租賃合同知識培訓(xùn)課件

租賃合同租賃合同

第一節(jié)租賃合同概述一、租賃合同的概念和特征（一）概念租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在租賃合同中，交付租賃物供對方使用、收益的一方稱為出租人，使用租賃物并支付租金的一方稱為承租人。第一節(jié)租賃合同概述一、租賃合同的概念和特（二）特征1、租賃合同是轉(zhuǎn)移使用權(quán)、收益權(quán)的合同。

取得的僅是對租賃物的使用收益權(quán)，而非所有權(quán)，這是與買賣合同的根本區(qū)別。同時，承租人不享有對租賃物的處分權(quán)，這是與消費借貸合同的關(guān)鍵區(qū)別。（二）特征1、租賃合同是轉(zhuǎn)移使用權(quán)、收益權(quán)的合同。2、租賃合同是諾成合同、雙務(wù)合同、有償合同。諾成合同在租賃合同中，雙方意思表示一致，合同即告成。雙務(wù)合同出租人負有交付租賃物于他方使用、收益的義務(wù)，承租人有支付租金的義務(wù)，彼此義務(wù)互為對價關(guān)系。有償合同承租人享有租賃物使用權(quán)時必須支付租金。

2、租賃合同是諾成合同、雙務(wù)合同、有償合同。3、租賃合同關(guān)系屬于債權(quán)關(guān)系，但同時具有某些物權(quán)特征。

承租人的租賃權(quán)可以對抗他人：例如：在租賃合同有效期內(nèi)，出租人將財產(chǎn)再租給第三人的行為對承租人無效；又如，在租賃關(guān)系存續(xù)期間，出粗人出賣租賃物于第三人，租賃合同不受影響，對買受人繼續(xù)有效，此為所謂的“買賣不破租賃”。即在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使所有權(quán)人將租賃物讓與他人，對租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓不以買賣為限?！逗贤ā?29條：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力”。該原則主要適用于土地、房屋等不動產(chǎn)的租賃。3、租賃合同關(guān)系屬于債權(quán)關(guān)系，但同時具有某些物權(quán)特征。二、租賃合同的標(biāo)的物

租賃合同的標(biāo)的物簡稱租賃物，是租賃合同的重要構(gòu)成要素，是指出租人于合同生效后應(yīng)交付承租人使用、收益的物。1、賃合同的性質(zhì)決定了該動產(chǎn)一般應(yīng)為不可代替物以及非消耗物，應(yīng)當(dāng)是耐用消費品而不是易耗消費品。2、應(yīng)當(dāng)時獨立物而不是附著物。3、應(yīng)當(dāng)是特定物，而不是種類物。4、租賃合同的標(biāo)的物一般為現(xiàn)存的物，應(yīng)當(dāng)是有形財產(chǎn)。5、租租賃合同的標(biāo)的物應(yīng)具有合法性。二、租賃合同的標(biāo)的物租賃合同的標(biāo)的物簡稱租賃物，三、租賃合同的分類（一）不動產(chǎn)租賃合同和動產(chǎn)租賃合同動產(chǎn)租賃是指以動產(chǎn)為租賃物的租賃。不動產(chǎn)租賃包括房屋租賃和土地使用權(quán)租賃等。（二）特殊租賃合同和一般租賃合同特殊租賃是相對于一般租賃而言的，指法律有特別要求的租賃，例如，房地產(chǎn)管理法律對房地產(chǎn)的租賃、海商法對船舶的租賃以及航空法對航空器的租賃等都有特殊的規(guī)定。三、租賃合同的分類（一）不動產(chǎn)租賃合同和動產(chǎn)租賃合同（三）定期租賃合同和不定期租賃合同

當(dāng)事人可以在租賃合同中約定租賃期間，沒有約定租賃期間的則為不定期租賃。對于不定期租賃，任何一方當(dāng)事人都有權(quán)依自己的意愿隨時解除合同，但在解除合同之前，應(yīng)預(yù)先通知對方。但是，無論是否約定租賃期間，租賃期間都受20年法定期間的限制。

（三）定期租賃合同和不定期租賃合同四、租賃合同的特別效力（一）承租人獲取租賃物收益的權(quán)利根據(jù)《合同法》第225條的規(guī)定，在租賃期間因占有、使用租賃物獲得的收益，歸承租人所有，但當(dāng)事人另有約定的除外。（二）租賃權(quán)的物權(quán)化在房屋等財產(chǎn)的租賃關(guān)系中，租賃物所有權(quán)在租賃期間內(nèi)的轉(zhuǎn)移并不影響承租人的權(quán)利，原租賃合同對受讓租賃物的第三人仍然有效，該第三人不得解除租賃合同，此即“買賣不破租賃”原則。它使租賃權(quán)具有了對抗第三人的效力。這種情況被稱為“租賃權(quán)的物權(quán)化”或“債權(quán)的物權(quán)化”。四、租賃合同的特別效力（一）承租人獲取租賃物收益的權(quán)利（三）房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)所謂房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)，是指當(dāng)出租人出賣房屋時，承租人在同等條件下，依法享有優(yōu)先于其他人購買房屋的權(quán)利。

《合同法》第230條確認，出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)（3個月）通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。注意：

在房屋租賃合同中，承租人在租賃期間死亡的，其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋，并享有此項優(yōu)先購買權(quán)。（三）房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)所謂房屋承租人的優(yōu)先購五、租賃合同的主要條款

“租賃合同的內(nèi)容包括租賃物的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款”（《合同法》第213條）。（一）租賃財產(chǎn)（二）租賃財產(chǎn)的用途（三）租賃期限（四）租金及其支付期限和方式（五）租賃物維修（六）違約責(zé)任五、租賃合同的主要條款“租賃合同的內(nèi)容包括租賃物的房屋租賃合同格式出租人（以下簡稱甲方）：承租人（以下簡稱乙方）：甲、乙雙方當(dāng)事人經(jīng)充分協(xié)商，達成房屋租賃合同如下：一、該房屋位于，臥室1間，獨立廚房及衛(wèi)生間，使用面積：約平方米，房屋質(zhì)量良好。甲方提供室內(nèi)設(shè)施有：。二、租賃期共個月，從年月日起至年月日止。三、該房屋月租金為人民幣圓整（￥），交納期限為每交納一次，每次交納人民幣圓整（￥），首期租金在年月日付清，以后每期租金需提前一個月續(xù)交。

房屋租賃合同格式出租人（以下簡稱甲方）：四、乙方向甲方交付保證金人民幣圓整，與首次房租一起交付甲方。該保證金應(yīng)在該合同終止時全額退還乙方。五、租賃期間的水、電、煤氣費用，由乙方自付。有線電視費用由乙方直接交給甲方，物業(yè)管理費由甲方承擔(dān)。六、乙方有下列情況之一的，甲方可以終止合同，收回房屋。1、乙方未經(jīng)甲方許可擅自將房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)借的；2、乙方利用承租房屋進行非法活動，損害社會公共利益，產(chǎn)生噪音，影響辦公及樓上居民生活的；3、乙方拖欠租金的。七、租賃期滿前，如甲方或乙方其中任何一方欲終止合同，需提前一個月告知對方。四、乙方向甲方交付保證金人民幣圓整，與首次房租一起交付甲方八、乙方在租賃期間不得對其房屋結(jié)構(gòu)進行任何改動。九、租賃期間如房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，應(yīng)由甲方負責(zé)修繕。十、房屋如因不可抗力的原因?qū)е職p和造成承租方損失的，雙方互不承擔(dān)責(zé)任。十一、如遇爭議的問題，雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成，依法處理。本合同經(jīng)雙方簽字后生效，本合同一式貳份，甲方、乙方各執(zhí)一份。甲方：（簽字）乙方：（簽字）身份證號：身份證號：聯(lián)系方式：聯(lián)系方式：年月日八、乙方在租賃期間不得對其房屋結(jié)構(gòu)進行任何改動。六、租賃合同的期限《合同法》第214條：租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年?！逗贤ā返?15條：租賃合同訂立可以采用書面形式，也可以采用口頭形式，但是如果租賃期限6個月以上的，要采用書面形式，否則視為不定期租賃，雙方均可以隨時通知解除合同。六、租賃合同的期限《合同法》第214條：租賃期限不得超過二十課堂演練例1：張某于1月租住何某一套房屋，租期一年。半年后何某出國，租期屆滿，何某未做任何表示。次年三月何某歸來，要求張某立即搬出。下列選項哪個是正確的？A.雙方?jīng)]有續(xù)訂合同，租賃關(guān)系消滅B.次年1至3月，雙方存在無償合同關(guān)系C.次年1月起，原合同應(yīng)視為續(xù)訂一年D.次年1月起，該合同轉(zhuǎn)變?yōu)椴欢ㄆ谧赓U答案：D

課堂演練例1：張某于1月租住何某一套房屋，租期一年。半年后何例2：甲將其所有的房屋出租給乙，雙方口頭約定租金為每年5萬元，乙可以一直承租該房屋，直至乙去世。房屋出租后的第二年，乙為了經(jīng)營酒店，經(jīng)甲同意，對該房屋進行了裝修，共花費6萬元。一天晚上，一失控的汽車撞到該房屋，致使其臨街的玻璃墻毀損，肇事司機駕車逃逸，乙要求甲維修，甲拒絕，乙便自行花費1萬元予以維修。現(xiàn)甲乙發(fā)生糾紛，均欲解除合同，但就如何解除意見不一。請回答以下1－3題。

例2：甲將其所有的房屋出租給乙，雙方口頭約定租金為每年5萬元1.對于乙對房屋的裝修費用，若甲乙達不成協(xié)商一致，應(yīng)如何處理？

A.由乙無條件拆除，費用由乙自理

B.裝修物歸甲所有，且甲無須支付費用

C.裝修物歸甲所有，且甲應(yīng)當(dāng)支付全部裝修費用

D.若裝修物可以拆除則拆除，不能拆除的，可折價后歸甲所有答案：D《民通意見》86：“非產(chǎn)權(quán)人在使用他人的財產(chǎn)上增添附屬物，財產(chǎn)所有人同意增添，并就財產(chǎn)返還時附屬物如何處理有約定的，按約定辦理；沒有約定又協(xié)商不成，能夠拆除的，可以責(zé)令拆除；不能拆除的，也可以折價歸財產(chǎn)所有人；造成財產(chǎn)所有人損失的，應(yīng)當(dāng)負賠償責(zé)任?！?/p>

1.對于乙對房屋的裝修費用，若甲乙達不成協(xié)商一致，應(yīng)如何處理2.對于乙對玻璃墻的維修及其費用應(yīng)如何處理？

A.由甲承擔(dān)維修費用

B.由乙承擔(dān)維修費用

C.由甲乙分擔(dān)維修費用

D.由甲承擔(dān)大部分維修費用，乙承擔(dān)小部分維修費用答案：A《合同法》210：“承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長租期?！?/p>

2.對于乙對玻璃墻的維修及其費用應(yīng)如何處理？

A.由甲承3.若本案中雙方未約定租賃期限，甲乙雙方又無法就租賃期限協(xié)議補充，下列關(guān)于合同解除的何種說法是正確的？

A.甲無權(quán)隨時解除合同

B.甲可以隨時解除租賃合同，但應(yīng)在合理期限之前通知乙

C.乙可以隨時解除租賃合同

D.若合同解除，乙仍應(yīng)支付解除之前實際租賃期限的租金答案：BCD《合同法》232：“當(dāng)事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第61條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。”3.若本案中雙方未約定租賃期限，甲乙雙方又無法就租賃期限協(xié)議第二節(jié)租賃合同當(dāng)事人的義務(wù)和權(quán)利一、出租人的主要義務(wù)和權(quán)利（一）主要義務(wù)1、租賃物交付及保持義務(wù)。

“出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途”（《合同法》第216條）否則構(gòu)成根本違約，承租人可解除合同。例：甲租賃給乙汽車一輛，交給乙后，汽車發(fā)動不起來。經(jīng)查汽車發(fā)動機已經(jīng)報廢。答：甲構(gòu)成根本違約，乙可以解除合同第二節(jié)租賃合同當(dāng)事人的義務(wù)和權(quán)利一、出租人的主要義務(wù)和權(quán)利2、出租人的維修義務(wù)?！逗贤ā返?20條規(guī)定：“出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外?！钡?21條規(guī)定：“承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修，出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長租期?！?、出租人的維修義務(wù)。3、權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)。

權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)，是指出租人應(yīng)當(dāng)擔(dān)保不因第三人對租賃物主張權(quán)利，而影響承租人租賃物的使用、收益。權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)是法定義務(wù)。

《合同法》第228條規(guī)定：“因第三人主張權(quán)利，致使承租人不能對租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金?！钡谌酥鲝埖臋?quán)利可以是所有權(quán)、擔(dān)保物權(quán)和用益物權(quán)。

（二）出租人的權(quán)利收取租金及在租賃合同終止時要求返還租賃物3、權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)。二、承租人的主要義務(wù)和權(quán)利（一）承租人的主要義務(wù)1、按約定使用與按性質(zhì)使用。《合同法》第217條規(guī)定：“承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的方法使用租賃物。對租賃物的使用方法沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，應(yīng)當(dāng)按照租賃物的性質(zhì)使用?！薄逗贤ā返?19條規(guī)定：“承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失?！倍⒊凶馊说闹饕x務(wù)和權(quán)利（一）承租人的主要義務(wù)2、妥善保管的義務(wù)。

《合同法》第222條規(guī)定：“承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任”。3、不任意改善、增設(shè)的義務(wù)。

《合同法》第223條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設(shè)他物。承租人未經(jīng)出租人同意，對租賃物進行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失?！?、妥善保管的義務(wù)。4、租金支付義務(wù)

租金的支付，是承租人的主要義務(wù)。承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的時間、數(shù)額和方式交付租金?！逗贤ā返?26條規(guī)定：“承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金。對支付期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第61條的規(guī)定仍不能確定，租賃期間不滿1年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時支付；租賃期間1年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆1年時支付，剩余期間不滿1年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時支付?！?/p>

《合同法》第227條規(guī)定：“承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同?！卑凑赵摋l規(guī)定，出租人應(yīng)當(dāng)先催告，在催告無效果時，才能通知出租人解除合同。

4、租金支付義務(wù)5、返還租賃物義務(wù)。

“租賃期間屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)”（《合同法》第235條）。

租賃期間屆滿或者租賃合同因解除終止，承租人應(yīng)當(dāng)返還原物，但返還原物并不等同于原狀返還，因為即使是正常使用，租賃物也會有磨損、老化等損耗，以至于價值降低。因此，返還的租賃物符合約定的狀態(tài)即可，如果對返還的租賃物的狀態(tài)沒有約定，返還的租賃物應(yīng)符合按約定或者按租賃物的性質(zhì)使用后狀態(tài)。

5、返還租賃物義務(wù)。

（二）承租人的主要權(quán)利1、要求出租人在合理期限內(nèi)維修2、經(jīng)出租人同意，對租賃物進行改善或增設(shè)他物3、經(jīng)出租人同意，轉(zhuǎn)租4、收益權(quán)——在租賃期間因占有、使用租賃物獲得的收益，歸承租人所有，但當(dāng)事人另有約定的除外。5、買賣不破租賃——租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。6、優(yōu)先購買權(quán)7、解除權(quán)8、租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租期為不定期。（二）承租人的主要權(quán)利馮某與張某口頭約定將一處門面房租給張某，租期2年，租金每月1000元。合同履行1年后，張某向馮某提出能否轉(zhuǎn)租給翁某，馮表示同意。張某遂與翁某達成租期1年、月租金1200元的口頭協(xié)議。翁某接手后，擅自拆除了門面房隔墻，馮某得知后欲收回房屋。下列選項哪些是正確的？

A.馮某與張某間的租賃合同為不定期租賃

B.張某將房屋轉(zhuǎn)租后，馮某有權(quán)按每月1200元向張某收取租金

C.馮某有權(quán)要求張某恢復(fù)原狀或賠償損失

D.馮某有權(quán)要求翁某承擔(dān)違約責(zé)任答案：AC馮某與張某口頭約定將一處門面房租給張某，租期2年，租金每A對，合同法第215條規(guī)定，租賃期限六個月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。

C對，合同法第224條規(guī)定，“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失?！薄俺凶馊宋唇?jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同?！盉D錯，馮某與翁某之間不存在合同關(guān)系。

A對，合同法第215條規(guī)定，租賃期限六個月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書某甲將私房三間出租給某乙，租期為2年，在租期內(nèi)，某甲又與某丙簽定了私房三間的買賣合同。下列論述中正確的是：

A.某甲與某丙所簽訂的合同無效，因為某甲未取得某乙的同意

B.某甲應(yīng)當(dāng)提前三個月通知某乙房屋將要出售

C.某乙在同等條件下有權(quán)優(yōu)先于某丙購買房屋

D.如某丙購得了房屋，則其有權(quán)決定原甲乙之間的房屋租賃合同是否繼續(xù)執(zhí)行答案：BC某甲將私房三間出租給某乙，租期為2年，在租期內(nèi)，某甲又《合同法》第230條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。”《民通意見》第118條亦規(guī)定：“出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效?！盇排除，BC當(dāng)選?！逗贤ā返?29條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力?！笔撬^“買賣不破租賃”。D不選。《合同法》第230條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣（二）租賃合同內(nèi)容的變更租賃合同內(nèi)容的變更一般是由出租人和承租人協(xié)商確定，也可以依據(jù)法律規(guī)定，直接請求法院、仲裁機關(guān)予以變更。第231條因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。

（二）租賃合同內(nèi)容的變更租賃合同內(nèi)容的變更一般是第三節(jié)租賃合同的主體變更與終止一、租賃合同的主體變更（一）出租人的變更租賃關(guān)系存續(xù)期間，出租人死亡的，由其繼承人取得出租人資格租賃合同因期限屆滿而終止第二百三十六條租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。第三節(jié)租賃合同的主體變更與終止一、租賃合同的主體變更（二）承租人的變更1.租賃權(quán)的法定轉(zhuǎn)讓第234條：承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。2.租賃權(quán)的約定轉(zhuǎn)讓需符合合同債權(quán)債務(wù)轉(zhuǎn)讓的一般要求。與轉(zhuǎn)租不同，租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓后，原承租人即退出租賃關(guān)系。（二）承租人的變更二、租賃合同的終止（一）因期限屆滿而終止第236條：租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。在期限屆滿未續(xù)簽合同，又無上述情形時，租賃合同自然終止。二、租賃合同的終止（二）因當(dāng)事人解除合同而終止除《合同法》總則規(guī)定的情形外，還包括：第231條：因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。第232條：當(dāng)事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。（二）因當(dāng)事人解除合同而終止三、租賃合同被解除租賃合同期限雖未屆滿，但出現(xiàn)法定或約定情事，出租人主張解除合同的，主要有這幾種情形：(1)承租人未按照約定的方法或租賃物的性質(zhì)使用、收益租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并請求賠償損失。(2)承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。(3)承租人無正當(dāng)理由未支付或遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。三、租賃合同被解除租賃合同期限雖未屆滿，但出現(xiàn)法定或約定情事(4)因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失，不能實現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。(5)租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。(6)不定期租賃合同，當(dāng)事人可以隨時解除。但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期間之前通知承租人。(4)因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、第四節(jié)租賃合同中的風(fēng)險負擔(dān)一、租賃物的風(fēng)險負擔(dān)租賃物的風(fēng)險負擔(dān)，是指由于不可歸責(zé)于承租人和出租人雙方當(dāng)事人的事由，致使租賃物部分或全部毀損、滅失的，租賃物部分或全部毀損滅失的損失應(yīng)由誰負擔(dān)。除非法律有特別規(guī)定，或當(dāng)事人之間有特別約定，一般由租賃物的所有權(quán)人。租賃合同中的風(fēng)險負擔(dān)采用物主主義。第四節(jié)租賃合同中的風(fēng)險負擔(dān)一、租賃物的風(fēng)險負擔(dān)二、租金的風(fēng)險負擔(dān)租金的風(fēng)險負擔(dān)，是指因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由致使租賃物部分或全部毀損、滅失，從而導(dǎo)致租賃合同部分或全部不能履行時，租金風(fēng)險應(yīng)由誰負擔(dān)的問題。租金風(fēng)險一般由出租人負擔(dān)。二、租金的風(fēng)險負擔(dān)例題1：甲將自己的一套房屋租給乙住，乙又擅自將房屋租給丙住。丙是個飛鏢愛好者，因練飛鏢將房屋的墻面損壞。下列哪些選項是正確的？（多選，2009年卷三第60題）A．甲有權(quán)要求解除與乙的租賃合同B．甲有權(quán)要求乙賠償墻面損壞造成的損失C．甲有權(quán)要求丙搬出房屋D．甲有權(quán)要求丙支付租金答案：ABC例題1：例2：2007年4月2日，王某與丁某約定：王某將一棟房屋出售給丁某，房價20萬元。丁某支付房屋價款后，王某交付了房屋，但沒有辦理產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)登記。丁某接收房屋作了裝修，于2007年5月20日出租給葉某，租期為2年。2007年5月29日，王某因病去世，全部遺產(chǎn)由其子小王繼承。小王于2007年6月將該房屋賣給杜某，并辦理了所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記。請回答1-3題。例2：2007年4月2日，王某與丁某約定：王某將一1.如王某生前或王某死后其繼承人小王欲出賣房屋前向丁某請求返還房屋，下列選項正確的是：A.王某無權(quán)請求丁某返還房屋B.王某有權(quán)請求丁某返還房屋C.小王無權(quán)請求丁某返還房屋D.小王有權(quán)請求丁某返還房屋答案：AC解析：《合同法》135：“出賣人應(yīng)當(dāng)履行向買受人交付標(biāo)的物或者交付提取標(biāo)的物的單證，并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的義務(wù)。”王某應(yīng)承擔(dān)將房屋交付給丁某以及將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給丁某的義務(wù)，因此王某無權(quán)請求丁某返還房屋，A正確，小王作為王某的繼承人，應(yīng)承受王某的權(quán)利及義務(wù)，小王同樣無權(quán)請求丁某返還房屋，故C項正確，1.如王某生前或王某死后其繼承人小王欲出賣房屋前向丁某請求返2.如杜某向丁某、葉某請求返還房屋，下列選項正確的是：A.杜某無權(quán)請求丁某返還房屋B.杜某有權(quán)請求丁某返還房屋C.杜某無權(quán)請求葉某返還房屋D.杜某有權(quán)請求葉某返還房屋答案：BC

2.如杜某向丁某、葉某請求返還房屋，下列選項正確的是：

小王與杜某之間不存在惡意串通，二者之間的房屋買賣合同應(yīng)為有效，雙方已辦理房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記，杜某已合法有效取得房屋的所有權(quán)。杜某可以基于所有物返還請求權(quán)要求丁某返還房屋。A錯誤，B正確。王某依據(jù)買賣合同將房屋交付給丁某后，丁某將其出租給葉某，丁某與葉某之間的房屋租賃合同有效。《合同法》229：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力?！北M管小王通過繼承取得房屋的所有權(quán)，繼而杜某通過買賣取得房屋的所有權(quán)，均不影響葉某的租賃權(quán)，杜某無權(quán)請求葉某返還房屋。C正確，D錯誤。小王與杜某之間不存在惡意串通，二者之間的房屋3.關(guān)于小王和杜某間的房屋買賣，下列選項正確的是：A.交付標(biāo)的物是房屋買賣合同的有效要件B.小王須將所繼承的房屋登記在自己的名下，才能將其所有權(quán)轉(zhuǎn)移給杜某C.房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移自記載于不動產(chǎn)登記薄時發(fā)生效力D.該房屋的利害關(guān)系人可以申請查詢該房屋登記資料答案：BCD3.關(guān)于小王和杜某間的房屋買賣，下列選項正確的是：

《物權(quán)法》29：“因繼承或者受遺贈取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力?！笨梢姡⊥跤?007年5月29日成為房屋的所有權(quán)人。但《物權(quán)法》31：“依照本法第28條至第30條規(guī)定享有不動產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力?！盉項?！段餀?quán)法》14：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力?！盋正確?！段餀?quán)法》18：“權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請查詢、復(fù)制登記資料，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。”D正確?！段餀?quán)法》29：“因繼承或者受遺贈取得物權(quán)的案例分析：李某與劉某簽訂一房屋租賃合同。根據(jù)所學(xué)的《合同法》的知識和相關(guān)法律規(guī)定，回答下列問題：

（1）假如房屋租賃合同的期限為30年，合同是否有效？為什么？

（2）假如租賃期間房屋需要維修，承租人也要求維修，但由于沒有維修，致使房屋側(cè)墻倒塌，造成承租人財產(chǎn)損失，責(zé)任應(yīng)當(dāng)由誰承擔(dān)？為什么？

（3）為了美觀舒適，承租人自己對房屋進行了裝修，要求出租人按照裝修費用的一半支付是否合理？為什么？

（4）承租人經(jīng)出租人同意將房屋轉(zhuǎn)租，承租人和出租人之間的關(guān)系是否解除？為什么？

（5）在承租期間，出租人將房屋出售，是否需要承租人的同意？為什么？

案例分析：答題要點：

（1）合同部分有效，部分無效?！逗贤ā返?14條規(guī)定，租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。

（2）責(zé)任應(yīng)當(dāng)由出租人承擔(dān)?！逗贤ā返?16條規(guī)定，出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。《合同法》第220條規(guī)定，出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外。

（3）不合理?！逗贤ā返?23條規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設(shè)他物。承租人未經(jīng)出租人同意，對租賃物進行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。該承租人沒有得到出租人的同意自己進行裝修，違反法律的規(guī)定，因此要求出租人支付一半的費用是不合理的。

（4）沒有解除?！逗贤ā返?24條規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人和出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效。

（5）不需要承租人的同意。但應(yīng)當(dāng)提前通知承租人?！逗贤ā返?30條規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。

答題要點：

（1）合同部分有效，部分無效?！逗贤ā返?1：案例2：2005年1月1日，甲乙口頭約定，甲承租乙的一套別墅，租期五年，租金一次付清，交付租金后即可入住。洽談時，乙告訴甲屋頂有漏水現(xiàn)象。為了盡快與女友丙結(jié)婚共同生活，甲對此未置可否，付清租金后與丙入住并辦理了結(jié)婚登記。入住后不久別墅屋頂果然漏水，甲要求乙維修，乙認為在訂立合同時已對漏水問題提前作了告知，甲當(dāng)時并無異議，仍同意承租，故現(xiàn)在乙不應(yīng)承擔(dān)維修義務(wù)。于是，甲自購了一批瓦片，找到朋友開的丁裝修公司免費維修。丁公司派工人更換了漏水的舊瓦片，同時按照甲的意思對別墅進行了較大裝修。更換瓦片大約花了10天時間，裝修則用了一個月，乙不知情。更換瓦片時，一名工人不慎摔傷，花去醫(yī)藥費數(shù)千元。2005年6月，由于新?lián)Q瓦片質(zhì)量問題，別墅屋頂出現(xiàn)大面積漏水，造成甲一萬余元財產(chǎn)損失。2006年4月，甲遇車禍去世，丙回娘家居住。半年后丙返回別墅，發(fā)現(xiàn)戊已占用別墅。原來，2004年12月甲曾向戊借款10萬元，并親筆寫了借條，借條中承諾在不能還款時該別墅由戊使用。在戊向乙出示了甲的親筆承諾后，乙同意戊使用該別墅，將房屋的備用鑰匙交付于戊.：案例2：1．甲乙之間租賃合同的期限如何確定？理由是什么？如乙欲解除與甲的租賃合同，應(yīng)如何行使權(quán)利？答：為不定期租賃。租賃期限六個月以上，當(dāng)事人未采取書面形式的，視為不定期租賃。乙可以隨時解除合同，但應(yīng)當(dāng)在合理期限前通知承租人。1．甲乙之間租賃合同的期限如何確定？理由是什么？如乙欲解除與2．別墅維修及費用負擔(dān)問題應(yīng)如何處理？理由是什么？答：（1）甲有權(quán)要求乙在合理期限內(nèi)維修。乙未履行維修義務(wù)，甲可以自行維修，維修費用由乙負擔(dān)。（2）甲的維修屬于無因管理人的行為，由乙承擔(dān)其支出的必要費用。瓦片質(zhì)量問題不影響乙對該項義務(wù)的承擔(dān)。（3）因維修影響了甲的使用，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或延長租期。但裝修期間不在延長租期的范圍。2．別墅維修及費用負擔(dān)問題應(yīng)如何處理？理由是什么？3．甲丁之間存有什么法律關(guān)系？其內(nèi)容和適用規(guī)則如何？摔傷工人的醫(yī)藥費用、損失應(yīng)如何處理？理由是什么？答：（1）甲丁之間屬于無名合同，應(yīng)適用《合同法》總則的相關(guān)規(guī)定，并可參照《合同法》分則或其他法律最相類似的規(guī)定，例如，費用承擔(dān)問題適用贈與合同的規(guī)則，完成工作問題適用承攬合同規(guī)則。（2）應(yīng)由丁承擔(dān)。因為丁為雇主，應(yīng)對雇員在從事雇用活動中遭受的人身損害承擔(dān)賠償責(zé)任。3．甲丁之間存有什么法律關(guān)系？其內(nèi)容和適用規(guī)則如何？摔傷工人4．別墅裝修問題應(yīng)如何處理？理由是什么？答：乙可以要求甲恢復(fù)原狀或賠償損失。理由是承租人未經(jīng)出租人同意，對租賃物進行改裝或增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或賠償損失。5．甲是否有權(quán)請求乙賠償因2005年6月屋頂漏水所受損失？理由是什么？答：無權(quán)。造成第二次漏水是甲自身的原因，乙無過錯，因此損失應(yīng)由甲自行承擔(dān)。4．別墅裝修問題應(yīng)如何處理？理由是什么？6．丙可否行使對別墅的承租使用權(quán)？理由是什么？答：丙有權(quán)對乙主張自己基于原租賃合同對該別墅的承租使用權(quán)。因為承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。

7．丙應(yīng)如何向戊主張自己的權(quán)利？理由是什么？

答：丙有權(quán)請求戊返還原物。因為丙根據(jù)《合同法》的規(guī)定是合法占有人，有權(quán)請求侵占人返還原物。租賃合同知識培訓(xùn)課件

租賃合同租賃合同

第一節(jié)租賃合同概述一、租賃合同的概念和特征（一）概念租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在租賃合同中，交付租賃物供對方使用、收益的一方稱為出租人，使用租賃物并支付租金的一方稱為承租人。第一節(jié)租賃合同概述一、租賃合同的概念和特（二）特征1、租賃合同是轉(zhuǎn)移使用權(quán)、收益權(quán)的合同。

取得的僅是對租賃物的使用收益權(quán)，而非所有權(quán)，這是與買賣合同的根本區(qū)別。同時，承租人不享有對租賃物的處分權(quán)，這是與消費借貸合同的關(guān)鍵區(qū)別。（二）特征1、租賃合同是轉(zhuǎn)移使用權(quán)、收益權(quán)的合同。2、租賃合同是諾成合同、雙務(wù)合同、有償合同。諾成合同在租賃合同中，雙方意思表示一致，合同即告成。雙務(wù)合同出租人負有交付租賃物于他方使用、收益的義務(wù)，承租人有支付租金的義務(wù)，彼此義務(wù)互為對價關(guān)系。有償合同承租人享有租賃物使用權(quán)時必須支付租金。

2、租賃合同是諾成合同、雙務(wù)合同、有償合同。3、租賃合同關(guān)系屬于債權(quán)關(guān)系，但同時具有某些物權(quán)特征。

承租人的租賃權(quán)可以對抗他人：例如：在租賃合同有效期內(nèi)，出租人將財產(chǎn)再租給第三人的行為對承租人無效；又如，在租賃關(guān)系存續(xù)期間，出粗人出賣租賃物于第三人，租賃合同不受影響，對買受人繼續(xù)有效，此為所謂的“買賣不破租賃”。即在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使所有權(quán)人將租賃物讓與他人，對租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓不以買賣為限?！逗贤ā?29條：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力”。該原則主要適用于土地、房屋等不動產(chǎn)的租賃。3、租賃合同關(guān)系屬于債權(quán)關(guān)系，但同時具有某些物權(quán)特征。二、租賃合同的標(biāo)的物

租賃合同的標(biāo)的物簡稱租賃物，是租賃合同的重要構(gòu)成要素，是指出租人于合同生效后應(yīng)交付承租人使用、收益的物。1、賃合同的性質(zhì)決定了該動產(chǎn)一般應(yīng)為不可代替物以及非消耗物，應(yīng)當(dāng)是耐用消費品而不是易耗消費品。2、應(yīng)當(dāng)時獨立物而不是附著物。3、應(yīng)當(dāng)是特定物，而不是種類物。4、租賃合同的標(biāo)的物一般為現(xiàn)存的物，應(yīng)當(dāng)是有形財產(chǎn)。5、租租賃合同的標(biāo)的物應(yīng)具有合法性。二、租賃合同的標(biāo)的物租賃合同的標(biāo)的物簡稱租賃物，三、租賃合同的分類（一）不動產(chǎn)租賃合同和動產(chǎn)租賃合同動產(chǎn)租賃是指以動產(chǎn)為租賃物的租賃。不動產(chǎn)租賃包括房屋租賃和土地使用權(quán)租賃等。（二）特殊租賃合同和一般租賃合同特殊租賃是相對于一般租賃而言的，指法律有特別要求的租賃，例如，房地產(chǎn)管理法律對房地產(chǎn)的租賃、海商法對船舶的租賃以及航空法對航空器的租賃等都有特殊的規(guī)定。三、租賃合同的分類（一）不動產(chǎn)租賃合同和動產(chǎn)租賃合同（三）定期租賃合同和不定期租賃合同

當(dāng)事人可以在租賃合同中約定租賃期間，沒有約定租賃期間的則為不定期租賃。對于不定期租賃，任何一方當(dāng)事人都有權(quán)依自己的意愿隨時解除合同，但在解除合同之前，應(yīng)預(yù)先通知對方。但是，無論是否約定租賃期間，租賃期間都受20年法定期間的限制。

（三）定期租賃合同和不定期租賃合同四、租賃合同的特別效力（一）承租人獲取租賃物收益的權(quán)利根據(jù)《合同法》第225條的規(guī)定，在租賃期間因占有、使用租賃物獲得的收益，歸承租人所有，但當(dāng)事人另有約定的除外。（二）租賃權(quán)的物權(quán)化在房屋等財產(chǎn)的租賃關(guān)系中，租賃物所有權(quán)在租賃期間內(nèi)的轉(zhuǎn)移并不影響承租人的權(quán)利，原租賃合同對受讓租賃物的第三人仍然有效，該第三人不得解除租賃合同，此即“買賣不破租賃”原則。它使租賃權(quán)具有了對抗第三人的效力。這種情況被稱為“租賃權(quán)的物權(quán)化”或“債權(quán)的物權(quán)化”。四、租賃合同的特別效力（一）承租人獲取租賃物收益的權(quán)利（三）房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)所謂房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)，是指當(dāng)出租人出賣房屋時，承租人在同等條件下，依法享有優(yōu)先于其他人購買房屋的權(quán)利。

《合同法》第230條確認，出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)（3個月）通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。注意：

在房屋租賃合同中，承租人在租賃期間死亡的，其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋，并享有此項優(yōu)先購買權(quán)。（三）房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)所謂房屋承租人的優(yōu)先購五、租賃合同的主要條款

“租賃合同的內(nèi)容包括租賃物的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款”（《合同法》第213條）。（一）租賃財產(chǎn)（二）租賃財產(chǎn)的用途（三）租賃期限（四）租金及其支付期限和方式（五）租賃物維修（六）違約責(zé)任五、租賃合同的主要條款“租賃合同的內(nèi)容包括租賃物的房屋租賃合同格式出租人（以下簡稱甲方）：承租人（以下簡稱乙方）：甲、乙雙方當(dāng)事人經(jīng)充分協(xié)商，達成房屋租賃合同如下：一、該房屋位于，臥室1間，獨立廚房及衛(wèi)生間，使用面積：約平方米，房屋質(zhì)量良好。甲方提供室內(nèi)設(shè)施有：。二、租賃期共個月，從年月日起至年月日止。三、該房屋月租金為人民幣圓整（￥），交納期限為每交納一次，每次交納人民幣圓整（￥），首期租金在年月日付清，以后每期租金需提前一個月續(xù)交。

房屋租賃合同格式出租人（以下簡稱甲方）：四、乙方向甲方交付保證金人民幣圓整，與首次房租一起交付甲方。該保證金應(yīng)在該合同終止時全額退還乙方。五、租賃期間的水、電、煤氣費用，由乙方自付。有線電視費用由乙方直接交給甲方，物業(yè)管理費由甲方承擔(dān)。六、乙方有下列情況之一的，甲方可以終止合同，收回房屋。1、乙方未經(jīng)甲方許可擅自將房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)借的；2、乙方利用承租房屋進行非法活動，損害社會公共利益，產(chǎn)生噪音，影響辦公及樓上居民生活的；3、乙方拖欠租金的。七、租賃期滿前，如甲方或乙方其中任何一方欲終止合同，需提前一個月告知對方。四、乙方向甲方交付保證金人民幣圓整，與首次房租一起交付甲方八、乙方在租賃期間不得對其房屋結(jié)構(gòu)進行任何改動。九、租賃期間如房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，應(yīng)由甲方負責(zé)修繕。十、房屋如因不可抗力的原因?qū)е職p和造成承租方損失的，雙方互不承擔(dān)責(zé)任。十一、如遇爭議的問題，雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成，依法處理。本合同經(jīng)雙方簽字后生效，本合同一式貳份，甲方、乙方各執(zhí)一份。甲方：（簽字）乙方：（簽字）身份證號：身份證號：聯(lián)系方式：聯(lián)系方式：年月日八、乙方在租賃期間不得對其房屋結(jié)構(gòu)進行任何改動。六、租賃合同的期限《合同法》第214條：租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年?！逗贤ā返?15條：租賃合同訂立可以采用書面形式，也可以采用口頭形式，但是如果租賃期限6個月以上的，要采用書面形式，否則視為不定期租賃，雙方均可以隨時通知解除合同。六、租賃合同的期限《合同法》第214條：租賃期限不得超過二十課堂演練例1：張某于1月租住何某一套房屋，租期一年。半年后何某出國，租期屆滿，何某未做任何表示。次年三月何某歸來，要求張某立即搬出。下列選項哪個是正確的？A.雙方?jīng)]有續(xù)訂合同，租賃關(guān)系消滅B.次年1至3月，雙方存在無償合同關(guān)系C.次年1月起，原合同應(yīng)視為續(xù)訂一年D.次年1月起，該合同轉(zhuǎn)變?yōu)椴欢ㄆ谧赓U答案：D

課堂演練例1：張某于1月租住何某一套房屋，租期一年。半年后何例2：甲將其所有的房屋出租給乙，雙方口頭約定租金為每年5萬元，乙可以一直承租該房屋，直至乙去世。房屋出租后的第二年，乙為了經(jīng)營酒店，經(jīng)甲同意，對該房屋進行了裝修，共花費6萬元。一天晚上，一失控的汽車撞到該房屋，致使其臨街的玻璃墻毀損，肇事司機駕車逃逸，乙要求甲維修，甲拒絕，乙便自行花費1萬元予以維修。現(xiàn)甲乙發(fā)生糾紛，均欲解除合同，但就如何解除意見不一。請回答以下1－3題。

例2：甲將其所有的房屋出租給乙，雙方口頭約定租金為每年5萬元1.對于乙對房屋的裝修費用，若甲乙達不成協(xié)商一致，應(yīng)如何處理？

A.由乙無條件拆除，費用由乙自理

B.裝修物歸甲所有，且甲無須支付費用

C.裝修物歸甲所有，且甲應(yīng)當(dāng)支付全部裝修費用

D.若裝修物可以拆除則拆除，不能拆除的，可折價后歸甲所有答案：D《民通意見》86：“非產(chǎn)權(quán)人在使用他人的財產(chǎn)上增添附屬物，財產(chǎn)所有人同意增添，并就財產(chǎn)返還時附屬物如何處理有約定的，按約定辦理；沒有約定又協(xié)商不成，能夠拆除的，可以責(zé)令拆除；不能拆除的，也可以折價歸財產(chǎn)所有人；造成財產(chǎn)所有人損失的，應(yīng)當(dāng)負賠償責(zé)任。”

1.對于乙對房屋的裝修費用，若甲乙達不成協(xié)商一致，應(yīng)如何處理2.對于乙對玻璃墻的維修及其費用應(yīng)如何處理？

A.由甲承擔(dān)維修費用

B.由乙承擔(dān)維修費用

C.由甲乙分擔(dān)維修費用

D.由甲承擔(dān)大部分維修費用，乙承擔(dān)小部分維修費用答案：A《合同法》210：“承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長租期?！?/p>

2.對于乙對玻璃墻的維修及其費用應(yīng)如何處理？

A.由甲承3.若本案中雙方未約定租賃期限，甲乙雙方又無法就租賃期限協(xié)議補充，下列關(guān)于合同解除的何種說法是正確的？

A.甲無權(quán)隨時解除合同

B.甲可以隨時解除租賃合同，但應(yīng)在合理期限之前通知乙

C.乙可以隨時解除租賃合同

D.若合同解除，乙仍應(yīng)支付解除之前實際租賃期限的租金答案：BCD《合同法》232：“當(dāng)事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第61條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。”3.若本案中雙方未約定租賃期限，甲乙雙方又無法就租賃期限協(xié)議第二節(jié)租賃合同當(dāng)事人的義務(wù)和權(quán)利一、出租人的主要義務(wù)和權(quán)利（一）主要義務(wù)1、租賃物交付及保持義務(wù)。

“出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途”（《合同法》第216條）否則構(gòu)成根本違約，承租人可解除合同。例：甲租賃給乙汽車一輛，交給乙后，汽車發(fā)動不起來。經(jīng)查汽車發(fā)動機已經(jīng)報廢。答：甲構(gòu)成根本違約，乙可以解除合同第二節(jié)租賃合同當(dāng)事人的義務(wù)和權(quán)利一、出租人的主要義務(wù)和權(quán)利2、出租人的維修義務(wù)?！逗贤ā返?20條規(guī)定：“出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外?！钡?21條規(guī)定：“承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修，出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長租期?！?、出租人的維修義務(wù)。3、權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)。

權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)，是指出租人應(yīng)當(dāng)擔(dān)保不因第三人對租賃物主張權(quán)利，而影響承租人租賃物的使用、收益。權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)是法定義務(wù)。

《合同法》第228條規(guī)定：“因第三人主張權(quán)利，致使承租人不能對租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。”第三人主張的權(quán)利可以是所有權(quán)、擔(dān)保物權(quán)和用益物權(quán)。

（二）出租人的權(quán)利收取租金及在租賃合同終止時要求返還租賃物3、權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)。二、承租人的主要義務(wù)和權(quán)利（一）承租人的主要義務(wù)1、按約定使用與按性質(zhì)使用?！逗贤ā返?17條規(guī)定：“承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的方法使用租賃物。對租賃物的使用方法沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，應(yīng)當(dāng)按照租賃物的性質(zhì)使用?！薄逗贤ā返?19條規(guī)定：“承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失?！倍⒊凶馊说闹饕x務(wù)和權(quán)利（一）承租人的主要義務(wù)2、妥善保管的義務(wù)。

《合同法》第222條規(guī)定：“承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任”。3、不任意改善、增設(shè)的義務(wù)。

《合同法》第223條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設(shè)他物。承租人未經(jīng)出租人同意，對租賃物進行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。”2、妥善保管的義務(wù)。4、租金支付義務(wù)

租金的支付，是承租人的主要義務(wù)。承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的時間、數(shù)額和方式交付租金?！逗贤ā返?26條規(guī)定：“承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金。對支付期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第61條的規(guī)定仍不能確定，租賃期間不滿1年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時支付；租賃期間1年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆1年時支付，剩余期間不滿1年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時支付。”

《合同法》第227條規(guī)定：“承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同?！卑凑赵摋l規(guī)定，出租人應(yīng)當(dāng)先催告，在催告無效果時，才能通知出租人解除合同。

4、租金支付義務(wù)5、返還租賃物義務(wù)。

“租賃期間屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)”（《合同法》第235條）。

租賃期間屆滿或者租賃合同因解除終止，承租人應(yīng)當(dāng)返還原物，但返還原物并不等同于原狀返還，因為即使是正常使用，租賃物也會有磨損、老化等損耗，以至于價值降低。因此，返還的租賃物符合約定的狀態(tài)即可，如果對返還的租賃物的狀態(tài)沒有約定，返還的租賃物應(yīng)符合按約定或者按租賃物的性質(zhì)使用后狀態(tài)。

5、返還租賃物義務(wù)。

（二）承租人的主要權(quán)利1、要求出租人在合理期限內(nèi)維修2、經(jīng)出租人同意，對租賃物進行改善或增設(shè)他物3、經(jīng)出租人同意，轉(zhuǎn)租4、收益權(quán)——在租賃期間因占有、使用租賃物獲得的收益，歸承租人所有，但當(dāng)事人另有約定的除外。5、買賣不破租賃——租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。6、優(yōu)先購買權(quán)7、解除權(quán)8、租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租期為不定期。（二）承租人的主要權(quán)利馮某與張某口頭約定將一處門面房租給張某，租期2年，租金每月1000元。合同履行1年后，張某向馮某提出能否轉(zhuǎn)租給翁某，馮表示同意。張某遂與翁某達成租期1年、月租金1200元的口頭協(xié)議。翁某接手后，擅自拆除了門面房隔墻，馮某得知后欲收回房屋。下列選項哪些是正確的？

A.馮某與張某間的租賃合同為不定期租賃

B.張某將房屋轉(zhuǎn)租后，馮某有權(quán)按每月1200元向張某收取租金

C.馮某有權(quán)要求張某恢復(fù)原狀或賠償損失

D.馮某有權(quán)要求翁某承擔(dān)違約責(zé)任答案：AC馮某與張某口頭約定將一處門面房租給張某，租期2年，租金每A對，合同法第215條規(guī)定，租賃期限六個月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。

C對，合同法第224條規(guī)定，“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失?！薄俺凶馊宋唇?jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。”BD錯，馮某與翁某之間不存在合同關(guān)系。

A對，合同法第215條規(guī)定，租賃期限六個月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書某甲將私房三間出租給某乙，租期為2年，在租期內(nèi)，某甲又與某丙簽定了私房三間的買賣合同。下列論述中正確的是：

A.某甲與某丙所簽訂的合同無效，因為某甲未取得某乙的同意

B.某甲應(yīng)當(dāng)提前三個月通知某乙房屋將要出售

C.某乙在同等條件下有權(quán)優(yōu)先于某丙購買房屋

D.如某丙購得了房屋，則其有權(quán)決定原甲乙之間的房屋租賃合同是否繼續(xù)執(zhí)行答案：BC某甲將私房三間出租給某乙，租期為2年，在租期內(nèi)，某甲又《合同法》第230條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利?！薄睹裢ㄒ庖姟返?18條亦規(guī)定：“出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效?！盇排除，BC當(dāng)選?！逗贤ā返?29條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力?！笔撬^“買賣不破租賃”。D不選?！逗贤ā返?30條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣（二）租賃合同內(nèi)容的變更租賃合同內(nèi)容的變更一般是由出租人和承租人協(xié)商確定，也可以依據(jù)法律規(guī)定，直接請求法院、仲裁機關(guān)予以變更。第231條因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。

（二）租賃合同內(nèi)容的變更租賃合同內(nèi)容的變更一般是第三節(jié)租賃合同的主體變更與終止一、租賃合同的主體變更（一）出租人的變更租賃關(guān)系存續(xù)期間，出租人死亡的，由其繼承人取得出租人資格租賃合同因期限屆滿而終止第二百三十六條租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。第三節(jié)租賃合同的主體變更與終止一、租賃合同的主體變更（二）承租人的變更1.租賃權(quán)的法定轉(zhuǎn)讓第234條：承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。2.租賃權(quán)的約定轉(zhuǎn)讓需符合合同債權(quán)債務(wù)轉(zhuǎn)讓的一般要求。與轉(zhuǎn)租不同，租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓后，原承租人即退出租賃關(guān)系。（二）承租人的變更二、租賃合同的終止（一）因期限屆滿而終止第236條：租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。在期限屆滿未續(xù)簽合同，又無上述情形時，租賃合同自然終止。二、租賃合同的終止（二）因當(dāng)事人解除合同而終止除《合同法》總則規(guī)定的情形外，還包括：第231條：因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。第232條：當(dāng)事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。（二）因當(dāng)事人解除合同而終止三、租賃合同被解除租賃合同期限雖未屆滿，但出現(xiàn)法定或約定情事，出租人主張解除合同的，主要有這幾種情形：(1)承租人未按照約定的方法或租賃物的性質(zhì)使用、收益租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并請求賠償損失。(2)承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。(3)承租人無正當(dāng)理由未支付或遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。三、租賃合同被解除租賃合同期限雖未屆滿，但出現(xiàn)法定或約定情事(4)因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失，不能實現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。(5)租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。(6)不定期租賃合同，當(dāng)事人可以隨時解除。但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期間之前通知承租人。(4)因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、第四節(jié)租賃合同中的風(fēng)險負擔(dān)一、租賃物的風(fēng)險負擔(dān)租賃物的風(fēng)險負擔(dān)，是指由于不可歸責(zé)于承租人和出租人雙方當(dāng)事人的事由，致使租賃物部分或全部毀損、滅失的，租賃物部分或全部毀損滅失的損失應(yīng)由誰負擔(dān)。除非法律有特別規(guī)定，或當(dāng)事人之間有特別約定，一般由租賃物的所有權(quán)人。租賃合同中的風(fēng)險負擔(dān)采用物主主義。第四節(jié)租賃合同中的風(fēng)險負擔(dān)一、租賃物的風(fēng)險負擔(dān)二、租金的風(fēng)險負擔(dān)租金的風(fēng)險負擔(dān)，是指因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由致使租賃物部分或全部毀損、滅失，從而導(dǎo)致租賃合同部分或全部不能履行時，租金風(fēng)險應(yīng)由誰負擔(dān)的問題。租金風(fēng)險一般由出租人負擔(dān)。二、租金的風(fēng)險負擔(dān)例題1：甲將自己的一套房屋租給乙住，乙又擅自將房屋租給丙住。丙是個飛鏢愛好者，因練飛鏢將房屋的墻面損壞。下列哪些選項是正確的？（多選，2009年卷三第60題）A．甲有權(quán)要求解除與乙的租賃合同B．甲有權(quán)要求乙賠償墻面損壞造成的損失C．甲有權(quán)要求丙搬出房屋D．甲有權(quán)要求丙支付租金答案：ABC例題1：例2：2007年4月2日，王某與丁某約定：王某將一棟房屋出售給丁某，房價20萬元。丁某支付房屋價款后，王某交付了房屋，但沒有辦理產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)登記。丁某接收房屋作了裝修，于2007年5月20日出租給葉某，租期為2年。2007年5月29日，王某因病去世，全部遺產(chǎn)由其子小王繼承。小王于2007年6月將該房屋賣給杜某，并辦理了所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記。請回答1-3題。例2：2007年4月2日，王某與丁某約定：王某將一1.如王某生前或王某死后其繼承人小王欲出賣房屋前向丁某請求返還房屋，下列選項正確的是：A.王某無權(quán)請求丁某返還房屋B.王某有權(quán)請求丁某返還房屋C.小王無權(quán)請求丁某返還房屋D.小王有權(quán)請求丁某返還房屋答案：AC解析：《合同法》135：“出賣人應(yīng)當(dāng)履行向買受人交付標(biāo)的物或者交付提取標(biāo)的物的單證，并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的義務(wù)。”王某應(yīng)承擔(dān)將房屋交付給丁某以及將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給丁某的義務(wù)，因此王某無權(quán)請求丁某返還房屋，A正確，小王作為王某的繼承人，應(yīng)承受王某的權(quán)利及義務(wù)，小王同樣無權(quán)請求丁某返還房屋，故C項正確，1.如王某生前或王某死后其繼承人小王欲出賣房屋前向丁某請求返2.如杜某向丁某、葉某請求返還房屋，下列選項正確的是：A.杜某無權(quán)請求丁某返還房屋B.杜某有權(quán)請求丁某返還房屋C.杜某無權(quán)請求葉某返還房屋D.杜某有權(quán)請求葉某返還房屋答案：BC

2.如杜某向丁某、葉某請求返還房屋，下列選項正確的是：

小王與杜某之間不存在惡意串通，二者之間的房屋買賣合同應(yīng)為有效，雙方已辦理房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記，杜某已合法有效取得房屋的所有權(quán)。杜某可以基于所有物返還請求權(quán)要求丁某返還房屋。A錯誤，B正確。王某依據(jù)買賣合同將房屋交付給丁某后，丁某將其出租給葉某，丁某與葉某之間的房屋租賃合同有效。《合同法》229：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力?！北M管小王通過繼承取得房屋的所有權(quán)，繼而杜某通過買賣取得房屋的所有權(quán)，均不影響葉某的租賃權(quán)，杜某無權(quán)請求葉某返還房屋。C正確，D錯誤。小王與杜某之間不存在惡意串通，二者之間的房屋3.關(guān)于小王和杜某間的房屋買賣，下列選項正確的是：A.交付標(biāo)的物是房屋買賣合同的有效要件B.小王須將所繼承的房屋登記在自己的名下，才能將其所有權(quán)轉(zhuǎn)移給杜某C.房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移自記載于不動產(chǎn)登記薄時發(fā)生效力D.該房屋的利害關(guān)系人可以申請查詢該房屋登記資料答案：BCD3.關(guān)于小王和杜某間的房屋買賣，下列選項正確的是：

《物權(quán)法》29：“因繼承或者受遺贈取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力。”可見，小王于2007年5月29日成為房屋的所有權(quán)人。但《物權(quán)