房地產(chǎn)評估方法-房地產(chǎn)評估實務(wù)-教學課件

第四章房地產(chǎn)的評估方法第一節(jié)房地產(chǎn)評估的收益法第二節(jié)房地產(chǎn)評估市場法第三節(jié)房地產(chǎn)評估的成本法第四節(jié)房地產(chǎn)評估的剩余法第五節(jié)房地產(chǎn)評估的路線價法第四章房地產(chǎn)的評估方法第一節(jié)房地產(chǎn)評估的收益法1第一節(jié)房地產(chǎn)評估的收益法一、收益法的概念及其計算公式1、收益還原法：是一種運用適當還原利率，將未來的純收益折算成現(xiàn)值的估價方法。貨幣時間價值的計算第一節(jié)房地產(chǎn)評估的收益法一、收益法的概念及其計算公式22、計算公式：A.純收益按等差級數(shù)遞減或遞增情形（1）年期無限P=a/rb/r2P-表示房地產(chǎn)價格a-表示房地產(chǎn)的純收益b-表示房地產(chǎn)純收益逐年遞增或遞減的情形；r-表示還原率2、計算公式：A.純收益按等差級數(shù)遞減或遞增情形3（2）年期有限P=(a/r+b/r2)1-1/(1+r)n-(b/r)*n/(1+r)n(遞增公式)P=(a/r-b/r2)1-1/(1+r)n+(b/r)*n/(1+r)n(遞減公式)n-表示使用房地產(chǎn)的年期或者有收益的年限（2）年期有限P=(a/r+b/r2)1-1/(1+r)n4B.純收益按照一定的比例（等比級數(shù)）遞增或遞減的情形；（1）年期無限P=a/(r-s)(遞增公式)P=a/(r+s)(遞減公式)S——表示純收益逐年遞增或遞減的比率；B.純收益按照一定的比例（等比級數(shù)）遞增或遞減的情形；5（2）年期有限；P=a/(r-s)1-(1+s)n/(1+r)n(遞增公式)P=a/(r+s)1-(1-s)n/(1+r)n(遞減公式)

基本公式：P=ai/(1+r1)(1+r2)….(1+rn)也就是說每年的純收益、還原率都發(fā)生變化。ai表示第i年的房地產(chǎn)的純收益（2）年期有限；P=a/(r-s)1-(1+s)n/6例題某宗土地從1993年1月1日至1998年1月1日5年中，每年純收益為10萬元，預(yù)計從1998年1月1日起，以每年純收益逐年遞增0.1萬元，資本化率為10%時，評估該宗土地1993的價值。例題某宗土地從1993年1月1日至1998年1月1日5年中，7解答按等差級數(shù)遞增公式計算P98=a/rb/r2=10/10%+0.1/(10%)2=110(萬元)該宗土地1993年１月１日價格為：P93=10(P/A,10%,5)+110(P/F,10%,5)=10*3.7908+110*0.6209=106.21(萬元)解答按等差級數(shù)遞增公式計算8例題一座寫字樓預(yù)計在今后五年內(nèi)每年凈收益分別為100萬元，110萬元，120萬元，150萬元，160萬元，從第六年起租金為170萬元，利率為10%，評估房地產(chǎn)的價格。例題一座寫字樓預(yù)計在今后五年內(nèi)每年凈收益分別為100萬元，19分析計算該房地產(chǎn)有持續(xù)收益，前5年收益變化，第6年開始收益固定，年期無限。P=100/(1+10%)+110/(1+10%)2+120/(1+10%)3+150/(1+10%)4+160/(1+10%)5+170/10%*1/(1+10%)5=1529.39(萬元)分析計算該房地產(chǎn)有持續(xù)收益，前5年收益變化，第6年開始收益固10二、純收益的計算純收益是通過計算總收益和總費用后確定的。1、總收益分類客觀收益：排除實際收入中特殊的偶然因素所得到的正常收益。實際收益：現(xiàn)在狀態(tài)下實際取得的收益。（不能用評估）有形收益：地租或者房地產(chǎn)租賃收入能夠以金額表示。無形收益：難以金額表示，但對所有者提供特殊的權(quán)利。二、純收益的計算純收益是通過計算總收益和總費用后確定的。112、總費用構(gòu)成（1）土地租賃有關(guān)費用：土地費、管理費、維護費。（2）與房地產(chǎn)租賃有關(guān)費用：折舊費、管理費、維修費、保險費、稅金；（3）與企業(yè)經(jīng)營有關(guān)的費用：原材料、運輸費、一般管理費、職工工資、利息、稅金；2、總費用構(gòu)成（1）土地租賃有關(guān)費用：土地費、管理費、維護費123、純收益的計算（1）單純的土地租賃收益土地純收益=租金-（管理費+維修費+稅金）（2）房屋和土地共同租賃房地產(chǎn)純收益=房屋純收益+土地純收益3、純收益的計算（1）單純的土地租賃收益13（3）房屋純收益計算：房屋純收益=房屋重置價*成新率*房屋還原率房屋純收益=租金-（折舊費+管理費+維修費+保險費+稅金+利息+空房費）（3）房屋純收益計算：房屋純收益=房屋重置價*成新率*房屋還14三、還原率的確定資本化率（還原率）：是將不動產(chǎn)的純收益與不動產(chǎn)的價格之比。1、還原率的種類（1）綜合還原率r；（考慮了建筑物和土地收益狀況）（2）建筑物還原率rB；（建筑物計提折舊時，折舊率需要考慮，此時還原率為rB+d,d為折舊率）（3）土地還原率rL;三、還原率的確定資本化率（還原率）：是將不動產(chǎn)的純收益與不動152、三者之間關(guān)系：r=(rL*PL+rB*PB)/(PL+PB)=rL*L+rB*B3、確定還原率(折現(xiàn)率)的方法（1）算術(shù)平均數(shù)法（比較法）。（2）資本資產(chǎn)定價模型。是無風險利率加風險報酬率。2、三者之間關(guān)系：16四、計算實例（一）房地合一評房地產(chǎn)價格[例]某房地產(chǎn)公司于1999年5月以出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán)，并于2001年5月在此地塊上建成一座鋼混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當時造價為每平方米3,800元，經(jīng)濟耐用年限為60年。目前，該類型建筑的重置價格為每平方米4,800元。該大樓總建筑面積為12,000平方米，全部用于出租。據(jù)調(diào)查，當?shù)赝愋蛯懽謽堑淖饨鹨话銥槊刻烀科椒矫?.5元，空置率在10%左右，每年需支付的管理費用一般為年租金的3.5%，維修費為建筑物重置價的1.5%，房產(chǎn)稅為租金收入的12%，其他稅為租金收入的6%，保險費為建筑物重置價的0.2%，資本化率確定為6%。試根據(jù)以上資料評估該寫字樓在2004年5月的價格。房地產(chǎn)價格＝房地產(chǎn)純收益/綜合資本化率房地純收益＝房地產(chǎn)總收益－房地產(chǎn)總費用房地產(chǎn)總費用＝管理費+維修費+保險費+稅金+空房損失費四、計算實例（一）房地合一評房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格＝房地產(chǎn)純收171、估算年有效毛收入年有效毛收入＝2.5×365×12,000×（1－10%）＝9,855,000元2、估算年營運費用（1）管理費：年管理費＝9,855,000×3.5%＝344,925元（2）維修費：年維修費＝4,800×12,000×1.5%＝864,000元（3）保險費：年保險費＝4,800×12,000×0.2%＝115,200元（4）稅金：年稅金＝9,855,000×（12%＋6%）＝1,773,900元（5）年營運費用：年營運費用＝344,925＋864,000＋115,200＋1,773,900＝3,098,025元1、估算年有效毛收入183、估算凈收益年凈收益＝年有效毛收入－年營運費用＝9,855,000－3,098,025

＝6,756,975元4、計算房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)的剩余收益期為45年，則：房地產(chǎn)價格＝6,756,975÷6%×[1－1/（1＋6%）45]

＝104,434,671元房地產(chǎn)單價＝104,434,671÷12,000

＝8,703元5、評估結(jié)果:經(jīng)評估，該寫字樓房地產(chǎn)在2004年5月的價格為104,434,671元，單價為每平方米8,703元。

3、估算凈收益19例題:

某房地產(chǎn)公司于1997年3月以有償出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán)，并于1999年3月在此地塊上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當時造價為每平方米2000元，經(jīng)濟耐用年限為55年，殘值率為2％。目前，該類建筑重置價格為每平方米2500元。該建筑物占地面積500平方米，建筑面積為900平方米，現(xiàn)用于出租，每月平均實收租金為3萬元。另據(jù)調(diào)查，當?shù)赝悓懽謽浅鲎庾饨鹨话銥槊吭旅拷ㄖ椒矫?0元，空置率為10％，每年需支付的管理費為年租金的3.5％，維修費為重置價的1.5％，土地使用稅及房產(chǎn)稅為每建筑平方米20元，保險費為重置價的0.2％，土地資本化率7％，建筑物資本化率8％。試根據(jù)以上資料評估該宗地2003年3月的土地使用權(quán)價格。例題:201、選定評估方法該宗房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益，適宜采用收益法。2、計算總收益總收益應(yīng)該為客觀收益而不是實際收益。年總收益＝50×12×900×（1－10％）＝486000（元）3、計算總費用（1）年管理費＝486000×3.5％＝17010（元）（2）年維修費＝2500×900×1.5％＝33750（元）（3）年稅金＝20×900＝18000（元）（4）年保險費＝2500×900×0.2％＝4500（元）年總費用＝（1）+（2）+（3）+（4）＝17010+33750+18000+4500＝73260（元）1、選定評估方法214、計算房地產(chǎn)純收益年房地產(chǎn)純收益＝年總收益－年總費用＝486000－73260＝412740（元）5、計算房屋純收益（1）計算年折舊費。（2）計算房屋現(xiàn)值（假設(shè)房屋收益年期為無限年期）：房屋現(xiàn)值＝房屋重置價－年折舊費×已使用年數(shù)＝2500×900－46875×4＝2062500（元）（3）計算房屋純收益：房屋年純收益＝房屋現(xiàn)值×房屋資本化率＝2062500×8％＝165000（元）4、計算房地產(chǎn)純收益226、計算土地純收益土地年純收益＝年房地產(chǎn)純收益－房屋年純收益＝412740－165000＝247740（元）7、計算土地使用權(quán)價格土地使用權(quán)在2003年3月的剩余使用年期為50－6＝44（年）。單價＝3358836.15/500＝6717.67（元）8、評估結(jié)果:本宗土地使用權(quán)在2003年3月的土地使用權(quán)價格為3358836.15元，單價為每平方米6717.67元。

6、計算土地純收益23（二）房地合一評土地（土地殘余法）

由于房地合一凈收益中含有折舊，故在計算土地凈收益時，應(yīng)扣除建筑物折舊。例題：在一幅3000m2的土地上建有建筑面積為2000m2的房屋，根據(jù)成本法，建筑物的現(xiàn)行價格為2000×1200＝240（萬元），該建筑物尚可使用20年，還原利率12％，土地的還原利率為10％。

假定該房地產(chǎn)以每月每平方米100元的租金標準出租，使用面積為建筑面積的60％，不含折舊費的年租賃費用為72萬元。根據(jù)土地殘余法確定土地的價格。（1）計算房地合一純收益

100×2000×60％×12－720000＝720000（元）（2）計算建筑物的純收益

240×（12％+1/20）＝40.80（萬元）（3）計算屬于土地的純收益

72－40.80＝31.20（萬元）（4）土地的價格為：31.2÷10％＝312（萬元）單方土地價格為：312÷3000＝1040（元/m2）（二）房地合一評土地（土地殘余法）24（三）房地合一評房（建筑物殘余法）若純收益a不含折舊，則注：該方法要求建筑物的用途、使用強度及使用狀態(tài)等與土地的最佳使用不能嚴重背離。（三）房地合一評房（建筑物殘余法）25五、應(yīng)注意的問題1、收益法的應(yīng)用范圍：是以獲得收益為目的使用土地估價，對機關(guān)、學校用地評估不適用。2、土地收益與地租的關(guān)系：二者在量上是一致的，只是由于土地使用權(quán)和所有權(quán)相分離，使得來自土地收益，使用者稱之為土地收益，所有者稱之為地租。

下一節(jié)

五、應(yīng)注意的問題1、收益法的應(yīng)用范圍：是以獲得收益為目的使用26第二節(jié)房地產(chǎn)評估市場法一、市場法的基本原理及前提條件1、市場比較法：是對被評估房地產(chǎn)與最近期交易的類似房地產(chǎn)相比較，通過調(diào)整影響交易因素的修正，確定被評估房地產(chǎn)的合理價格的一種估價方法。2、原理：依據(jù)房地產(chǎn)評估的替代原則。3、前提條件：（1）具備公開市場。（2）被評估對象必須是普遍交易的房地產(chǎn)。第二節(jié)房地產(chǎn)評估市場法一、市場法的基本原理及前提條件27二、基本公式P=p*A*B*C*D=p*100/()*()/100*100/()*100/()*P——待估房地產(chǎn)評估價;p——可比較案例的交易價;A——交易情況修正系數(shù);B——交易日期的修正系數(shù);C——區(qū)域因素修正系數(shù)；D——個別因素修正系數(shù)；二、基本公式P=p*A*B*C*D28其它修正此外，還有同土地使用年限修正系數(shù)，容積率修正系數(shù)。土地使用年限修正系數(shù)[1-1/(1+r)m]/[1-1/(1+r)n]r——還原率，m——待估對象的使用年限，n——可比實例的使用年限。其它修正此外，還有同土地使用年限修正系數(shù)，容積率修正系數(shù)。29例題1比較案例成交地價為每平方米1000元，對應(yīng)使用年限為30年，而待估宗地出讓年限20年，土地還原率為8%，求土地使用年限修正后的地價。修正系數(shù)=[1-1/(1+8%)20]/[1-1/(1+8%)30]=(1-0.2145)/(1-0.0994)=0.872修正后的地價=1000*0.872=872元例題1比較案例成交地價為每平方米1000元，對應(yīng)使用年限為330三、市場比較法的估價步驟1.

廣泛收集交易案例；2.

選擇可比較的交易實例；3.建立價格可比基礎(chǔ)；三、市場比較法的估價步驟1.

廣泛收集交易案例；314.差異修正；①交易情況修正；②交易日期修正；③區(qū)域因素修正；④個別因素修正；⑤綜合因素修正。4.差異修正；325.

確定比準價格(由市場估價法得到的價格)。簡單算術(shù)平均法；加權(quán)算術(shù)平均法；中位數(shù)法；眾數(shù)法。5.

確定比準價格(由市場估價法得到的價格)。簡單算術(shù)平均33四、應(yīng)用實例例題2：情況修正市場交易案例A，其地塊成交價的為3000元/平方米，根據(jù)市場行情分析，該地塊為特殊利益關(guān)系人之間的交易，價格偏低為4個百分點。求地塊的修正后的價格。修正系數(shù)=100%/(100%-4%)=100/96修正后價格=3000*100/96=3125元四、應(yīng)用實例例題2：情況修正34五、應(yīng)注意的問題1.

市場比較法具有現(xiàn)實性，有較強的說服力，以價格求比準價格，欠缺理論基礎(chǔ)。經(jīng)多方修正，要求估價人員有豐富的經(jīng)驗和知識，否則，難以得到正確的客觀結(jié)果。2.

應(yīng)用市場法必須有發(fā)達的不動產(chǎn)市場，有大量的交易案例，否則，無法找到相關(guān)性和替代性。3.一般認為，在一次評估中，較理想的案例要10個以上，最低要求也不能少于3個。五、應(yīng)注意的問題1.

市場比較法具有現(xiàn)實性，有較強的說服力，35第三節(jié)房地產(chǎn)評估的成本法一、成本估價法及其基本原理1、成本估價法：是一種以建造房地產(chǎn)所耗費的各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤和應(yīng)繳納的稅金并扣減折舊確定房地產(chǎn)價格的估價方法。又稱原價法、合同法、加和法、成本逼近法。2、原理：是生產(chǎn)費用價值論，等量的資金獲得等量的收益。第三節(jié)房地產(chǎn)評估的成本法一、成本估價法及其基本原理36二、基本公式1、新建房地產(chǎn)成本新建房地產(chǎn)價格，購置土地費用，建造建筑物費用，正常利稅2、新開發(fā)的土地成本生地價格，開發(fā)土地成本，銷售費用和一般管理費用，開發(fā)期間利息，資本收益，投資利潤二、基本公式1、新建房地產(chǎn)成本37公式土地價格=土地取得費+土地開發(fā)費+利息+利潤+土地所有權(quán)收益（1）土地取得費包括：土地補償費、安置補助費，土地管理費，耕地占用稅；（2）土地開發(fā)費包括：基礎(chǔ)設(shè)施配套費，公用事業(yè)建設(shè)配套費，小區(qū)開發(fā)配套費?；A(chǔ)設(shè)施的三通一平：通水、通路、通電，平整土地。（3）土地所有權(quán)收益土地取得費；土地開發(fā)費；利息；利潤四項之和乘以收益率公式土地價格=土地取得費+土地開發(fā)費+利息+利潤+土地所有權(quán)38例題：某市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)有一塊面積15000平方米，該地塊土地占用征地費用（含安家費、拆遷費、青苗補償費）10萬元/畝，土地開發(fā)費為2億元/平方公里，土地開發(fā)周期2年，第一年投資資金占總開發(fā)費用的35%，開發(fā)商要求投資回報率為10%，當?shù)爻鲎屚恋卦鲋凳找鏋?5%，銀行貸款年利率為6%，試評估該土地的價格。（1畝=667平方米）例題：某市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)有一塊面積15000平方米，該地塊土39解答：1、計算土地取得費=10萬元/667=150元/平方米2、計算土地開發(fā)費=2億元/平方公里（1000米）2=200元/平方米3、計算投資利息土地取得費利息=150*[（1+6%）2-1]=18.54(元/平方米)土地開發(fā)費利息=200*35%[（1+6%）1.5-1]+200*65%[（1+6%）0.5-1]=10.23(元/平方米)利息總額=18.54+10.23=28.77解答：1、計算土地取得費=10萬元/667=150元/平方米404、計算開發(fā)利潤開發(fā)利潤=（土地取得費+土地開發(fā)費）*10%=（150+200）*10%=35(元/平方米)5、計算土地價格土地價格=（150+200+28.77+35）*（1+15%）=475.84(元/平方米)該土地單價=475.84(元/平方米)總價=475.84(元/平方米)*15000平方米=7137600元。4、計算開發(fā)利潤41三、舊房地產(chǎn)成本估價法建筑評估中的成本法主要涉及到四個基本要素，即建筑物的重置成本、實體有形損耗、功能性貶值和經(jīng)濟性貶值。1、建筑物重置成本的測算方法三、舊房地產(chǎn)成本估價法建筑評估中的成本法主要涉及到四個基本要42（1）重編預(yù)算法建筑物的重置成本按照圖紙以現(xiàn)行價格標準計算工程直接費用以及各項間接成本，二者加和。適用范圍：測算建筑物更新重置成本；構(gòu)造比較簡單的建筑物，如道路、圍墻、等建筑物的評估。優(yōu)缺點：估算重置成本準確性比較高，但需要比較多的技術(shù)經(jīng)濟資料，費時，工作量大。（1）重編預(yù)算法建筑物的重置成本按照圖紙以現(xiàn)行價格標準計算工43（2）預(yù)決算調(diào)整法以待估建筑物的工程量為基礎(chǔ)，按照現(xiàn)行工程預(yù)算價格、費率將其調(diào)整為按現(xiàn)行價計算的建筑工程造價，再加上間接成本，估算出建筑物的重置成本。（不計算工程量）使用范圍：不應(yīng)采用價格指數(shù)調(diào)整法，以及缺乏參照物而無法運用類比法的建筑評估；用途結(jié)構(gòu)大致相同相似，其數(shù)量較多的建筑物評估。條件：委托方能夠提供比較完整的建筑工程預(yù)決算資料。評估效率較高。（2）預(yù)決算調(diào)整法以待估建筑物的工程量為基礎(chǔ)，按照現(xiàn)行工程預(yù)44（3）價格指數(shù)調(diào)整。運用建筑業(yè)產(chǎn)值價格指數(shù)或者其它相關(guān)價格指數(shù)推算出建筑物重置成本的一種方法。適用范圍：單位價值小、結(jié)構(gòu)簡單，以及用其他方法評估重置成本有困難的建筑物。對于大型、價值高的建筑物以及待估建筑物帳面成本不清，不宜采用這種方法評估。其關(guān)鍵在于價格指數(shù)的選擇和價格指數(shù)變動的計算。（3）價格指數(shù)調(diào)整。運用建筑業(yè)產(chǎn)值價格指數(shù)或者其它相關(guān)價格指452、建筑物有形損耗的計算通常使用年限法或者打分法。（1）建筑物折舊額計算①定額法（直線法）②定率法（雙倍余額遞減法，余額遞減法）③年數(shù)總和法；④償債基金法；2、建筑物有形損耗的計算通常使用年限法或者打分法。46⑤羅斯法：將建筑物的耐用年限分為相等的五期，假定第一期的減值為平均減值率的3/5，第二期為4/5，第三期為5/5，第四期為6/5，第五期為7/5。⑥愛沙法：主要針對木質(zhì)建造的住宅建筑物提出的。木質(zhì)建筑物耐用年限40年。前25年減值每年1.65%，中間10年減值每年1.65%——3%，最后5年減值7%。⑤羅斯法：將建筑物的耐用年限分為相等的五期，假定第一期的減值47（2）打分法（觀察法）成新率＝結(jié)構(gòu)部分合計得分×G+裝修部分合計得分×S+設(shè)備部分合計得分×B

不同結(jié)構(gòu)類型房屋成新率評分修正系數(shù)庫

鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)混合結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)其他結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)部分G裝修部分S設(shè)備部分B結(jié)構(gòu)部分G裝修部分S設(shè)備部分B結(jié)構(gòu)部分G裝修部分S設(shè)備部分B結(jié)構(gòu)部分G裝修部分S設(shè)備部分B單層0.850.050.10.70.20.10.80.150.050.870.10.03二至三層0.80.10.10.60.20.20.70.20.1

四至五層0.750.120.130.550.150.3

六層七層以上0.80.10.1

（2）打分法（觀察法）

鋼筋混凝混合結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)其他結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)482、建筑物功能性貶值的計算建筑物功能性貶值是指由于建筑用途、使用強度、設(shè)計、結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備配備不合理造成的建筑物功能不足或浪費而形成的價值損失。2、建筑物功能性貶值的計算建筑物功能性貶值是指由于建筑用途、493、建筑物的經(jīng)濟性貶值建筑物經(jīng)濟性貶值是指由于外界條件變化而影響了建筑物效用的發(fā)揮，一般都伴隨著利用率的下降。經(jīng)濟性貶值=建筑物年收益凈損失額/正常資產(chǎn)收益率3、建筑物的經(jīng)濟性貶值建筑物經(jīng)濟性貶值是指由于外界條件變化而50四、應(yīng)用舉例五、應(yīng)注意的問題1、適用于市場狹小，缺乏交易實例，無法用其他方法估價的場合；對一些既無收益，又很少交易的學校、公園等公共設(shè)施也可以采用這種方法進行評估。2、適用于工業(yè)用地估價，對商業(yè)及住宅用地不適用。3、適用于新開發(fā)土地、新建建筑物的估價。四、應(yīng)用舉例五、應(yīng)注意的問題51第四節(jié)房地產(chǎn)評估的剩余法一、剩余法的基本原理1.

剩余法：又稱假設(shè)開發(fā)法、倒算法和預(yù)期開發(fā)法。主要用于地產(chǎn)價格的評估。在估算未來不動產(chǎn)正常交易價格基礎(chǔ)上，扣除建筑物的建造、買賣有關(guān)費用、利息，將地價和房價分離計算，從而確定土地價格的方法。2.

基本原理依據(jù)馬克思土地價格理論。是扣除成本、利潤、利息、稅收后的余額。第四節(jié)房地產(chǎn)評估的剩余法一、剩余法的基本原理52二、基本公式1、一般公式：V=A-(B+C+D+E)V——購置土地的價格；A——開發(fā)完成后不動產(chǎn)的價值；B——整個開發(fā)項目的開發(fā)成本；C——投資利息；D——開發(fā)商合理的利潤；E——正常稅費二、基本公式1、一般公式：V=A-(B+C+D+E)532、香港的計算公式地價=樓價-建筑費用-專業(yè)費用-利息-發(fā)展商的利潤3、實際中應(yīng)用的公式

地價=預(yù)期樓價-建筑費-專業(yè)費用-銷售費用-利息-稅費-利潤上式：利息=（地價+建筑費用+專業(yè)費用）*利息率利潤=（地價+建筑費用+專業(yè)費用）*利潤率2、香港的計算公式54注意需要注意的是：土地價格、售樓價格、建筑費用實際發(fā)生的時間不同，在考慮貨幣時間價值時，需要折算到估價基準日的現(xiàn)值。注意需要注意的是：土地價格、售樓價格、建筑費用實際發(fā)生的時間55三、房地產(chǎn)評估的程序1、調(diào)查待評估對象的基本情況。2、確定待估不動產(chǎn)最佳的開發(fā)利用方式。3、預(yù)測房地產(chǎn)的售價；4、估算各項成本費用；5、確定開發(fā)商的合理利潤；6、估算不動產(chǎn)的價格。三、房地產(chǎn)評估的程序1、調(diào)查待評估對象的基本情況。56成本費用估算1.

估算開發(fā)建筑成本費用；2.

估算專業(yè)費用；3.

確定開發(fā)建設(shè)工期，計算預(yù)付資本利息。4.

估算稅金；5.估算開發(fā)完畢后不動產(chǎn)的租售費用。成本費用估算1.

估算開發(fā)建筑成本費用；57開發(fā)商的合理利潤確定考慮投資報酬：投資回報率的計算基數(shù)為地價、開發(fā)費用和專業(yè)費用三項；銷售利潤的計算基數(shù)一般為不動產(chǎn)的銷售價。開發(fā)商的合理利潤確定58四、應(yīng)用舉例待估土地為一塊已完成“七通一平”的待開發(fā)空地，土地面積為5,000平方米，土地形狀規(guī)則，規(guī)劃用途為商業(yè)居住混合，允許容積率4，覆蓋率≤50%，土地使用權(quán)年限為50年。試估算該宗地目前的價格。1、選用評估方法

該宗地為待建筑土地，適用剩余法進行評估，故確定采用剩余法進行評估。2、選擇和確定最佳開發(fā)方式

根據(jù)市政規(guī)劃和市場分析預(yù)測，評估人員認為該宗地最佳的開發(fā)方式是商業(yè)居住混合，總建筑面積為20,000平方米，建筑層數(shù)為8層，各層建筑面積均為2,500平方米，地上一至二層為商業(yè)用房，建筑面積5,000平方米，三至八層為住宅，建筑面積15,000平方米。3、估算建設(shè)周期

預(yù)計正常情況下該項目的建設(shè)周期為2年。4、預(yù)計售樓價

經(jīng)分析預(yù)測，該開發(fā)項目完成后，其中全部商業(yè)用房和30%的住宅部分即可售出，住宅部分的50%在半年后售出，其余20%在1年后售出。預(yù)計商業(yè)用房的平均售價為每平方米8,500元，住宅的平均售價為每平方米6,500元。四、應(yīng)用舉例待估土地為一塊已完成“七通一平”的待開發(fā)空地，土595、估算開發(fā)費用預(yù)計總建筑費為4,000萬元，專業(yè)費為建筑費的6%，成本利潤率為20%，貸款的年利息率為6%，租售費用和稅費合計為售樓價的4%。在未來2年的建設(shè)周期中，開發(fā)費用的投入情況預(yù)計如下：第一年需投入60%的建筑費及相應(yīng)的專業(yè)費用，第二年需投入40%的建筑費及相應(yīng)的專業(yè)費用。6、確定折現(xiàn)率為8%，求地價解：樓價＝8,500×5,000/（1＋8%）2＋6,500×15,000/（1＋8%）

2×[30%/（1＋8%）0＋50%/（1＋8%）0.5＋20%/（1＋8%）1]

＝11,721.14萬元建筑費＝4,000×60%/（1＋8%）0.5＋4,000×40%/（1＋8%）1.5

＝3,734.96萬元5、估算開發(fā)費用60

各年建筑費的投入實際上是覆蓋全年的，但為了折現(xiàn)計算的方便，假定各年的建筑費的投入集中在各年的年中，故上述計算中折現(xiàn)年數(shù)分別為0.5和1.5。專業(yè)費用＝3,734.96×6%＝224.10萬元租售費用及稅費＝11,721.14×4％＝468.85萬元投資利潤＝（總地價＋總建筑費用＋專業(yè)費用）×20％＝總地價×20％＋（3,734.96＋224.10）×20％＝總地價×20％＋791.81

總地價＝（11,721.14－3,734.96－224.10－468.85－791.81）/(1＋20%)

＝6,501.42/1.2＝5,417.85萬元單位地價＝5,417.85/5,000＝1.08萬元/平方米由于在估算總建筑費用、專業(yè)費用以及總地價時均考慮了貨幣的時間價值，上述各種費用都表現(xiàn)為現(xiàn)值，這其中已經(jīng)包含了投資利息的因素，因此，投資利息不再重復(fù)計算。

各年建筑費的投入實際上是覆蓋全年的，但為了折現(xiàn)計算的61五、剩余法的適用范圍1、待開發(fā)土地的估價；2、將生地開發(fā)為熟地的估價；3、待拆遷改造的再開發(fā)地產(chǎn)的估價房地產(chǎn)評估方法--房地產(chǎn)評估實務(wù)-教學課件62第五節(jié)房地產(chǎn)評估的路線價法

一、路線價法的概念及其原理1、路線價法：是指面臨特定街道距離相等市街設(shè)定標準深度，求取在該標準深度的若干宗地的平均單價。宗地：是指可供建筑使用的土地。包括標準宗地和比較宗地。2、原理：替代原理。市街地的各宗地價隨離開街道的距離（即臨街深度）的增加而遞減。第五節(jié)房地產(chǎn)評估的路線價法一、路線價法的概念及其原理63二、基本公式及內(nèi)容1、宗地地價=路線價*深度百分率*臨街寬度*修正率或者：宗地總價=路線價*深度百分率*臨街寬度二、基本公式及內(nèi)容642、路線價法的核心內(nèi)容1.

劃分路線價區(qū)段；2.

確定路線價；3.

設(shè)定標準深度并制定深度指數(shù)表；4.計算各宗地的價格；2、路線價法的核心內(nèi)容1.

劃分路線價區(qū)段；65三、深度指數(shù)表1、深度指數(shù)：又稱深度百分率，它反映了一塊地臨街深度的變化引起地價變化的相對程度。2、深度指數(shù)的種類：（1）單獨深度百分比；（2）累計深度百分比；（3）平均深度百分比三、深度指數(shù)表1、深度指數(shù)：又稱深度百分率，它反映了一塊地臨663、幾個基本概念（1）標準深度；（2）里地線；（3）臨街地表；（4）里地；（5）臨街寬度；（6）臨街深度；3、幾個基本概念（1）標準深度；67四、深度指數(shù)表的確定法則1、四三二一法則：將標準深度100英尺深的普通臨街地，劃分為四等分，第一個25英尺，其價值占路線價的40%，其它依次分別占路線價的30%，20%，10%。超過100英尺，也劃分為四等分（每檔25英尺）分為路線價9%，8%，7%，6%。四、深度指數(shù)表的確定法則1、四三二一法則：將標準深度100英68例題：如下圖，路線價為18000元，甲乙丙丁戊各宗土地的深度與寬度如圖所示，計算各宗土地的地價。例題：如下圖，路線價為18000元，甲乙丙丁戊各宗土地的深度69圖20252015101501251005025圖2025201510150125100502570甲的地價=18000*40%*10=72000（元）乙的地價=18000*（0.4+0.3）*15=189000（元）丙的地價=18000*（0.4+0.3+0.2+0.1）*20=360000（元）丁的地價=18000*1*25+18000*0.09*25=490500（元）戊的地價=18000*1*20+18000*0.09*20+18000*0.08*20=421200（元）甲的地價=18000*40%*10=72000（元）712、蘇慕斯法則100英尺的土地價格，前半街50英尺占土地總價的72.5%，后半街50英尺占土地總價的27.5%，如果再深50英尺，占土地總價的15%。該法則因最早應(yīng)用于美國克利夫蘭市而著名，又叫克利夫蘭法則。2、蘇慕斯法則100英尺的土地價格，前半街50英尺占土地總價723、霍夫曼法則：深度為100英尺的宗地，最初25英尺占總地價37.5%，最初50英尺占總地價的2/3（約67%），最初75英尺占總地價的87.7%。3、霍夫曼法則：深度為100英尺的宗地，最初25英尺占總地價734、哈柏法則一宗土地的價值與其深度的平方根成正比。深度百分率=（所給深度/標準深度）0.5*100%地價=路線價*深度百分率4、哈柏法則一宗土地的價值與其深度的平方根成正比。74五、計算實例1、臨街地2、街角地3、袋地4、雙面臨街地5、不規(guī)則宗地五、計算實例1、臨街地75六、應(yīng)注意的問題1、路線價法估價節(jié)省人力，財力，迅速公平，適用于土地課稅，征用、拆遷和其他需要在大范圍地塊進行評估，特適用于城市街道的評估。2、路線價法要求街道完整，排列有序，有合理的深度指數(shù)表。六、應(yīng)注意的問題1、路線價法估價節(jié)省人力，財力，迅速公平，適76[練習]某地塊面積為80,000平方米，是通過城鎮(zhèn)土地出讓而取得的，出讓金為20萬元/畝，拆遷費30萬元/畝，開發(fā)費3億元/平方公里，其他費用（包括稅費）5萬元/畝，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投入開發(fā)費占總開發(fā)費的40%，目前市場上地產(chǎn)開發(fā)的投資報酬率為10%，銀行貸款利率為6%，試評估該土地經(jīng)開發(fā)后的價格。1、估算土地取得成本土地取得成本＝出讓金＋拆遷費＝20＋30＝50萬元/畝＝750元/平方米2、估算土地開發(fā)成本土地開發(fā)成本＝開發(fā)費＋其他費用＝3億元/平方公里＋5萬元/畝＝300元/平方米＋75元/平方米＝375元/平方米[練習]某地塊面積為80,000平方米，是通過城鎮(zhèn)土地出讓而773、估算投資利息假定土地取得成本一次性投入，因計息期為兩年，土地開發(fā)成本分階段均勻投入，則：投資利息＝750×[（1＋6%）2－1]＋375×40%×[（1＋6%）1.5

－1]＋375×60%×[（1＋6%）0.5－1]

＝92.70＋13.70＋6.65

＝113.05元/平方米4、估算開發(fā)利潤開發(fā)利潤＝（750＋375）×10%

＝112.5元/平方米5、計算土地價格土地單價＝750＋375＋113.05＋112.5

＝1,350.55元/平方米土地總價＝1,350.55×80,000＝108,044,000元即該地塊經(jīng)開發(fā)后的價格為108,044,000元。

3、估算投資利息78第四章房地產(chǎn)的評估方法第一節(jié)房地產(chǎn)評估的收益法第二節(jié)房地產(chǎn)評估市場法第三節(jié)房地產(chǎn)評估的成本法第四節(jié)房地產(chǎn)評估的剩余法第五節(jié)房地產(chǎn)評估的路線價法第四章房地產(chǎn)的評估方法第一節(jié)房地產(chǎn)評估的收益法79第一節(jié)房地產(chǎn)評估的收益法一、收益法的概念及其計算公式1、收益還原法：是一種運用適當還原利率，將未來的純收益折算成現(xiàn)值的估價方法。貨幣時間價值的計算第一節(jié)房地產(chǎn)評估的收益法一、收益法的概念及其計算公式802、計算公式：A.純收益按等差級數(shù)遞減或遞增情形（1）年期無限P=a/rb/r2P-表示房地產(chǎn)價格a-表示房地產(chǎn)的純收益b-表示房地產(chǎn)純收益逐年遞增或遞減的情形；r-表示還原率2、計算公式：A.純收益按等差級數(shù)遞減或遞增情形81（2）年期有限P=(a/r+b/r2)1-1/(1+r)n-(b/r)*n/(1+r)n(遞增公式)P=(a/r-b/r2)1-1/(1+r)n+(b/r)*n/(1+r)n(遞減公式)n-表示使用房地產(chǎn)的年期或者有收益的年限（2）年期有限P=(a/r+b/r2)1-1/(1+r)n82B.純收益按照一定的比例（等比級數(shù)）遞增或遞減的情形；（1）年期無限P=a/(r-s)(遞增公式)P=a/(r+s)(遞減公式)S——表示純收益逐年遞增或遞減的比率；B.純收益按照一定的比例（等比級數(shù)）遞增或遞減的情形；83（2）年期有限；P=a/(r-s)1-(1+s)n/(1+r)n(遞增公式)P=a/(r+s)1-(1-s)n/(1+r)n(遞減公式)

基本公式：P=ai/(1+r1)(1+r2)….(1+rn)也就是說每年的純收益、還原率都發(fā)生變化。ai表示第i年的房地產(chǎn)的純收益（2）年期有限；P=a/(r-s)1-(1+s)n/84例題某宗土地從1993年1月1日至1998年1月1日5年中，每年純收益為10萬元，預(yù)計從1998年1月1日起，以每年純收益逐年遞增0.1萬元，資本化率為10%時，評估該宗土地1993的價值。例題某宗土地從1993年1月1日至1998年1月1日5年中，85解答按等差級數(shù)遞增公式計算P98=a/rb/r2=10/10%+0.1/(10%)2=110(萬元)該宗土地1993年１月１日價格為：P93=10(P/A,10%,5)+110(P/F,10%,5)=10*3.7908+110*0.6209=106.21(萬元)解答按等差級數(shù)遞增公式計算86例題一座寫字樓預(yù)計在今后五年內(nèi)每年凈收益分別為100萬元，110萬元，120萬元，150萬元，160萬元，從第六年起租金為170萬元，利率為10%，評估房地產(chǎn)的價格。例題一座寫字樓預(yù)計在今后五年內(nèi)每年凈收益分別為100萬元，187分析計算該房地產(chǎn)有持續(xù)收益，前5年收益變化，第6年開始收益固定，年期無限。P=100/(1+10%)+110/(1+10%)2+120/(1+10%)3+150/(1+10%)4+160/(1+10%)5+170/10%*1/(1+10%)5=1529.39(萬元)分析計算該房地產(chǎn)有持續(xù)收益，前5年收益變化，第6年開始收益固88二、純收益的計算純收益是通過計算總收益和總費用后確定的。1、總收益分類客觀收益：排除實際收入中特殊的偶然因素所得到的正常收益。實際收益：現(xiàn)在狀態(tài)下實際取得的收益。（不能用評估）有形收益：地租或者房地產(chǎn)租賃收入能夠以金額表示。無形收益：難以金額表示，但對所有者提供特殊的權(quán)利。二、純收益的計算純收益是通過計算總收益和總費用后確定的。892、總費用構(gòu)成（1）土地租賃有關(guān)費用：土地費、管理費、維護費。（2）與房地產(chǎn)租賃有關(guān)費用：折舊費、管理費、維修費、保險費、稅金；（3）與企業(yè)經(jīng)營有關(guān)的費用：原材料、運輸費、一般管理費、職工工資、利息、稅金；2、總費用構(gòu)成（1）土地租賃有關(guān)費用：土地費、管理費、維護費903、純收益的計算（1）單純的土地租賃收益土地純收益=租金-（管理費+維修費+稅金）（2）房屋和土地共同租賃房地產(chǎn)純收益=房屋純收益+土地純收益3、純收益的計算（1）單純的土地租賃收益91（3）房屋純收益計算：房屋純收益=房屋重置價*成新率*房屋還原率房屋純收益=租金-（折舊費+管理費+維修費+保險費+稅金+利息+空房費）（3）房屋純收益計算：房屋純收益=房屋重置價*成新率*房屋還92三、還原率的確定資本化率（還原率）：是將不動產(chǎn)的純收益與不動產(chǎn)的價格之比。1、還原率的種類（1）綜合還原率r；（考慮了建筑物和土地收益狀況）（2）建筑物還原率rB；（建筑物計提折舊時，折舊率需要考慮，此時還原率為rB+d,d為折舊率）（3）土地還原率rL;三、還原率的確定資本化率（還原率）：是將不動產(chǎn)的純收益與不動932、三者之間關(guān)系：r=(rL*PL+rB*PB)/(PL+PB)=rL*L+rB*B3、確定還原率(折現(xiàn)率)的方法（1）算術(shù)平均數(shù)法（比較法）。（2）資本資產(chǎn)定價模型。是無風險利率加風險報酬率。2、三者之間關(guān)系：94四、計算實例（一）房地合一評房地產(chǎn)價格[例]某房地產(chǎn)公司于1999年5月以出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán)，并于2001年5月在此地塊上建成一座鋼混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當時造價為每平方米3,800元，經(jīng)濟耐用年限為60年。目前，該類型建筑的重置價格為每平方米4,800元。該大樓總建筑面積為12,000平方米，全部用于出租。據(jù)調(diào)查，當?shù)赝愋蛯懽謽堑淖饨鹨话銥槊刻烀科椒矫?.5元，空置率在10%左右，每年需支付的管理費用一般為年租金的3.5%，維修費為建筑物重置價的1.5%，房產(chǎn)稅為租金收入的12%，其他稅為租金收入的6%，保險費為建筑物重置價的0.2%，資本化率確定為6%。試根據(jù)以上資料評估該寫字樓在2004年5月的價格。房地產(chǎn)價格＝房地產(chǎn)純收益/綜合資本化率房地純收益＝房地產(chǎn)總收益－房地產(chǎn)總費用房地產(chǎn)總費用＝管理費+維修費+保險費+稅金+空房損失費四、計算實例（一）房地合一評房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格＝房地產(chǎn)純收951、估算年有效毛收入年有效毛收入＝2.5×365×12,000×（1－10%）＝9,855,000元2、估算年營運費用（1）管理費：年管理費＝9,855,000×3.5%＝344,925元（2）維修費：年維修費＝4,800×12,000×1.5%＝864,000元（3）保險費：年保險費＝4,800×12,000×0.2%＝115,200元（4）稅金：年稅金＝9,855,000×（12%＋6%）＝1,773,900元（5）年營運費用：年營運費用＝344,925＋864,000＋115,200＋1,773,900＝3,098,025元1、估算年有效毛收入963、估算凈收益年凈收益＝年有效毛收入－年營運費用＝9,855,000－3,098,025

＝6,756,975元4、計算房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)的剩余收益期為45年，則：房地產(chǎn)價格＝6,756,975÷6%×[1－1/（1＋6%）45]

＝104,434,671元房地產(chǎn)單價＝104,434,671÷12,000

＝8,703元5、評估結(jié)果:經(jīng)評估，該寫字樓房地產(chǎn)在2004年5月的價格為104,434,671元，單價為每平方米8,703元。

3、估算凈收益97例題:

某房地產(chǎn)公司于1997年3月以有償出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán)，并于1999年3月在此地塊上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當時造價為每平方米2000元，經(jīng)濟耐用年限為55年，殘值率為2％。目前，該類建筑重置價格為每平方米2500元。該建筑物占地面積500平方米，建筑面積為900平方米，現(xiàn)用于出租，每月平均實收租金為3萬元。另據(jù)調(diào)查，當?shù)赝悓懽謽浅鲎庾饨鹨话銥槊吭旅拷ㄖ椒矫?0元，空置率為10％，每年需支付的管理費為年租金的3.5％，維修費為重置價的1.5％，土地使用稅及房產(chǎn)稅為每建筑平方米20元，保險費為重置價的0.2％，土地資本化率7％，建筑物資本化率8％。試根據(jù)以上資料評估該宗地2003年3月的土地使用權(quán)價格。例題:981、選定評估方法該宗房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益，適宜采用收益法。2、計算總收益總收益應(yīng)該為客觀收益而不是實際收益。年總收益＝50×12×900×（1－10％）＝486000（元）3、計算總費用（1）年管理費＝486000×3.5％＝17010（元）（2）年維修費＝2500×900×1.5％＝33750（元）（3）年稅金＝20×900＝18000（元）（4）年保險費＝2500×900×0.2％＝4500（元）年總費用＝（1）+（2）+（3）+（4）＝17010+33750+18000+4500＝73260（元）1、選定評估方法994、計算房地產(chǎn)純收益年房地產(chǎn)純收益＝年總收益－年總費用＝486000－73260＝412740（元）5、計算房屋純收益（1）計算年折舊費。（2）計算房屋現(xiàn)值（假設(shè)房屋收益年期為無限年期）：房屋現(xiàn)值＝房屋重置價－年折舊費×已使用年數(shù)＝2500×900－46875×4＝2062500（元）（3）計算房屋純收益：房屋年純收益＝房屋現(xiàn)值×房屋資本化率＝2062500×8％＝165000（元）4、計算房地產(chǎn)純收益1006、計算土地純收益土地年純收益＝年房地產(chǎn)純收益－房屋年純收益＝412740－165000＝247740（元）7、計算土地使用權(quán)價格土地使用權(quán)在2003年3月的剩余使用年期為50－6＝44（年）。單價＝3358836.15/500＝6717.67（元）8、評估結(jié)果:本宗土地使用權(quán)在2003年3月的土地使用權(quán)價格為3358836.15元，單價為每平方米6717.67元。

6、計算土地純收益101（二）房地合一評土地（土地殘余法）

由于房地合一凈收益中含有折舊，故在計算土地凈收益時，應(yīng)扣除建筑物折舊。例題：在一幅3000m2的土地上建有建筑面積為2000m2的房屋，根據(jù)成本法，建筑物的現(xiàn)行價格為2000×1200＝240（萬元），該建筑物尚可使用20年，還原利率12％，土地的還原利率為10％。

假定該房地產(chǎn)以每月每平方米100元的租金標準出租，使用面積為建筑面積的60％，不含折舊費的年租賃費用為72萬元。根據(jù)土地殘余法確定土地的價格。（1）計算房地合一純收益

100×2000×60％×12－720000＝720000（元）（2）計算建筑物的純收益

240×（12％+1/20）＝40.80（萬元）（3）計算屬于土地的純收益

72－40.80＝31.20（萬元）（4）土地的價格為：31.2÷10％＝312（萬元）單方土地價格為：312÷3000＝1040（元/m2）（二）房地合一評土地（土地殘余法）102（三）房地合一評房（建筑物殘余法）若純收益a不含折舊，則注：該方法要求建筑物的用途、使用強度及使用狀態(tài)等與土地的最佳使用不能嚴重背離。（三）房地合一評房（建筑物殘余法）103五、應(yīng)注意的問題1、收益法的應(yīng)用范圍：是以獲得收益為目的使用土地估價，對機關(guān)、學校用地評估不適用。2、土地收益與地租的關(guān)系：二者在量上是一致的，只是由于土地使用權(quán)和所有權(quán)相分離，使得來自土地收益，使用者稱之為土地收益，所有者稱之為地租。

下一節(jié)

五、應(yīng)注意的問題1、收益法的應(yīng)用范圍：是以獲得收益為目的使用104第二節(jié)房地產(chǎn)評估市場法一、市場法的基本原理及前提條件1、市場比較法：是對被評估房地產(chǎn)與最近期交易的類似房地產(chǎn)相比較，通過調(diào)整影響交易因素的修正，確定被評估房地產(chǎn)的合理價格的一種估價方法。2、原理：依據(jù)房地產(chǎn)評估的替代原則。3、前提條件：（1）具備公開市場。（2）被評估對象必須是普遍交易的房地產(chǎn)。第二節(jié)房地產(chǎn)評估市場法一、市場法的基本原理及前提條件105二、基本公式P=p*A*B*C*D=p*100/()*()/100*100/()*100/()*P——待估房地產(chǎn)評估價;p——可比較案例的交易價;A——交易情況修正系數(shù);B——交易日期的修正系數(shù);C——區(qū)域因素修正系數(shù)；D——個別因素修正系數(shù)；二、基本公式P=p*A*B*C*D106其它修正此外，還有同土地使用年限修正系數(shù)，容積率修正系數(shù)。土地使用年限修正系數(shù)[1-1/(1+r)m]/[1-1/(1+r)n]r——還原率，m——待估對象的使用年限，n——可比實例的使用年限。其它修正此外，還有同土地使用年限修正系數(shù)，容積率修正系數(shù)。107例題1比較案例成交地價為每平方米1000元，對應(yīng)使用年限為30年，而待估宗地出讓年限20年，土地還原率為8%，求土地使用年限修正后的地價。修正系數(shù)=[1-1/(1+8%)20]/[1-1/(1+8%)30]=(1-0.2145)/(1-0.0994)=0.872修正后的地價=1000*0.872=872元例題1比較案例成交地價為每平方米1000元，對應(yīng)使用年限為3108三、市場比較法的估價步驟1.

廣泛收集交易案例；2.

選擇可比較的交易實例；3.建立價格可比基礎(chǔ)；三、市場比較法的估價步驟1.

廣泛收集交易案例；1094.差異修正；①交易情況修正；②交易日期修正；③區(qū)域因素修正；④個別因素修正；⑤綜合因素修正。4.差異修正；1105.

確定比準價格(由市場估價法得到的價格)。簡單算術(shù)平均法；加權(quán)算術(shù)平均法；中位數(shù)法；眾數(shù)法。5.

確定比準價格(由市場估價法得到的價格)。簡單算術(shù)平均111四、應(yīng)用實例例題2：情況修正市場交易案例A，其地塊成交價的為3000元/平方米，根據(jù)市場行情分析，該地塊為特殊利益關(guān)系人之間的交易，價格偏低為4個百分點。求地塊的修正后的價格。修正系數(shù)=100%/(100%-4%)=100/96修正后價格=3000*100/96=3125元四、應(yīng)用實例例題2：情況修正112五、應(yīng)注意的問題1.

市場比較法具有現(xiàn)實性，有較強的說服力，以價格求比準價格，欠缺理論基礎(chǔ)。經(jīng)多方修正，要求估價人員有豐富的經(jīng)驗和知識，否則，難以得到正確的客觀結(jié)果。2.

應(yīng)用市場法必須有發(fā)達的不動產(chǎn)市場，有大量的交易案例，否則，無法找到相關(guān)性和替代性。3.一般認為，在一次評估中，較理想的案例要10個以上，最低要求也不能少于3個。五、應(yīng)注意的問題1.

市場比較法具有現(xiàn)實性，有較強的說服力，113第三節(jié)房地產(chǎn)評估的成本法一、成本估價法及其基本原理1、成本估價法：是一種以建造房地產(chǎn)所耗費的各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤和應(yīng)繳納的稅金并扣減折舊確定房地產(chǎn)價格的估價方法。又稱原價法、合同法、加和法、成本逼近法。2、原理：是生產(chǎn)費用價值論，等量的資金獲得等量的收益。第三節(jié)房地產(chǎn)評估的成本法一、成本估價法及其基本原理114二、基本公式1、新建房地產(chǎn)成本新建房地產(chǎn)價格，購置土地費用，建造建筑物費用，正常利稅2、新開發(fā)的土地成本生地價格，開發(fā)土地成本，銷售費用和一般管理費用，開發(fā)期間利息，資本收益，投資利潤二、基本公式1、新建房地產(chǎn)成本115公式土地價格=土地取得費+土地開發(fā)費+利息+利潤+土地所有權(quán)收益（1）土地取得費包括：土地補償費、安置補助費，土地管理費，耕地占用稅；（2）土地開發(fā)費包括：基礎(chǔ)設(shè)施配套費，公用事業(yè)建設(shè)配套費，小區(qū)開發(fā)配套費?；A(chǔ)設(shè)施的三通一平：通水、通路、通電，平整土地。（3）土地所有權(quán)收益土地取得費；土地開發(fā)費；利息；利潤四項之和乘以收益率公式土地價格=土地取得費+土地開發(fā)費+利息+利潤+土地所有權(quán)116例題：某市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)有一塊面積15000平方米，該地塊土地占用征地費用（含安家費、拆遷費、青苗補償費）10萬元/畝，土地開發(fā)費為2億元/平方公里，土地開發(fā)周期2年，第一年投資資金占總開發(fā)費用的35%，開發(fā)商要求投資回報率為10%，當?shù)爻鲎屚恋卦鲋凳找鏋?5%，銀行貸款年利率為6%，試評估該土地的價格。（1畝=667平方米）例題：某市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)有一塊面積15000平方米，該地塊土117解答：1、計算土地取得費=10萬元/667=150元/平方米2、計算土地開發(fā)費=2億元/平方公里（1000米）2=200元/平方米3、計算投資利息土地取得費利息=150*[（1+6%）2-1]=18.54(元/平方米)土地開發(fā)費利息=200*35%[（1+6%）1.5-1]+200*65%[（1+6%）0.5-1]=10.23(元/平方米)利息總額=18.54+10.23=28.77解答：1、計算土地取得費=10萬元/667=150元/平方米1184、計算開發(fā)利潤開發(fā)利潤=（土地取得費+土地開發(fā)費）*10%=（150+200）*10%=35(元/平方米)5、計算土地價格土地價格=（150+200+28.77+35）*（1+15%）=475.84(元/平方米)該土地單價=475.84(元/平方米)總價=475.84(元/平方米)*15000平方米=7137600元。4、計算開發(fā)利潤119三、舊房地產(chǎn)成本估價法建筑評估中的成本法主要涉及到四個基本要素，即建筑物的重置成本、實體有形損耗、功能性貶值和經(jīng)濟性貶值。1、建筑物重置成本的測算方法三、舊房地產(chǎn)成本估價法建筑評估中的成本法主要涉及到四個基本要120（1）重編預(yù)算法建筑物的重置成本按照圖紙以現(xiàn)行價格標準計算工程直接費用以及各項間接成本，二者加和。適用范圍：測算建筑物更新重置成本；構(gòu)造比較簡單的建筑物，如道路、圍墻、等建筑物的評估。優(yōu)缺點：估算重置成本準確性比較高，但需要比較多的技術(shù)經(jīng)濟資料，費時，工作量大。（1）重編預(yù)算法建筑物的重置成本按照圖紙以現(xiàn)行價格標準計算工121（2）預(yù)決算調(diào)整法以待估建筑物的工程量為基礎(chǔ)，按照現(xiàn)行工程預(yù)算價格、費率將其調(diào)整為按現(xiàn)行價計算的建筑工程造價，再加上間接成本，估算出建筑物的重置成本。（不計算工程量）使用范圍：不應(yīng)采用價格指數(shù)調(diào)整法，以及缺乏參照物而無法運用類比法的建筑評估；用途結(jié)構(gòu)大致相同相似，其數(shù)量較多的建筑物評估。條件：委托方能夠提供比較完整的建筑工程預(yù)決算資料。評估效率較高。（2）預(yù)決算調(diào)整法以待估建筑物的工程量為基礎(chǔ)，按照現(xiàn)行工程預(yù)122（3）價格指數(shù)調(diào)整。運用建筑業(yè)產(chǎn)值價格指數(shù)或者其它相關(guān)價格指數(shù)推算出建筑物重置成本的一種方法。適用范圍：單位價值小、結(jié)構(gòu)簡單，以及用其他方法評估重置成本有困難的建筑物。對于大型、價值高的建筑物以及待估建筑物帳面成本不清，不宜采用這種方法評估。其關(guān)鍵在于價格指數(shù)的選擇和價格指數(shù)變動的計算。（3）價格指數(shù)調(diào)整。運用建筑業(yè)產(chǎn)值價格指數(shù)或者其它相關(guān)價格指1232、建筑物有形損耗的計算通常使用年限法或者打分法。（1）建筑物折舊額計算①定額法（直線法）②定率法（雙倍余額遞減法，余額遞減法）③年數(shù)總和法；④償債基金法；2、建筑物有形損耗的計算通常使用年限法或者打分法。124⑤羅斯法：將建筑物的耐用年限分為相等的五期，假定第一期的減值為平均減值率的3/5，第二期為4/5，第三期為5/5，第四期為6/5，第五期為7/5。⑥愛沙法：主要針對木質(zhì)建造的住宅建筑物提出的。木質(zhì)建筑物耐用年限40年。前25年減值每年1.65%，中間10年減值每年1.65%——3%，最后5年減值7%。⑤羅斯法：將建筑物的耐用年限分為相等的五期，假定第一期的減值125（2）打分法（觀察法）成新率＝結(jié)構(gòu)部分合計得分×G+裝修部分合計得分×S+設(shè)備部分合計得分×B

不同結(jié)構(gòu)類型房屋成新率評分修正系數(shù)庫

鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)混合結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)其他結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)部分G裝修部分S設(shè)備部分B結(jié)構(gòu)部分G裝修部分S設(shè)備部分B結(jié)構(gòu)部分G裝修部分S設(shè)備部分B結(jié)構(gòu)部分G裝修部分S設(shè)備部分B單層0.850.050.10.70.20.10.80.150.050.870.10.03二至三層0.80.10.10.60.20.20.70.20.1

四至五層0.750.120.130.550.150.3

六層七層以上0.80.10.1

（2）打分法（觀察法）

鋼筋混凝混合結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)其他結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)1262、建筑物功能性貶值的計算建筑物功能性貶值是指由于建筑用途、使用強度、設(shè)計、結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備配備不合理造成的建筑物功能不足或浪費而形成的價值損失。2、建筑物功能性貶值的計算建筑物功能性貶值是指由于建筑用途、1273、建筑物的經(jīng)濟性貶值建筑物經(jīng)濟性貶值是指由于外界條件變化而影響了建筑物效用的發(fā)揮，一般都伴隨著利用率的下降。經(jīng)濟性貶值=建筑物年收益凈損失額/正常資產(chǎn)收益率3、建筑物的經(jīng)濟性貶值建筑物經(jīng)濟性貶值是指由于外界條件變化而128四、應(yīng)用舉例五、應(yīng)注意的問題1、適用于市場狹小，缺乏交易實例，無法用其他方法估價的場合；對一些既無收益，又很少交易的學校、公園等公共設(shè)施也可以采用這種方法進行評估。2、適用于工業(yè)用地估價，對商業(yè)及住宅用地不適用。3、適用于新開發(fā)土地、新建建筑物的估價。四、應(yīng)用舉例五、應(yīng)注意的問題129第四節(jié)房地產(chǎn)評估的剩余法一、剩余法的基本原理1.

剩余法：又稱假設(shè)開發(fā)法、倒算法和預(yù)期開發(fā)法。主要用于地產(chǎn)價格的評估。在估算未來不動產(chǎn)正常交易價格基礎(chǔ)上，扣除建筑物的建造、買賣有關(guān)費用、利息，將地價和房價分離計算，從而確定土地價格的方法。2.

基本原理依據(jù)馬克思土地價格理論。是扣除成本、利潤、利息、稅收后的余額。第四節(jié)房地產(chǎn)評估的剩余法一、剩余法的基本原理130二、基本公式1、一般公式：V=A-(B+C+D+E)V——購置土地的價格；A——開發(fā)完成后不動產(chǎn)的價值；B——整個開發(fā)項目的開發(fā)成本；C——投資利息；D——開發(fā)商合理的利潤；E——正常稅費二、基本公式1、一般公式：V=A-(B+C+D+E)1312、香港的計算公式地價=樓價-建筑費用-專業(yè)費用-利息-發(fā)展商的利潤3、實際中應(yīng)用的公式

地價=預(yù)期樓價-建筑費-專業(yè)費用-銷售費用-利息-稅費-利潤上式：利息=（地價+建筑費用+專業(yè)費用）*利息率利潤=（地價+建筑費用+專業(yè)費用）*利潤率2、香港的計算公式132注意需要注意的是：土地價格、售樓價格、建筑費用實際發(fā)生的時間不同，在考慮貨幣時間價值時，需要折算到估價基準日的現(xiàn)值。注意需要注意的是：土地價格、售樓價格、建筑費用實際發(fā)生的時間133三、房地產(chǎn)評估的程序1、調(diào)查待評估對象的基本情況。2、確定待估不動產(chǎn)最佳的開發(fā)利用方式。3、預(yù)測房地產(chǎn)的售價；4、估算各項成本費用；5、確定開發(fā)商的合理利潤；6、估算不動產(chǎn)的價格。三、房地產(chǎn)評估的程序1、調(diào)查待評估對象的基本情況。134成本費用估算1.

估算開發(fā)建筑成本費用；2.

估算專業(yè)費用；3.

確定開發(fā)建設(shè)工期，計算預(yù)付資本利息。4.

估算稅金；5.估算開發(fā)完畢后不動產(chǎn)的租售費用。成本費用估算1.

估算開發(fā)建筑成本費用；135開發(fā)商的合理利潤確定考慮投資報酬：投資回報率的計算基數(shù)為地價、開發(fā)費用和專業(yè)費用三項；銷售利潤的計算基數(shù)一般為不動產(chǎn)的銷售價。開發(fā)商的合理利潤確定136四、應(yīng)用舉例待估土地為一塊已完成“七通一平”的待開發(fā)空地，土地面積為5,000平方米，土地形狀規(guī)則，規(guī)劃用途為商業(yè)居住混合，允許容積率4，覆蓋率≤50%，土地使用權(quán)年限為50年。試估算該宗地目前的價格。1、選用評估方法

該宗地為待建筑土地，適用剩余法進行評估，故確定采用剩余法進行評估。2、選擇和確定最佳開發(fā)方式

根據(jù)市政規(guī)劃和市場分析預(yù)測，評估人員認為該宗地最佳的開發(fā)方式是商業(yè)居住混合，總建筑面積為20,000平方米，建筑層數(shù)為8層，各層建筑面積均為2,500平方米，地上一至二層為商業(yè)用房，建筑面積5,000平方米，三至八層為住宅，建筑面積15,000平方米。3、估算建設(shè)周期

預(yù)計正常情況下該項目的建設(shè)周期為2年。4、預(yù)計售樓價

經(jīng)分析預(yù)測，該開發(fā)項目完成后，其中全部商業(yè)用房和30%的住宅部分即可售出，住宅部分的50%在半年后售出，其余20%在1年后售出。預(yù)計商業(yè)用房的平均售價為每平方米8,500元，住宅的平均售價為每平方米6,500元。四、應(yīng)用舉例待估土地為一塊已完成“七通一平”的待開發(fā)空地，土1375、估算開發(fā)費用預(yù)計總建筑費為4,000萬元，專業(yè)費為建筑費的6%，成本利潤率為20%，貸款的年利息率為6%，租售費用和稅費合計為售樓價的4%。在未來2年的建設(shè)周期中，開發(fā)費用的投入情況預(yù)計如下：第一年需投入60%的建筑費及相應(yīng)的專業(yè)費用，第二年需投入40%的建筑費及相應(yīng)的專業(yè)費用。6、確定折現(xiàn)率為8%，求地價解：樓價＝8,500×5,000/（1＋8%）2＋6,500×15,000/（1＋8%）

2×[30%/（1＋8%）0＋50%/（1＋8%）0.5＋20%/（1＋8%）1]

＝11,721.14萬元建筑費＝4,000×60%/（1＋8%）0.5＋4,000×40%/（1＋8%）1.5

＝3,734.96萬元5、估算開發(fā)費用138

各年建筑費的投