中融北阪河谷項(xiàng)目簡(jiǎn)介學(xué)習(xí)教案課件

會(huì)計(jì)學(xué)1中融北阪河谷項(xiàng)目簡(jiǎn)介會(huì)計(jì)學(xué)1中融北阪河谷項(xiàng)目簡(jiǎn)介目錄12345第1頁/共29頁目錄12345第1頁/共29頁3信托計(jì)劃介紹—信托計(jì)劃要素信托計(jì)劃名稱中融-北阪河谷城市發(fā)展基金第2期集合信托計(jì)劃信托規(guī)模總規(guī)模14.6億元（優(yōu)先級(jí)）；本期規(guī)模4.6億信托類型集合，結(jié)構(gòu)化信托期限本次期限2年（信托總期限為6年，分期發(fā)行）；本期信托單位滿6個(gè)月時(shí)受托人可選擇提前贖回，委托人同意，不需再另行簽署贖回文件資金用途用于上海市黃浦區(qū)舊改項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)受托人中融國際信托有限公司分配方式按照信托年度分配信托利益預(yù)期收益

300-800，10.5；800以上，11%第2頁/共29頁3信托計(jì)劃介紹—信托計(jì)劃要素信托計(jì)劃名稱中融-北阪河谷城市發(fā)土地抵押擔(dān)保：取得土地使用權(quán)證后，抵押予我司設(shè)立抵押權(quán)多重?fù)?dān)保措施：上置集團(tuán)為貸款的本息償還承擔(dān)差額補(bǔ)足義務(wù)；上置投資控股有限公司（上置集團(tuán)母公司）為該項(xiàng)目提供連帶責(zé)任擔(dān)保；上海綠洲花園置業(yè)有限公司為該項(xiàng)目提供連帶責(zé)任擔(dān)保；上置實(shí)際控制人為該項(xiàng)目提供連帶責(zé)任擔(dān)保。結(jié)構(gòu)化安排：金心置業(yè)關(guān)聯(lián)方將其對(duì)金心置業(yè)享有的應(yīng)收賬款債權(quán)委托予我司認(rèn)購次級(jí)信托單位，為優(yōu)先級(jí)委托人退出提供保障；全面監(jiān)管：我司將委派現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管人員進(jìn)行全面監(jiān)管，對(duì)項(xiàng)目資金監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)控制，管理公司所有證照和印鑒，并對(duì)相關(guān)事宜擁有一票否決權(quán)。風(fēng)控措施第3頁/共29頁土地抵押擔(dān)保：取得土地使用權(quán)證后，抵押予我司設(shè)立抵押權(quán)風(fēng)控措項(xiàng)目亮點(diǎn)亮點(diǎn)一：政府大力支持十二五加大力度推進(jìn)中心城區(qū)舊區(qū)改造，本項(xiàng)目是黃浦區(qū)舊區(qū)改造重點(diǎn)項(xiàng)目。2013年10月18日，黃浦區(qū)發(fā)改委出具函件，同意將琴海苑項(xiàng)目列入2014年黃浦區(qū)舊區(qū)改造項(xiàng)目實(shí)施范圍，并明確該項(xiàng)目公司總投全部用于項(xiàng)目動(dòng)遷改造的補(bǔ)償費(fèi)用。確保項(xiàng)目資金專款專用，杜絕挪用。第4頁/共29頁項(xiàng)目亮點(diǎn)亮點(diǎn)一：政府大力支持第4頁/共29頁

亮點(diǎn)二：銀行貸款后續(xù)跟進(jìn)

某銀行對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行投資：

銀團(tuán)為本項(xiàng)目提供不低于50億元舊區(qū)改造貸款：

——2014年根據(jù)征收進(jìn)度發(fā)放

銀團(tuán)擬繼續(xù)為本項(xiàng)目提供開發(fā)貸

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亮點(diǎn)二：銀行貸款后續(xù)跟進(jìn)

某銀行對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行投資：

銀團(tuán)亮點(diǎn)三：項(xiàng)目地塊的稀缺及巨大的升值空間

黃浦區(qū)土地、住宅尤其是寫字樓供應(yīng)量小，土地稀缺，隨著自貿(mào)區(qū)和金融聚集帶的發(fā)展和成熟有著巨大的升值空間：

2006年到2013年，可查的土地成交量為4幅，對(duì)應(yīng)建筑面積45.6萬平

2006年到2011年住宅成交價(jià)年增幅在25%-50%之間，2012年受調(diào)控影響供應(yīng)量減少

2006年到2012年寫字樓成交價(jià)平均年增幅在25%左右

《上海市主體功能區(qū)規(guī)劃》提出構(gòu)建“兩軸兩帶，多層多核”的城市化格局，本項(xiàng)目屬于兩軸交接處，在黃浦區(qū)南外灘腹地第6頁/共29頁亮點(diǎn)三：項(xiàng)目地塊的稀缺及巨大的升值空間

黃浦區(qū)土地、住宅尤亮點(diǎn)三：項(xiàng)目地塊的稀缺及巨大的升值空間第7頁/共29頁亮點(diǎn)三：項(xiàng)目地塊的稀缺及巨大的升值空間第7頁/共29頁亮點(diǎn)三：項(xiàng)目地塊的稀缺及巨大的升值空間第8頁/共29頁亮點(diǎn)三：項(xiàng)目地塊的稀缺及巨大的升值空間第8頁/共29頁亮點(diǎn)四：開發(fā)商實(shí)力雄厚——上置集團(tuán)基本情況基本情況：1999年香港上市（HK.1207），實(shí)際控制人為施建，通過其本人、配偶及上置控股，實(shí)際控制上置集團(tuán)51.66%的股份（截止到2013年6月30日）；累計(jì)開發(fā)面積300多萬平方米，經(jīng)營性物業(yè)面積約60萬平方米，具有二級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。資產(chǎn)狀況：截至到2013年12月31日，總資產(chǎn)320.4億港幣，凈資產(chǎn)92.31億港幣，銀行現(xiàn)金29.41億港幣。行業(yè)地位：2014年中國房地產(chǎn)企業(yè)500強(qiáng)排名第50多位，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)旅游地產(chǎn)10強(qiáng)?？傮w評(píng)價(jià)：土地儲(chǔ)備充足，債務(wù)結(jié)構(gòu)比較合理，融資能力強(qiáng)，短期還款能力方面較強(qiáng)，有很好的資金運(yùn)作能力和財(cái)務(wù)成本的承受能力。第9頁/共29頁亮點(diǎn)四：開發(fā)商實(shí)力雄厚——上置集團(tuán)基本情況基本情況：1999亮點(diǎn)四：開發(fā)商實(shí)力雄厚——上置集團(tuán)土地儲(chǔ)備及銀企關(guān)系

土地儲(chǔ)備情況：上置集團(tuán)在建及儲(chǔ)備項(xiàng)目總計(jì)有22個(gè)，總占地面積合計(jì)為1,859,787平。位于上海的在建及儲(chǔ)備項(xiàng)目總共11個(gè)，總占地面積約396,697平。銀企關(guān)系：上置集團(tuán)有著良好的信用狀況，和各大金融機(jī)構(gòu)有密切的合作并獲得大額的融資授信。其為某銀行總行的3A級(jí)優(yōu)質(zhì)客戶。某銀行承諾為其提供人民幣百十億元授信額度。第10頁/共29頁亮點(diǎn)四：開發(fā)商實(shí)力雄厚——上置集團(tuán)土地儲(chǔ)備及銀企關(guān)系土地儲(chǔ)亮點(diǎn)四：開發(fā)商實(shí)力雄厚——上置控股上置控股——下屬三大板塊房地產(chǎn)領(lǐng)域業(yè)務(wù)上置集團(tuán)：主營二級(jí)開發(fā)，在一二線城市儲(chǔ)備大量?jī)?yōu)質(zhì)土地；截至到2013年12月份，上置控股持有上置集團(tuán)51.6%的股權(quán)中國新城鎮(zhèn)：主營一級(jí)開發(fā)及新城鎮(zhèn)建設(shè)，上海寶山區(qū)羅店新鎮(zhèn)是其代表作，獲國家發(fā)改委等多個(gè)國內(nèi)外機(jī)構(gòu)授予的榮譽(yù)稱號(hào)，自2013年10月國開入股50%以上后，將成為國開在資本市場(chǎng)唯一的一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目平臺(tái)，未來可能囊括所有國開旗下的優(yōu)質(zhì)一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目；截至到2013年10月份，上置控股持有中國新城鎮(zhèn)約14%-15%的股權(quán)黑鷹資產(chǎn)：主營房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)，通過整個(gè)上置集團(tuán)、中國新城鎮(zhèn)的一二級(jí)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和金融資源，投資具有良好價(jià)值提升空間的一二級(jí)開發(fā)項(xiàng)目第11頁/共29頁亮點(diǎn)四：開發(fā)商實(shí)力雄厚——上置控股上置控股——下屬三大板塊房亮點(diǎn)五：上海市廣闊的發(fā)展空間——

黃浦創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)型發(fā)展，打造外灘金融創(chuàng)新試驗(yàn)區(qū)（一）上海自貿(mào)區(qū)介紹7月3日，國務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議通過《中國(上海)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)總體方案》。上海自貿(mào)區(qū)的一系列政策落實(shí)之后，上海將實(shí)現(xiàn)離岸與在岸貿(mào)易、物流與結(jié)算功能、內(nèi)貿(mào)與外貿(mào)的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)發(fā)展，成為國際金融、航運(yùn)、貿(mào)易中心建設(shè)的最大結(jié)合體。設(shè)立上海自貿(mào)區(qū)是中國加入ＷＴＯ后，又一次更高層級(jí)的開放，它將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越“特區(qū)”“新區(qū)”爭(zhēng)取優(yōu)惠政策的層面，探索要素市場(chǎng)開放、政府邊界厘清和行政管制放開，為中國提供放新的增長能量。（二）上海外灘金融集聚帶2010年7月外灘金融集聚帶規(guī)劃出臺(tái)。外灘金融集聚帶擁有的沿江岸線長約4.8公里，面積2.6平方公里，將與陸家嘴金融城錯(cuò)位互補(bǔ)、協(xié)同發(fā)展，總體上以金融為主體，集聚發(fā)展金融業(yè)及相配套的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)，為陸家嘴發(fā)展金融要素市場(chǎng)、集聚重要金融機(jī)構(gòu)和外資總部提供服務(wù)。在多重因素的影響下，黃浦區(qū)5A級(jí)國際金融辦公需求極速上升。政府為配合實(shí)際需要，對(duì)區(qū)域規(guī)劃定位將做重新調(diào)整，滿足服務(wù)于金融服務(wù)的配合需求，為黃浦區(qū)帶來新的活力和經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。第12頁/共29頁亮點(diǎn)五：上海市廣闊的發(fā)展空間——

目錄12345第13頁/共29頁目錄12345第13頁/共29頁本項(xiàng)目基本情況本項(xiàng)目作為黃浦區(qū)外灘金融創(chuàng)新試驗(yàn)區(qū)的核心項(xiàng)目，將打造集辦公、金融商業(yè)配套、精英公寓、金融服務(wù)、高端住宅等于一體的商住綜合體，形成產(chǎn)城融合、精英匯聚的濱江高端生活新標(biāo)桿。第14頁/共29頁本項(xiàng)目基本情況本項(xiàng)目作為黃浦區(qū)外灘金融創(chuàng)新試驗(yàn)區(qū)的核心項(xiàng)目，16項(xiàng)目情況按照規(guī)劃，南塊擬建一幢超高的商辦綜合塔樓及商業(yè)裙房，規(guī)劃建筑面積約為80820平方米；北塊擬建五棟高層的住宅塔樓，規(guī)劃建筑面積約為125757平方米。當(dāng)?shù)匕鍓K目前可比樓盤的成交均價(jià)在8-12萬/平。周邊在售樓盤翠湖天地、外灘九里、湯臣一品和中糧海景四塊樓盤平均售價(jià)都超過10萬元/平，后期項(xiàng)目銷售回款可觀。本項(xiàng)目作為黃浦區(qū)外灘金融創(chuàng)新試驗(yàn)區(qū)的核心項(xiàng)目，將打造集辦公、金融商業(yè)配套、精英公寓、金融服務(wù)、高端住宅等于一體的商住綜合體，形成產(chǎn)城融合、精英匯聚的濱江高端生活新標(biāo)桿。第15頁/共29頁16項(xiàng)目情況按照規(guī)劃，南塊擬建一幢超高的商辦綜合塔樓及商業(yè)裙174、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)項(xiàng)目位于上海市黃浦區(qū)核心地段，是黃浦區(qū)規(guī)劃的外灘金融創(chuàng)新板塊，位置優(yōu)越，交通便捷，資源稀缺，未來的銷售前景看好。項(xiàng)目開發(fā)的資金來源充裕，多家銀行將給予項(xiàng)目公司51億舊改貸款。項(xiàng)目建設(shè)期間，銀行擬繼續(xù)追加開發(fā)貸。并且貸款的年限都比較長，項(xiàng)目的現(xiàn)金流比較充裕。上置集團(tuán)項(xiàng)目充裕、未來四年收入可觀。目前，上置集團(tuán)在建及儲(chǔ)備項(xiàng)目總計(jì)有20個(gè)，總占地面積合計(jì)為1,619,472平米，總建筑面積合計(jì)為2,438,724平米。第16頁/共29頁174、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)項(xiàng)目位于上海市黃浦區(qū)核心地段，是黃浦區(qū)規(guī)劃的擔(dān)保人——上置集團(tuán)業(yè)務(wù)分布股權(quán)投資業(yè)務(wù)市政代建業(yè)務(wù)小貸業(yè)務(wù)其他業(yè)務(wù)第17頁/共29頁擔(dān)保人——上置集團(tuán)業(yè)務(wù)分布股權(quán)投資市政代建小貸業(yè)務(wù)其他業(yè)務(wù)第擔(dān)保人——上置集團(tuán)已建成樓盤的展示第18頁/共29頁擔(dān)保人——上置集團(tuán)已建成樓盤的展示第18頁/共29頁上置集團(tuán)實(shí)際控制人項(xiàng)目公司的實(shí)際控制人為施建先生。施建先生為上置集團(tuán)董事局主席，該集團(tuán)創(chuàng)始人。施先生制定該集團(tuán)的發(fā)展戰(zhàn)略與策略。施建先生從事房地產(chǎn)開發(fā)逾二十年，同時(shí)任上置控股集團(tuán)附屬公司——中國新城鎮(zhèn)發(fā)展有限公司之董事局重要職位，該公司分別于新加坡和香港上市。第19頁/共29頁上置集團(tuán)實(shí)際控制人第19頁/共29頁目錄12345第20頁/共29頁目錄12345第20頁/共29頁風(fēng)險(xiǎn)控制措施多重?fù)?dān)保措施上置集團(tuán)為貸款的本息償還承擔(dān)差額補(bǔ)足義務(wù)；上置投資控股有限公司（上置集團(tuán)母公司）為該項(xiàng)目提供連帶責(zé)任擔(dān)保；上海綠洲花園置業(yè)有限公司為該項(xiàng)目提供連帶責(zé)任擔(dān)保；上置實(shí)際控制人為該項(xiàng)目提供連帶責(zé)任擔(dān)保。結(jié)構(gòu)化涉及信托擬設(shè)立結(jié)構(gòu)化的方式來保障優(yōu)先級(jí)資金的安全。土地抵押擔(dān)保全面監(jiān)管我司將委派現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管人員進(jìn)行全面監(jiān)管，對(duì)項(xiàng)目資金監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)控制，管理公司所有證照和印鑒，并對(duì)相關(guān)事宜擁有一票否決權(quán)。金心置業(yè)取得項(xiàng)目土地使用權(quán)后，將抵押予我司設(shè)立抵押權(quán)。第21頁/共29頁風(fēng)險(xiǎn)控制措施多重?fù)?dān)保措施上置集團(tuán)為貸款的本息償還承擔(dān)差額補(bǔ)足目錄12345第22頁/共29頁目錄12345第22頁/共29頁設(shè)立情況：中融國際信托有限公司成立于1987年，前身為哈爾濱國際信托投資公司。2002年5月重新登記并獲準(zhǔn)更名為“中融國際信托投資有限公司”。2007年7月，公司取得新的金融許可證，更名為“中融國際信托有限公司”。股權(quán)結(jié)構(gòu)：公司由經(jīng)緯紡織機(jī)械股份有限公司（央企恒天集團(tuán)下屬A+H上市公司）、中植企業(yè)集團(tuán)有限公司、哈爾濱投資集團(tuán)有限責(zé)任公司及沈陽安泰達(dá)商貿(mào)有限公司分別持股37.47%、32.99%、21.54%和8.01%。經(jīng)緯紡機(jī)于2010年7月受讓中植集團(tuán)持有的36%股權(quán)，成為第一大股東，公司由民營企業(yè)控股變?yōu)閲猩鲜泄究毓伞?012年，公司股東啟動(dòng)了新一輪增資?，F(xiàn)本輪增資已完成，公司注冊(cè)資本已增至16億元，凈資產(chǎn)近60億元，資本實(shí)力進(jìn)一步提高。業(yè)務(wù)開展情況：目前，公司的信托業(yè)務(wù)主要集中在基礎(chǔ)設(shè)施、證券、工商企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)等領(lǐng)域。2012年，公司先后取得開展股指期貨業(yè)務(wù)及資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)資格，并向銀監(jiān)部門遞交了受托境外理財(cái)（QDII）業(yè)務(wù)資格申請(qǐng)材料。24第23頁/共29頁設(shè)立情況：中融國際信托有限公司成立于1987年，前身為哈爾濱2012年末，公司資產(chǎn)規(guī)模合計(jì)超過3,000億元，其中，信托資產(chǎn)近2,995億元，占比98%。公司存續(xù)信托計(jì)劃按信托性質(zhì)劃分,集合資金信托資產(chǎn)1,200余億元，占比42%；單一資金信托資產(chǎn)900余億元，占比30%；財(cái)產(chǎn)權(quán)信托資產(chǎn)近850億元，占比28%。2012年，公司實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)業(yè)務(wù)收入38.1億元，其中，信托業(yè)務(wù)收入35.34億元，固有業(yè)務(wù)收入2.76億元。公司實(shí)現(xiàn)利潤總額20.35億元，凈利潤15.24億元。經(jīng)過20多年的發(fā)展，公司擁有大量的高凈值自然人客戶及機(jī)構(gòu)客戶。2012年末，公司自然人客戶3萬余人，機(jī)構(gòu)客戶近800家。機(jī)構(gòu)客戶中，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)居多，包括3家大型銀行、10家股份制銀行（民生、光大、興業(yè)、恒豐、華夏、平安等）、40余家城市商業(yè)銀行以及30余家農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)。公司與外資銀行也有密切的業(yè)務(wù)往來。除銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)外，公司與保險(xiǎn)公司、證券公司、基金公司等非銀行金融機(jī)構(gòu)也在多方面開展業(yè)務(wù)合作。單位：萬元25第24頁/共29頁2012年末，公司資產(chǎn)規(guī)模合計(jì)超過3,000億元，其中，信托社會(huì)榮譽(yù)社會(huì)責(zé)任公司堅(jiān)持誠實(shí)、信用、創(chuàng)新、務(wù)實(shí)的經(jīng)營理念，致力于成為具有強(qiáng)大綜合實(shí)力、備受社會(huì)尊重、客戶信任和員工愛戴的知名金融企業(yè)，較好地履行了企業(yè)法人的社會(huì)公民責(zé)任。積極履行受托人職責(zé)，努力實(shí)現(xiàn)受益人利益最大化。公司注重風(fēng)險(xiǎn)防范，堅(jiān)持合規(guī)經(jīng)營，至今未發(fā)生重大兌付風(fēng)險(xiǎn)，所有到期清算信托計(jì)劃均全部實(shí)現(xiàn)足額、按期兌付。積極貫徹國家產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，以多種類型的信托計(jì)劃為工具，有效引導(dǎo)社會(huì)資金投向國家政策鼓勵(lì)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。踴躍參加各類公益活動(dòng)，大力支持老少邊窮地區(qū)發(fā)展。近幾年，公司社會(huì)捐贈(zèng)現(xiàn)金累計(jì)達(dá)到855萬元，物資近千萬元。依法履行納稅義務(wù)，增加就業(yè)機(jī)會(huì)。公司2011年全年共繳納各種稅金7.24億元。公司經(jīng)過多年的發(fā)展，以嚴(yán)謹(jǐn)務(wù)實(shí)的管理態(tài)度及健康穩(wěn)健的發(fā)展態(tài)勢(shì)贏得行業(yè)內(nèi)外的認(rèn)可和尊重。2010年，公司榮獲上海第一財(cái)經(jīng)“陽光私募最佳服務(wù)獎(jiǎng)”和《證券時(shí)報(bào)》“中國最具成長性信托公司”獎(jiǎng)。2011年，在“善行天下-第四屆首都慈善晚會(huì)”上，公司獲得2011年度“商界彩虹心”獎(jiǎng)項(xiàng)。2012年，“德勤中國風(fēng)險(xiǎn)智能榜?2011年度優(yōu)秀企業(yè)”。財(cái)富管理合作發(fā)展論壇“中國優(yōu)秀信托公司”、“年度最佳研發(fā)團(tuán)隊(duì)”、“年度優(yōu)秀理財(cái)管理團(tuán)隊(duì)”。21世紀(jì)資產(chǎn)管理年會(huì)[金貝獎(jiǎng)]之“2011-2012年度最受信賴信托獎(jiǎng)”和“2011-2012年度最佳風(fēng)險(xiǎn)控制信托公司”。26第25頁/共29頁社會(huì)榮譽(yù)社會(huì)責(zé)任公司堅(jiān)持誠實(shí)、信用、創(chuàng)新、務(wù)實(shí)的經(jīng)營理念，致目錄12345第26頁/共29頁目錄12345第26頁/共29頁請(qǐng)您備齊身份證或其他有效證件復(fù)印件、信托利益分配賬戶（銀行卡或存折）復(fù)印件。在您認(rèn)購本信托計(jì)劃前，請(qǐng)認(rèn)真閱讀本信托計(jì)劃的信托計(jì)劃說明書、信托合同及認(rèn)購風(fēng)險(xiǎn)申明書。如果您是自然人：

請(qǐng)您備齊營業(yè)執(zhí)照、信托利益分配賬戶、法人身份證復(fù)印件和法人授權(quán)書，以上材料需加蓋公章。如果您是法人：請(qǐng)您如實(shí)填寫以下文件：《信托合同》、《認(rèn)購風(fēng)險(xiǎn)申明書》請(qǐng)您將認(rèn)購資金和認(rèn)購費(fèi)由信托利益分配賬戶劃轉(zhuǎn)至信托募集賬戶，并提供入賬證明復(fù)印件一式兩份。第一步：認(rèn)識(shí)產(chǎn)品第二步：備齊證明第三步：填寫材料第四步：匯入資金28認(rèn)購流程：第27頁/共29頁請(qǐng)您備齊身份證或其他有效證件復(fù)印件、信托利益分配賬戶（銀行卡中融國際信托有限公司第28頁/共29頁中融國際信托有限公司第28頁/共29頁會(huì)計(jì)學(xué)30中融北阪河谷項(xiàng)目簡(jiǎn)介會(huì)計(jì)學(xué)1中融北阪河谷項(xiàng)目簡(jiǎn)介目錄12345第1頁/共29頁目錄12345第1頁/共29頁32信托計(jì)劃介紹—信托計(jì)劃要素信托計(jì)劃名稱中融-北阪河谷城市發(fā)展基金第2期集合信托計(jì)劃信托規(guī)模總規(guī)模14.6億元（優(yōu)先級(jí)）；本期規(guī)模4.6億信托類型集合，結(jié)構(gòu)化信托期限本次期限2年（信托總期限為6年，分期發(fā)行）；本期信托單位滿6個(gè)月時(shí)受托人可選擇提前贖回，委托人同意，不需再另行簽署贖回文件資金用途用于上海市黃浦區(qū)舊改項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)受托人中融國際信托有限公司分配方式按照信托年度分配信托利益預(yù)期收益

300-800，10.5；800以上，11%第2頁/共29頁3信托計(jì)劃介紹—信托計(jì)劃要素信托計(jì)劃名稱中融-北阪河谷城市發(fā)土地抵押擔(dān)保：取得土地使用權(quán)證后，抵押予我司設(shè)立抵押權(quán)多重?fù)?dān)保措施：上置集團(tuán)為貸款的本息償還承擔(dān)差額補(bǔ)足義務(wù)；上置投資控股有限公司（上置集團(tuán)母公司）為該項(xiàng)目提供連帶責(zé)任擔(dān)保；上海綠洲花園置業(yè)有限公司為該項(xiàng)目提供連帶責(zé)任擔(dān)保；上置實(shí)際控制人為該項(xiàng)目提供連帶責(zé)任擔(dān)保。結(jié)構(gòu)化安排：金心置業(yè)關(guān)聯(lián)方將其對(duì)金心置業(yè)享有的應(yīng)收賬款債權(quán)委托予我司認(rèn)購次級(jí)信托單位，為優(yōu)先級(jí)委托人退出提供保障；全面監(jiān)管：我司將委派現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管人員進(jìn)行全面監(jiān)管，對(duì)項(xiàng)目資金監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)控制，管理公司所有證照和印鑒，并對(duì)相關(guān)事宜擁有一票否決權(quán)。風(fēng)控措施第3頁/共29頁土地抵押擔(dān)保：取得土地使用權(quán)證后，抵押予我司設(shè)立抵押權(quán)風(fēng)控措項(xiàng)目亮點(diǎn)亮點(diǎn)一：政府大力支持十二五加大力度推進(jìn)中心城區(qū)舊區(qū)改造，本項(xiàng)目是黃浦區(qū)舊區(qū)改造重點(diǎn)項(xiàng)目。2013年10月18日，黃浦區(qū)發(fā)改委出具函件，同意將琴海苑項(xiàng)目列入2014年黃浦區(qū)舊區(qū)改造項(xiàng)目實(shí)施范圍，并明確該項(xiàng)目公司總投全部用于項(xiàng)目動(dòng)遷改造的補(bǔ)償費(fèi)用。確保項(xiàng)目資金?？顚Ｓ?，杜絕挪用。第4頁/共29頁項(xiàng)目亮點(diǎn)亮點(diǎn)一：政府大力支持第4頁/共29頁

亮點(diǎn)二：銀行貸款后續(xù)跟進(jìn)

某銀行對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行投資：

銀團(tuán)為本項(xiàng)目提供不低于50億元舊區(qū)改造貸款：

——2014年根據(jù)征收進(jìn)度發(fā)放

銀團(tuán)擬繼續(xù)為本項(xiàng)目提供開發(fā)貸

第5頁/共29頁

亮點(diǎn)二：銀行貸款后續(xù)跟進(jìn)

某銀行對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行投資：

銀團(tuán)亮點(diǎn)三：項(xiàng)目地塊的稀缺及巨大的升值空間

黃浦區(qū)土地、住宅尤其是寫字樓供應(yīng)量小，土地稀缺，隨著自貿(mào)區(qū)和金融聚集帶的發(fā)展和成熟有著巨大的升值空間：

2006年到2013年，可查的土地成交量為4幅，對(duì)應(yīng)建筑面積45.6萬平

2006年到2011年住宅成交價(jià)年增幅在25%-50%之間，2012年受調(diào)控影響供應(yīng)量減少

2006年到2012年寫字樓成交價(jià)平均年增幅在25%左右

《上海市主體功能區(qū)規(guī)劃》提出構(gòu)建“兩軸兩帶，多層多核”的城市化格局，本項(xiàng)目屬于兩軸交接處，在黃浦區(qū)南外灘腹地第6頁/共29頁亮點(diǎn)三：項(xiàng)目地塊的稀缺及巨大的升值空間

黃浦區(qū)土地、住宅尤亮點(diǎn)三：項(xiàng)目地塊的稀缺及巨大的升值空間第7頁/共29頁亮點(diǎn)三：項(xiàng)目地塊的稀缺及巨大的升值空間第7頁/共29頁亮點(diǎn)三：項(xiàng)目地塊的稀缺及巨大的升值空間第8頁/共29頁亮點(diǎn)三：項(xiàng)目地塊的稀缺及巨大的升值空間第8頁/共29頁亮點(diǎn)四：開發(fā)商實(shí)力雄厚——上置集團(tuán)基本情況基本情況：1999年香港上市（HK.1207），實(shí)際控制人為施建，通過其本人、配偶及上置控股，實(shí)際控制上置集團(tuán)51.66%的股份（截止到2013年6月30日）；累計(jì)開發(fā)面積300多萬平方米，經(jīng)營性物業(yè)面積約60萬平方米，具有二級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。資產(chǎn)狀況：截至到2013年12月31日，總資產(chǎn)320.4億港幣，凈資產(chǎn)92.31億港幣，銀行現(xiàn)金29.41億港幣。行業(yè)地位：2014年中國房地產(chǎn)企業(yè)500強(qiáng)排名第50多位，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)旅游地產(chǎn)10強(qiáng)。總體評(píng)價(jià)：土地儲(chǔ)備充足，債務(wù)結(jié)構(gòu)比較合理，融資能力強(qiáng)，短期還款能力方面較強(qiáng)，有很好的資金運(yùn)作能力和財(cái)務(wù)成本的承受能力。第9頁/共29頁亮點(diǎn)四：開發(fā)商實(shí)力雄厚——上置集團(tuán)基本情況基本情況：1999亮點(diǎn)四：開發(fā)商實(shí)力雄厚——上置集團(tuán)土地儲(chǔ)備及銀企關(guān)系

土地儲(chǔ)備情況：上置集團(tuán)在建及儲(chǔ)備項(xiàng)目總計(jì)有22個(gè)，總占地面積合計(jì)為1,859,787平。位于上海的在建及儲(chǔ)備項(xiàng)目總共11個(gè)，總占地面積約396,697平。銀企關(guān)系：上置集團(tuán)有著良好的信用狀況，和各大金融機(jī)構(gòu)有密切的合作并獲得大額的融資授信。其為某銀行總行的3A級(jí)優(yōu)質(zhì)客戶。某銀行承諾為其提供人民幣百十億元授信額度。第10頁/共29頁亮點(diǎn)四：開發(fā)商實(shí)力雄厚——上置集團(tuán)土地儲(chǔ)備及銀企關(guān)系土地儲(chǔ)亮點(diǎn)四：開發(fā)商實(shí)力雄厚——上置控股上置控股——下屬三大板塊房地產(chǎn)領(lǐng)域業(yè)務(wù)上置集團(tuán)：主營二級(jí)開發(fā)，在一二線城市儲(chǔ)備大量?jī)?yōu)質(zhì)土地；截至到2013年12月份，上置控股持有上置集團(tuán)51.6%的股權(quán)中國新城鎮(zhèn)：主營一級(jí)開發(fā)及新城鎮(zhèn)建設(shè)，上海寶山區(qū)羅店新鎮(zhèn)是其代表作，獲國家發(fā)改委等多個(gè)國內(nèi)外機(jī)構(gòu)授予的榮譽(yù)稱號(hào)，自2013年10月國開入股50%以上后，將成為國開在資本市場(chǎng)唯一的一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目平臺(tái)，未來可能囊括所有國開旗下的優(yōu)質(zhì)一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目；截至到2013年10月份，上置控股持有中國新城鎮(zhèn)約14%-15%的股權(quán)黑鷹資產(chǎn)：主營房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)，通過整個(gè)上置集團(tuán)、中國新城鎮(zhèn)的一二級(jí)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和金融資源，投資具有良好價(jià)值提升空間的一二級(jí)開發(fā)項(xiàng)目第11頁/共29頁亮點(diǎn)四：開發(fā)商實(shí)力雄厚——上置控股上置控股——下屬三大板塊房亮點(diǎn)五：上海市廣闊的發(fā)展空間——

黃浦創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)型發(fā)展，打造外灘金融創(chuàng)新試驗(yàn)區(qū)（一）上海自貿(mào)區(qū)介紹7月3日，國務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議通過《中國(上海)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)總體方案》。上海自貿(mào)區(qū)的一系列政策落實(shí)之后，上海將實(shí)現(xiàn)離岸與在岸貿(mào)易、物流與結(jié)算功能、內(nèi)貿(mào)與外貿(mào)的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)發(fā)展，成為國際金融、航運(yùn)、貿(mào)易中心建設(shè)的最大結(jié)合體。設(shè)立上海自貿(mào)區(qū)是中國加入ＷＴＯ后，又一次更高層級(jí)的開放，它將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越“特區(qū)”“新區(qū)”爭(zhēng)取優(yōu)惠政策的層面，探索要素市場(chǎng)開放、政府邊界厘清和行政管制放開，為中國提供放新的增長能量。（二）上海外灘金融集聚帶2010年7月外灘金融集聚帶規(guī)劃出臺(tái)。外灘金融集聚帶擁有的沿江岸線長約4.8公里，面積2.6平方公里，將與陸家嘴金融城錯(cuò)位互補(bǔ)、協(xié)同發(fā)展，總體上以金融為主體，集聚發(fā)展金融業(yè)及相配套的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)，為陸家嘴發(fā)展金融要素市場(chǎng)、集聚重要金融機(jī)構(gòu)和外資總部提供服務(wù)。在多重因素的影響下，黃浦區(qū)5A級(jí)國際金融辦公需求極速上升。政府為配合實(shí)際需要，對(duì)區(qū)域規(guī)劃定位將做重新調(diào)整，滿足服務(wù)于金融服務(wù)的配合需求，為黃浦區(qū)帶來新的活力和經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。第12頁/共29頁亮點(diǎn)五：上海市廣闊的發(fā)展空間——

目錄12345第13頁/共29頁目錄12345第13頁/共29頁本項(xiàng)目基本情況本項(xiàng)目作為黃浦區(qū)外灘金融創(chuàng)新試驗(yàn)區(qū)的核心項(xiàng)目，將打造集辦公、金融商業(yè)配套、精英公寓、金融服務(wù)、高端住宅等于一體的商住綜合體，形成產(chǎn)城融合、精英匯聚的濱江高端生活新標(biāo)桿。第14頁/共29頁本項(xiàng)目基本情況本項(xiàng)目作為黃浦區(qū)外灘金融創(chuàng)新試驗(yàn)區(qū)的核心項(xiàng)目，45項(xiàng)目情況按照規(guī)劃，南塊擬建一幢超高的商辦綜合塔樓及商業(yè)裙房，規(guī)劃建筑面積約為80820平方米；北塊擬建五棟高層的住宅塔樓，規(guī)劃建筑面積約為125757平方米。當(dāng)?shù)匕鍓K目前可比樓盤的成交均價(jià)在8-12萬/平。周邊在售樓盤翠湖天地、外灘九里、湯臣一品和中糧海景四塊樓盤平均售價(jià)都超過10萬元/平，后期項(xiàng)目銷售回款可觀。本項(xiàng)目作為黃浦區(qū)外灘金融創(chuàng)新試驗(yàn)區(qū)的核心項(xiàng)目，將打造集辦公、金融商業(yè)配套、精英公寓、金融服務(wù)、高端住宅等于一體的商住綜合體，形成產(chǎn)城融合、精英匯聚的濱江高端生活新標(biāo)桿。第15頁/共29頁16項(xiàng)目情況按照規(guī)劃，南塊擬建一幢超高的商辦綜合塔樓及商業(yè)裙464、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)項(xiàng)目位于上海市黃浦區(qū)核心地段，是黃浦區(qū)規(guī)劃的外灘金融創(chuàng)新板塊，位置優(yōu)越，交通便捷，資源稀缺，未來的銷售前景看好。項(xiàng)目開發(fā)的資金來源充裕，多家銀行將給予項(xiàng)目公司51億舊改貸款。項(xiàng)目建設(shè)期間，銀行擬繼續(xù)追加開發(fā)貸。并且貸款的年限都比較長，項(xiàng)目的現(xiàn)金流比較充裕。上置集團(tuán)項(xiàng)目充裕、未來四年收入可觀。目前，上置集團(tuán)在建及儲(chǔ)備項(xiàng)目總計(jì)有20個(gè)，總占地面積合計(jì)為1,619,472平米，總建筑面積合計(jì)為2,438,724平米。第16頁/共29頁174、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)項(xiàng)目位于上海市黃浦區(qū)核心地段，是黃浦區(qū)規(guī)劃的擔(dān)保人——上置集團(tuán)業(yè)務(wù)分布股權(quán)投資業(yè)務(wù)市政代建業(yè)務(wù)小貸業(yè)務(wù)其他業(yè)務(wù)第17頁/共29頁擔(dān)保人——上置集團(tuán)業(yè)務(wù)分布股權(quán)投資市政代建小貸業(yè)務(wù)其他業(yè)務(wù)第擔(dān)保人——上置集團(tuán)已建成樓盤的展示第18頁/共29頁擔(dān)保人——上置集團(tuán)已建成樓盤的展示第18頁/共29頁上置集團(tuán)實(shí)際控制人項(xiàng)目公司的實(shí)際控制人為施建先生。施建先生為上置集團(tuán)董事局主席，該集團(tuán)創(chuàng)始人。施先生制定該集團(tuán)的發(fā)展戰(zhàn)略與策略。施建先生從事房地產(chǎn)開發(fā)逾二十年，同時(shí)任上置控股集團(tuán)附屬公司——中國新城鎮(zhèn)發(fā)展有限公司之董事局重要職位，該公司分別于新加坡和香港上市。第19頁/共29頁上置集團(tuán)實(shí)際控制人第19頁/共29頁目錄12345第20頁/共29頁目錄12345第20頁/共29頁風(fēng)險(xiǎn)控制措施多重?fù)?dān)保措施上置集團(tuán)為貸款的本息償還承擔(dān)差額補(bǔ)足義務(wù)；上置投資控股有限公司（上置集團(tuán)母公司）為該項(xiàng)目提供連帶責(zé)任擔(dān)保；上海綠洲花園置業(yè)有限公司為該項(xiàng)目提供連帶責(zé)任擔(dān)保；上置實(shí)際控制人為該項(xiàng)目提供連帶責(zé)任擔(dān)保。結(jié)構(gòu)化涉及信托擬設(shè)立結(jié)構(gòu)化的方式來保障優(yōu)先級(jí)資金的安全。土地抵押擔(dān)保全面監(jiān)管我司將委派現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管人員進(jìn)行全面監(jiān)管，對(duì)項(xiàng)目資金監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)控制，管理公司所有證照和印鑒，并對(duì)相關(guān)事宜擁有一票否決權(quán)。金心置業(yè)取得項(xiàng)目土地使用權(quán)后，將抵押予我司設(shè)立抵押權(quán)。第21頁/共29頁風(fēng)險(xiǎn)控制措施多重?fù)?dān)保措施上置集團(tuán)為貸款的本息償還承擔(dān)差額補(bǔ)足目錄12345第22頁/共29頁目錄12345第22頁/共29頁設(shè)立情況：中融國際信托有限公司成立于1987年，前身為哈爾濱國際信托投資公司。2002年5月重新登記并獲準(zhǔn)更名為“中融國際信托投資有限公司”。2007年7月，公司取得新的金融許可證，更名為“中融國際信托有限公司”。股權(quán)結(jié)構(gòu)：公司由經(jīng)緯紡織機(jī)械股份有限公司（央企恒天集團(tuán)下屬A+H上市公司）、中植企業(yè)集團(tuán)有限公司、哈爾濱投資集團(tuán)有限責(zé)任公司及沈陽安泰達(dá)商貿(mào)有限公司分別持股37.47%、32.99%、21.54%和8.01%。經(jīng)緯紡機(jī)于2010年7月受讓中植集團(tuán)持有的36%股權(quán)，成為第一大股東，公司由民營企業(yè)控股變?yōu)閲猩鲜泄究毓伞?012年，公司股東啟動(dòng)了新一輪增資?，F(xiàn)本輪增資已完成，公司注冊(cè)資本已增至16億元，凈資產(chǎn)近60億元，資本實(shí)力進(jìn)一步提高。業(yè)務(wù)開展情況：目前，公司的信托業(yè)務(wù)主要集中在基礎(chǔ)設(shè)施、證券、工商企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)等領(lǐng)域。2012年，公司先后取得開展股指期貨業(yè)務(wù)及資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)資格，并向銀監(jiān)部門遞交了受托境外理財(cái)（QDII）業(yè)務(wù)資格申請(qǐng)材料。53第23頁/共29頁設(shè)立情況：中融國際信托有限公司成立于1987年，前身為哈爾濱2012年末，公司資產(chǎn)規(guī)模合計(jì)超過3,000億元，其中，信托資產(chǎn)近2,995億元，占比98%。公司存續(xù)信托計(jì)劃按信托性質(zhì)劃分,集合資金信托資產(chǎn)1,200余億元，占比42%；單一資金信托資產(chǎn)900余億元，占比30%；財(cái)產(chǎn)權(quán)信托資產(chǎn)近850億元，占比28%。2012年，公司實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)業(yè)務(wù)收入38.1億元，其中，信托業(yè)務(wù)收入35.34億元，固有業(yè)務(wù)收入2.76億元。公司實(shí)現(xiàn)利潤總額20.35億元，凈利潤15.24億元。經(jīng)過20多年的發(fā)展，公司擁有大量的高凈值自然