前期定位報告南方度假旅游產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品定位思路

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堰山和畔2013年11月產(chǎn)品定位思路堰山和畔后期開發(fā)在產(chǎn)品品質(zhì)方面存在兩種截然不同的開發(fā)方向：

一：延續(xù)前期低端產(chǎn)品路線，依然主打都江堰、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、三洲、外省路線，此方案市場空間有風險，價值低，開發(fā)節(jié)奏受嚴重制約；

二：大幅度提升產(chǎn)品品質(zhì)，走高端產(chǎn)品路線，擴大目標市場范圍

根據(jù)前期工作成果，后續(xù)產(chǎn)品基本排除第一種方案，走高端產(chǎn)品路線

由于目標客群范圍擴大，伴隨而來的問題是競爭對手覆蓋范圍擴大，因而，本次調(diào)查針對產(chǎn)品業(yè)態(tài)（住宅/商業(yè)）的不同,選擇的競爭對手覆蓋范圍不同；

商業(yè)主要選擇都江堰主城區(qū)

住宅競爭對手選擇方案是：都江堰城區(qū)項目普遍關(guān)注，青城山盯住大盤和特色盤，成都關(guān)注特色和聲望盤說明3第一篇市場

第一節(jié)都江堰住宅市場情況

第二節(jié)青城山住宅市場情況

第三節(jié)都江堰商業(yè)市場情況

第四節(jié)都江堰城市規(guī)劃

第五節(jié)市場研究結(jié)論第二篇整體思路

第一節(jié)整體思路

第二節(jié)策略第三篇產(chǎn)品建議

第一節(jié)產(chǎn)品規(guī)劃建議

第二節(jié)四種產(chǎn)品布局思路目錄第一節(jié)都江堰主要在售住宅情況

第一篇市場1/1都江堰在售項目基本情況

項目分布情況目前，都江堰在售住宅項目約20個。其中，藍光·趙公大院已成為爛尾樓，目前依然處于停滯狀態(tài)；泓坊河畔一期售完，后續(xù)產(chǎn)品未推出，上善棲尚未推出。經(jīng)了解及比較篩選，此次調(diào)查分析項目14個，其中，外灘新天地規(guī)模太小，國際名都項目之前曾有研究，在此不再贅述：

1、外灘新天地2、楓尚領(lǐng)域3、愿景青城雪4、建工紫荊城5、濱江麗景6、青城半島7、御景豪庭8、都江明珠9、錢江美域10、國際名都11、君悅名筑12、中信·云棲谷13、中華青城14、寧江大院62/1都江堰在售項目基本情況

項目云棲谷中華青城紫荊城御景豪庭開發(fā)商中信地產(chǎn)武海置業(yè)建工集團上海張江地產(chǎn)占地住宅用地約800畝456畝800畝300畝容積率3期0.520.82.02.0開發(fā)至第3期第1期第2期第1期形態(tài)洋房、疊拼、獨棟疊院11F、22F別墅、洋房、24—27F高層區(qū)間洋房98—120疊拼110—150獨棟220—30085—20265—140大部分102—130的戶型，占80%左右102（套二）—125（套三）說明疊拼為主力產(chǎn)品疊院為主力產(chǎn)品當期主要為小高層高層3F、6+1F、23+1F、24+1F、26+1F價格洋房8000疊拼10000獨棟1200010000—14000均價11000左右均價4700——5000均價約4600銷售銷售狀況非常理想，3期銷售60%左右銷售狀況非常差較為理想銷售極差客群大部分為成都（65%以上）客群購置度假型第二居所都江堰，成都客戶基本平分，其臨近高鐵站，吸引大批成都低端客戶銷售狀況非常差，目前銷售高層，經(jīng)核實賣掉房源基本為高樓層部分，72/1都江堰在售項目基本情況

項目云棲谷中華青城紫荊城御景豪庭居所性質(zhì)第二居所為主第一居所第一居所建筑風格托斯卡納西班牙新古典海派主要賣點建筑風格突出，園林較為優(yōu)秀，自然山水優(yōu)秀贈送空間，部分戶型超大贈送率高鐵，綜合配套景觀視野，外部河景綜合評述產(chǎn)品實力突出，自然資源優(yōu)秀，價格適中，項目性價比極高，所以項目銷售狀況良好項目容積率偏高，對于高端產(chǎn)品而言舒適度差，產(chǎn)品沒有亮點，價格偏高，定位不明確，銷售狀況差產(chǎn)品品質(zhì)對同類產(chǎn)品而言較好，高鐵是其獨一無二，無法復(fù)制的買點，吸引較多成都客戶到此項目產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計、操作運行存在較多問題，使得項目目前處境艱難不利因素景觀好視野狀況較差中途停工，施工現(xiàn)場面貌極差，戶型設(shè)計極差82/1都江堰在售項目基本情況

項目愿景青城雪楓尚領(lǐng)域濱江麗景青城半島開發(fā)商愿景地產(chǎn)廣友置業(yè)四川華煒隆旺地產(chǎn)占地90畝100畝70畝80畝容積率1.61.82.02.0開發(fā)至第1期第1期1期銷售完畢第二期形態(tài)8—11F小高層11F、14F、15F、18F高層6+1F花園洋房花園洋房，13、17F高層區(qū)間78—12050—150主力戶型78—85（套二）90（套三）111（套三）100—110（套三）127—156（套四）176—183（套六）70,100,140，170說明第三期建設(shè)中二期為11F小高層一期銷售尾聲，二期商業(yè)及商業(yè)價格均價4800均價5000余房5100—5300余房均價4500銷售較為理想二期銷售70%左右良好，目前僅剩余少量大戶型理想客群基本為都江堰范圍內(nèi)客戶基本為都江堰范圍內(nèi)客戶基本為都江堰范圍內(nèi)客戶基本為都江堰范圍內(nèi)客戶9項目愿景青城雪楓尚領(lǐng)域濱江麗景青城半島居所性質(zhì)第一居所第一居所改善型第一居第一居所建筑風格新中式純現(xiàn)代托斯卡納純現(xiàn)代主要賣點地段地段，沿江風景地段、沿江風景地段，沿江風景綜合評述項目產(chǎn)品品質(zhì)一般，性價比一般地段較好，產(chǎn)品品質(zhì)同類產(chǎn)品中較好，性價比較高建筑風格演繹到位，但戶型偏大，銷售周期過長產(chǎn)品品質(zhì)一般，地段良好，性價比較高不利因素四個項目運行情況都較為理想2/1都江堰在售項目基本情況

102/1都江堰在售項目基本情況

項目都江明珠錢江美域君悅名筑寧江大院開發(fā)商新蓮花置業(yè)錢江地產(chǎn)博安置業(yè)都江堰橋都地產(chǎn)占地50畝107畝99畝171畝容積率3.41.991.791.6開發(fā)至完畢第2期第1期第2期形態(tài)18F、30F高層12F小高層6—9F洋房6—10F洋房、疊拼別墅區(qū)間51—66（套一）83—90（套二）137（套三）85—96（少量套二）110—136（套三）17081（套二）98（套三）125（套三）洋房76—141別墅210—400多說明目前僅剩10余套低層大戶型共三期,2期別墅56套價格余房5300—5600均價48005300—5600洋房6500，別墅未開盤，據(jù)介紹12000—15000銷售良好一般良好良好客群基本為都江堰本地客戶基本為都江堰本地客戶基本為都江堰本地客戶基本為都江堰本地客戶11項目都江明珠錢江美域君悅名筑寧江大院居所性質(zhì)第一居所改善型居所改善型居所改善型第一居所建筑風格現(xiàn)代新古典西班牙美式風格主要賣點地段、大潤發(fā)超市配套山景、河景山景地段、產(chǎn)品性價比，山景、河景綜合評述都江第一高樓，地段好綜合性價比一般，運作一般建筑、園林均較為出色、產(chǎn)品品質(zhì)較為出色不利因素四個項目運作均較為成功2/1都江江堰堰在在售售項項目目基基本本情情況況122/1都江江堰堰主主要要項項目目評評述述1、板板塊塊劃劃分分及及發(fā)發(fā)展展狀狀況況目前前都都江江堰堰住住宅宅項項目目主主要要集集中中在在三三大大板板塊塊：：南部部板板塊塊（江江安安河河以以南南）），，中部部板板塊塊（江江安安河河與與柏柏條條河河之之間間））和和北部部板板塊塊（柏柏條條河河以以北北））。。中中部部板板塊塊項項目目分分布布最最密密集集，，為為都都江江堰堰主主城城區(qū)區(qū)；；南南部部板板塊塊尤尤其其玉玉堂堂片片區(qū)區(qū)為為政政府府規(guī)規(guī)劃劃發(fā)發(fā)展展方方向向，，目目前前分分布布高高端端項項目目最最多多，，北北部部板板塊塊靠靠近近都都江江堰堰工工業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)；；2、項目規(guī)模模從規(guī)模上劃劃分可分為為3類：800畝以上盤3個：云棲谷谷、紫荊城城、堰山和和畔，300—500畝盤2個：中華青青城和御景景豪庭，其其余為200畝以下盤，是市場主主流規(guī)模；；3、檔次情況況根據(jù)項目定定位檔次和和品質(zhì)，可可劃分為2類：高檔盤，以云棲谷谷和寧江大大院為典型型，基本代代表都江堰堰目前開發(fā)發(fā)的最高水水平，其余余為普通盤，是市場主主流4、產(chǎn)品形態(tài)態(tài)主要表現(xiàn)為為類別墅，洋洋房，高層層及小高層層3類，類別墅墅（獨棟、、疊拼、聯(lián)聯(lián)排）體量量較少，不不到市場供供應(yīng)量10%，類別墅中中疊拼占絕絕對主力，，洋房產(chǎn)品品體量也較較少，其體體量與類別別墅產(chǎn)品相相當，其余余為小高層層及高層產(chǎn)產(chǎn)品，在小小高層及高高層產(chǎn)品中中，11—18層產(chǎn)品是絕絕對主流，，占整個市市場供應(yīng)量量的70%以上5、關(guān)于超高高層都江堰市場場上，有超超高層產(chǎn)品品的僅都江江明珠和御御景豪庭，，都江明珠珠大受市場場追捧，尤其高樓層層部分銷售售非常理想想而未出現(xiàn)現(xiàn)市場抗性性，御景豪庭庭由于自身身運作和產(chǎn)產(chǎn)品原因出出現(xiàn)狀況，，但在售單單位依然出出現(xiàn)高樓層部分分銷售更佳佳狀況。這2個項目消費費群體基本本為本地客客戶，至少少可以說明明：1超高層即使使在都江堰堰市場也有有發(fā)展空間間，2雖地震心理理陰影仍在在，消費者者追求更高高境界，更更遠更寬視視野的追求求沒有停止止綜合分析與與評述13136、賣點情況況都江堰項目目核心賣點點基本為五五類：山景，河景景，建筑與與園林，地地段，高鐵鐵。在五大賣賣點中，地地段不可復(fù)復(fù)制，河景景是都江堰堰最為普遍遍的自然資資源，對本本地市場吸吸引力有限限，山景相相對河景更更有價值，，建筑與園園林對本地地客戶最具具吸引力，，所以，在在建筑與園園林上做的的出彩的項項目大多都都受到當?shù)氐氐淖放?，，以云棲谷谷、寧江大大院、君悅悅名筑為代代?、購置目的的根據(jù)消費者者購置目的的，大致可可以劃分為為度假型第二二居所，剛需，改善型居所所3類，剛需第第一居所是是主要集中中在中部板板塊，改善善型居所主主要集中在在北部板塊塊，度假型型第二居所所集中在云云棲谷所在在的南部板板塊8、客源區(qū)域域都江堰項目目區(qū)域度較較為清晰，，云棲谷大大部分為成成都客戶度度假第二居居所，紫荊荊城成都客客戶，其余余項目基本本都是本地地客戶為主主，三洲為為輔9、價格情況況類別墅產(chǎn)品品均在11000—14000，價格波動動不大尤其其同類產(chǎn)品品價格都較較穩(wěn)定，洋洋房產(chǎn)品在在5500——8000之間，價格格波動幅度度較大，不不同項目同同類產(chǎn)品價價格變動大大，小高層層及高層產(chǎn)產(chǎn)品均在在在4500——5300之間，因地段不不同而變化化，價格波波動幅度也也很小10、戶型區(qū)間間中部板塊和和北部板塊塊主打本地地客戶，以100—140之間套三戶戶型為絕對對主力，搭搭配少量90—100的小套三和和80—90的套二，類別墅墅產(chǎn)品由于于主打度假假，戶型區(qū)區(qū)間都趨小小化綜合分析與與評述2/1都江堰主要要項目評述述14141411、建筑風格格“外資”建建筑風格是是覺得主流流，尤其以以托斯卡納納為最常見見風格，其其次為西班班牙、新古古典，中式式風格和現(xiàn)現(xiàn)代風格也也有，但很很少12、容積率中端項目容容積率基本本都在1.6—2.0之間13、通過中信云云棲谷項目目成功運作作可以看出出，只要項項目具有過過硬的品質(zhì)質(zhì)，賣點突突出，其在在與青城山山項目的競競爭中依然然有廣闊的的市場，通通過寧江大大院也可以以看出，只只要項目品品質(zhì)過硬，，吸引本地地高端消費費群體完全全可能，同同時，本地地高端群體體也大有人人在綜合分析與與評述2/1都江堰主要要項目評述述153/1都江堰部分分項目攝影影云棲谷云棲谷云棲谷云棲谷163/1都江堰部分分項目攝影影青城半島御景豪庭楓尚領(lǐng)域攝于御景豪豪庭20F商戰(zhàn)無序，策劃先行《2013房地產(chǎn)營銷策劃大全》震撼升級上市！火爆促銷中……此頁，可刪除借鑒他人智慧，讓您豁然開朗，事半功倍！學習前輩經(jīng)驗，讓您少走彎路，再攀高峰！內(nèi)部資料，僅供會員學習、參考使用！不得外傳！不得用于商業(yè)用途！打假申明：近期發(fā)現(xiàn)很多非法網(wǎng)站倒賣本站資料，現(xiàn)特別申明：【官方正版】《2013房地產(chǎn)營銷策劃大全》唯一官方網(wǎng)站：，唯一指定淘寶店鋪：，唯一指定客服QQ：1053527879。其它網(wǎng)站、店鋪、聯(lián)系方式均為假冒，請注意甄別，防止上當受騙！183/1都江堰部分分項目攝影影紫荊城紫荊城都江明珠都江明珠君悅名筑194/1成都特色及及聲望盤借借鑒1、麓山國際際社區(qū)4300畝，以規(guī)劃劃大尺度、、景觀、高高爾夫配套套見長；10年深根細作，少少量多批，，讓項目的的成長與市市場的成長長同步；產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)一一般2、蔚藍卡地地亞成都本土品品質(zhì)標桿，，材料、施施工工藝控控制較好，，但規(guī)劃尺尺度一般3、鉑雅苑以規(guī)劃大尺尺度和品質(zhì)質(zhì)見長，戶戶型區(qū)間特特別大，高高標準精裝裝修，以高高標準和裝裝修技術(shù)見見長，但項項目位置稍稍偏和稍遠遠是其硬傷傷4、譽峰城市頂級空空中別墅，，以戶戶空空中泳池，，超高電梯配置（（2梯1戶，1梯1戶，精裝修修），頂級級配套等見見長，基本本為超大戶戶型，裝修修材料頂級，但施工工工藝一般般，其業(yè)主主多為地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)老板板級，作為為城市傳世世住宅打造造廣州星河灣灣：大尺度規(guī)劃劃，已“近近乎變態(tài)的的執(zhí)著”要要求選材用用料及裝修修控制，深深根細作，，成就國內(nèi)內(nèi)品質(zhì)地產(chǎn)產(chǎn)傳奇，也也開創(chuàng)了““品質(zhì)”地地產(chǎn)開發(fā)模模式，被行行業(yè)紛紛傳傳唱和學習習借鑒成都本土國內(nèi)案例第二節(jié)青青城山山大盤及特特色盤項目目情況第一篇市市場1/2青城山在售售項目基本本情況目前，青城城山在售項項目約10個，其中，泰泰達?上青青城已成為為爛尾樓，，目前依然然處于停滯滯狀態(tài)。經(jīng)經(jīng)了解及比比較篩選，，對堰山和和畔有參考考意義和競競爭威脅的的項目4個：中鐵?水映映青城中國水電??青云階龍湖?小院院青城海航?香頌頌湖項目分布情情況1/2青城山主要要項目詳細細情況項目香頌湖青云階水映青城小院青城開發(fā)商海航、遠鴻地產(chǎn)中國水電地產(chǎn)中鐵集團龍湖地產(chǎn)占地6000畝960畝302畝302畝容積率0.650.680.67開發(fā)至3期1期，2期14推出1期，余房較多2期形態(tài)獨棟、聯(lián)排、洋房獨棟、聯(lián)排獨棟、疊拼疊拼、獨棟、四拼區(qū)間獨棟230—470聯(lián)排140—177洋房90—147樓王獨棟410—720聯(lián)排85—110合院90—120；疊拼:60—87；洋房40—70；疊拼：85—100四拼：202獨棟：280—360說明聯(lián)排贈送面積超大，85實得210,110實得230疊拼5層，1—2層戶，3層戶，4—5層戶疊拼：1—2層戶，3—4層戶；四拼：四戶各占角成田字型，（均為精裝修）價格獨棟：22000聯(lián)排：11000洋房：7500—8000400多賣700多萬，700多賣2000多萬。聯(lián)排90—140萬/套洋房10500；疊拼：12000；合院20000疊拼：12000—14000；四拼：17000；獨棟：22000銷售良好一期110套7月開盤8月售完剩余70%以上銷售80%左右客群基本為成都（60%以上）成都（據(jù)介紹為內(nèi)部關(guān)系戶售完）基本為成都成都重慶為主、外?。ㄖ饕ㄟ^龍湖老業(yè)主群購買）1/2青城山主要要項目詳細細情況項目香頌湖青云階水映青城小院青城居所性質(zhì)第二居所第二居所第二居所第二居所建筑風格意大利托斯卡納意大利托斯卡納法式風格美式別墅主要賣點完善配套、建筑風格/園林景觀極為出色建筑風格極為出色產(chǎn)品鮮有亮點、且其價格還很貴，造成其銷售狀況極差產(chǎn)品鮮有兩點、銷售業(yè)績主要依靠其全國性老業(yè)主帶動綜合評述項目在建筑、園林上兩點突出、價格與產(chǎn)品基本配比，銷售狀況良好建筑風格突出、產(chǎn)品價格按照實得單價計算極低毫無特色，銷售人員介紹后續(xù)產(chǎn)品將改進產(chǎn)品兩點不突出，但也無嚴重硬傷，景觀效果較好不利因素據(jù)悉，項目前段時間曾被水淹、地塊處于墳場等；距青城山較遠，借青城山有限據(jù)悉，項目用地為商業(yè)用地，40年產(chǎn)權(quán)，距青城山較遠，借青城山有限距離高鐵線路太近，景觀視野嚴重干擾2/2青城山主要要項目評述述1、小院青城城和水映青青城規(guī)模有有限，尤其其小院青城城后續(xù)體量量已不多，，且這兩個個項目特色色不突出，，對堰山和和畔威脅有有限；2、香頌湖湖和青云云階規(guī)模模大、項項目特色色突出，，性價比比較高，，項目整整體運行行良好，，且其后后續(xù)供應(yīng)應(yīng)量大，，對堰山山和畔項項目威脅脅極大，，尤其是是香頌湖湖；3、青城山山項目都都成功吸吸引成都都客戶到到此購房房，說明明“第二二居所””實現(xiàn)的的可能性性是毋庸庸置疑的的；4、獨棟產(chǎn)產(chǎn)品的價價格在22000左右，聯(lián)聯(lián)排產(chǎn)品品價格在在12000左右；5、青城山山產(chǎn)品類類型中，，聯(lián)排為為主力，，其次為為獨棟和和類別墅墅（疊拼拼、四拼拼），并并輔之少少量洋房房；6、在建筑筑風格上上均采用用“外資資”風格格；7、在產(chǎn)品品打造上上，香頌頌湖和青青云階特特色突出出，在營營銷道具具（營銷銷中心、、樣板房房、示范范區(qū)等））打造上上，基本本每個項項目都是是“大手手筆”，，尤其是是相熟和和青云階階綜合評述述3/2青城山樓樓盤攝影影青云階青云階青云階青云階3/2青城山樓樓盤攝影影香頌湖香頌湖香頌湖第三節(jié)都都江堰商商業(yè)情況況第一篇市市場經(jīng)此次調(diào)調(diào)查，都都江堰目目前已開開業(yè)大型型商業(yè)項項目為大大潤發(fā)、、百倫廣廣場；具具有一定定規(guī)模和和體量商商業(yè)的項項目1、青城半半島，2、上善熙熙，3、龍?zhí)稙碁硰V場，，4、外灘新新天地，，5、愿景青青城雪，，6、泓坊河河畔，7、錢江美美域，8、時代春春天，9、云棲谷谷商業(yè)地地塊，10、紫荊城城商業(yè)地塊都江江堰目前前此次商商業(yè)調(diào)查查主要從從以上2個方面開開展商戰(zhàn)無序，策劃先行《2013房地產(chǎn)營銷策劃大全》震撼升級上市！火爆促銷中……此頁，可刪除借鑒他人智慧，讓您豁然開朗，事半功倍！學習前輩經(jīng)驗，讓您少走彎路，再攀高峰！內(nèi)部資料，僅供會員學習、參考使用！不得外傳！不得用于商業(yè)用途！打假申明：近期發(fā)現(xiàn)很多非法網(wǎng)站倒賣本站資料，現(xiàn)特別申明：【官方正版】《2013房地產(chǎn)營銷策劃大全》唯一官方網(wǎng)站：，唯一指定淘寶店鋪：，唯一指定客服QQ：1053527879。其它網(wǎng)站、店鋪、聯(lián)系方式均為假冒，請注意甄別，防止上當受騙！1/3都江堰商商業(yè)項目目詳細情情況項目商業(yè)性質(zhì)規(guī)劃情況業(yè)態(tài)價格百倫廣場城市綜合體都江堰首個真正意義上的城市綜合體，包含集中商業(yè)、酒店、寫字樓，集中餐飲，累計余額20萬㎡，集中商業(yè)約8萬㎡，共7層及地下1層，分散獨立商業(yè)約2萬㎡餐飲、超市、男女裝、珠寶化妝品首飾、橫店影院大潤發(fā)區(qū)域型超市約1.2萬㎡，共3層蔬菜、食品超市/KTV新天地區(qū)域型約3萬㎡分散獨立式商業(yè)，及部分底商，3萬㎡酒店餐飲、娛樂1F約2萬，餓樓約1.5萬青城雪區(qū)域型2.5萬㎡退臺式集中商業(yè)規(guī)劃未出，具體不詳青城半島區(qū)域型約4萬㎡，集中商業(yè)加底商餐飲、超市、家居、社區(qū)生活踏勘2次，售樓部關(guān)門上善熙區(qū)域型工程施工中，資料未出，具體不詳，預(yù)計體量5萬㎡左右龍?zhí)稙硡^(qū)域型約6000㎡，共3層餐飲，娛樂調(diào)整中，不詳錢江美域區(qū)域型約3萬㎡餐飲，社區(qū)服務(wù)1F1.8—1.9萬2F1.2萬3F0.8—0.9萬時代春天城市專業(yè)市場5萬多㎡共3層，其中約2萬㎡為賠付精品及時尚服裝為主，餐飲，兒童娛樂，太平洋院線1F臨街5萬，非臨街4萬，2F2.5萬，3F1.2萬云棲谷城市級800畝，規(guī)劃未出，具體不詳紫荊城規(guī)劃未出，具體不詳，據(jù)沙盤有酒店，分散獨立商業(yè)1、上述商商業(yè)是即即將推出出或已在在營業(yè)的的，且都都較具規(guī)規(guī)模，還還有部分分以小規(guī)規(guī)模底商商形式存存在的，，以及部部分較早早修建，，正在營營業(yè)的，，未予統(tǒng)統(tǒng)計，；；2、經(jīng)初步步統(tǒng)計，，未來2年內(nèi)推出出商業(yè)面面積在80萬㎡以上上，較早早商業(yè)面面積估計計至少50萬㎡以上上，累計計130萬㎡以上3、據(jù)了解解，對于世界一一線城市市而言，，城市商商業(yè)面積積的最大大體量為為人口總總量的5.5倍，既人人均商業(yè)業(yè)面積5.5㎡，否則則，城市市商業(yè)就就會存在在很大風風險4、從人口口總量來來說，作作為三線線偏向4線城市的的都江堰堰情況看看，即使使考慮到到城市規(guī)規(guī)劃和未未來人口口增量因因素，其其商業(yè)體體量仍然然呈明顯顯過剩趨趨勢5、從經(jīng)營營狀況看看，白倫倫廣場和和大潤發(fā)發(fā)狀況良良好6、商業(yè)性性質(zhì)劃分分為城市市型和區(qū)區(qū)域型、、專業(yè)性性三種，，主要是是根據(jù)其其吸納和和輻射的的終端消消費群體體覆蓋范范圍角度度而言的的，本地地商業(yè)項項目性質(zhì)質(zhì)上基本本為區(qū)域域型、配配套型商商業(yè)，城城市型綜綜合體案案例僅百百倫廣場場一家成成功案例例，未有有定位非非常專一一的專業(yè)業(yè)化市場場7、價格上上商業(yè)價價格普遍遍不高，，南部板板塊和北北部板塊一樓2萬左右是是主流，，均價1.2——1.5萬，中部部主城板板塊1F少量能達達到4萬，均價價2—2.2萬8、業(yè)態(tài)上上，服裝和餐餐飲是主流業(yè)業(yè)態(tài)，也也預(yù)示著著未來這這兩種業(yè)業(yè)態(tài)可能能會競爭爭慘烈9、經(jīng)實地地走訪，，目前都都江堰本本地可售售型商業(yè)業(yè)項目在在銷售上上多多少少少都存存在一定定的問題題，叫好好又暢銷銷的項目目目前沒沒有綜合評述述2/3都江堰商商業(yè)項目目評述外灘新天天地青城半島島百倫廣場場3/3都江堰商商業(yè)項目目攝影百倫廣場場3/3都江堰商商業(yè)項目目攝影百倫廣場場百倫廣場場大潤發(fā)大潤發(fā)第四節(jié)都都江堰城城市規(guī)劃劃第一篇市市場城市性質(zhì)質(zhì)：以世界遺遺產(chǎn)為特特色的國國際性旅旅游休閑閑城市、、國家歷歷史文化化名城，，災(zāi)后重重建的典典范城市市城市職能能：1、“都都江堰—青城山””世界界自然文文化遺產(chǎn)產(chǎn)地。2、以獨特特“山—水—田—林—堰—城”為自自然人文文特色的的國際休休閑度假假目的城城市。3、承接成成都平原原向川西西地區(qū)輻輻射區(qū)域域交通與與服務(wù)中中心。城市規(guī)模模：2010年30萬人，至至2020年40萬人中心城區(qū)區(qū)發(fā)展方方向：南拓，發(fā)發(fā)展聚源源片區(qū)，，加強成成灌發(fā)展展帶產(chǎn)業(yè)業(yè)聚集于于人口疏疏解功能能，對接接成都；；西優(yōu)，，發(fā)展玉玉堂片區(qū)區(qū)，完善善旅游服服務(wù)配套套；疏解解、完善善、提升升老城片片區(qū)和環(huán)環(huán)城片區(qū)區(qū)，保護護歷史文文化遺產(chǎn)產(chǎn)，凸顯顯城市自自然人文文特色蒲陽組團團發(fā)展方方向：建成集約約環(huán)保型型工業(yè)、、商貿(mào)物物流、技技術(shù)孵化化、科技技研發(fā)、、生活居居住、休休閑運動動旅游互互動發(fā)展展發(fā)展目標標：至2015年，都江江堰實現(xiàn)現(xiàn)年接待待游客2000萬人次以以上，入入境游客客60萬人次以以上，旅旅游收入入160億元以上上1/4都江堰城城市規(guī)劃劃1/4都江堰城城市規(guī)劃劃都江堰城城市發(fā)展展為向西西、向南南發(fā)展，，堰山和和畔不在在城市發(fā)發(fā)展方向向上；項目所在在區(qū)域規(guī)規(guī)劃發(fā)展展方向為為工業(yè)，，對項目目發(fā)展高高端物業(yè)業(yè)不利；；根據(jù)都江江堰城市市規(guī)劃，，其發(fā)展展力度、、深度和和廣度相相當有限限，尤其其是發(fā)展展速度上上非常緩緩慢，對對房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展所所需人口口增加很很不利綜合評述述第五節(jié)市市場主要要研究結(jié)結(jié)論第一篇市市場商業(yè)市場場1、未來供供應(yīng)量巨巨大，競競爭慘烈烈；2、商業(yè)價價值不高高，尤其其項目所所在區(qū)域域商業(yè)價價值不高高，其均均價與都都江堰別別墅均價價基本持持平；3、銷售狀狀況普遍遍較好，，部分項項目銷售售滯阻；；4、商業(yè)體體量目前前庫存量量大，經(jīng)經(jīng)營狀況況普遍欠欠佳住宅市場場1、中端產(chǎn)品品市場是目目前及未來來市場絕對對主力，供供應(yīng)量巨大大，競爭激激烈；2、中端產(chǎn)品品市場大部部分運行較較好，反應(yīng)應(yīng)都江堰房房地產(chǎn)市場場整體運行行較好；3、高端產(chǎn)品品市場項目目數(shù)量和供供應(yīng)量較少少，運行良良好；4、高端項目目能有效吸吸引成都客客戶到此置置業(yè)；5、“山水””是都江堰堰較普遍的的自然資源源，都江堰堰優(yōu)質(zhì)的地地產(chǎn)項目““山水”是是必備資源源，但不是是競爭取勝勝的唯一條條件，“品品質(zhì)”和““特色”是是關(guān)鍵因素素；6、中端產(chǎn)品品主打本地地市場剛需需及改善性性需求，價價格5000左右，戶型型趨大；高高端產(chǎn)品主主打成都市市場度假型型第二居所所，同類產(chǎn)產(chǎn)品中戶型型趨小，價價格12000—14000；7、只要有實實實在在““產(chǎn)品力””的支撐，，高端項目目不缺市場場和消費者者城市規(guī)劃區(qū)域性質(zhì)對對高端物業(yè)業(yè)發(fā)展不利利，城市人人口總量和和擴張速度度對快速開開發(fā)不利主要研究結(jié)結(jié)論第二篇整整體思思路第一節(jié)整整體思思路1/1整體思路產(chǎn)業(yè)環(huán)境良性健康，房地產(chǎn)價格偏低對優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品認知度高，有消費能力主流產(chǎn)品量大，市場空間小，競爭慘烈，高端產(chǎn)品走俏量小特色突出，城市容量小，發(fā)展緩慢工業(yè)化發(fā)展趨向，背離城市發(fā)展方向規(guī)模大，絕佳自然山水，消費者競爭城市區(qū)域項目順健康之勢，引導(dǎo)產(chǎn)品升級，提升城市價格水平生產(chǎn)適銷對路產(chǎn)品，吸引高端消費群體避開“紅海”開辟“藍?！笔袌鎏鲂》秶袌觯瑪U大目標客群覆蓋范圍“不戀戰(zhàn)”快速開發(fā)，“走”為上策最大化利用景觀資源價值因素現(xiàn)狀策略充分利用地塊自然條件和規(guī)模優(yōu)勢，打造“高端適銷產(chǎn)品”，吸引成都市場，避免小范圍惡性競爭，“快速”開發(fā)，規(guī)避區(qū)域工業(yè)性質(zhì)因素2/1思路關(guān)鍵要要素客群定位思思路：覆蓋蓋區(qū)域——主打成都以成都市場場為第一主主力（目標60%以上），都都江堰高端端消費群體體（金字塔塔頂端及改改善型需求求）為第二二主力，20—30%三洲及外省養(yǎng)養(yǎng)老及度假假（10%左右），，產(chǎn)品規(guī)劃劃，設(shè)計，，戶型區(qū)間間，功能設(shè)設(shè)計等以滿滿足成都市市場為主，，檔次思路：：客群檔次次及產(chǎn)品檔檔次——高端產(chǎn)品檔次：：相對于都江江堰市場而而言是絕對對高端，對對成都市場場來說是中中高端（成成都高端產(chǎn)產(chǎn)品多，堰堰山和畔與與之競爭將將討不到便便宜，我們們應(yīng)盡量避避免與之直直接沖突，，最大限度度減少競爭爭壓力），，主要滿足足其度假、、第二居所所和都江堰堰市場改善善性需求及及金字塔頂頂端群體客群檔次：：成都市場而而言中高端端是絕對主主力，兼顧顧少量高端端客群，對對都江堰市市場而言是是要全面捕捕獲高端消消費群體競爭策略：：適銷產(chǎn)品品其核心有兩兩個層面其一：避免免白熱化競競爭不與都江堰堰體量最大大的主流產(chǎn)產(chǎn)品（中端端、小高層層、均價5000左右、針對對本地客戶戶為主）直直接沖突，，改走銷路路良好的高高端產(chǎn)品路路線（類別別墅產(chǎn)品，樓樓王級高層層高層、高高檔洋房））其二：不生產(chǎn)不暢暢銷和需要要很長時間間消化或回回收資金的的產(chǎn)品核心是少開開發(fā)商業(yè)體體量，其次次為增加高高端產(chǎn)品體體量，減少少中端產(chǎn)品品開發(fā)面積積整體思路關(guān)關(guān)鍵要素2/1思路關(guān)鍵要要素產(chǎn)品打造原原則：山水水資源最大大化利用堰山和畔山山水資源得得天獨厚，，應(yīng)當加以以充分利用用，在規(guī)劃劃設(shè)計中，，一切圍繞繞“觀山、、親水”核核心思想，，并且，努努力實現(xiàn)讓讓“更多產(chǎn)品品享受資源源，更優(yōu)產(chǎn)產(chǎn)品享受更更佳資源””，同時，將將“文化””這一核心心思想和元元素深入貫貫徹到項目目規(guī)劃設(shè)計計中以及開開發(fā)的每一一個角落和和層面開發(fā)思路：：核心是一一個字：快快這一核心思思想，主要要基于三個個方面，其其一基于是是公司發(fā)展展，回收資資金，開發(fā)發(fā)其他項目目為出發(fā)點點，其二是是項目所在在區(qū)域規(guī)劃劃屬性，這這是核心因因素，其三三是當?shù)厥惺袌鋈萘?，，沒有必要要耗費太多多的時間陪陪市場慢慢慢玩，耗下下去的精力力花費和利利潤回報沒沒有太多的的吸引力，，且增加風風險整體思路關(guān)關(guān)鍵要素上述整體思思路以及分分解出的五五大個關(guān)鍵鍵要素是近近期考察及及此次報告告的核心和和重點，期期望與公司司領(lǐng)導(dǎo)就上上述問題探探討，修改改調(diào)整后達達成共識，，以順利開開展下續(xù)工工作，否則則，后期工工作極可能能陷入持續(xù)續(xù)徘徊和反反復(fù)的自我我的否定中中至于后續(xù)的的產(chǎn)品類型型，體量分分配，戶型型配比及要要求，賣點點和亮點打打造等等都都是基于上上述問題的的進一步深深化至于更后期期的如何吸吸引成都客客戶到此問問題，除了了產(chǎn)品打造造時“量身身定做，有有的放矢””外，還有有賴于產(chǎn)品品打造出來來以后，根根據(jù)產(chǎn)品和和市場指定定專門方案案說明明本方案的后后續(xù)部分將將主要依據(jù)據(jù)上述觀點點和判斷，，進行展開開和深化，，并對對現(xiàn)現(xiàn)階段的規(guī)規(guī)劃設(shè)計提提出參考意意見第二節(jié)策策略第二篇整整體思思路商戰(zhàn)無序，策劃先行《2013房地產(chǎn)營銷策劃大全》震撼升級上市！火爆促銷中……此頁，可刪除借鑒他人智慧，讓您豁然開朗，事半功倍！學習前輩經(jīng)驗，讓您少走彎路，再攀高峰！內(nèi)部資料，僅供會員學習、參考使用！不得外傳！不得用于商業(yè)用途！打假申明：近期發(fā)現(xiàn)很多非法網(wǎng)站倒賣本站資料，現(xiàn)特別申明：【官方正版】《2013房地產(chǎn)營銷策劃大全》唯一官方網(wǎng)站：，唯一指定淘寶店鋪：，唯一指定客服QQ：1053527879。其它網(wǎng)站、店鋪、聯(lián)系方式均為假冒，請注意甄別，防止上當受騙！1/2策略分析項目用地面面積：533畝島嶼面積（（5號地塊）：：107畝綜合容積率率：1.8總建筑面積積：64萬㎡地下建筑面面積：需根據(jù)住宅宅總套數(shù)及商業(yè)面積計算，，具體暫不不詳限高：60米（18層）一、用地指指標分析島嶼面積107畝，根據(jù)規(guī)規(guī)劃需要扣扣除河道退退讓及建筑筑退距后、、東側(cè)尖角角部分實際際不能利用用等，島嶼嶼可建筑面面積約70畝，1、3號地塊（426畝）根據(jù)規(guī)規(guī)劃需要扣扣除河道退退讓、建筑筑退距、規(guī)規(guī)劃道路占占地后，實實際可建筑筑面積約380畝，如此，，在滿足總總?cè)莘e率不不變（保證證64萬㎡總建筑筑面積）的的情況下，，可建筑用用地面積實實際容積率率為640000÷（666.67×（70+380））=2.13，即容積率率增加（2.13——1.8）÷1.8=18.3%1/2策略分析二、前期規(guī)規(guī)劃設(shè)計分分析1、根據(jù)前期期設(shè)計方案案分析，商商業(yè)總面積約12.6萬㎡，且較較多的低層層集中商業(yè)業(yè)和1—2層的沿河商商業(yè)，約占占8萬㎡，而這這8萬㎡商業(yè)至至少占了約約100畝地，如此此，1、3號地塊的容容積率至少少2.52、2.5的容積率對對于18F的高層來說，，已經(jīng)是較較高了，產(chǎn)產(chǎn)品舒適度度不管怎樣樣規(guī)劃布局局都必然較較低?？膳屡碌氖沁@類類產(chǎn)品體量量占總體量的75%以上，占住住宅產(chǎn)品總總量的94%左右，顯然然很難實現(xiàn)現(xiàn)“高端、、主打成都都市場”的的要求3、按總用地地面積計算算的容積率率其實只是是滿足規(guī)劃劃和營銷說說辭，對消消費者而言言，具有實實際意義的的其實是按按可建面積積計算的容容積率，最最直接的影影響是建筑筑密度和樓樓間距，最最終影響的的是產(chǎn)品檔檔次和居住住品質(zhì)1/2策略分析結(jié)論根據(jù)用地指指標及前期期規(guī)劃設(shè)計計結(jié)果分析析，可以得得出結(jié)論：：1、用地指標標中“限高高”要求不不能實現(xiàn)項項目“高端端”發(fā)展的的需求；2、前期規(guī)劃劃設(shè)計中的的物業(yè)類型型和體量分分配根本無無法實現(xiàn)項項目“高端端、與本土土主流產(chǎn)品品差異化、、主打成都都市場”的的要求策略結(jié)合市場篇篇的主要結(jié)結(jié)論及整體體思路的主主要觀點，，建議策略略：1、降低低容積積率提提升產(chǎn)產(chǎn)品品品質(zhì)2、調(diào)整整“限限高””規(guī)劃劃指標標，提提升品品質(zhì)3、調(diào)整整物業(yè)業(yè)類型型和體體量分分配1/2策略分分析三、各各物業(yè)業(yè)形態(tài)態(tài)優(yōu)劣劣分析析形態(tài)優(yōu)勢劣勢建議方案獨棟獨占天地，功能強大，項目檔次提升強用地極不經(jīng)濟，總價高，擇買主可搭配極少量雙拼獨棟演化品，分享天地，功能較強，項目檔次提升強別墅類產(chǎn)品中用地不經(jīng)濟，總價較高可建設(shè)一定體量四角拼分享天地，價格適中，類墅中用地較經(jīng)濟產(chǎn)品舒適性較差產(chǎn)品舒適性原因，不建議疊拼分享天或地，舒適性較好，類別墅中用最經(jīng)濟用地經(jīng)濟主力類別墅產(chǎn)品（上套帶電梯）聯(lián)排分享天地，邊套舒適性較好，類別墅產(chǎn)品中用地經(jīng)濟大體量的中間套舒適性差，花園面積等一般都很小，不建議洋房性價比高，較普通多層可提升項目檔次用地經(jīng)濟性一般，可搭配適當體量小高層中間產(chǎn)品，優(yōu)勢不突出，用地不經(jīng)濟，價格低，性價比低不建議高層用地最經(jīng)濟，產(chǎn)品品質(zhì)可變性極大，可能性價比高，也可能極低優(yōu)化使用，主力產(chǎn)品集中商業(yè)商業(yè)產(chǎn)品中用地較經(jīng)濟，產(chǎn)品品質(zhì)與性價比可變性極大主力產(chǎn)品底商商業(yè)產(chǎn)品中用地最經(jīng)濟，對居住品質(zhì)影響較大，尤其是業(yè)態(tài)種類優(yōu)化使用，主力產(chǎn)品散式商業(yè)用地極不經(jīng)濟，性價比不高，不建議1/2策略分分析策略根據(jù)各各物業(yè)業(yè)形態(tài)態(tài)分析析結(jié)論論及項項目整整體思思路，，容積積率控控制要要求、、檔次次定位位需要要等，，建議議物業(yè)業(yè)形態(tài)態(tài)為：：高端住住宅產(chǎn)產(chǎn)品：：1、類別別墅——以疊拼拼為主主力，，雙拼拼輔助助，搭搭配少少量獨獨棟；；2、濱河河樓王王高層層：項項目主主力產(chǎn)產(chǎn)品，，盡量量提高高樓層層高度度，是是項目目規(guī)劃劃設(shè)計計的核核心，，力求求實現(xiàn)現(xiàn)“產(chǎn)產(chǎn)品品品質(zhì)””與換換取““容積積率空空間””雙層層目的的中高端端住宅宅產(chǎn)品品：觀山望望水高高層、、濱河河洋房房——考慮到到項目目綜合合容積積率因因素，，洋房房產(chǎn)品品在追追求品品質(zhì)的的情況況下，，勢必必降低低容積積率，，其體體量需需要合合理控控制，，另一一方面面，從從項目目產(chǎn)品品線豐豐富性性角度度可客客戶需需求角角度，，該類類產(chǎn)品品必須須要設(shè)設(shè)置一一部分分中低端端住宅宅產(chǎn)品品普通高高層、、普通通洋房房，在在位置置較差差的位位置，，布置置適量量普通通高層層及洋洋房，，主打打本地地大眾眾市場場商業(yè)方案1：只設(shè)設(shè)置少少量底底商，，定位位于““社區(qū)區(qū)配套套”，，以保保證整整個社社區(qū)居居住的的檔次次和純純粹性性方案2：設(shè)置置一定定量底底商，，在規(guī)規(guī)劃一一座集集中商商業(yè)，，定位位于““區(qū)域域級商商業(yè)””，盡盡量減減少商商業(yè)對對居住住品質(zhì)質(zhì)的影影響511/2策略分分析四、場場地分分析場地分分析說說明：：場地分分析的的關(guān)鍵鍵因素素在于于深刻刻分析土地情況況，辨辨識其其不同同位置置的景景觀視視野情情況、、不利利因素素、干干擾因因素及及優(yōu)劣劣等級級等，，在理理清這這一情情況的的前提提下，，才能能清晰晰的了了解地地塊條條件有有助于于我們們建設(shè)設(shè)如何最最大化化利用用自然然山水水”，，“優(yōu)優(yōu)質(zhì)的的產(chǎn)品品”體體量盡盡可能能大、“如何何規(guī)劃劃優(yōu)質(zhì)質(zhì)產(chǎn)品品”等等，否則，，極有有可能能出現(xiàn)現(xiàn)的情情況是是“優(yōu)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)產(chǎn)品太太少——諸如之之前設(shè)設(shè)計方方案，，除了了島上上產(chǎn)品品較佳佳，其其余占占最大大規(guī)模模和體體量的的產(chǎn)品品品質(zhì)質(zhì)均較較差，，在這種種情況況下““提提升項項目整整體檔檔次、、主打打成都都市場場”便便是空空想，，或是是成都都客戶戶來了了，并并沒有有優(yōu)質(zhì)質(zhì)產(chǎn)品品供其其購買買?；蚴莾H僅依靠靠建筑筑成本本的增增加來來提升升品質(zhì)質(zhì)和檔檔次，，將無無形中中減少少項目目開發(fā)發(fā)利潤潤，增增加運運作風風險1/2策略分分析四、場場地分分析公園用地已建2期已建1期

5號地塊

5期（凌煙閣）已建1期

3號地塊

3號地塊東北面面山脈脈視野野正北山山脈視視野正北河河景視視野西北面面山脈脈視野野北531/2策略分分析5號地塊塊：所有區(qū)區(qū)域均均能觀觀山望望水，，是高高端產(chǎn)產(chǎn)品的的絕佳佳區(qū)域域，西西面臨臨二環(huán)環(huán)路有有較大大影響響；3號地塊塊A區(qū)域：：北面可可望水水，觀觀山效效果北北側(cè)視視5號地塊建建筑情情況而而定，，西側(cè)側(cè)可遠遠觀山山脈，，東側(cè)側(cè)臨規(guī)規(guī)劃道道路，，可遠遠觀山山脈，，該地地塊北北側(cè)臨臨河道道路有有一定定影響響，東東側(cè)規(guī)規(guī)劃道道路影影響有有有一一定影影響，，南側(cè)側(cè)規(guī)劃劃道路路有較較大影影響；；3號地塊塊B區(qū)域：北面面右段段可觀觀山望望水，，已建建二期期建筑筑高度度不能能遮擋擋其北北向山山脈，，東側(cè)側(cè)遠眺眺山脈脈，近近看規(guī)規(guī)劃公公園；；北面面左側(cè)側(cè)視5號地塊建筑筑高度決決定其能能否觀山山；該地地塊北面面臨河道道路有一一定影響響，西面面規(guī)劃道道路有一一定影響響，南面面規(guī)劃道道路有較較大影響響；3號地塊C區(qū)域：北面觀山山視野完完全受決決定于B地塊建筑筑高度，，望水效效果基本本不存在在，東面面視野無無遮擋，，可遠眺眺山脈，，近看規(guī)規(guī)劃公園園，西面面規(guī)劃道道路有一一定影響響分析公園用地已建2期已建1期

5號地塊

5期（凌煙閣）已建1期

3號地塊（B）

3號地塊（C）

3A北541/2策略分析析1、地塊總總體觀山山望水效效果良好好；2、觀山視視野要遠遠大于望望水視野野3、5號地塊南南面和3號地塊B區(qū)域居于于“中間間位置””，直接接決定了了其余單單位能否否觀水或或望水，，對其建建筑高度度的規(guī)劃劃需引起起高度重重視4、就道路路影響而而言，5號地塊西西面道路路影響較較大，是是城市主主干道；；3號地塊中中臨河道道路影響響有限，，車流量量不會很很大，3號地塊南南北向規(guī)規(guī)劃道路路北向是是斷頭路路，車流流量應(yīng)當當不會很很大，影影響也較較有限，，東西向向規(guī)劃道道路影響響較大結(jié)論商戰(zhàn)無序，策劃先行《2013房地產(chǎn)營銷策劃大全》震撼升級上市！火爆促銷中……此頁，可刪除借鑒他人智慧，讓您豁然開朗，事半功倍！學習前輩經(jīng)驗，讓您少走彎路，再攀高峰！內(nèi)部資料，僅供會員學習、參考使用！不得外傳！不得用于商業(yè)用途！打假申明：近期發(fā)現(xiàn)很多非法網(wǎng)站倒賣本站資料，現(xiàn)特別申明：【官方正版】《2013房地產(chǎn)營銷策劃大全》唯一官方網(wǎng)站：，唯一指定淘寶店鋪：，唯一指定客服QQ：1053527879。其它網(wǎng)站、店鋪、聯(lián)系方式均為假冒，請注意甄別，防止上當受騙！2/2策略方向1：大規(guī)模減減少商業(yè)，，僅保留留東西向向規(guī)劃道道路底商商（主要要地面1層），3萬㎡左右右，最大大限度的的確保住住宅的寧寧靜度和和居住純純粹性，，同時，，挪用出出較大規(guī)規(guī)模的優(yōu)優(yōu)質(zhì)土地地，用于于修改高高品質(zhì)住住宅，確確?！爸髦鞔虺啥级肌笔袌鰣稣w思思路的實實現(xiàn)；方向2：減少商業(yè)面面積，僅僅保留東東西向規(guī)規(guī)劃道路路底商（（主要地地面1層）3萬㎡左右右。取消消集中商商業(yè)；減減少原低低層集中中商業(yè)為為建設(shè)一一棟塔樓樓式集中中商業(yè)（（3—4F），集中中商業(yè)面面積2萬㎡左右右，，使使其用地地規(guī)模不不超過10畝，以挪挪出部分分優(yōu)質(zhì)，，同時確確保項目目商業(yè)配配套，修修建區(qū)域域性商業(yè)業(yè)中心商業(yè)策略略方向：：原限高：：60m（18F）爭取限高高：110m，以拔高高景觀視視野優(yōu)秀秀的單元元總體高高度，修修建樓王王級高層層，同時時，挪用用出部分分容積率率，提升升別墅單單位、洋洋房單位位的整體體品質(zhì)，，在容積積率不變變的情況況下確保保項目總總體品質(zhì)質(zhì)以及足足夠體量量的優(yōu)質(zhì)質(zhì)房源，，主打成成都市場場限高爭取取方向：：572/2策略基于上述述2個策略方方向，可可以組合合出四種種不同的的方案：：A、商業(yè)方方向1+限高60m；B、商業(yè)方方向2+限高60m；C、商業(yè)方方向1+限高110m；D、商業(yè)方方向2+限高110m；由于受到到容積率率不可控控因素的的影響，，本方案案主要就就方案D繼續(xù)向下下深化58第一節(jié)產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃劃建議第三篇產(chǎn)產(chǎn)品建議議公園用地已建2期已建1期

5號地塊

5期（凌煙閣）已建1期

3號地塊（B）

3號地塊（C）

3A北1/1產(chǎn)品布局局方案5號地塊布布局要點點1、高層樓樓王布局局沿地塊西西側(cè)北面面布局2棟30F超高層，，（不能能沿著地地塊南側(cè)側(cè)布局一一排，否否則3號地塊北北向山景景視野被被全部遮遮擋），，2棟之間錯錯開山景景視野互互不遮擋擋，每棟棟2個單元，，戶型為為120㎡套三三及140㎡套四四，29—30層為220㎡帶泳池池樓王復(fù)復(fù)式；2、樓王單單體高層部分分底層架架空,層高2.5m，標準層層層高3.2m，復(fù)式層層高3.5米，復(fù)式式戶型客客廳上空空挑高7米，配置置國際名名牌，容容量盡量量大（18人以上）），視情情況看能能否配置置一部客客梯，一一部觀光光電梯，，3、會所規(guī)規(guī)劃地塊右側(cè)側(cè)尖角部部分為整整個地塊塊最佳景景觀視野野部分，，建議布布置為會會所（1500㎡左右、、2層，局部部挑空）），一方方面提升升島嶼整整體檔次次，另一一方面，，將之設(shè)設(shè)置為營營銷中心心，依靠靠其絕佳佳的效果果銷售所所有房源源，將較較大程度度的提升升項目售售價4、類別墅布局局緊挨會所布置置2—3棟樓王獨棟（（280—320㎡），地塊塊北側(cè)沿線布布置雙拼（160—240㎡）、其余余部分布置疊疊拼（110—150㎡），上套套帶電梯直接接入地下室5號地塊布局要要點1/1產(chǎn)品布局方案案1/1產(chǎn)品布局方案案5、指標統(tǒng)計按此布置方式式，初步估算算，5號地塊可建建建筑面積：高高層30000+類別墅40000=70000㎡，總戶數(shù)約約450戶，該地塊整整體容積率約約0.98，別墅部分容容積率約為0.56，可確保別墅墅部分產(chǎn)品品品質(zhì)與舒適性性6、車庫規(guī)劃車庫全部規(guī)劃劃到地下，地地面不停車，，確保島嶼寧寧靜度與舒適適性；同時，，讓別墅單位位的花園面積積最大化，為為確保會所（（銷售中心））客戶停車，，設(shè)置部分臨臨時露天停車車位。車庫面面積30000㎡左右，600個左右車位，，預(yù)留部分機機動車位（臨臨時停放），，車位比例1：1.33對于地下停車車位，高層部部分集中停車車，獨棟和雙雙拼業(yè)主停車車位設(shè)置在自自家樓宇下單單獨隔開，客客戶可從家里里直接步行下下到地下室，，獨棟和雙拼拼客戶每戶設(shè)設(shè)置2個停車位；疊疊拼業(yè)主車庫庫盡量設(shè)置在在自家樓宇下下，疊拼下套套可從家中直直接步入，疊疊拼上套可由由電梯下到車車庫（次方案案在成都國嘉嘉《城南逸家》項目中廣泛采采用，且大受受追捧）車庫設(shè)置時需需盡量設(shè)置采采光井和通風風口，提升車車庫的舒適性性和通行品質(zhì)質(zhì)7、大門設(shè)置大門設(shè)置于二二環(huán)路一側(cè)，，大門口景觀觀設(shè)置尤須著著力打造，另另外在臨3號地塊一側(cè)設(shè)設(shè)置1—2口步行通道，，需打造“曲曲徑通幽”的的意境5號地塊布局要要點1/1產(chǎn)品布局方案案公園用地已建2期已建1期5號地塊5期（凌煙閣）已建1期3號地塊（B）3號地塊（C）3A北商業(yè)布局要點點1、布局底商商：3號地塊A區(qū)域沿規(guī)劃道道路（南面））布置一層底底商，3號地塊B區(qū)域沿規(guī)劃道道路（南面））布置一層底底商，且延伸伸至東面，東東面可設(shè)置2層，3號地塊C區(qū)域沿規(guī)劃道道路（北面））布置一層底底商，且延伸伸至東面，東東面可設(shè)置2層集中商業(yè)：設(shè)置在3號地塊B區(qū)域東北側(cè)，，4F，單層面積約約5000㎡，地下一層層設(shè)停車位2、體量底商商：約3萬㎡集中商業(yè)：約約2萬㎡總共共：5萬㎡（為目前前都江堰市場場主流商業(yè)體體量）3、定位底商商：社區(qū)型商商業(yè)配套，業(yè)業(yè)態(tài)以社區(qū)生生活服務(wù)類為為主（干洗、、日雜、煙酒酒、水果、茶茶樓、美容美美發(fā)等）集中商業(yè)：區(qū)區(qū)域型商業(yè)配配套，類似于于大潤發(fā)、好好又多之類，，以素材超市市，日常食品品、生活用品品，日雜類為為主商業(yè)布局要點點1/1產(chǎn)品布局方案案1/1產(chǎn)品布局方案案3號地塊布局要要點公園用地已建2期已建1期5號地塊5期（凌煙閣）已建1期3號地塊（B）3號地塊（C）3A北1、3號地塊A區(qū)域西側(cè)布置1棟30F高層，2個單元，南北北朝向；南側(cè)側(cè)布置2棟30層高層，每層層1個單元2、3號地塊B區(qū)域東面沿線布置置3棟棟30F高層，每棟2個單元；3、3號地塊C區(qū)域沿著西面、南南面、東面布布置30F高層，每棟2個單元4、高層單體樓樓均底層架空，，電梯配置為為國內(nèi)一線品品牌，每單元元2部電梯，可考考慮設(shè)一部觀觀光電梯，層層高均3米，5、布置時充分分考慮三個因因素A、觀山望水效效果；B、精細調(diào)整樓樓體角度，充充分考慮各高高層間日照因因素的相互干干擾，同時，，盡量減少高高層對南北方方向建筑日照照的影響；C、在確保A、B前提下，盡量量調(diào)整高層到到正南北朝向向，可適當偏偏移一定角度度6、高層戶型區(qū)區(qū)間及套型80—90㎡（套套二）90—100㎡（緊湊湊套三）100—120㎡（舒適套套三）125—140㎡（豪華套套三）7、3號地塊高層指指標統(tǒng)計：3號地塊高層建建筑面積約：：35萬㎡—40萬㎡3號地塊超高層層布局要點1/1產(chǎn)品布局方案案3號地塊基于高高層的布置情情況，其余部部分布置有2個方向：其一：全部布布置為電梯洋洋房其二：沿河部部分布置一排排疊拼，疊拼拼與高層之間間布置電梯洋洋房鑒于該部分有有待于設(shè)計院院方案試擺，，才能確定方方向，其決定定因素在于該該區(qū)域的用地地強度和容積積率決定，在在此不再細述述初步估計，該該部分體量控控制在10—14萬㎡之間，總總套數(shù)約1000套戶型區(qū)間及套套型：方案1下：80—90㎡（套套二）90—100㎡（緊湊湊套三）100—120㎡（舒適套套三）方案2下：洋房：80—90㎡（套套二）洋房：90—100㎡（緊湊湊套三）洋房：100—120㎡（舒適套套三）上疊：110—130㎡（舒適套套三）下疊：130—150㎡（豪華套套四）后續(xù)方案按方方案2統(tǒng)計3號地塊其余區(qū)區(qū)域布置1/1產(chǎn)品布局方案案671/1產(chǎn)品布局方案案總體示意圖圖公園用地已建2期已建1期

5號地塊

5期（凌煙閣）已建1期

3號地塊（B）

3號地塊（C）

3A北30F高層6—9F多層4F疊拼獨棟或會所集中商業(yè)2/1產(chǎn)品統(tǒng)計產(chǎn)品類別面積套型套數(shù)（約）面積（約）套數(shù)占比價格定位高端產(chǎn)品獨棟280—320套五310000.05%20000—22000雙拼160—240套四/套五4080000.72%15000—18000島嶼疊拼120—150套三/套四66210001.18%12000—15000150—180套四661.18%濱河疊拼120—150套三/套四125200001.12%11000—13000150—180套四1.12%島嶼高層140豪華套三112160002.01%9000—11000120舒適套三112120002.01%260套四帶泳池820000.14%樓王高層80—90套二5002000008.96%7000—800090—100緊湊套三4508.06%100—120舒適套三70012.54%125—140豪華套三1803.22%合計2362280000其余產(chǎn)品洋房80—90套二4001000007.17%6500—800090—100緊湊套三2504.48%100—120舒適套三3205.73%普通高層75—80緊湊套二70021000012.54%5800—720080—90舒適套二70012.54%90—100緊湊套三4007.17%100—120舒適套三4508.06%合計59000100%商業(yè)底商3000018000集商2000012000總計5582640000692/1產(chǎn)品統(tǒng)計其中，高端產(chǎn)產(chǎn)品：面積28萬㎡，占總面面積43.75%，套數(shù)2362套，占總套數(shù)數(shù)42.3%中高端產(chǎn)品（（28+10）=38