《城市小區(qū)物業(yè)管理研究》開(kāi)題報(bào)告文獻(xiàn)綜述9200字

城市小區(qū)物業(yè)管理研究開(kāi)題報(bào)告文獻(xiàn)綜述目錄TOC\o"1-2"\h\u296401摘要 152612立論依據(jù) 2306092.1研究問(wèn)題的由來(lái) 2207902.2與選題有關(guān)的國(guó)內(nèi)外研究綜述 210602.3選題的目的與意義 851102.4擬解決的關(guān)鍵問(wèn)題 9292163研究?jī)?nèi)容 9226464研究對(duì)象（試驗(yàn)材料）、研究方法與技術(shù)路線 9260864.1研究對(duì)象 9295454.2研究方法 99815工作基礎(chǔ)和已有進(jìn)展 11226296計(jì)劃研究進(jìn)度 11305087預(yù)期目標(biāo) 11316488創(chuàng)新之處 11269719參考文獻(xiàn) 121摘要自1981年成立以來(lái)，深圳市第一家物業(yè)管理公司在30年的發(fā)展中，特別是在“互聯(lián)網(wǎng)+”和“供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革”的浪潮下，在國(guó)家物業(yè)管理水平的飛速發(fā)展下，取得了長(zhǎng)足的發(fā)展。孝感由于其特殊的歷史發(fā)展,大規(guī)模的城市開(kāi)發(fā)和建設(shè)起步較晚,雖然近年來(lái)在企業(yè)數(shù)量、服務(wù)水平,發(fā)展很快,營(yíng)業(yè)利潤(rùn),等在湖北省的前沿,但是根據(jù)研究結(jié)論,孝感物業(yè)管理企業(yè)面臨的一些常見(jiàn)問(wèn)題和外部環(huán)境,限制其發(fā)展。解決這些問(wèn)題，為企業(yè)提供服務(wù)水平的路徑，是本文的目的。根據(jù)孝感物業(yè)管理企業(yè)為對(duì)象,具體研究?jī)?nèi)容如下:首先,通過(guò)文獻(xiàn)研究,梳理的物業(yè)管理、物業(yè)管理公司、業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理協(xié)會(huì)的概念,總結(jié)了不同的物業(yè)管理、專業(yè)、服務(wù)特點(diǎn)、市場(chǎng)性、主動(dòng);其次,使用的研究方法分析孝感物業(yè)管理企業(yè)的基本情況,在面對(duì)業(yè)主自治的制度政策形勢(shì)和情況和行業(yè)協(xié)會(huì),分析當(dāng)前孝感物業(yè)管理企業(yè)自身和外部環(huán)境方面,存在一些問(wèn)題,如人員素質(zhì)相對(duì)較低,企業(yè)服務(wù)能力相對(duì)不足,服務(wù)費(fèi)很難生存,企業(yè)發(fā)展相對(duì)不足,低社會(huì)認(rèn)可的企業(yè),業(yè)主自治程度相對(duì)較弱,不完美的政策,促進(jìn)行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)展需要;第三，運(yùn)用案例研究法，對(duì)物業(yè)管理模式進(jìn)行分析，從中得到啟示，探索物業(yè)的先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)和豐富多彩的生活財(cái)產(chǎn)。最后，針對(duì)這些問(wèn)題，結(jié)合相關(guān)城市的工作實(shí)踐和經(jīng)驗(yàn)，努力提高企業(yè)員工的素質(zhì)，提高企業(yè)管理水平，完善行業(yè)政策，利用行業(yè)協(xié)會(huì)助力企業(yè)發(fā)展提出相應(yīng)的對(duì)策。2立論依據(jù)2.1研究問(wèn)題的由來(lái)隨著社會(huì)工業(yè)化和城市化的發(fā)展，物業(yè)管理服務(wù)于19世紀(jì)60年代在英國(guó)誕生，在現(xiàn)代國(guó)家發(fā)展迅速。中國(guó)改革開(kāi)放后，第一家物業(yè)管理公司于1981年在深圳成立，物業(yè)管理模式正式進(jìn)入中國(guó)內(nèi)地。近年來(lái),隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展,世界上第二個(gè)經(jīng)濟(jì),提高人民生活水平和質(zhì)量,住房商品化、住宅社區(qū)已經(jīng)成為老百姓最常見(jiàn)的的生活方式,享受物業(yè)管理服務(wù)已經(jīng)成為一個(gè)必須是人們生活的基本需求。同時(shí)，物業(yè)管理已成為城市管理的一部分，對(duì)人們的工作和生活方式產(chǎn)生了深刻的影響，也促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。中國(guó)的物業(yè)管理服務(wù)業(yè)隨著住房商品化而產(chǎn)生，具有深厚的社會(huì)、公益性和市場(chǎng)化特征，服務(wù)內(nèi)容包括房屋維修、園林綠化、安全、衛(wèi)生、基礎(chǔ)工作等。物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)經(jīng)歷了30多年的發(fā)展，行業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，企業(yè)和員工的數(shù)量也在迅速攀升。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2014年底，全國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)約10.5個(gè)，管理服務(wù)部門:總建筑面積約164.5億平方米，員工711萬(wàn)人，行業(yè)營(yíng)業(yè)收入約3500億元。然而，物業(yè)管理服務(wù)將存在于企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中:住房建設(shè)質(zhì)量差、公共設(shè)施缺乏、開(kāi)發(fā)商承諾及時(shí)實(shí)施和銷售服務(wù)，導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)出現(xiàn)非經(jīng)營(yíng)性問(wèn)題。由于服務(wù)滿意度低，業(yè)主也會(huì)拒絕支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，而物業(yè)企業(yè)由于法律法規(guī)不健全、維權(quán)成本高而不能滿足。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)管理模式單一，服務(wù)內(nèi)容簡(jiǎn)單，創(chuàng)收機(jī)制不靈活，人力資源、物業(yè)管理企業(yè)面臨困境、物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展面臨前所未有的困難。物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)迫切需要不斷上漲的勞動(dòng)力成本，業(yè)主不斷提高大背景的生活需求，創(chuàng)新的商業(yè)模式，提高服務(wù)質(zhì)量，規(guī)范行業(yè)，積極探索科學(xué)技術(shù)，專業(yè)的現(xiàn)代物業(yè)管理服務(wù)模式。2.2與選題有關(guān)的國(guó)內(nèi)外研究綜述2.2.1國(guó)內(nèi)研究進(jìn)展及主要特點(diǎn)中國(guó)現(xiàn)代物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)起步較晚，并于20世紀(jì)80年代引入內(nèi)地。在過(guò)去的四十年里,物業(yè)管理已經(jīng)廣泛的發(fā)展符合社會(huì)改革的過(guò)程在中國(guó)住房市場(chǎng)和住房管理(表1),房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,中國(guó)的物業(yè)管理也發(fā)展迅速,但它仍然是發(fā)展的初級(jí)階段。根據(jù)我國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)，截至2014年底，我國(guó)共有約107000家從事物業(yè)管理服務(wù)的公司，物業(yè)管理服務(wù)從業(yè)人員多達(dá)600萬(wàn)人，2015年物業(yè)管理行業(yè)收入超過(guò)8100億元。數(shù)量從宏觀層面我國(guó)企業(yè)物業(yè)管理服務(wù)人員等,但是,從微觀層面分析,中國(guó)房地產(chǎn)管理是管理水平不高,服務(wù)內(nèi)容單一,大量系統(tǒng)機(jī)制設(shè)計(jì)、管理科學(xué)和技術(shù)水平不高,加上我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、物業(yè)管理法律體系建設(shè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境等因素的限制,中國(guó)物業(yè)管理發(fā)展不可避免的矛盾和問(wèn)題的季節(jié),許多方面還需要實(shí)踐和科學(xué)的探索,并不斷改進(jìn)和完善。目前我國(guó)物業(yè)管理服務(wù)存在的問(wèn)題如下:時(shí)期行業(yè)概況行業(yè)特點(diǎn)房地產(chǎn)起步期（1978年-1991年）住房制度改革剛剛起步，提出住房商品化概念，并在部門城市試點(diǎn)開(kāi)展。單位或房管所對(duì)房屋管理為主，輔以少量物業(yè)企業(yè)管理，這一時(shí)期物業(yè)管理服務(wù)形式內(nèi)容單一房地產(chǎn)探索、穩(wěn)步推進(jìn)期（1992年-2003年）國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和住房補(bǔ)貼貨幣化后刺激了房地產(chǎn)發(fā)展，經(jīng)濟(jì)適用房或租賃租房在主導(dǎo)地位房地產(chǎn)快速發(fā)展期（2004至今）經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及個(gè)人對(duì)居住環(huán)境的追究，個(gè)人消費(fèi)住房逐漸增加，并占主導(dǎo)地位物業(yè)管理完全市場(chǎng)化，由物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)收取物業(yè)管理費(fèi)用，并提供相應(yīng)管理服務(wù)。圖一（1）我國(guó)物業(yè)管理法制建設(shè)滯后物業(yè)管理法律制度規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本行為準(zhǔn)則,其規(guī)范和理順?lè)康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和責(zé)任關(guān)系的調(diào)整和協(xié)調(diào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)管理公司,債務(wù)之間的關(guān)系。只有在明確的權(quán)力和責(zé)任的法律管理體系之間建立明確的產(chǎn)權(quán)和責(zé)任，才能更好地維護(hù)各方的權(quán)益，為物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的健康發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境。然而，由于歷史原因的物業(yè)管理，法律建設(shè)滯后。盡管“物權(quán)法”、“物業(yè)管理?xiàng)l例”,“住宅專項(xiàng)維修資金管理方法”,和物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法頒布一系列的政策和法規(guī)規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)市場(chǎng)的行為在中國(guó)和秩序,在一定程度上豐富和完善物業(yè)管理法律法規(guī)在中國(guó),然而,我國(guó)仍然缺乏法律規(guī)范的行為,物業(yè)管理,物業(yè)管理法律本身存在重疊,沖突,即使對(duì)于明確雙方權(quán)利和義務(wù),利用角色之間的關(guān)系是有限的,同時(shí),利率低,很多法律法規(guī)是周期性或過(guò)渡法律文件,導(dǎo)致矛盾十分突出物業(yè)管理在我國(guó),多年的發(fā)展積累了大量的矛盾無(wú)法解決。（2）服務(wù)內(nèi)容單一，管理理念落后我國(guó)大多數(shù)企業(yè)物業(yè)管理服務(wù)只提供基本的管理維護(hù)、鄉(xiāng)村綠色、健康、安全等基本服務(wù),提供個(gè)性化的專業(yè)服務(wù),很難滿足人民的需要日益競(jìng)爭(zhēng)致富生活,所以很多房地產(chǎn)公司的建立并不是專業(yè)的技術(shù)和服務(wù)能力,很多物業(yè)管理企業(yè)是由開(kāi)發(fā)人員自己建立的,或由單位重組進(jìn)化而來(lái)的,不是獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)體。從專業(yè)的質(zhì)量,我國(guó)物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)工人、老,程度較低,缺乏長(zhǎng)期的職業(yè)技能培訓(xùn),同時(shí),商業(yè)技能鑒定也處于虧損狀態(tài),這些因素嚴(yán)重影響了企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量的物業(yè)管理服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)理念，很少有企業(yè)業(yè)主的需求，很少有公司滿足需求，維護(hù)業(yè)主的權(quán)益，業(yè)主從實(shí)施的角度來(lái)提高企業(yè)效益，很少有企業(yè)從創(chuàng)意到打造品牌企業(yè)物業(yè)管理服務(wù)。物業(yè)管理收費(fèi)制度不規(guī)范物業(yè)管理費(fèi)的支付不僅與物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)和收益有關(guān)，而且與業(yè)主權(quán)益有關(guān)。因?yàn)橹袊?guó)的房地產(chǎn)管理系統(tǒng)并不完美,法律法規(guī)滯后,物業(yè)管理費(fèi)用存在很長(zhǎng)一段時(shí)間使用不透明,使用過(guò)程不影響所有者監(jiān)督,導(dǎo)致業(yè)主一方面不相信物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理和操作,另一方面認(rèn)為物業(yè)管理費(fèi)用過(guò)高,導(dǎo)致業(yè)主拒絕支付物業(yè)管理費(fèi)用,所以無(wú)法投遞,工資少,不要支付管理費(fèi)是中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的普遍現(xiàn)象;由于業(yè)主不支付、支付較少、非交付物業(yè)管理費(fèi)給物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理帶來(lái)的資金不足、常年虧損等問(wèn)題，業(yè)主也難以及時(shí)提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)。因此，支付制度不規(guī)范，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的矛盾無(wú)法得到緩解，處于惡性循環(huán)之中，這已成為房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的主要瓶頸之一。（4）專業(yè)化程度過(guò)低物業(yè)管理涉及業(yè)主日常生活的方方面面，物業(yè)服務(wù)專業(yè)化程度直接影響業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的滿意度。國(guó)外房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)表明，物業(yè)服務(wù)專業(yè)化是物業(yè)管理的基礎(chǔ)。由于缺乏合格的審計(jì)管理，物業(yè)管理企業(yè)很少重視專業(yè)服務(wù)隊(duì)伍的建設(shè)。物業(yè)管理不同于一般的管理，它需要大量的人才、服務(wù)意識(shí)和質(zhì)量。為了降低運(yùn)營(yíng)成本，企業(yè)員工的專業(yè)技能培訓(xùn)基本上是空的，所以中國(guó)物業(yè)管理專業(yè)團(tuán)隊(duì)的形成還沒(méi)有形成。我國(guó)的物業(yè)服務(wù)專業(yè)建設(shè)還處于起步階段，難以提供專業(yè)的服務(wù)。整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范化和專業(yè)化需要明確的法律法規(guī)，所以物業(yè)管理法律的建設(shè)是非常迫切的。2.2.2國(guó)外研究進(jìn)展及主要觀點(diǎn)世界上的物業(yè)管理行業(yè)被稱為“芝加哥建筑經(jīng)理人組織”，標(biāo)志著其代表喬治·a·霍爾特的誕生，因此學(xué)術(shù)界作為20世紀(jì)初的美國(guó)的財(cái)產(chǎn)管理。芝加哥的“建筑管理組織”發(fā)展成為美國(guó)的“建筑業(yè)主組織”。類似的建筑業(yè)主在20世紀(jì)的韓國(guó)、法國(guó)和英國(guó)等國(guó)也有組織。在過(guò)去的100年里，國(guó)外的物業(yè)管理理論和制度已經(jīng)成熟。（1）物業(yè)管理法律法規(guī)比較健全歐美發(fā)達(dá)國(guó)家的物業(yè)管理法律法規(guī)相對(duì)完善。公司運(yùn)營(yíng)管理的基本屬性和行為不受政府干預(yù),發(fā)達(dá)國(guó)家通過(guò)建立完善的物業(yè)管理法律體系來(lái)規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)之間的關(guān)系和物業(yè)管理企業(yè)的行為,已經(jīng)清楚的性質(zhì)不同的對(duì)象如用戶和物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任、權(quán)利和利益關(guān)系。美國(guó)政府劃分的建筑所有權(quán)法是美國(guó)各州財(cái)產(chǎn)管理的立法依據(jù)，它對(duì)各方的責(zé)任、權(quán)利和利益有明確的規(guī)定。新加坡新修訂的《土地所有權(quán)法》詳細(xì)說(shuō)明了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和房主的權(quán)利和義務(wù)。這些國(guó)家的法律法規(guī)對(duì)規(guī)范和促進(jìn)國(guó)內(nèi)物業(yè)管理的發(fā)展起到了積極的作用，減少了各方責(zé)任、權(quán)利和利益的矛盾。（2）社會(huì)化、專業(yè)化程度高發(fā)達(dá)國(guó)家的物業(yè)管理質(zhì)量好，服務(wù)范圍廣，專業(yè)化、社會(huì)化程度高。物業(yè)管理企業(yè)以客戶需求為中心，不斷擴(kuò)大服務(wù)范圍。房地產(chǎn)公司有專業(yè)機(jī)構(gòu)和專業(yè)管理人員,房地產(chǎn)公司是一個(gè)獨(dú)立的主題,既不屬于在政府部門、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司不是專業(yè)的房地產(chǎn)公司有不同的分工,一些工作的管理、評(píng)估和管理,其他員工工作的安全、清潔、綠化等服務(wù)。在美國(guó)，物業(yè)管理模式一般由開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理公司和服務(wù)公司完成。開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，物業(yè)管理負(fù)責(zé)管理，服務(wù)公司提供專業(yè)服務(wù)。這種模式的優(yōu)點(diǎn)是分工明確、專業(yè)。新加坡的物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)也由專業(yè)服務(wù)公司提供。這種社會(huì)分工模式和高度專業(yè)化，不僅有效降低了物業(yè)管理企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本，而且提高了服務(wù)質(zhì)量和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。（3）物業(yè)管理協(xié)會(huì)増強(qiáng)行業(yè)自律在國(guó)外，物業(yè)管理行業(yè)是建立和運(yùn)行的物業(yè)管理協(xié)會(huì)，基本上不受政府干預(yù)。這個(gè)協(xié)會(huì)是政府和企業(yè)之間的橋梁。該協(xié)會(huì)的具體工作是負(fù)責(zé)具體的管理和行業(yè)自律工作，同時(shí)提供資質(zhì)認(rèn)證、市場(chǎng)信息、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或人員培訓(xùn)服務(wù)。政府部門主要監(jiān)督和管理協(xié)會(huì)的合法性，不直接參與協(xié)會(huì)的工作和管理。IREM，韓國(guó)住房管理協(xié)會(huì)，澳大利亞房地產(chǎn)協(xié)會(huì)，日本住房管理協(xié)會(huì)等。行業(yè)協(xié)會(huì)來(lái)優(yōu)化整個(gè)管行業(yè)專業(yè),維護(hù)業(yè)主的權(quán)益不僅,還優(yōu)化了物業(yè)管理公司的管理實(shí)踐,加強(qiáng)自律,凈化市場(chǎng)增加企業(yè)的利潤(rùn)和權(quán)益,使這個(gè)行業(yè)更加健康有序的發(fā)展。（4）資質(zhì)審核制度嚴(yán)格物業(yè)管理人員的專業(yè)素質(zhì)直接影響著物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量。我國(guó)的物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量一直難以提高，與低專業(yè)水平有很大關(guān)系。歐美國(guó)家高度重視對(duì)物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)資質(zhì)的審查，其中員工的管理和培訓(xùn)是外國(guó)物業(yè)管理公司資格審查的重要內(nèi)容之一。美國(guó)還接受定期檢查和培訓(xùn)獲得營(yíng)業(yè)執(zhí)照的物業(yè)管理公司。在美國(guó)，IREM制定了嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)考慮物業(yè)管理人員的素質(zhì)和物業(yè)管理能力。物業(yè)管理人員必須由經(jīng)認(rèn)證的物業(yè)經(jīng)理(CPM)認(rèn)證，以合法地從事物業(yè)管理工作。因此，專業(yè)的物業(yè)管理制度在職業(yè)經(jīng)理人制度的規(guī)范下是非常完善的，美國(guó)的物業(yè)管理是世界上第一批專業(yè)人才，人才的工作能力得到了世界市場(chǎng)的認(rèn)可;韓國(guó)、日本的物業(yè)管理企業(yè)資格制度也非常嚴(yán)格，在美國(guó)有類似的營(yíng)業(yè)執(zhí)照制度，從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的企業(yè)必須首先取得相應(yīng)的許可證;有一個(gè)成熟的職業(yè)道德和技能評(píng)估體系。（5）收費(fèi)制度規(guī)范、合理我國(guó)物業(yè)管理公司的收入主要來(lái)源于物業(yè)管理費(fèi)，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)。由于外國(guó)法律制度相對(duì)健全,對(duì)物業(yè)管理公司的管理非常規(guī)范,同時(shí)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境和社會(huì)的影響下發(fā)展,外國(guó)物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理收費(fèi)通常非常透明,清晰、規(guī)范,很少產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)糾紛,因?yàn)槲飿I(yè)管理費(fèi)用。美國(guó)物業(yè)管理公司允許業(yè)主與業(yè)主共同制定年度預(yù)算計(jì)劃，直接參與物業(yè)管理費(fèi)用的管理和支出，并收取物業(yè)管理費(fèi)。德國(guó)房地產(chǎn)公司的財(cái)產(chǎn)支出必須接受業(yè)主的監(jiān)督，與美國(guó)一樣，物業(yè)成本也是一個(gè)預(yù)算報(bào)告系統(tǒng)。財(cái)產(chǎn)支出和管理有業(yè)主的參與，業(yè)主權(quán)利的保護(hù)，同時(shí)，主要的支出必須由業(yè)主共同投票批準(zhǔn)，并在年度支出結(jié)束時(shí)需要一份詳細(xì)的說(shuō)明。美國(guó)和德國(guó)的物業(yè)管理費(fèi)用制度體現(xiàn)了一種規(guī)范性和合理性，在物業(yè)管理的責(zé)任、權(quán)利、關(guān)系之間相對(duì)清晰，促進(jìn)了物業(yè)管理行業(yè)的有序健康發(fā)展。2.2.3綜合評(píng)述通過(guò)上面的詳細(xì)情況,可以看出,國(guó)內(nèi)外許多專家研究了物業(yè)服務(wù)管理、物業(yè)服務(wù)管理的實(shí)際應(yīng)用,已經(jīng)有許多成熟的方法,這對(duì)我物業(yè)服務(wù)管理改進(jìn)研究提供了很大的幫助。在中國(guó)的一些城市，如北京、上海、廣州、深圳、香港的物業(yè)管理都非常完善，即便如此，在房地產(chǎn)服務(wù)管理方面，他們?nèi)匀淮嬖谶@樣或那樣的問(wèn)題。因此，與相對(duì)獨(dú)立的鐵路社區(qū)相比，物業(yè)管理的發(fā)展無(wú)疑面臨著更多的問(wèn)題和挑戰(zhàn)。本文以物業(yè)服務(wù)管理的突出特點(diǎn)，分別參考成本經(jīng)濟(jì)學(xué)理論、營(yíng)銷理論、公共關(guān)系、基本理論、物業(yè)管理、社會(huì)學(xué)等作為理論指導(dǎo)。由于本研究的對(duì)象是一個(gè)具有代表性的獨(dú)立社區(qū)，相關(guān)的理論知識(shí)反映在實(shí)際的服務(wù)管理中，每個(gè)理論的基本應(yīng)用解釋如下。（1）經(jīng)濟(jì)學(xué)成本理論經(jīng)濟(jì)成本理論的概念與會(huì)計(jì)成本不一樣。指生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中使用的各種生產(chǎn)要素的總支出。可以用來(lái)表示以下公式:經(jīng)濟(jì)成本=會(huì)計(jì)成本+隱含成本經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)=總收益、成本會(huì)計(jì)、隱性成本與我們生活中無(wú)止境的需求相比，自然資源所擁有的大部分環(huán)境是有限的。因此，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，如何管理這些資源，利用這些資源來(lái)發(fā)揮這些資源是物業(yè)管理的一個(gè)重要問(wèn)題。本文通過(guò)經(jīng)濟(jì)成本理論的應(yīng)用，解決了物業(yè)服務(wù)管理中存在的問(wèn)題。（2）市場(chǎng)營(yíng)銷理論市場(chǎng)營(yíng)銷是指根據(jù)市場(chǎng)需求，通過(guò)各種銷售渠道和促銷手段，有計(jì)劃地生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和銷售過(guò)程。通過(guò)各種活動(dòng)和交流，人們可以獲得他們需要的經(jīng)驗(yàn)和經(jīng)驗(yàn)，包括社會(huì)活動(dòng)和集體活動(dòng)。通過(guò)總結(jié)這些經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，我們發(fā)現(xiàn)了一些新的更好的方法。這些方法可以大大提高獲得的效益。物業(yè)服務(wù)管理作為管理的一個(gè)組成部分，在物業(yè)服務(wù)管理實(shí)踐中也借鑒了大量的營(yíng)銷相關(guān)理論，以增加物業(yè)的多元化經(jīng)營(yíng)收益。（3）公共關(guān)系基礎(chǔ)理論公共關(guān)系起源于英國(guó)的“公共關(guān)系”，縮寫為“PR”。翻譯成中文是公共關(guān)系，或翻譯成公共關(guān)系。這意味著社會(huì)組織通過(guò)信息傳播的方式建立良好的公共關(guān)系，使社會(huì)組織具有良好的社會(huì)關(guān)系環(huán)境，從而尋求事業(yè)的成功。作為一個(gè)全新的產(chǎn)業(yè)，物業(yè)服務(wù)管理正以非?？斓乃俣劝l(fā)展。公共關(guān)系與物業(yè)管理企業(yè)之間存在著必然的聯(lián)系，可以提升物業(yè)公司在業(yè)主心目中的地位和形象。在一些突發(fā)事件中，也可以減少事件在主人的影響中，為了達(dá)到維護(hù)形象的目的，以實(shí)際情況為基礎(chǔ)，說(shuō)明公共關(guān)系是一種尋求內(nèi)部和外部發(fā)展管理的統(tǒng)一。（4）物業(yè)管理中的社會(huì)學(xué)理論應(yīng)用社會(huì)學(xué)是一門高度活躍的社會(huì)學(xué)科，它試圖用科學(xué)的思維來(lái)探討人類社會(huì)和生活。社會(huì)學(xué)作為社會(huì)科學(xué)的一門獨(dú)立學(xué)科，有著廣闊的研究領(lǐng)域和豐富的研究?jī)?nèi)容。在物業(yè)管理實(shí)踐中，社會(huì)文化、社區(qū)組織和和諧社會(huì)的建立與社會(huì)學(xué)的知識(shí)密切相關(guān)。2.3選題的目的與意義這篇論文至少有三個(gè)要點(diǎn)。(1)這一課題有利于提高物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，提高企業(yè)的盈利能力。企業(yè)通過(guò)管理服務(wù)模式創(chuàng)新,可以認(rèn)為房東會(huì)提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù),贏得了廣大業(yè)主的滿意和認(rèn)可,增強(qiáng)信任,所有者是有利于業(yè)主按時(shí)足額支付物業(yè)管理費(fèi)用,并可以建立一個(gè)企業(yè)品牌,培育企業(yè)核心價(jià)值元素,一直是強(qiáng)大的企業(yè)在業(yè)界的聲譽(yù)和地位。(2)這個(gè)話題有利于物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。物業(yè)管理行業(yè)屬于勞動(dòng)密集型小利潤(rùn),與勞動(dòng)力成本增加,企業(yè)總體形勢(shì)是嚴(yán)峻的,物業(yè)管理服務(wù)很難保證服務(wù)質(zhì)量,缺乏能量,整個(gè)行業(yè)尋求產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間,激活電力行業(yè)發(fā)展,創(chuàng)新服務(wù)模式,通過(guò)科學(xué)技術(shù)來(lái)減少勞動(dòng)力成本,通過(guò)智能提供了優(yōu)質(zhì)的服務(wù),通過(guò)優(yōu)化物業(yè)管理服務(wù)模式提高企業(yè)新的利潤(rùn)點(diǎn),打開(kāi)一個(gè)新的發(fā)展路徑屬性服務(wù)。(3)這一主題有利于改善住宅幸福指數(shù)。優(yōu)化物業(yè)管理服務(wù)模式，提供多元化的物業(yè)服務(wù)，提高業(yè)主的幸福指數(shù)，是本研究的積極意義。從住房管理模式到房屋+業(yè)主服務(wù)模式的轉(zhuǎn)變將對(duì)業(yè)主的生活和生產(chǎn)方式產(chǎn)生積極的影響。在物業(yè)管理行業(yè)中，科技的不斷深化不僅解放了勞動(dòng)力，也促進(jìn)了業(yè)主的生活?！盎ヂ?lián)網(wǎng)+”的物業(yè)管理模式不僅增加了業(yè)主的參與體驗(yàn)，也促進(jìn)了物業(yè)管理服務(wù)效率的提升，從而增加了業(yè)主的幸福感、感覺(jué)和舒適感。2.4擬解決的關(guān)鍵問(wèn)題本文借鑒了一些專家和學(xué)者對(duì)產(chǎn)權(quán)問(wèn)題的理論研究,但是這些研究很少在國(guó)內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理的整體情況,經(jīng)驗(yàn)少,但我仍然通過(guò)理論分析根據(jù)鐵路住宅物業(yè)服務(wù)管理的發(fā)展方向,充分研究鐵路地區(qū)的特點(diǎn),特別是在管理系統(tǒng)的問(wèn)題,改變住宅物業(yè)服務(wù)管理水平,提高業(yè)主滿意度。本研究的最終目的是按照本文的物業(yè)服務(wù)管理方法和經(jīng)驗(yàn),通過(guò)對(duì)我國(guó)住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)管理方法是研究和探討,相同的其他物業(yè)服務(wù)管理系統(tǒng)有一種體驗(yàn)的效果,提高相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)管理水平,在中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)在促進(jìn)中發(fā)揮作用。3研究?jī)?nèi)容本文在文獻(xiàn)綜述、問(wèn)卷調(diào)查、比較分析等研究方法的基礎(chǔ)上，探討了我國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在的問(wèn)題，并提出了切實(shí)可行的解決方案。在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)上，選擇對(duì)物業(yè)管理困境進(jìn)行創(chuàng)新研究的主要原因是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。目前行業(yè)企業(yè)數(shù)量多，相關(guān)研究多，但在整個(gè)行業(yè)的領(lǐng)先房地產(chǎn)公司都致力于技術(shù)創(chuàng)新，相關(guān)研究對(duì)互聯(lián)網(wǎng)+、智能社區(qū)等有了濃厚的興趣，然而，一些人性化的創(chuàng)新和推廣卻被忽視了。本文將全面創(chuàng)新的理念引入傳統(tǒng)的物業(yè)管理行業(yè)，提出了我國(guó)物業(yè)管理模式創(chuàng)新的思路。4研究對(duì)象（試驗(yàn)材料）、研究方法與技術(shù)路線4.1研究對(duì)象本次研究主要針對(duì)孝感市區(qū)住宅小區(qū)開(kāi)展，為了讓研究結(jié)果更具有客觀性，在城市行政區(qū)域分布上，以及新舊小區(qū)的比例上，做到了基本均衡。4.2研究方法(1)文獻(xiàn)研究方法。通過(guò)大量的閱讀“物業(yè)管理”、“物業(yè)服務(wù)”、“服務(wù)創(chuàng)新”和“優(yōu)勢(shì)”相關(guān)文獻(xiàn)，結(jié)合比較方法，對(duì)本文的相關(guān)知識(shí)進(jìn)行分類梳理，為本研究奠定了材料和理論基礎(chǔ)。(2)案例分析方法(問(wèn)卷調(diào)查)本文以中心城區(qū)物業(yè)管理研究為例，分析其現(xiàn)狀及原因，結(jié)合國(guó)外成熟的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，提出自己的科學(xué)合理的觀點(diǎn)。(3)比較分析。在物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)創(chuàng)新研究成果的基礎(chǔ)上，結(jié)合行業(yè)背景和物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)公司在管理中存在的問(wèn)題和原因，針對(duì)性地提出了創(chuàng)新策略。4.3技術(shù)路線文獻(xiàn)資料收集整理文獻(xiàn)資料收集整理問(wèn)題的提出文獻(xiàn)綜述研究目的意義相關(guān)概念相關(guān)理論分析國(guó)內(nèi)外現(xiàn)狀對(duì)比分析原因理念創(chuàng)新劃定研究范圍理論研究實(shí)例研究技術(shù)創(chuàng)新產(chǎn)品創(chuàng)新對(duì)策研究實(shí)證研究研究理論基礎(chǔ)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題原因分析原因分析總結(jié)經(jīng)驗(yàn)提出創(chuàng)新原因分析4.4可能存在的問(wèn)題及應(yīng)對(duì)措施本文借鑒了一些專家和學(xué)者對(duì)產(chǎn)權(quán)問(wèn)題的理論研究,但是這些研究很少在國(guó)內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理的整體情況,經(jīng)驗(yàn)少,但我仍然通過(guò)理論分析根據(jù)鐵路住宅物業(yè)服務(wù)管理的發(fā)展方向,充分研究鐵路地區(qū)的特點(diǎn),特別是在管理系統(tǒng)的問(wèn)題,改變住宅物業(yè)服務(wù)管理水平,提高業(yè)主滿意度。5工作基礎(chǔ)和已有進(jìn)展已經(jīng)完成對(duì)于研究對(duì)象的問(wèn)卷調(diào)查，并且查閱了有關(guān)的文獻(xiàn)資料。6計(jì)劃研究進(jìn)度第一階段：2018.1.10—2.28，查閱大量文獻(xiàn)資料，確定論文題目；第二階段：2018.3.1—3.20，根據(jù)論文題目進(jìn)行調(diào)研，按照指導(dǎo)教師所下任務(wù)書的具體要求，積極做好論文前期準(zhǔn)備工作；第三階段：2018.3.21—4.3，完成選題報(bào)告。通過(guò)選題報(bào)告，對(duì)論文的框架和內(nèi)容有一個(gè)大體的構(gòu)思，并在指導(dǎo)老師的幫助下，整理相關(guān)資料、補(bǔ)學(xué)空白知識(shí)點(diǎn)，做好撰寫論文的前期準(zhǔn)備工作；第四階段：2018.4.4—2018.4.30，在導(dǎo)師的指導(dǎo)下，進(jìn)一步分析整理資料，完成論文初稿。在實(shí)際工作中驗(yàn)證相關(guān)論點(diǎn)，以完善論文的實(shí)際可操作性，并希望論文的方法和觀點(diǎn)能在實(shí)際工作中得到應(yīng)用和升華；第五階段：2018.5.1—2018.6.7，與導(dǎo)師進(jìn)行討論，總結(jié)充實(shí)研究?jī)?nèi)容，并根據(jù)論點(diǎn)在實(shí)際工作中的應(yīng)用對(duì)論文進(jìn)一步修改；第六階段：2018.6.8—2018.6.14，論文評(píng)審。在指導(dǎo)老師的幫助下充分做好答辯準(zhǔn)備，積極準(zhǔn)備答辯材料；第七階段：2018.6.15—2018.6.21，答辯。7預(yù)期目標(biāo)本研究的最終目的是按照本文的物業(yè)服務(wù)管理方法和經(jīng)驗(yàn),通過(guò)對(duì)我國(guó)住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)管理方法是研究和探討,相同的其他物業(yè)服務(wù)管理系統(tǒng)有一種體驗(yàn)的效果,提高相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)管理水平,在中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)在促進(jìn)中發(fā)揮作用。8創(chuàng)新之處首先,根據(jù)物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)創(chuàng)新研究成果,結(jié)合國(guó)內(nèi)行業(yè)背景和物業(yè)管理服務(wù)現(xiàn)狀,提出了全面創(chuàng)新的概念,突破瓶頸,國(guó)內(nèi)大多數(shù)研究技術(shù)創(chuàng)新的研究。概念創(chuàng)新以顧客需求為服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，解決了物業(yè)公司與業(yè)主之間的矛盾。技術(shù)創(chuàng)新旨在提高管理服務(wù)水平，滿足客戶對(duì)新時(shí)代新技術(shù)的追求。產(chǎn)品創(chuàng)新，以多元化服務(wù)為基礎(chǔ)，不僅為物業(yè)管理行業(yè)注入新鮮血液，也滿足不同客戶的不同需求。其次，本課題側(cè)重于城市住宅小區(qū)的物業(yè)管理，不僅降低了選題的切入點(diǎn)，而且提高了課題研究的實(shí)際意義，避免了理論討論。與此同時(shí)，住宅物業(yè)管理是與民生相關(guān)的一個(gè)大問(wèn)題，因此主題的主題反映了“小而大”的特點(diǎn)。9參考文獻(xiàn)陳曦.我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀[J].商情,2013(12):253-254.婁金霞.對(duì)物業(yè)管理向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的研究[J].生產(chǎn)力研究,2014(10):110-112.楊萌.關(guān)于物業(yè)管理轉(zhuǎn)型的思考[J].中國(guó)物業(yè)管理,2013(7):10-13.章禮強(qiáng),沙國(guó)華.業(yè)主物權(quán)與物業(yè)管理的沖突與調(diào)適探論[J].江蘇社會(huì)科學(xué),2010(1):143-148.王英旭.物業(yè)管理收費(fèi)存在的問(wèn)題與解決措施[J].中國(guó)管理信息化,2014(21):9-10.劉芮希.試析物業(yè)管理的專業(yè)化發(fā)展與專業(yè)人才培養(yǎng)[J].青春歲月,2014(12).李豪.互聯(lián)網(wǎng)+時(shí)代的物業(yè)管理[J].中國(guó)物業(yè)管理,2015(11):63-65.張華倫.我國(guó)中小城市物業(yè)管理水平提升研究[J].企業(yè)經(jīng)濟(jì),2015(1):86-89.郭穎.從物業(yè)產(chǎn)權(quán)角度分析物業(yè)管理服務(wù)[J].中國(guó)管理信息化,2015(10):114-114.種潔.淺析如何通過(guò)管理創(chuàng)新提升物業(yè)管理服務(wù)水平[J].電子制作,2015(1).李文忠,周冰婷.物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)服務(wù)創(chuàng)新探微[J].現(xiàn)代國(guó)企研究,2015(4):53-54.郭穎.物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)服務(wù)創(chuàng)新研究[J].品牌研究,2015(2):53-53.黃衛(wèi),葉建輝,沈文建.提升物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量之拙見(jiàn)[J].人力資源管理,2015(6):185-185.BattyM,AxhausenKW,GiannottiF,etal.Smartcitiesofthefuture[J].EuropeanPhysicalJournalSpecialTopics,2012,214(1):481-518.傅林,嚴(yán)文珍.提升服務(wù)品質(zhì)創(chuàng)新商業(yè)模式促進(jìn)行業(yè)發(fā)展——中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)工作會(huì)在杭州召開(kāi)[J].中國(guó)物業(yè)管理,2014(3):16-20.劉拓.我國(guó)物業(yè)管理問(wèn)題研究[D].山東大學(xué),2010.李瓊?cè)A.論物業(yè)管理服務(wù)模式創(chuàng)新與選擇[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè),2016,37(20):67-68.劉娜.互聯(lián)網(wǎng)環(huán)境下物業(yè)管理公司創(chuàng)新商業(yè)模式初探[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊,2015(1):20-21.PrahaladCK,RamaswamyV.Co-creationexperiences:Thenextpracticeinvaluecreation[J].JournalofInteractiveMarketing,2004,18(3):5-14