房?jī)r(jià)也已已經(jīng)超出出這個(gè)價(jià)價(jià)位。如如果考慮慮到日本本的人均均GDP是我們們的21倍，中中國(guó)的很很多城市市房?jī)r(jià)已已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過‘‘天下第第一貴的的“日本本，坐上上世界頭頭把金交交椅而且且，中國(guó)國(guó)住宅只只有70年的居居住權(quán)，，相當(dāng)于于年折舊舊率1.4%，，而許多多國(guó)家是是永久所所有權(quán)中國(guó)房屋平均均壽命是30年中國(guó)部分城市市房?jī)r(jià)收入比比一、中國(guó)房市市發(fā)展的周期期特征二、中國(guó)房市市發(fā)展的動(dòng)態(tài)態(tài)分析三、中國(guó)房市市泡沫的側(cè)度度四、造成中國(guó)國(guó)房?jī)r(jià)格飛漲漲的原因五、中國(guó)房市市的發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)和風(fēng)險(xiǎn)分析析六、中國(guó)的房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)的策略目錄造成中國(guó)房?jī)r(jià)價(jià)飛漲的原因因成本推動(dòng)房?jī)r(jià)價(jià)上漲土地價(jià)格上漲漲：從1998年開始到到2006年年住宅用地累累積上漲65%發(fā)展商暴利：：2000年年僅為20%，到2007年均40%需求拉動(dòng)房?jī)r(jià)價(jià)上漲居民收入在經(jīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境增長(zhǎng)長(zhǎng)的前提下高高速增長(zhǎng)城市化進(jìn)程加加快流動(dòng)性過剩促促使商業(yè)銀行行信貸擴(kuò)張流動(dòng)性過剩造造成短期投機(jī)機(jī)資金進(jìn)入房房地產(chǎn)，自美美國(guó)911后后，大量的資資金賭人民幣幣升值造成中國(guó)房?jī)r(jià)價(jià)飛漲的原因因經(jīng)濟(jì)制度因素素住房保障制度度缺陷房地產(chǎn)稅收制制度缺陷：稅稅負(fù)較高，加加拿大為11.3%，我我國(guó)15%對(duì)地方政府考考核制度的缺缺陷利益集團(tuán)的市市場(chǎng)操作房地產(chǎn)泡沫形形成的心理因因素前面提到過了了“代際遺忘””是歷史上房房地產(chǎn)市場(chǎng)反反復(fù)出現(xiàn)投機(jī)機(jī)狂潮的重要要原因—明斯斯基一、中國(guó)房市市發(fā)展的周期期特征二、中國(guó)房市市發(fā)展的動(dòng)態(tài)態(tài)分析三、中國(guó)房市市泡沫的側(cè)度度四、造成中國(guó)國(guó)房?jī)r(jià)格飛漲漲的原因五、中國(guó)房市市的發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)和風(fēng)險(xiǎn)分析析六、中國(guó)的房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)的策略目錄2008-2010年中中國(guó)房市進(jìn)入入本輪周期的的衰退階段進(jìn)入衰退期的的標(biāo)志房?jī)r(jià)炒的過高高超出居民實(shí)實(shí)際承受能力力住房自有率過過高，發(fā)展過過快（發(fā)達(dá)國(guó)國(guó)家60%-70%）人均居住面積積已經(jīng)接近中中高等收入國(guó)國(guó)家的水平，，發(fā)展空間有有限2008-2010年中中國(guó)房市進(jìn)入入中期調(diào)整由于信貸條件件的惡化，限限價(jià)房推出，，資本市場(chǎng)的的調(diào)整，促使使全國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)開始降溫，，深圳、廣州州等大城市上上半年會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)比較大的降降幅，預(yù)計(jì)均均幅50%左左右，二、三三線城市會(huì)滯滯后半年左右右反映，但降降幅不會(huì)像大大城市那么猛猛烈，因?yàn)橥锻稒C(jī)行為較低低，因此說2008年是是出手買房的的好機(jī)會(huì)(針針對(duì)的是自住住型和長(zhǎng)期投投資型），有有些樓盤一定定是歷史低位位了（如果是是想短期套利利，房地產(chǎn)目目前已經(jīng)不是是最佳投資渠渠道了）2008-2010年加加速房地產(chǎn)企企業(yè)的集約化化信貸條件的惡惡化加速房地地產(chǎn)企業(yè)的集集約化信貸條件的惡惡化會(huì)導(dǎo)致企企業(yè)出現(xiàn)破產(chǎn)產(chǎn)被吞并（5萬(wàn)多家—4千家左右）），居民因購(gòu)購(gòu)房負(fù)擔(dān)加重重而需求減弱弱，銀行存款款回流整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)處于轉(zhuǎn)折點(diǎn)點(diǎn)，失業(yè)率將將會(huì)上升由于美元反彈彈，熱錢撤離離，同時(shí)導(dǎo)致致外商投資下下降，制造業(yè)業(yè)轉(zhuǎn)移達(dá)到高高峰，需求減減弱，失業(yè)增增加，購(gòu)買能能力明顯下降降，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)長(zhǎng)的速度減緩緩，房?jī)r(jià)出現(xiàn)現(xiàn)滯漲下跌的的局面。人民民幣升值主要要對(duì)國(guó)際性城城市，對(duì)于封封閉的城市影影響較小經(jīng)濟(jì)適用房的的上市對(duì)市場(chǎng)場(chǎng)的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)形成了很大大的沖擊美國(guó)的次貸危危機(jī)對(duì)中國(guó)房房市的影響將將會(huì)顯現(xiàn)2008-2010年剛剛性需求支撐撐房市階段性性回暖剛性需求將在在2008年年底、2009年上半年年支撐房市回回暖資本市場(chǎng)的回回暖，資金得得以解套流向向房地產(chǎn)預(yù)計(jì)2009年上半年A股市場(chǎng)可能能出現(xiàn)2個(gè)月月的反彈行情情，一部分被被困的資金得得以解套，流流向房地